Содержание
Введение
1 Договор финансовой аренды (лизинг)
1.1 Форма, содержание, появление и развитие лизинга
1.2 Причина оформления договора финансовой аренды (лизинга) и его действие.
1.3 Проблемы и аспекты заключения договора финансовой аренды (лизинга)
2 Договор финансовой аренды недвижимости (Лизинг недвижимости)
2.1 Понятие, особенности лизинга недвижимости и варианты лизинговых отношений
2.2 Нормативно-правовое регулирование сферы лизинга недвижимости в РФ
2.3 Проблемы лизинга недвижимости и противоречия в законодательстве
Заключение
Глоссарий
Список используемых источников
Приложение А Динамика лизинговых услуг в России в старом масштабе цен
Приложение Б Динамика лизинговых услуг в России в новом масштабе цен
Приложение В Структура договоров лизинга в России в 2008 году
Введение
В странах с развитой экономикой одним из основных видов инвестиционной деятельности является финансовая аренда (или по другому лизинг, термин, используемый в российском праве и экономике как синоним финансовой аренды). Благодаря финансовой аренде предприниматель вместо того, чтобы брать в заём деньги на покупку оборудования, необходимого для его деятельности, в банке под проценты, обращается к инвестору, который закупает это оборудование и отдаёт ему его в аренду. При этом предпринимателю не требуется доказывать свою платёжеспособность или думать об обеспечении займа, а инвестор практически финансово не рискует, так как в случае неисполнения предпринимателем обязанности по оплате арендуемого имущества, оно возвращается обратно к инвестору, который, продав его или отдав в аренду, вернёт свои затраты.
Как появилось слово - "лизинг"?
Английское слово LEASING - производное от другого, более широко применяемого английского слова LEASE, которое переводится как "аренда". Как самостоятельная единица английского языка, слово LEASING служит для наименования отношений берущих начало от аренды, но отличных от нее, иначе не было бы необходимости в появлении нового слова. Изначально слово LEASING обозначает не тоже самое, что LEASE в английском языке. Важно понять эту простую истину, не обманувшись на том, что в отдельных случаях работающие в теме авторы теперь умышленно смешивают значения этих слов - по вполне определенным причинам, объясненным ниже в этой статье.
Русское слово ЛИЗИНГ происходит от английского слова LEASING. Как видите, это не перевод и даже не буквальное воспроизведение английского написания, а звуковая копия, написанная русскими буквами. Новое слово в русском языке возникло из-за отсутствия возможности дословного перевода и в виду того, что сразу не было найдено подходящих синонимов. Слово ЛИЗИНГ появилось как и некоторые другие новые слова, обозначающие сложные процессы и ранее не названные в русском языке одним словом, например: ТОЛЛИНГ, ФРАНЧАЙЗИНГ, АНДЕРРАЙДИНГ, АУТСОРСИНГ.
Лизинг - слово, значение которого объясняется по понятиям из настоящего законодательства. В законе РФ есть понятие о том, что "лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга", а определения лизинга нет. Из понятий в законе и комментариев к ним не следует понимания значения слова лизинг, поскольку из делового английского языка было перенято только само слово - без перенесения соответствующего ему первоначального смысла в российское законодательство. В ГК РФ договор финансовой аренды (лизинга) относится к институту аренды, но собственно о лизинге сведений не приводится [8, С. 154].
История арендных отношений насчитывает более 4000 лет. Первые договоры аренды историки нашли в шумерском городе Ур. Они были написаны на глиняных табличках, датируемых 2000 г. до н.э. В основном древние шумеры арендовали сельскохозяйственный инвентарь. Но не только плуги были объектом аренды в древнем мире.
Финикийцы успешно сдавали в аренду морские суда и в качестве дополнения предлагали свои команды. В Средние века пользовалась популярностью аренда рыцарских доспехов, купить которые мог далеко не каждый.
Современный лизинг появился в середине XX века. В начале 1940-х годов продавец автомобилей из Чикаго Золи Фрэнк придумал отдавать в аренду не один, а целый парк машин. Сегодня этого человека называют «отцом современного автолизинга». Первые лизинговые компании появились спустя десять лет - в середине 50-х годов XX века. В некоторых источниках содержится точная дата – 1954 год. С этого времени начинается современная история лизинга. Спустя десятилетия финансовая аренда стала чрезвычайно популярной в мире. Сегодня в развитых странах на долю лизинга приходится до 30-40% реальных инвестиций в экономику [10, С. 78].
Целью написания данной курсовой работы является:
- юридическо-правовое понятие договора лизинга (финансовой аренды);
- анализ проблематики правового регулирования лизинга в современном гражданском праве.
- выработка выводов и практических предложений:
- по дальнейшему развитию механизмов правового регулирования финансовой аренды (лизинга), предложения по изменению и дополнению действующего законодательства, регулирующего лизинг и договор лизинга.
Объектом исследования является финансовая аренда (лизинг) как вид инвестиционной деятельности, правовое регулирование финансовой аренды и правовые отношения, возникающие в ходе реализации лизингового договора.
Данная цель достигается решением следующих задач:
определение понятия финансовой аренды (лизинга) и договора финансовой аренды (лизинга);
изучением эволюции законодательства, регулирующие лизинговые отношения;
изучением аспектов правового регулирования лизинга в современном российском законодательстве;
анализом законодательных преимуществ лизинга в современном российском предпринимательстве;
юридической характеристикой элементов договора лизинга, рассмотрением и анализом предмета, формы, субъектов, объектов и содержания;
анализ проблематики связанной с правовым регулированием лизинговых отношений.
Основная часть
1 Договор финансовой аренды (лизинг)
1.1 Форма, содержание, появление и развитие лизинга
Обычно форма соответствует содержанию. С незапамятных времен экономические отношения оформляются договоренностями (устными или письменными). Как правило, договорное оформление соответствует содержанию экономических отношений. Например:
– арендные отношения оформляются договором аренды;
– отношения купли-продажи оформляются договором купли-продажи;
– и т.д.
Из правила есть и исключения, когда по определенным причинам форма договоренности не отражает настоящий смысл экономических отношений. Лизинг только оформлен как аренда, а по экономическому смыслу он арендой не является.
– По форме договора лизинг - это отношения арендные, поскольку оформляются договором аренды.
– По экономическому содержанию лизинг - это отношения купли-продажи и кредита.
Выявляется несоответствие юридической формы лизинга и его экономического содержания, но участники сделки лизинга поступают именно таким образом, вероятно потому, что это удобно.
Исключение удобнее правила, когда адекватное юридическое оформление сделки лишает ее участников дополнительных экономических выгод (вменяет убытки) - вступает в противоречие с каким-либо другим правилом, например, установленным законодательством. Почти что универсальный способ разрешения подобных противоречий заключается в разделении юридической формы и экономического содержания сделки таким образом, чтобы форма соответствовала одному правилу, а содержание другому. Такие сделки могут кое-как осуществляться в соответствие с двумя правилами сразу - пряча объективно присутствующее внешнее противоречие в собственном различии юридической формы и экономического содержания. Например: еще совсем недавно, оформляя доверенность на машину, на самом деле подразумевали, что покупаем/продаем. Ближе к теме примеры конкретнее: оформляется договор купли-продажи имущества для лизинга и делается вид, что это инвестиции, но подразумевается финансовое посредничество в смысле передачи этого имущества в аренду. Одновременно с этим, оформляется договор аренды, а подразумевается продажа в рассрочку.
Когда лизинг появился и как лизинг развивался?
В странах с развитой рыночной экономикой в свое время лизинг стал возможным прежде всего потому, что появилась соответствующая мотивировка. Такая мотивировка лизинга стала существенной только в такой системе экономических отношений, в которой мы сейчас живем (в частности, при ныне действующей налоговой системе). Лизинговые отношения возникли в результате бизнес-практики точно так же, как и множество других финансовых схем, которые спонтанно возникают, совершенно произвольно развиваются и исчезают также быстро, когда условия ведения бизнеса изменяются. Например, многие могут вспомнить широко использующиеся в России еще несколько лет назад и гораздо реже применяемые сейчас депозитные схемы зарплат или старые схемы работы с собственными инвестиционными фондами. И лишь немногие из всего числа когда-либо появившихся финансовых схем продолжают существовать мало изменяясь за долгое время. К их числу можно отнести лизинговую схему финансирования инвестиций, которая оказалась более-менее устойчивой в отношении законодательно установленных правил ведения экономических отношений.
В последние десятилетия заниматься лизингом стало сложнее. Когда объемы лизинговых сделок стали заметны на фоне остальных способов финансирования инвестиций и сторонники фискальных интересов государств обратили внимание на широко применяемую лизинговую практику, тогда же соответствующие меры со стороны правительств были приняты. Конкретнее, на развитых рынках практиковать лизинг стало сложнее прежде всего потому, что еще в начале 1970-х было предпринято регулирование арендных отношений экономическими методами - на уровне бухгалтерского учета и следующего из него налогообложения. А именно, все арендные сделки были разделены на две группы с помощью специально разработанных для этого критериев [14, С. 547].
– "Оперативная аренда"; то есть, аренда в том виде, в каком ее привыкли понимать. Такая арендная сделка может отражаться в бухгалтерском учете как обычная аренда - может учитываться за балансом предприятия
– "Капитальная аренда"; та самая аренда, которая по экономическому смыслу является продажей в рассрочку. Такая арендная сделка должна отражаться в бухгалтерском учете и для налоговых целей как сделка купли-продажи - должна быть учтена на балансе предприятия (должна быть капитализирована), не смотря на то, что договор заключен арендный
Необходимость капитализации похожих на продажу в рассрочку арендных сделок лишает лизинг его основной налоговой мотивировки. Однако система критериев для разделения аренды на две группы не идеальна и поэтому мутация аренды с названием leasing продолжает существовать. В деловой практике закрепилось новое понятие "чистая аренда" (англ. net lease) которое характеризует сделки продажи в виде аренды, удовлетворяющие критериям обычной (оперативной) аренды. Чистая аренда (лизинг) может быть отражена в бухгалтерском учете как обычная (оперативная) аренда и способна сохранить указанный выше налоговый смысл. Однако, в измененных условиях получать налоговые выгоды, пряча за арендной формой договора неарендное содержание стало гораздо сложнее. Именно это чрезвычайно важное обстоятельство стало в последующем причиной многих коллизий в теме искусственно созданных "лизинговым сообществом" в целях ревизии "вновь открывшегося" налогового смысла сделок.
Ревизия началась с пересмотра истории лизинга. Все факты говорят о том, что лизинговые отношения появились и получили развитие в новый или новейший период истории. Однако некоторые авторы, предумышленно отождествляют лизинг с обычной арендой, делая вид, что сделки не имеют налогового смысла. Для рационально рассуждающего делового человека ложная интерпретация некоторых исторических фактов как лизинговых вообще мало чего значат. Однако, для разобравшихся в теме очевидно, что как бы никчемные ссылки на архаизмы с примитивным представлением лизинга как просто аренды без указанной выше финансовой мотивировки - это не что иное как "мифы о лизинге" надуманные для идеологической борьбы с защитниками казенных интересов государств.
История развития лизинга за последние примерно 30 лет - это история баталий вокруг этого вида финансовой деятельности: за существование и развитие - со стороны тех, кто его практикует; за сворачивание - со стороны представителей фискальных интересов государства. Естественно, "лизинговым сообществом" помимо представлений об истории, толкований значения слова LEASING и объяснений мотивировки лизинга, созданы и другие "мифы о лизинге" для идейного противостояния. На уровне теории экономических отношений, например, это декларации о том, что лизинг - инвестиции. Считать лизинг инвестициями или нет? В этом тоже можно разобраться, рассуждая рационально [14, С. 395].
1.2 Причина оформления договора финансовой аренды (лизинга) и его действие
Мотивировка лизинга была раньше и существует сейчас. Именно мотивировка, то есть, совокупность мотивов (доводов) для обоснования действий по оформлению арендным договором указанных экономических отношений. Здесь я не имею ввиду "преимущества лизинга" о которых обычно подробно рассказывают и тоже буду искренне рад, если все они сбудутся когда-то, а за это не придется расплачиваться потом, прямо сразу или, вообще, заранее. В любом случае, "преимущества лизинга для лизингополучателей" и всех остальных, коих обычно присовокупляют к "выгодоприобретателям" по лизингу, может быть, будут потом - когда будет собственно лизинг. Мотивировка лизинга имеется еще до его осуществления и объясняет именно то, что заставляет их пускаться сегодня в столь долгие объяснения преимуществ в лизинговом будущем для всех остальных. Нужно выяснить - почему отношения купли-продажи и кредита хотят оформить арендным договором?
По экономическим соображениям, аренда может быть очень похожа на покупку в кредит.Тогда как для юристов разница между арендой и покупкой в кредит всегда огромна, для экономистов различия между ними иногда ничтожно малы.
– Обособленные от кредита рассмотрения аренды - это конечно не дело для экономистов, хотя бы потому, что много раз доказано, что в экономическом смысле арендная задолженность это тоже долг. Поэтому в отличие от юристов, экономисты не всегда утруждают себя проводить различия между арендой и кредитом, указывая на эфемерность (непрочность, неоднозначность) экономического определения собственно - аренды. Арендная задолженность - это тоже долг, только по-другому представленный в бухгалтерском учете и оформленный договором аренды.
– Юридически, право собственности это совсем не то, что пользование на правах аренды. Кроме того, по очевидным причинам, право собственности на средства производства важно в экономических отношениях, называемых рыночными. Однако, для экономистов долгосрочная аренда с передачей арендатору большей части прав и обязанностей, связанных с арендуемым имуществом и последующим переходом права собственности на объект аренды к арендатору - это заменитель обычной покупки в кредит.
Итак, аренда может быть очень похожа на покупку в кредит, все-таки оставаясь при этом арендой. Между тем, не непросто понять причину происхождения такой мутации аренды как лизинг. Если не знаете, то ничего страшного - мутации бывают не только вредные, но и нейтральные, а иногда даже полезные. Все дело в неких изменениях, которые поначалу кажутся ничтожными, но оказываются потом жизненно важными.
Второстепенные последствия выбора между покупкой в кредит и арендой могут быть существенными. Экономисты стали бы выбирать даже между двумя одинаково стоящими кредитами, если кредиторы различны и возможна покупка в долг у разных продавцов, хотя бы потому, что не все равно у кого покупать и у кого занимать. Тем более, экономисты будут выбирать между арендой и покупкой в кредит, пытаясь извлечь дополнительные выгоды из такого выбора и/или получить преимущества качественного порядка.
Многие ограничиваются представлениями о том, что приобретение средств производства с помощью заимствований обеспечивают развитие бизнеса и не рассматривают налоговые последствия покупки имущества и связанных с покупкой долгов. Последнее обычно не самое главное, но тоже важно как финансовый результат. Такие рассмотрения налоговых последствий мало значимы в абстрактных условиях совершенного рынка. Но мы не будем идеализировать и примем данное для начала хотя бы в том, что действующая налоговая система далека от совершенства. Из такой реальности, между прочим, следуют разные налоговые условия для налогоплательщиков и, соответственно, налогоплательщики могут иметь разные налоговые последствия в виду одних и тех же приобретений и связанных с ними заимствований. А значит, покупка и связанный с нею долг могут быть заменены арендой исключительно в целях налоговых экономий, ведь аренда по экономическим характеристикам может быть очень похожа на куплю-продажу в кредит. Отсюда начинается мотивировка арендной формы договора с неарендным содержанием - мотивировка лизинга [7, С. 60].
Когда второстепенные последствия аренды принимаются как существенные, тогда и обычная аренда перерождается в лизинг. Когда арендодатель становится финансовым посредником и налоговые последствия аренды рассматриваются как весьма важные, тогда же и финансовый мотив аренды считается одним из основных, а сама аренда называется финансовой.
Желание не платить налоги напрямую зависит от величины подлежащих уплате налогов. Все сознательные граждане понимают - почему налоги платить нужно, а просто законопослушные скажут, что не платить налоги - это нехорошо, прежде всего, по неким моральным соображениям и только во вторую очередь потому, что это наказуемо. Однако при этом налоги рассматриваются как ни чем не возмещаемые издержки рационально мыслящими менеджерами и собственниками предприятий. То есть, будучи сознательными и законопослушными гражданами, эти же самые граждане, являясь хозяевами и сотрудниками фирм стараются избавиться от налогового бремени, не выполняя установленные правила налогообложения, когда такое возможно. В подобных жизненных ситуациях рационализм деловых рассуждений вступает в противоречие с "социальным самосознанием". Дилемма между тем - платить налоги или не платить обычно решается легко и остаются только оправдания: на уровне морали (цена которой в рыночных отношениях невысока) и для контролирующих органов государства (кои можно сделать, сославшись на несовершенное законодательство или, на его отсутствие). В условиях далекой от идеала налоговой системы, из оформления купли-продажи в кредит договором аренды извлекаются дополнительные налоговые выгоды [7, С. 64].
В экономическом смысле лизинг - это прежде всего финансовый инструмент или, выражаясь на языке специалистов-практиков - "прогон". Маркетинговые, рисковые, инвестиционные и другие экономические соображения в данном случае второстепенны и вторичны. Как уже говорилось, в экономическом смысле аренда может быть очень похожа на куплю-продажу в кредит, однако, качественные различия между ними имеются. Поэтому не перепродажа с использованием кредитов, а именно трансакция покупки и последующей аренды на идентичных условиях, дает финансовому посреднику возможность получить качественные преимущества и, вместе с тем, реализовать их количественно - в денежном выражении. Ни каких дополнительных "лизинговых налоговых льгот", а "лизингового законодательства" тем более, для этого ненужно потому, что такая финансовая схема и без этого может дать налоговую экономию. Техника экономического анализа указанных взаимосвязей и получения материального эффекта за счет уменьшения налоговых выплат совершенствовалась десятилетиями и, судя библиографическим данным, к настоящему времени насчитывает более сотни методов, созданных специально для анализа лизинга. Наивысшим достижением в этом смысле стал расчет "долгового эквивалента аренды", позволяющий полностью сопоставить будущие условия купли-продажи в кредит и аренды, а также обосновать повышенную сумму финансирования чтобы материализовать перспективную налоговую выгоду одновременно с началом лизинговой трансакции [8, С. 247].
1.3 Проблемы и аспекты заключения договора финансовой аренды (лизинга)
Причиной многих проблем в российской законотворческой и хозяйственной практике стало использование в гражданско-правовых отношениях иноязычных слов, являющихся специальными экономическими терминами за рубежом, однако, не определенными в зарубежном законодательстве. Вопросам лингвистики в отношении слова "лизинг" едва ли предавали должное значение в России в начале 1990 гг. В этой связи, к тому профессиональному сообществу, которое именует себя "лизинговым" и принимает по сей день непосредственное участие в формировании законодательства РФ для столь "специфичного" вида деятельности, все остальные могут адресовать свои претензии в не меньшей степени, чем к самим законодателям.
Жить по понятиям можно, конечно, но лучше определиться. В отличие от понятий, представляющих общие сведения о чем-либо и логически оформляющих общую мысль, определение раскрывает содержание и смысл того, что требуется понять. Действительно, лизинг имеет арендное начало в области права, но некоторые, используемые в английском языке синонимы указывают на иное неарендное содержание экономических отношений, возникающих при лизинге. Принимая это во внимание, лизинг прежде всего следовало бы определить как "неарендное содержание в арендной форме" или как "неарендные экономические отношения, оформленные договором аренды". Какой экономический смысл сокрыт за арендной формой договора? - вот едва ли не главный вопрос темы, ответив на который можно объяснить многое в ней. Кажущееся едва ли понятным в теме с самого ее сначала в действительности объясняется очень просто, если рассуждать рационально [10, С. 132].
Считать лизинг инвестициями или нет? По самому простому определению инвестиции - это вложения в активы. Надеюсь, не нужно объяснять, что в большинстве деловых ситуаций потребность и соответствующая мотивировка инвестиций существует объективно. В тоже время, отдельные представители "лизингового сообщества" содействуют распространению неадекватной информации о том, что такое лизинг - инвестиции, чтобы оправдать льготный налоговый режим для лизинговой деятельности. Известно достаточно много определений инвестиций, но ни разу ни где не сказано, что аренда - это инвестиции. Если кто-то настаивает на том, что лизинг - это инвестиции, то нужно просто спросить - кто инвестор и где инвестиции?
Финансовая аренда - это не инвестиции. Аренда никогда инвестициями не считалась. Нужно понять простую мысль: получение имущества в пользование - это не инвестиции потому, что вложений в активы у арендатора не происходит, а появляется только арендуемое имущество и задолженность по аренде. Если же рассматривать не только финансовую аренду, а всю лизинговую операцию (сделку), включая покупку имущества арендодателем, тогда - это финансовая операция, имеющая место быть около инвестиционной деятельности. Аренда называется финансовой не потому, что арендодатель такой аренды показывает инвестиции и тем более не потому, что сама "аренда инвестиционная", а потому, что финансовый мотив арендодателя в такой арендной сделке основной. Конкретнее так:
В финансовой операции (сделке), называемой "лизинг", показывается "инвестиционная составляющая". Так можно сказать, поскольку факт инвестирования присутствует у арендодателя, который приобретает имущество с целью последующей передачи его в аренду. Таким образом, в рамках полной лизинговой операции (сделки), включающей приобретение имущества и последующую передачу его в аренду, изображается инвестирование у финансового посредника и, соответственно, инвестиции не показываются у арендатора. Таков еще один незначительный нюанс о котором обычно забывают даже вскользь упомянуть, рассуждая про лизинг как про инвестиции.
Лизинг - это не инвестиции, а финансовая операция, иногда выполняющаяся при финансировании инвестиций. Арендодатель финансовой аренды организует финансовое посредничество в инвестиционной деятельности арендатора, отводя при этом себе роль номинального инвестора. Доходы в результате инвестирования получает арендатор в ходе производства с использованием арендуемого имущества, а не арендодатель. Далее доходы распределяются между участниками сделки - арендатор возмещает затраты финансовому посреднику и формальному инвестору - арендодателю. При этом, юридически, факт инвестирования и связанные с ним налоговые выгоды отделяются от самих инвестиционных вложений в их экономическом смысле - имущество передается как бы в аренду и уже без прямых налоговых выгод, следующих из показанного в договоре купли-продажи факта инвестирования. Поэтому лизинг - это финансовый инструмент (попросту говоря, способ), созданный для того, чтобы воспользоваться налоговыми льготами, следующими из факта инвестирования [10, С. 79].
Лизинг - это такая же серая схема, каких не считано в деловой практике потому, что альбиносы в природе не выживают. Особенность в том, что сделка долгосрочная и чем сильнее налоговая мотивировка лизинга, тем сложнее экономистам корректно учесть интересы всех ее участников и жестко структурировать сделку и тем больше юристы ломают головы - как это должно быть правильно и надежно оформлено договорами.
Наукообразия и лженауки в этой теме, скорее всего, больше чем в какой-то другой. Тема имеется в готовом виде в зарубежной теории и практике как минимум 30 летней давности. Сказать в ней что-то новое и существенное было сложно раньше и едва ли возможно теперь. Более конкретные разработки последних лет про использование лизинга там-то и сям-то, для того-то и сего-то если и нормально выполнены, то менее значимы [7, С. 39].
Странны, а местами вовсе нелепы деяния политиков-законотворцев. Мировая практика такова, что, лизинг не представляется в законодательстве самостоятельным видом деятельности, но в России по-другому. Однажды законно что-то приняв в виду аренды с финансовой мотивировкой (финансовой аренды) с тех пор только и делают, что исправляются по этому поводу и обсуждают исправления. Им всегда не терпится - сейчас тоже хотят исправиться законодательно, в очередной раз. Они не в состоянии закончить свои дела, вот уже лет так 10. Знаете ли, что в таких случаях говорят?
Законодательство о лизинге - это помимо пролоббированных льгот еще и набор искусственно созданных за последние годы самими же лоббистами проблем. Самая большая проблема российского законодательства о лизинге - это наличие такового. Даже если закон "о лизинге" будет существовать еще долгое время и в чем-то явно противоречить экономическому смыслу самого лизинга, то остается возможность использовать давно известный западный путь, заключающийся в применении остального законодательства (в том числе - по аренде) для придания обычной арендной сделке экономического смысла лизинга.
2 Договор финансовой аренды недвижимости (Лизинг недвижимости)
2.1 Понятие, особенности лизинга недвижимости и варианты лизинговых отношений
Лизинг недвижимости — это понятие входит в нашу жизнь, когда возникает вопрос «Каким образом приобрести здание, если у компании не хватает средств? Да еще так, чтобы эта покупка оптимизировала налоговые обязательства?».
Рано или поздно в любой компании возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность, будь то офисное здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто оказывается неэффективным [12, С. 219].
Обращение в коммерческий банк также может не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще неохотно предоставляют «длинные кредиты», а у компаний зачастую не хватает обеспечения. Кроме того, по действующим нормативам имущество, приобретаемое с помощью банковского кредита, не может служить его обеспечением. Чтобы разрешить проблему, руководителю компании стоит воспользоваться лизингом недвижимости, при котором допускается передача кредитору в залог имущества, приобретенного в соответствии с целевым назначением кредита.
Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе — договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости.
Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости — предмет лизинга. Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга).
Научно-технический прогресс сферы производства, переход к рыночной экономике, изменение условий хозяйствования и экономических отношений вызвали необходимость поиска и внедрения нетрадиционных методов обновления материально-технической базы и модификации основных фондов. Одним из таких нетрадиционных для нашей страны методов является лизинг.
Лизинг — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения [12, С. 254].
Существует несколько основных вариантов лизинговых соотношений:
– Финансовый лизинг — наиболее распространенный вид лизинга, предусматривающий сдачу в аренду техники на длительный срок и полное или почти полное возмещение ее стоимости за период использования.
– Оперативный лизинг — вид лизинга, при котором лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга.
– Возвратный лизинг заключается в том, что собственник имущества сначала продает его будущему лизингодателю, а затем сам берет это имущество в лизинг у данного лизингодателя. Такая операция позволяет предприятию временно высвобождать связанный капитал за счет продажи собственного имущества и одновременно продолжать фактически пользоваться им.
Особенностью лизинга является то, что он является способом реализации отношений собственности, выражающим определенное состояние производительных сил и производственных отношений, с которыми он находится в тесной взаимосвязи. Лизинг, с одной стороны, способствует становлению частной собственности на средства производства, а с другой — ведет к преодолению ее, смене владельца и пользователя. При использовании лизинга всегда можно выкупить взятое в лизинг имущество. Таким образом, лизинг является не только инструментом обращения и обновления основных фондов, но и их приобретения.
Лизинг имеет ряд преимуществ перед арендой и другими способами приобретения основных фондов, например, при помощи кредита, за счет льгот, предоставляемых государством для лизинговых сделок и гибкой системы лизинговых платежей.
Во-первых, имущество, взятое в лизинг, может находиться на балансе лизингодателя, что уменьшает расходы лизингополучателя по уплате налога на имущество.
Во-вторых, лизинговые платежи относятся на себестоимость, что уменьшает налогооблагаемую прибыль.
В-третьих, малые предприятия освобождаются от уплаты НДС при использовании лизинга.
Особенностью лизинга недвижимости является то, что длительный срок амортизации объекта недвижимости можно значительно сократить за счет разрешения использовать в лизинговых сделках коэффициента ускорения амортизации, что позволяет экономить на уплате налога на имущество и увеличить оборачиваемость и обновление основных фондов.
При лизинге недвижимости лизингодатель строит или покупает недвижимость по поручению арендатора и передает ему для использования в предпринимательских целях с правом выкупа или без него по истечении срока договора. В соответствии с классификацией недвижимых объектов различают лизинг промышленных предприятий, производственных зданий и сооружений, офисных, торговых и складских помещений и пр. [12, С. 259].
2.2 Нормативно-правовое регулирование сферы лизинга недвижимости в РФ
Основными документами, регулирующими лизинговые взаимоотношения, являются ГК РФ, часть вторая и ФЗ «О лизинге». До принятия ФЗ «О лизинге» действовало Временное положение о лизинге, утвержденное постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 (в ред. постановлений Правительства РФ от 23 апреля 1996 г. № 528, от 27 июня 1996г. № 752, от 21 июля 1997 г. № 915).
2.3 Проблемы лизинга недвижимости и противоречия в законодательстве
ФЗ «О лизинге» объединил и развил нормы, регулирующие гражданско-правовые аспекты лизинговой деятельности, содержащиеся в ГК, Конвенции УНИДРУА о международном и финансовом лизинге, нормативных правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, министерств и ведомств.
Как следует из п. 2 ст. 3 ГК РФ, гражданско-правовые нормы, содержащиеся в законах, должны соответствовать ГК, следовательно, положения ГК являются эталоном и, значит, Федеральный закон применяется только в части, не противоречащей ГК.
Ст. 665 ГК РФ дает определение финансовой аренды (лизинга), отличное от того, которое содержится в Федеральном законе. Кроме того, в п. 3 ст. 7 ФЗ «О лизинге» выделяются еще три определения: финансовый, оперативный и возвратный лизинг. Таким образом, предлагаемая классификация вступает в противоречие со ст. 665 ГК РФ, поэтому установленная Федеральным законом разновидность «оперативный лизинг» не имеет права на существование и фактически является обычным договором аренды [9, С. 927].
Определение лизинга, данное в ГК, и его классификация в Федеральном законе смешивают воедино понятия аренды недвижимости и финансовой аренды (лизинга) недвижимости, забывая о главном отличительном признаке лизинга — специальное приобретение имущества для передачи его в лизинг и его использование для предпринимательских целей.
Пунктом 1 ст. 14 и п. 5 ст. 18 ФЗ «О лизинге» предусмотрена возможность передачи лизингополучателем предмета лизинга в залог. Эти пункты Федерального закона не выдерживают никакой критики с точки зрения соответствия ГК. Согласно п. 1 ст. 335 ГК РФ, передать в залог можно только имущество, принадлежащее залогодателю на основе права собственности или права хозяйственного ведения. Поскольку передаваемые по договору лизинга право владения и пользования нельзя отнести ни к праву собственности, ни к праву хозяйственного ведения, является невозможным передача лизингополучателем в залог недвижимости, полученной им в аренду по договору лизинга.
Следующий момент, который вызывает ряд вопросов, связан с привлечением заемных средств. В п. 1 ст. 4 ФЗ «О лизинге» установлено, что лизингодатель приобретает имущество «за счет привлеченных или собственных денежных средств». Во-первых, это означает, что лизингодатель не может использовать для приобретения или строительства объектов недвижимости оба источника финансирования одновременно [4].
Во-вторых, п. 4 ст. 5 Федерального закона устанавливает, что лизинговые компании имеют право привлекать денежные средства только юридических лиц, а значит, запрещено использование заемных средств, полученных от частных предпринимателей.
Кроме того, ст. 9 Федерального закона не допускает совмещение обязательств кредитора и лизингополучателя, за исключением возвратного лизинга. В этом случае, например, банк не сможет дать кредит лизинговой компании для строительства или приобретения нового здания для этого же банка.
В-третьих, не понятно как корреспондируют нормы вышеперечисленных статей 4, 5 и 9 с ГК РФ. Они вступают в противоречие с гл. 42 «Заем и кредит» ГК РФ, т.к. ст. 807 ГК не предусматривает каких-либо ограничений в отношении субъектов договоров займа и кредита [2].
Проблемы лизинга недвижимости.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ, «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».
В соответствии же со ст. 666 ГК РФ, «предметом договора финансовой аренды могут быть непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов».
По ФЗ «О лизинге» предметом лизинга также могут быть «любые непотребляемые вещи», но за исключением земельных участков и природных объектов.
Таким образом, ст. 666 ГК РФ и ФЗ «О лизинге» сужают перечень объектов, которые могут быть использованы для финансовой аренды (финансового лизинга) по сравнению со ст. 607 ГК РФ. Тем более в п. 1 ст. 652 ГК РФ говорится о том, что «одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования» [2].
Эти ограничения затрудняют возможность проведения операций финансового лизинга с различными объектами недвижимости — зданиями и сооружениями, т. к. не определен порядок выкупа земельного участка, на котором находятся здания и сооружения. Для субъектов малого предпринимательства это означает, что затруднены сделки финансовой аренды с теми зданиями, в которых расположены булочные, столовые, магазины и т. п. Вследствие этого становятся проблематичными операции по лизингу зданий, т. к. типичными является ситуация, когда право на землю и право на здание принадлежат разным субъектам.
Из сказанного выше следует, что в настоящее время необходимо разрабатывать организационные и финансовые схемы таким образом, чтобы их реализация отвечала существу лизинговых отношений, но в то же время формально подпадала под категорию аренды с правом выкупа. В Москве, например, проблему невозможности сдавать в лизинг и продавать по истечении срока договора единые комплексы недвижимости — здания и участки под ними — решают путем заключения договоров долгосрочной аренды (на 49 лет) с правом пролонгации.
Для того, чтобы лизинг недвижимости получил полное право на существование и развитие, необходимо внести следующее уточнение в ст. 666 ГК РФ и ФЗ «О лизинге»: «предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской и профессиональной деятельности юридических и физических лиц, кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с недвижимостью, и других природных объектов».
Другой проблемой использования лизинга недвижимости является неприемлемые нормы амортизации на здания, которые делают срок финансового лизинга очень длительным.
Законодательная регламентация видов лизинга — финансового и оперативного — существенно увеличивает сферу применения операций лизинга, но отсутствие в российском законодательстве норм об оперативном лизинге, практически не позволяет хозяйствующим субъектам сдавать и брать в оперативный лизинг объекты недвижимости.
Трудность с реализацией финансового лизинга недвижимости объясняется тем, что передача объекта в финансовый лизинг должна происходить на срок, приблизительно соответствующий сроку полной амортизации данного объекта. Если речь идет о недвижимости, среднегодовая норма амортизации которой составляет около 3,3%, то срок лизинга будет равен около 30 лет.
Если использовать рекомендации Минфина по расчету лизинговых платежей, то сдача объекта меньше чем на 25 лет невозможна.
В ФЗ «О лизинге» ст. 31 разрешается утвержденную в установленном порядке норму амортизационных отчислений увеличивать на коэффициент ускорения амортизации в размере не выше 3. При использовании этого коэффициента можно сократить срок амортизации до 10 лет. При любом из этих 3 вариантов расчета нормы амортизации, сделки финансового лизинга затруднены из-за очень длительного срока лизинга, что особенно важно в условиях определенной нестабильности нашей экономики [13, С. 198].
Заключение
В современных условиях конкурентная борьба за сбыт, рыночный механизм взаимодействия продавцов и покупателей становится все более сложным. В связи с этим в последние десятилетия усложнилась проблема реализации продукции. Решение данной проблемы и является основной целью, преследуемой сторонами при заключении договора финансовой аренды. Являясь активным средством амортизации основных фондов, новой формой сбыта, маркетинга финансовая аренда (лизинг) стала практически незаменима во всех странах с развитыми правопорядками.
В связи с развитием малого и среднего предпринимательства, развитием частного бизнеса, повышением эффективности предпринимательской деятельности в сфере производства финансовая аренды является распространенным видом предпринимательской деятельности как в России, так и в странах СНГ.
Проведенный мною анализ деятельности российских лизинговых компаний, правового обеспечения лизинговой деятельности позволил сделать вывод, что в России, в целом, есть необходимые условия для развития здоровой лизинговой индустрии, однако нормативная среда для успешного развития лизинговых услуг может быть значительно улучшена. Поэтому при применении договора финансовой аренды усовершенствовании лизингового законодательство было бы целесообразным учитывать широкий мировой опыт, его использование. В связи с этим необходим обмен опытом в области лизинговой деятельности с Европейской ассоциацией лизинговых компаний (Leaseurope). European Federation of Equitment Leasing Company Associations, которая вот уже на протяжении нескольких десятилетий занимается изучением и сопоставлением законодательных положений в отдельных странах, решением всех правовых, налоговых, экономических, финансовых вопросов, а также подбором информации о требованиях и условиях лизинговых сделок, изучением вопросов, связанных с техникой оформления сделок и организацией лизинговых фирм.
Однако, при внедрении финансовой аренды в практическую деятельность не следует забывать о том, что максимальная его эффективность достигается при надлежащим экономико-правовом обеспечении.
Из чего можно сделать вывод о том, что с развитием экономических отношений и разработкой надлежащего правового обеспечения сфера применения финансовой аренды будет неуклонно расширяться.
С началом рыночных преобразований в нашей стране лавинообразный рост получил лизинг. В текущем 2010 году доля лизинга в России по прогнозам специалистов должна составить порядка 15—20% в общем объеме инвестиций. В 1998 году объем лизинга составил около 10 трлн. (млрд.) руб. Динамика лизинговых услуг показана в приложении А и приложении Б.
На начало 1998 г. было выдано около 300 лицензий на осуществление лизинговой деятельности, к июлю 1998 г. их число превысило 700.
Подавляющая часть лизинговых операций в странах-членах Leaseurope (ассоциации европейских лизинговых компаний) составляют сделки с движимым имуществом. Однако статистика за последние 10 лет показывает, что наметилась медленная, но стабильная тенденция роста лизинга недвижимости и его доля в 2008 году в России составила около 13%.
Структура договоров лизинга в России в 2008 году показана в Приложении В.
Расчеты и практика лизинговой деятельности показывают, что экономическая эффективность от лизинга составляет 7—15% по сравнению с использованием собственных средств и кредитных ресурсов. Этому в немалой степени способствует то, что при приобретении недвижимости по лизингу предприятия сохраняют оборотные средства. Эти преимущества лизинга в совокупности с набором льгот, предоставляемых государством для лизинговых сделок, делают этот вид инвестиционной деятельности привлекательным для многих предприятий и экономически выгодным, что также говорит в пользу дальнейшего развития рынка лизинговых услуг, а следовательно, и увеличения объема лизинга недвижимости.
Нередко используется схема компенсационного лизинга, когда оплата осуществляется продукцией, производимой на предприятии.
Последний год стал одним из самых сложных для российского лизингового рынка. Самый быстроразвивающийся из финансовых рынков, он резко прекратил рост. Помимо ухудшения общей конъюктуры рынка, вызванного затяжным падением российской экономики негативно сказались на развитии лизинговой отрасли также последовавшие ужесточение требований банков к лизинговым компаниям, а затем и практически полное прекращение их финансирования, рост эффективных ставок по договорам лизинга, девальвация рубля и финансовая нестабильность потенциальных и уже существующих лизингополучателей.
По сути, 2009 год оказался потерянным для развития лизингового рынка. Более того, оттолкнул отрасль назад. Сегодня все силы участников рынка тратятся на сохранение ранее достигнутых результатов, а не на развитие. Лизинг, как и другие сегменты финансового рынка, поднимается только на волне экономического роста. В этой связи в ближайшем будущем каких-то рывков на рынке лизинга ожидать не стоит: он развивается вслед за ведущими отраслями экономики, начало восстановления которой, по разным оценкам, возможно только не ранее середины 2010. Поэтому в основном надежды лизинговых компаний возлагаются сегодня на сохранение существующих клиентов - в условиях финансовой нестабильности ни один отечественный лизингодатель не будет расширять клиентский портфель. Пока же лизинговые компании будут жить преимущественно за счет сбора платежей по текущим контрактам: точечные новые сделки в отрасли есть, но системных перемен пока не ожидается.
Список использованных источников
1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. Текст. – М.: Маркетинг, 2005. – 39 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ с изм. и доп. от 09.04.2009, от 17.07.2009). // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс]/Компания «Консультант Плюс».
3. Федеральный закон от 08 февраля 1998 г. № 16-ФЗ «О присоединении РФ к конвенции УНИДУРА «О международном финансовом лизинге» // [Текст]: СЗ РФ. 2007. № 51. Ст. 6270.
4. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» // [Текст]: СЗ РФ. 2008. № 51. Ст. 6270.
5. Агафонова М.Н. Аренда, лизинг, безвозмездное пользование [Текст]: учебное пособие/ М. Н. Агафонова.- М.: Юстицинформ, 2006.- 160 с. – ISBN 5-7205-0581-4
6. Адамов Н.А., Тилов А.А. Лизинг. [Текст]: учебное пособие 2-е издание / Н.А. Адамов, А.А. Тилов. - М.: Норма, 2007. -342 с. – ISBN 978-5-469-01567-3
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации [Текст]: часть вторая / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю.Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат, 2009. – 1045 с. – ISBN 5-94879-148-3
8. Кошкин А.В., Федулова Е.А., Шабашев В.Л. Лизинг. Основы теории и практики [Текст]: учебное пособие для вузов 3-е издание / А.В. Кошкин, Е.А. Федулова, В.Л. Шабашев. - М.: КноРус, 2007. -191 с. – ISBN 978-5-85971-657-9
9. Лапыгин Ю.Н., Сокольских Е.В. Лизинг [Текст]: учебное пособие/ Ю.Н. Лапыгин, Е.В. Сокольских. – М.: Академический проект Альма Матер, 2005. – 432 с. - ISBN 5-8291-0551-9
10. Лещенко М.И., Бочков В.Е., Демин Ю.Н. Лизинг в строительном комплексе [Текст]: учебное пособие для вузов/ М.И. Лещенко, В.Е. Бочков, Ю.Н. Демин. – М.: МГИУ, 2003. – 368 с. - ISBN 5-276-00395-5
11. Лещенко М.И., Бочков В.Е., Демин Ю.Н. Международная практика лизинга [Текст]: учебное пособие/ М.И. Лещенко, В.Е. Бочков, Ю.Н. Демин. – М.: МГИУ, 2006. – 341 с. - ISBN 5-276-00884-1
12. Лизинг [Текст]: учебник для вузов 2-е издание/ под ред. проф. В.А. Горемыкина. – М: Филинъ Информцентр ХХI в., 2006. –944 с. - ISBN 5-94361-138-Х
13. Лизинг в России [Текст]: справочное пособие. – М.:РУСИНВЕСТ, 2004. – 264 с. - ISBN 5-94010-377-4
14. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. Текст. – М.: Маркетинг, 2005. – 39 с.