Выбрать из списка.

Содержание
Содержание
Введение
1 Особенности рынка недвижимости
1.1 История развития российского рынка недвижимости
1.2 Структура рынка недвижимости
1.3 Инфраструктура рынка недвижимости
2 Особенности рынка недвижимости на примере г. Москвы
2.1 Анализ рынка недвижимости г.Москвы
2.2 Состояния и особенности развития рынка элитной жилой недвижимости г. Москва
Заключение
Список использованной литературы

Согласно среднесрочной программе жилищного строительства в Москве до 2010 года ожидаемый ввод жилья составит 34,1 млн. кв.м. Максимальные объемы жилья будут строиться на территории Западного, Северного, Юго-Западного и Восточного округов (рис. 1).
Рисунок 1 –Предложения по размещению жилищного строительства на 2006-2010 гг. по округам Москвы
Источник:Составлено по данным Среднесрочной программы жилищного строительства в городе Москве на период 2006-2008 годов и задания до 2010 года.
В Москве практически завершено массовое жилищное строительство, после застройки Куркино из неосвоенных крупных площадок остался один район Молжаниновский. Новые микрорайоны уже строятся в Кожухово; в ближайшее время начнется массовое строительство в поселках и деревнях, входящих в состав города (Некрасовка, Северный и др.). Новые жилые микрорайоны будут застраиваться жильем эконом-класса, его значительная часть будет предоставляться жителям города как социальное жилье, в том числе различным категориям федеральных очередников. В одиннадцати деревнях и поселках будет вестись малоэтажное жилищное строительство. Комплексная застройка территории деревень и поселков и строительство качественного жилья приведет к росту цен в этих периферийных районах города. Они приблизятся к среднегородскому уровню; хотя будут сильно уступать внутренним районам города по своей престижности за счет положения и социального состава проживающих.
На долю строительства в районах массовой застройки придется только 14,3%, остальное жилищное строительство будет вестись за счет уплотнения застройки, реконструкции и реновации существующего жилого фонда, а также смены функций места (на месте выводимых производственных зон и предприятий, воинских частей и других объектов.).В ходе комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки в зависимости от проектных решений пятиэтажки всех несносимых серий будут сноситься или реконструироваться.
В разрезе округов есть различия. Зеленоград выделяется максимальной долей территорий массовой застройки, Северо-Запад – реконструкцией пятиэтажного и ветхого фонда, Центр – долей территорий, где строительство будет вестись на участках выводимых производств, Юг – долей территорий, где новое жилье будет появляться за счет уплотнения застройки.
Возникновение новых крупных жилых районов возможно только в районах массовой застройки, на территории бывших производственных площадок, воинских частей или на других «федеральных» землях. Из крупных проектов этого типа – Ходынское поле и микрорайон Шуваловский. В количественном выражении больше всего новых жилых районов появится в Северном (район Молжаниновский) и Юго-Западном (Северное и Южное Бутово) округах. За счет реорганизации промзон больше всего новых жилых территорий появится в Центральном округе (почти 80% всего прироста жилых территорий). Если в Северном и Юго-Западном округах это будет жилье эконом-класса за кольцевой дорогой, то Центральном округе появятся новые районы жилья наиболее высоких потребительских характеристик. Новые районы преимущественно элитного жилья появятся в Хамовниках, Тверском, Пресненском и Мещанском районах; кварталы более дешевого жилья (в том числе для переселяемых жителей центра) появятся в восточных второстепенных районах центра – Басманном и Таганском.
Еще одна жилищная программа правительства Москвы - строительство серии высотных зданий «Новое кольцо Москвы». Жилье в высотках позиционируется как жилье бизнес-класса, что повысит престижность периферийных районов, в которых будут возникать эти объекты. Программа началась в 1999 г., она предусматривает выделение 60 участков под строительство 200 высотных домов общей площадью жилья около 400 тыс. кв. м. Построены высотки «Эдельвейс», «Континенталь», «Вертикаль». Параллельно с их строительством предполагается проведение реконструкции жилого фонда в прилегающих районах, что еще больше увеличит уровень цен. В ближайших планах строительство четырех небоскребов: на Минской улице с реконструкцией трех кварталов района Фили-Давыдково, на Ярославском и Дмитровском шоссе, на месте реконструируемых кварталов района Можайский.
В Московской области по действующей целевой программе «Жилище» ввод жилья к 2010 г. должен составить свыше 21,0 млн. кв.м. Муниципалитетами-лидерами по объемам ввода жилья являются Одинцовский район, Троицк, Балашихинский и Красногорский районы, Подольск.
2.2 Состояния и особенности развития рынка элитной жилой недвижимости г. Москва
К концу 2009 г. объем предложения первичного рынка элитного жилья составил 203 тыс. кв. м (1 211 квартир) в 36 элитных комплексах. В течение 2009 г. активность элитного рынка не была высокой, тем не менее на рынок вышли несколько новых объектов: «Баркли-Плаза», «Резиденция Знаменка», «Итальяский квартал», Петровский б., 21-23, Печатников пер., 12-14.
При этом было заявлено о переносе сроков (на 3-4 года) реализации одного из наиболее известных элитных проектов в центре Москвы «Золотой остров», а также офисно-жилого комплекса «Пять столиц» по адресу Б. Ордынка, вл. 8-14. Среди заявленных проектов можно отметить проект компании Mirax Group и Леонида Гандельмана по строительству Московского центра малого предпринимательства и ремесел по адресу Кремлевская наб., вл. 1/9/6, стр. 8, 9, 10-15, в рамках которого на месте снесенных зданий будет возведено 19 тыс. кв. м офисов и апартаментов. Кроме того, в декабре 2009 г. было заявлено о строительстве элитного жилья по адресу Пречистенская наб., д. 7.
Лидирующую позицию по объемам предложения в конце 2009 г. по-прежнему занимал район Хамовники, где была сосредоточена половина всего элитного предложения Москвы.
На вторичном рынке к концу 2009 г. активность продавцов несколько снизилась, объем нового предложения сократился.
В структуре предложения квартир по бюджетам в 4 квартале 2009 г. основную долю занимали квартиры стоимостью $1-$2 млн. Минимальное количество квартир было сосредоточено в диапазоне до $0,5 млн. Влияние кризиса напрямую отразилось на самых дорогих квартирах (стоимостью более $5 млн.).
Их доля снизилась за счет смещения в более дешевые сегменты и в 4 квартале 2009 г. составила 8% (до кризиса - более 20%). Данные представлены на рисунках 2, 3, 4.
Рисунок 2 - Динамика нового предложения на вторичном рынке
Рисунок 3 – Структура предложения по районам ЦАО
Рисунок 4 – Структура предложения по бюджетам
В начале года активность покупателей находилась на низком уровне. Однако во второй половине 2009 г. спрос начал восстанавливаться. Рост активности был связан как с традиционным сезонным фактором, так и с влиянием «отложенного спроса», проявившегося еще с весны 2009 г. Основным фактором привлечения покупателей оставались сниженные цены. В сентябре-октябре количество заявок превысило январские показатели более чем в 2 раза, июльские показатели (летний период в этом году оказался достаточно активным) - на 20-30%.
В настоящее время уже можно говорить о постепенном возрождении в том числе и инвестиционного спроса. Покупатели, привлеченные значительно снизившимися ценами, начали рассматривать возможность покупки первичного жилья, тогда как большую часть 2009 г. спросом в основном пользовались квартиры в готовых домах.
Однако говорить о глобальной тенденции пока рано: покупатели по-прежнему очень жестко подходят к выбору новостроек. Важными факторами привлечения покупателей в сегмент новостроек являются и в ближайшее время останутся: степень готовности объекта, соблюдение графиков строительства, надежность застройщика, наличие скидок или специальных условий покупки.
В качестве примера удачно реализуемых объектов на рынке элитного жилья даже в условиях кризиса можно привести ЖК «Четыре солнца» и Гранатный пер., 6.
Структура спроса по бюджетам в 4 квартале 2009 г. выглядела следующим образом: основной спрос - порядка 70% - был сосредоточен в диапазоне до $2 млн. (для сравнения: до кризиса на данный диапазон приходилось не более 50% запросов).
Интересно, что доля запросов на дорогие квартиры (стоимостью более $5 млн.) во 2 полугодии выросла с 3% до 6%, что свидетельствует о росте активности покупателей в различных сегментах элитного жилья.
К концу 2009 г. средние цены на элитное жилье Москвы составили: $17 000 за кв. м на первичном рынке и $22 440 за кв. м - на вторичном. Средняя цена на рынке элитных новостроек за 2009 г. снизилась на 15%, в то время как рынок в целом просел на 27,2%.
Лидером по средним ценам в конце 2009 г. оказались: по первичному рынку - район Якиманка, где средние цены на первичное жилье составили $18 500 за кв. м; по вторичному - район Пресненский, где средние цены на вторичное жилье составили $25 900 за кв. м.
Рисунок 5 –Динамика спроса на рынке высокобюджетного жилья
Рисунок 6 – Структура спроса по округам Москвы и по районам ЦАО
Рисунок 7 –Структура спроса по бюджетам
Рисунок 8 –Динамика средних цен на рынке элитного жилья
По итогам 2009 г. наиболее значимое снижение цен (25-50%) отмечено в ранее переоцененных и менее популярных районах (Замоскворечье, Таганский, Мещанский).
В 4 квартале 2009 г. рынок элитного жилья демонстрировал стабильный рост 0,3-1,8% в месяц., на вторичном - порядка 0,5%. В целом большинство продавцом уже зафиксировали цены, дополнительные скидки предоставлялись редко и, как правило, только в индивидуальном порядке.
Таким образом, по итогам года можно говорить о том, что рынок городской элитной недвижимости стабилен. Цены на рынке достигли своего «дна» и в последние месяцы демонстрируют небольшой рост.
При отсутствии существенных финансовых потрясений в 2010 г. можно ожидать небольшого (по сравнению с докризисным периодом) роста цен – на уровне 10-15%. При этом следует отметить, что в следующем году в рамках каждого класса наибольшим спросом будут пользоваться наиболее качественные готовые объекты, цена на которые будет расти опережающими темпами.
Следует отметить, что в периоды кризисных ситуаций на рынке (1998 и 2008 гг.) именно элитный сегмент оставался более стабильным. При этом потенциал роста в период посткризисного восстановления больше у наиболее просевших сегментов. Таким образом, с точки зрения инвестиций в будущем году элитный сегмент будет, возможно, не самым быстрорастущим, но по-прежнему останется наименее рискованным.
Заключение
Рынок недвижимости в России в настоящее время является полноправным и важным элементом всей рыночной экономики. Пройдя этап становления за период развития рыночных отношений в России, рынок недвижимости в настоящее время представляет собой сформировавшуюся инфраструктурную категорию, которая играет важную роль в функционировании всех рыночных механизмов. Сложность и многоаспектность процессов, протекающих на рынке недвижимости, требует выделения его в отдельный элемент общего рыночного пространства, обладающий своими закономерностями и характерными особенностями, которые не позволяют свести рынок недвижимости к части рынка инвестиций, товаров или услуг.
Дальнейшее развитие рынка недвижимости, по мнению многих экспертов, связано с расширением сферы объектов рынка недвижимости и вовлечением в оборот новых объектов – земельных участков (на законном основании), предприятий и т.д., развитием ипотечного кредитования. Вторая тенденция – развитие сформировавшихся сегментов рынка. Здесь будет наблюдаться ужесточение конкурентной борьбы, развитие новых методов привлечения и борьбы за покупателя. В этом случае на первый план выходят такие параметры, как уровень и качество предоставляемых услуг, деловая репутация фирмы. Все это в целом должно привести к формированию цивилизованного и безопасного рынка недвижимости в России.
По итогам года можно говорить о том, что рынок городской элитной недвижимости стабилен. Цены на рынке достигли своего «дна» и в последние месяцы демонстрируют небольшой рост.
Список использованной литературы:
Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ, [принят ГД ФС РФ] ред. от 10.01.2009.
Гражданский Кодекс РФ (часть вторая) от 20.01.1996 №14-ФЗ, [принят ГД ФС РФ] ред. от 17. 12. 2009.
Федеральный закон N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" от 30.12.2004, №215-ФЗ.
Абдулаева Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / Н.А. Абдуллаев, Н.А. Колайко. – Москва: Экмос, 2008 г.- 208 с.;
Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник.- М: Питер, 2008 г.
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов. – М.: КНОРУС, 2009. – 322 с.
Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие / В.А. Горемыкин. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2010.— 400 с.
Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунов. – М.: Юрайт, 2008. – 510 с.
Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С.Н. Максимов. – СПб.: Питер, 2009. – 256 с.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческой обороте / О.Ю. Скворцов. – М.: Волтерс Клувер, 2009. – 386 с.
Федотова М.А. Оценка бизнеса / М.А. Федотова. – Москва: Финансы и статистика, 2009 г. – 445 с.;
Якимова А.В. «Элитная недвижимость Москвы» // «Обзор недвижимости».-№2.-2010.
Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунов. – М.: Юрайт, 2008. – 510 с.
Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие / В.А. Горемыкин. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2010.— 400 с.
Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунов. – М.: Юрайт, 2008. – 510 с.
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов. – М.: КНОРУС, 2009. – 322 с.
Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие / В.А. Горемыкин. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2010.— 400 с.
Федотова М.А. Оценка бизнеса / М.А. Федотова. – Москва: Финансы и статистика, 2009 г. – 445 с.;
Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник.- М: Питер, 2008 г.
Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунов. – М.: Юрайт, 2008. – 510 с.
Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С.Н. Максимов. – СПб.: Питер, 2009. – 256 с.
Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник.- М: Питер, 2008 г.
Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник.- М: Питер, 2008 г.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческой обороте / О.Ю. Скворцов. – М.: Волтерс Клувер, 2009. – 386 с.
Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник.- М: Питер, 2008 г.
Федотова М.А. Оценка бизнеса / М.А. Федотова. – Москва: Финансы и статистика, 2009 г. – 445 с.;
Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С.Н. Максимов. – СПб.: Питер, 2009. – 256 с.
Якимова А.В. «Элитная недвижимость Москвы» // «Обзор недвижимости».-№2.-2010
Якимова А.В. «Элитная недвижимость Москвы» // «Обзор недвижимости».-№2.-2010
2