Определение стоимости коттеджа в 10 км от города.

СОДЕРЖАНИЕ
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.1. Краткое изложение основных фактов и выводов
1.2. Определение задания на оценку
1.3. Законы, нормативные акты, стандарты, использованные при проведении оценки
1.4. Сертификат качества
1.5. Допущения и ограничивающие условия
1.6. Задачи проведения оценки
1.7. Цель оценки
1.8. Оцениваемые права
2. ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
2.1. Процесс оценки
2.2. Порядок расчета затратным подходом
2.3. Порядок расчета сравнительным подходом
2.4. Порядок расчета доходным подходом
2.5. Анализ особенностей применения различных подходов для оценки объекта недвижимости
3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ
3.1. Местоположение оцениваемого объекта и его окружение
3.2. Описание, назначение и экология оцениваемого объекта
3.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ
4.1. Риск за вложения в объекты недвижимости
4.2. Расчет денежных потоков
4.3. Расчет рыночной стоимости объекта
5. ОЦЕНКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
5.1. Метод сравнения продаж
5.2. Исходные данные для расчета рыночной стоимости объекта оценки
5.3. Обоснование размера корректирующих поправок
6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
7. СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Июнь-август 5 770 95% 493 335 Апрель-май, сентябрь -октябрь 4 616 75% 415 440 Ноябрь-март 3 462 45% 233 685 ИТОГО - - 1 142 460
Таблица 11
Годовая выручка за второй год за третий год
Тип коттеджа Стоимость проживания в сутки Заполняемость в год Выручка с коттеджа, руб. Июнь-август 6 510 95% 556 605 Апрель-май, сентябрь -октябрь 5 208 75% 468 720 Ноябрь-март 3 906 50% 292 950 ИТОГО - - 1 318 275
Таблица 12
Годовая выручка за второй год за четвертый год
Тип коттеджа Стоимость проживания в сутки Заполняемость в год Выручка с коттеджа, руб. Июнь-август 7 140 95% 610 470 Апрель-май, сентябрь -октябрь 5 712 80% 548 352 Ноябрь-март 4 284 55% 353 430 ИТОГО - - 1 512 252
Таблица 13
Годовая выручка за второй год за пятый год
Тип коттеджа Стоимость проживания в сутки Заполняемость в год Выручка с коттеджа, руб. Июнь-август 7 660 95% 654 930 Апрель-май, сентябрь -октябрь 6 128 80% 588 288 Ноябрь-март 4 596 60% 413 640 ИТОГО - - 1 656 858
Тогда рыночная стоимость коттеджа (таблица 14).

Таблица 14
Расчет рыночной стоимости коттеджа
Наименование показателей 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год Единица измерения ( руб.) ( руб.) ( руб.) ( руб.) ( руб.) Годовые темпы роста платы за проживание, % 15% 13% 10% 7% 5% Действительный валовой доход 943 500 1 142 460 1 318 275 1 512 252 1 656 858 Постоянные расходы 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 Эксплуатационные расходы 330 225 399 861 461 396 529 288 579 900 Чистый доход до уплаты налогов 513 275 642 599 756 879 882 964 976 958 Ставка налога на прибыль 24% 24% 24% 24% 24% Налог на прибыль 123 186 154 224 181 651 211 911 234 470 ЧП после уплаты налогов 390 089 488 375 575 228 671 052 742 488 Амортизационные отчисления 16 200 16 200 16 200 16 200 16 200 Чистый доход генерируемый оцениваемыми объектами 406 289 504 575 591 428 687 252 758 688 Терминальный коэффициент капитализации 18% Стоимость реверсии - - - - 3 887 025 Ставка дисконтирования 23% Дисконтированный денежный поток 366 338 369 886 352 484 333 003 1 796 024 Чистая текущая стоимость (с НДС) 3 217 736
Стоимость окончания строительства коттеджа (единовременные инвестиции) согласно Сметного расчета составляют 648 360 руб.
Таким образом, итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, по состоянию на 28.09.09 составляет: (3 217 736 - 648 360) = 2 569 376 (Два миллиона пятьсот шестьдесят девять тысяч триста семьдесят шесть) рублей (с учетом НДС).
5. ОЦЕНКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
5.1. Метод сравнения продаж
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.
После корректировки цен их используют для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов получена из риэлтерских агентств журнала «Маклер», газеты «Кубанская недвижимость», журнала «Калейдоскоп Недвижимости», газет «Все для всех», «Из рук в руки», а также из сайтов риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектов, после проверки достоверности информации Оценщики остановились на трех объектах-аналогах. В данном отчёте объекты-аналоги условно обозначены под номерами №1, №2, №3, №4.
5.2. Исходные данные для расчета рыночной стоимости объекта оценки
В таблице 15 представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости методом анализа сравнительных продаж.
Таблица 15
Исходные данные для расчета рыночной стоимости коттеджа
Параметры объектов Объект
Оценки Объект
№ 1 Объект
№ 2 Объект
№ 3 Объект
№ 4 Наименование объекта: Коттедж Коттедж Коттедж Коттедж Коттедж Цена продажи, руб. Определяется 2 431 900 4 395 000 4 248 500 3 809 000 Общая площадь 346,2 м2 240 м2 436 м2 417 м2 235 м2 Площадь земельного участка, сот. Всего 700,
25,9-на коттедж 5 5 5 6 Права собственности Полная собственность Полная собственность Полная собственность Полная собственность Полная собственность Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Дата предложения - Сентябрь, 2009г. Сентябрь, 2009г. Сентябрь, 2009г.. Сентябрь, 2009г.. Месторасположение г. Геленджик, г. Геленджик, г Геленджик, г. Геленджик, г. Геленджик, Ситус
1.Развитие вспомогательной инфраструктуры
2. Доступность к объектам недвижимости
1. Высокая

2.Автоподъезд
1. Высокая
2.Автоподъезд
1. Высокая
2.Автоподъезд
1. Высокая
2.Автоподъезд
1. Высокая
2.Автоподъезд Состояние объекта
1.Физическое состояние
2.Капитальность основных строений
1. Среднее
2. Первая группа капитальности
1. Отличное
2. Первая группа капитальности
1. Отличное

2. Первая группа капитальности
1. Среднее

2. Первая группа капитальности
1. Среднее

2. Первая группа капитальности Краткое описание - Все коммуникации, 3 этажа, 2003 год постройки, не сдан в эксплуатацию Все коммуникации, не сдан в эксплуатацию, дополнительных улучшений нет Все коммуникации, 4 этажа, не сдан в эксплуатацию, дополнительных улучшений нет Все коммуникации, 2 этажа, не сдан в эксплуатацию, дополнительные улучшения - сауна Источник информации - www.nedvijimost-ton.ru
5.3. Обоснование размера корректирующих поправок
Корректировка в зависимости от размера общей площади.
Учитывается тот факт, что при прочих равных условиях цена на 1 м2 объектов большей площади ниже, чем маленьких.
В данном случае расчет проводился учитывая, что все объекты оценки и объекты аналоги имеют одинаковую стоимость строительства на 1 м3, данная поправка для всех аналогов равна 0%.
Корректировка на физическое состояние.
Поправка определена в размере разницы величин износа оцениваемого объекта и объектов - аналогов. Износ объектов аналогов определялся в соответствии с годами ввода в эксплуатацию и внешним видом.
Аналог №1 – около 5% - новый, 2009 год;
Аналог №3 – около 5% - новый.
Корректировки на физическое состояние каждого отдельного коттеджа подлежащего оценке приводится далее.
Корректировка на различие в правах
Предусматривается внесение корректирующих поправок на различие в правах (собственности, долгосрочной аренды, наличие сервитутов). В нашем случае не учитывается.
Корректировка на условия финансирования
Предполагается тот факт, что оплата векселями, взаимозачетами, бартером является менее предпочтительной. В нашем случае не учитывается.
Корректировка на месторасположение.
В данном отчете поправка определена в размере отклонения величин арендной ставки за использование аналогичных помещений, в данном случае, так как объекты расположены в одном районе, данная поправка равна 0%.
Корректировка с учетом торга.
Оценщикам не были предоставлены точные суммы, уплаченные за объекты-аналоги. Известны лишь цены предложения и размеры скидок, полученных покупателями в процессе торга, в процентах.
Корректировка на дополнительные улучшения.
Так как на цену коттеджей влияют дополнительные улучшения позволяющие поднять стоимость проживание в расчетах был учтен и данный фактор.
Аналог №4 – дополнительные улучшения - сауна, стоимость проживания на 5% выше.
Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.
Результаты сравнительного анализа продаж приведены в таблице 16
Таблица 16
Параметры объектов Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Цена продажи, руб. Определяется 2 431 900 4 395 000 4 248 500 3 809 000 Скорректированная цена продажи, руб. Определяется 5 159 141 7 122 241 6 975 741 6 405 751 Дата предложения не реализуется Сентябрь, 2009г. Сентябрь, 2009г. Сентябрь, 2009г. Сентябрь, 2009г. Корректировка, % - 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена продажи, руб. Определяется 2 431 900 4 395 000 4 248 500 3 809 000 Общая площадь, кв. м. 346,2 240 436 417 235 Корректировка, % - 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена продажи, руб. Определяется 2 431 900 4 395 000 4 248 500 3 809 000 Корректировка с учетом торга, % - 0% 0% -5% -15% Скорректированная цена продажи, руб. Определяется 2 431 900 4 395 000 4 036 075 3 237 650 Корректировка на местоположение - 0% 0% 0% 0% скорректированная цена продажи, руб. - 2 431 900 4 395 000 4 036 075 3 237 650 Корректировка на дополнительные улучшения - 0% 0% 0% -5% скорректированная цена продажи, руб. - 2 431 900 4 395 000 4 036 075 3 075 768 Корректировка на физическое состояние объекта - -5% 0% -5% 0% Земельный участок, сот. Всего 700,
25,9-на коттедж 5 5 5 6 Корректировка, % - 2 657 560 2 657 560 2 657 560 2 530 404 Скорректированная цена продажи, руб. - 4 967 865 7 052 560 6 491 832 5 606 172 Стоимость за 1 кв. м. общей площади - 20 699 16 176 15 568 23 856 Суммарная величина поправок по модулю - 5% 0% 10% 20% Удельный вес в общей стоимости - 20% 35% 30% 15% Итоговая цена с учетом НДС 18 050 - - - -
Таким образом, итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 28.09.09 составляет: (18 050 * 346,2) = 6 248 910 (Шесть миллионов двести сорок восемь тысяч девятьсот десят) рублей (с учетом НДС).
6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ и делались выводы.
3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность.
На протяжении всего процесса оценки доминирует (является решающим) рынок. По опыту стран, где достаточно развита инфраструктура оценки, можно утверждать, что отклонение от фактической продажной цены должно составлять 5-10%, если дата сделки купли-продажи близка к дате оценки. Если бы Оценщику были известны все факты, то этот диапазон можно было бы уменьшить.
Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место как конечный результат оценки определенного класса, Оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.
Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии достаточного товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены оцениваемого объекта.
Учитывая, что доходность является важным показателем для объектов коммерческой недвижимости, и что в настоящей экономической ситуации, оцениваемая собственность по окончании строительства способна приносить ее владельцу стабильный доход, Оценщики в настоящем отчете считают возможным присвоить доходному методу удельный вес в окончательной рыночной стоимости – 30 %.
Используя опыт стран с развитой инфраструктурой оценки, можно утверждать, что метод прямого сравнения продаж является самым надежным в условиях активного рынка аналогичной недвижимости, хотя здания требуют завершения строительства. Это обуславливает присвоение данному подходу удельного веса в окончательной рыночной стоимости - 70% .
Результаты согласования подходов оценки сведены в таблицу 17.
Таблица 17
Результаты согласования подходов оценки
Подход оценки Полученный результат при использовании каждого подходом,
руб. Вес каждого подхода в итоговой величине стоимости, % Стоимость каждого использованного подхода,
руб. Доходный подход 2 569 376 30% 770 813 Сравнительный подход 6 248 910 70% 4 374 237 Итого средневзвешенная величина рыночной стоимости 100 5 145 050
Таким образом, использовав соображения о достоинствах и недостатках примененных подходов оценки в данном конкретном случае, определив вес каждого метода, Оценщики пришли к выводу, что оцениваемое имущество по состоянию на 28 сентября 2009 года имеет, округленно, следующую средневзвешенную рыночную стоимость: 5 150 000 (Пять миллионов сто пятьдесят тысяч рублей) (С учетом НДС).
7. СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:
- изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;
- сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами;
- мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся предметом данного отчета; мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
- наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;
- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;
- наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки;
- расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.
Исполнители:
Независимый эксперт А. А. Оценщик
Директор
ООО «Оценщик и компания» О. О. Директор
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями от 29 июня, 17 июля 2009 г.)
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями от 7 мая, 17 июля 2009 г.)
Федеральный стандарт оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256)
Федеральный стандарт оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255)
Федеральный стандарт оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254)
Международные стандарты оценки Международного Комитета по стандартам оценки (седьмое издание 2005 г.)
Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. – М.: Дело ЛТД, 2008.
Карпова Н.Н. Азгальдов Г.Г. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности. - М.: Республика, 2009.
Карпова Н.Н. Особенности оценки объектов интеллектуальной собственности. – М.: Юстицинформ, 2008.
Карпова Н.Н., Азгальдов Г.Г., Базанчук Е.А., Шаранова Н.Н. Практика оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности. – М.: Волтерс Клувер, 2007.
Оценка бизнеса / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008.
Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями от 29 июня, 17 июля 2009 г.)
Оценка бизнеса / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008.
Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями от 29 июня, 17 июля 2009 г.)
Оценка бизнеса / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008.
Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями от 29 июня, 17 июля 2009 г.)
Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями от 29 июня, 17 июля 2009 г.)
Федеральный стандарт оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256)
32