Анализ инвестиционных проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости. Мировой опыт.

Содержание
Введение
1 Теоретические основы формирования международных инвестиционных проектов
1.1 Инвестиционные проекты: основные понятия, сущность и роль
1.2 Особенности международного инвестиционного сотрудничества
2 Анализ инвестиционных проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости в странах Японии, США, Германии
3 Проблемы международных инвестиционных проектов в России
Заключение
Список используемой литературы

В частности:
– финансирование проектов осуществлялось с условием создания нового предприятия;
– реализация проекта проводилась с привлечением банковского консорциума;
– в большинстве случаев международные кредиты предоставлялись в форме связанных кредитов, иначе говоря, они выделялись с целью стимулирования экспорта страны-производителя.
В указанный период для реализации целей проектного финансирования создавались специализированные методики оценки финансовых потоков проекта с учетом долгосрочного характера их финансирования и отсутствия традиционного (достаточного) обеспечения. Кроме того, наметилось разделение организаторов финансирования по регионам: английские и американские банки, которые изначально были организаторами финансирования по многим проектам на мировом рынке, постепенно уступили эту функцию европейским и азиатским банкам.
Были предложены специальные модели, предполагавшие участие и, как следствие, ответственность государственных органов за реализацию национальных проектов, сформировались специальные отраслевые модели снижения рисков в зависимости от капиталоемкости проекта. В результате этих мероприятий возросла роль долгосрочных контрактов на поставку (приобретение) товаров и/услуг в рамках проектов. В указанный период сформировалась «классическая» модель проектного финансирования, описание которой, в частности, содержится в популярном издании «EUROMOMEY» – «Project Financing». Характеризуя мировой рынок 70–80-х гг. прошлого века, отметим его существенную ограниченность: международные финансовые потоки почти не охватывали страны социалистического блока.
Как видно, на втором этапе развития проектного финансирования к экономическим рискам его реализации все более прибавляются политические, вследствие набирающего силу влияния международных инвесторов (кредиторов) на финансовую, производственную и торговую деятельность отдельных государств-заемщиков. Отметим, что это влияние в разных случаях оказывалось как позитивным, так и негативным.
Третий этап. С начала девяностых годов прошлого века и по настоящее время наблюдается формирование третьего этапа развития рынка (назовем его этапом «расширенного» проектного финансирования). Началу нового этапа способствовал ряд событий, произошедших на мировом рынке. Во-первых, были достигнуты договоренности Мексики, Венесуэлы, Филиппин и Коста-Рики с иностранными кредиторами о реструктуризации внешнего долга, что возобновило долгосрочное кредитование этих стран. Во-вторых, рядом стран с развитой на правительственном уровне были приняты нормативные документы, облегчившие доступ внешних и внутренних инвесторов к национальным рынкам капитала. Так, в Великобритании на правительственном уровне была одобрена «Инициатива в области частного финансирования (частная инициатива)» (Private Finance Initiative), позволяющая банкам работать в секторе экономической и социальной инфраструктуры. Ежегодные объемы финансирования проектов в рамках инициатив оцениваются Казначейством Великобритании от 300 до 750 млн. долл. США. В США Комиссия по ценным бумагам и биржам утвердила «Правило 144А», которое значительно упростило процедуру размещения ценных бумаг и повысило их ликвидность; был принят «Закон о национальной политике в области электроэнергетики», по которому независимые американские производители получили возможность реализовывать ее по различным каналам. В-третьих, в указанный период произошли экономические преобразования в Восточной и Центральной Европе, а также в Латинской Америке, Африке и Азии. Преобразования были связаны, в основном, с приватизацией в отраслях топливно-энергетического комплекса и внедрением концессионных схем[18]. Кроме того, произошло изменение в статусе проектных компаний (они в большей части являются действующими); национальные банки начали играть в развитии национальных стратегий комплексную роль. Сегодня проектное финансирование надлежит рассматривать преимущественно в качестве политического инструмента, а сопутствующие риски считать если не доминирующими, то, по крайней мере, приравненными к экономическим рискам. Изменение формата международной экономики и поступательное расширение макроэкономической роли проектного финансирования и его возможностей послужили основной причиной расхождения мнений российских и зарубежных специалистов относительно его трактовки.
Аспект 2 «Терминологический». Наиболее известный российский специалист в области проектного финансирования В.Ю. Катасонов в комплексном исследовании «Проектное финансирование. Зарубежный опыт и перспективы для России» указывает на возможность двойственной трактовки этого понятия. Так, проектное финансирование можно рассматривать как целевое кредитование заемщика для реализации инвестиционного проекта без регресса, или с ограниченным регрессом на заемщика; при этом обеспечением его платежных обязательств исключительно или в основном являются денежные доходы, генерируемые объектом инвестиционной деятельности. С другой стороны, проектное финансирование можно представить и как способ мобилизации различных источников финансирования и комплексного использования всех методов финансирования конкретных инвестиционных проектов[18].
Одним из основных источников проектного финансирования, по мнению В.Ю. Катасонова, являются кредиты, но для реализации проекта необходимо привлечение ресурсов и другими методами. Из приведенных определений не очень понятно, встречаются ли в международной практике проектного финансирования случаи реализации проектов без привлечения банковских кредитов. Однако в другом специализированном издании В.Ю. Катасонов рассматривает проектное финансирование в качестве современной формы долгосрочного кредитования инвестиционных проектов на определенный срок. Термин он использует, исходя из его «общепринятости» на Западе. Связь проектного финансирования с банковским кредитованием подтверждают и другие российские специалисты. Авторы одного из первых российских изданий по вопросам финансирования проектов – В.Н. Шенаев и Б.С. Ирниязов также рассматривают его как «кредитование, обеспеченное экономической и технической жизнеспособностью отдельно взятого проекта», что оправдывает использование термина «проектное кредитование». Российские экономисты А.Л. Смирнов и Л.Н. Красавина в издании, посвященном международному кредитованию, подтверждают, что в основе практики финансирования инвестиционных проектов находится банковское кредитование. А другой специалист в области банков и банковской деятельности – В.А. Москвин полагает, что термины «проектное кредитование» и «проектное финансирование» идентичны.Таким образом, российские специалисты сходятся во мнении о том, что при проектном финансировании речь идет о кредитовании. Этому не противоречат и взгляды специалистов базового тематического издания «EUROMONEY» – «Project Financing», определивших данное явление как «предоставление кредитов (займов) экономическому субъекту в счет будущих поступлений от проекта и под обеспечение в форме залога активов…». Это не исключает одновременного использования при реализации проектов других источников средств, но в дополнение к кредитам. На основании изложенного можно бы сделать вывод, что российские экономисты при переводе либо дают «перевод-кальку» с иностранного фразеологизма, либо акцентируют его связь с банковским кредитованием, при этом «финансирование» и «кредитование» являются на самом деле тождественными понятиями. Практика проектного финансирования действительно долгое время предполагала постоянное привлечение международных кредитов, особенно в стадии становления рынка.
Аспект 3 «Системный». В ходе реализации инвестиционных проектов, особенно крупных, наблюдается существенное искажение ранее установленных параметров. Крупные инвестиционные проекты, как правило, высокочувствительны к изменениям в политической и правовой сферах, для них характерны высокие затраты на адаптацию к окружающей среде и на охранные мероприятия. Согласно данным, полученным Ольборгским университетом (Дания) в ходе исследования 260 инвестиционных проектов, реализованных в 1910–2008гг. в разных странах мира, в подавляющем большинстве случаев (90%) строительство завершалось с превышением сметы. При этом удорожание составляло в среднем 50–100% от начальной стоимости, по некоторым проектам оно достигло 1000–2000%[18].
Аспект 4 «Политический». Как было указано выше, для нынешнего этапа развития проектного финансирования характерна его предрасположенность, прежде всего, к политическому риску[18].
Одной из основных расчетных концепций в области строительной индустрии при развитии экономического потенциала предприятия являются инвестиционные риски. Не останавливаясь на детальном описании теории, выделим некоторые ключевые моменты этого вопроса. Системно проведенный анализ рисков и правильный их расчет должен дать инвестору, будь то внешний инвестор или само предприятие, уверенность в надежности вложенных средств.
При развитии экономического потенциала предприятий состав анализируемых рисков должен быть не выборочным, а полным — по всем граням инвестиционного проекта — технической, организационной и финансовой.
Так, например, выделяется следующий перечень рисков[18]:
риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуацией, условиями инвестирования и использования прибыли;
внешнеэкономический риск;
неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;
неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;
колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.;
неопределенность природно-климатических условий, возможность стихийных бедствий;
производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.);
неопределенность целей, интересов и поведения участников;
неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).
Этот перечень рисков конкретизируем и определим те риски, которые наиболее значимы для российских предприятий строительной индустрии при развитии экономического потенциала, это[16] (Приложение 2): риски международного проектного финансирования; риск незавершения развития по проекту; производственные риски; риски реализации; финансовые риски; политико-экономические риски.
Способность страны привлекать и оптимально использовать инвестиции и технологию зависит от наличия благоприятных условий, включая учреждения и специалистов, способных решать проблемы, связанные с динамичным характером международной конкуренции. Рассмотрим услуги, предоставляемые ЮНИДО развивающимся странам и странам с переходной экономикой в целях укрепления их потенциала в области привлечения инвестиций для промышленных проектов и осуществления всего цикла модернизации, инвестиций и передачи технологий [19].
Конечная цель Организации состоит в повышении осведомленности международного коммерческого сообщества относительно преимуществ международного промышленного сотрудничества и участия в таком сотрудничестве, которое обеспечит возможности для роста в развивающихся странах и странах с переходной экономикой.
Для достижения этой цели ЮНИДО готова к решению выявленных проблем путем предоставления пакета услуг, включая соответствующие средства и методологии, для налаживания международных партнерских отношений в промышленности, особенно между МСП, в целях достижения устойчивого роста показателей объема инвестиций и передачи технологии, повышения международной конкурентоспособности, создания новых рабочих мест, повышения уровня доходов и ускорения социального развития[19].
Предлагаемые услуги, средства и методологии охватывают весь цикл мероприятий по содействию инвестированию и передаче технологии, включая формулирование инвестиционных и технологических проектов, выявление инвестиционных и технологических возможностей, а также помощь в завершении разработки соглашений о сотрудничестве и в налаживании связей с системами финансирования.
Такие услуги позволяют удовлетворить потребности широкого круга клиентов в области организации сотрудничества с национальными и международными партнерами и направлены на достижение следующих результатов[19]:
a) создание более благоприятных условий для привлечения инвестиций и технологии;
b) укрепление учреждений для содействия осуществлению и обсуждению условий проектов в области иностранных инвестиций и разработки технологии;
c) расширение доступа к информации о рынках и технологии, а также об экономических и инвестиционных тенденциях и возможностях;
d) укрепление потенциала развивающихся стран (в частности, НРС) и стран с переходной экономикой в области привлечения инвестиций и технологии и проведения соответствующих переговоров;
e) улучшение доступа к финансовым ресурсам, в частности для МСП и НРС.
Имеющиеся средства охватывают широкий круг руководств и программного обеспечения, включая следующие[19]:
a) Manual for the Preparation of Industrial Feasibility Studies ("Пособие по подготовке промышленных технико-экономических обоснований"), Manual for Evaluation of Industrial Projects ("Пособие по оценке промышленных проектов"), Guide to Practical Projects Appraisal ("Руководство по практической оценке проектов"), Social Benefit-Cost Analysis in Developing Countries ("Анализ социальных затрат и выгод в развивающихся странах"), КОМФАР, КОМФАР III Mini Expert для чисто финансовых оценок и КОМФАР III Expert для подробных финансовых и экономических оценок инвестиционных проектов;
b) Manual on technology transfer negotiations (ID/SER.0/18) ("Пособие по переговорам о передаче технологии") (комплект учебных пособий) для использования практическими работниками и для укрепления потенциала, включая подготовку преподавателей;
c) пособия и руководства по совместным предприятиям, стратегическим коммерческим союзам, диагностированию технологических потребностей и стратегии в области технологии;
d) комплект учебных пособий по управлению технологией, предназначенный для удовлетворения потребностей МСП в подготовке кадров по методам управления технологией в условиях жесткой конкуренции;
e) программное обеспечение Системы управления технологией и инвестициями ЮНИДО (СУТИЮ) для поддержки процесса осуществления программ содействия инвестированию и передаче технологии и управления такими программами;
f) база данных для установления контактов, содержащая информацию об инвесторах, поставщиках технологии и финансовых учреждениях.
В настоящее время для решения задач инвестиционного проектирования предлагаются современные отечественные информационные технологии финансового планирования. Используемые в информационных системах методы соответствуют “Методическим рекомендациям по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования”, утвержденным Госстроем, Министерством экономики, Министерством финансов и Госкомпромом России, расчет показателей эффективности инвестиций и финансовых результатов осуществляется в соответствии с требованиями методики ЮНИДО. Рассматривается концепция региональной информационно-аналитической системы финансово-экономической экспертизы, инвестиционного проектирования и продвижения инвестиционных (инновационных) проектов - информационной системы инвестиционного проектирования – ИСИП, которая позволяет формализовать технологию формирования и поддержки в актуальном состоянии регионального портфеля бизнес-планов инвестиционных проектов, продвижения инвестиционных проектов к потенциальным инвесторам.
Назначение ИСИП – автоматизация информационно-аналитической деятельности по разработке, экспертизе бизнес-планов инвестиционных проектов предприятий региона в соответствии с международными стандартами (“методикой ЮНИДО” - своеобразным международным стандартом для обоснования эффективности инвестиций), формирование и поддержка в актуальном состоянии регионального портфеля бизнес-планов, создание прогнозных моделей развития региона (системы стратегического планирования в регионе) в условиях рыночной экономики на основе построения имитационных моделей проектов, продвижение инвестиционных проектов к потенциальным инвесторам, обеспечение информационной “прозрачности” региона в международных информационных системах с целью формирования имиджа и инвестиционной привлекательности региона[20].
Целью создания системы является повышение эффективности деятельности региональной администрации по решению проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата, привлечения инвестиций в реальный сектор экономики региона путем использования современных информационных технологий [20].
Заключение
Проведя анализ данной темы, отметим следующее. Инвестиции - это совокупность всех видов денежных, имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в реализацию различных программ и проектов производственной, коммерческой, социальной, научной или иной сферы с целью получения прибыли или достижения социального или экологического эффекта. Принято различать четыре вида инвестиций: частные; государственные; иностранные; совместные.
Начало инвестиционного процесса фиксируется с выдачи задания на разработку технико-экономического обоснования или технико-экономических расчетов (ТЭР).
Инвестиционный процесс осуществляется планово: разрабатываются планы капитального строительства и, отдельно, инвестиционные проекты и технические проекты строительства объектов.
Применяются следующие методы оценки инвестиционных проектов: метод расчета чистой приведенной стоимости, метод расчета индекса рентабельности инвестиции, метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиции, метод определения срока окупаемости инвестиций, метод расчета коэффициента эффективности инвестиции.
Интегративное управление должно опираться на положениях и принципах инновационного подхода. Инновационная составляющая в управлении данного вида инициирована развитием предпринимательства в инвестиционно-строительной сфере, которое является ключевым признаком рыночно-ориентированного типа хозяйствования.
На стадии формирования конкретных мероприятий, призванных решить поставленные и обоснованно структурированные задачи, идеология менеджмента диктует необходимость использования следующих принципов: принцип первичности спроса, а не производственно-строительного процесса и необходимости использования производственной мощности строительных организаций; принцип стратегической гибкости, подразумевающий возможность переориентации деятельности субъектов инвестиционно-строительной сферы на другие направления (виды строительства, виды работ или услуг); принцип тактической гибкости, реализуемый в форме рационализации запасов, использовании гибких схем поставок, разнообразных ценовых решений и средств продвижения и т. п.); принцип комплексности мероприятий, которая должна быть адекватной комплексу маркетинга; принцип обязательного взаимодействия со всеми объектами инвестиционно-строительной сферы (основной, вспомогательной и инфраструктурной группы); принцип охвата физического жизненного цикла строящихся объектов, который рассматривает неизбежный «переход» этих объектов в другие рыночные сферы в течение всего срока его эксплуатации (на вторичный рынок недвижимости, рынок эксплуатационных услуг, реконструктивно-строительный рынок).
Агрегирование строительной и инвестиционной деятельности в рамках самостоятельной, целостной системы позволяет достичь ряда преимуществ: создает базу для решения проблем бесперебойного и достаточного пообъему инвестиционного обеспечения, которые приобретают особую сложность в условиях ограничения инвестиций; позволяет расширить и разнообразить число участников инвестиционно-строительного процесса и обеспечить на этой основе приток дополнительных инвестиций; придает инновационный импульс инвестированию, так как позволяет увязать его с конкретным результатом; с его помощью становится реально достижимой идея сбалансированности во временном отношении производимых строительных работ и инвестиционных поступлений; на его основе формируется единый инвестиционно-строительный рынок, увязывающий множество совместно функционирующих субъектов, реализующих собственные интересы, и обладающий устойчивой сетью коммуникаций, что позволяет использовать современный инструментарий и производить строительную продукцию, соответствующую по потребительскому спросу; способствует созданию благоприятного инвестиционного климата, повышающего инвестиционную активность; позволяет использовать эффективные системы мер государственного, регионального и муниципального регулирования, а также мер регулирующего воздействия со стороны общественных организаций.
Движущей силой стратегического бизнес-партнерства является сбалансированный состав в области управления, организации и осуществления инвестиционно-строительного бизнеса, а также научно обоснованная логика стратегий овладения строительным рынком. Они замещают принцип самосовершенствования каждого из партнеров. Партнерство требует, чтобы каждый из его участников учитывал интересы другого, планируя свое развитие в перспективном периоде. При этом не следует забывать, что бизнес-партнерство увеличивает взаимозависимость его участников и необходимость разделения функций контроля. Так как бизнес-партнерство опирается на сохранение юридической и финансовой самостоятельности субъектов рыночной сферы, его можно трактовать как компромисс между потребителями в ресурсах и контролем, связанным с правом собственности.
Для реализации бизнес-партнерства необходимы следующие условия. Во-первых, необходим информационный обмен, так как руководители организаций должны быть полностью осведомлены о логике производственно-хозяйственной деятельности и логике самого партнерства. Во-вторых, нужны дополнительные инвестиции на проведение всего комплекса организационно-экономических мероприятий по созданию партнерства. В-третьих, необходимо использование управленческих приемов, соответствующих концепции взаимодействия. Главным из таких приемов является интерактивность, направленная на максимизацию взаимных выгод.
Список используемой литературы
Антипин А. И. Инвестиционный анализ в строительстве. - М. : Академия, 2008. - 236 с.
Асаул А. Н. Интегративное управление в инвестиционно-строительной сфере. - СПб.: Гуманистика, 2009. - 245 с.
Блех Ю. Инвестиционные проекты. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 329 с.
Виленский П.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов. -М.: Дело, 2009.-832 c.
Ивасенко А.Г. Инвестиции: источники и методы финансирования. – М.: Омега-Л, 2008. – 253с.
Игошин Н. В. Инвестиции: орг. упр. и финансирование. - М.:ЮНИТИ, 2007. - 542 с.
Инвестиции/ Под ред. Г.П. Подшиваленко, Н.И. Лахметкина, М.В. Макарова и др.; Фин. акад. при Правительстве РФ. -М.: КноРус, 2009.-175 c.
Инвестиции: системный анализ и управление. – М.: Дашков и К, 2008. – 288с.
Инвестиционная политика / Под ред. Ю.Н. Лапыгина [и др.]. - М. : Кнорус, 2010. - 310 с.
Козырев В. М. Основы современной экономики. - М. : Финансы и статистика, 2009. - 543 с.
Кузнецов Б.Т. Инвестиции. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 679с.
Липсиц И.В., Косов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций. – М.: Экономистъ, 2009. – 347с.
Мазур И. И. Управление проектами. - М.: Омега-Л, 2008 - 684 с.
Мыльник В.В. Инвестиционный менеджмент. – М.: Академический проект, 2008. – 272с.
http://www.stroi.ru
http://www.expert-systems.com
http://www.investplans.ru
http://www.m-economy.ru
http://www.unido.ru
http://elib.altstu.ru
http://www.proestate.ru/index-2-20-330.html
http://www.dominanta95.ru/usa.php
http://www.de-invest.ru/comm_realty_germany
4