Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения.

Введение 3
Глава 1. Правовое регулирование купли–продажи земель сельско-хозяйственного назначения 6
1.1.Понятие и значение договора купли-продажи земель сельско-хозяйственного назначения 6
1.2.Источники правового регулирования договора купли-продажи земель сельско-хозяйственного назначения 12
Глава 2. Общая характеристика договора купли–продажи земель сельско-хозяйственного назначения 15
2.1. Предмет и существенные условия договора купли-продажи земель сельско-хозяйственного назначения 15
2.2. Порядок и особенности заключения договора купли-продажи земли сельско-хозяйственного назначения 22
2.3. Возникновение и прекращение правоотношений по договору купли-продажи земли сельско-хозяйственного назначения 29
2.4. Обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи земель сельско-хозяйственного назначения 32
Заключение 35
Список использованных источников 39

Регистрация залога в силу законодательства при купле-продаже в кредит осуществляется без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без какой-либо дополнительной платы.Покупатель как собственник имеет право распоряжаться приобретенным, но не оплаченнымземельным участком. Но совершение и регистрация последующих сделок возможны лишь при согласии продавца как залогодержателя и указании в договоре на обременение недвижимости залогом в обеспечение долга по предыдущей сделке (ст. 353 ГК РФ).Запись о залоге может быть погашена на основании совместного заявления продавца и покупателя после окончательной оплаты земельного участка. Необходимо отличать договоры купли-продажи в кредит с условием о рассрочке платежа, когда право собственности переходит к покупателю до полной оплаты имущества, от договоров купли-продажи с условием сохранения права собственности за продавцом до момента оплаты (ст. 491 ГК РФ). В этом случае регистрация перехода права осуществляется после исполнения условия об оплате и залога на основании закона не появляется.Следовательно, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. Договор продажи земель сельско-хозяйственного назначения может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после этой регистрации. Последняя не будет являться препятствием для расторжения договора продажи земельного участка даже тогда, когда законодательствомлибо договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем земельного участка. В данном случае для расторжения договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначениямало факта отказа продавца от договора, так как сам по себе этот факт не может являться основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Нужно обращение продавца в суд, в решении которого обязано включаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять данное решение лишь тогда, когда в договоре продажи земельного участка стороны оговорили вероятность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).Решение суда о расторжении договора продажи земельного участка не означает признания недействительности предшествующего положения государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Эта регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как выполненная на законном основании - договоре продажи земельного участка, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, которая осуществлена на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, останется в реестре наряду с предшествующими записями.О признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, может быть осуществлен тогда, когда предшествующая договору отчуждения земельного участка сделка была признана недействительной (ничтожной).Приведем пример. Администрацией муниципального района и ООО «Маркет Плюс» был заключен договор аренды земельного участка из земель сельхозназначения. ООО «Маркет Плюс» и ООО «Агро Вектор (К)» заключили договор уступки прав и передачи обязанностей по указанному договору аренды. В последующем ООО «Агро Вектор», воспользовавшись преференцией для арендаторов, приобрело в собственность спорный земельный участок. Спустя три года договор уступки прав и передачи обязанностей между ООО «Маркет Плюс» и ООО «Агро Вектор (К)» был признан судом недействительным. Учитывая указанные обстоятельства, ООО «Маркет Плюс» обратилось с иском о признании сделки по продаже земельного участка недействительной, сославшись на отсутствие у ООО «Агро Вектор (К)» преимущественного права покупки. Со ссылкой на п. 1 статьи 167 ГК РФ иск был удовлетворен судом первой инстанции, решение оставлено в силе судами апелляционной и кассационной инстанций.2.4. Обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи земель сельско-хозяйственного назначенияВажное обязательство, которое подлежит исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче земельного участка продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту либо другому документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма определяет юридически важную процедуру передачи земельного участка. Следовательно, передаточный акт либо другой документ о передаче на практике необходим в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданный земельный участок. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, которые предусмотрены договором, будет считаться отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.Подписание сторонами передаточного акта либо другого документа о передаче наряду с фактической передачей земельного участкавыступаетнеобходимым условием, который позволяет говорить об исполнении обязательства по передаче и приему земельного участка. Параллельно, в предусмотренных договором либо законодательством случаях такое обязательство по передаче недвижимого имущества считаетсявыполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны имеют право ввести в договор условие, на базе которого обязательство продавца по передаче имущества будет выполнено только тогда, когда им:-будет подписан передаточный акт;-либо непосредственно осуществлена передачаземельного участка;-будут оплачены расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.Стороны договора продажи земель сельско-хозяйственного назначения несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за исключением случаев:- принятие покупателем земельного участка, которое не отвечает условиям договора, в том числе и тогда, когда данное несоответствие указано в документе о передаче земельного участка, не будетявляться основанием для освобождения продавца от ответственности за несоответствующее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).- при передаче продавцом покупателю земельного участка с существенным нарушением условий соглашения о качестве его покупатель не вправе потребовать замены некачественного земельного участка на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение можно объяснить тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что отрицаетвероятность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).Договор продажи земельного участка сельско-хозяйственного назначения может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не выступает препятствием для расторжения данного соглашения и продажеземельного участка даже тогда, когда законом либо договором обозначена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, которые указаны ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем земельного участка. В данном случае для расторжения договора купли-продажи земель сельско-хозяйственного назначения не вполне достаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не является основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Нужно обращение продавца в суд, в решении которого обязано содержаться предписание фиксирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу на основании расторжения договора. Суд имеет право принять данное решение лишь тогда, когда в договоре продажи земли сельско-хозяйственного назначения стороны изложили вероятность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).Принятое решение судебных органов о расторжении договора продажи земли сельско-хозяйственного назначения не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Такая регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как выполненная на законном основании – договоре продажи земельного участка, продолжаетоставаться в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, которая осуществлена на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет иметься в реестре наряду с предшествующими записями.ЗаключениеПо договору купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи выступает родовым понятием по отношению к иным договорам (отдельным видам договора купли-продажи), сущность которых состоит в том, что одно лицо берет на себя обязанность передать в собственность противоположного лица какое-либо имущество, а последнее обязано принять такое имущество и уплатить за него конкретную денежную сумму (цену). К числу договоров, которые признаются отдельными видами договора купли-продажи, относится и договор купли-продажи земельного участка сельско-хозяйственного назначения.Цель договора купли-продажи земли сельско-хозяйственного назначения состоит в перенесении права собственности на земельный участок, который выступает товаром, на покупателя.Правила продажи земельного участка подчиняются положениям гражданского права. Так как договор продажи земельного участка, не будучи самостоятельным видом договора, выступает разновидностью договора купли-продажи, то к таким сделкам можно применить и общие нормы, которые регламентируют куплю-продажу.Необходимо указать, что далеко не все законодательные недочеты в области оборота земельных участков сельско-хозяйственного назначения, и в особенности их продажи, ликвидированы. Недостатки отечественного законодательства в этой области в большинстве своем восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с земельными участками сельско-хозяйственного назначения порождают существенное количество споров, причем юридические конфликты по поводу купли-продажи таких земельных участков – одной из самых сложных гражданско-правовых сделок в отечественном праве, занимают не последнее место.К существенным условиям договора продажи земель сельско-хозяйственного назначения относятся: условие о предмете договора и условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости.При обозначении предмета договора продажи земельного участканужно иметь в виду, что на основании п. 1 ст. 129 ГК РФ в качестве такового может применяться лишь тот земельный участок, который не изъят из оборота и не ограничен в обороте. Врегламентировании оборотоспособности земли естьпервостепенность специального законодательства, которое утверждает определенные изъятия в отношении оборотоспособности недвижимого имущества.В соответствии со ст.555 ГК РФ договор продажи земельного участкаобязан предусматривать цену продаваемого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.договором продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения является гражданско-правовой договор, на основании которого продавец должен передать в собственность покупателя земельный участок сельскохозяйственного назначения, применяются и к продаже недвижимости, если конкретными положениями о продаже недвижимости (п. 7 гл.30 ГК РФ) не определены конкретные правила.При купле-продаже земельного участка нужно следовать положениям § 7 гл. 30 ГК РФ, но с учетом специальных положений, которые предусмотрены, например, Земельным кодексом. Заключение договора купли-продажи земель представляет собой крайне сложный механизм, особенности которого зависят от вида недвижимости, выступающей в качестве предмета. Данные особенности нужно принимать во внимание при заключении этого договора, чтобы избежать его оспаривания и применения вероятных отрицательных последствий.Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения определены Федеральным законом от 24 июля 2002 г.. Во-первых, не могут быть покупателями таких земельных участков иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля отмеченных субъектов превышает 50%. Во-вторых, не разрешается купля-продажа участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, если в процессе образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не отвечает максимальным и минимальным требованиям, определенным законом. В-третьих, субъект РФ либо муниципальное образование имеют преимущественное право покупки таких участков.Норма ст. 550 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован (т.е. заключен) и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу жилых помещений, переданных по зарегистрированным договорам.Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче.В курсовой работе нами были раскрыты особенности договора купли-продажи отдельных земельных участков сельско-хозяйственного назначения. Т.е. в зависимости от предмета договора продажи, такой договор имеет свои специфические особенности.Следовательно, из всего выше изложенного можно сделать вывод, что из всех видов имущества объекты недвижимости всегда рассматривались как наиболее ценные, государство уделяет особое внимание закреплению и охране прав на них. Данная работа, позволила осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества. Курсовая работа может быть полезна не только студентам, юристам, но и широкому кругу читателей, интересующихся данной тематикой.Список использованных источниковНормативные правовые акты и нормативные договорыГражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч.1 // Российская газета. –1994. - № 238-239.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. - 29.07.2002. - № 30. - Ст. 3018.Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2011. - № 1. - Ст. 47.Научная и учебная литератураБолтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. – Ростов н/Д., 2012. – С. 113.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Статут, 1997. – С. 224. // Справочно-правовая система Гарант (дата обращения 18.02.2016).Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. – 2012. – № 6. – С. 78.Гражданское право. Том II. Полутом 1 / под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. – М.: ВолтерсКлувер, 2010. – С. 139.Гражданское право. Часть 1 / Под ред. Мозолина В.П. – М.: Юристъ, 2010. – С. 212.Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ТК Велби, 2010. Т. 2. –С. 104.Гражданское Уложение. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения/Под ред. И.М.Тютрюмова. – СПб., 1910. С. 303-304. // Справочно-правовая система Гарант (дата обращения 18.02.2016).Дихтяр А.И. Основания недействительности сделок, связанных с ограничением прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах // Юрист. 2010. № 12Иоффе О.С. Обязательственное право. – М., 1975. – С. 206. // Справочно-правовая система Гарант (дата обращения 18.02.2016).Костина О.В. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2006. - С. 8.Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 23 - 26.Куратова М.С. Особенности определения предмета договора купли-продажи недвижимого имущества // Финансовые и бухгалтерские консультации. – № 6. – 2013. – С. 11.Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч. 1 (по исправленному и дополненному 8-му изданию 1902 г.). – М., 1997. – С. 225-227. // Справочно-правовая система Гарант (дата обращения 18.02.2016).Ожегов С.И. Словарь русского языка. – М.: АЗЪ, 1990. – С. 401.Римское частное право / под ред. И.Б.Новицкого и И.С.Перетерского. – М.: Юрист, 2011. – С. 336.Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. 2013. № 8. С. 25 - 33.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М.: ВолтерсКлувер, 2012. – С. 71.Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. – М.: Юристъ, 2011. С. 17.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. (По изданию 1907 г.). – М., 2005. Т. 1. – С. 182-186. // Справочно-правовая система Гарант (дата обращения 18.02.2016).Судебная практикаПостановление Конституционного Суда Российской Федерации «По делу о проверке конституционности пунктов 2 - 6 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой граждан В.Л. Герасименко и Л.Н. Герасименко» // Вестник КС РФ. - 2014. - № 4.Постановление ФАС ЦО от 18.04.2014 дело № А14-5876/2013 // Справочно-правовая система КонсультантПлюс (документ официально опубликован не был).Обзор судебной практики по делам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за первое полугодие 2009 года Официальный сайт Архангельского областного суда.