Понятие и виды договора аренды.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ
1.1 ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ДОГОВОРА
1.2 КЛАССИФИКАЦИЯ ДОГОВОРОВ
ГЛАВА 2 УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
2.1 СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
2.2 ОБЫЧНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
2.3 СЛУЧАЙНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
ГЛАВА 3 ДОГОВОР АРЕНДЫ
3.1 ПОНЯТИЕ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
3.2 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
ГЛАВА 4 ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
4.1 ДОГОВОР ПРОКАТА
4.2 ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ
4.3 ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
4.4 ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЙ
4.5 ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Диспозитивные нормы
Права и обязанности сторон договора
При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
Обязанность арендодателя устранить недостатки установлена императивно, а срок, в течение которого они должны быть устранены – диспозитивно.
4.2 ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ
В ГК РФ выделено две разновидности аренды транспортных средств. Это аренда транспортных средств с экипажем (статьи 632—641 ГК РФ) и аренда транспортных средств без экипажа (статьи 642-649 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 632 ГК РФ по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель не оказывает арендатору услуг по управлению им и по его технической эксплуатации (п. 1 ст. 642 ГКРФ).
Отличие аренды транспортного средства от обычной заключается не только в предмете такой аренды. Арендатор имеет возможность без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, а также заключать договоры об эксплуатации транспортного средства с третьими лицами (ст. 638 ГК РФ).
Если в случае обычной аренды капитальный ремонт обязан осуществлять арендодатель, а текущий ремонт — арендатор, то в случае аренды транспортных средств обязанность и по текущему, и по капитальному ремонту возлагается на одну из сторон. В случае аренды транспортного средства с экипажем этой стороной является арендодатель (ст. 634 ГК РФ), а в случае аренды транспортного средства без экипажа - арендатор (ст. 644 ГК РФ).
Еще одна особенность указанных договоров аренды транспортных средств состоит в отсутствии государственной регистрации. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся и некоторые виды транспортных средств — это воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания. А как мы знаем, аренда недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако в данном случае она не требуется (статьи 633 и 643 ГК РФ).
Согласно статьям 641 и 649 ГК РФ особенности аренды отдельных транспортных средств могут быть установлены транспортными уставами и кодексами. Такими актами являются:
- Кодекс торгового мореплавания РФ, регулирующий сдачу в аренду морских судов;
- Кодекс внутреннего водного транспорта РФ, регулирующий правила сдачи в аренду судов внутреннего плавания;
- Воздушный кодекс РФ, регулирующий правила сдачи в аренду воздушного судна.
Следует обратить внимание, что правила Кодекса Торгового Мореплавания РФ и Кодекса Внутреннего Водного Транспорта РФ применяются, если иное не установлено договором аренды (п. 1 ст. 60 КВВТ РФ, статьи 199 и 212 КТМ РФ). Поэтому данные нормы отнесены к диспозитивным. Однако если стороны запишут в своем договоре, что он регулируется положениями соответствующих кодексов, то установленные ими нормы станут императивными.
4.3 ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Здания и сооружения относятся к объектам недвижимого имущества, так как они прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В принципе, сооружения могут и не относиться к недвижимому имуществу, как, например, ларьки, гаражи — «ракушки», «пеналы» и т.п., однако в параграфе 4 главы 34 ГК РФ речь идет только о сооружениях, относящихся к недвижимости.
Существенным условием договора аренды зданий и сооружений помимо его предмета, в отличие от обычной аренды, является также размер арендной платы, который нельзя определять в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК РФ, как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания или сооружения (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Таким образом, если размер арендной платы или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не определен, такой договор считается незаключенным.
В данном случае приобретает особое значение форма договора. Она обязательно должна быть письменной. Несоблюдение этого условия влечет недействительность данного вида договора. Кроме того, договор аренды зданий и сооружений должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, в данном случае письменная форма не может быть соблюдена путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, как это предусматривается п. 2 ст. 434 ГК РФ.
Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что такой договор, заключенный на срок менее года, государственной регистрации не подлежит. Следовательно, можно заключить договор на срок 11,5 месяцев и не регистрировать его. Указанное правило распространяется не только на аренду зданий целиком, но и на аренду помещений в них.
Согласно п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации. Суд указал при этом, что, хотя нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, оно неразрывно с ним связано, и в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.
При этом также нужно иметь в виду разъяснение Высшего Арбитражного Суда РФ о том, что срок действия договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (например, с 1 ноября 2007г. по 31 октября 2008г.), равен одному году и такой договор подлежит государственной регистрации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
4.4 ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЙ
Согласно п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Данный вид договора аренды является самым неоднозначным в российском гражданском законодательстве. По сути, он представляет собой смешанный договор аренды, коммерческой концессии, уступки прав требования. По договору аренды предприятия производится передача долгов (это же происходит при купле-продаже предприятия), что является редким явлением в российском гражданском праве. Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в таком договоре. Однако в случае с договором аренды предприятия это не так. В соответствующих частях правила об иных договорах будут применяться, если иное не установлено правилами об аренде предприятия.
Указанное правило проиллюстрируем следующим примером. Так, согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Однако ст. 657 ГК РФ устанавливает исключение из этого правила. Перевод обязательства, включенного в состав предприятия, допускается не только без согласия, но даже и без уведомления кредитора. При этом ГК РФ предусмотрел механизмы для защиты прав кредиторов. Так, кредитор, не давший письменного согласия на перевод долга, имеет право в течение трех месяцев с момента получения уведомления о переводе долга потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК РФ). В принципе, уведомление кредитору можно послать и в ходе подготовительных работ к заключению договора аренды. Тогда по истечении указанного срока стороны будут гарантированы от указанных требований кредитора. Кредитор же, который вообще не был уведомлен о переводе долга, имеет право в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду, подать иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков (п. 3 ст. 657 ГКРФ). Второй гарантией прав кредитора, в случае отсутствия его согласия на перевод долга, является солидарная (в общем случае 50 на 50) ответственность арендодателя и арендатора по такому долгу (п. 4 ст. 657 ГК РФ). Арендодателю выгоднее все-таки получить письменное согласие всех кредиторов на перевод долга, ведь если требование от кредитора поступит после заключения договора аренды предприятия, у арендодателя может не оказаться возможности возместить свои 50% за счет арендатора, например, путем установления повышенного размера арендной платы. И, наконец, еще одной гарантией для кредиторов является установленное в ст. 663 ГК РФ правило о том, что правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора.
Форма договора аренды предприятия должна быть обязательно письменной, причем он должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Кроме того, договору требуется государственная регистрация, и он считается заключенным с момента такой регистрации. Стоит отметить, что для договора коммерческой концессии, объектом которого являются исключительные права предприятия, которые, в свою очередь, входят в состав объекта договора аренды предприятия, требуется регистрация в органе, осуществившем регистрацию правообладателя (в случае с договором аренды предприятия это арендодатель), и в отношениях с третьими лицами стороны договора коммерческой концессии вправе ссылаться на данный договор лишь с момента такой регистрации.
Таким образом, передавая исключительные права по договору коммерческой концессии, стороны должны зарегистрировать этот договор в налоговой инспекции, а, передавая эти же права вместе с другим имуществом приятия и с самим предприятием по договору аренды предприятия, стороны от такой регистрации освобождаются.
4.5 ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА)
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Помимо главы 34 ГК РФ договор лизинга регулируется Федеральным законом от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Кроме того, Российской Федерацией была ратифицирована Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.88.
Можно выделить следующие отличия договора лизинга от договора аренды, которые и позволили выделить лизинг в отдельный вид аренды:
1) в момент заключения договора лизинга арендодатель не является собственником предмета лизинга;
2) арендатор указывает арендодателю, какое имущество тот должен купить и у какого продавца. При этом по общему правилу арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи;
3) участниками правоотношений, вытекающих из договора лизинга, являются три лица: лизингодатель, лизингополучатель, продавец предмета лизинга. Закон «О лизинге» допускает возможность совмещения продавца и лизингополучателя в одном лице в пределах одного лизингового правоотношения;
4) имущество по договору лизинга передается во временное владение и пользование и не может быть передано только во владение, как по договору аренды;
5) имущество, предоставленное по договору лизинга, должно быть использовано исключительно для предпринимательских целей. Из чего следует вывод о том, что лизингополучателем может быть только юридическое лицо либо предприниматель без образования юридического лица;
6) лизинговые правоотношения помимо собственно договора лизинга оформляются также договором купли-продажи, который Закон «О лизинге» называет обязательным.
Если объектом лизинга является недвижимое имущество, то договор лизинга и переход права на это имущество подлежат государственной регистрации так же, как и в случае заключения договора аренды недвижимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 20 Закона «О лизинге» предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие предметы лизинга), регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя. При этом целесообразнее регистрировать имущество на имя лизингодателя, если это имущество не предполагается в дальнейшем передавать в собственность лизингополучателю, и наоборот, если договор лизинга предусматривает переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга, то регистрировать этот предмет лучше на его имя.
Пункт 1 ст. 13 Закона «О лизинге» гласит: в случае если лизингополучатель не перечислит лизинговые платежи более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа, то их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которой открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд.
Для осуществления бесспорного взыскания в банк лизингополучателя направляется инкассовое поручение (п. 12.1 Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации, утвержденного ЦБ РФ 03.10.2002 № 2-П). При взыскании денежных средств со счетов в бесспорном порядке в случаях, установленных законом, в инкассовом поручении в поле «Назначение платежа» должна быть сделана ссылка на закон (с указанием его номера, даты принятия и соответствующей статьи).
Банки не рассматривают по существу возражений плательщиков против списания средств в бесспорном порядке. Приостановление или отмена взыскания допускаются лишь по распоряжениям взыскателей или их вышестоящих органов, а также по постановлениям арбитражных или судебных органов.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основу договора аренды составляет обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законодатель не делает разницы между арендой и имущественным наймом, с точки зрения гражданского права это синонимы.
Объектом договора аренды является имущество, причем как движимое, так и недвижимое, за исключением имущества, изъятого из оборота. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Таким образом, в аренду можно сдавать только вещи многоразового использования, и нельзя сдавать, например, продукты питания, топливо и тому подобные вещи.
Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов установлены специальным законодательством. Так, порядок сдачи в аренду земельных участков установлен в Земельном кодексе РФ.
Особенности аренды иных природных объектов устанавливаются в Лесном кодексе РФ, Водном кодексе РФ, Законе РФ от 21.02.92 № 2395-1 «О недрах» и в других нормативных правовых актах.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателями по договору аренды могут выступать собственники имущества, а также лица, которым законом или собственником предоставлено право сдавать имущество в аренду.
Уполномоченным государственным органом является Минимущество РФ и его территориальные органы, а также соответствующие органы субъектов Российской Федерации. Право распоряжаться муниципальным имуществом имеют органы местного самоуправления.
Государственные унитарные предприятия и муниципальные унитарные предприятия недвижимое имущество могут сдавать в аренду только с согласия собственника этого имущества, остальным имуществом они вправе распоряжаться самостоятельно.
Казенные предприятия (унитарные предприятия на праве оперативного управления) вправе сдавать в аренду любое имущество только с согласия собственника.
Учреждение не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество и имущество, приобретенное за счет средств, выделенных ему по смете. А вот имущество, полученное в результате приносящей доход деятельности учреждения, оно вправе сдать в аренду. Собственник вправе уполномочить другое лицо сдать его имущество в аренду путем заключения с ним договора комиссии, агентского договора либо договора доверительного управления имуществом.
Форма договора аренды, заключенного на срок более одного года, должна быть письменной. Письменной она должна быть также в случае, когда одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока такого договора.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части, сдаваемой в аренду.
Таким образом, в соответствии с Гражданским законодательством договор аренды – это соглашение имущественного найма, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды является распространенным видом гражданско-правовых отношений практически во всех сферах жизни. Основные положения договора аренды регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иными специальными нормами. Имущество по данному договору переходит во владение, пользование, но без перехода права собственности. Имущество передается за плату. Договор аренды представляет собой наем имущества, срочное платное пользование этим имуществом. Арендные отношения всегда носят временный характер, если имущество не выкуплено. Выкуп имущества по договору аренды может быть как по истечении срока аренды, так до этого – при условии внесения арендатором всей обусловленной договором арендной цены.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993г.;
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 06.12.2007);
Гражданский кодекс российской федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 06.12.2007);
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (принят ГД ФС РФ 31.03.1999) (ред. от 06.12.2007);
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (принят ГД ФС РФ 07.02.2001) (ред. от 06.12.2007);
Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.02.1997) (ред. от 04.12.2007) (с изм. и доп., вступающими в силу с 16.12.2007);
Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 26.07.2006) «О финансовой аренде (лизинге)» (принят ГД ФС РФ 11.09.1998);
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997);
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 04.12.2007) «об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997);
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2007);
Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 01.12.2007) «О недрах»;
Положение о безналичных расчетах в Российской Федерации» (утв. ЦБ РФ 03.10.2002 № 2-П) (ред. от 02.05.2007) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.12.2002 № 4068);
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»;
Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная: учеб. – М.: ТК Велби, 2005г.;
Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право. – Москва, 2007г;
Касьянов Г.Ю. 1000 и один договор. – Москва, 2008г.;
Гражданский кодекс Российской Федерации (2). Гл. 27
Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право (15). С. 402
Пиляева В.В. Гражданское право (14) С. 252
Касьянов Г.Ю. 1000 и один договор (16) С. 197
44