Содержание

Введение

Жилищное право на протяжении последних десятилетий не раз подвергалось критике. Правовые институты, составляющие основу законодательства о жилье, не выдерживали "проверку временем", ход общественных отношений требовал необходимости кардинальной "перестройки" нормативной базы регулирования жилищных правоотношений. На смену Жилищному кодексу РСФСР 1983 г. (далее - ЖК РСФСР), выполнявшему возложенные на него задачи более 20 лет, пришел Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ), вступивший в с силу 1 марта 2005 г. По своей сути данный нормативный акт отражает тенденции сегодняшнего дня в сфере жилищных правоотношений. Вместе с тем с утратой юридической силы ЖК РСФСР безвозвратно исчезли и некоторые правовые институты и нормы, замены которым в ЖК РФ не нашлось. равоприменительная практика еще недостаточно полно сформулировала все проблемные места ЖК РФ. В связи, с чем актуальность проблемы ответственности в жилищном праве стоит на сегодняшний день особенно остро. Весьма пристальное внимание следует обратить на вопросы обеспечения отдельных прав собственников и лиц, имеющих жилые объекты на основе иных вещных прав. При этом в Конституции РФ закреплен приоритет права собственности, обеспечена гарантия его охраны и защиты.

В качестве основной формы охраны прав, гарантированной Конституцией, является их судебная защита (п. 1 ст. 46).

В прежнем жилищном законодательстве достаточно четко формулировались способы защиты права собственности, в том числе в случае, когда умаление (нарушение) прав связано лишь с формальным лишением собственника (иного владельца) принадлежащего ему жилого помещения. Данные отношения сводились к сугубо жилищным, поскольку до введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ (1994 г.) (далее - ГК РФ) определяли способ защиты жилищных прав граждан.

На это были направлены нормы, формулирующие в качестве способа восстановления нарушенных жилищных прав выселение лиц, самоуправно занявших не принадлежащее им жилое помещение. В соответствии со статьей 99 ЖК РСФСР лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселялись без предоставления им другого жилого помещения в порядке, предусмотренном частью второй статьи 90 Кодекса. При этом в статье 90 есть лишь одно указание: выселение производится в судебном порядке. Допускалось выселение и в административном порядке с санкции прокурора.

Юридическая сторона нарушения прав собственника (иного владельца) определялась достаточно просто: для признания нарушения права необходим был сам факт самовольного занятия помещения не уполномоченным на это лицом. Порядок упрощался за счет административных механизмов защиты именно жилищных прав, поскольку юридическая практика того периода не предусматривала защиту именно права собственности, потребность развития данного института была определена гораздо позднее и в ином отраслевом правопорядке. В отсутствие экономически значимых объектов в руках государства его право собственности оставалось незыблемым.Вместе с тем с развитием института частной собственности (в том числе на жилые помещения) возможности его защиты вышли за пределы чисто жилищных правоотношений и перетекли в "плоскость" гражданско-правовых. Поэтому в настоящее время защита прав собственника жилого помещения в ситуации самовольного захвата его объекта права связывается с нарушением не его жилищных прав, а именно права собственности как универсального вещно-правового института. В связи с этим должны определяться способы и формы защиты вещных прав на жилое помещение.

Глава 1. Теоретико – правовые основы ответственности в жилищном праве

§1.Ответственность в жилищном праве

Ответственность в жилищном праве обладает своей определеннойспецификой.В законодательстве, а также в теории и на практике принято больше обращать внимание не на ответственность в жилищном праве, а на защиту жилищных прав граждан, что лишний раз подтверждает вещный характер прав пользователей жилых помещений.

Правовая ответственность- это обеспеченная государственным принуждением обязанность правонарушителя нести отрицательные последствия правонарушения, выражающиеся в лишениях личного, организационного или имущественного характера.Гражданско-правовая ответственность, будучи разновидностью правовой ответственности, подпадает под приведенное определение, но при этом важно отразить те особенности, которые характерны именно для нее, что позволит отграничить гражданско-правовую ответственность как от ответственности, предусмотренной нормами иных отраслей права, так и от других средств принудительного воздействия гражданско-правового характера (в частности, мер защиты). Среди характерных черт гражданско-правовой ответственности выделяются следующие:

- имущественный характер;

- преимущественно компенсационный (восстановительный) характер;

- построение на началах юридического равенства сторон;

- возможность ее реализации добровольно самим нарушителем без вмешательства судебных или иных государственных органов в силу лишь одной возможности применения государственного принуждения (добровольная уплата пени за просрочку внесения квартплаты, возмещение причиненного ущерба жилищному фонду и т.д.).

В жилищном праве может иметь место, как договорная, так и деликтная гражданско-правовая ответственность, а также в соответствующих случаях административная и уголовная. Так, ранее ст. 154 ЖК РСФСР предусматривала, что лица, виновные:

в нарушении порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений;

в несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых помещений;

в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий;

в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению;

в нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании;

в порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования, несут уголовную, административную или иную ответственность в соответствии с законодательством.

Одним из необходимых условий наступления ответственности за нарушение жилищных обязательств является наличие вреда, за исключением случаев, когда ответственность наступает в виде неустойки или пени за нарушение сроков уплаты квартплаты и коммунальных платежей. Нарушением жилищных обязательств может быть причинен как имущественный (например, разрушение и порча жилого помещения), так и моральный (например, создание обстановки невозможности совместного проживания) вред.

Субъективным основанием гражданско-правовой ответственности за нарушение жилищных обязательств является вина правонарушителя. Жилищное законодательство не предусматривает ответственности независимо от вины. Однако в отношении наймодателей (арендодателей), обязанных предоставлять в соответствии с договором найма (аренды) пользователям коммунальные и иные услуги, Федеральный закон "О защите прав потребителей" содержит правило об ответственности независимо от вины. В ряде случаев закон устанавливает специальные условия ответственности, например:

- систематичность нарушений,

- безрезультатность применения к правонарушителю мер предупреждения и общественного воздействия.

§2. Специфика ответственности в жилищных правоотношениях

Ответственность в жилищных правоотношениях имеет определенную специфику. В законодательстве, в теории и на практике принято больше внимания обращать не на ответственность, а на защиту жилищных прав граждан, что лишний раз подтверждает вещный характер прав пользователей жилых помещений.

Правовая ответственность - это обеспеченная государственным принуждением обязанность правонарушителя нести отрицательные последствия правонарушения, выражающиеся в лишениях личного, организационного или имущественного характера. Гражданско-правовая ответственность, будучи разновидностью правовой ответственности, подпадает под приведенное определение, но имеет особенности: носит имущественный, преимущественно компенсационный (восстановительный) характер, построена на началах юридического равенства сторон, может быть добровольно понесена самим нарушителем без вмешательства судебных или иных государственных органов в силу лишь одной возможности применения государственного принуждения (добровольная уплата пени за просрочку внесения квартплаты, возмещение причиненного ущерба жилищному фонду и т.д.).

В жилищном праве может существовать и договорная, и деликтная гражданско-правовая ответственность, а в соответствующих случаях - административная и уголовная. Например, статья 154 ЖК РСФСР предусматривала, что уголовную, административную или иную ответственность несут лица:

- нарушившие порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений;

- не соблюдавшие сроки заселения жилых домов и помещений;

- не соблюдавшие правила пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, правила эксплуатации жилых домов, помещений и инженерного оборудования, виновные в их бесхозяйственном содержании;

- самовольно сделавшие перепланировку жилых домов и помещений и использовавшие их не по назначению.

Одно из необходимых условий наступления ответственности за нарушение жилищных обязательств - наличие вреда, за исключением случаев, когда ответственность наступает в виде неустойки или пени за нарушение сроков уплаты квартплаты и коммунальных платежей. Нарушение жилищных обязательств может нанести и имущественный (например, разрушение и порча жилого помещения), и моральный (например, создание обстановки невозможности совместного проживания) вред.

Субъективным основанием гражданско-правовой ответственности за нарушение жилищных обязательств является вина правонарушителя. Жилищное законодательство не предусматривает ответственности независимо от вины. Однако Федеральный закон "О защите прав потребителей" устанавливает ответственность независимо от вины в отношении наймодателей (арендодателей), обязанных предоставлять в соответствии с договором найма (аренды) пользователям коммунальные и иные услуги. Иногда закон определяет специальные условия ответственности, например, при систематических нарушениях или безуспешном применении к правонарушителю мер предупреждения и общественного воздействия.

Для жилищного законодательства характерно использование большого количества мер защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности, меры защиты - это правовые средства принудительного воздействия. Они направлены на охрану и защиту прав и законных интересов граждан, применяются независимо от вины и не приводят к лишениям личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение).

Защита - это деятельность, возникающая тогда, когда совершено правонарушение, либо устранение такого состояния, которое приведет к негативным последствиям; деятельность, направленная на восстановление нарушенного права. Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствует правонарушитель и лицо, чье право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты).

Не все меры защиты в жилищных правоотношениях связаны с правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и последующее их выселение из помещения). Меры защиты в жилищном праве могут выступать как меры самозащиты (например, для ограждения неприкосновенности жилища), оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает неисправному нанимателю в продлении договора или когда наниматель вносит стоимость проведенного им капитального ремонта жилого помещения, лежащего на обязанности наймодателя, в счет квартирной платы), государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение договора из-за виновного поведения нанимателя, выселение из жилого помещения по основаниям статьи 35 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом, а защита жилищных прав в административном порядке - только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суде.

Жилищный кодекс РФ "отдает" приоритет гражданскому законодательству в вопросе охраны собственника от всякого препятствия к реализации его "триады прав", нарушение которой в данном случае связанно именно с невозможностью владения, что предусматривает гражданско-правовые инструменты защиты. В соответствии с таким подходом при определении формы и способа защиты, а также оснований соответствующего требования собственник должен "отойти" от норм жилищного права как неприменимого к возникшим правоотношениям.

Понятие "лицо, самовольно занявшее жилое помещение" не употребляется в новом жилищном законодательстве, а значение, которое придавало ему жилищное законодательство РСФСР, имело несколько иной смысл, устанавливающий сферу его применения.

В настоящий период правовые способы защиты жилищных прав в отдельных случаях получают свое правовое обеспечение в нормах гражданского права. Право собственности на жилое помещение рассматривается как неотъемлемый объект права на вещь, защита которого реализуется в соответствующем гражданско-правовом институте.

Регулирование порядка защиты вещных прав (права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления) осуществляется главой 20 части первой ГК РФ (ст. 301-306). В указанных нормах раскрыты главные средства защиты прав, носящие, в основном, относительную природу.

Содержание жилищного законодательства в качестве средства защиты прав собственника (иного владельца) предусматривает выселение лица. О выселении как мере защиты идет речь в случаях:

- выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК РФ);

- выселения граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103);

- выселения бывшего члена жилищного кооператива (ст. 133).

Поэтому в качестве основного способа защиты жилищное право рассматривает выселение лица, утратившего правовые основания на пользование жилым помещением.

Иск о выселении в традиционной структуре защиты жилищных прав в своей основе содержит требование об освобождении помещения лицом, занимающим данное помещения без установленных оснований, что определяет условие виндикационного иска - истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Вместе с тем требование о выселении лица устанавливает, что выселяемый до предъявления к нему соответствующего требования имел правовые основания занятия жилого помещения. К таким основаниям можно отнести, например, ордер или договор найма жилого помещения. В этом случае отношения между собственником (иным владельцем) и нанимателем регулировались ордером (договором) и имели относительный характер, четко устанавливающий их участников. С другой стороны, к отношениям, вытекающим из договора, применяется обязательственный способ защиты. Поэтому вещно-правовые механизмы не могут применяться. Между тем и в том и другом случае такое положение рассматривалось бы как использование ненадлежащего способа защиты права.

Здесь следует учесть некоторые принципиальные положения. По мнению многих ученых, жилищное право долгое время рассматривалось как часть гражданского права. Такая доктринальная "привязка" определяет и особенности современного жилищного законодательства. Связь жилищного и гражданского законодательства достаточно тесная и предполагает совместное решение множества вопросов. Кроме того, отдельные юридико-технические модели построений соответствующих связей предлагают взаимоисключение некоторых институтов как общего, так и специального правопорядка. Известные подходы, предложенные законодателем, определяют и способы защиты (охраны) нарушенных прав в жилищной сфере. При этом проблема вынужденных пробелов решается "компенсаторными" нормами смежных отраслевых источников.

По этому пути пошло жилищное законодательство, предоставляя приоритет нормам гражданского права в вопросе решения проблем реализации собственниками своих прав в отношении жилых помещений.

Статья 11 ЖК РФ, перечисляя способы защиты жилищных прав, в качестве одного из них определяет восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Восстановление права можно рассматривать как универсальное средство защиты имущественных прав, получившее развитие, например, в нормах Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). В статье 60 ЗК РФ законодатель более подробно указывает случаи нарушений права, к которым применим указанный способ защиты. К их числу отнесено также самовольное занятие земельного участка.

В ситуации, когда законодатель достаточно четко устанавливает случаи нарушения права, выразившиеся в определенных действиях, возможно при соблюдении общих принципов правоприменения восполнить нормативный пробел приемом аналогии. При этом не берется в расчет статья 7 ЖК РФ, разрешающая вопрос о "конкуренции" норм жилищного и гражданского законодательства. Наиболее сходные случаи необходимо воспринимать достаточно условно, перенося на возникшие правоотношения только логически обоснованную модель регулирования. Самоуправное занятие жилого помещения может рассматриваться как аналогичный случай Земельного кодекса, что и обосновывает применение адекватного способа защиты вещного права.

Поэтому в ситуации самовольного занятия помещения иным лицом собственник вправе воспользоваться конструкцией негаторного иска.

В основе такого иска находится средство защиты, указанное в абзаце 3 ст. 12 ГК РФ: "восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения".

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Согласно статье 305 указанные права принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве оперативного управления.

В данном случае лицо, самовольно занявшее жилое помещение, не препятствует осуществлению собственником иных составных частей права собственности, т.е. право распоряжения и право владения. Утрачивается лишь право пользования, которое выражается в отсутствии свободного доступа к помещению его законного владельца.

Нарушение прав собственника заключается именно в отсутствии доступа в помещение, поскольку каких-либо иных юридически значимых препятствий для правообладателя не установлено. Юридическое значение имеет сам факт нахождения лица в жилом помещении без установленных на то оснований.

Предмет оснований для предъявления исковых требований формулируется как нарушение собственником его субъективных прав в виде лишения пользования и владения жилым помещением, что применительно к содержанию негаторного способа определяется как защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.Такие нарушения проявляются в препятствии лицом, незаконно вселившемся в помещение, осуществления соответствующих полномочий со стороны законного владельца. В этом случае правомочие владения подлежит защите независимо от основания притязаний со стороны самоуправно вселившегося лица.

Кроме того, составными элементами требования являются освобождение жилого помещения от ответчика и запрет пользоваться данным помещением, что определяет резолютивную часть содержания требований собственника.

Глава 2. Защита жилищных прав

§1. Защита жилищных прав.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

- признания жилищного права;

- восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

- признания судом недействующими полностью или частично нормативных правых актов государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, которые имеют большую юридическую силу;

- отказа суда применить нормативный правовой акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону и иному нормативному правовому акту, которые имеют большую юридическую силу;

- прекращения или изменения жилищного правоотношения.

Функции органов государственной власти в области жилищных отношений (ст. 12 ЖК РФ) сводятся к следующему.

Они (органы) обязаны устанавливать порядок государственного учета жилищных фондов и требования к содержанию жилых помещений, общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах; определять, по каким основаниям малоимущие и иные категории граждан должны быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и каков порядок предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Органы государственной власти решают, в каком порядке предоставляются помещения жилищного фонда нуждающимся гражданам, категории которых установлены федеральным законом; каковы основания предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; как должна быть организована деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, устанавливают правовое положение их членов, в том числе порядок предоставления им жилых помещений.

Они определяют условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, основания и порядок признания их непригодными для проживания и выселения граждан из них, устанавливают правила пользования жилыми помещениями.

К ведению органов государственной власти относится правовое регулирование некоторых сделок с жилыми помещениями, установление платы за жилое помещение и коммунальные услуги, контролирование использования и сохранности жилищного фонда Российской Федерации, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации (ст. 13 ЖК РФ) ведут государственный учет жилищного фонда субъекта, определяют порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда, размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда).

Эти органы устанавливают, в каком порядке категориям граждан, установленным законом субъекта Федерации, должны быть предоставлены жилые помещения по договорам социального найма. Они контролируют, как органы местного самоуправления ведут учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, как используется жилищный фонд субъекта и соответствует ли он санитарным и техническим нормам; определяют, какие жилые помещения следует признать негодными для проживания.

Органы местного самоуправления в области жилищных отношений также имеют обязанности (ст. 14 ЖК РФ). Они ведут учет муниципального жилищного фонда, устанавливают размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Органы местного самоуправления учитывают число граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; предоставляют малоимущим гражданам по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда. Они принимают решения о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, согласуют переустройство и перепланировку жилых помещений, признают жилые помещения муниципального жилищного фонда непригодными для проживания, наблюдают за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, за соответствием жилых помещений санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства.

§2. Способы защиты жилищных прав.

Характерным для жилищного законодательства является применение большого количества мер защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности меры защиты - это правовые средства принудительного воздействия, направленные на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемых к субъектам независимо от вины и не влекущих для них некомпенсируемые лишения личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение, и др.).

Не все меры защиты в жилищных правоотношениях связаны с правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и последующее их выселение из помещения). Меры защиты в жилищном праве могут выступать как меры самозащиты (например, для ограждения неприкосновенности жилища), меры оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает неисправному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость произведенного им капитального ремонта жилого помещения, лежащего на обязанности наймодателя, в счет следуемой с него квартирной платы), меры государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение договора при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

- признания жилищного права;

- восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

- признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

- неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

- прекращения или изменения жилищного правоотношения;

- иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся (ст. 12 ЖК РФ):

- определение порядка государственного учета жилищных фондов;

- установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

- определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

- определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

- определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;

- определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

- определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

- определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

- определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

- признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

- установление правил пользования жилыми помещениями;

- определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

- правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

- установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

- осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

- иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами.

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся (ст. 13 ЖК РФ):

- государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

- определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

- установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

- определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

- признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

- определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

- осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

- иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления.

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся (ст. 14 ЖК РФ):

- учет муниципального жилищного фонда;

- установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

- определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

- предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

- согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

- признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

- осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

- иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных Жилищным кодексом к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов Российской Федерации. Иные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов Российской Федерации.

Заключение

Таким образом, защита вещных прав на жилые помещения предусматривает необходимость обращения к нормам гражданского законодательства, устанавливающего наиболее приемлемые способы защиты. Само жилищное законодательство ограничено в выборе правовых средств обеспечения прав собственников.

Несомненное значение имеет соблюдение возможностей досудебного решения вопроса о защите права. Вместе с тем в Жилищном кодексе РФ ничего ни сказано о таком способе защиты имущественных прав на жилье, как самозащита права, в ситуации самовольного захвата жилого помещения являющаяся оперативным средством достижения необходимого для собственника результата.

Нормы международного права (Международный пакт о гражданских и политических правах, одобренный Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г.) устанавливают: никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища. Каждый человек имеет право на защиту от такого вмешательства или таких посягательств (ст. 17). Данная позиция в общем виде воспроизведена в части 2 ст. 3 ЖК РФ.

Право собственности, как и иное вещное право, предполагает в своей природе свободное волеизъявление собственника (иного законного владельца) в отношении своего имущества. Нарушение установленной триады правомочий влечет уменьшение их объема. Разница только в том, что причина такой ситуации - внешний фактор в виде препятствия свободного правопользования собственника. Возможность устранить данные препятствия самостоятельно, с одной стороны, предусматривает реализацию права самозащиты, закрепленного статьей 14 ГК РФ. С другой стороны, его осуществление не должно выходить за установленные рамки: способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Г.Ф. Шешко считает, что правом на защиту от проникновения в жилище согласно статье 3 ЖК РФ обладают лица, занимающие его на законных основаниях. Данное правило не подлежит применению в отношении граждан, самовольно занявших помещение. Поэтому самозащита вещного права не будет являться нарушением (ограничением) жилищных прав граждан в смысле норм статьи 46 Конституции РФ и соответствующих положений Жилищного кодекса РФ. По мнению Т.Ю. Астаповой, "...собственник может спокойно выйти и за пределы самозащиты путем похищения или отобрания насильственным путем вещи, так как добросовестный приобретатель и в этом случае ничего не сможет сделать, а самоуправно действовавшее лицо, в свою очередь, никаких неблагоприятных частноправовых последствий не понесет".

Напротив, самовольное занятие (без установленных законом оснований) жилого помещения должно рассматриваться как самоуправство со стороны вселившегося лица.

Самозащита права как неюрисдикционная форма защиты менее формализована, и совершение тех или иных действий собственника по отношению к лицу, незаконно занимающему жилое помещение, в большинстве случае может получить лишь правовую оценку как выходящих за пределы реализации гражданских прав.

Между тем использование данного способа не исключает возможность разрешения спора путем обращения в суд как продолжения права на защиту. Поэтому обращение за защитой нарушенного права в суд - одна из гарантий соблюдений формального подхода в решении вопроса о правах собственника в отношении жилого помещения.

Список литературы

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации. 12.12.1993 // Российская газета. 1993. 25 декабря. № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, вторая, третья) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 1301; 1996. № 5. Ст. 410; Российская газета. 2001. 28 ноября.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. №1. Ст.14.

4. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" //"Российская газета" от 7 апреля 1992 г.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147

Специальная литература

1. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут. 2009.

2. Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Л.Ю.Грудцыной, А.А.Спектор, Е.С.Филиппова. М.: Юркомпани. 2009.

3. Шешко Г.Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9.

4. Астапова Т.Ю. Защита прав владения в современном гражданском праве // Жилищное право. 2006. N 6.

5. Кирилловых А.А. Современное жилищное законодательство и защита вещных прав // Законодательство и экономика. 2009. №2.

6. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система ГАРАНТ, 2008 г.

7. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г.

8. Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - Юридическая фирма "КОНТРАКТ": "ИНФРА-М", 2008 г.

9. Чернышева Н.Ю. Жилищно-коммунальное хозяйство: практическое пособие. - "Юрайт", 2010 г.