Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекьа, расположенного по адресу ...

Содержание
Содержание
Реферат
Введение
Глава 1. Описание объекта оценки
1.1. Информация об объекте оценки
1.2. Анализ местоположения объекта оценки
1.3. Выводы по разделу:
1.4. Характеристика конкурентной среды.
Глава 2. Анализ рынка недвижимости.
Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I-III квартала 2009 года
Глава 3. АНАЛИЗ С ЦЕЛЬЮ ВЫБОРА ВАРИАНТА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА
3.2. Анализ использования участка как условно свободного
3.3. Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка
3.3.1. Определение прогнозного периода
3.3.2. Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки
3.3.3. Отбор объектов–аналогов
3.3.4. Элементы сравнения
3.3.5. Корректировки
3.3.6. Определение величины операционных расходов
3.3.7. Нахождение нормы отдачи на капитал
3.3.11. Анализ рисков
3.4. Анализ участка с существующим улучшением
3.4.1. Анализ рисков
3.5. Заключение по разделу
Список использованной литературы

Производственно складская, торговая функция)
Таблица 3.14
Полученная норма отдачи Объект исследования1 25,6% Объект исследования2 26,5% Объект исследования3 26,3% Объект исследования4 26,4% Объект исследования5 26,3%
Среднее значение нормы отдачи по 5 объектам – 26,22%
Пессимистический Вероятный Оптимистический Изменение темпа роста арендных ставок (относительно вероятного сценария) -5% 0% 5% Значение нормы отдачи для объекта 1 26,92% 25,64% 23,65% Значение нормы отдачи для объекта 2 30,75% 26,49% 21,78% Значение нормы отдачи для объекта 3 29,04% 26,28% 22,50% Значение нормы отдачи для объекта 45 30,60% 26,44% 22,39% Значение нормы отдачи для объекта 28,82% 26,25% 23,93%
Расчет стоимости строительства.
Расчет затрат на строительство с использованием Укрупненных показателей стоимости строительства с использованием поправок (согласно справочнику «КО–ИНВЕСТ» — «Общественные здания», 2005) для оцениваемого здания представлен в таблице.
Прибыль инвестора — это установленная рынком величина, отражающая сумму средств, которую инвестор ожидает получить в виде вознаграждения за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. При расчете величины прибыли инвестора была использована методика расчета величины прибыли предпринимателя (инвестора), описанная в [1].
По данной методике расчет величины прибыли инвестора основывается на предположении о том, что инвестор имеет возможность вложить средства в альтернативный проект, срок осуществления которого равен сроку рассматриваемого проекта. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту. Полученная по данной методике величина, удовлетворяет принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.
Затраты на строительство офисного здания
Таблица 3.8
Вариант использования Офисное здание ПСК МФК Параметр Значение Значение Значение Год постройки 2008 2008 2008 Объем, куб.м 62 073 62 037 62 073 Площадь, кв.м 13791 13791 13791 Справочник Ко-инвест «Общественные здания 2006 Промышленные здания 2007 Промышленные здания 2007 Тип констр. системы КС-1 КС-4 КС-4 Класс качества Эконом Эконом Эконом Измеритель 1 куб. м 1 куб. м 1 куб. м Код объекта аналога 3.3.4.009 4.2.00.013 4.2.00.21 Объем налога, куб.м 15000 66145 65040 Отношение объемов 0,9194 0,94 0,95 Стоимость по справочнику, руб/куб. м 3967,3 1216,95 1907,47 Прибыль предпринимателя 26% 26% 26% Корректирующий коэффициент на объем 0,9 1,22 1
Регионально-экономический коэффициент 1,12 1,12 1,12
Коэффициент пересчета на дату оценки 1,65 1,65 1,65 Стоимость замещения, млн. руб 409 170 219
Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания).
Базовый сценарий
Таблица 3.9
Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -10% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход 73056443 74517572 78243451 82155623 90371186 99408304 Потери от недозагрузки, руб 8% 7305644 7451757 7824345 8215562 9037119 9940830 Потери от неплатежей, руб 1% 730564 745176 782435 821556 903712 994083
Эффективный валовой доход, руб 65020235 66320639 69636671 73118505 80430355 88473391
Постоянные расходы 2295245 2986879 4037028 4068344 4101684 4137056 Налог на имущество (от
балансовой ст–ти), руб. 2,2% 963398 950553 937879 925374 913036 900862 Балансовая стоимость, руб. 44382599 43790831 43206953 42630861 42062449 41501616 40948262
Платежи за землю (1,5 %
от кадастровой ст–ти), руб. 1,5% 270608 270608 270608 270608 270608 270608 Страховка – 0,5% от
балансовой ст–ти
имущества, руб.
0,5% 218954 216035 213154 210312 207508 204741 Расходы на обеспечение
безопасности, руб. 421440 528838 573697 620360 668842 719154 Резерв на замещение, руб. 420845 1020845 2041690 2041690 2041690 2041690 Переменные расходы, руб. 12841496 13098326 13753243 14440905 15884995 17473495 Расходы на управление %
от Ieg, руб. 5% 6502023 6632064 6963667 7311850 8043036 8847339 Расходы на маркетинг % от
Ieg, руб. 4% 2600809 2652826 2785467 2924740 3217214 3538936 Расходы на
энергоснабжение и
кондиционирование % от
Ieg, руб.
0,75% 487652 497405 522275 548389 603228 663550 Эксплуатационные
расходы % от Ieg, руб. 5,0% 3251012 3316032 3481834 3655925 4021518 4423670 Операционные расходы, E 15136742 16085205 17790271 18509249 19986679 21610550 Чистый операционный
доход, Io
49883493 50235434 51846401 54609256 60443676 66862841 Коэффициент
операционных расходов, 36,3% 35,4% 34,5% 33,4% 33,1% 32,6% Стоимость реверсии, млн.
руб. 478 Текущая стоимость
реверсии, млн.руб. 153 Текущая стоимость
доходов, млн. руб 359 Затраты на строительство,
млн. руб. 409 Стоимость земельного
участка, млн. руб –50
Расчет для второго варианта использования участка как условно свободного (строительство производственно–складского здания).
Базовый сценарий.
Таблица 3.10
Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -10% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход 47225739 48170254 50578766 53107705 58418475 64260323 Потери от недозагрузки, руб 7% 3305802 3371918 3540514 3717539 4089293 4498223 Потери от неплатежей, руб 1,0% 472257 481703 505788 531077 584185 642603 Эффективный валовой доход, руб 43447680 44316633 46532465 48859088 53744997 59119497 Постоянные расходы 2895245 2986879 4037028 4068344 4101684 4137056 Налог на имущество (от
балансовой ст–ти), руб. 2,2% 963398 950553 937879 925374 913036 900862 Балансовая стоимость, руб. 44382599 43790831 43206953 42630861 42062449 41501616 40948262 Платежи за землю (1,5 %
от кадастровой ст–ти), руб. 1,5% 270608 270608 270608 270608 270608 270608 Страховка – 0,5% от
балансовой ст–ти
имущества, руб.
0,5% 218954 216035 213154 210312 207508 204741 Расходы на обеспечение
безопасности, руб. 421440 528838 573697 620360 668842 719154 Резерв на замещение, руб. 11 722 500 1020845 1020845 2041690 2041690 2041690 2041690 Переменные расходы, руб. 6517152 6647495 6979870 7328863 8061750 8867925 Расходы на управление %
от Ieg, руб. 5% 2172384 2215832 2326623 2442954 2687250 2955975 Расходы на маркетинг % от
Ieg, руб. 3% 1303430 1329499 1395974 1465773 1612350 1773585 Расходы на
энергоснабжение и
кондиционирование % от
Ieg, руб.
1% 434477 443166 465325 488591 537450 591195 Эксплуатационные
расходы % от Ieg, руб. 6,0% 2606861 2658998 2791948 2931545 3224700 3547170 Операционные расходы, E 9412397 9634374 11016898 11397207 12163434 13004980 Чистый операционный
доход, Io
34035282 34682260 35515567 37461881 41581564 46114517 Коэффициент
операционных расходов, 33,7% 33,04% 32,7% 32,3% 31,6% 31,07% Стоимость реверсии, млн.
руб. 262 Текущая стоимость
реверсии, млн.руб. 77 Текущая стоимость
доходов, млн. руб 179 Затраты на строительство,
млн. руб. 170 Стоимость земельного
участка, млн. руб 9
Расчет для третьего варианта использования участка как условно свободного (строительство многофункционального здания).
Базовый сценарий.
Таблица 3.11
Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -10% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход площадь 63324443 71767702 73878517 73878517 77396542 77396542 Потери от недозагрузки, руб 8% 5065955 5741416 5910281 5910281 6191723 6191723 Потери от неплатежей, руб 1,0% 633244 717677 738785 738785 773965 773965 Эффективный валовой доход, руб 57625243 65308609 67229451 67229451 70430853 70430853 Постоянные расходы 2895245 2986879 3016183 3047499 3080839 3116210 Налог на имущество (от
балансовой ст–ти), руб. 2,2% 963398 950553 937879 925374 913036 900862 Балансовая стоимость, руб. 44382599 43790831 43206953 42630861 42062449 41501616 40948262 Платежи за землю (1,5 %
от кадастровой ст–ти), руб. 1,5% 270608 270608 270608 270608 270608 270608 Страховка – 0,5% от
балансовой ст–ти
имущества, руб.
0,5% 218954 216035 213154 210312 207508 204741 Расходы на обеспечение
безопасности, руб. 421440 528838 573697 620360 668842 719154 Резерв на замещение, руб. 11 722 500 1020845 1020845 1020845 1020845 1020845 1020845 Переменные расходы, руб. 9796291 11102464 11429007 11429007 11973245 11973245 Расходы на управление %
от Ieg, руб. 6% 4610019 5224689 5378356 5378356 5634468 5634468 Расходы на маркетинг % от
Ieg, руб. 3% 1728757 1959258 2016884 2016884 2112926 2112926 Расходы на
энергоснабжение и
кондиционирование % от
Ieg, руб.
1% 576252 653086 672295 672295 704309 704309 Эксплуатационные
расходы % от Ieg, руб. 5,0% 2881262 3265430 3361473 3361473 3521543 3521543 Операционные расходы, E 12691537 14089342 14445190 14476505 15054084 15089455 Чистый операционный
доход, Io
44933707 51219267 52784261 52752945 55376769 55341398 Коэффициент
операционных расходов, 35,04% 34,6% 34,07% 33,5% 32,9% 32,4% Стоимость реверсии, млн.
руб. 326 Текущая стоимость
реверсии, млн.руб. 99 Текущая стоимость
доходов, млн. руб 239 Затраты на строительство,
млн. руб. 218 Стоимость земельного
участка, млн. руб 21
3.3.11. Анализ рисков
Применение анализа сценариев при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта позволит получить дополнительные критерии (стандартное отклонение, коэффициент вариации), позволяющие учесть влияние неопределенности на принятие решения [2]. Основным критерием выбора варианта использования участка как условно свободного является величина стоимости земельного участка.
В данном случае для автоматического формирования сценариев используется метод Монте-Карло [2]. Он позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной
Для каждого варианта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует.
Анализ позволяет сделать выводы:
вариант 3 имеет максимальную стоимость земельного участка, риск неопределенности и коэффициент вариации в пределах допустимости.
вариант 3 даже в самом худшем случае приведет к стоимости не ниже, чем в других вариантах, следовательно, он оптимален.
В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием для участка как свободного является строительство многофункционального здания (административная, производственно–складская, торговая функции)
3.4. Анализ участка с существующим улучшением
Юридическая разрешенность.
При анализе с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования имеющегося участка с улучшениями необходимо принимать во внимание все имеющиеся в распоряжении юридически допустимые варианты использования. Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии ДГ №000583 от 16.02.1996 г., какие–либо юридически недопустимые варианты использования имеющегося улучшения на момент оценки отсутствуют, назначение оцениваемого здания — нежилое. При расчетах было сделано предположение, что изменение назначения здания (на жилое) невозможно. Следовательно, на этом этапе жилая функция исключается из рассмотрения. Обременения, связанные с использованием улучшений по какому–либо коммерческому назначению, отсутствуют.
На основании действующих градостроительных нормативных документов – СНиП 2.07.01–89 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений), САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200–03 (Постановление от 10.04.2003 № 38) – вариант использования улучшения под производственную функцию 1, 2 и 3 класса не рассматривается. Таким образом, возможно использование оцениваемых улучшений в качестве недвижимости любого коммерческого (кроме производственного 1, 2 и 3 класса) назначения. То есть, можно сказать, что при реализации в данном здании гостиничной, торговой, офисной, производственной (4 и 5 класса), сервисной, зрелищно–развлекательной, спортивной, медицинской, учебной, просветительской или творческой функций юридических препятствий не возникнет.
Физическая осуществимость.
Физическая осуществимость диктуется физическими характеристиками улучшений (архитектурно–планировочные решения, несущая способность конструкций и т.д.).
Техническая эксперта улучшений не проводилась, но очевидно, что при реализации, зрелищно–развлекательной, спортивной функций могут возникнуть препятствия физического характера. Следует принимать во внимание технические характеристики здания и его конструктивные решения. Особенностью планировки здания (за исключением части производственных и складских помещений) является коридорная система. Реконструкция оцениваемого здания под одно из этих назначений потребует полной его перепланировки. Поскольку основные конструктивные элементы оцениваемого здания находятся в хорошем состоянии, такие действия можно считать нецелесообразными, так как это повлечет за собой неоправданные затраты, которые впоследствии не окупятся ввиду отсутствия локального спроса.
Таким образом, после этого этапа можно рассматривать возможность реализации гостиничной, торговой, офисной, производственной (4 и 5 класса), сервисной, медицинской, учебной, просветительской или творческой функций как физически осуществимых.
Финансовая осуществимость
В рамках исследуемой задачи проведен мониторинг банковских кредитов, которые выдают в настоящее время малому и среднему бизнесу под залог недвижимости.
Стоимость привлечения заемных средств находится в диапазоне до 20%, при пятилетнем сроке погашения кредита ипотечную постоянную можно оценить на уровне 32%. Общий коэффициент капитализации оценен по объектам аналогам на уровне 19%.
Сопоставив данные по среднерыночным значениям ипотечной постоянной и общего коэффициента капитализации, можно сделать вывод, что на текущий момент привлечение заемного капитала на дату оценки является неэффективным (наблюдается эффект отрицательного левереджа). Снижение ставки рефинансирования, активная позиция правительства по снижению кредитных ставок до 15,5% позволяют прогнозировать возможность финансовой осуществимости с привлечением заемного капитала в ближайшей перспективе.
Экономическая целесообразность
При анализе возможных вариантов использования имеющихся улучшений с точки зрения экономической целесообразности, стоит отметить существенные для оцениваемого объекта факторы:
объект оценки расположен недалеко от основных транспортных магистралей северной части Приморского района, вдоль «красной» линии улицы Савушкина;
окружение в микрорайоне — преимущественно жилая застройка (территория расположения объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно–деловой застройки, а также застройки объектами здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно исследовательских учреждений, культовых зданий);
назначение объекта оценки — нежилое;
объект оценки представляет собой здание производственного назначения с сопутствующими торговой, административной и складской функциями, площадью 13 791,1 кв. м, а также относящийся к нему земельный участок — 9 401 кв. м;
на дату оценки объект эксплуатируется по своему прямому назначению;
относительная близость к станции метрополитена;
хорошая транспортная и пешеходная доступность;
удобные подъезды для автотранспорта к Объекту оценки и возможность парковки автомобилей.
С точки зрения экономической целесообразности можно исключить объекты социально–бытового назначения. Это объекты, которые в принципе доходны, но найти инвесторов для них будет весьма затруднительно. Поэтому данное назначение исключается из рассматриваемого перечня (к примеру, дом бытовых услуг, банный комплекс, объекты просветительского, творческого, учебного и научно–технического направлений).
Стоит исключить из рассмотрения гостиничные проекты — самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес–центра, а окупаемость существенно зависит от эффективности менеджмента. Инвесторам интересно рассматривать данные проекты, но при этом предпочтение все же отдается архитектурно–интересным районам города (большое значение здесь может играть близость историко–культурных памятников). Строительство же гостиницы в северной части Приморского района, в центре жилых кварталов, не вызовет ожидаемого спроса и является неэффективным
По тем же причинам, что и в ННЭИ для участка как условно свободного (существующие объекты удовлетворяют локальный спрос), исключается из рассмотрения и торговая функция. Также стоит отметить, что такой проект потребовал бы значительных вложений для перепланировки объекта, так как планировка здания нетипична для торгового комплекса, а его конструктивной особенностью является коридорная система.
Такие вложения при текущей экономической ситуации и небольшом локальном спросе однозначно будут иметь неприемлемо большой срок окупаемости. С учетом окружающей застройки, текущего использования, планов по развитию района (территория расположения объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно–деловой застройки) и того, что планировочные и конструктивные решения не препятствуют осуществлению этих функций, было принято решение рассматривать офисную, производственную (4 и 5 класса) как экономически целесообразные. Стоит также обратить внимание на вариант реконструкции улучшения до многофункционального комплекса, куда могут входить не только выбранные функции, но и, например, торговая или спортивная функции, в том объеме, в котором они необходимы, с учетом уже имеющегося в районе расположения объекта предложения.
Максимальная эффективность
Максимально эффективным называется такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется наиболее эффективный из трех вариантов функционального использования объекта: офисного, производственно–складского, многофункционального (офисная, производственная, складская, торговая функции) зданий.
В рамках данного раздела стоимость улучшений для выявления наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного определялась доходным подходом с применением метода капитализации нормой отдачи. Величины арендной ставки и нормы отдачи также взяты из расчетов ННЭИ для свободного участка.
Расчет для первого варианта использования участка как застроенного
(административное здание).
Таблица 3.12
Базовый сценарий
Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -10% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход 13 791 кв.
м
7305644
3 74517572 78243451 82155623 9037118
6 99408304 Потери от недозагрузки, руб 8% 7305644 7451757 7824345 8215562 9037119 9940830 Потери от неплатежей, руб 1,0% 730564 745176 782435 821556 903712 994083 Эффективный валовой доход, руб 6502023
5 66320639 69636671 73118505 8043035
5 88473391 Постоянные расходы 2295245 2986879 4037028 4068344 4101684 4137056 Налог на имущество (от
балансовой ст–ти), руб. 2,2% 963398 950553 937879 925374 913036 900862 Балансовая стоимость, руб. 44382599 4379083
1 43206953 42630861 42062449 4150161
6 40948262 Платежи за землю (1,5 %
от кадастровой ст–ти), руб. 1,5% 270608 270608 270608 270608 270608 270608 Страховка – 0,5% от
балансовой ст–ти
имущества, руб.
0,5% 218954 216035 213154 210312 207508 204741 Расходы на обеспечение
безопасности, руб. 421440 528838 573697 620360 668842 719154 Резерв на замещение, руб. 420845 1020845 2041690 2041690 2041690 2041690 Переменные расходы, руб. 1284149
6 13098326 13753243 14440905 1588499
5 17473495 Расходы на управление %
от Ieg, руб. 10% 6502023 6632064 6963667 7311850 8043036 8847339 Расходы на маркетинг % от
Ieg, руб. 4% 2600809 2652826 2785467 2924740 3217214 3538936 Расходы на
энергоснабжение и
кондиционирование % от
Ieg, руб.
0,75% 487652 497405 522275 548389 603228 663550 Эксплуатационные
расходы % от Ieg, руб. 5,0% 3251012 3316032 3481834 3655925 4021518 4423670 Операционные расходы, E 15136742 16085205 17790271 18509249 19986679 21610550 Чистый операционный
доход, Io
49883493 50235434 51846401 54609256 60443676 66862841 Коэффициент
операционных расходов, 33,3% 32,4% 31,5% 29,4% 28,1% 26,4% Стоимость реверсии, млн.
руб. 395 Текущая стоимость
реверсии, млн.руб. 122 Чистая текущая
стоимость NPV, млн. руб 279
Расчет для второго варианта использования участка как условно свободного (производственно–складское здание).
Таблица 3.13
Базовый сценарий.
Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % -10% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход 13 791 кв.
м 47225739 48170254 50578766 53107705 58418475 64260323 Потери от недозагрузки, руб 7% 3305802 3371918 3540514 3717539 4089293 4498223 Потери от неплатежей, руб 1,0% 472257 481703 505788 531077 584185 642603 Эффективный валовой доход, руб 43447680 44316633 46532465 48859088 53744997 59119497 Постоянные расходы 2895245 2986879 4037028 4068344 4101684 4137056 Налог на имущество (от
балансовой ст–ти), руб. 2,2% 963398 950553 937879 925374 913036 900862 Балансовая стоимость, руб. 44382599 43790831 43206953 42630861 42062449 41501616 40948262 Платежи за землю (1,5 %
от кадастровой ст–ти), руб. 1,5% 270608 270608 270608 270608 270608 270608 Страховка – 0,5% от
балансовой ст–ти
имущества, руб.
0,5% 218954 216035 213154 210312 207508 204741 Расходы на обеспечение
безопасности, руб. 421440 528838 573697 620360 668842 719154 Резерв на замещение, руб. 11 722 500 1020845 1020845 2041690 2041690 2041690 2041690 Переменные расходы, руб. 6517152 6647495 6979870 7328863 8061750 8867925 Расходы на управление %
от Ieg, руб. 5% 2172384 2215832 2326623 2442954 2687250 2955975 Расходы на маркетинг % от
Ieg, руб. 3% 1303430 1329499 1395974 1465773 1612350 1773585 Расходы на
энергоснабжение и
кондиционирование % от
Ieg, руб.
1% 434477 443166 465325 488591 537450 591195 Эксплуатационные
расходы % от Ieg, руб. 6,0% 2606861 2658998 2791948 2931545 3224700 3547170 Операционные расходы, E 9412397 9634374 11016898 11397207 1163434 13004980 Чистый операционный
доход, Io
34035282 34682260 35515567 37461881 41581564 46114517 Коэффициент
операционных расходов, 21,7% 21,7% 23,7% 23,3% 22,6% 22,0% Стоимость реверсии, млн.
руб. 262 Текущая стоимость
реверсии, млн.руб. 77 Чистая текущая
стоимость NPV, млн. руб
179
Расчет для третьего варианта использования участка как условно свободного (многофункциональный комплекс).
Таблица 3.14
Базовый сценарий.
Показатель Значение 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год Постпрогнозный период Динамика арендной ставки, % –5% 2% 5% 5% 10% 10% Потенциально базовый доход 13 791 кв.
м 66842468 71767702 73878517 73878517 77396542 77396542 Потери от недозагрузки, руб 8% 5347397 5741416 5910281 5910281 6191723 6191723 Потери от неплатежей, руб 1,0% 668425 717677 738785 738785 773965 773965 Эффективный валовой доход, руб 60826646 65308609 67229451 67229451 70430853 70430853 Постоянные расходы 2895245 2986879 3016183 3047499 3080839 3116210 Налог на имущество (от
балансовой ст–ти), руб. 2,2% 963398 950553 937879 925374 913036 900862 Балансовая стоимость, руб. 44382599 43790831 43206953 42630861 42062449 41501616 40948262 Платежи за землю (1,5 %
от кадастровой ст–ти), руб. 1,5% 270608 270608 270608 270608 270608 270608 Страховка – 0,5% от
балансовой ст–ти
имущества, руб. 0,5% 218954 216035 213154 210312 207508 204741 Расходы на обеспечение
безопасности, руб. 421440 528838 573697 620360 668842 719154 Резерв на замещение, руб. 11 722 500 1020845 1020845 1020845 1020845 1020845 1020845 Переменные расходы, руб. 9123997 9796291 10084418 10084418 10564628 10564628 Расходы на управление %
от Ieg, руб. 6% 3649599 3918517 4033767 4033767 4225851 4225851 Расходы на маркетинг % от
Ieg, руб. 3% 1824799 1959258 2016884 2016884 2112926 2112926 Расходы на
энергоснабжение и
кондиционирование % от
Ieg, руб. 1% 608266 653086 672295 672295 704309 704309 Эксплуатационные
расходы % от Ieg, руб. 5,0% 3041332 3265430 3361473 3361473 3521543 3521543 Операционные расходы, E 12019242 12783170 13100601 13131916 13645467 13680838 Чистый операционный
доход, Io 48807404 52525439 54128850 54097534 56785386 56750015 Коэффициент
операционных расходов, 19,8% 19,6% 19,5% 19,5% 19,4% 19,4% Стоимость реверсии, млн.. руб 405 Текущая стоимость
реверсии, млн.руб. 132 Чистая текущая
стоимость NPV, млн. руб 280
3.4.1. Анализ рисков
Применение анализа сценариев при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта позволит получить дополнительные критерии (стандартное отклонение, коэффициент вариации), позволяющие учесть влияние неопределенности на принятие решения [2]. Основным критерием выбора варианта использования участка как условно свободного является величина чистой текущей стоимости денежного потока .
В данном случае для автоматического формирования сценариев используется метод Монте-Карло. Он позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной.
Для каждого варианта использования объекта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует.
В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием для участка как застроенного является использование существующего здания как многофункционального (административная, производственно–складская, торговая функции). Это совпадает с текущим использованием
3.5. Заключение по разделу
В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием является:
1. Для участка как свободного — строительство многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции);
2. Для участка с существующей застройкой — использование объекта в качестве многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции).
Список использованной литературы
Справочная и методическая литература
Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "RWAY".
Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 2007 г.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2008.- 384 с.
Оценка бизнеса. - М., Финансы и статистика, 2008 г.
Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. - М., 2008 г.
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - Спб., 2007 г.
Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. - М. Городская собственность, 2009 г.
Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: ДЕЛО, 2008.
Сборник "Индексы цен в строительстве", Ко-Инвест.
Фридман Д. и др. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М., ДЕЛО, 2007 г.
Черняк А.В. Оценка городской недвижимости, М., 2006 г.
Нормативные и правовые акты
Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
"Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)
"Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28)
"Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273)

9