Статистическое изучение земельных ресурсов (на примере Тюменской области).

Оглавление
Введение
1.Статистика земельных ресурсов
1.1 Земельный фонд: определение и состав
1.2 Классификация земельного фонда
1.3. Экономическая оценка земельного фонда
1.4.Статистическое наблюдение за состоянием земельных ресурсов
2. Методологические принципы статистического анализа состояния земельных ресурсов
3. Анализ состояния и охраны земельных ресурсов в Тюменской области
3.1.Анализ структуры и движения земельных ресурсов в Тюменской области
3.2.Оценка качества земельных ресурсов Тюменской области
Заключение
Список литературы

Независимая оценка земельных участков осуществляется с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением правительства РФ от 6.07.01г. № 519.
ООО "Лекс – системы управления" в качестве методологической основы оценки использует понятия, определения и требования Стандартов Международного комитета по Стандартам оценки (МСО), Стандартов профессиональной практики Российского общества оценщиков (СТО РОО). С 2002 года оценка земельных участков дополнительно регламентируется Методическими рекомендациями Минимущества от 06.03.2002 г. № 568-р.
В настоящей статье мы попытались выявить проблемы применения существующих методик оценки в сложившихся для Тюменской области условиях хозяйственного оборота земельных участков.
Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Согласно п.3.1. МСО "Общие понятия и принципы оценки": "недвижимость определяется как участок земли и прочно связанные с ним объекты, созданные человеком", т.е. в общем виде недвижимость определяется как земельный участок и улучшения (объекты, сооруженные на земельном участке).
Понятие недвижимого имущества включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость, то есть характеризует не физические свойства объекта, а права в отношении объекта (п.3.2. МСО "Общие понятия и принципы оценки"). При оценке земельных участков оценивается не собственно земля, а регулируемые земельным законодательством права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого права, аренды, сервитута земельных участков.
Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – есть оценка рыночной стоимости прав на оцениваемое имущество, включающее в себя право на земельный участок и право собственности на улучшения.
В данной статье мы рассматриваем только права на земельный участок.
Правом полной собственности на землю обладает только государство. Частная собственность на землю является ограниченным правом пользования, владения и распоряжения отдельными видами земельных ресурсов: как правило – земная поверхность для использования ее в качестве пространственного базиса. При этом частная собственность на пространственный базис связана с рядом ограничений использования (функциональными, экологическими, градостроительными и т.п.) и рядом обременений (сервитуты, обязательства по проведению природно-охранных мероприятий и т.п.).
В собственности же государства остаются недра, воздушное пространство, важнейшие водные и биоресурсы естественного происхождения, и их использование частными лицами осуществляется на временной и платной основе, регулируемой специальными соглашениями с государственными структурами. Также государство оставляет за собой право изъятия земли из частной собственности для общих государственных нужд с соответствующей денежной компенсацией собственнику его потерь.
В целом российский земельный рынок характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно находятся в бессрочном пользовании, либо предоставлены в аренду.
ДОСТАТОЧНО ЛИ РАЗВИТА В ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ИНФРАСТРУКТУРА,ОБЕСПЕЧИВАЮЩАЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ МОДЕЛИ ЦИВИЛИЗОВАННОГО РЫНКА ЗЕМЛИ, ПО МНЕНИЮ РЕСПОНДЕНТОВ(в % к общей численности опрошенных)
  Достаточно развита Недостаточно развита Не развита Затруднились ответить Не ответили Инфраструктура в целом, в том числе: 10.87 33.70 20.65 14.13 20.65 Правовая, наличие законов 11.96 48.91 14.13 15.22 9.78 Судебная защита 7.61 30.43 28.26 23.91 9.78 Консалтинговое обслуживание (оценка, консультации и т.д.) 8.70 39.13 18.48 23.91 9.78 Гласность, информационная обеспеченность 8.70 31.52 34.78 15.22 9.78 Прозрачность, конкурсность 4.35 26.09 36.96 21.74 10.87 Безопасность 7.61 21.74 28.26 30.43 11.96 Оптимальная цена оформления сделок 8.70 19.57 28.26 32.61 10.87 * Результат социологического опроса, проведенного журналом "НИК"
Характеристику земельных ресурсов г. Тюмени по структуре земель, по формам собственности можно составить на основании годового отчета о наличии и распределении земель г. Тюмени, утвержденного распоряжением администрации г. Тюмени № 4628 от 19.12.2002г., по состоянию на 1 января 2003 года:
- из всех земель г. Тюмени доля земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности, составляет 88,54%;
- относительно земель деловой застройки доля земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности, составляет 97,65%;
- относительно земель промышленности доля земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности, составляет 92,38%.
Статистическая информация и анализ рынка земельных участков г. Тюмени позволяют сделать выводы о том, что:
– развитой рынок купли-продажи земельных участков в г. Тюмени практически отсутствует (за исключением земель жилой индивидуальной застройки), отдельные сделки с земельными участками редки и индивидуальны;
– основными видами землепользования являются право бессрочного пользования и право аренды, смена пользователей (арендаторов) земельных участков происходит только при отчуждении улучшений, расположенных на данном земельном участке.
Примерно такая же ситуация характерна и для остальных поселений Юга области.
В пункте 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержится норма, в соответствии с которой юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду до 1 января 2004 года.
В связи с вышеуказанной нормой можно было бы ожидать существенных изменений в структуре собственности на земельном рынке и динамичного формирования вторичного рынка земельных участков, однако требование о перерегистрации не обеспечено мерами ответственности за уклонение от перерегистрации. Следовательно, если юридическое лицо по каким-либо основаниям (к самым распространенным из которых относится элементарная нехватка средств) пропустило установленный срок, привлечь его к ответственности невозможно. На федеральном уровне административная ответственность предусматривается только Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации, вступившим в силу 1 июля 2002 года, и для того чтобы иметь возможность привлечь юридическое лицо к административной ответственности за уклонение от перерегистрации, необходимо вносить изменения в указанный Федеральный закон.
Обоснованно обязать юридическое лицо перерегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно в двух случаях.
Во-первых, если юридическое лицо проходит процедуру реорганизации или смены организационно-правовой формы. В этом случае вновь регистрируемое юридическое лицо обязано зарегистрировать право на землю в соответствии с требованиями российского законодательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования частным лицам не предоставляется. Следовательно, вновь возникшее (или реорганизованное) юридическое лицо должно приобрести право собственности или аренды на участок.
Во-вторых, если юридическое лицо собирается полностью или частично распорядиться земельным участком. Правом распоряжения обладают только собственники имущества или уполномоченные им лица. В этом случае юридическое лицо заинтересовано в первоначальном выкупе земельного участка в собственность.
В 2007 году были переоформлены права примерно на 2 тыс. земельных участков, расположенных на территории Тюменской области. При этом доля земельных участков, приобретенных в собственность, составляет около 40% земельных участков, по которым произошло переоформление прав. Основная масса земельных участков, находящихся в черте поселений, по которым произошло переоформление прав, приходится на зоны жилой и деловой застройки.
Землепользователь при реализации нормы о перерегистрации права постоянного (бессрочного) пользования должен сделать выбор между собственностью и арендой. Разумеется, собственник земельного участка обладает значительно большим объемом правомочий, чем арендатор. Основным преимуществом собственника по сравнению с арендатором является возможность самостоятельно распоряжаться земельным участком в рамках, установленных законодательством. Арендатор скован как законом, так и договором аренды и обязан принимать во внимание волю и законодателя, и собственника.
Приобретение земельных участков, находящихся на праве бессрочного пользования, в собственность осуществляется путем продажи земельных участков по цене, которая устанавливается в соответствии с постановлением губернатора Тюменской области №63 от 06.03.2002 г. с изменениями, принятым во исполнение статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 № 137-ФЗ. Так, например, в г. Тюмени с 15 ноября 2007 года цена земельных участков при продаже их собственникам расположенных на них зданий и сооружений составляет 17-кратную ставку земельного налога за единицу площади земельного участка (постановление губернатора Тюменской области от 13.11.2002. № 406).
ЧТО, ПО МНЕНИЮ РЕСПОНДЕНТОВ, СЕГОДНЯ НАИБОЛЕЕ ВАЖНО ДЛЯ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЦИВИЛИЗОВАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА НА ЮГЕ ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ(в % к общему числу опрошенных)
Региональное законодательное обеспечение по вопросам управления земельными ресурсами 17.39 Оптимизация процедуры оформления земельных участков 20.65 Реструктуризация задолженности сельскохозяйственных предприятий 6.52 Предоставление субъектам экономических отношений
налоговых льгот для приобретения земельных участков 7.25 Установление оптимальной цены на земельные участки 12.32 Противодействие коррупции 5.43 Эффективная защита прав собственников на землю 8.70 Гласность сделок по земле 5.07 Информирование населения о процедуре продаж прав на земельные участки 3.62 Формирование единого банка данных о собственниках земельных участков 3.99 Проведение земельных конкурсов и аукционов (торгов) 2.17 Другое 0.72 Не ответили 6.16 * Результат социологического опроса, проведенного журналом "НИК"
Таким образом, государство, являясь практически монопольным продавцом и арендодателем земельных участков, выступает в качестве ценопроизводителя, по сути устанавливающего, где будет кривая предложения, и как следствие – какой будет либо цена сделки купли-продажи, либо величина аренды того или иного земельного участка. Именно государство формирует первичный рынок земельных участков.
В этой ситуации сделки с земельными участками совершаются в условиях, когда цена определяется не столько соотношением спроса и предложения, сколько внеэкономическими факторами. Правда, и при разработке методик расчета арендной платы за земельные участки, и при установлении ставок земельного налога государственные органы пытаются разными способами учесть рыночные факторы. Тем не менее, пока доля земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, не вырастет до достаточного уровня, необходимого для формирования развитого вторичного рынка земельных участков, цены сделок, а следовательно, и рыночная стоимость земельных участков, обращающихся в настоящее время на вторичном рынке, будут тяготеть к стоимости, установившейся на первичном рынке.
Следовательно, при существующем сегодня порядке формирования земельного рынка затраты на приобретение земельных участков, в основной массе, зависят не от рыночной ситуации, а от административных решений государственных и муниципальных органов власти. Все это в свою очередь определяет сложность оказания услуг по оценке земли независимыми оценщиками до тех пор, пока не будет сформирован полноценный земельный рынок.
Рост востребованности оценочных услуг ожидается в связи с тем, что Земельный кодекс предусматривает заключение договора аренды государственных или муниципальных земель только по итогам проведения торгов. Постановлением правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года №808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков. Однако если договор аренды земельного участка заключает собственник строения или сооружения, расположенного на этом участке, никакой состязательности быть не может в принципе, проведение торгов является невозможным.
В Тюменской области принято Положение об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности и входящих в состав поселений Тюменской области (в редакции Постановления администрации Тюменской области от 30.09.2002. №345). В соответствии с указанным Положением продажа земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах. Начальная цена предмета торгов устанавливается на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, определяемой в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
Другим следствием неразвитости рынка земельных участков является сложность применения традиционных методов оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, или предназначенных для их размещения. Все методы оценки основаны на общих методологических подходах. Так, например, метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения основаны на сравнительном подходе, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования основаны на доходном подходе. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Как уже отмечалось, основной проблемой практического применения указанных Методических рекомендаций в условиях отсутствия вторичного рынка земли является то, что методы, основанные на сравнительном подходе, не могут быть использованы. Проведенный анализ информационных и рекламных периодических изданий – газет бесплатных объявлений ("Блиц", "Из рук в руки", "Квартирный вопрос"), бюллетеня "Тюменская недвижимость", веб-сайтов агентств недвижимости г.Тюмени, информации Фонда имущества Тюменской области – показал, что сегодня имеются отдельные предложения на продажу земельных участков, занятых жилой индивидуальной застройкой, и практически отсутствуют данные о предложениях на продажу земель деловой застройки, земель промышленности. Таким образом, методы, основанные на сравнительном подходе для оценки земельных участков (кроме земель жилой индивидуальной застройки, земель садоводческих, огородных, дачных объединений и ЛПХ), ввиду отсутствия информации не применимы.
Практически применимыми к оценке земельных участков являются методы, основанные на доходном подходе. В этом случае оценщик пользуется достоверной информацией с рынка аренды аналогичных активов и сведениями о доходности владения подобными объектами.
Отсутствие развитого рынка купли-продажи земельных участков определяет и отсутствие конкурентного рынка аренды. Передача в аренду государственных и муниципальных земель осуществляется в соответствии с законодательными актами, устанавливающими основы платного землепользования в России. Поэтому при оценке земельных участков методом капитализации земельной ренты, с определенными допущениями, используются ставки арендной платы за землю, установленные органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.
Анализ практики оценки свидетельствует о закономерности: стоимость земельного участка, полученная с использованием метода капитализации земельной ренты, при котором арендные платежи в отсутствии конкурентного рынка аренды рассчитываются с использованием нормативных методик, в 1,5 – 2 и более раз ниже стоимости, полученной по методу остатка. Возникает предположение о том, что разработанные методики определения арендных ставок не всегда учитывают тенденции экономического и регионального развития, изменение ситуации на рынке земли.
Результаты оценки, полученные путем применения метода остатка, воспринимаются более убедительными, так как основываются на информации по уровню доходности самого различного бизнеса. Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Метод остатка основывается на информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных сопоставимых с оцениваемым земельных участках или на информации о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к
Заключение
Из проведенного анализа можно сделать следующий вывод, что для земельных ресурсов Тюменской области и Российской Федерации в целом характерно постоянная изменчивость, т.е. изменение в динамике различных видов земель (как сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных земель). В принципе, это закономерно для развивающего общества, но оно должно быть научно обоснованным и экономический эффективным. Главной целью экологической политики государств мира является обеспечение экологически безопасных условий для проживания людей, рациональное использование и охрана природных ресурсов, выработка правовых и экономических основ охраны окружающей среды в интересах настоящего и будущих поколений. Для достижения этой цели необходимо, прежде всего, последовательно проводить структурную перестройку производственной сферы, осуществлять техническую политику, основанную на ресурсосбережении, ресурсозамещении, применении малоотходных и безотходных технологий.
Основными направлениями работы по реализации экологической политики являются: совершенствование природоохранного законодательства; внедрение эффективных экономических методов управления и контроля за природопользованием и охраной окружающей среды; повышение экологической культуры населения; развитие международного сотрудничества; следить за динамикой земельных ресурсов.
Во многих странах содружества независимых государств сложилась целостная система планирования мероприятий по охране окружающей среды. Широко практикуется разработка и реализация программ и комплексных проектов по решению отдельных проблем в области охраны окружающей среды. К таким программам следует отнести развитие сети особо охраняемых природных территорий, защита населения от последствий аварии на Чернобыльской атомной электростанции и многие другие.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации .
2. Земельный Кодекс РСФСР 1970 года .
3. Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года .
4. Закон РСФСР “ О плате за землю “ от 11 октября 1991 года .
5. Постановление Правительства Российской Федерации
“ О порядке определения нормативной цены земли “ от 3 ноября 1994 года
1.Иванов Ю.Н. «Экономическая статистика» М.: Инфра – М, 1998 г.
2.Игнатов В.Г., Батурин Л.А. Экономика социальной сферы. - Ростов- н/Дону. Изд. Центр «Март», 2001.
3. Кормилицын В.И., Цицкишвили М.С., Яламов Ю.И. «Основы экологии», М., 1997г.
4. Нестеров П.М., НестеровА.П. «Экономика природопользования и рынок», М., 1997г.
5. Петров В.В. “ Земельное право России “ изд.1995 года .
6. Пыльнева Т.Г. «Природопользование», М., 1997г.
7.Новиков Р.А. «О механизме регулирования окружающей среды от загрязнения» М., 2001г.
8. Руднев Л.В. Управление земельными ресурсами городов: Учебное пособие. М, 1998.
9. Статистика окружающей среды: учеб. Пособие/под. ред. М. Г. Трудовой. – М.: изд – во МГУ, 1995 г
10. Учебник “ Сельскохозяйственное, природноресурсовое законодательство и правовая охрана природы “ изд. 1999 года.
11. Чуркин В.Э. Регулирование прав на земельные участки современным земельным законодательством. Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2003 г. – №3.
12. Экономические основы экологии: учеб. пособие/под. ред. В. В. Глухова и др. – СПб.: Специальная литература, 1995 г.
2