Здания и сооружения как предмет договора аренды

Введение 3
Глава 1. Здание, сооружение как предмет договора аренды 6
1.1. Общая характеристика договора аренды 6
1.2. Понятие здания, сооружения как объекта недвижимости 11
1.3. Особенности здания, сооружения как предмета договора аренды 15
Глава 2. Особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды здания, сооружения 20
2.1. Заключение, изменение и расторжение договора аренды здания, сооружения 20
2.2. Изменение и расторжение договора аренды 26
Заключение 35
Список использованной литературы 37

Договор аренды может быть расторгнут путем отказа одной из сторон от его исполнения, если такое право предусмотрено договором или законом (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Для договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, данное право установлено абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Если же договор заключен на определенный срок, стороны на основании ст. 310 ГК РФ могут согласовать в нем право на односторонний отказ от его исполнения.
Под отказом от договора подразумевается его прекращение по инициативе одной стороны без обращения в суд.
Основания и порядок расторжения договора аренды зависят от того, на какой срок он заключен. В связи с этим при согласовании одностороннего отказа от договора необходимо определить следующее:
- основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок;
- основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок.
Если договор аренды заключен на определенный срок, ни одна из сторон не сможет отказаться от его исполнения во внесудебном порядке (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) даже при нарушении другой стороной условий договора. Если же договор заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом контрагента за три месяца.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды здания, сооружения, помещения, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Согласование оснований отказа не требуется. Следовательно, отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является немотивированным.
Поскольку отказ от прав не влечет их прекращения (ст. 9 ГК РФ), установление в договоре запрета на немотивированный отказ будет ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ стороны могут изменить срок для направления уведомления об отказе. Возможность отменить или ограничить само право на отказ от договора указанной нормой не предусмотрена. Если одна из сторон уведомит другую о прекращении договора, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом в смысле ст. 10 ГК РФ.
С 1 марта 2013 г. вступит в силу новая редакция ст. 10 ГК РФ, в которой разъясняется, что к злоупотреблению правом относятся как осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, так и действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Кроме того, в новой редакции указанной статьи предусмотрено, что суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления может отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применить иные меры, установленные законом. Для лиц, права которых нарушены в результате злоупотребления правом, п. 4 ст. 10 ГК РФ предусматривается возможность потребовать возмещения убытков. Сторонам следует иметь в виду наличие ряда ограничений права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), в случае отказа от него сторона обязана уведомить об этом контрагента. В договоре может быть согласован иной срок уведомления (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ), как больше установленного законом, так и меньше.
Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ).
Договор может быть признан расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно ст. 610 ГК РФ.
Однако в судебной практике существует и другая позиция, согласно которой договор считается расторгнутым по истечении установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ срока с момента направления уведомления, а не с момента его получения.
Если в уведомлении об отказе указан иной срок прекращения договора по сравнению с предусмотренным ст. 610 ГК РФ, применяется последний. До окончания срока, установленного ст. 610 ГК РФ, арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества, а арендатор - прекратить внесение арендной платы.
Если направленное почтой уведомление об отказе от договора было возвращено арендодателю по прошествии установленного срока хранения с отметкой об отсутствии адресата и такое уведомление направлялось по адресу, указанному в договоре, суд может посчитать, что арендатор уклонился от получения уведомления. В этом случае срок, установленный абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, будет исчисляться с даты отметки на почтовом отправлении об отсутствии адресата.
В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения § 1 гл. 34 ГК РФ не установлены. Стороны могут определить их в договоре самостоятельно в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Так, в договоре может быть установлено право на односторонний отказ от него в связи с нарушением контрагентом условий договора, даже если это нарушение предусмотрено ст. ст. 619, 620 ГК РФ.
Сторона, которой предоставлено право отказаться от договора в одностороннем порядке, может по смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор путем направления уведомления другой стороне. Обращаться в суд в этом случае не нужно. Так, арендатор должен будет вернуть имущество при получении от арендодателя уведомления об отказе от договора в связи с нарушением арендатором его условий.
При согласовании условия об одностороннем отказе от договора рекомендуется использовать формулировку «односторонний отказ во внесудебном порядке», из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае условие может быть квалифицировано как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. ст. 619, 620 ГК РФ.
Условие договора аренды о том, что арендатор обязан заранее уведомить арендодателя о досрочном возврате имущества, не признается условием о праве арендатора на односторонний отказ от договора. В таком случае ни одна из сторон не сможет отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в силу ст. ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ.
В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, порядок одностороннего отказа от его исполнения законом не установлен (ст. 610 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе определить его самостоятельно (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Для этого рекомендуется предусмотреть в договоре:
- обязанность отказывающейся стороны направить контрагенту соответствующее уведомление;
- срок, за который сторона обязана уведомить контрагента об отказе от договора.
Если стороны установили в договоре обязанность отказывающейся стороны направить контрагенту уведомление об отказе и определили срок, за который оно должно быть направлено, то при нарушении указанного порядка договор не будет считаться расторгнутым. Если право на односторонний отказ от договора согласовано, а порядок отказа не установлен, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе.
Заключение
Проанализировав нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере договора аренды здания, сооружения, судебную практику, научную литературу, можно сформулировать тезисы, выносимые на защиту:
Договор аренды здания, сооружения характеризуется тем, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
Договор аренды здания, сооружения является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
К существенным условиям договора аренды здания, сооружения относят предмет, срок и арендную плату.
Предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество. Сроком действия договора аренды здания, сооружения, помещения является период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.
Арендная плата за пользование зданием, сооружением, помещением может быть установлена в одной из форм, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ, в частности:
- твердой суммы платежей;
- встречного предоставления арендатором услуг арендодателю;
- встречной передачи арендатором имущества в собственность арендодателя;
- встречной передачи арендатором имущества в аренду;
- возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
- иных видов арендной платы по усмотрению сторон.
Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы: соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ); решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ); решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Государственной регистрации подлежит непосредственно договор аренды здания, сооружения. Право аренды здания, сооружения порождаемое таким договором, отдельной регистрации в качестве обременения не подлежит.
Выявлено: отсутствие легального определения терминов «сооружение», «здание»; неясность относительно термина «нежилое помещение» и ее соотношение с терминами «здание», «сооружение»; дискуссия относительно правовой природы договора аренды (консенсуальность и реальность);
Анализ судебной практики показал, что споры возникают из-за нарушений обязанностей сторон по договору и незнания положений законодательства. Для уменьшения количества судебных дел необходимо повышать в целом правовую культуру хозяйствующих субъектов.
Список использованной литературы
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2009. -№ 4. Ст. 445.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.-2013.-№ 9. Ст. 873.
Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Собрание законодательства РФ.-2012.-№ 53 (ч. 1). Ст. 7627.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Собрание законодательства РФ.-2008.-№ 30 (ч. 1). Ст. 3615.
Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (07.12.2011) // Собрание законодательства РФ.-2002.-№ 4. Ст. 251.
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 05.04.2013) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ.-2007.-№ 31. Ст. 4017.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.-1997.-№ 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 23.08.1996 N 127-ФЗ (ред. 03.12.2012) «О науке и государственной научно-технической политике» // Собрание законодательства РФ. -1996.-№ 35. Ст. 4137.
Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (утратил силу) // СПС «КонсультантПлюс».
Учебная литература
Авдеев В.В. Аренда (лизинг): арендные платежи у арендатора // Налоги. - 2011. - № 45. С. 14 - 18.
Горшкова Л.Л. Договор аренды: спорные вопросы изменения и возобновления на неопределенный срок // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. - 2012. - № 11. С. 41 - 43.
Гражданское право: Т.П. Полутом 1: учебник для вузов / под ред. Е. А. Суханов [и др.];. - М.: Статут, 2011.
Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2005.
Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. - М.: Юстицинформ, 2007.
Занковкий С.С. Предпринимательские договоры. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
Зуйкова Л. Аренда помещения: шаг за шагом // ЭЖ-Юрист. 2011. № 34. С. 12 - 13.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект. - 2010.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт, 2004.
Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 2004.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. - М.: Статут, 2003.
Рахматулин И. Корректировки арендной платы. Кого защищает российский законодатель? // Юридическая газета. - 2011. - № 8. С. 8.
Семенихин В.В. Аренда (лизинг): выкуп арендованного имущества у арендодателя // Налоги. - 2011. - № 47. С. 9 - 12.
Судебная практика
Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 № 13-О // СПС «КонсультантПлюс».
Определение Конституционного Суда РФ от 07.10.1999 N 137-О // СПС «КонсультантПлюс».
Определение ВАС РФ от 05.03.2011 № ВАС-2352/11 // СПС КонсультантПлюс».
Определение ВАС РФ от 17.06.2009 № ВАС-6821/09 по делу N А50-14686/2007-Г21 // СПС «КонсультантПлюс».
Определение ВАС РФ от 27.02.2010 № ВАС-7379/09// СПС «КонсультантПлюс».
Определение ВАС РФ от 27.08.2009 № ВАС-11113/09 // СПС «КонсультантПлюс».
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 № 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ.- 2003.-№1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // СПС «КонсультантПлюс»
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ.- 2002.-№2.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ.- 2001.-№4.
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.05.2008 по делу N А17-5923/2007 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2009 № КГ-А41/7511-09 // СПС КонсультантПлюс».
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 N 09АП-3498/2013-ГК по делу № А40-118247/12-37-509 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2013 по делу № А41-30674/12 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2009 по делу №А55-14382/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ.- 2012.-№1.
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Вестник ВАС РФ.-2009.-№9.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.09.2009 по делу N А29-3652/2009 //
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2010 по делу N А78-2051/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.03.2006 N А10-7286/04-12-Ф02-1093/06-С2 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2013 N Ф03-301/2013 по делу N А59-1655/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009(2458-А03-12 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2010 по делу N А81-2571/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2006 N КГ-А41/1295-06 по делу N А41-К1-9969/05 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2009 N КГ-А40/6507-09, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/439-08 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2005, 04.04.2005 N КГ-А40/2016-05 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2010 по делу N А55-40032/2009 // СПС КонсультантПлюс»
Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2013 N Ф09-123/13 по делу N А07-12822/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-10739/10-С3 // СПС «КонсультантПлюс».
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. 31.01.2016) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М. : Статут, 2005. С. 437.
Там же. С. 441 – 442.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 442.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2001 № А29-1329/01-2Э // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу № А82-4224/2012 // СПС «КонсультантПлюс»
Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 № Ф09-2954/05-С3 по делу № А07-2897/05-Г-ГЛШ // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2009 по делу № А68-9704/08-692/15 // СПС «КонсультантПлюс».
Комарова, Т.О. Нежилые помещения как объект аренды / Т.О.Комарова // Законодательство. 2009. № 12. С. 34.
Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5.
Алексеев В.А. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М.: Волтерс Клувер, 2011.С. 85-86.
Там же.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2012 по делу № А46-13769/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 9. Ст. 873.
П. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс».
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2010 по делу N А81-2571/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2009 N КГ-А40/6507-09, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/439-08 // СПС «КонсультантПлюс».
п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // СПС «КонсультантПлюс»
п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-10739/10-С3 // СПС «КонсультантПлюс».
2