Права и обязательства сторон из предварительного договора купли-продажи

СОДЕРЖАНИЕ
Введение 3
I.Общая характеристика договора 5
1.2.Понятие и значение договора купли-продажи 5
1.2.Основные и предварительные договоры 9
II.Права и обязательства сторон из предварительного договора купли-продажи 10
2.1.Особенности предварительного договора купли-продажи 10
2.2.Форма государственной регистрации 16
2.3.Обеспечение исполнения предварительного договора 17
III.Особенности заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости 20
3.1.Риски, связанные с заключением предварительного договора купли-продажи 20
3.2.Рекомендации при заключении предварительного договора купли-продажи 25
Заключение 28
Использованная литература 30

Изменить ситуацию можно только тогда, когда более 50 % новоселов получат свидетельства о праве собственности на квартиры.
Различные вариации договоров с предоставлением векселя, заключением соглашения об обеспечении обязательств не меняют природы данных видов договоров. Кроме того, застройщики используя данные противозаконные варианты привлечения денежных средств граждан на начальном этапе строительства, избегают уплаты налогов и, прежде всего, НДС в размере 18%. Данная противозаконная "экономия" подпадает под состав преступления, предусмотренный УК РФ, однако она позволяет получать беспроцентные займы у населения без каких-либо встречных гарантий и обязательств.
Таким образом, основная проблема для покупателя состоит в том, что предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной (ничтожной) сделкой. Притворность сделки предварительного договора купли-продажи квартиры заключается в том, что на основании предварительного договора, застройщик сначала зарегистрирует право собственности на себя на квартиру, а затем обязуется продать ее. В случае последующей продажи квартиры другому лицу, этот покупатель становится добросовестным приобретателем квартиры.
Предварительный договор не содержит, да и не может содержать никаких обязательств застройщика по своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность квартиры. Соответственно, не предусмотрена неустойка за неисполнение указанного обязательства. Если застройщик крупный и обладает достаточными денежными ресурсами и активами, то можно в дальнейшем получить уплаченные денежные средства на основании решения суда.
При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа.
Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст. 807 ГК РФ данный предварительный договор является договором займа, а не договором долевого строительства жилья, поскольку по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком.
Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг.
Рассмотрим практический случай. Заключен предварительный договор о купле-продаже квартиры, где стороны обязались через два месяца заключить основной договор. Правоустанавливающим документом в данном случае являлся инвестиционный договор, который на момент заключения был предоставлен в УФРС для государственной регистрации права собственности. По данному предварительному договору в рамках ответственности стороны освобождались от нее в случае издания государственными органами нормативных актов или непредставления документов этими же органами или другими организациями, осуществление государственной регистрации без которых не представляется возможным по не зависящим от сторон причинам.
Со стороны продавца УФРС произвело приостановку государственной регистрации, и на момент заключения сторонами основного договора не было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности, а со стороны покупателя кредитная комиссия коммерческого банка не успела вынести решение о предоставлении кредита. Однако момент расторжения в предварительном договоре прописан не был. Покупатель как лицо заинтересованное (при зафиксированной в договоре цене) не дал согласия на расторжение предварительного договора, и продавец был лишен возможности (получив свидетельство о праве собственности) продать квартиру в кратчайшие сроки. Учитывая постоянно растущую стоимость и спрос на жилье, продавец понес реальные убытки в виде недополучения разницы между рыночной стоимостью квартиры, сложившейся на момент отчуждения, и стоимостью, оговоренной в предварительном договоре.
Исходя из теории гражданского права, предварительный договор – это, прежде всего, договор о намерениях, и по своей природе является безвозмездным, то есть не подразумевает внесение оплаты по нему. На практике многие агентства недвижимости пытаются заложить в текст предварительного договора положения и условия по оплате задатка и услуг агентства. Да, безусловно, существуют смешанные договоры и договоры, не предусмотренные законом, но в то же время, ему не противоречащие. Но ответственность, возникающая из различных видов договоров, различна, и при невыполнении каких-либо условий сторонами в некоторых случаях возмещение убытков, понесенных по таким договорам, крайне затруднительно.
3.2.Рекомендации при заключении предварительного договора купли-продажи
Поскольку, заключение договора предварительной купли – продажи часто является единственной возможностью в последующем приобрести квартиру в новостройке, необходимо максимально внимательно подойти к заключению такого договора.
Для того, чтобы минимизировать риски при заключении предварительного договора следует учитывать несколько моментов, позволяющих сделать вложения более безопасными.
Чем конкретнее описано то, что будет предметом договора предварительно купли – продажи – тем лучше. Основной договор заключается на тех же условиях, что содержаться в предварительном договоре.
Если договор устраивает или не гарантирует прав при заключении основного договора, необходимо требовать изменений. В договоре должны быть четко указаны
- параметры квартиры (жилого дома), в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи (площадь квартиры, ее расположение, уровень отделки квартиры, наличие межкомнатных перегородок в квартире, балкона и т.п.);
- комплектация квартиры (электропроводка, сантехника, оконные блоки, телефонные линии и т.п.).
- четко установленная цена в договоре. Важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм.
- срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном договоре, стороны обязуются заключить основной договор в течение года со дня заключения предварительного.
- срок передачи недвижимого имуществ по основному договору также может быть определен в предварительном договоре.
- порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, за чей счет совершается регистрация (уплата соответствующих гопошлин)
- ответственность застройщика, в случае если квартира не будет передана в срок.
При определении предмета предварительного договора купли-продажи нежилого помещения также нужно полностью и точно указывать фактический адрес местонахождения, а также размеры помещения, например, помещение расположено на первом этаже здания по адресу (указать полный адрес), общей площадью (указывается общая площадь в кв.м.). Также в предмете договора указывается, что данное нежилое помещение принадлежит Стороне-1 на праве собственности на основании (указывается правоустанавливающий документ). Существенным условием будет также гарантия о том, что передаваемое помещение свободно от прав  третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.
Судом Восточно-Сибирского округа рассматривалось дело № А10-6768/05-ФО2-3057/06-С2 от 16 августа 2006 года. Одной из сторон договора не были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В связи с этим, при отсутствии данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. По данному делу предметом договора выступало нежилое помещение общей площадью 22,2 квадратного метра, расположенного по левой стороне от центрального входа центральной части в здании Торгово-бытового центра. Из смысла нормы, содержащейся в статье 1 Федерального закона  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следует, что каждый объект недвижимости будет достаточно просто отличить от других объектов. Условие расположения объекта договора – по левой стороне от центрального входа центральной части в здании ТБЦ – не позволяет его индивидуализировать.
Заключение
Согласно предварительному договору, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре. Предварительный договор имеет форму основного договора, причем, несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. По законодательству РФ, предварительный договор должен отражать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы.
К существенным условиям предварительного договора относятся также условия, позволяющие установить предмет (п. 3 ст. 429 ГК РФ); условие о сроке предварительного договора. Если предварительным договором не устанавливается срок заключения основного договора, то согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 429, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.
Сторонами предварительного договора могут выступать любые субъекты гражданского права. Особенность участия в их заключении учреждений и унитарных предприятий состоит в том, что на отчуждение имущества, закрепленного за ними собственником, получения предварительного его согласия не требуется. Предварительный договор не является сделкой по распоряжению имуществом, и правила ст. 295, 297, 298 ГК РФ к его заключению не применяются.
При заключении предварительного договора купли-продажи единственное, что можно предпринять при отказе продавца заключать основной договор – обратиться в суд с требованием о понуждении к заключении основного договора. На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать квартиру, а соответственно в суде нельзя требовать установления права собственности на недвижимое имущество.
Есть некоторые моменты, которые делают договор предварительной купли – продажи недвижимости менее привлекательным для покупателя, по сравнению с договором участия в долевом строительстве. Заключение предварительного договора купли-продажи никак не отражается в налоговом и бухгалтерском учете, поскольку только заключение предварительного договора не влечет возникновение каких-либо прав и обязанностей по передаче квартиры. Поскольку при заключении договора предварительной продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется в органах производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
Использованная литература
Нормативно-правовые акты:
Конституция РФ от 12.12.1993
Бархатова Е.Ю. Комментарии к Конституции РФ. М.: Проспект, 2006
ГК РФ от 30 ноября 1994 г. (часть первая) № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994
Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 18.10.2007)
ФЗ от 30.12.2004 « 214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акуты РФ» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
Учебная литература:
http://www.realt-help.ru/self2.php
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: кн.2:Договоры о передаче имущества. М.: Статус. 2008
Бучельникова М. Сила предварительного договора//Эпиграф №29 от 31.07.06
Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры. СПб., 2002.
Гражданское право. Часть первая: Учебник/ Под ред. А.Г.Калпина, А.И.Масляева. – М.:Юристъ, 2002.
Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость.// ЭЖ-Юрист, 2005, №32
Как обезопасить свои интересы при заключении договора предварительной купли – продажи недвижимости// http://www.novostroykin.ru/stati/11/
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001.
Сергеев А.П. Гражданское право. СПб.: Теис. 2005
Сергеев А.П. Гражданское право. СПб.: Теис. 2005
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001
Гражданское право. Часть первая: Учебник/ Под ред. А.Г.Калпина, А.И.Масляева. – М.:Юристъ, 2002
ГК РФ. Ст.429
Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость.// ЭЖ-Юрист, 2005, №32
http://www.realt-help.ru/self2.php
Бучельникова М. Сила предварительного договора//Эпиграф №29 от 31.07.06
Как обезопасить свои интересы при заключении договора предварительной купли – продажи недвижимости// http://www.novostroykin.ru/stati/11/
См.: ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
30