Долевое участие в строительстве

Введение
1. Понятие и сущность договора участия в долевом строительстве
2. Элементы конструкции договора участия в долевом строительстве
2.1. Субъекты и объект договора участия в долевом строительстве
2.2. Содержание договора участия в долевом строительстве
2.3. Существенные условия договора участия в долевом строительстве
Место договора участия в долевом строительстве среди договоров Российской Федерации
Заключение
Список используемых источников и литературы

До принятия Закона о долевом участии в строительстве, на практике такие договоры именовались по-разному: финансирование строительства жилья, договор об инвестировании, договор о приобретении жилья совместной деятельности, приобретение квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Наиболее часто использовалось словосочетание «договор долевого участия», а также «договор о долевом инвестировании», «о совместной деятельности в строительстве дома», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома». Однако название договора не определяет его сущности. В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем положений. Для правильной квалификации договора необходимо исследовать его содержание (основные права и обязанности сторон).
Несмотря на схожесть с подрядным договором, договор долевого участия не является таковым по нескольким основаниям. Прежде всего, следует обратить внимание на то, что дольщик не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего инвестиции, а подрядчик при создании объекта не действует по заданию инвестора. Не случайно в ст. 2 Закона о долевом участии в строительстве сказано, что застройщик – это лицо, которое привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов или иных объектов. Как правило, застройщик выступает заказчиком по договору строительного подряда.
Если квалифицировать инвестиционный договор как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую инвестор заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика...». Однако квартира, являющаяся предметом договора долевого участия, строится независимо от заключения конкретного договора долевого участия. Более того, дольщик часто присоединяется на этапе, когда строительство дома практически завершено. Утверждение, что договор долевого участия является договором подряда на строительство отдельной квартиры, также представляется сомнительным, поскольку невозможно построить квартиру на верхнем этаже многоэтажного дома, не построив всего здания. Нельзя не отметить, что в договоре долевого участия в строительстве отсутствуют такая «типичная» для договоров подряда обязанность, как предоставление подрядчику для выполнения работ земельного участка. Если предположить, что дольщик по договору долевого участия выступает заказчиком, то он должен предоставить земельный участок для строительства объекта.
Основой квалификации договоров участия в долевом строительстве как договоров простого товарищества является точка зрения, в соответствии с которой здесь действительно имеет место объединение вкладов и общая хозяйственная цель сторон. Вкладом дольщика являются денежные средства, а вкладом инвестиционной компании – услуги по организации строительства. Общей целью участников правоотношений сторонники указанной точки зрения считают строительство объекта недвижимости, что не представляется верным.
В литературе высказана справедливая точка зрения о том, что классификация обязательств осуществляется по критерию их направленности. В договоре простого товарищества должна присутствовать общая цель, поскольку участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели. При долевом участии у инвесторов и застройщиков общая цель отсутствует. Строительство объекта недвижимости не выступает такой объединяющей стороны целью, поскольку не позволяет определить, связан ли договор с извлечением прибыли. Инвестор заинтересован в получении в собственность квартиры (выгоду), застройщик же стремится привлечь инвестиции в строительство объекта, чтобы в конечном итоге получить прибыль. На данное противоречие указал С. Фокин, заметив, что договор простого товарищества не может быть связан с предпринимательской деятельностью для одной стороны (застройщика) и не связан для другой (дольщика).
Отсутствие объединяющей цели всех участников «товарищества» определяется также тем, что инвестиционная компания заключает договоры долевого участия с каждым дольщиком отдельно. Конкретному участнику долевого строительства не известны условия договоров застройщика с иными дольщиками. Таким образом, представляется, что договор, заключаемый между застройщиком многоквартирного жилого дома и участником долевого строительства, не является договором о совместной деятельности, поскольку ему не присущи признаки указанного договора.
Профессор В.В. Витрянский сделал предположение о том, договор участия в долевом строительстве может быть квалифицирован как договор купли-продажи с предоплатой. Так, дольщик обязуется передать застройщику денежные средства в обмен на передачу ему по окончании строительства жилого помещения. Однако большинство авторов полагают, что данный подход является неверным, в основном из-за невозможности согласования предмета договора, что, как известно, является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения.
В качестве существенного условия договора участия в долевом строительстве Закон о долевом участии в строительстве определяет необходимость определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Такой объект определяется в договоре в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Законодатель определил, что в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е. строительство своими силами и (или) с привлечением других лиц многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства. Таким образом, в отличие от покупателя, участник долевого строительства ожидает в первую очередь от застройщика действий по созданию вещи. При этом договором определяется срок для осуществления строительства. Хотя предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем (ст. 455 ГК РФ), продавец не принимает на себя обязанности по ее созданию.
Кроме того, конструкция взаимоотношений между застройщиком и дольщиком-инвестором смоделирована законодателем так, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика. Ст. 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество по договору купли-продажи может быть приобретено лицом исключительно у собственника этого имущества, то есть лица, которое имеет права отчуждать данное имущество. После сдачи дома в эксплуатацию квартира передается в собственность непосредственно участнику долевого строительства. У застройщика права собственности на объект недвижимости до передачи его участнику долевого строительства не возникает.
Говоря о соотношении договора участия в долевом строительстве с агентским договором, следует признать определенное сходство правового регулирования этих договоров. Обязанностью застройщика является деятельность в интересах дольщика, результатом которой является возникновение у последнего права собственности на объект недвижимости. То есть застройщик выполняет функции агента, а дольщик – принципала, в интересах которого от своего имени, но за счет принципала-дольщика действует агент. Однако договор долевого участия не может квалифицироваться как агентский договор, поскольку агент вначале получает определенное задание и в целях его выполнения заключает одну или несколько сделок, в то время как застройщик до момента заключения договора долевого участия совершает действия (заключает сделки), направленные на получение объекта недвижимости себе в собственность.
К.И. Скловский полагает, что договор долевого участия – комплексный, соединяющий черты различных договоров. В данном случае следует согласиться с тем, что признаки иных договоров в своей совокупности придают инвестиционному договору новое качество. Более того, в литературе было высказано мнение о том, что такой договор является самостоятельным видом гражданско-правового договора. Именно такой подход представляется наиболее приемлемым в данной ситуации, поскольку анализируемые отношения не вписываются в полной мере в существующие виды гражданско-правовых отношений. Возможность существования такого договора основывается в том числе и на ст. 421 ГК РФ, где указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. В литературе было высказано предложение о возможности включения в ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, в работе раскрыто понятие договора участия в долевом строительстве, охарактеризованы субъекты указанных отношений, определен объект и содержание договора долевого участия в строительстве жилья, определено его место в системе договоров Российской Федерации.
Договор участия в долевом строительстве является возмездным, взаимным и консенсуальным. Определение договора официально закреплено в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.
Субъектами отношений по долевому строительству являются застройщик и участник долевого строительства. В качестве застройщика могут выступать как коммерческие организации либо некоммерческие организации, не имеющие основной целью своей деятельности извлечение прибыли. Никакое иное лицо помимо застройщика не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирных домов под страхом недействительности заключенных договоров. Застройщик вправе по своему выбору осуществлять деятельность по строительству объектов недвижимости самостоятельно либо с привлечением третьих лиц (выступая в соответствии со ст. 706 ГК РФ генеральным подрядчиком по договору). При этом застройщик несет перед дольщиками ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы субподрядчиками.
Застройщик обязан являться законным обладателем предназначенного для строительства земельного участка (участок должен принадлежать ему на праве собственности или аренды). Право привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости возникает у застройщика только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок или договора аренды указанного земельного участка.
Закон о долевом участии в строительстве закрепляет существенные условия договора участия в долевом строительстве. К ним относятся: предмет договора, т. е. точное указание на подлежащий передаче объект долевого строительства, цена договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику, а также гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее пяти лет. Отсутствие в договоре хотя бы одного из перечисленных условий делает договор незаключенным. Стороны договора участия в долевом строительстве могут предусмотреть и иные условия, имеющие особо важное значение во взаимоотношениях сторон.
Под ценой договора долевого строительства закон понимает денежные средства, уплачиваемые дольщиком. Цена договора после его заключения может быть изменена соглашением сторон, если договор предусматривает возможность ее изменения, условия и порядок ее изменения. Цена договора долевого участия в строительстве является твердой и не может быть изменена иначе как по соглашению сторон.
Необходимо отметить, что в теории и практике существуют различные точки зрения на правовую природу договора долевого участия в строительстве. Такой договор рассматривается различными авторами как договор о совместной деятельности, агентский договор, договор строительного подряда, договор оказания услуг, либо как смешанный договор, включающий в себя элементы всех перечисленных договоров.
Представляется, что договор участия в долевом строительстве по своей юридической природе не может быть отнесен к какому-либо виду договоров, перечисленных в Гражданском кодексе РФ. Договор участия в долевом строительстве представляет собой комплексный договор, сочетающий в себе черты (признаки) различных договоров: агентирования, строительного подряда, возмездного оказания услуг и др.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая, третья и четвертая. М.: Издательство “Омега-Л”, 2007. 669 с.
Земельный Кодекс Российской Федерации от 28 сентября 2001 г. (с изм. и доп. от 08.11.2007). М.: Статут, 2008. 129 с.
3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (с изм. и доп. от 04.12.2007). М.: Статут, 2007. 119 с.
4. Федеральный Закон от № 214-ФЗ 30.12.2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.
5. Федеральный Закон № 128-ФЗ от 8.08.2001 г. “О лицензировании отдельных видов деятельности” // СЗ РФ. 2004. № 33. Ст. 3430.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. 848 с.
7. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Автореф. дис. Краснодар. 2005. 28 с.
8. Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. С. 74-83.
9. Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. № 6. С. 113-117.
10. Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 328 с.
11. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. 368 с.
12. Скловский К.И. Долевое участие в строительстве // Закон. 1999. № 4.
С. 107-113.
13. Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. № 6.
С. 118-125.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001. С. 330.
Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Автореф. дис. Краснодар. 2005. С. 26.
Майфат А.В. Указ. соч. С. 224.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 319.
Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. С. 82.
Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 324.
Скловский К.И. Долевое участие в строительстве // Закон. 1999. № 4. С. 110.
Скловский К.И. Долевое участие в строительстве // Закон. 1999. № 4. С. 113.
Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Автореф. дис. Краснодар. 2005. С. 26.
Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 329.
Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. С. 82.
Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Автореф. дис. Краснодар. 2005. С. 17.
Майфат А.В. Указ. соч. С. 211.
Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. № 6. С. 121.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001. С. 253.
Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. № 6. С. 113-117.
Майфат А.В. Указ. соч. С. 170.
Фокин С. Указ. соч. С. 123.
Скловский К.И. Долевое участие в строительстве // Закон. 1999. № 4. С. 111.
Лисица В. Указ. соч. С. 114.
Фокин С. Указ. соч. С. 125.
Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. С. 82.
2