Оценка стоимости предприятия-бизнеса

Сопроводительное письмо
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
2. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
3. ИСТОРИЯ ОБЪЕКТА
4. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА
5. ОПИСАНИЕОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
6.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
6.2. МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ
6.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Корректировка отсутствует.
6.6. Поправка на наличие/отсутствие балкона/лоджии
Отобразим наличие/отсутствие балконов/лоджий у объекта оценки и у аналогов табличной форме:
Наименование Оцениваемый объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Балкон/лоджии лоджия лоджия лоджия лоджия лоджия лоджия Корректировка, % 0 0 0 0 0
Корректировка отсутствует, поскольку объект оценки и аналоги имеют по одной лоджии.
Для проверки корректности выборки, до проведения расчётов, а также после выполнения расчётов производится проверка выборки по относительному показателю:
υ – коэффициент вариации – характеризует степень однородности выборки. Коэффициент вариации не должен превышать 33 %.
υ = С ср.кв / С ср., где
С ср.кв – среднеквадратичное отклонение стоимости аналогов.
С ср – среднее значение стоимости аналогов.
Расчёт рыночной стоимости методом сравнения продаж
Элементы сравнения Един.
изм. Оцениваемый объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 ПРОВЕРКА ВЫБОРКИ Среднее
значение
1 кв. м Коэффициент вариации Цена предложения/
сделки тыс. руб. 6 425 6 400 6 550 6 480 6 500
Нормативное значение не более 33 % Общая площадь квартиры кв. м 51,0 55 52 53 53 52 Площадь квартиры кв. м 51,0 н/д н/д н/д н/д н/д Жилая площадь кв. м 27,7 28 28 28 29 29 Площадь кухни кв. м 8,4 8 9 9 9 8 Цена предложения/
сделки 1 кв. м тыс. руб. 117 123 124 122 125 122 2,55 Источник информации Аналитическое агентство «ХХХХ» Дата опроса Октябрь 2008 г. Октябрь 2008 г. Октябрь 2008 г. Октябрь 2008 г. Октябрь 2008 г. Корректировки вводятся относительно объекта оценки 1. Право собственности полное;
ограничения (обременения) отсутствуют полное;
ограничения (обременения) отсутствуют полное;
ограничения (обременения) отсутствуют полное;
ограничения (обременения) отсутствуют полное;
ограничения (обременения) отсутствуют полное;
ограничения (обременения) отсутствуют Корректировка % 0 0 0 0 0 Скорректированная цена тыс. руб. 117 123 124 122 125 2. Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные Корректировка % 0 0 0 0 0 Скорректированная цена тыс. руб. 117 123 124 122 125 Корректировка % 0 0 0 0 0 3. Условия реализации сделки сделка сделка предложение предложение предложение Корректировка % 0 0 - 3 - 3 - 3 Скорректированная цена тыс. руб. 117 123 120 118 121 4. Условия рынка
(дата продажи) октябрь 2008 г. май 2008 г. май 2008 г. октябрь 2008 г. октябрь 2008 г. октябрь 2008 г. Корректировка тыс. руб. 5,85 6,15 0 0 0 Скорректированная цена тыс. руб. 123 129 120 118 121 5. Местоположение адрес Первая, 1 Первая, 1 Первая, 1 Первая, 1 Вторая, 3 Вторая, 3 Корректировка % 0 0 0 0 0 Скорректированная цена тыс. руб. 123 129 120 118 121 6. Физические характеристики 6.1. Техническое состояние хорошее хорошее хорошее хорошее хорошее хорошее

Корректировка % 0 0 0 0 0 Скорректированная цена тыс. руб. 123 129 120 118 121 6.2. Качество отделки (класс качества) стандарт стандарт стандарт стандарт улучшенная стандарт Корректировка % 0 0 0 -3% 0 Скорректированная цена тыс. руб. 123 129 120 114 121 6.3. Строительный материал кпд кпд кпд кпд кпд кпд Корректировка % 0 0 0 0 0 Скорректированная цена тыс. руб. 123 129 120 114 121 6.4. Число этажей 9 9 9 9 9 9 Этаж 8 1 4 9 2 6 Корректировка % + 1 0 +1 0 0 Скорректированная цена тыс. руб. 124 129 121 114 121 6.5. Инженерное обустройство Отопление, водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение Отопление, водоснабжение, электроосвещение газоснабжение Отопление, водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение Отопление, водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение Отопление, водоснабжение, электроосвещение газоснабжение Отопление, водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение Корректировка % 0 0 0 0 0 Скорректированная цена тыс. руб. 124 129 121 114 121 6.6. Наличие балкона/лоджии лоджия лоджия лоджия лоджия лоджия лоджия Корректировка % 0 0 0 0 0 Скорректированная цена тыс. руб. 124 129 121 114 121 122 2,49 Абсолютное итоговое значение корректировок 7 6 -3 -8 -4 Количество корректировок 2 1 2 2 1 Средняя стоимость
1 кв. м тыс. руб. 121 Общая площадь квартиры кв. м 51,0 Рыночная стоимость тыс. руб. 6 171 Как видно из таблицы, после проведения расчётов значение коэффициента вариации улучшилось, что говорит о корректности проведённых расчётов и возможности дальнейшего использования полученного результата рыночной стоимости.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой двухкомнатной квартиры составляет:
Наименование Рыночная стоимость, тыс.руб. За 1 кв. м. тыс. руб. тыс. руб. Оцениваемая двухкомнатная квартира 121 6 171
Стоимость объекта, полученная методом прямого сравнительного анализа продаж с учетом округления, составляет:
6 171 000 (шесть миллионов сто семьдесят одна тысяча) рублей.
6.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Метод капитализации доходов позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или на перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Метод дисконтирования денежных доходов применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных по времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости объекта приносящего доход.
Процедура оценки доходным подходом имеет следующую последовательность:
определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД);
определение возможных потерь от простоя (не загруженности) передаваемого в аренду имущества и потери при сборе арендной платы для расчета эффективного валового дохода;
определение статей и величин расходов для получения чистого операционного дохода (ЧОД) путем уменьшения эффективного валового дохода на величину определенных расходов;
перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода перерасчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Так как оцениваемый объект находится в районе отдаленном от центра города, где спрос на найм жилья невысокий, можно предположить, что сдача квартиры внаем хоть и будет приносить стабильный доход, но с недозагрузкой. Для перерасчета чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта применим метод прямой капитализации.
Метод капитализации доходов
6.3.1. Расчет чистого операционного дохода
Рыночная стоимость, определяемая методом прямой капитализации находиться по следующей формуле:
ТС = ЧОД/Ск, где
ЧОД – чистый операционный доход (за год);
Ск – ставка капитализации.
Для расчета ставки капитализации следует воспользоваться упрощенным методом Элвуда.
Где R - ставка капитализации;
Y - ставка дохода на собственный капитал;
app - возможное увеличение стоимости имущества за период;
SFS - фактор фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения;

Методом прямой капитализации определим стоимость двухкомнатной квартиры, приобретенной с целью получения дохода от аренды с последующей продажей.
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств. По данным агентств недвижимости города, занимающихся сдачей жилой недвижимости в наем, плата за аренду квартиры, аналогичной оцениваемой, составляет 40 000 рублей в месяц при ежемесячной оплате при условии, что коммунальные услуги за исключением телефона и электроэнергии оплачивает арендодатель.
По данным управляющих компаний города, величина коммунальных услуг на аналогичный объект, при условии прописки трех человек, составит 5000 рублей в месяц.
Из практики оценщиков, а так же учебного пособия «Оценка недвижимости» под редакцией д.э.н Грязновой (Москва, 2002 «Финансы и статистика») недобор арендных платежей составляет от 5% до 15%. В данной работе принято нижнее значение -5%.
Ставка дохода на собственный капитал складывается из ставки по вкладам, являющейся эталоном минимального риска на данном рынке (7%), премии за риск (4%), премии за неликвидность (3%) и премии за управление инвестициями (1%).
Срок вложения капитала - 3 года.
Планируемый прирост стоимости через 3 года – 25 %.
Таким образом, ставка капитализация определенная по упрощенной формуле Элвуда, равна:
R = Ск = 0,15 - 0,25*0,29= 0,0775 = 0,08
Где фактор фонопогашения находится по формуле:
Таким образом, исходя из вышеприведенной информации, можно произвести расчеты рыночной стоимости объекта оценки.
1) ПВД= 40000*12 - 40000*12*0,05 = 456 000 руб.
2) ЧОД = 456 000 - 5000*12 = 396 000 руб.
3) РС = 396 000/0,08 = 4 950 000
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой двухкомнатной квартиры, определенная методом прямой капитализации, составляет:
4 950 000 (четыре миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей.
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки [11].
По результатам проведенных расчетов в рамках трех подходов, проведем анализ полученных результатов и на их основании определим достоверность каждого из них. На заключительном этапе сумма взвешенных результатов составит искомое значение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1.
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
Затратный подход – 4 258 000 руб.
Сравнительный подход – 6 171 000 руб.
Доходный подход – 4 950 000 руб.
После этого можно сделать следующие выводы:
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него [11]. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время. Для затратного метода выбираем весовой коэффициент равный 0,1, так как этот подход менее эффективен и учитывает затраты на строительство квартиры, но не учитывает затраты на строительство всего объекта
Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Расчёты рыночной стоимости сравнительным методом дают наиболее реальное значение стоимости, так как базируются на информации поступающей с рынка вторичного жилья. Данный подход наиболее точно отражает тенденции продаж квартир на рынке жилой недвижимости.
По мнению Оценщика, приоритетным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты. И Рыночная стоимость объекта, рассчитанная этим подходом близка к окончательной стоимости. Для сравнительного подхода выбираем коэффициент 0,7 потому, что данный подход более эффективен и основан на реальной информации рынка недвижимости.
Доходный подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объектов и на принятые ставки доходности. Однако данный метод строится на составлении прогноза, реализация которого может быть подвергнута различным влияниям экономического характера. Доходному подходу присваивается удельный вес 0,2.
На основании выполненного анализа, проведенных расчетов и выбранных весовых коэффициентов находим стоимость объекта недвижимости:
№ п/п Использованные подходы оценки Рыночная стоимость, руб. Вес Рыночная стоимость округлённо, руб. 1 Стоимость по затратному подходу 4 258 000 0,1 425 800 2 Стоимость по сравнительному подходу 6 171 000 0,7 4 319 700 3 Стоимость по доходному подходу 4 950 000 0,2 990 000 4 Итоговое значение рыночной стоимости: 5 735 500
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, составляет с учетом округления:
5 736 000 (пять миллионов семьсот тридцать шесть) рублей.
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью (продажа, получение кредита по залогу имущества, сдача объекта в аренду и т.д.).
СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Оценщик _______________________, подписавший этот отчет, основываясь на своих знаниях и квалификации, подтверждаю, что:
все факты, содержащиеся в настоящем Отчете, изложены, верно;
приведенные в Отчете анализ, мнения и заключения ограничиваются только оговоренными предпосылками и ограничительными условиями и являются моим профессиональным непредвзятым анализом, мнением и заключением;
я не имею ни настоящей, ни будущей, заинтересованности в оцениваемой собственности, а также личных предубеждений относительно всех участвующих сторон;
мое вознаграждение за проведение оценки никоим образом не связано с действиями или событиями, произошедшими в результате анализа, мнений или заключений, содержащихся в отчете, или полученных при его использовании;
мой анализ, мнения и заключение были достигнуты, а настоящий отчет был подготовлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135 – ФЗ, Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254 (ФСО-3), 255 (ФСО-2), 256 (ФСО-1).
мной была проведена личная инспекция собственности, описанной в настоящем Отчете 08 октября 2008 года;
никто, кроме лиц, подписавших данный Отчет, не оказывал серьезной профессиональной помощи в их работе, мнениях и суждениях.
Подпись:
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно – правовые акты:
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1,2. – М., 1996.
Налоговый кодекс Российской Федерации: Части первая и вторая. М.: Изд-во Проспект,2005;
Приказы Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №№254,255 и 256 «Об утверждении Федеральных стандартов оценки»;
Федеральные стандарты оценки (ФСО №1; ФСО №2; ФСО №3).
Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29 июля 1998г.
Учебно – методическая литература и научные издания:
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер,2007.-624с.
Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ, 2007.
Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инновации. М.: ФилинЪ, 2007.
Валдайцев В.С. Оценка бизнеса. М.: Проспект,2006.
Григорьев В.В, Островкин И.М. Оценка компании, имущественный подход. М.: Дело, 2006.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2005г.
Десмонд Г. М., Келли Р. Э. Руководство по оценке бизнеса. М.: РОО, 2006.
Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. СПб: Питер, 2006.
Ковалев А.П. Управление имуществом на предприятии. М.: Финстатинформ, 2005.
Ковалев А.П. Сколько стоит имущество компании? М.: Финстатинформ, 2006.
Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. М.: Финстатинформ, 2007.
Коупленд Т., Колер Т., Мурин Д. Стоимость компании: оценка и управление. М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 1999.
Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости- М.: Архитектура – С, 2005.- 200с.
Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005.
Пратт Ш.П. «Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний». 2-е изд. М.: Институт экономического развития Всемирного банка, 2006.
Сычева Г. И., Колбачев Е. Б., Сычев В. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия «Высшее образование». Ростов н/Д: «Феникс», 2004.
Тепман Л.Н. Оценка недвижимости/ под ред. В.А.Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА,2006.-463с.
Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2006.
4
4. Применение методов оценки объекта:
Для оценки рыночной стоимости рассмотрены три метода: (затратный, прямого сравнительного анализа продаж, доходный), согласно Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. и Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254 (ФСО-3), 255 (ФСО-2), 256 (ФСО-1).