Разработка мероприятий по развитию объектов недвижимости коммерческого назначения

Введение
1. Теоретическая часть
1.1 Рынок недвижимости коммерческого назначения г. Москвы
1.2. Гостиничный рынок г. Москвы
2. Аналитическая часть
2.1. Общая характеристика объекта
2.2. История возникновения объекта
2.3. Анализ сильных и слабых сторон проекта
3. Проектное предложение
4. Экономический расчет
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Таблица 21. Средняя достигнутая стоимость номера
Год Achieved Average Room Rate, USD Room Yield, USD 2008 136,4 93,1 2010 139,1 96,8 2014 144,8 104,9 Средняя достигнутая стоимость номера находится на сопоставимом уровне с другими отелями аналогичного класса и ценового диапазона. Как описано ранее средняя стоимость номера у гостиницы Англетер 149 долларов США, Novotel St. Petersburg Center – 159 долларов США, отеля Достоевский – 91 доллар США.
Расчет средней стоимости номера сделан с учетом предположения, что отель будет функционировать под брендом Holiday Inn.
Выручка номерного фонда
Прогнозная заполняемость и средняя стоимость номера позволяют рассчитать выручку номерного фонда.
Таблица 22. Выручка номерного фонда
Год Выручка номерного фонда, тыс. USD 2008 15 739, 2 2010 16,378,3 2014 17 735,4
Питание и напитки
В рамках развития гостиницы мы рассматриваем следующие подразделения общественного питания, которые целесообразно и необходимо включить в состав подразделений комплекса:
Ресторанный комплекс на 350 посадочных мест;
Лобби-бар + Конференц–бар на 80 посадочных мест в холе гостиницы;
Мини-бары в номерах повышенной комфортности;
Room service;
Кофе-брейков.
Стоимость завтрака целесообразно включать в стоимость номера. Другими словами, продаж номеров без завтрака в гостинице практиковать не следует. Это обеспечит ежедневную загрузку производственных мощностей ресторана. Таким образом, 100% гостей отеля будут потребителями данной услуги (завтрак включен в стоимость номера).
В процессе работы гостиницы с туристами и турфирмами неизбежно будут возникать предложения по размещению гостей с дополнительным питанием (полупансион, полный пансион), но как показывает статистика по гостиницам среднего класса в Москве, как правило, ужинают в отеле не более 50% гостей, а обедают – не более 30%. Это связано с тем, что многие турфирмы используют сторонние средства питания для своих групповых туристов по соображениям собственной эффективности. Что касается делового сегмента, являющегося приоритетной целевой группой отеля, то его представители, как правило, проводят рабочий день вне гостиницы.
При определении цен за основу были взяты цены сопоставимых по классу отелей Москвы. Стоимость завтрака на шведском столе мы предлагаем на уровне 20 долларов США, и как уже было отмечено выше, он включен в стоимость проживания. Стоимость обеда и ужина составит на уровне 25 долларов США для обеда и 30 долларов США для ужина.
Лобби-бар. Рекомендуемый нами средний размер чека составляет 5 долларов США. По статистике работы гостиниц бизнес–класса Москвы и Санкт-Петербурга среднегодовая заполняемость баров, расположенных в вестибюлях (недалеко от Reception) составляет примерно 30% при среднем клиентообороте за день в размере 8 раз.
Мини-бары. Проведенный анализ по брендовым отелям Москвы выявил, что выручка по мини-барам оценивается в 3% от выручки комплекса питания.
Обслуживание в номерах. По имеющейся в нашем распоряжении статистике средняя выручка по услуге Room Service составляет 1% от выручки комплекса питания.
Кофе-брейки. Средняя выручка в расчете на один квадратный метр площади конференц-залов составляет 40 долларов США в год.
Общая выручка по питанию и напиткам. На основании данных прогнозного бюджета отеля выручка комплекса питания выглядит следующим образом (см. Таблицу 23).
Таблица 23
Подразделение 2008 2010 2014 Ресторан 9 952,0 10 562,2 11 897 Лобби-бар 292,0 425,3 526,1 Мини-бары 307,3 329,6 372,7 Room Service 614,6 659,2 745,4 Кофе-брейки 145,9 145,9 145,9 Итого 11 311,9 12 122,3 13 687,2 Конференц-залы. Доход от сдачи в аренду конференц-залов для проведения различных мероприятий и конференц-оборудования рассчитывается из расчета выручки с одного кв.м. ~ 400 долларов США, при общей площади конференц–залов – 3 648 кв.м.
Выручка конференц–центра составляет:
2008 год – 1 459,2 тыс. долларов США
2010 год – 1 518,2 тыс. долларов США
2014 год – 1 643,3 тыс. долларов США
Автопаркинг. Доход от предоставления в аренду парковочных мест рассчитывается из расчета 1200 долларов США за 1 парковочное место в год, при средней заполняемости – 90%
Выручка автопаркинга составляет:
2008 год – 226,8 тыс. долларов США
2010 год – 236,0 тыс. долларов США
2014 год – 255,4 тыс. долларов США
Прочие операционные отделы. Телекоммуникационные услуги – выручка от телекоммуникационных услуг исчисляется как 6% от выручки за услуги проживания.
Выручка по прочим услугам складывается из поступлений от бизнес-центра и прачечной и прочей выручки. Доход от прочих услуг оценивается в 3% от дохода отеля.
Себестоимость продаж. Приведенная ниже таблица отражает себестоимость продуктов и напитков по комплексу питания и себестоимость телекоммуникационных услуг в процентах от чистых поступлений соответствующего отдела.
Таблица 24. Себестоимость продаж
Отдел Себестоимость продаж, % Комплекс питания 30% Телекоммуникационные услуги 60%
Заработная плата и связанные с ней расходы. Заработная плата включает сумму основной платы, оплату сверхурочного времени, оплату отпусков, оплату больничных листов, оплату праздников, выходные пособия работникам отеля.
Штатное расписание отеля построено, исходя из состава служб, количества номеров и общих потребностей отеля в персонале. Общее количество постоянных сотрудников отеля составляет 306 человек. Показатель обеспеченности персоналом в расчете на один номер составляет 0,72, что немногим выше, чем в среднем по Европе, но значительно ниже, чем в среднем по России.
Фонд оплаты труда всех сотрудников отеля в первый год работы в месяц составляет 137 600 долларов США. На последующие годы работы отеля заложен прирост заработной платы в 2% в год.
Прочие расходы. Прочие расходы операционных отделов рассчитаны как процент от выручки департамента. Расходы, которые не относятся к отделам, формирующим выручку, выражены в процентах от общей выручки отеля. Данные по составу затрат основаны на анализе работы отелей в Москве и Санкт-Петербурге. Далее в таблице 26 представлено соотношение по прочим операционным расходам отеля.
Таблица 26. Соотношение прочих операционных затрат
Операционные отделы Процент в выручке отдела Номерной фонд 11,6% Комплекс питания 7,3% Конференц-залы 4,7% Телекоммуникации 9,8% Прочее 10,6% Прочие отделы Процент в выручке отеля Административные и общехозяйственные 2,2% Маркетинг 2,6% Содержание и обслуживание недвижимости 1,2% Коммунальные расходы 1,2%
Плата за управление. На основании предложения полученного от InterContinental Hotels Group предусматривается плата за привлечение бренда Holiday Inn. в размере 5% от валовых поступлений номерного фонда. В соответствии с финансовым планом проекта, плата за привлечение бренда Holiday Inn составит:
2008 год – 787,0 тыс. долларов США
2010 год – 802,8 тыс. долларов США
2014 год – 886,8 тыс. долларов США
Показатели эффективности
Представленный прогнозный бюджет гостиницы отражает возможные поступления и затраты от операционной деятельности по доходным и расходным отделам и гостинице в целом. Бюджет построен на 10 лет.
Уровень поступлений и затрат гостиницы определен на основании данных маркетинговых исследований компаний МКД и PKF, и данных по гостиницам аналогичного класса расположенным в Москве и Санкт-Петербурге.
На основании полученных результатов можно судить о том, что проект достигает достаточно хороших финансовых показателей. За первые 10 лет работы выручка от операционной деятельности оценивается на уровне 291 613 млн. долларов США, а EBITDA – 163 328 млн. долларов США.
Заключение
В настоящее время продолжает развиваться российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость. Данный вид привлечения средств осваивают даже такие крупные компании, как Mirax Group, которая возводит многофункциональный комплекс «Башня Федерация» в рамках ММДЦ «Москва-Сити». Для финансирования этого, а также других проектов компании были созданы два закрытых паевых инвестиционных фонда с порогом инвестиций, доступным для частного инвестора. В 2006 году ожидается рост числа закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также значительное увеличение объема средств, аккумулированных под их управлением.
На протяжении последних лет Москва продолжает испытывать острую нехватку гостиниц, отвечающих современным требованиям рынка. В 2005 году рынок гостиничной недвижимости характеризовался значительным превышением спроса над предложением и высоким уровнем загрузки номерного фонда.
По состоянию на конец 2005 года Москва почти в два раза уступает ведущим европейским столицам по количеству гостиничных мест, что говорит о большом неиспользованном потенциале московского рынка гостиничной недвижимости.
Предлагаемое к рассмотрению в курсовой работе здание расположено в районе Аэропорт САО, неподалеку от станции метро «Аэропорт».
Здание двухэтажное с цокольным этажом на 4-х метровом стилобате. Внутренняя структура здания основана на принципе свободной планировки помещений. Основные функциональные блоки раскрываются в центральный зал длиной 96 м, перекрытый шпренгельными фермами и пролетом 48 м.
Проведенный анализ позволяет предположить, что возможности для создания бизнес-гостиницы, функционирующей под крупным международным брендом (таким как Holiday Inn) основаны на следующих предпосылках:
1. Район Аэропорт характеризуется высокой деловой активностью. Расположенные на его территории предприятия активно сотрудничают с сотнями российских и иностранных предприятий-партнеров, представители которых регулярно посещают город с деловыми целями. В зависимости от социального статуса командированных, их размещают в гостиницах города категории 3-5 звезд.
2. Высокая деловая активность района обуславливает потребность в хорошем отеле, ориентированном на сегмент бизнес-, конгресс- и инсентив-туристов.
3. Наличие в инфраструктуре комплекса бизнес-центра высокого класса, а также значительных конференц-площадей, обеспечат всему комплексу хороший синергетический эффект.
Проект предполагает создание гостиницы категории «3 звезды +» в соответствии с международными стандартами. Номерной фонд гостиницы составляет 470 номеров. В инфраструктуру гостиницы входят – конференц-центр, фитнес-центр, открытый и подземный автопаркинг.
Управление проектируемой гостиницей предполагается осуществлять либо собственными силами инвестора, либо с привлечением управляющей компании. При этом предполагается заключение договора коммерческой концессии, по которому отель будет функционировать под одним из брендов компании «InterContinental Hotels Grоup», предположительно - Holiday Inn.
На основании результатов, полученных при расчете экономической эффективности, можно судить о том, что проект достигает достаточно хороших финансовых показателей. За первые 10 лет работы выручка от операционной деятельности оценивается на уровне 291 613 млн. долларов США, а EBITDA – 163 328 млн. долларов США.
Список использованной литературы
Балабанов И.Т., Балабанов А.И. Экономика туризма: Учебное пособие для вузов. М.: Изд-во «Финансы статистика», 2001.-173 с.
Биржаков М.Б., Введение в туризм. - СПб., 2001
Дурович А.П., Маркетинг в туризме, Минск, ООО «Новое знание», 2001.
Елисеева И.И., Туризм: состояние и перспективы, СПб., 2001.
Ильина Е.Н. Туроперейтинг: организация деятельности:Учебное пособие для вузов. - М.: Изд-во «Финансы и статистика», 2000.- 256 с.
Ильина Н.И. Организация туристской работы. – Казань: Изд-во «Школа», 2000. – 56 с.
Ильина Н.И. Регулирование туризма в регионах и маркетинг в системе туробразования // Сборник научных статей: «Актуальные проблемы образования». – Казань: Изд-во «Школа», 2000. – 43 с.
Ильина Н.И. Экономические функции туризма на современном этапе. // Вестник. - № 3-4, - Казань: Изд-во «ТИСБИ», 2000. – 124 с.
Исмаев Д.К. Основы стратегии и планирования маркетинга в иностранном туризме, М.: Луч, 2003.
Кабушкин Н.И. Менеджмент туризма: Учебное пособие для вузов. - Минск. 2001.- 430 с.
Каурова А.Д., Организация сферы туризма, СПб.: Изд. Дом Герда, 2004.
Квартальнов В.А. и др., Менеджмент туризма. Туризм и отраслевые системы, М., Финансы и статистика, 2001.
Квартальнов В.А. Менеджмент туризма. Туризм как объект управления. – М.: Финансы и статистика. 2004. – 302 с.
Квартальнов В.А. Туризм: Учебник. М.: Изд-во «Финансы и статистика», 2001.-320 с.
Квартальнов В.А., Зорин И.В. Энциклопедия туризма. М.: Изд-во «Финансы и статистика», 2000. - 368 с.
Квартальнов В.А., Стратегический менеджмент в туризме. Современный опыт управления, М., Финансы и статистика, 2000.
Кириллов А. Т., Волкова Л. А., Маркетинг в туризме, СПб., 2002.
Рогожин М.Ю. Организация делопроизводства предприятия (на основе ГОСТ Р6.30-2—3): Учебно-практическое пособие. – М.: Издательство РДЛ, 2003. – 208 с.
Туризм как вид деятельности: Учебник для вузов. Под ред. Зорина И.В., Каверина Т.П. М.: Изд-во «Финансы и статистика», 2001.-287с.
Филипповский Е.Е., Шмарова Л.В. Экономика и организация гостиничного хозяйства. Учебник. М.: «Финансы и статистика», 2003. – 400 с.
Чудновский А.Д., Жукова М.А. Менеджмент в туризме и гостиничном хозяйстве. – М.: Кнорус, 2005. – 320 с.
Штогрин А.Б. Основы управления туристическими ресурсами.//Вестник Моск. Университета. - 2000., № 4, с.128-135.
Экономика туризма: Учебник для вузов. Под ред. Козырева В.М., Зорина И.В. - М.: Изд-во «Финансы и статистика», 2001.-312 с.
Приложения

Росстат, Минэкономразвития
Росстат, Минэкономразвития