Содержание
Введение
1. Понятие недвижимости
2. Общая характеристика недвижимости
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Недвижимость - основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.
Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог - вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.
В контрольной рассмотрены особенности недвижимости и классификация объектов недвижимости и т.д. Цель данной контрольной работы состоит в рассмотрении ценовой политики предприятий и т.д.
Задачи работы диктуются поставленной целью:
дать понятие недвижимости;
рассмотреть объекты недвижимости и их классификацию;
определить характеристику недвижимости.
Теоретической основой для написания работы являются учебные материалы и научные статьи следующих авторов: Н.А. Щербакова, А.Г. Грязновой, Л.Н. Тэпман.
Для написания контрольной работы использовалась специальная литература, периодические издания, методические рекомендации.
Структура контрольной работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
1. Понятие недвижимости
В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Понятие "недвижимое имущество" впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин "недвижимость" сохранился.
В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие "основные фонды". После отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и на движимые трансфомировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
В современной России понятие "недвижимость" вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР " О собственности РСФСР" 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза ССР и республик от 31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 " О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).
В соответствии с гражданским кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам относятся следующие материальные и нематериальные объекты.
Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ.
|
|
||
|
Отдельные объекты (ст.13 ГК РФ). |
Сложные объекты (ст.132. ГК РФ). |
|
|
Земельные участки; Участки недр; Обособленные водные объекты; Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения; 5. Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутренного плавания; космические объекты; Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону. |
Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудования; сырье и продукция; права требования обязанности (долги); права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; другие исключительные права. |
|
|
|
|
|
В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.
Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений.
|
|
|||
|
Физический объект |
|
||
|
Местоположение Площадь и границы Объем Размер (высота, длина, ширина) форма |
ландшафт залежи ископаемых тип почвы физические характеристики внешняя среда |
|
|
|
Объекты экономических отношений |
|
|
|
|
Товар Капитал в вешной форме Издержки содержания Финансовый актив |
Полезность Доходность Ликвидность стоимость |
цена налогообложение инвестирование спрос и предложение |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Недвижимое имущество |
|
|
|
|
|
|
||
|
Объект правовых отношений |
|
|
|
право собственности (владеть, пользоваться, распоряжаться). |
Вешные права (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного введения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, траст и иные права). |
|
|
Объект общих социальных отношений (земля) |
|
|
|
Место обитания людей всех поколений Невосполнимый природный ресурс Пространственный базис размещения других объектов Защищается на благо всех людей Основа свободы и независимости |
Условие жизни людей Источник благ Престижность владения Основа гордости и славы Многофункциональное значение |
|
|
|
|
|
2. Общая характеристика недвижимости
В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.
В России понятие "недвижимое и движимое имущество" впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.
В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие "основные фонды", т.е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.
В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". К недвижимости относятся также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132, "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью".
Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Отличительные признаки недвижимости представлены в табл.1.
Таблица 1.
|
|
||
|
Признак |
Характеристика признака |
|
|
Неподвижность |
Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба |
|
|
Связь с землей |
Прочная и физическая, и юридическая связь с землей |
|
|
Уникальность |
Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению и т.п.) |
|
|
Полезность |
Полезность заключается в наличии способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.) |
|
|
Фундаментальность |
Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях |
|
|
Долговечность |
Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет |
|
|
Необходимость управления |
Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.) |
|
|
Тенденция к росту стоимости |
Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем |
|
|
Регламентация сделок государственными органами |
Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью |
|
|
Проблематичность сокрытия |
Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров |
|
|
Высокий уровень затрат при сделках |
Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров |
|
|
|
|
|
Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.
Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет;
предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.
Классификация недвижимости.
Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).
Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл.2.
Таблица 2
|
|
||||||||
|
|
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ |
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Земля |
|
Жилье |
|
Нежилые помещения |
|
|
|
|
|
- свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др. |
|
- элитное жилье; типовое жилье; городское, загородное жилье и др. |
|
- офисные помещения; складские помещения; торговые помещения; производственные помещения и др. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Общая классификация недвижимости
|
|
||
|
Тип классификации |
Виды недвижимости |
|
|
по характеру использования |
- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; для производственной деятельности: фабрики, заводы; для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений |
|
|
по целям владения |
- для ведения бизнеса; - для проживания владельца; в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП; для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов |
|
|
по степени специализации |
- специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях |
|
|
по степени готовности к эксплуатации |
- введенные в эксплуатацию; требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенное строительство |
|
|
по воспроизводимости в натуральной форме |
- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
|
|
|
|
|
Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.
Заключение
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Недвижимость можно рассматривать, как:
потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;
фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса.
А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
Список использованной литературы
1. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. -
2. Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.
3. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2003. - 492 с.
4. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2002 - 302 с.
5. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 20009. - 256 с.
6. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006.