Сравнительно-правовой анализ разновидностей

МОСКОВСКИЙ ОБЛОСТНОЙ ИНСТИТУТ

УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА

«Сравнительно-правовой анализ разновидностей

договоров аренды»

Выпускная квалификационная работа

студента 6 курса группы 12МВЮ

Каджая Георгия Нугзаровича

Научный руководитель:

Москва 2005

ПЛАН:

Введение ……………………………………………………………………..3

ГЛАВА I. Общие положения об аренде ……………………………………6

1.1 История возникновения договора аренды ……………………………..6

1.2. Предмет договора аренды ………………………………………………6

1.3. Сфера применения договора аренды …………………………………..7

ГЛАВА II Элементы (существенные условия) договора аренды………….9

2.1. Объект договора аренды…………………………………………………18

2.2. Права и обязанности сторон……………………………………………..25

2.3. Прекращение и возобновление договора аренды……………………....28

Выводы к главе II …………………………………………………………….32

ГЛАВА III.. Отдельные виды договоров аренды: ………………….............35

3.1. Договор проката; …………………………………………………………36

3.2. Договор аренды транспортных средств; ………………………………..41

3.3.. Договор аренды зданий и сооружений; ………………………………..51

3.4.Договор аренды предприятий; …………………………………………..53

3.5. Договор финансовой аренды (Лизинг); ………………………………...55

3.6 Аренда жилья ……………………………………………………………..62

Выводы к главе III …………………………………………………………….77

ГЛАВА IY. Сравнительная характеристика договора аренды

по отечественному законодательству и законодательству

зарубежных стран (понятие договора аренды в

зарубежных странах) …...……………………………………………………79

Заключение ...…………………………………………………………………83

Библиография ………………………..……………………………………….86

ВВЕДЕНИЕ

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. «Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи даже во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно» ⁰.

Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. И в первую очередь в группу обязательств, имеющих указанную направленность, входит договор аренды.

Договор аренды - это один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

В настоящее время, договор аренды, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на аренду имущества. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность. По юридическим меркам совсем недавно был принят новый гражданский кодекс, который в настоящее время и регулирует арендные отношения. Кроме того, кардинально обновилась правовая база отдельных видов договора аренды. Так, новым для гражданского права явился договор финансовой аренды, правовая база которого обновилась с принятием ряда специальных нормативных актов.

В связи с этим, вызывает интерес не только действующая нормативная база регулирующая договор аренды, в общем, и его виды в частности, но и судебно-арбитражная практика, сложившаяся за последние несколько лет.

«Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики» ⁰. Сформировавшийся в последнее десятилетие взгляд на аренду, как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время, не имеет права на существование. Однако и сегодня договору аренды присущи некоторые «родимые пятна» разгосударствления в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизации. Отсюда чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

Актуальность данной темы подтверждает и то, что отдельные виды договора аренды являются весьма перспективным методом хозяйствования. Так, в последнее время в нашей печати, часто встречаются публикации, касающиеся сделок с арендой имущества, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, предприятиями, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна и однозначна.

Целью настоящей работы является рассмотрение наиболее значимых вопросов в области аренды и попытка провести сравнительный анализ отдельных видов договора аренды.

Данная цель определила решение следующих задач

• дать понятие и общую характеристику договора аренды,

• указать элементы и виды договора аренды и провести их анализ

ГЛАВА I. Общие положения об аренде

1.1 История возникновения договора аренды

Первые, хотя и фрагментарные упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей (Locatio-conductio rerum) современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой.

В дальнейшем в Европе изменились лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы остались без изменения.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близким к ней институтам русского права.

Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской империи (ч.1. т. 10). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополняли этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е годы), то вновь возрастала (в период НЭПА и после 1985г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующий ГК РФ существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

1.2. Предмет договора аренды

По договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч.1 ст. 606 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование.

Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.

Передача вещи собственникам во временное пользование осуществляется на основе договора, который может быть как возмездным, так и безвозмездным. Сохраняя за первоначальным владельцем права собственности (или иного вещного права) на предмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа.

1.3. Сфера применения договора аренды

Следует отметить, что договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие).

Договор аренды – двусторонне-обязывающий (у каждой стороны возникают одновременно и права и обязанности), консенсуальный (когда для признания договора заключенным, достаточно только соглашение сторон по всем существенным условиям), возмездный (имущественному представлению со стороны одного контрагента соответствует встречное имущественное представление другого контрагента).

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование (в ч.1 ст. 606 ГК РФ указывается не только на временное пользование, но также и на владение имуществом, что не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда). В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Вообще – то выбор между куплей-продажей и арендой зависит от того, что выгоднее. В определенные периоды, когда продажная цена вещи выше, чем совокупные арендные платежи за определенный период, скорректированные на существенную процентную ставку, интереснее эту вещь арендовать. Напротив, подчас арендная плата бывает столь велика, что суммарные

арендные платежи оказываются немного выше покупной цены. Тогда выгоднее ту же самую вещь приобрести в собственность.

Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволит отличить аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (допустим, сервитуты), так и обязательственные (например, право пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому надо четко представлять особенности временного пользования именно арендатора.

ГЛАВА II Элементы (существенные условия) договора аренды

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами, в требуемой законом форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами договора аренды являются: арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие и некоммерческие организации, а так же государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). «Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом» ⁰.

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом.

Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК). Это право может быть реализовано арендатором при следующих условиях: во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору; во-вторых, готовность арендатора заключить договор «при прочих равных условиях», т.е. на условиях равных (либо не худших), чем те, которые предлагаются другим претендентам на аренду; в-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Если все эти условия соблюдены арендатором, то никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков.

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок является диспозитивным и может быть изменено договором или законом.

Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях на неопределенный срок в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК). Это положение не применяется к договору проката, договору аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК).

По мнению большинства юристов, условие о предмете – единственное абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды⁰. Для договора аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п 2 ст. 650 ГК).

Существует и другой взгляд на проблему существенных условий договора аренды. Некоторые цивилисты считают, что условие об арендной плате следует относить к существенным условиям всякого договора аренды, и если в договоре нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате может быть определяемым⁰.

Договор аренды, согласно ст. 606 ГК, имеет в качестве предмета «имущество». Учитывая правила ст. 128 ГК, предметом договора аренды следует признать вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. Подтверждением такого толкования предмета являются и правила об аренде предприятия, согласно которым предмет данного договора – имущественный комплекс предприятия, включающий не только вещи, но и права и обязанности, в том числе права требования и долги (ст. 656 ГК).

Как уже говорилось, арендуемое имущество передается во владение и (или) пользование временно, т.е. с возвратом (ст. 606 ГК). Требование о возврате имущества вместе с тем не действует безоговорочно. В частности, возможны ситуации, предположим при аренде предприятия, когда объект в целом передается с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, – без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).

Поскольку, по общему правилу, сданное в аренду имущество все же подлежит возврату, то предметом аренды прежде всего служит индивидуально-определенное имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (т.е. непотребляемые вещи) – земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, гостиницы, дома отдыха, дачи, гаражи, музыкальные инструменты, предметы домашнего обихода и иные объекты материального мира. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре непременно должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение (когда они существуют), назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Это предписание относится прежде всего к тем видам объектов гражданских прав, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). Так, запрещена субаренда участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Если же при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии⁰.

Согласно ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций⁰.

Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Срок – одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной. форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества ГК и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора. Например, максимальный срок аренды участков лесного фонда – 49 лет.⁰ Если законом установлен предельный срок, то возможны две ситуации. Одна может иметь место в случаях, когда срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказывается от договора до истечения предельного срока, установленного законом. Подобный договор по истечении предельного срока прекращается. Другой является ситуация, при которой договор аренды заключен на определенный срок, но превышающий установленный законом предельный срок. В таком случае считается, что он заключен на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Последнее правило является диспозитивным, и стороны в договоре вправе предусмотреть иные условия предоставления таких принадлежностей и документов.

Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (ст. 611 ГК).

Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полномочия сдавать его в аренду на основании п.1 ст.1020 ГК РФ. Если же полномочия из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника, сдавать имущество от своего имени в аренду, а не от имени собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель.

Если же налицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник.

Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ.

Главным органом, которому, предоставлено право, заключить договоры аренды федерального имущества, является Министерство государственного имущества и его территориальные органы (агентства).

Помимо Министерства государственного имущества РФ, как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке, правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные, унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое - только с согласия (разрешения) собственника (ст.295 ГК РФ).

Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (ч.1 п.1 ст.297 ГК РФ). От имени собственника такое согласие дает Министерство государственного имущества и его территориальные органы (агентства). Дача согласия, равнозначна наделению, указанных субъектов, специальными полномочиями, сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет смежных ассигнований (п.1 ст.298 ГКРФ). Но если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то они вправе сдавать его в аренду без ограничений.

Аналогичный порядок, как правило, установлен и в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Правда, в этих случаях полномочия между представительными и исполнительными органами по сдаче имущества в аренду могут быть распределены иначе. Для получения ответа на вопрос о том, в каком порядке заключаются договоры аренды имущества, принадлежащего субъектам РФ или муниципальным образованиям, нужно обращаться, к их законодательству.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнять иные требования установленные действующим законодательством.

2.1. Объект договора аренды

Объект договора – любая неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств, в процессе использования. В частности в качестве предмета договора аренды, могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому – необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков, должно соблюдаться их целевое назначение . Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно, только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров, можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов, недостаточно использовать только нормы Гражданского Кодекса РФ, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

В договоре аренды, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Следовательно, объектом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.

Этот вывод вытекает также, из п.3 ст.611 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Степень индивидуализации объекта аренды, зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет те критерии, которые, т. е. при помощи которых, производится их обособление и регламентирует процедуру их определения.

Так, объекту недвижимости, должен быть присвоен уникальный кадастровый номер, как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Только, после подробного описания объекта недвижимости, могут быть зарегистрированы какие-либо права на него, в том числе и договор аренды. При сдаче в аренду земельного участка, к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду.

При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения, прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора, возврату подлежит та же вещь.

Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять объект договора аренды, поскольку относятся к юридически значимым.

«Согласно общему правилу существенными являются: условия об объекте договора (п.3 ст. 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации), условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» ⁰.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

В отдельных видах договора аренды, к существенным относятся и иные условия, например, о цене при аренде здания или сооружения (п.1 ст. 654 ГКРФ). При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий шире.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований, к форме всякого договора законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если, хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьёзно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. В устной форме могут быть заключены только, договоры аренды, между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренд или аренды определенных видов имущества.

Здесь можно отметить «отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат

заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки» ⁰.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст. 609 ГКРФ). Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21 июля 1997года. Аренда рассматривается, как ограничение права на объекты недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременило договором аренды и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п.2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст.12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав, на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п.1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации вместе с ним, заявление на регистрацию должен подать арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п.2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ).

Для многих видов аренды, существуют особые правила и форме договора и его государственной регистрации.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Цена договора (арендная плата), как и срок не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п.3 ст. 424, п.1 ст. 614 ГК РФ). Единственное исключение составляют договоры аренды здания и сооружения, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст.654 ГК РФ).

В отличие от Основ законодательства об аренде ⁰, отличавшихся примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента,- Гражданский кодекс включает целый ряд вариантов указания в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат, на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны могут предусматривать в договоре аренды, сочетание указанных норм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

При аренде некоторых видов государственного или муниципального имущества, могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы.

Что же касается оплаты аренды недвижимого имущества, то с целью эффективного использования основных фондов муниципальной собственности, например, Совет депутатов Наро-Фоминского района, решил, установить базовую ставку арендной платы нежилых помещений с 01.01.2003 в размере 500 руб. за 1 кв. м в год ^{. 481."} , а глава города Электрогорска в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления» ⁰, в целях регулирования доходов от использования муниципальной собственности, установил с 01 января 2003 года в городе ставку арендной (субарендной) платы за один квадратный метр нежилых помещений, зданий и сооружений муниципальной собственности в размере 350 (триста пятьдесят) рублей в год ⁰.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном договором ⁰.

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен, как на определенный срок (п.1 ст.610 ГК РФ), так и на неопределенный (ч.2 ст.610 ГК РФ).

Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ (Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.) Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3-месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч.2 п.2 ст.610 ГК РФ).

Отказ от договора аренды заключенного на неопределенный срок является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на определенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а так же для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и не одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечению предельного срока прекращается. Договор аренды заключается на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равный предельному (п.3 ст. 610 ГК РФ).

Содержание договора аренды образует права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.

2.2.Права и обязанности сторон

Содержание договора аренды составляют права и обязанности сторон.

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором, имущество арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором аренды цели. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики.

В соответствии с п.2 ст.611 ГКРФ, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).

В случае, когда такие принадлежности и документы переданы, не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества ⁰.

В свою очередь арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым его назначением. Иногда эти условия закрепляются в договоре.

Особенностью некоторых договоров аренд, является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования, и становиться собственником полученной продукции и дохода. В процессе аренды, в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Отдельные улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятия которых невозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта аренды, переходят по окончании договора арендодателю, вместе с первоначальным условием, в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем. При отсутствии такого соглашения, стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

В процессе пользования арендованным имуществом, арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. Он может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды, не может быть заключен на срок, больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды, кончается и договор субаренды.

Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договору, другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По истечению срока договора, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора, однако он может воспользоваться своим правом только при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, до истечения срока действия старого договора. Возможные ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в случае отказа арендодателя в заключение договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

ПРАВА АРЕНДАТОРА

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

2.3. Прекращение и возобновление договора аренды

Принцип свободы договора позволяет его сторонам, своим соглашением не только изменить, но и расторгнуть договор, в том числе досрочно. К прекращению договора применяются норм гл. 28 «Прекращение обязательств» и гл. 29 «Изменение и расторжение договора» ГКРФ.

Поскольку это касается договора аренды, то учитываются специальные правила ст. ст. 617, 619, 620 ГКРФ.

Действительность изобилует ситуациям, когда по различным обстоятельствам происходит смена лиц, участвующих в арендных отношениях.

Зависимость отношений

по договору аренды при смене

одной из сторон.



Обстоятельства смены лица, участвующего в арендных отношениях.	Изменения содержания договора.
Смена собственника имущества сданного, в аренду.	Арендные отношения не прерываются, даже если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГКРФ). Происходит только замена первоначального арендодателя на нового приобретателя вещного права на данное имущество.
Смерть арендодателя – физического лица.	Договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследнику. При нескольких наследниках, вопрос о переходе указанных правомочий, решается по соглашению между ними, а при недостижении его, через суд (ст. 418 ГКРФ).
Смерть гражданина, арендующего недвижимое имущество.	Права и обязанности арендатора по договору аренды, переходят к его наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГКРФ). Указанные правомочия не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. При нескольких наследниках вопрос о переходе прав и обязанностей арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его, через суд. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Ликвидация юридического лица, арендодателя или арендатора.	Договор аренды прекращается (ст.419 ГКРФ).

Договор аренды, может быть, досрочно расторгнут по решению суда, как по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), так и по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;

2. Существенно ухудшает арендованное имущество;

3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4. Не производит капитальный ремонт и т.д.

По требованию арендатора договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях когда:

1. Арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия;

2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены;

3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт;

4. Имущество в непригодном состоянии.

Соответствующие основания не являются исчерпывающими и могут не только включаться в договор, но и исключаться.

Надо иметь в виду, что досрочное расторжение договора аренды, не зависимо от выдвигаемых заинтересованной стороной претензий, возможно только по решению суда. Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК РФ), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п.2 ст. 452 ГК РФ.

Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по истечению срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами, на заключение договора аренды на новый срок (это право сохраняется и тогда, когда договор аренды заключается на торгах). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новое условие договора не устраивает арендатора, он теряет преимущественное право заключения договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих давних условиях», которая используется в ч. 1 ст. 621 ГК РФ.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды, или же на иных условиях, но ни в коем случае на тех, от которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если арендатор, продолжает пользоваться имуществом, после истечения срока договора, при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражения к продолжению договора, должно быть предусмотрено в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Выводы к главе II

Аренда, таким образом представляет собой способ распоряжения имущества и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

Традиционное определение аренды – это передача одним лицом (арендодатель) другому лицу (арендатору) – имущество во временное владение и пользование (или только пользование) – за плату.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору

имущество за плату во временное владение и пользование или во временное полбзование.

Плоды, продукция и доход, полученные арендатором в результате использования арендованного имущество в соответствие с договором являются его собственностью.

Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты. Предприятия и иные имещественые комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условия к числу существенных. Единственное исключение составляет договор аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы обязательно.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или по каждой из его составных частей в виде:

1. Определенных в твердой денежной суммеплатежей, вносимых периодически или единовременно.

2. Установленной доли полученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов.

3. Предоставления арендатором определенных услуг .

4. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.

5. Возложения на арендатора обусловленных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Надо отметить что право о примущественом праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок дает арендатору возможность планирования свой деятельности. Организация взявшая в аренду предприятие или здание , зная что при добросовестном исполнения своих обязанностей будет иметь преимущество при заключение нового договора аренды будет прикладывать все усилия для улучшения взятого аренду имущества. Примером этого является компания ЗАО «ИСТ-ЛАЙН» взявшего в аренду аэропорт Домодедово. Компания провела реконструкцию аэропорта, открыла удобное железнодорожное сообщение для пассажиров с центра города и все это побудило многих авиоперевозшиков пользоваться услугами этого аэропорта.

ГЛАВА III. Отдельные виды договора аренды

ГК РФ проводит разграничение между видами договоров аренды и арендой отдельных видов имущества (п.3 ст.610, ст.625 ГК РФ). Виды договора аренды – это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2-6 гл.34ГК РФ.

Аренда же отдельных видов имущества в ГК РФ в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать, только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 гл. 34 ГК. Причем эти нормы имущества должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любых видов имущества, кроме транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий).

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 ст. 609 и п.2 ст.651 ГК РФ. В п.2 ст. 609 ГК РФ речь идет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида имущества), а в п.2 ст.651 - об аренде зданий (сооружений), как отдельной разновидности недвижимого имущества (вид аренды). Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества как земля (п.2 ст.652 ГК РФ). Деление аренды на виды в ГК РФ не основано, на каком либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта аренды, то прокат исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

К отдельным видам договора аренды и договором аренды отдельных видов имущества общее правило о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах (ст.625 ГКРФ).

ГК РФ специально урегулировал пять видов договора аренды:

1. Договор проката;

2. Договор аренды транспортных средств;

3. Договор аренды зданий и сооружений;

4. Договор аренды предприятий;

5. Договор финансовой аренды (лизинга);

6. Аренда жилья.

Законодательство РФ предусматривает еще и такой вид договора аренды, как договор аренды с правом выкупа. Отличие договора аренды с правом выкупа от договора аренды, не предусматривающего выкуп объекта аренды, заключается в переходе права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору. При прекращении договора аренды арендатор становится собственником имущества и, не возвращая его арендодателю, учитывает имущество у себя в балансе (естественно, при условии уплаты арендодателю всей обусловленной договором выкупной цены). Поскольку стороны предусмотрели в договоре выкуп имущества, арендатор вместе с платой за пользование имуществом уплачивает арендодателю и выкупные платежи. Следовательно, договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, так как содержит элементы, как договора аренды имущества, так и договора его купли-продажи.

3.1. Договор проката

Договор проката является специальным видом договора аренды.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду, в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату, во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ).

В определении договора проката отражены три его специфические черты:

1. В качестве арендодателя, выступает специальный субъект – предприниматель (п.1 ст. 626 ГК РФ). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность при сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становиться основным или дополнительным источником существования. В любом случае, такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, является коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом, должна быть предусмотрена учредительными документами;

2. Объектом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества, могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;

3. Объект проката передается во владение и пользование арендатору (п.1 ст.626 ГК РФ). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил отличных от общих норм о договорах аренды.

Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде, максимальный срок договора проката не может превышать одного года (п.1 ст.627 ГК РФ). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст.621 ГК РФ) к договору проката не применяется (п.2 ст.627 ГК РФ).

Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более короткие сроки, ограничиваясь часами работы соответствующей организации (например, прокат коньков на катке, лодок и пляжного инвентаря на берегу водоема).

Но, ничто не препятствует тем же сторонам, заключить новый договор проката с соблюдением очередности удовлетворения требований контрагентов, вытекающей из правил о публичных договорах (ст.426 ГК РФ).

Форма договора – только письменная, причем посредством, как составления одного документа, или в виде квитанции-обязательства, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждого из сторон.

Правительство РФ может издавать типовые договоры проката для отдельных видов имущества. Порядок заключения и исполнения договора проката, а так же определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах (ст.426 ГК РФ).

Содержание договора имеет некоторые особенности.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ), дополнена дополнительными обязанностями (ст.628 ГК РФ):

а) В присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;

б) Ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества, либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При исполнении арендодателем этих дополнительных обязанностей, следует по аналогии применять нормы ст. 611 ГК РФ, а не ст.612, поскольку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкции.

Если недостатки арендованного имущества являлись следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п.2 ст. 629 ГК РФ).

Если арендатор обнаруживает недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок, для безвозмездного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящемся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права предусмотренные п.1 ст.612 ГК РФ.

На арендодателя возложена обязанность по проведению капитального и текущего ремонта, сданного в прокат имущества.

Главной же обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы (ст.630 ГК РФ). Арендная плата может устанавливаться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате, производится в бесспорном порядке, на основании исполнительной надписи нотариуса (п.3 ст. 630 ГК РФ). В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания убытков с арендатора, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката не установлено иное (например, бесспорный порядок). При досрочном возврате арендатором взятого на прокат имущества, арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем, фактического возврата имущества (п.2 ст.630 ГК РФ).

Арендатор не имеет право сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свой права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование и т.д. (п.2 ст. 631 ГК РФ). Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.

Что касается, досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время, т.е. арендатору принадлежит право на односторонний отказ от договора, без обращения в суд. Единственным условием для этого отказа является то, что арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор, не менее чем за 10 дней. Несоблюдение срока предупреждения не порочит отказ от договора, а лишь отодвигает момент вступления его в силу. Арендодатель же не может досрочно расторгнуть договор проката, только на основании предусмотренном ст.619 ГК РФ (кроме, п.4).

Приведенные выше особенности, присущи любым договорам проката. Вместе с тем, следует выделить и особую их разновидность – договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане потребители. Соответственно, предмет договора должен использоваться в потребительских целях.

К таким договорам применяется гл. 1 Закона «О защите прав потребителей» ^"." . За арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст.4 Закон), право на безопасность этого арендованного имущества (ст.7) и на информацию о нем (ст.8-12), устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст.13-15), наконец специальные правила судебного разбирательства (ст.17).

3.2. Договор аренды транспортных средств

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды, исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т.е. техническое устройство, по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств, требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта - грузового, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического.

Помимо аренды, с транспортом связанны также договоры перевозки эксплуатации и некоторые другие.

Общие правила аренды транспортных средств, в ГК РФ, не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно договоры аренды транспортного средства с предоставление услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время) и без такового предоставления (без экипажа).

Договоры аренды транспортных средств, должны быть заключены в письменной форме, независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст.33 ГК РФ). К такому договору не применяются правила о регистрации договора аренды, разумеется, речь в данном случае идет только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам (п.1 ст.130 ГК РФ) и сделки, с которыми подлежат, по общему правилу регистрации. Что касается транспортных средств, которые не отнесены к недвижимому имуществу (автомобили), то даже, если они сами по себе и подлежат регистрации, это не в коем случае не затрагивает договоров аренды. Ведь подобная регистрация носит «технический» характер, касается телесных вещей, а не прав на них. Причем не имеет значения, что в реестре записываются данные о владельце транспортного средства.

И, тем не менее, заключение договора аренды автомобилей, широкого распространения не получило. Этому препятствует выработанная многолетней практикой форма передачи владения и пользования транспортным средством «по доверенности». Такая форма искажает суть складывающихся отношений. Ведь лицо, управляющее транспортом «по доверенности», делает это не от имени и в интересах своего доверителя, а самостоятельно. Поэтому, более предпочтительнее в данном случае, был бы договор аренды (или безвозмездного пользования).

Важно отличать транспортное средство, предназначенное исключительно для передвижения в пространстве, от самодвижущихся машин, имеющих производственное назначение, таких как землеройные машины, экскаваторы, бульдозеры, рельсоукладчики, земснаряды, тракторы, сельскохозяйственные комбайны и т.д. Последние нельзя относить к предмету данного договора, ибо их функция перемещения в пространстве, являясь технически необходимой, с точки зрения целевого использования такого средства носит вспомогательный характер.

Транспортные средства, являющиеся объектом регулирования третьего параграфа гл. 34 ГК РФ, не включают трубопроводный транспорт, а также технически несложные механические транспортные средства, такие как велосипеды, лодки, мопеды и др., не требующие специальной государственной регистрации (учета).

В доктрине договорного права сформулирована позиция, согласно которой объектом договора аренды транспортного средства по смыслу регулирования третьего параграфа гл. 34 ГК РФ может быть только такое транспортное средство, которое требует управления со стороны экипажа, а именно: морское, речное, воздушное судно, поскольку одним из конституирующих признаков этих договоров и одновременно основанием их внутренней классификации является возложение обязанностей по управлению таким транспортным средством и его технической эксплуатации на одну из сторон договора.

С этой позицией, безусловно, можно согласиться с небольшой оговоркой в отношении автомобильного транспорта, в частности большегрузных грузовых машин и пассажирских автобусов. Хотя профессиональное управление им и его техническое обслуживание не предполагает большого числа работников (команды, экипажа), но их использование в предпринимательских целях, как представляется, требует распространения на отношения, по поводу их аренды, положений третьего параграфа гл. 34 ГК РФ.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств, законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК РФ). По истечении срока, договор прекращается (ч.2 ст.632, ч.2 ст. 642 ГК РФ). Однако это обстоятельство не препятствует сторонам по взаимному согласию заключить новый договор.

Аренда транспортных средств, специально регламентируется, только применительно к автомобильному (пп. 97-99 УАТ), морскому (ст. 178-18 Кодекса торгового мореплавания, гл. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ ⁰). Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат.

ТУЖД (Транспортный Устав железных дорог)вообще не регламентирует особенности договора аренды транспортных средств. Имеющиеся в некоторых его статьях (ст.44) упоминания об аренде касаются лишь вагонов, т.е. несамоходных перевозочных средств.

УАТ ( Устав автомобильного транспорта) никаких норм, отличных, от предусмотренных ГК РФ не содержит. Вместе с тем именно аренда автомобилей наиболее распространена на практике. При аренде автомобилей вряд ли можно ограничиться только нормами ГК РФ.

Воздушный кодекс РФ, не упоминает об аренде транспортных средств. В ст.104 ВК, идет речь о договоре фрахтования воздушного судна (воздушном чартере), на основании которого фрахтователю предоставляется одно или несколько воздушных судов, либо часть судно для воздушной перевозки пассажиров, багажа и грузов. С учетом того, что договор воздушной перевозки урегулирован отдельно (ст.103 ВК), чартер следует признать договором аренды судна. Никаких иных норм о воздушном чартере ВК не содержит, поэтому он целиком подчинен ГКРФ.

Наиболее подробно аренда транспортных средств, урегулирована в КТМ (Кодекс торгового мореплавателя). Ей посвящено 26 статей. Правда ни в одном из них не использован термин «аренда», но существо складывающихся отношений от этого не меняется.

Так, согласно пп.2 п.2 ст.115 КТМ, договор морской перевозки груза может быть заключен с условием предоставления для морской перевозки груза всего судна, части его или определенных судовых помещений. Этот договор называется – чартером, разновидностями которого вроде бы выступают тайм-чартер и бербоут-чартер. Однако последний вообще не имеет ничего общего с морской перевозкой, перевозчик не доставляет груз, а только передает судно в пользование фрахтователю, который сам выступает в роли перевозчика. Положение не изменяется и при тайм-чартере: судно точно так же передается фрахтователю, хотя управляет им перевозчик, который не принимает груз и поэтому не заключает договора морской перевозки. То, что при тайм-чартере профессиональный перевозчик оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации судна, а

при бербоут-чартере нет, не изменяет сути отношений между сторонами, которые сводятся к передаче имущества в пользование. Что касается чартера судна в целом, то он является договором перевозки, при котором судно остается во владении и пользовании перевозчика и целиком используется для перевозки груза одного фрахтователя.

По договору аренды транспортных средств с экипажем (фрахтования на время), арендодатель предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату (фрахт) во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им, и по его технической эксплуатации (ч.1 ст.632 ГК РФ).

Специфика изложенного определения заключается в том, что:

1. Предмет договора – транспортное средство любого вида транспорта, железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к перемещению в пространстве;

2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель, своими силами, т.е. при помощи экипажа, а именно работника (работников) состоящего с арендодателем в трудовых и иных отношениях в рамках которых, производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст.635 ГК РФ);

3. Транспортное средство передается арендатору во владение и пользование.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель – специалист, в своем деле.

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общими правилами об аренде, изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя.

Арендодатель в дополнение его общим обязанностям должен:

1. В течение срока договора, поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ). Арендодатель освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (ст. 636 ГК РФ), что касается технической эксплуатации, то это является его обязанностью;

2. предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства (п.1 ст.635 ГК РФ). Эти услуги должны обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Если такие цели в договоре отсутствуют, подлежит применению правило п.1ст.611 ГК РФ, т.е. услуги должны обеспечивать нормальную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с его назначением.

Услуги арендодателя должны распространятся лишь на техническую, а не на коммерческую эксплуатацию транспортного средства.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификации должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованием обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению (в том числе правилам внутреннего трудового распорядка) и технической эксплуатации и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Таким образом, применительно к фрахтованию на время происходит разделение «хозяйственной власти» над работниками на две составляющие. Одна из составляющих остается в руках арендодателя (работодателя), а другая передается арендатору (постороннему для работников лицу). Это разделение власти над работниками, вытекает из существа договора фрахтования на время, согласно которому транспортное средство, передается во владение и пользование арендатору, который извлекает из него доходы;

3. Нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а так же расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (п.2 ст.635 ГК РФ). Возложение на арендатора этой обязанности вытекает из его предыдущей обязанности предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства;

4. Страховать транспортное средство и/или страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им (транспортным средством) или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона, или обязанность осуществлять страхование, установлена договором (ст.637 ГК РФ). Обязанность страховать возникает у арендодателя только в случае, если страхование признано обязательным в силу закона или обязанность страхования установлена договором, в том числе и самим договором аренды. Но даже если закон вводит обязательное страхование, договор аренды может освободить арендодателя от обязанности заключить договор страхования. В этом случае в роли страхователя выступает арендатор. Две последние обязанности арендодателя являются диспозитивными, остальные – императивные.

Арендатор в изъятии из его обычных обязанностей:

1. Должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива;

2. Имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п.1 ст.635 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. Субаренда возможно только с экипажем (субфрахтование на время).

Ответственность сторон по договору тайм-чартера, так же отличается известными особенностями. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства, арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст.639 ГК РФ).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст.642 ГК РФ). В этом определении отражены три специфические черты:

1. Предмет договора - транспортное средство любого вида;

2. Управление и техническую эксплуатацию осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица;

3. Транспортное средство передается во владение и пользование арендатору.

Цель договора – получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять техническую и коммерческую эксплуатацию.

Арендатор в дополнение к обычным обязанностям, в отличие от договора аренды транспортного средства с экипажем, должен:

1. В течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии (ст.644 ГК РФ);

2. Своими силами осуществлять управление арендованным имуществом (ст.645 ГК РФ);

3. Нести расходы на содержание транспортного средства и его страхование (ст. 646 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьим лицом договор перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства (п.2 ст.647 ГК РФ).

Ответственность сторон договора без экипажа друг перед другом строится на общих для любого договора принципах. Ответственность же перед третьим лицом за вред, причиненный транспортным средством, несет арендатор, как его владелец по нормам о деликтных обязательствах (ст. 1079 ГК РФ).

В соответствии со ст. 646 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, о чем было сказано выше. Прямо расходы на отплату топлива в данном виде договора не поименованы, однако они могут быть включены в расходы, возникающие в связи с эксплуатацией транспортного средства.

Таким образом, обязанность арендодателя нести расходы по оплате бензина может быть предусмотрена и в договоре аренды транспортного средства без экипажа. Таким образом, по договору аренды транспортного средства без экипажа расходы по содержанию транспортного средства (текущий и капитальный ремонт), а так же расходы, связанные с эксплуатацией транспортного средства (бензин, материалы и т.д.) несет арендатор или арендодатель по соглашению сторон.

Несмотря на то, что ГК РФ предусмотрена возможность несения расходов по оплате расходов на бензин, как арендодателем, так и арендатором и при договоре аренды транспортного средства с экипажем и при договоре аренды транспортного средства без экипажа, следует так же учитывать следующее: юридические лица всех форм собственности, осуществляющие деятельность по эксплуатации автотранспортных средств, должны вести первичный учет в соответствии с унифицированными формами первичной учетной документации (путевые листы), установленными постановлением Госкомстата России от 28.11.97 г. № 78.

Путевой лист транспортного средства является первичным документом по учету работы автотранспорта (время работы, маршрут, пробег, расход топлива) и основанием для начисления заработной платы водителям, а также основанием для списания бензина. Водитель, управляющий арендованным транспортным средством, будет находиться в трудовых отношениях либо с арендодателем (договор аренды транспортного средства с экипажем), либо с арендатором (договор аренды транспортного средства без экипажа).

Соответственно обязанность по начислению заработной платы своему работнику (водителю) производит либо арендатор, либо арендодатель на основании путевых листов. Кроме этого, при приобретении бензина за наличный расчет выдача подотчетных сумм должна производится своему работнику, а не сторонним лицам.

Списание подотчетных сумм, бензина (и в случае приобретения бензина за безналичный расчет) производится так же на основании путевых листов арендатором или арендодателем, имеющим фактическую возможность отслеживать маршрут транспортного средства в зависимости от того, с кем из них водитель состоит в трудовых отношениях. Таким образом, обязанность по оформлению путевых листов при договоре аренды транспортного средства с экипажем может реализовать арендодатель, при договоре аренды транспортного средства без экипажа - арендатор.

При этом в соответствии со ст. 636 и ст. 646 Гражданского Кодекса РФ договором аренды транспортного средства (как с экипажем, так и без экипажа) можно предусмотреть компенсацию расходов на бензин либо арендодателем, либо арендатором. Если же между сторонами заключен договор лизинга, то по договору лизинга, лизингодатель обязан приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество (предмет лизинга) и предоставить его лизингополучателю во временное пользование и владение за определенную плату (ст. 2 Закон № 164-ФЗ). Пунктом 3 статьи 17 Закона № 164 - ФЗ установлено, что лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. Таким образом, в договоре аренды транспортного средства можно предусмотреть, что расходы на техническое обслуживание и ремонт транспортного средства несет арендодатель.

Расходы на бензин не связанны с техническим обслуживанием и ремонтом транспортного средства, поэтому договором лизинга не может быть предусмотрено несение таких расходов лизингодателем. Таким образом, по договору финансовой аренды (лизинга) расходы по техническому обслуживанию, капитальному и текущему ремонту несет лизингодатель или лизингополучатель по соглашению сторон; расходы на бензин - лизингополучатель; обязанность по оформлению путевых листов - лизингополучатель.

Если же был заключен договор перевозки, то по договору перевозки пассажира перевозчик обязуется перевезти пассажира и доставить багаж в пункт назначения, а пассажир обязуется уплатить установленную плату за проезд и за провоз багажа (ст. 786 ГК РФ). В отличие от договоров аренды отправитель грузов (пассажир) не несет никаких обязательств перед перевозчиком по содержанию и обслуживанию транспортного средства, а также по оформлению документов, в том числе путевых листов.

Организация, оказывающая транспортные услуги, обязана иметь лицензию на перевозки пассажиров на коммерческой основе легковым автомобильным транспортом в соответствии с Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» ⁰.

3.3. Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды зданий или сооружений, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст. 650 ГК РФ).

По данному договору предусматривается передача, как самого здания или сооружения, так и право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре аренды. Однако их отсутствие не влечет недействительности договора. В таком случае арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый арендодателем земельный участок.

Срок договора аренды здания или сооружения, законодательством не установлен.

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата).

Предмет договора (объект аренды) – здание или сооружение. Здания делятся на: жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных административных, учебных научно - просветительских, складских и т.п. целях. Жилыми зданиями являются те, которые используются для жилья. К сооружениям относятся инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и т.д.

Если в договоре не согласованны условия предмета и арендной платы такой договор считается незаключенным. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.654 ГК РФ).

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендуемого здания (сооружения) – 1кв.м. Однако в договоре стороны могут предусмотреть и другое. Если аренда зданий носит долгосрочный характер, целесообразно использовать годовую ставку.

Размер арендной платы зависит от следующих показаний:

а) места расположения здания;

б) технического состояния объекта;

в) назначения помещения;

г) принадлежности здания к памятникам культуры, искусства и т.д.;

д) степени обустроенности;

е) пригодности здания к коммерческой эксплуатации;

ж) вида помещения;

з) фактической площади здания.

Приведенный перечень не является исчерпывающим.

Передача здания, осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружении) на условиях предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора – от принятия имущества, а арендодателя – от передачи имущества. В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

3.4. Договор аренды предприятий

Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие. К аренде предприятий применяются правила ГК РФ об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами 5 параграфа ГК РФ касающегося аренде предприятий. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.

По договору аренды предприятия, в целом, как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ).

Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются в аренду в порядке, на условиях и в пределах определяемых договором. По договору передаются также право пользования землей, водой, иными ресурсами и имущественными правами арендодателя, связанные с предприятием. Передача этих прав производиться на основе закона и иных правовых актах. Арендатору передаются права и на обозначения индивидуализирующие деятельность предприятия, другие исключительные права.

Что касается формы договора аренды предприятия, то согласно ст. 658 ГК РФ он заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается. Отсюда следует, что положение о форме является императивной нормой, и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную его форму. Кроме того, предприятие является недвижимостью, как имущественный комплекс, а потому подлежит государственной регистрации.

Цена аренды предприятия устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре.

Предметом договора аренды предприятия является само предприятие, как единый имущественный комплекс, относящийся, к недвижимому имуществу и включает в себя, основные и оборотные средства, право пользования, природные ресурсы, исключительные права, а так же право требования и долги.

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст.659 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

При прекращении договора, предприятие должно быть возвращено арендодателю так же по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет.

Арендатор в праве без согласия арендодателя передавать, обменивать, представлять во временное пользование, либо взаймы материальные ценности, сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды. Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а так же уплаты платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора. Арендатор обязан так же нести текущий и капитальный ремонт (императивный характер).

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618-620 ГК РФ) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора, а так же имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны.

3.5. Договор финансовой аренды (лизинг)

Преобразование под воздействием научно-технического производства и обращения, глубокие изменения экономических условий хозяйствования вызывают необходимость поиска и внедрения, нетрадиционных для хозяйства нашей страны методов обновления материально-технической базы и модификации основных фондов субъектов различных форм собственности. Одним из таких методов является лизинг.

В настоящее время большинства российских предприятий испытывает недостаток оборотных средств. Они не могут обновлять свои основные фонды, внедрять достижения научно-технического прогресса и вынуждены брать кредиты. Существуют различные виды кредитования: ипотечное, под залог ценных бумаг, под залог партий товара, недвижимости. Однако предприятию при необходимости обновления своих основных средств выгоднее брать оборудование в лизинг. Форма лизинга примиряет противоречия между предприятием, у которого нет средств на модернизацию, и банком, который неохотно предоставит этому предприятию кредит, так как не имеет достаточных гарантий возврата инвестированных средств. Лизинговая операция выгодна всем участвующим: одна сторона получает кредит, который выплачивает поэтапно, и нужное оборудование; другая сторона – гарантию возврата кредита, так как объект лизинга является собственностью лизингодателя или банка, финансирующего лизинговую операцию, до поступления последнего платежа.

Конструкция лизинга (как и сам термин) пришла в Европу, а затем распространилась по всему миру из США. Термин лизинг произошел от латинского глагола «to lease», что означает «нанимать», «брать в аренду». В английском юридическом языке словом « leasing» обозначается и традиционная сдача имущества в аренду, и собственно лизинг как разновидность аренды. Именно последнее значение получило более широкое распространение в мире.

Лизинговый бизнес представляет собой один из видов предпринимательской деятельности. Это одна из разновидностей арендных операций, получившая широкое распространение в послевоенный период за рубежом и развивающаяся в настоящее время в России.

Принципиальной разницы между арендой и лизингом не существует. Сегодня лизинговые операции стали неотъемлемой частью экономики не только большинства промышленно развитых, но и развивающихся стран.

Условно в процессе лизинговых отношений можно выделить три этапа:

1 – этап: подготовительная работа для заключения юридических договоров, которая находит отражение в следующих документах:

? заявка на оборудование от будущего арендатора (лизингополучателя);

? заключение о платежеспособности лизингополучателя и эффективности лизингового проекта;

? кредитный договор, заключаемый лизингодателем с банком;

2 – этап: в юридических договорах заключается лизинговая сделка, что может отражаться в договоре купли-продажи, акта приемки лизингового имущества, лизинговом соглашении, договоре на техническое обслуживание, договоре на страхование объекта лизинга;

3 – этап: использование объекта лизинга и закрытие сделки, на этом этапе производиться выплата лизинговых платежей.

Преимущество лизинга:

1. Позволяет быстро реагировать на изменение конъюнктуры, обновлять капитал, не прибегая к крупномасштабным инвестициям;

2. Дает возможность компаниям модернизировать и организовывать новое производство без мобилизации больших финансовых ресурсов;

3. Для мелких и средних фирм лизинг часто является возможным единственным способом финансирования их инвестиций;

4. Освобождает арендатора от расходов связанных с владением имущества;

5. Удобен для бухгалтерского учета;

6. Международный лизинг, в ряде случаев позволяет арендатору пользоваться за счет снижения арендных ставок;

7. Защищает интересы кредитора, так как является эффективным средством от защиты неплатежей;

8. Позволяет снижать налог на прибыль.

Первые лизинговые компании в России возникли в 1990 году. Первым нормативным документом, посвященным правовому регулированию лизинговых отношений, является Указ Президента Российской Федерации от 17 сентября 1994г. ⁰.

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату, во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК РФ).

Близкое по смыслу определение лизинга дано в ст.1 Конвенции УНИДРУА (Оттавской) о международном финансовом лизинге 28 мая 1988г., к которой присоединилась и РФ в ст. 2 ФЗ от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Закон о лизинге как специальный по отношению к ГК не должен

противоречить ГК, а может только дополнить и развивать его нормы.

Признаки договора лизинга:

1. Наличие у лизингодателя цели финансирования (инвестирования, т.е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в лизинг);

2. Приобретение лизингодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя и у указанного последним продавца;

3. Использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей;

4. Предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение и пользование лизингополучателя;

5. Передача имущества на определенный срок, близкий к сроку амортизации предмета лизинга;

6. Возможность выкупить предмет лизинга в

Закон «О лизинге» предусматривает деление его на сроки:

1. Долгосрочный (три года и более);

2. Среднесрочный (от 1,5 до 3-х лет);

3. Краткосрочный (до 1,5 лет).

Лизинговая сделка – это совокупность договоров с участием лизингодателя, лизингополучателя, продавца и иных лиц, заключаемых для реализации договора лизинга в узком смысле слова.

Лизингодателем является физическое лицо или юридическое, которое за счет привлеченных и/или собственных денежных средств, приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет его по договору лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (п.1 ч. 1 ст.4 Закона «О лизинге»).

Лизингодатель - коммерческая организация называется лизинговой компанией (фирмой), - коммерческая организация (резиденты РФ или нерезиденты РФ), выполняющие в соответствии с законодательством РФ и своими учредительными документами функции лизингодателей ⁰.

Лицензия требуется и лизинговым компаниям нерезидентам. Этот вывод

вытекает из п.1 ст.5 Закона. Лизинговые компании имеют право привлечь денежные средства юридических лиц (резидентов и нерезидентов) для осуществления лизинговой деятельности в установленном порядке. Лизингодатели – физические лица правом привлекать денежные средства, не наделены.

Лизингополучатель – это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во

временное владение и пользование на основании договора лизинга (п.1 ч.2 ст. 4 ФЗ «О лизинге»). Физические лица, не относящиеся к числу индивидуальных предпринимателей, заключать договор лизинга не в праве.

Лизингодатель и лизингополучатель выступают в качестве сторон договора лизинга.

Продавцом (поставщиком) выступает физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи (поставки) с лизингодателем, продает последнему предмет лизинга. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения (п.1 ч. 3 ст. 4 Закона).

Предметом договора финансовой аренды, как и предметом договора аренды, вообще, могут быть только потребляемые вещи, которые не уничтожаются в процессе их использования, а лишь подвергаются постепенному снашиванию, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другое движимое недвижимое имущество ⁰. При том эти вещи должны использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом договора не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Кроме того, предметом договора финансовой аренды, должно быть не имущество раннее использованное арендодателем, а новое, специально приобретенное им исключительно с целью передачи его в аренду.

Форма договора (п.1 ст. 15 Закона «О лизинге») независимо от срока, должна быть заключена в письменной форме.

Существенные условия договора лизинга указанны в п.4,7 ст.15,Закона. Правда, там они указанны «существенными положениями», многие из которых сформулированы не корректно:

1. Предмет договора лизинга;

2. Срок договора лизинга;

3. Цена договора лизинга;

4. Порядок балансового учета предмета договора лизинга.

Под ценой понимаются лизинговые платежи, которые состоят из двух частей – инвестиционных затрат и вознаграждений лизингодателя (ст.28 Закона).

Лизингодатель обязан:

1. Приобрести в свою собственность избранное лизингополучателем имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи. По сути, договор лизинга в этом случае в качестве своего компонента содержит основные условия договора купли-продажи;

2. Обеспечить передачу предмета лизинга лизингополучателю в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Сублизинг в ст.8 Закона урегулирован по существу так же, как и субаренда в гражданском кодексе. Лизингополучатель по договору лизинга становиться лизингодателем по договору сублизинга. Лизингодатель по договору сублизинга так же должен иметь лицензию на право осуществления лизинговой деятельности. По определению, которое дает Закон, сублизингом является вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное раннее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.

Изменение и прекращение договора лизинга возможно по тем основаниям, которые предусмотрены в ГК и Законом «О лизинге», а так же по обычным для любого договора аренды основаниям, если они не противоречат Закону «О лизинге».

Основания для прекращения договора лизинга по инициативе лизингодателя закреплены в ст. 13 Закона.

Лизингодатель может отказаться от договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

1. Если условия пользования предметом лизинга, лизингодателем не соответствуют условиям договора или назначению предмета лизинга;

2. Если лизингополучатель осуществляет сублизинг без согласия лизингодателя;

3. Если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии;

4. Если лизингополучатель более двух раз подряд по истечению установленного срока платежа не вносит плату за пользование предметом лизинга (п.1 ст.13 Закона).

Расторжение договора по инициативе лизингополучателя возможно лишь в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 668 и п. 1,3,4 ст. 620 ГК РФ, причем только по обстоятельствам, которые зависят от лизингодателя, но ни как не от продавца.

3.6. Аренда жилья

До вступления в силу второй части ГК РФ договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем, как гражданами, так и юридическими лицами.

Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 17, 18) ⁰, ЖК РСФСР (ст. 131-136) ⁰, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) ⁰.

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основным отличием таких соглашений сегодня являются не срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо - то договор аренды». Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором - гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального - в основном актами жилищного законодательства (как Россией, так и ее субъектами). Во втором - только актами гражданского законодательства (исключительно Россией).

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодателъ) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

Первая – договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора – договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования (о классификации видов жилищного фонда в зависимости от целей использования. Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В связи с этим новый Жилищный Кодекс в комментируемом разделе достаточно детально урегулировал отношения, связанные с социальным наймом. Отношения, подобные тем, которые регламентированы разделом III Кодекса, прежде регулировались гл. 1 и 2 раздела III ЖК 1983 г. и Основами (ст. 11–14, 20, 21 и др.). В этих правовых актах понятия «наем жилого помещения», «договор найма жилого помещения» использовались не в том общем значений, которое установлено в настоящее время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию «договор социального найма жилого помещения».

Исходя из приведенных выше положений ГК РФ, Кодекс устранил данную терминологическую неточность и оперирует понятием «договор социального найма». Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, Кодекс урегулировал принципиально иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.

По общему правилу, участниками жилищных отношений могут быть как российские, так и иностранные граждане, а также лица без гражданства (см. ст. 4 Кодекса). Однако применительно к социальному найму введено исключение из этого правила: по договорам социального найма жилые помещения предоставляются только гражданам России, если международным договором не предусмотрено иное (нормы международного права приоритетны по отношению к национальному законодательству). Следует полагать, что эта правовая новелла имеет целью обеспечить бесплатным или предоставляемым за доступную плату жильем прежде всего российских граждан.

Как уже отмечалось, предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду. При этом в собственности государства (Российской Федерации и ее субъектов), а также муниципальных образований находятся жилые помещения различного целевого назначения – жилищный фонд социального использования, специализированный жилищные фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования. В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования.

Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание гл. 7 Кодекса и многих других его положений.

Разъясняя указанную норму Конституции РФ, специалисты отмечают, что она закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Время новоселья будет определяться не многими годами ожидания в очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как было ранее, а доходами гражданина, материальной возможностью купить, построить или нанять жилье. Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т.е. малоимущие и другие лица, указанные в законах, будут обеспечиваться жильем исходя из традиционных для отечественного законодательства принципов: сохраняется режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального жилищного фонда .

Эмоциональная оценка приведенных рассуждений может быть различной, однако необходимо признать, что они объективно отражают существующую в современной России экономико-правовую реальность.

В соответствии с Кодексом нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны: а) малоимущие граждане, б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Например, особенности обеспечения жильем такой категории граждан, как инвалиды, предусмотрены ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации».⁰

Большинство статей ЖК РФ содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в гл. 8 Кодекса правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

В соответствии с Кодексом по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищных фондов (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодателъ) – обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ст. 60).

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса. При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке. Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, установлены в ст. 61 Кодекса. В пределах указанных правомочий наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса.

В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока. Договор социального найма не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. Речь идет, например, о таких случаях, когда улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Кодекс в ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

В ст. 65 Кодекса перечислены также основные обязанности наймодателя. Наймодатель обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

• принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством. Кроме того, согласно Кодексу, дополнительные обязанности наймодателя можно предусмотреть и непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако сделать это по инициативе нанимателя, как представляется, будет весьма проблематично.

Ответственности наймодателя посвящена ст. 66 Кодекса. Основанием такой ответственности является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. В этой части Кодекс содержит отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, «предусмотренную законодательством». Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Если наймодатель не исполняет такие обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то Кодекс наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера. В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из требований, указанных в ст. 66 Кодекса.

Основные права и обязанности нанимателя предусмотрены в ст. 67 Кодекса. Наниматель вправе:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

• сдавать жилое помещение в поднаем;

• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

• производить обмен или замену занимаемого жилого помещения;

• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг.

Необходимо обратить внимание на то, что указанные выше права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Кодексом и иными актами жилищного законодательства. Иными словами, наниматель при реализации своих прав не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены указанными правовыми актами в императивных нормах.

Наниматель обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Кодексом;

• обеспечивать сохранность жилого помещения;

• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

• производить текущий ремонт жилого помещения;

• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 Кодекса сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма.

Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется правилами ст. 68 Кодекса и другими нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.

Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма регламентированы Кодексом в ст. 69 практически так же, как это было сделано в ЖК 1983 г. Как и ранее, признается равенство жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, причем прекращение семейных отношений с нанимателем не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним бывшего члена семьи.

Сохранило свое действие правило, согласно которому дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с нанимателем отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

К членам семьи нанимателя, по общему правилу, относятся его дети, супруг и родители, если они проживают совместно с нанимателем (ст. 69 Кодекса). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – и иные граждане также могут быть признаны членами семьи нанимателя. Это допускал и ЖК 1983 г. при условии, что такие лица «проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство» (ст. 53). Новый Кодекс иначе формулирует условие для признания иных, помимо проживающих с нанимателем, родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи – они должны быть вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и вести с ним общее хозяйство. Правила вселения в занимаемое нанимателем жилое помещение других лиц в качестве членов семьи нанимателя установлены в ст. 70 Кодекса. Для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан – также согласие наймодателя. При этом на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни членов семьи нанимателя, ни наймодателя.

В судебном порядке членами семьи нанимателя могут быть признаны и иные лица, помимо указанных выше, однако это возможно лишь в исключительных случаях. Какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных, Кодекс не определяет. Поэтому следует полагать, что содержание данного понятия будет определять суд при рассмотрении конкретного гражданского дела.

Кодексом впервые установлено, что все члены семьи нанимателя должны, быть указаны в договоре социального найма. Это требование должно выполняться и при заключении договора, и впоследствии. Поэтому если в период действия договора социального найма в жилое помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя, то в такой договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием нового члена семьи.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72-74 Кодекса. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567 – 571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене – права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с Кодексом (ст. 82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450–453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.

Изменение договора социального найма жилого помещения новый Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ст. 82). Подобное основание ранее было предусмотрено в ст. 87 ЖК 1983 г. В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм Кодекса от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК 1983 г., состоит в том, что в Кодексе говорится о гражданах, «объединившихся», а не «объединяющихся» (как это было в ЖК 1983 г.) в одну семью. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой – на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ст. 82 Кодекса, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

Основанием изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК 1983 г., признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Одно из отличий рассматриваемых положений Кодекса от подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя Кодекс связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя.

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. 83–85 гл. 8 Кодекса. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) или в силу событий, не зависящих от воли сторон – разрушения жилого дома (жилого помещения) или смерти одиноко проживающего нанимателя. ЖК 1983 г. предусматривал только один вариант прекращения договора найма – его расторжение.

Расторжение договора социального найма регламентировано ст. 83 Кодекса. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной (о понятии «существенное нарушение» говорилось выше). Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

При расторжении договора обязательства сторож прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанные соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 1,2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии с Кодексом расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона. Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон является новеллой, ЖК 1983 г. ее не предусматривал;

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).

Последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г.

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель. Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).

Перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке, установлен в ст. 83 Кодекса. Такими основаниями являются:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

• систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

• использование жилого помещения не по назначению.

Данный перечень сформулирован в Кодексе как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в комментируемой норме и указанных выше статьях ГК РФ.

Выdоды к главе III:

По договору аренды транспортных средств арендатору за плату предоставляется определенное транспортное средство во временное владение и пользование. Различает две разновидности этого договора: договор аренды транспортного средство с экипажем и договор аренды транспортного средство без экипажа.

Для обоих видов договора предусмотрено простая письменная форма. Арендатор не обладает преимущественным правом на продления заключенного с ним договора аренды транспортного средства. Арендатор транспортного средства вправе сдавать в субаренду транспортное средство без согласия арендодателя. Транспортным уставами и кодексами могут быть установлены иные особенности сдачи в аренду отдельных видов транспорта.

Общие правила аренды транспортных средств ГК РФ не установлены.

ТУЖД, УАТ, и ВК не регламентируют или не содержат отличных норм предусмотренных в ГК РФ. Из-за отсутствие четко регламентированных норм этот договор не получает широкого распространения.

По договору здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По договору аренды предприятий в целом как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.

Этот договор один из перспективных договоров в будущем. Но для большего его распространения нужно упрощение процедуры аренды государственных и муниципальных имуществ.

По договору финансовой аренды ( лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендатор в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Преимушество этого договора в том, что: реагирует на изменение конъектуры; обновлять капитал не прибегая крупным инвестициям; для мелких и средних фирм часто является способом финансирование их инвестиций; защищает интересы кредитора так, как является эффективным средством от защиты не платежей.

Главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодателъ) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Наниматель по такому договору может быть только физическое лицо (Гражданин Р.Ф.). Что касается юридических лиц, то им жило помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора. При этом юридическое лицо может использовать жило помещение только для проживания граждан.

Принятый жилищный кодекс детально регулирует отношения связанные с социальный наймом, четко прописывая права и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

ГЛАВА IY. Сравнительная характеристика договора аренды по отечественному законодательству и законодательству зарубежных стран ( Понятие договора аренды в зарубежных странах).

Арендные отношения и договор аренды развиваются в странах Европы и США в течение почти трехсот лет. Так, финансирование арендных операций различных видов техники и оборудования всегда активно применялось в США. Первый арендный договор персональной собственности был зарегистрирован в Северо-Американских Соединенных Штатах еще в начале 18 века.

Под договором имущественного найма, в зарубежных странах, понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить ⁰.

Договор в гражданском праве зарубежных стран, также как и в гражданском праве России, является двухсторонним, возмездным, консенсуальным. Его предметом служит любая непотребляемая вещь – движимая или недвижимая.

Договор широко используется в отношениях по использованию земли, торгово-промышленных предприятий, машинно-технического оборудования, зданий и сооружений, средств транспорта и перевозки грузов и т.д.

В некоторых странах, в частности ФРГ и Швейцарии, в зависимости от предмета договора различают имущественный наем и его разновидность – аренду. В Российском же праве, как мы уже отмечали, эти понятия являются синонимами. При этом к договору аренды относят только имущественный наем плодоприносящей вещи, при котором на возмездных началах переносится право не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При отсутствии специальных предписаний к договору аренды применяются нормы права, регулирующие договор имущественного найма.

В англо-американском праве в зависимости от характера предмета договора найма различают наем недвижимости (lease) и наем движимых вещей (hire). При найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, тогда как при найме движимых вещей – лишь обязательственные права, которые не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Источником регулирования отношений по найму в странах романо-германской системы права являются нормы гражданских кодексов (Франция – ст.1708-1778, 1800-1831 ФГК; ФРГ – 535-597 Германского Гражданского уложения; Швейцария – нормы Обязательственного закона и т.д.). В странах англо-американского права действуют нормы прецедентного права. Вместе с тем, по существу, во всех странах изданы также многочисленные специальные акты по найму недвижимости, составляющие обширное законодательство по использованию сельскохозяйственных земель, промышленно-торговых помещений и т.д. Целью такого законодательства является некоторое смягчение отрицательных социальных и экономических последствий произвола собственников имущества в определении условий сдачи имущества в наем. При отсутствии специальных предписаний применяются общие правила, регулирующие имущественный найм.

В договорной практике широко применяются типовые формы договора, разработанные для найма различных видов имущества.

Как правило, в зарубежном законодательстве требуется особая форма для оформления сделок аренды с недвижимостью. В законодательстве некоторых стран существуют и требования в отношении формы, применяемые к договорам, заключаемым на определенную сумму: во Франции - все договоры на сумму свыше 5 тыс. евро должны быть заключены в простой письменной форме; в США - единообразный торговый кодекс устанавливает требования письменной формы для договоров на сумму свыше 500 долларов.

В англо-американском праве сам договор рассматривается как обещание (promise) или гарантия должника исполнить свое обязательство, поэтому если в договоре отсутствуют указания на внешние обстоятельства (на форс-мажор), то есть вина должника абсолютна. Заключая договор, должник принимает на себя это обещание (встречного удовлетворения) и при любых обстоятельствах должен исполнить договор.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Рассмотрев виды договора аренды и сравнив их между собой можно просмотреть какие особенности и существенные условия делают тот или иной договор боле привлекательным и проработанным с законодательной точки зрения и наоборот.

В договоре проката законодатель четко прописывает все существенные условия ( Арендодатель –только предприниматель; Объект- движимое имущество (кроме транспортных средств предусмотренные специальные правила); максимальный срок – 1 год; форма договора – письменная;) и обязательство сторон ( в обязательствах и правах законодатель не обременяет его дополнительными условиями отличных от общих правил, а наоборот четка регулирует определяя что текущий и капитальный ремонт производится арендодателем, а арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть предупредив арендодателя за 10 дней.) что делает этот договор понятным и простым для применения.

В договоре аренды транспортных средств ГК РФ отрегулированы условия аренды, но в уставах и кодексах отдельных видов транспорта (ТУЖД, УАТ, ВК, КТМ.) имеются большие пробелы с арендой транспортного средства или вовсе и не говорят, что затрудняет его применения и распространения этого договора.

Существенным препятствием в аренде зданий и сооружения и предприятия является сложная процедура, особенно государственного и муниципального имущество. Здесь требуется упрощение процедуры аренды а также связанных сними регистраций и приема зданий, сооружения и предприятия.

Привлекательность договора лизинга состоит в его экономической эффективности и уверенности кредитора. Не смотря на недавнее появления этого договора в нашей стране оно законодательно отрегулировано для развития благоприятного применения.

Эмоциональная оценка нового ЖК РФ может быть не однозначна (хотя бы виду сокращения списка имеющих право на соц. найма.), однако необходимо отметить что кодекс объективно отражает существующее в Р.Ф. экономическо-правовую реальность. В кодексе четко отрегулировано права и обязанности сторон и ведены новые нормы (пример: расторжения договора соц. найма по обоюдному соглашению, инициатором которого может быть любая сторона.)

Наряду с изложенным, следует иметь в виду, что в заключительных положениях по данному вопросу, особо закреплены правила о последствиях, наступающих при изменении или расторжении договора – соответственно о сохранении обязательств в измененном виде, или прекращении обязательств. При этом следует отметить, что сторона не вправе требовать возвращения того, что было исполнено, или по обязательству до момента изменения, или расторжения договора, если иное не установлено законом, или соглашением сторон.

В настоящее время правовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономически развивающейся страны: арендный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п. Появились новые виды договора аренды, такие как лизинг; по новому «зазвучал» договор аренды предприятия.

К настоящему времени устранены все пробелы арендного законодательства, и для нормального развития арендных отношений нужно всего лишь создания экономических условий, и как вариант рыночного развития арендных отношений - принятие более упрощенной процедуры аренды государственного и муниципального имущества.

Что касается направлений развития договора аренды, то наиболее перспективным видом договора аренды, является финансовая аренда – договор лизинга: арендатору выгодно получить в пользование, указываемое им имущество, арендодатель выгодно вложить свои деньги в систематическое получение дохода.

Несомненно, в связи с активизацией рынка недвижимости, в ближайшие годы, самыми массовыми и популярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий.

БИБЛИОГРАФИЯ

Нормативный материал:

1. Конституция РФ. Официальный текст с историко-правовым комментарием. Издательство НОРМА. Москва 2005г.

2. Гражданский кодекс ч.1от 30.11.94 № 51-ФЗ ( в ред. От 21.03.02) // СЗ РФ 1994. №32. ч. 2 от 26.01.96 №14-ФЗ // СЗ РФ. 2001. №49. СТ.4552.

3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.02 № 138-ФЗ // РГ. 20 ноября 2002г.

4. Жилищный кодекс Р.Ф. Официальный текст. Вводный комментарий/ авт. Комментарий Г.Ф. шепко. Изд. МЦФЭР 2005г.

5. Кодекс торгового мореплавания РФ // СЗ РФ 1999. №18. Ст. 2207.

6. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24- ФЗ в ред. от 30.06.03.

7. Воздушный кодекс РФ // СЗ РФ 1997. № 12. Ст.1383.

8. ФЗ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 с изм. и доп. 2005г

9. ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8.08.2001 г. № 128-

10. Устав автомобильного транспорта РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 8 января 1969 г., // СП РСФСР. 1969. № 2-3. Ст.8. с изм на 28.04.95.

11. Устав железнодорожного транспорта РФ от 10.01.03.№ 18 –ФЗ в ред. 07.07.03. № 122-ФЗ

Международные акты

1. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Заключена в Оттаве 28.05.88). //Вестник ВАС РФ.-1998.-№5.

Судебная практика

1. Постановление Главы города Электрогорска Московской области от 31 декабря 2002 г. N 391 «Об установлении базовой ставки арендной (субарендной) платы недвижимого имущества».

1. Решение Совета депутатов Наро-Фоминского района Московской области

2. от 25 октября 2002 г. N 4/30 «Об установлении базовой ставки арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений на 2003 год».

Специальная/научная и учебная литература:

1. Аренда и лизинг. Под ред. Талье И. К., Абашина А. М. 1997г.

2. Договор аренды-продажи в странах общего права // Социальное развитие и право. – М., 1980.

3. Гражданское право. Под ред. М.С. Шакаян. Издательство Проспект/ Москва 2005г.

4. Ерш А. В. – Здания и сооружения как предмет договора аренды. М., 2003.

5. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч.2 (под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина) – Юрайт-Издат; Право и закон, 2003г.

6. Мардалиев Р. Особенности правового регулирование аренды зданий и сооружений // ЮрКлуб. 2003.

7. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - №8.

8. Эриашвили Н.Д. Банковское право: Учебник для вузов. - М.: Закон и право, Юнити - Дана, 1999г.

9. Аренда недвижимости. Под ред. Смирнова В., Лукина З. 1998г.

10. Газман В. Лизинг в малом предпринимательстве, организационно-правовое обеспечение// Хозяйство и право. –1998г. -№7, -№8.

11. Гражданское и торговое право зарубежных стран / Под ред. М.И. Кулагина. – М.. 1996.

12. Гражданский кодекс Р.Ф. сверен с официальным источниками по состоянию на 01.03.05г. Изд. Ось-89 Москва 2005г.

13. Гражданское право ч.2: Под ред. Сергеева. М.: Проспект. - 1999г.

14. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1.

15. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. 1997. № 18 (май).

16. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.

17. Витрянский В.В. Договор аренды предприятий // Нотариус. № 5. 2001.

18. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна М.: БЕК, 1997.

19. Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М. 1997.

20. Гражданское право. Ч. 2. // Под ред. Калпина А.Г. М., Юристъ, 2002.

21. Гришаев С. П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., 1999.

22. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе / Юридический мир. 1997. № 9.

23. Ёрш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. № 8. 2000 г.

24. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

25. Киндеева Е.А. Практические вопросы государственной регистрации договоров аренды недвижимости. // Бюллетень Минюста РФ. № 4. 2000 г.

26. Комментарий к Гражданскому кодексу Р.Ф. Автор комментарий А.Б. Борисов Изд. Книжный мир/ Москва 2005г.

27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. O.K. Собинова. М., 1996.

28. Новицкий Н. Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. М., 1993.

29. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1997.

30. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право. 1998. №8.

31. Тарасова Н.В., Плюшков Д.Н. Из практики Федерального арбитражного суда Московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды // ВВАС РФ. 1998. № 7.

32. Философский энциклопедический словарь. М.: Советская энциклопедия, 1983.

33. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. М.: СПАРК, 1995.

34. Яковлев В.Ф. О постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // ВВАС РФ. 1996. № 9.