Билет №2 1) Жилищное право: понятие, основные принципы. Конституция РФ о праве на жилище. 2) Договор о ипотеке (залоге недвижимости), квартиры (жилого дома).

1.Жилищное право: понятие, основные принципы. Конституция РФ о праве на жилище.
2.Договор об ипотеке (залоге недвижимости) квартиры (жилого дома).

При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);
пункт 2 ст. 33 данного Закона предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;
закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);
залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по последующим ипотекам.
Залогодатель имеет право:
пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;
отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;
завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;
в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);
в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);
в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);
если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 данного Закона);
Залогодержатель обязан:
залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;
на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;
при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.
Залогодержатель имеет право:
проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);
требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;
требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;
потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);
в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ);
потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях:
а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);
б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст.343 ГК РФ);
в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);
приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ).
Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Федерального закона "Об ипотеке", предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.
Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке).
Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Залогодержатель имеет право потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей ипотеке (п. 2 ст. 44 указанного Закона).
После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору (п. 3 ст. 44).
Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований.
Федеральный закон "Об ипотеке" допускает осуществление последующего залога только залогодателем-должником либо залогодателем - третьим лицом в основном обязательстве. В связи с этим залогодержателю предоставляется право осуществить последующий залог под свою ответственность вещи, находящейся у него в залоге. В этих случаях на залогодержателе лежит ответственность за вред, нанесенный залогодателю перед залогом, который не может превышать по времени срок первого залога. Последующий залог залогодержателем образует новое обязательство, базирующееся на праве на чужую вещь.
Если залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;
б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Также если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом впервые при регулировании залоговых обязательств законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств (ст. 50 Закона об ипотеке).
В случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 названного Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

Заключение
Происходящие в России политические и социально-экономические преобразования и сопровождающие их реформы, в том числе и жилищная, существенно изменили многие аспекты существования практически всех слоев населения Российской Федерации.
В 2004 г. был принят пакет законодательных актов, с вступлением в силу которых в Российской Федерации действует новое жилищное законодательство. Прежде всего, речь идет о введенном в действие с 1 марта 2005 г. Жилищном кодексе Российской Федерации, а также ряде законодательных актов, касающихся вопросов ипотечного кредитования, формирования рынка доступного жилья для российских граждан, в том числе долевого участия в строительстве жилых помещений и жилищно-накопительных кооперативов.
В самом общем виде жилищное право можно определить как систему общеобязательных норм (правил поведения), установленных и обеспечиваемых государством, направленных на регулирование общественных отношений в жилищной сфере в интересах человека, общества и государства.
Жилищное право как отрасль юридической науки следует рассматривать как систему знаний о правовом содержании процессов и явлений, складывающихся в жилищной сфере деятельности государства, иных публичных институтов, организаций и граждан. Жилищное право изучает понятие права на жилище, формы его реализации, механизм жилищного обеспечения из фонда социального обеспечения и других жилищных фондов, понятие договора социального найма, вопросы пользования и распоряжения жилыми помещениями, правовое положение жилищных кооперативов и иных организаций, действующих в жилищной сфере; вопросы юридической ответственности в жилищной сфере и другие вопросы. Все это составляет основной предмет науки жилищного права.
Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права. Однако их действие в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте проявляется по-разному, с учетом особенностей, свойственных специфике соответствующих общественных отношений.
В жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей права.
Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.
Список литературы
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Текст Конституции опубликован в «Российской газете» от 25 декабря 1993 г. № 237.
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Текст части первой опубликован в «Российской газете» от 8 декабря 1994 г. № 238-239, в Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Текст Кодекса опубликован в «Российской газете» от 12 января 2005 г. № 1, в «Парламентской газете» от 15 января 2005 г. № 7-8, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 14.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 22 июля 1998 г. N 137, в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400.
Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советского права // Ученые записки ВШОН. 1955.
Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. N 2.
Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. М.: Юристъ, 2004.
Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. М., 2005.
Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом//Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995.
Мицкевич А.В. Соотношение системы советского права с системой советского законодательства//Ученые записки ВНИИСЗ. 1967.
Наумов Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. N 11.
Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага // Право и экономика. 2005. N 9.
Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004.
Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996.
Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 2007.
Шешко Г.Ф. Жилищные права и обязанности: возникновение, реализация. Некоторые соображения к вопросу о доступности жилья // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 10.
Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. М.: Юристъ, 2004. С. 13.
Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советского права//Ученые записки ВШОН. 1955. Вып. 4. С. 21.
Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом//Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 28.
Мицкевич А.В. Соотношение системы советского права с системой советского законодательства//Ученые записки ВНИИСЗ. 1967. Вып. 11. С. 14.
Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 8.
Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 36.
СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996. С. 9.
Закон г. Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве" от 11 марта 1998 г. N 6 (с изменениями и дополнениями).
Вестник ВАС РФ. 2005. N 4.
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. N 2.
Наумов Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. N 11.
Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага // Право и экономика. 2005. N 9.
2