Простая письменная и нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ФОРМЫ СДЕЛКИ И ЕЕ ЗНАЧЕНИЕ.
ГЛАВА 2. ПРОСТАЯ ПИСЬМЕННАЯ ФОРМА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ГЛАВА 3. НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список литературы

Согласно ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате в случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, соответственно глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района имеют право совершать отдельные нотариальные действия. Однако удостоверение сделок, помимо завещаний и доверенностей, в этой статье не упоминается. И хотя в соответствии с этой же статьей указанным должностным лицам законодательными актами Российской Федерации может быть предоставлено право на совершение также иных нотариальных действий, нельзя не учитывать, что эти лица не обладают необходимыми профессиональными знаниями для выполнения функций по удостоверению договоров и в особенности договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Можно предположить, что именно это обстоятельство и послужило причиной невключения такого удостоверения в действующий перечень отдельных нотариальных действий, которые могут совершать указанные в ст. 37 Основ должностные лица.
При отмеченных обстоятельствах нотариусы не смогут эффективно справляться с задачей удостоверения огромного количества совершаемых в настоящее время сделок с недвижимостью, а в ряде случаев такое удостоверение будет недоступным для субъектов гражданского оборота. В результате реализация рассматриваемого предложения неизбежно приведет к замедлению оборота недвижимости и, как следствие, к препятствию в реализации субъективных прав граждан.
Введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью было бы оправданным лишь тогда, когда оно стало бы элементом целого комплекса, системы мер, среди которых общая реорганизация российского нотариата и повышение профессионального уровня нотариусов.
Между тем, с другой стороны, правоприменительная практика не подтверждает, как представляется, необходимость установления наряду с экспертизой правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимость также нотариального удостоверения сделки в целях в том числе предварительной проверки ее законности. Известно, что в настоящее время нотариальная форма сделок с недвижимостью не востребована: граждане не стремятся к активному ее использованию. Лишь незначительный процент от общего числа сделок с недвижимостью составляют сделки, удостоверяемые по решению самих сторон нотариально.
Все сказанное, разумеется, не исключает, что стороны сделки с недвижимостью вправе по соглашению установить ad hoc необходимость нотариальной формы или же обратиться к нотариусу для такого удостоверения без предварительного соглашения.
Наконец, следует предположить, что введение обязательной нотариальной формы мыслится лишь в отношении сделок с недвижимостью, заключаемых гражданами. Действительно, большинство аргументов за такое введение имело бы значение только применительно к физическим лицам (нотариус разъясняет смысл и правовые последствия совершаемого сторонами акта и т.п.). Напротив, в отношении сделок, совершаемых организациями (юридическими лицами), доводы о многочисленных достоинствах нотариальной формы, приводимые сторонниками нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, отпадают. В большинстве организаций имеется юридическая служба, и содержание совершаемых сделок до их подписания проверяется юристами на предмет соответствия законодательству, точности и полноты формулировок условий и т.д. Так или иначе риск неблагоприятных последствий возможных изъянов заключаемых сделок в этих случаях должен лежать на сторонах, которые предполагаются имеющими все возможности избежать их, и нет никаких оснований навязывать им дополнительную "гарантию" законности сделки (а в действительности - лишнее обременение). Но если это так, то анализируемое предложение во всяком случае не могло формулироваться как общее, распространяющееся на любые сделки с недвижимостью.
Весьма необычно выглядит и содержащееся предложение о дополнении ст. 163 ГК РФ правилом, предусматривающим возможность нотариального удостоверения сделки путем нотариального удостоверения раздельно оферты и акцепта. Поскольку случаи, в которых действующее законодательство требует совершения сделок в нотариальной форме, достаточно ограничены, данное предложение связано, по-видимому, с уже рассмотренным предложением ввести обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью или вообще с расширением круга сделок, совершаемых в обязательной нотариальной форме. Однако по мотивам, изложенным выше, такое расширение представляется крайне нежелательным. Оно неизбежно повлечет увеличение расходов, связанных с нотариальным удостоверением договоров, и замедление гражданского оборота. Если же рассматриваемое предложение не связано с расширением круга сделок, совершаемых в обязательной нотариальной форме, то вряд ли оно имеет практическое значение. Не думается, что участники оборота будут сколько-нибудь часто прибегать к нотариальной форме сделок между отсутствующими. Раздельное нотариальное удостоверение оферты и акцепта не будет поэтому востребовано гражданским оборотом.
Кроме того, не вполне верно утверждение авторов, что будто бы "суть нотариальной формы сделки не изменится при удостоверении одним или разными нотариусами отдельно сначала оферты, а потом акцепта". Известно, что зачастую именно из поведения обеих сторон в присутствии нотариуса последний может заключить, вполне ли стороны отдают себе отчет в том, какие правовые последствия повлечет сделка, а также нет ли неправомерного влияния одной стороны на волю другой. При раздельном удостоверении оферты и акцепта эта функция не сможет выполняться.
Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. Такая точка зрения обоснована, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.
Итак, в настоящее время существует два подхода к форме сделок с недвижимостью.
Сторонники нотариальной формы предполагают, что возвращение такой формы сделки позволит физическим лицам получать квалифицированную помощь участникам сделки, созданный механизм обеспечения сделки ответственностью нотариуса поможет защитить стороны от неблагоприятных последствий признания сделки недействительной.
Сторонники простой письменной формы сделок с недвижимостью в качестве контраргументов утверждают, что введение нотариальной формы приведет к избыточной контрольной функции при заключении сделок, увеличит финансовое бремя, возлагаемое на стороны договора, а также совершенно не гарантирует стороны от злоупотреблений при совершении сделок, так как нотариусы не обладают единой информационной базой недвижимого имущества.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Форма сделки - это определенный способ выражения внутренней воли вовне, способ волеизъявления. Права и обязанности по сделке возникают лишь в случае, если соблюдена требуемая законом форма. Для разных сделок законом установлена различная форма. Несоблюдение этой формы влечет неблагоприятные юридические последствия, вплоть до признания сделки недействительной. Все сделки могут совершаться в устной форме, письменной и конклюдентной.
Сделки с недвижимостью должны быть заключены в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность).
Для договоров с недвижимостью установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору продажи, а не сам договор. Это правило ст. 551 ГК РФ является императивным.
Однако практика регистрации прав на недвижимость обнажила очевидное: необходимость усовершенствования процесса осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на законодательном уровне; составления рекомендаций для выработки единообразной судебной практики; обучения специалистов.
В настоящее время существует два подхода к форме сделок с недвижимостью.
Сторонники нотариальной формы предполагают, что возвращение такой формы сделки позволит физическим лицам получать квалифицированную помощь участникам сделки, созданный механизм обеспечения сделки ответственностью нотариуса поможет защитить стороны от неблагоприятных последствий признания сделки недействительной.
Сторонники простой письменной формы сделок с недвижимостью в качестве контраргументов утверждают, что введение нотариальной формы приведет к избыточной контрольной функции при заключении сделок, увеличит финансовое бремя, возлагаемое на стороны договора, а также совершенно не гарантирует стороны от злоупотреблений при совершении сделок, так как нотариусы не обладают единой информационной базой недвижимого имущества.
Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.
Список литературы
Нормативные акты
Конституция РФ от 12.12.1993 (с поправками от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ. 2009. N 4 ст. 445
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, (с изменениями от 7 февраля 2011 г.)//СЗ РФ. 1996 г. N 5 ст. 410
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 29 декабря 2010 г.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594
Основы законодательства Российской Федерации о нотариатеот 11 февраля 1993 г. N 4462-I (с изменениями от 5 июля 2010 г.)//РГ от 13 марта 1993 г.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изменениями от 22 ноября 2006 г.) // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963
Приказ управления Росрегистрации по Нижегородской области от 18 января 2008 г. N 28 «О правилах исполнения Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Нижегородской области» //Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 4 апреля 2008 г. N 11
Приказ управления Росрегистрации по Вологодской области от 24 мая 2007 г. N 110 «О правилах исполнения Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Вологодской области» //Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 7 августа 2007 г. N 32
Постановление ФАС ЦО Ф08-4165/2007 от 27.07.2007
Постановление ФАС УО N Ф08-4908/2006 от 19.08.2006// Вестник ФАС УО.2006.№12
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2001 г. N КГ-А40/3400-01.
Литература
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - "Волтерс Клувер", 2007 г.
Баринова М.А., Максименко С.Т. Римское частное право: учебное пособие для ВУЗов. - "ЗАО "Юстицинформ", 2006 г.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2008.
Бурмистрова Е.А. Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация: Автореф. дис... канд. юрид. наук. СПб., 2004
Гонгало Б.М. и др. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой. - "Волтерс Клувер", 2009 г.
Доркина А.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые аспекты// "Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа", N 1, январь-февраль 2009 г.
Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под ред. В.В. Витрянского О.М. Козырь, А.А. Маковской. М. 2003
Корякин В.М. Дисциплинарный коррупционный проступок: проблемы квалификации // "Право в Вооруженных Силах", N 7, июль 2010 г.
Кущенко В.В., Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения".Законодательство и экономика", N 10, октябрь 2008 г.
Мамишев З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно. Российская юстиция.2006. N 8.
Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1.
Новицкий И.Б. Обязательства из договоров. М., 1924
Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Московского округа дел, связанных с правом собственности ("Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 4, июль-август 2008 г.
Пономарева Н.Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью. - Система ГАРАНТ, 2009 г.
Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002
Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения//Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3.
Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001
Тихенко А.В. Надо действовать на перспективу. Российская юстиция. 2008. N 5
Хаскельберг Б.Л.,  Тузов Д.О. Проблемы государственной регистрации и формы сделок с недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации// "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", N 7, июль 2009 г
Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2008
Щенникова В.П., Староверов А.В. Теория формы сделки и практическое гражданское законодательство. "Законодательство", N 11, ноябрь 2006 г.
Баринова М.А., Максименко С.Т. Римское частное право: учебное пособие для ВУЗов. - "ЗАО "Юстицинформ", 2006 г., С.74
Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1. С. 182.
Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. с. 163-164.
Новицкий И.Б. Обязательства из договоров. М., 1924. с. 41.
Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. с. 278.
Доркина А.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые аспекты// "Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа", N 1, январь-февраль 2009 г.
Постановление ФАС УО N Ф08-4908/2006 от 19.08.2006// Вестник ФАС УО.2006.№12
Русецкий А.Е. Коррупциогенные нормы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.// "Право и экономика", N 7, июль 2009 г.
Корякин В.М. Дисциплинарный коррупционный проступок: проблемы квалификации // "Право в Вооруженных Силах", N 7, июль 2010 г.
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - "Волтерс Клувер", 2007 г., стр.52
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2001 г. N КГ-А40/3400-01.
Тихенко А.В. Надо действовать на перспективу. Российская юстиция. 2008. N 5
Мамишев З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно. Российская юстиция. 2006. N 8. С. 17.
Щенникова В.П., Староверов А.В. Теория формы сделки и практическое гражданское законодательство . "Законодательство", N 11, ноябрь 2006 г
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под ред. В.В. Витрянского О.М. Козырь, А.А. Маковской. М. 2003 С. 69.
Мамишев З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно. Российская юстиция. 2006. N 8. С. 17.
Постановление ФАС ЦО Ф08-4165/2007 от 27.07.2007
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под ред. В.В. Витрянского О.М. Козырь, А.А. Маковской. М. 2003 С. 89.
 Хаскельберг Б.Л.,  Тузов Д.О. Проблемы государственной регистрации и формы сделок с недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации// "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", N 7, июль 2009 г, С.24
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под ред. В.В. Витрянского О.М. Козырь, А.А. Маковской. М. 2003 С. 89.
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - "Волтерс Клувер", 2007 г., стр.112
2