Оценка кадастровой стоимости земли в городах и населенных пунктах

Содержание
Введение
1. Сущность земельного участка и его кадастровой стоимости
1.1. Понятие земельного участка как объекта недвижимости и его стоимости
1.2. Определение кадастровой стоимости земли
1.3. Этапы кадастровой оценки
2. Методы оценки кадастровой стоимости земли
2.1. Доходный подход
2.2. Сравнительный подход
2.3. Затратный подход
Заключение
Список литературы

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
2.3. Затратный подход
Подход с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания и затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества.
На сбалансированном и совершенном рынке недвижимости рыночные издержки на создание объекта недвижимости, рыночная информация по продажам аналогов и капитализированный доход от объекта недвижимости должны соответствовать одному и тому же значению стоимости, которое уравновешивает в каждый текущий момент времени силы спроса и предложения.
В силу ограничений методов сравнительного и доходного подходов затратный подход получил широкое применение.
Вместе с тем затратный подход имеет свои ограничения:
для объектов со значительным сроком службы возникают трудности с определением величины износа;
результаты затратного подхода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка;
разница между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений.
Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ - это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин.
Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:
определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);
определение стоимости замещения;
расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости -физического, функционального и внешнего - и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);
расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости рыночной стоимости участка земли.
Заключение
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе - поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами
В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендуется выделять два широких типа оценочных стоимостей: стоимость в использовании; стоимость в обмене (меновая стоимость).
Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).
Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:
Этап 1 - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;
Этап 2 - функциональное зонирование территории города;
Этап 3 - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;
Этап 4 - ценовое зонирование территории города;
Этап 5 - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).
Подходы к оценке:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Список литературы
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ в ред. от 29.12.2006г. № 258-ФЗ // http://www.consultant.ru.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 05.02.2007г. № 13-ФЗ // http://www.consultant.ru.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ в ред. от 28.02.2007г. № 21-ФЗ // http://www.consultant.ru.
Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001г. № 519 в ред. от 14.12.2006г. № 767 // http://www.consultant.ru.
Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» от 06.03.2002г. № 568-р в ред. от 31.07.2002г. № 2314-р // http://www.consultant.ru.
Федеральный закон Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. № 28-ФЗ в ред. от 04.12.2006г. № 201-ФЗ // http://www.consultant.ru.
Приказ Федеральной службы земельного кадастра России «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» от 15.06.2001г. № П/119 в ред. от 29.07.2002г. № П/301 // http://www.consultant.ru.
Письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству «О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли» от 14.06.1996г. № 1-16/240 // http://www.consultant.ru.
Письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости «О кадастровой стоимости» от 20.02.2006г. № ВК/0169 // http://www.consultant.ru.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Гуманистика, 2003. – 406 с.
Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 304 с.
Симионов Ю.Ф., Домрачеев Л.Б. Экономика недвижимости. – М.: ИКЦ «МарТ», 2004. – 224 с.
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Таганрог: ТРТУ, 2003. – 421 с.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКСМО», 2000. – 352 с.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Гуманистика, 2003. С. 84.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ в ред. от 28.02.2007г. № 21-ФЗ // http://www.consultant.ru. Ст. 6.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 05.02.2007г. № 13-ФЗ // http://www.consultant.ru. Ст. 261.
Федеральный закон Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. № 28-ФЗ в ред. от 04.12.2006г. № 201-ФЗ // http://www.consultant.ru. Ст. 1.
Письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству «О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли» от 14.06.1996г. № 1-16/1240 // http://www.consultant.ru. П. 3.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКСМО», 2000. С. 162.
Письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству «О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли» от 14.06.1996г. № 1-16/240 // http://www.consultant.ru. П. 9.1.
Письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости «О кадастровой стоимости» от 20.02.2006г. № ВК/0169 // http://www.consultant.ru.
Приказ Федеральной службы земельного кадастра России «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» от 15.06.2001г. № П/119 в ред. от 29.07.2002г. № П/301 // http://www.consultant.ru.
Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001г. № 519 в ред. от 14.12.2006г. № 767 // http://www.consultant.ru. П. 5.
Письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству «О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли» от 14.06.1996г. № 1-16/240 // http://www.consultant.ru. П. 5.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКСМО», 2000. С. 162.
Там же. С. 178.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКСМО», 2000. С. 180.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ в ред. от 29.12.2006г. № 258-ФЗ // http://www.consultant.ru. Ст. 35.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКСМО», 2000. С. 181.
Там же. С. 182.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКСМО», 2000. С. 183.
Там же. С. 184.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКСМО», 2000. С. 185.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Гуманистика, 2003. С. 105.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Гуманистика, 2003. С. 106.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Гуманистика, 2003. С. 107.
Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» от 06.03.2002г. № 568-р в ред. от 31.07.2002г. № 2314-р // http://www.consultant.ru.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Гуманистика, 2003. С. 112.
Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» от 06.03.2002г. № 568-р в ред. от 31.07.2002г. № 2314-р // http://www.consultant.ru.
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Таганрог: ТРТУ, 2003.
Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» от 06.03.2002г. № 568-р в ред. от 31.07.2002г. № 2314-р // http://www.consultant.ru.
Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. С. 100.
Симионов Ю.Ф., Домрачеев Л.Б. Экономика недвижимости. – М.: ИКЦ «МарТ», 2004. С. 97.
24