Общая собственность

Содержание

Введение………………………...…………………………………………………2

Глава 1. Право общей собственности……………………………..……………..6

1.1 Понятие и виды общей собственности………………………..……………..6

1.2 Право общей долевой собственности……………..………………………..12

1.3 Право общей совместной собственности…………………………………..21

Глава. 2 Правоотношения общей собственности связанные с семейными отношениями……….…………………………………………………………….24

2.1. Общая собственность супругов...…………………….……..……..………24

2.2 Раздел общего имущества супругов…………………………………….….29

Глава 3. Правоотношения общей собственности, возникающие в крестьянском (фермерском) хозяйстве……………………………………...…38

3.1 Состав имущества и содержание общей собственности в крестьянском (фермерском) хозяйстве……………………………………………...………….38

3.2 Основные проблемы и особенности раздела и наследования имущества КФХ………………………………………………………………………………45

Глава 4. Правоотношение общей собственности на недвижимое имущество………………………………………………………………..………55

4.1 Право общей долевой собственности на жилое помещение…..………….55

4.2 Право общей собственности на нежилые помещения…………………….64

Заключение……………………………………………………………………….70

Список использованной литературы…………………………...………………73

Введение

Вещное право, или абсолютное правоотношение по поводу вещи, есть юридическое отношение "между управомоченным лицом и всеми третьими лицами, признанное... правом, как господство управомоченного лица над вещью и обязанность третьих лиц признавать и не мешать этому господству"⁰

Внутри вещных отношений можно выделить подгруппу отношений, возникающих по поводу принадлежности определенных вещей определенным лицам наиболее абсолютным образом, в максимально возможном объеме и с минимальными ограничениями. Их принято называть отношениями собственности. Будучи урегулированными правом, они получают наименование правоотношений собственности, а составляющие их юридически защищенные возможности управомоченного субъекта - субъективным правом собственности (правом собственности в субъективном смысле). Регулирующие данные отношения нормы образуют институт (или даже подотрасль) гражданского права - право собственности в объективном смысле.⁰

Общеизвестна характеристика права собственности как абсолютного права, включающего в себя правомочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими ему вещами (п.1 ст.209 ГК РФ). Правомочие владения – основанная на законе возможность считать имущество своим, иметь его в своем хозяйстве, обладать им.

Правомочие пользования – основанная на законе возможность извлечения полезных свойств имущества, потребления или иного использования в собственном интересе. В большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только владея им.

Правомочие распоряжения – основанная на законе возможность определить юридическую судьбу имущества (отчуждение, уничтожение).

Так, В.И. Синайский говорит о праве собственности как о "наименее ограниченном вещном праве"⁰. Та же мысль, но в несколько иной, положительной форме выражена К.П. Победоносцевым: "...право собственности есть власть в порядке, установленном гражданскими законами, исключительно от лица постороннего, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно, доколе хозяин не передаст сей власти другому"⁰. Г.Ф. Шершеневич усиливает эту формулировку, добавляя к ней слова "исключительно и независимо от лица постороннего"⁰.

В тех случаях, когда право собственности на имущество принадлежит какому-то одному лицу, будь то гражданин, юридическое лицо, государство, национально-государственное, административно-территориальное или муниципальное образование, собственность является «одно-субъектной». В этих случаях собственнику противостоят все третьи лица, обязанные воздерживаться от совершения каких бы то ни было действий, препятствующих ему по своему усмотрению осуществлять своё право. Если же право собственности на имущество принадлежит не одному, а двум или более лицам, которые именуются сособственниками, на имущество возникает общая собственность.

Проблема общей собственности заключается, прежде всего, в том, что собственность традиционно полагается продолжением воли лица в "своем" имуществе. В данном же случае формирование и изъявление воли такого "коллективного" собственника весьма осложнено, кроме того, ставится под вопрос и само отношение к имуществу, которое, принадлежа каждому, не принадлежит никому. Единственным выходом из такой ситуации стало выступление в отношениях с третьими лицами множества сособственников как единого составного собственника. То есть, по сути, произошло разделение отношений, возникающих в связи с общей собственностью, на две подгруппы. Во-первых, это отношения между сособственниками (имеющие порой кроме вещных определенные "корпоративные" черты). Во-вторых, это отношения сособственников с третьими лицами, которые вполне укладываются в традиционные схемы. То есть существует определенное разделение отношений на внешние и внутренние⁰.

Необходимость урегулирования внутренних и внешних отношений между такими лицами, и вызвало в первую очередь появление института общей собственности, то есть правовых норм, рассчитанных на согласование воли собственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

Цель работы состоит в изучении комплексного подхода к пониманию конструкции общей собственности, выявлению проблем связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в общей собственности.

Актуальность данной работы является то, что право общей собственности распространяется на общественные отношения связанные как с движимым, так и недвижимым имуществом (участие в строительстве многоквартирного дома, жилые и нежилые помещения, земельный участок), имущественными отношениями супругов, отношения между гражданами которые становятся участниками долевой собственности.

Научная новизна - работа представляет собой комплексное исследование, посвященное изучению и обобщению моделей общей собственности с учетом изменений, произошедших в производственных и имущественных отношениях, расширения сферы ее применения в гражданском обороте, в связи с появлением новых объектов прав, некоторые из которых введены законодателем исключительно для права общей собственности.

Не случайно Г.Ф. Шершеневич в свое время отметил, что "общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы"⁰

ГЛАВА 1. ПРАВО ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

1. Понятие и виды общей собственности

Общая собственность характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности имущества (вещи) одновременно нескольким лицам - субъектам отношений собственности (сособственникам).

Конституция РФ закрепляет положение, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ст. 35 КРФ).

Отношения общей собственности могут возникать между любыми субъектами права собственности (физическими и юридическими лицами, государственными и муниципальными образованиями), причем в любых сочетаниях. Субъекты общей собственности, как и любой собственник, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом. Но правомочия владения, пользования и распоряжения данным имуществом они осуществляют сообща, совместно.

Таким образом, общая собственность не является какой-то новой, особой разновидностью (формой) собственности, она основывается на существующих формах собственности. Это не особое экономическое отношение собственности, а лишь разновидность какого-либо самостоятельного отношения собственности, заключающаяся в одновременной присвоенности конкретных материальных благ несколькими лицами. Здесь не возникает никакой "смешанной собственности", каждый участник остается самостоятельным собственником своего имущества, а относительно общего объекта правомочия собственника осуществляются сообща как принадлежащие одновременно нескольким лицам.⁰

Право общей собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих принадлежность составляющего единое целое имущества одновременно двум и более лицам. Право общей собственности в субъективном смысле - право двух или более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

В литературе высказано мнение, что, право общей собственности существует лишь в объективном смысле, субъективного же права обшей собственности не существует⁰. С таким мнением трудно согласиться, поскольку оно противоречит действующему законодательству, в частности главе "Общая собственность" ГК, и общей теории права⁰.

Основаниями возникновения права общей собственности являются различные юридические факты. Право общей собственности может возникать по следующим основаниям:

- совершение гражданско-правовых сделок, в частности, приобретение двумя и более лицами вещи (например, при приватизации жилья);

- наследование или получение в дар двумя или несколькими лицами имущества;

- переработка общей вещи или совместное создание вещи;

- приобретение имущества лицами, состоящими в браке;

- получение доходов, плодов, продукции от использования имущества, находящегося в общей собственности;

- строительство на общие средства объекта, в частности, юридическими лицами или муниципальными образованиями, например, платной стоянки для автомашин;

- совместное приобретение права собственности на безнадзорных животных, клад, находку (ст. ст. 228 - 233 ГК РФ), а также на движимое и недвижимое имущество в порядке ст. 244 ГК РФ.

Кроме того, право общей собственности возникает при участии лиц в договорах простого товарищества и крестьянских (фермерских) хозяйствах.

В отдельных случаях такие правоотношения могут быть оформлены в результате вступления в силу решения суда или мирового соглашения об установлении общей собственности на определенное имущество.

Иногда общая собственность возникает "нечаянно". Так, в российской науке существует мнение, что право общей собственности принадлежит субъектам, чьи вещи, обладающие родовыми признаками, сданы на хранение в общих емкостях⁰.

Известно, что в большинстве случаев юридические лица образуются в результате объединения средств нескольких субъектов, однако они не сохраняют субъективного права собственности ни на созданное единое имущество, ни на долю, вложенную в имущество юридического лица. Это - односубъектная собственность.

Таким образом, наличие единого объекта и множественности субъектов права собственности на него, что неизбежно порождает внутренние отношения между участниками, - отличительные признаки права общей собственности.⁰

Сособственники обладают целостным субъективным правом на свое имущество и в гражданском обороте выступают совместно на одной стороне правоотношения, а на другой - их контрагенты и иные субъекты, с которыми им приходится вступать в контакт по поводу этого имущества.

Такое объединение, на одной стороне, предполагает необходимость согласования и целей, и предстоящих действий в процессе урегулирования уже упомянутых внутренних отношений.

В зависимости от того, как организованы внутренние отношения, различают виды права общей собственности. Гражданский кодекс РФ предусматривает два вида общей собственности: долевую и совместную (п. 2 ст. 244).

Общая собственность считается долевой в тех случаях, когда каждому ее участнику принадлежит определенная доля в субъективном праве собственности на общее имущество.

Это означает, что теоретически и у субъектов совместной собственности есть конкретные доли в праве общей собственности, до соответствующего момента не обозначаемые, что придает отношениям большую доверительность.

Совместная собственность возникает только в случаях, прямо установленных законом. Что интересно, требование общей совместной собственности не императивно: своим соглашением субъекты, впадшие в нее, вправе, определив доли, перейти к отношениям общей долевой собственности⁰.

Общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной, а с участием юридических лиц и государственных и муниципальных образований - только долевой.⁰ Так, при частичной выморочности наследственного имущества возможно возникновение государственной собственности, с одной стороны, и частной собственности граждан и юридических лиц – с другой.

На наш взгляд необходимо более подробно рассмотреть юридическую сущность доли собственника в общей собственности.

Вопрос о юридической природе доли каждого из сособственников в общей собственности весьма непрост и имеет давнюю историю. Еще римские юристы ввели понятие "идеальной доли" при нераздельности целого⁰.

В одних случаях под долей собственников в общей собственности понимается арифметически выраженная (1/2, 1/3 и т.д.) доля в субъективном праве собственности на все общее имущество, в других - доля в ценности (стоимости) общего имущества, в третьих - количественный показатель (выраженный в дроби или процентах) объема правомочий каждого собственника в отношении общего объекта⁰.

Предпочтительнее первая точка зрения, поскольку именно деление права собственности (а не имущества) на доли в наибольшей мере соответствует сущности отношений общей собственности.⁰ Эта конструкция обладает рядом теоретических и практических достоинств. Во-первых, подчёркивается, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, которые вещь приносит, и падающие на неё обременения. Во-вторых, сохраняется указание на то, что объектом этого права как права собственности является вещь. В-третьих, поскольку права других сособственников также распространяются на всё имущество в целом, не ставится под сомнение характеристика общей собственности как многосубъектной.

В юридической литературе, можно встретить в различных вариантах мнения о возможности определения реальной и идеальной доли, принадлежащей каждому из сособственников, а также критику предлагаемых конструкций⁰.

Под реальной долей обычно понимают определенную часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемую в пользование сособственнику⁰. Определение "идеальной доли" предполагает лишь условное "деление в уме" неделимого объекта, допустим, половина однокомнатной квартиры. Это может быть выражено и арифметически, и, соответственно, в стоимостном эквиваленте.⁰

Во введении этих категорий вряд ли имеется необходимость. Понятие идеальной доли, по существу, сводится к понятию доли в праве собственности, а понятие реальной доли представляется искусственным, поскольку далеко не во всех случаях общей собственности практически возможно выделение "реальной доли". О последней фактически можно говорить только в случаях, когда такая доля выделяется в натуре, причем в собственность, что ведет к прекращению общей собственности (на выделенную долю).

ГК закрепляет, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Общая собственность прекращается в результате раздела и изменяется в результате выдела доли одного или нескольких сособственников из общего имущества. Для прекращения права общей совместной собственности предварительно необходимо определить размеры долей, в соответствии с которыми должен происходить раздел (производиться выдел).

1.2 Право общей долевой собственности.

В объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле - это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.⁰

Право общей долевой собственности возникает на основании различных юридических фактов. В большинстве случаев это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи и договоров о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.⁰

При рассмотрении вопроса об общей долевой собственности мы должны понять, как определяются доли.

Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Презумпция равенства долей отражает то обстоятельство, что, как правило, участники общей собственности связаны некоторой общностью (родством, товарищескими узами), выходящей за рамки экономических отношений. Однако она не означает, что в любом случае, когда доли прямо не определены, они являются равными. Соглашением участников может быть установлено, что размер доли зависит от вклада участника в объект общей собственности. В таком случае размер доли должен быть определен в зависимости от вклада.

Соглашением может быть установлен порядок определения доли. В этом случае он становится обязательным для участников, и они не вправе рассчитывать размер доли иным образом, чем это указано в соглашении.

Если условие о зависимости размера доли от вклада в объект общей собственности прямо не оговорено, но отношения сторон предполагают такое условие, размер доли определяется с учетом вклада путем достижения соответствующего соглашения, а в случае его недостижения устанавливается судом.⁰

Если один из участников долевой собственности осуществит за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т.д. При отсутствии такой договоренности отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры о судьбе улучшений (как отделимых, так и неотделимых), поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.⁰

Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении участия в праве общей долевой собственности каждый из них волен, принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями⁰.

Распоряжаясь имуществом, собственники своей волей определяют его юридическую судьбу. Сделки по распоряжению связаны либо с переходом права собственности на вещь к другим лицам, либо с обременением вещи правами третьих лиц (правом аренды, залогом и др.).

Определяя правила распоряжения, различают распоряжение самой вещью (имуществом) и распоряжение долей в праве на имущество каждым из собственников.

Для распоряжения самим имуществом необходимо согласие всех его собственников. Устанавливая принцип "согласия всех", при этом исключается возможность принятия решения большинством голосов. Решение должно быть принято единогласно или не принимается вообще. Таким образом, каждый из собственников независимо от размера его доли имеет право вето при решении вопроса о заключении сделок по распоряжению имуществом.

Гораздо большую свободу имеют собственники при распоряжении принадлежащей им долей в праве собственности. Своей долей каждый из них распоряжается по своему усмотрению. Согласие остальных собственников при этом не требуется. Ограничения установлены только для случаев возмездного отчуждения доли. ⁰

Если распоряжение общим имуществом подразумевает прежде всего совершение сделок с третьими лицами, то владение и пользование общим имуществом охватывает отношения участников по поводу самого имущества, извлечения его полезных свойств, осуществления власти над вещью.

Владение имуществом, т.е. осуществление физического господства над вещью, состоит в полном физическом контроле над имуществом. Формами владения может быть охрана имущества, проживание в жилом доме или нахождение в здании, не предназначенном для проживания, и т.д. Владение осуществляется всеми участниками по общему соглашению. Соглашением не обязательно должен предусматриваться равный доступ всех участников к вещи. Владение может считаться осуществляемым всеми участниками, если хотя бы один из них с общего согласия фактически контролирует вещь. Соответственно, нарушение владения третьими лицами дает любому из участников право на иск о защите владения, направленный против нарушителя.

Владение осуществляется участниками в качестве собственника, поэтому предполагается, что они, владея для себя, одновременно пользуются вещью, принимают меры к ее сохранности и в прочих отношениях ведут себя как собственники. Следовательно, выделение имущества участнику во владение или пользование одновременно означает осуществление в отношении этого имущества всех прав собственника без особого соглашения.

В повседневной жизни участники нередко определяют порядок пользования имуществом, оговаривая их взаимоотношения по поводу вещи, без какого-либо разграничения по виду правомочий. В частности, в соглашении о порядке пользования общим имуществом могут устанавливаться и правила о распоряжении имуществом.

Если соглашение о порядке пользования не заключено, то все действия по пользованию общим имуществом должны согласовываться участниками.

В случае спора по иску любого из участников порядок пользования может быть установлен судом. Порядок пользования общим имуществом устанавливается исходя из размера принадлежащей каждому участнику доли. Предоставленное в пользование участнику имущество должно быть пропорционально его доле. Суд принимает во внимание, кроме того, порядок пользования, сложившийся ранее, поскольку он отражает определенное соглашение между участниками. Очевидно, что если пользование имуществом осуществлялось без учета воли одного или нескольких участников, то они могут высказать возражения против того, чтобы этот порядок пользования был санкционирован решением суда.⁰

Установленный соглашением участников или решением суда порядок пользования общим имуществом обязателен для всех участников и их правопреемников, в том числе приобретателей доли в общей собственности.

Если кто-либо из участников вопреки соглашению о порядке пользования препятствует другому участнику пользоваться общим имуществом, потерпевший участник вправе заявить требование об исполнении условий соглашения о порядке пользования. Если такая же ситуация возникает в отсутствие соглашения, участник вправе заявить иск к другому участнику или всем участникам с требованиями об устранении препятствий в пользовании имуществом. В том случае, если при этом предметом спора является и то, каким образом истец вправе пользоваться имуществом, истец должен также заявить иск об установлении порядка пользования общим имуществом.

Если кто-либо из участников общей собственности лишен не только возможности пользования вещью, но и доступа к ней, т.е. владения, он вправе заявить иск об истребовании вещи. Такой иск может быть заявлен как к любому из участников, если он владеет вещью, так и к третьим лицам. Если виндикационный иск заявляется к третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается заявленным в интересах всех участников. Удовлетворение такого иска не предрешает вопроса о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает получение владения истца общим имуществом, например, дает право прохода в здание, но не право отстранения иных участников от владения общим имуществом, поскольку сторонами спора были участники общей собственности.⁰

Как же происходит отчуждение доли в общем имуществе?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности должника при обращении на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а если договор подлежит государственной регистрации - с момента такой регистрации.

Многие авторы публикаций, касающихся института преимущественного права покупки, считают извещение продавца остальных участников долевой собственности офертой.⁰

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех

месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.⁰

Если доля в праве общей собственности отчуждается постороннему лицу по договору мены, остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести эту долю путем обмена на тех же условиях, которые предложены этому лицу. Процедура осуществления преимущественного права обмена применяется такая же, что и при преимущественном праве покупки.

При отчуждении доли на основании других сделок, например дарения, участники общей собственности преимущественного права на ее приобретение не имеют.

Договор дарения доли в праве собственности, совершенный с целью прикрыть куплю-продажу и обойти тем самым преимущественное право участников общей собственности на приобретение этой доли, является притворной сделкой, недействительной с момента ее совершения.⁰

Как указывалось ранее, прекращение общей собственности происходит в результате раздела и изменяется в результате выдела доли одного или нескольких сособственников из общего имущества.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение общей собственности для всех ее участников; выдел характеризуется тем, что один или несколько участников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Как раздел, так и выдел могут произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности. При этом каждому из них принадлежит право требовать выдела. Для осуществления этого права согласия остальных участников долевой собственности не требуется.

Способы раздела и выдела различны. Имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре. Если раздел имущества или выдел доли в натуре не допускаются, то речь может идти об иных способах, например таких, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли.

Если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела и выдела, то возникший спор как спор о праве гражданском подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник по общему правилу может требовать выдела своей доли именно в натуре. В тех случаях, когда такой выдел не может быть произведен в точном соответствии с долей, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или не превышает, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности, либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника.⁰

Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию⁰. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК).

Также гражданский кодекс закрепляет возможность обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания (ст. 255 ГК РФ).

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.⁰

1.3 Право общей совместной собственности

В то время как круг субъектов общей долевой собственности широк, участие в общей совместной собственности императивно ограничено законом.

По действующему ГК субъектами совместной собственности являются супруги и члены крестьянского хозяйства, которые нередко бывают одновременно и членами одной семьи, осуществляющей хозяйственную деятельность на определенном земельном участке (ст. ст. 256, 257 ГК РФ).

Некоторые ученые считают, что существует еще одна категория лиц, имеющих общую совместную собственность (приватизированные квартиры и комнаты), - люди, связанные семейными, но не супружескими узами. Дело в том, что Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 № 1541-1 предоставил гражданам право приобретать безвозмездно жилые помещения, в которых они проживают, в общую собственность, долевую или совместную, - по их выбору.⁰

Право общей совместной собственности отличается тем, что оно не разграничено на доли. Отношения сособственников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения предполагаются вполне доверительными, а действия - согласованными. Следовательно, каждый из них может не только в полной мере владеть и пользоваться, но и распоряжаться вещью в целом: подарить, обменять, завещать, продать. Известно, что взаимоотношения людей, в том числе сособственников, иногда нарушаются, поэтому возможны случаи недобросовестного распоряжения общим имуществом. Например, совершение сделки одним из супругов втайне или вопреки желанию другого. Это особенно опасно, когда предметом сделки является общий дом или квартира.⁰

Так же как и с правом общей долевой собственности попробуем рассмотреть основные положения, которые характеризуют право общей совместной собственности.

В объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам составляющего единое целое имущества, в котором их доли заранее не определены, а в субъективном смысле - это право нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им составляющим единое целое имуществом, в котором их доли заранее не определены.

В соответствии со ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается (презюмируется) независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Эти правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности законом не установлено иное.⁰

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них может быть осуществлен после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по изложенным выше правилам раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Порядок обращения взыскания на долю в имуществе, находящемся в совместной собственности, такой же, как и при обращении взыскания на долю в имуществе, находящемся в долевой собственности.

Глава 2 Правоотношения общей собственности связанные с семейными отношениями.

2.1. Общая собственность супругов.

Правовой режим общей собственности супругов обладает большой спецификой, их имущественные отношения регулируются и гражданским, и семейным законодательством.

Речь идет о совместной собственности супругов, а не семьи. Поэтому никакие другие члены семьи, в том числе дети, не могут быть участниками общей совместной собственности, принадлежащей родителям.

В быту мужем и женой иногда считают лиц, проживающих одной семьей. Как известно, законодатель признает супругами только субъектов, состоящих в зарегистрированном браке. Во всех других случаях общее имущество, нажитое такой семьей, будет принадлежать субъектам на праве долевой собственности.⁰

Попробуем рассмотреть характер и содержание имущественных прав в общей собственности супругов.

Основаниями возникновения права общей совместной собственности супругов являются такие гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, наследование и др.

К объектам совместной собственности супругов относится имущество (в том числе имущественные права), приобретенное супругами при соблюдении двух условий.

Во-первых, имущество должно быть нажито во время брака. Как следует из п. 2 ст. 256 ГК РФ, вещи, принадлежавшие каждому из супругов до вступления в брак, не входят в состав совместного имущества.

Во-вторых, имущество должно быть приобретено на общие средства. Согласно п. 2 ст. 256 ГК РФ и ст. 36 СК РФ вещи, полученные одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, являются его собственностью⁰.

Не относятся к совместной собственности вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.). Они - собственность того супруга, который ими пользовался. Однако, в соответствии с п. 2 ст. 36 Семейного кодекса РФ, драгоценности и другие предметы роскоши, приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются их общей совместной собственностью независимо от того, кто из супругов ими пользовался.

В п. 2 ст. 34 СК РФ перечислены основные объекты совместной собственности супругов. Это денежные доходы и иные выплаты, полученные каждым супругом в результате его трудовой, предпринимательской, интеллектуальной деятельности, а также пенсии и пособия. Поскольку все эти виды выплат начисляются на имя одного лица, возникает вопрос: с какого момента они преобразуются в совместную собственность супругов. Возможны три решения. Это может быть:

- момент начисления заработка или приобретения одним из супругов права на этот доход,

- момент фактического получения дохода,

- момент, когда имущество передано в семью⁰.

Независимо от способа участия в формировании совместной собственности супруги имеют равные права на общее имущество.

На наш взгляд интересно то, что супруги могут самостоятельно определить режим своего имущества.

Гл. 8 СК РФ и ст. 256 ГК РФ предоставляет супругам право путем заключения брачного договора установить в отношении всего имущества или определенной его части режим долевой или раздельной собственности. Брачный договор может содержать также условия по поводу имущества, существующего только в перспективе.

Назван договор брачным, он действует только в период существования брака и в случае его расторжения в процессе раздела имущества <*>. В то же время этот договор носит сугубо имущественный характер и является гражданско-правовым.

В брачном договоре могут содержаться и некоторые условия, реализуемые после прекращения брака.

Заключить брачный договор можно и в преддверии брака, и в любой день пребывания в супружеских отношениях, тогда же можно прекратить и изменить его, в частности, путем составления иного договора. При этом обязательным условием является нотариальное удостоверение состоявшегося соглашения супругов.

Имущество, принадлежащее одному из супругов, может быть признано объектом их совместной собственности при условии осуществления в него в период брака вложений за счет общего имущества или имущества другого супруга, значительно увеличивших стоимость этого имущества. Вместе с тем супруги могут брачным договором исключить действие этого правила, сохранив реальность своего имущества даже при наличии указанных условий.

Совместной собственностью супругов признаются движимые и недвижимые вещи, приобретенные за счет общих доходов супругов. Эти вещи становятся совместной собственностью с момента перехода на них права собственности к одному супругу, что предполагает оформление соответствующей сделки в установленном законом порядке. Следовательно, при приобретении одним супругом имущества у третьего лица другой супруг тоже приобретает право собственности на данную вещь. Основанием возникновения права собственности у первого супруга является заключенный им с третьим лицом договор купли - продажи, мены и т.п., а у второго супруга право собственности на данную вещь возникает из непосредственного указания Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенного в период брака.⁰

Говоря об объектах общей собственности, попробуем выяснить какое положение будут иметь доходы от результатов интеллектуальной деятельности.

Этот вопрос является дискуссионным одни ученые считают, что вознаграждение, выданное в период брака, даже если творческая работа началась и была завершена до вступления в брак, входит в общее имущество супругов. И наоборот, полученное после развода вознаграждение за произведение творчества, созданное в период брака, к совместной собственности супругов не относится. Исключение составляют случаи, когда творческий работник мог получить вознаграждение, но сделать этого не захотел, рассчитывая получить его после развода⁰.

Однако существует мнение, что и сами объекты и доходы полученные от интеллектуальной деятельности являются собственностью супруга-автора.⁰

Порядок владения, пользования и распоряжения совместной собственностью определяется исходя из того, что она принадлежит супругам на равных основаниях и, как правило, в одинаковом объеме. В этих отношениях различаются внутренние взаимоотношения супругов и внешние отношения между супругами, с одной стороны, и третьими лицами - с другой.⁰

В соответствии со ст. 35 п.1, п.2 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для совершения одним супругом сделки по распоряжению совместной собственностью в ГКРФ установлена презумпция, что супруг действует с согласия другого супруга. Это означает, что для совершения сделок с движимым имуществом супруги не нуждаются в доверенности. Такое положение важно для защиты интересов членов семьи, т. к. оно облегчает совершение сделок по распоряжению общим имуществом, необходимость которых возникает постоянно, в том числе и в случаях отсутствия одного из супругов.⁰

Для совершения сделок с недвижимым имуществом установлены особые правила. К такому имуществу относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры и другие вещи, сделки, в отношении которых требуют государственной регистрации. В таких случаях необходимо иметь ясно выраженное согласие обоих супругов на распоряжение имуществом. При отсутствии надлежаще оформленного согласия супруг в течение года вправе требовать признания сделки недействительной. Соблюдение требования о предварительном согласии супругов на заключение сделки обеспечивается органами, на которые возложена государственная регистрация сделок с недвижимостью, и нотариусами. Сделка может быть удостоверена без согласия другого супруга, если ее объектом является имущество, которое составляет собственность только одного супруга, или если вследствие длительного отсутствия другого супруга и неизвестности его места нахождения он был признан судом безвестно отсутствующим.

Распоряжение приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние дети, требует получения предварительного согласия органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имеют на это жилое помещение равные с собственником права. При продаже и обмене общего имущества, принадлежащего, кроме супругов, и другим лицам, должно соблюдаться правило о преимущественном праве покупки доли участниками общей собственности.⁰

2.2 Раздел общего имущества супругов.

Наиболее конфликтной ситуацией представляется раздел общего имущества супругов, который чаще всего происходит вследствие расторжения брака. Он бывает, необходим и в случае смерти супруга: ведь по наследству переходит только то имущество, которое было собственностью наследодателя. Раздел совместной собственности может быть произведен и в период брака, в том числе судом, по требованию супруга или по заявлению его кредиторов. Например, супруг хочет подарить часть своего имущества детям или раздел ему необходим для уплаты личных долгов. Причинами раздела может быть также фактическое прекращение семейных отношений, расточительность одного из супругов.⁰

Супруги, как правило, сами решают вопрос о разделе совместной собственности. В случае спора этот вопрос передается на рассмотрение суда. Если супруги хотят разрешить спор о разделе общего имущества одновременно с расторжением брака, то суд выясняет, не затрагивает ли спор о разделе имущества супругов права третьих лиц (например, других членов крестьянского (фермерского) хозяйства, кооператива и т.п.). В таком случае разрешение исков о расторжении брака и разделе имущества в одном процессе не допускается, и спор в этой части иска должен быть выделен в отдельное производство.

Суд сначала определяет состав имущества, подлежащего разделу. Для этого устанавливаются и выделяются объекты собственности, принадлежащие каждому супругу, вещи и права, принадлежащие детям, которые не подлежат разделу между супругами. К последним относятся вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей детей, вклады, внесенные на имя детей.

Не подлежат разделу вещи и права, приобретенные супругами в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений. Это случаи длительного раздельного проживания супругов, когда фактически семейные отношения между ними прерваны. К ним не относятся случаи раздельного проживания супругов в силу объективных причин: нахождения одного из них в длительной командировке, на учебе, на службе в армии и т.п.

Определив состав общего имущества, подлежащего разделу, суд выделяет доли, причитающиеся супругам, и конкретные предметы из состава общего имущества, которые выделяются каждому супругу исходя из их интересов и интересов детей. Если раздел конкретных вещей в соответствии с долями невозможен, суд определяет супругу денежную или иную компенсацию.

В судебной практике существуют споры, связанные с льготным приобретением имущества и разделом этого имущества. Примером может служить Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 февраля 1997 г.

Алексеев в 1994 году обратился в суд с иском к Алексеевой о расторжении брака и разделе нажитого в период брака имущества, в том числе автомашины ВАЗ-21063.

Алексеева считала автомобиль не подлежащим включению в общее имущество супругов, так как в 1992 году он был выделен ей на работе как передовику производства за 100 тыс. рублей при действительной его стоимости на тот период 430 тыс. рублей.

Красноармейский районный суд Волгоградской области 26 октября 1994 г. брак между Алексеевыми расторг и произвел раздел имущества, выделив автомашину в собственность ответчице. При этом суд исходил из того, что общие средства супругов на ее приобретение составили 1/4 от стоимости машины.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда 30 ноября 1994 г. решение районного суда в части раздела имущества отменила и дело направила на новое рассмотрение.

При повторном рассмотрении дела 23 января 1995 г. тот же районный суд признал возможным передать автомашину Алексееву по ее действительной стоимости на тот период - 8144860 рублей, ссылаясь на то, что автомобиль - общая совместная собственность супругов, так как оплата за него произведена за счет общих средств супругов, а указанные ответчицей обстоятельства получения машины не являются основанием для признания прав личной собственности Алексеевой. С учетом разницы в стоимости выделенного сторонам по делу имущества Алексеевой за счет Алексеева определена денежная компенсация.

В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Президиум Волгоградского областного суда 21 июля 1995 г. решение районного суда от 23 января 1995 г. отменил и дело направил на новое рассмотрение.

Как признал президиум областного суда, отменяя решение суда, суд первой инстанции неполно определил перечень вещей, составляющих подлежащее разделу имущество супругов, а также не учел того, что автомобиль ответчице был передан в дар заводом за долголетний труд с оплатой 1/4 стоимости машины.

При новом рассмотрении дела 4 апреля 1996 г. тот же суд автомашину выделил в собственность ответчице по мотиву, который указан и в постановлении президиума областного суда, определив ее стоимость в размере 31835700 рублей.

В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения Красноармейского районного суда от 4 апреля 1996 г. как постановленного с нарушением нормы материального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 10 февраля 1997 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

В соответствии как с ранее действовавшим законодательством (ст. ст. 20-22 КоБС РСФСР), так и с действующими в настоящее время ст. ст. 34, 36, 38 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является собственностью каждого из них. При разделе общего имущества доли супругов признаются равными.

Из материалов дела видно, что автомашина, о которой возник спор, была выделена Алексеевой по месту ее работы за 100 тыс. рублей, при стоимости машины 430 тыс. рублей как поощрение за долгий добросовестный труд в связи с 35-летием предприятия. Это обстоятельство не отрицалось и истцом. В то же время Алексеева не оспаривала утверждений бывшего мужа о том, что 100 тыс. рублей, внесенных ею за машину, являлись ссудой по месту работы Алексеева, и признавала эту сумму их общими средствами.

При указанных обстоятельствах вывод суда о том, что автомашина - собственность Алексеевой, нельзя признать правильным, так как суд не дал оценку тому факту, что она была куплена на общие средства супругов. Суд также не учел, что приобретение Алексеевой автомашины по льготной цене по месту работы не указывает на то, что она передана ответчице безвозмездно в виде дарения и, следовательно, должна быть признана ее личным имуществом.

Таким образом, решение Красноармейского районного суда от 4 апреля 1996 г. подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.⁰

В соответствии с ст. 39СКРФ, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. В случае недостижения согласия между супругами спор передается на разрешение суда, который вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающих внимания интересов одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

О.В. обратилась в суд с иском к О.А. о разделе имущества, нажитого в период совместной жизни в браке с 1975 по 1992 год.

Решением Пролетарского районного суда г. Саранска от 25 июня 1998 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 18 августа 1998 года, произведен раздел имущества, в собственность О.В. выделена дача в садоводческом товариществе "Зеленый дол", предметы домашней обстановки и обихода, всего на общую сумму 18000 рублей; в собственность О.А. - автомашина ВАЗ-21063, 1991 года выпуска, стоимостью 27303 рубля, взыскана с него в пользу истицы денежная компенсация в сумме 9303 рубля, а также госпошлина в доход государства с истицы - 858 руб. 09 коп., с ответчика - 929 руб. 09 коп.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Мордовия от 29 октября 1998 года отклонен протест прокурора Республики в части раздела имущества, решение районного суда в части взыскания госпошлины с О.А. отменено с прекращением производства, размер госпошлины, подлежащей взысканию с О.А., снижен до 719 руб.

В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений в части взыскания денежной компенсации в сумме 9303 руб. с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по тем мотивам, что суд безмотивно отступил от равенства долей сторон в совместно нажитом имуществе, необоснованно увеличив долю О.А.

Проверив материалы дела, обсудив протест в пределах изложенных в нем доводов, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для его удовлетворения.

Согласно п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающих внимания интересов одного из супругов, в частности, в случаях если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Из искового заявления видно, что истица просила при разделе имущества учесть, что ответчик регулярно в период запоев расходовал общее имущество, в том числе вклад в сумме 12 тыс. рублей (л.д. 4 - 5).

Согласно имеющейся в деле справке О.А. в период совместной жизни в браке с О.В. неоднократно подвергался штрафу за мелкое хулиганство, прошел курс лечения от алкоголизма после расторжения брака (л.д. 125).

При определении размера компенсации суд первой инстанции учел также то обстоятельство, что автомашина с момента приобретения находилась в полном распоряжении ответчика, который использовал ее, в том числе после наложения ареста судом, в ущерб интересам истицы.

Последующие судебные инстанции, соглашаясь с выводом суда об увеличении доли истицы, обоснованно указали на заявление ответчика от 02.10.97 о том, что находящееся в квартире имущество пришло в негодность (л.д. 127) и на необходимость учета интересов ребенка истицы, 11 декабря 1977 г. рождения, являвшегося несовершеннолетним на время расторжения брака (03.03.92) и на дату обращения с иском о разделе имущества в суд (23.09.94).

С учетом изложенных обстоятельств суд имел основания для увеличения доли истицы в общем имуществе на 4651 руб. 50 коп.⁰

В настоящее время объектом совместной собственности, подлежащей разделу, являются вклады, внесенные одним из супругов в банк или иное кредитное учреждение за счет общего имущества супругов. Другие лица не могут претендовать на раздел вклада. Если же третьи лица предоставили супругам свои средства, то эти лица вправе потребовать возврата своих средств на основании общих положений ГК РФ.

Суд при разделе вкладов супругов обязан учитывать увеличение размера сбережений в результате предусмотренных законодательными актами компенсационных выплат на вклад и индексацию целевых вкладов на приобретение легковых автомобилей.

Большое значение приобретают вопросы раздела и выдела жилой площади. Раздел жилого дома, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, чаще всего производится в натуре, и поскольку дом остается неделимым, он превращается в предмет их долевой собственности. Пользование помещениями осуществляется по соглашению супругов или по решению суда. Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле, суд должен при выделе доли в натуре передать собственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую его доле, если это возможно без нанесения несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строения.

Раздел недостроенного дома требует учета возможности супругов довести строительство своей части до конца, а также обязательства по полученной ссуде на строительство дома.⁰

Весьма сложен раздел пая в ЖСК. До окончательного погашения кредита он возможен только в связи с расторжением брака и осуществляется в соответствии с теми средствами, которые были внесены супругами из их общего имущества или из личных средств. После полного внесения паевого взноса квартира автоматически становится предметом права собственности, и раздел ее осуществляется по общим правилам с учетом интересов всех лиц, являющихся ее собственниками и имеющих законное право пользоваться данной жилой площадью.

Аналогично решается вопрос о разделе общей собственности на приватизированную квартиру. Поскольку выдел в натуре изолированного жилого помещения в квартире, как правило, затруднителен, он допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Статья 37, п.7 СКРФ указывает, что к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Следует иметь в виду, что течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах загса, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.⁰

Обобщая вышеизложенное мы пришли к выводу, что при разделе общего имущества супругов необходимо учитывать: когда было получено имущество в период брака или после расторжения брака, что суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, при разделе жилого дома он превращается в предмет долевой собственности, при разделе общей собственности на приватизированную квартиру допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части жилого помещения.

Глава 3. Правоотношения общей собственности, возникающие в крестьянском (фермерском) хозяйстве.

3.1 Состав имущества и содержание общей собственности в крестьянском (фермерском) хозяйстве.

До вступления в силу части первой ГК отношения между членами крестьянского (фермерского) хозяйства регулировались Законом РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", а законным режимом имущества членов крестьянского (фермерского) хозяйства являлась долевая собственность.

В настоящее время имущественные отношения в крестьянском (фермерском) хозяйстве наряду с ГК РФ регулируются также ЗК РФ и Законом о фермерском хозяйстве.

В соответствии с ст.1 Федерального закона от 11.06.2003 г. №74-ФЗ “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”, Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

В ст. 23 ГКРФ предусмотрено, что деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется без образования юридического лица. Глава хозяйства наделяется статусом индивидуального предпринимателя с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.⁰

Правом общей совместной собственности на имущество и на землю наделены все члены крестьянского хозяйства, если договором (соглашением) между ними не установлен иной режим имущества.

Основы использования земель в крестьянском хозяйстве установлены Земельным и Гражданским кодексами Российской Федерации, атак же ФЗРФ №74-ФЗ

Основываясь на вышеизложенном в литературе сделан вывод, что к имуществу крестьянского (фермерского) хозяйства следует относить как имущество, находящееся в собственности членов хозяйства, так и имущество, находящееся в пользовании участников хозяйства и включенное в производство (например, арендуемые вещи), это имущество, находящееся, прежде всего в собственности граждан - участников хозяйства. И те, и другие вещи и имущественные права имеют важное значение для успешной деятельности хозяйства. Не случайно одной из мер государственной поддержки является обеспечение доступа граждан, ведущих крестьянские хозяйства, к заемным средствам (денежным кредитам). Разница заключается в том, что отвечать по долгам хозяйства его участники вправе только имуществом, находящимся в их собственности.⁰

Четкое определение состава такого имущества крестьянского хозяйства играет важную роль, поскольку именно на него могут быть обращены основные взыскания по долгам хозяйства. Это имущество, по общим представлениям, составляет, в частности, ту часть, которая будет включена в конкурсную массу при банкротстве хозяйства.

В соответствии со ст. 221 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ в случае признания арбитражным судом крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом и открытия конкурсного производства в конкурсную массу крестьянского (фермерского) хозяйства включаются находящееся в общей собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства недвижимое имущество, в том числе насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, племенной, молочный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое приобретенное для крестьянского (фермерского) хозяйства на общие средства его членов имущество, а также право аренды принадлежащего крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельного участка и иные принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству и имеющие денежную оценку имущественные права.

П. 1 ст. 257 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает, что имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности (без определения долей). Однако эта норма является диспозитивной: в договоре между членами хозяйства может быть установлен иной режим собственности на имущество хозяйства.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ №74-ФЗ и ст. 257 ГКРФ плоды, произведенная продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования его имущества, становятся общим имуществом, т.е. поступают в общую собственность членов хозяйства.

Опираясь на п. 2 ст. 6 ФЗ №74-ФЗ и ст. 257 ГКРФ некоторые ученые указали проблемы: если все имущество хозяйства находится в совместной собственности, зачем отдельно выделять плоды, продукцию и доходы, которые являются частью общего имущества? Значит ли это, что отдельные объекты имущества фермерского хозяйства могут принадлежать членам хозяйства как на праве долевой, так и на праве совместной собственности?

По мнению Мельникова Н.Н. данные вопросы являются неурегулированными и требуют законодательного решения.

Рассмотрим содержание права собственности КФХ.

Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются имуществом фермерского хозяйства. Порядок владения и пользования имуществом фермерского хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства (ст. 7 ФЗРФ №74-ФЗ).

Основные положения о владении и пользовании общей собственностью закреплены Гражданским кодексом РФ, а именно гл. 16 части первой Кодекса. Общие нормы этой главы распространяются на владение, пользование и распоряжение имуществом крестьянского хозяйства, если специальными нормами, указанными выше, не предусмотрено иное.

Если же членами КФХ принимается решение об установлении общей долевой собственности на имущество, то правовой режим имущества, находящегося в такой собственности, окажется несколько иным. Важным в данном случае является соблюдение установленных для этого вида общей собственности положений закона.

Попробуем определить несколько основных положений.

В соответствии со ст. 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

При этом если участник долевой собственности осуществит за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества (возведение пристроек), он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Поскольку ГК РФ установлено, что отделимые улучшения общего имущества (отдельные здания) поступают в собственность того из участников долевой собственности, который их произвел, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, членам КФХ целесообразно определить соглашением условия создания (приобретения) членами хозяйства нового имущества.⁰

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статьей 248 ГК РФ установлено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК РФ). Для участников КФХ данное положение является актуальным, например, при ликвидации хозяйства или выходе из него одного из членов.⁰

В целом участники КФХ при долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК РФ, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии со ст. 252 ГК РФ собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

На наш взгляд интересным является вопрос распоряжения общим имуществом КФХ. Ведение фермерского хозяйства сопровождается заключением большого количества сделок. При этом важное значение имеет вопрос о том, кто от имени хозяйства вправе заключать договоры.

В советской юридической литературе по вопросу совершения сделок с имуществом колхозного двора отмечалось, что данным правом обладал домохозяин, который также производил расчеты по налоговым и иным обязательствам, представлял интересы двора в суде, иных государственных органах. Каких-либо особых прав по сравнению с другими членами двора домохозяин не имел. Если член двора, не являющийся домохозяином, совершал сделку в интересах двора, такая сделка вела к возникновению обязательства, удовлетворяемого за счет общего имущества⁰.

По мнению некоторых ученых, сделку по распоряжению имуществом КФХ, находящимся в совместной собственности, в соответствии с п. 2 ст. 253 ГК РФ, может совершить любой из членов хозяйства - участников совместной собственности.⁰

Однако в литературе наряду с этим существует мнение, что на основании п. 4 ст. 253 ГК, правила ГК о распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, применяются постольку, поскольку для отдельных видов собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное. При этом в ФЗ РФ №-74 отмечено, что сделки от имени фермерского хозяйства совершает его глава. В данном случае нельзя говорить, что это положение Закона не действует, так как противоречит Гражданскому кодексу, поскольку сама норма ГК РФ является диспозитивной - она допускает иное регулирование, чем установлено Гражданским кодексом⁰.

В литературе также предлагается установить для главы фермерского хозяйства запрет на распоряжение общим имуществом не для нужд хозяйства, даже при наличии согласия его членов⁰.

Следует иметь в виду, что статья 257 ГК РФ устанавливает специальное правовое регулирование для общей собственности крестьянского фермерского хозяйства. Для главы хозяйства доверенность на совершение сделок по поводу имущества крестьянского (фермерского) хозяйства не требуется.

Пункт 3 ст. 8 ФЗ РФ №-74 содержит презумпцию, согласно которой сделка с имуществом фермерского хозяйства, совершенная главой, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой хозяйства в его личных интересах. На практике возможна ситуация, когда сделку с имуществом хозяйства совершит не только глава, но и один из членов хозяйства.

3.2 Основные проблемы и особенности раздела и наследования имущества КФХ.

Раздел общего имущества крестьянского хозяйства может иметь место в случаях, когда деятельность хозяйства прекращается в связи с выходом из него всех его членов, т.е. тогда, когда члены крестьянского хозяйства добровольно или по решению суда ликвидируют свое хозяйство, перестают заниматься товарным производством сельскохозяйственной продукции (п. 4 ст. 9 ФЗ РФ №74-ФЗ). В таком же порядке происходит раздел общего имущества крестьянского хозяйства, если ни один из наследников не намерен вести крестьянское хозяйство. П. 1 ст. 258 ГК РФ установлено, что при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ, т.е. с учетом особенностей раздела имущества, находящегося в долевой или совместной собственности.

Следует отметить, что, поскольку в состав имущества крестьянского хозяйства входит и земельный участок, на практике могут возникнуть проблемы, связанные с его разделом.

Статья 258 ГК РФ содержит отсылку к земельному законодательству, которым надлежит руководствоваться при разделе земельного участка наряду с ГК РФ.

По мнению некоторых авторов юридических публикаций, возникает проблема, которая состоит в том, что земельный участок подлежит разделу далеко не во всех случаях прекращения деятельности крестьянского хозяйства. Кроме того, даже тогда, когда участок делится, ряд вопросов остается неурегулированным. В частности, представляется неясным правовой режим тех участков, которые образуются в результате раздела. В настоящее время средний размер земельного участка в крестьянском хозяйстве примерно составляет 60 гектаров, но есть участки, площадь которых насчитывает несколько сотен гектаров. Если такой участок разделить на 3 - 5 или более частей (в зависимости от числа членов крестьянского хозяйства), то каково будет разрешенное использование этих участков, если крестьянское хозяйство прекратило свою деятельность, а для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства участки такого размера (в десятки и сотни гектаров), как правило, не выделяются. Кроме того, т.к. бывшие члены крестьянского хозяйства сельскохозяйственным производством больше не занимаются, то, скорее всего, эти земельные участки будут проданы другим землепользователям. При этом раздел участка должен быть предварительно осуществлен в натуре (на местности), права каждого из бывших членов на недвижимость должны быть зарегистрированы с выдачей соответствующих документов и т.п. Все это создает никому не нужные и ничем не оправданные сложности.

По мнению ученых, было бы гораздо проще при прекращении деятельности крестьянского хозяйства закрепить в земельном законодательстве право бывших его членов по их желанию продать весь участок как единое целое и поделить между собой вырученные средства (естественно, речь идет о продаже земельных участков, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте). Однако императивная формулировка статьи 258 ГК РФ о том, что "земельный участок... делится...", не позволяет этого сделать.⁰

П. 1 ст. 258 ГК РФ допускает раздел общего имущества крестьянского хозяйства при прекращении его деятельности не только в связи с выходом из него всех его членов, но и по иным основаниям.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации деятельность крестьянского хозяйства может быть прекращена в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд или в связи с неиспользованием земельного участка в сельскохозяйственных целях (ст. 284 ГК РФ). Очевидно, что в такой ситуации ни о каком разделе участка между членами хозяйства не может быть и речи.

Одним из оснований прекращения деятельности крестьянского хозяйства является банкротство, при котором на имущество (в том числе земельный участок) может быть обращено взыскание кредиторов, и, следовательно, раздела участка между членами хозяйства также не будет. Наконец, в случае, когда на базе имущества крестьянского хозяйства (включая землю) в соответствии со ст. 259 ГК РФ создается хозяйственное товарищество или производственный кооператив, земельный участок опять-таки не будет делиться между членами хозяйства, а перейдет в собственность вновь созданного юридического лица, как и остальное имущество.⁰

При прекращении КФХ в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным ст. 252 и 254 ГК РФ.

В случаях, предусмотренных ст. 258 ГК РФ, доли членов КФХ в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное. Статьей 254 ГК РФ установлено, что раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Статья 258 ГК РФ запрещает раздел имущества фермерского хозяйства при выходе из его состава одного из членов. При этом отсутствует запрет на отчуждение всего либо части имущества хозяйства, включая земельный участок и основные средства производства.

В юридической литературе до введения в действие ФЗ РФ №74-ФЗ по рассматриваемой тематике были высказаны различные мнения. Одни авторы предлагают признать право каждого члена фермерского хозяйства на выдел доли земли и имущества хозяйства в случае выхода из такового и право завещания своей доли любому лицу⁰. По мнению других авторов, в отношении КФХ действует принцип неделимости имущества, то есть при выходе нескольких членов хозяйства из его состава, так же как и при выходе одного члена, земельный участок и средства производства разделу не подлежат⁰.

ГК РФ и ФЗ РФ №-74 ФЗ установили положения, согласно которым, вне зависимости от каких-либо обстоятельств (кроме раздела хозяйства), желания членов хозяйства, доля участия выбывающего члена подлежит компенсации исключительно в денежной форме, при этом срок компенсации доли в имуществе фермерского хозяйства не может превышать одного года с момента подачи членом хозяйства заявления о выходе из состава хозяйства. По соглашению между членами стоимость доли может быть компенсирована ранее установленного срока. При отсутствии взаимного согласия спор подлежит рассмотрению в суде.

По нашему мнению важным является вопрос о стоимости доли в общем имуществе КФХ.

При выходе одного из членов хозяйства размер выплаты в счет принадлежащей ему доли в праве собственности на имущество может быть определен по соглашению сторон. Вопрос оценки доли может быть решен соглашением между участниками КФХ (ст. 4 ФЗРФ №-74 ФЗ). Оценка доли и имущества в целом может быть произведена на основании законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки данным Законом и для его целей понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В тех случаях, когда член фермерского хозяйства в течение длительного времени не принимает участие в его деятельности, возникает вопрос, из стоимости какого имущества надлежит исходить при определении размера принадлежащей ему доли - того имущества, которое было в хозяйстве к моменту фактического выбытия члена, или имущества, имеющегося в наличии при рассмотрении спора.

Если участник хозяйства не принимает участия в производственной деятельности, размер его доли, подлежащей компенсации, предлагается определять следующим способом. Во-первых, указанное лицо не вправе претендовать на долю прибыли, заработанную хозяйством за период его отсутствия. Во-вторых, если за время отсутствия участника количество и стоимость имущества хозяйства увеличились, стоимость доли выбывшего члена хозяйства должна определяться на дату прекращения этим членом участия в производственной деятельности. Аналогично должен решаться вопрос в том случае, если количество и стоимость имущества фермерского хозяйства уменьшились. Стоимость доли должна определяться также на дату прекращения членом хозяйства участия в производственной деятельности. При этом убытки, понесенные хозяйством, не должны распространяться на члена, который не принимал в рассматриваемом периоде участия в деятельности хозяйства.

При компенсации доли участия в крестьянском хозяйстве применению подлежит общий срок исковой давности - 3 года (ст. 196 ГК РФ), истечение которого может повлечь отказ в удовлетворении иска о компенсации стоимости доли, в том числе при разделе имущества хозяйства, если другие члены заявят в суде об истечении срока исковой давности.

Если членом фермерского хозяйства является один из супругов, то его доля в имуществе хозяйства является общей совместной собственностью супругов.

В случае выхода из фермерского хозяйства выходящий член в течение двух лет после выхода несет субсидиарную ответственность в пределах стоимости своей доли в имуществе хозяйства по обязательствам, возникшим в результате деятельности хозяйства до момента выхода его из состава фермерского хозяйства⁰.

Обобщая вышеизложенное можно сделать вывод, что раздел имущества КФХ производится как в случае выхода из него всех его членов, так и в случаях, когда раздел между участниками КФХ не происходит: изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в связи с неиспользованием земельного участка в сельскохозяйственных целях, банкротство КФХ, когда на базе имущества крестьянского хозяйства создается хозяйственное товарищество или производственный кооператив.

Что касается наследования имуществ КФХ, попробуем определить особенности наследования и выяснить какие проблемы могут возникнуть при решении данного вопроса.

В соответствии со ст. 10 ФЗРФ №74-ФЗ, наследование имущества фермерского хозяйства осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Вопросы наследования урегулированы в статьях 1110 - 1175, 1181 и 1182 ГК РФ. Наследованию имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства специально посвящена статья 1179 ГК РФ, в которой установлено, что после смерти любого члена крестьянского (фермерского) хозяйства наследство открывается и осуществляется на общих основаниях с соблюдением правил статей 253 - 255 и 257 - 259 ГК РФ.

Поскольку имущество члена крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, смерть одного из сособственников влечет необходимость решения вопроса о судьбе его доли в имуществе крестьянского хозяйства на тех же принципах, на которых ГК решает вопрос о доле сособственника при выходе из крестьянского хозяйства одного из его членов по собственной воле⁰.

Имущество члена крестьянского хозяйства может быть унаследовано по завещанию либо по закону. На наследников по завещанию и на наследников по закону в равной степени распространяется действие нормы 1179 ГКРФ, однако важное значение имеет тот факт, являются ли наследники членами крестьянского хозяйства или нет.

П. 2 ст. 1179 ГК РФ закрепляет, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.

По общему правилу земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства либо при наследовании лицом, не являющимся членом хозяйства, разделу не подлежат.

Речь идет только о наследниках, которые призваны к наследованию (по закону или завещанию). Так, если членом крестьянского хозяйства является наследник второй очереди (например, брат наследодателя), но у последнего есть наследник первой очереди, не входящий в число членов хозяйства (например, сын), то брат к наследованию не призывается. Однако, как член хозяйства, он имеет право продолжать его ведение, выплатив сыну наследодателя компенсацию, соразмерную наследуемой им доле умершего в имуществе, находящемся в общей собственности членов хозяйства. Возможен и иной вариант: наследник, не являющийся членом хозяйства, может быть принят в это хозяйство после открытия наследства. В таком случае, естественно, компенсация ему доли умершего в имуществе крестьянского хозяйства не выплачивается.

В литературе высказано мнение, что законом не урегулированы случаи, когда членами хозяйства являются одновременно несколько наследников. В этом случае приходящаяся на их долю часть наследственного имущества крестьянского хозяйства должна поступить в их общую долевую собственность, если они не придут к иному соглашению (в частности, они могут, по-видимому, сохранить в крестьянском хозяйстве режим совместной собственности). Однако, если в состав крестьянского хозяйства входят одновременно наследники, призванные к наследованию, и лица, не являющиеся наследниками и не призванные к наследованию, то в таких хозяйствах совместная собственность на имущество в результате наследования трансформируется в долевую.⁰

По мнению ученых в ГК РФ также не определено, как поступить, если в наследственную массу входят доли в нескольких хозяйствах (например, разной специализации в рамках сельскохозяйственной деятельности), что возможно, учитывая допустимость частичной занятости в крестьянском хозяйстве и отсутствие соответствующего прямого запрета в законе. Следует ли передавать все доли в разных хозяйствах в общую долевую собственность или как-либо делить их между наследниками? Поскольку имущество крестьянского хозяйства рассматривается законом как единое целое, целесообразным представляется второй вариант решения проблемы.⁰

Принцип неделимости имущества крестьянского хозяйства накладывает отпечаток и на порядок возмещения наследником долгов умершего. Из статьи 258 ГК РФ следует, что взыскание по долгам члена крестьянского (фермерского) хозяйства не может быть обращено на земельный участок и средства производства. Доля наследника в этих случаях также должна быть определена в денежном выражении.

В случае если к наследованию призываются несовершеннолетние, они могут стать членами крестьянского хозяйства при условии, что в хозяйстве имеются и другие - совершеннолетние и дееспособные - члены, и с учетом того, что гражданин может стать членом крестьянского хозяйства с 16-летнего возраста (п. 2 ст. 3ФЗ РФ №74-ФЗ). В остальных случаях управление наследственным имуществом несовершеннолетнего будут осуществлять его законные представители в порядке, установленном гражданским законодательством.

В п. 3 ст.1179 ГК РФ установлено специальное правило о том, что в случае, когда после смерти члена крестьянского хозяйства это хозяйство прекращается, в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжить ведение крестьянского хозяйства, не имеется, имущество крестьянского хозяйства подлежит разделу между наследниками.

Глава 4. Правоотношение общей собственности на недвижимое имущество.

4.1 Право общей долевой собственности на жилое помещение.

Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей долевой собственности на жилые помещения поставило перед юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации, принадлежащих сособственникам прав.

Попробуем рассмотреть порядок осуществления правомочий сособственников на жилое помещение.

Считается общепризнанным, что главную роль играют правомочия сособственников в отношении всего общего имущества. Так же, как и при односубъектной собственности, к числу правомочий сособственников относят правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, несмотря на то, что используется привычная для права собственности "триада", множественность лиц на управомоченной стороне отношения собственности обусловливает определенную специфику осуществления указанных правомочий. Для общей долевой собственности на жилое помещение характерно наличие двух моментов: во-первых, появляется элемент управления общим имуществом, выражающийся в необходимости согласования при определении порядка владения и пользования, и, во-вторых, осуществление сособственниками правомочий владения и пользования общим имуществом связано с размером принадлежащей сособственнику доли в праве собственности. Что же касается распоряжения, то размер доли здесь принципиального значения, как правило, не имеет. Важен факт получения согласия сособственника на совершение сделки по распоряжению общим жилым помещением.⁰

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом.

Можно сделать вывод, что если разногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, например: два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи, - то данный спор не может быть урегулирован судом. Суд не вправе определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать свои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а следовательно, и всего общего имущества в целом они не вправе.

Впрочем, и элемент управления, и размер долей сособственников, оказывающие влияние на осуществление правомочий владения и пользования общим имуществом, направлены на обеспечение интересов сособственников, которое, по всей видимости, невозможно достичь без определения границ возможного поведения каждого из них. Вследствие этого они одновременно выступают "внутренними пределами"⁰.

При определении порядка владения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься: сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п.).

При решении вопроса о владении, пользовании и распоряжении жилым помещением могут возникнуть разногласия между сособственниками.

При распределении пользования жилым помещением желательно достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственнику размером жилой площади и размером доли. В тех случаях, когда представляется невозможным достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ). Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.

Одним из способов урегулирования разногласий между сособственниками является перестройка жилого помещения, т.е. превращение проходных и смежных комнат в изолированные, расширение жилых комнат за счет кухонь, коридоров и т.п. Суды обычно дают согласие на перестройку жилого помещения, только если на это согласны спорящие стороны, поскольку перестройка влечет изменение объекта права собственности. В связи с тем, что вопрос о перестройке имеет техническую сторону, так как подобные действия не должны ослаблять несущую способность здания, не нарушать систему функционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования, то при разрешении спора о распределении пользования необходимо получить заключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможных вариантах перестройки.

Обращение в суд с целью определения порядка владения и пользования жилым помещением носит исключительный характер. В большинстве же случаев он устанавливается по соглашению сторон.

Данное соглашение представляет собой сделку - двустороннюю либо многостороннюю - в зависимости от числа сособственников, проживающих в жилом помещении. С этим связаны весьма важные последствия, среди которых то, что данное соглашение подчиняется требованиям о действительности сделок, правилам об оферте и акцепте, когда соглашение должно быть признано достигнутым, и др. Как и всякое другое соглашение, оно направлено на достижение определенной цели, связанной либо с установлением и прекращением гражданских прав, либо с их изменением. В результате заключения данного соглашения происходит преобразование правомочий владения и пользования всем общим имуществом в правомочия владения и пользования предоставленной сособственнику частью общего имущества. В силу указанного соглашения сособственник утрачивает возможность пользоваться помещением, предоставленным другому участнику права общей долевой собственности, однако не лишается права собственности, которое распространяется на весь объект в целом.

При рассмотрении вопросов, связанных с осуществлением правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не остановиться на проблеме защиты указанных прав от действий сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении.

При односубъектной собственности средством защиты против действий, создающих препятствия в осуществлении правомочий собственника, служит негаторный иск. Не вызывает сомнений возможность использования сособственниками негаторного иска в тех случаях, когда противоправные действия совершаются третьими лицами. В тех же случаях, когда правомочия сособственника нарушаются действиями другого сособственника, возможность использования негаторного иска не столь очевидна, уже хотя бы потому, что ответчиком должен выступать собственник.

В содержании права общей долевой собственности правомочие распоряжения долей занимает особое место. Это обусловлено прежде всего возможностью его реализации независимо от согласия остальных участников. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ каждый из сособственников вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать свою долю в залог либо распорядиться иным образом. Остальные сособственники обязаны не препятствовать этому участнику в осуществлении его права.

Распоряжение сособственником принадлежащей ему долей посредством продажи или мены может быть осуществлено с соблюдением установленного требования - соблюдение признаваемого за участниками права общей долевой собственности права преимущественной покупки.

По мнению Покровского И.А., право преимущественной покупки относится к числу вещных прав на чужие вещи. ⁰

Право преимущественной покупки означает преимущество перед всеми третьими лицами. Сами сособственники, независимо от размера принадлежащих им долей, имеют равное право на покупку продаваемой доли.

Однако как быть в тех случаях, когда каждый из сособственников выразил желание приобрести долю жилого помещения?

В литературе сформировался подход, в соответствии с которым покупателем в данном случае признают сособственника, ранее других заявившего о согласии приобрести долю⁰. Нарушение права преимущественной покупки имеет место в тех случаях, когда нарушаются правила, установленные в ст. 250 ГК РФ, а именно: не исполняется обязанность уведомить остальных участников об условиях продажи доли либо доля в праве собственности продается постороннему лицу до истечения установленного срока. Защита нарушенного права преимущественной покупки осуществляется в судебном порядке. Последствия нарушения права преимущественной покупки закреплены в п. 3 ст. 250 ГК РФ: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Вопрос о природе данного срока является в настоящее время предметом оживленной дискуссии. В немалой степени этому способствовало принятие Постановления № 8 Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. В пункте 20 данного Постановления указывается, что трехмесячный срок, установленный для защиты нарушенного права преимущественной покупки, является пресекательным сроком, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.⁰

Нарушая право преимущественной покупки других участников права общей собственности, виновный сособственник причиняет ущерб, выражающийся в дополнительных расходах, необходимых для восстановления нарушенного права. Есть основания говорить о составе в действиях сособственника, достаточного для применения к нему мер ответственности.

В ГК РФ введено положение о том, что правила о преимущественном праве покупки доли применяются также при отчуждении доли по договору мены. В последнем случае, по-видимому, предоставляемое для обмена жилое помещение должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым сособственником, желающим обменять свою долю.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ предусматривает случай, когда участники общей долевой собственности не имеют права на преимущественную покупку продаваемой доли: при продаже доли с публичных торгов, в которых сособственники могут принимать участие на равных основаниях с другими покупателями. Такое положение обусловлено особенностями продажи с публичных торгов. Ведь в этом случае цена покупки определяется на аукционе и заранее не известна. Приобретателем становится лицо, предложившее наибольшую цену.

Право преимущественной покупки доли утрачивается, если прекращается само право общей долевой собственности на жилое помещение. Каждый из бывших сособственников вправе продать принадлежащее ему на праве индивидуальной собственности жилое помещение без соблюдения правил ст. 250 ГК РФ.

Попробуем рассмотреть особенности, возникающие при ситуации, когда один из сособственников решает выделить свою долю в праве на жилое помещение.

Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Таким образом, право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, а следовательно, сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников.

Выдел доли участника права общей долевой собственности на жилое помещение может быть осуществлен, во-первых, путем выделения части общего жилого помещения соразмерно доле в праве собственности и, во-вторых, посредством выплаты денежной или иной компенсации. Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что сособственники вправе сами определить по своему соглашению способ выдела доли. В случае же возникновения разногласий каждый из них может обратиться в суд и потребовать выдела своей доли в натуре.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 года, выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли, допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла), оборудования отдельного входа.

Ввиду этого возникает вопрос: как быть в тех случаях, когда участники права общей долевой собственности на жилое помещение не могут достигнуть согласия относительно их участия в выплате денежной компенсации?

По мнению В. А. Фогеля, в такой ситуации выделяющийся сособственник вправе потребовать выплаты компенсации как от всех остающихся участников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части. Сособственники остаются обязанными до тех пор, пока денежная компенсация не будет выплачена полностью. Если при этом произойдет увеличение вклада одного из сособственников непропорционально размеру его доли в праве собственности, последние подлежат пересмотру.⁰

Согласно ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Таким образом, в основе лежит согласие сособственника на получение денежной компенсации, что вполне понятно, ибо с получением последней он утрачивает свои права на общее имущество. Лишение же прав участника общей долевой собственности помимо его воли противоречило бы принципу неприкосновенности и защиты права собственности.

ГК РФ содержит исключение, в соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Выдел доли из общей долевой собственности на жилое помещение является, как правило, результатом свободного волеизъявления сособственника. Однако выдел доли из общей собственности может происходить не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника - участника права общей долевой собственности отсутствует другое имущество. Статья 255 ГК РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания. Жилое помещение относится к числу дорогостоящих объектов.

Ввиду этого в литературе высказана проблема раздела жилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности двум лицам, одно из которых не обладает достаточным имуществом, средствами, чтобы выплатить компенсацию за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с тем заинтересован в использовании принадлежащего сособственникам общего имущества и поэтому не согласен на его продажу с тем, чтобы вырученную сумму распределить между ними. Вправе ли суд в этом случае вынести решение о продаже общего жилого помещения с распределением вырученных сумм между сособственниками?

Как указывает В. А. Фогель, что на первый взгляд, возникшая ситуация может быть решена посредством отчуждения принадлежащей сособственнику доли третьему лицу с предоставлением другому участнику общей собственности права преимущественной покупки. Однако такой способ является скорее теоретическим, чем реально осуществимым, поскольку вряд ли у кого-то возникнет желание приобрести долю в праве собственности, к примеру, на однокомнатную квартиру.

Он считает, что положительно на поставленный вопрос ответить нельзя, так как указанное решение будет противоречить как общему правилу, согласно которому выплата компенсации возможна только с согласия сособственника, так и положениям ст. 246 ГК РФ, не допускающей суд устанавливать способ распоряжения общим имуществом.

Так же он считает, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.

Возникшая проблема, может быть урегулирована посредством передачи общего жилого помещения в индивидуальную собственность заинтересованного участника с присуждением в пользу другого сособственника денежной компенсации. В случае отсутствия у сособственника, которому передано общее жилое помещение в индивидуальную собственность, необходимых средств решение суда подлежит принудительному исполнению посредством обращения взыскания на принадлежащее такому сособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве.⁰

4.2 Право общей собственности на нежилые помещения.

Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В общее имущество входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

К.П. Крашенинников подчеркивает, что объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество.⁰

Рассмотрим особенности правового режима на общее имущество многоквартирного дома.

Так, доля в праве на общее имущество лишена оборотоспособности. Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав.

Не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки на долю в общем имуществе непременимо.

Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является то, что в этом случае участник долевой собственности не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило п. 2 ст. 247 ГК РФ не может быть применено. Такое изъятие вполне объяснимо, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к ограничению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом, например такими объектами, как пожарная лестница и т.п.⁰

Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит выделу в натуре, разделу и (или) отчуждению. Распоряжение частью общего имущества допускается в случае реконструкции, переустройства и перепланировки помещений.

К компетенции общего собрания товарищества собственников жилья отнесено принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (п. п. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Однако ЖК РФ предусматривает порядок осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и в допустимых пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Такими правомочиями кодекс наделяет общее собрание собственников помещений и общее собрание членов ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ).

В судебной практике встречаются споры, когда распоряжение нежилыми помещениями в многоквартирном доме происходит без согласия сособственников.

Мэром Санкт-Петербурга 19 февраля 1996 г. было принято распоряжение "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", согласно которому договор с инвестором подлежал согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внутриквартирного оборудования (п. 2.2). Заметим, что не собственники, а именно городские власти наделялись правом заключать договоры на реконструкцию чердаков и мансард. Однако позднее такое правило, до некоторой степени учитывавшее интересы собственников квартир, показалось избыточным, и позднее, 11 декабря 1998 г. губернатором Санкт-Петербурга было издано распоряжение № 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 № 128-р", по которому из упомянутого распоряжения мэра Санкт-Петербурга был исключен п. 2.2, предусматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования. Указанное распоряжение губернатора Санкт-Петербурга обжаловали собственники жилых помещений в многоквартирных домах Истцы потребовали признания недействительным пункта 1.2 названного распоряжения, ссылаясь при этом на то, что их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе и на общие помещения, несущие конструкции и внеквартирное оборудование граждан (подвалы и т.п.), будет нарушено. Заявители полагали, что реконструкция чердачных помещений и оборудование (строительство) мансард без согласования с ними существенно ухудшит их жилищные условия, создаст препятствия в пользовании находящимися в их собственности квартирами. Решением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 требования заявителей были удовлетворены. Ответчик обжаловал решение в кассационном порядке. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решение Санкт-Петербургского городского суда оставила без изменения, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Доводы кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, являются несостоятельными. Указанные выводы кассационной инстанции были признаны правильными и надзорной инстанцией. Судебная коллегия по гражданским делам в своем определении отметила, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением. В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования, признав недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания обжалуемые пункты названных распоряжений губернатора Санкт-Петербурга.⁰

В литературе сделан вывод о том, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. Указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же, следовало бы в общем виде сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.⁰

На основе вышеизложенного можно сделать вывод, что отличительными признаками, характеризующие общую собственность на нежилые помещения в многоквартирном доме являются:

- основанием возникновения - прямое указание закона;

- оборотоспособность общего имущество в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью;

- раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможен;

- преимущественное право покупки доли в праве на общее имущество многоквартирного дома отсутствует;

- распоряжение общим имуществом жилого многоквартирного дома ограничено законом;

- правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются по решению общего собрания, которое считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов присутствующих собственников помещений.

Перечисленные особенности правового режима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта - общего имущества многоквартирного дома и по существу сводятся к ограничению прав отдельного сособственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц.

Заключение

В данной дипломной работе был изучен комплексный подход к пониманию конструкции общей собственности, а также законодательные подходы регулирования отношений, возникающих в связи с общностью имущества.

Исследования, проведенные, в дипломной работе показали, что наличие единого объекта и множественности субъектов права собственности является отличительным признаком права общей собственности, что право общей собственности в субъективном смысле - право двух или более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое. Однако, анализируя данное положение мы пришли к выводу, что правомочия владения, пользования и распоряжения отличаются в зависимости от отношений общей собственности, будь то: общая совместная собственность супругов, общая собственность КФХ, общая собственность на недвижимое имущество.

Законодатель дает возможность участникам общей собственности осуществлять правомочия по соглашению друг с другом.

Однако при недостижении этого положения возникают конфликты, которые разрешаются судом.

Мы также увидели, что в судебной практике возникают споры как при разделе имущества находящегося в общей собственности, так и споры, возникающие из правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Нормы, регулирующие право общей собственности находятся не только в ГК РФ, но и в ЗК РФ, СК РФ, ЖК РФ, в законодательстве о крестьянском (фермерском) хозяйстве, в законодательстве о приватизации жилищного фонда, в законодательстве о несостоятельности (банкротстве), при оценки доли в общем имуществе мы используем законодательство об оценочной деятельности.

Однако даже при таком количестве нормативно-правовых актов в регулировании вопросов общей собственности возникают вопросы, которые по мнению ученых могут быть урегулированы путем выделения некоторых видов общей собственности в самостоятельную разновидность общей собственности.

Поэтому по нашему мнению вопросы общей собственности являются интересными и актуальными и требуют дальнейшего изучения и обобщения.

Список использованной литературы

1. Нормативные акты:

1. Конституция РФ. М., 2000.

2. Гражданский Кодекс РФ. Часть первая. М., 2006.

3. Гражданский Кодекс РФ. Часть третья. М., 2006.

4. Семейный Кодекс РФ. М., 2006.

5. Жилищный Кодекс РФ. М., 2006.

6. Земельный Кодекс РФ. М., 2006.

7. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: закон от 04.07.1991 № 1541-1 в ред. от 29. 12. 2004 №189-ФЗ.

8. О крестьянском (фермерском) хозяйстве: Федеральный закон от 11.06.2003 г. №74-ФЗ в ред. от 04.12.2006.

9. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ в ред. от 18.12.2006 №231-ФЗ.

10. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в ред. от 27.07.2006.

Судебная практика:

1. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление пленума Верховного Суда РФ N 6 Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 // Бюллетень Верховного Суда РФ 1996, № 9

2. О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака: Постановление Пленума Верховного Суда РФ №15 от 15.11.1998 // Бюллетень Верховного Суда РФ 1999, №1

3. О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом: Постановление Верховного Суда РФ от 22.03.1966 №32 // Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР по гражданским делам, М., 1994.

4. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.12.2000. Дело №78-Г00-61. СПС Консультант плюс.

5. Определение Верховного Суда РФ от 10.02.1997 // Бюллетень ВС РФ. 1997. №6.

6. Определение Верховного Суда РФ от 11.03.1999 №15-В99пр-1. СПС Консультант плюс.

Литература:

17.Беляева З.С. Крестьянское (фермерское) хозяйство как субъект гражданского права. М., 2000.

18.Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. 2002. №11.

19.Воропавева М. Реальный выдел идеальной доли. Споры по вопросам совместной собственности. //Дом. Адвокат. 2001 г. №1.

20.Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. № 2.

21.И. В. Гарин, А. В. Таволжанская. Оформление прав собственности супругов // Российская юстиция, 2003 г. № 7.

22.Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. / Под ред. Садикова О.Н. М., 1996 г.

23.Гражданское право. Часть первая.Учебни / Под. ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М., 2005.

24.Гражданское право: Ч. 1. Учебник // Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. СПб., 1996.

25.Гражданское право: В 3 т. Т. 1: Учебник / Под ред. Гуева А. Н. М., 2003.

26.Ггажданское право. В 2 Т. ТОМ I. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова, М., 2004.

27.Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М., 2003.

28.Зырянов А.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Коломна, 2005.

29. О. Л. Ефаева. Объекты общей собственности. М., 1998.

30.И. Исрафилов. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция, № 8, 1996.

31.Комментарий к части третьей Гражданского Кодекса Российской Федерации / Под ред. А.Л. Маковского, Е.А. Суханова. М., 2002.

32.Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского, М., 2006.

33.Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова, М., 2005.

34.Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004.

35.Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина М, 2004.

36.Комментарий к Семейному Кодексу РФ // Под ред. Ю.А. Королева, М., 2003.

37.Комментарий к Семейному Кодексу РФ // Под ред. И.М. Кузнецовой, М., 1996.

38.Комментарий к Семейному Кодексу РФ // Под ред. П.В. Крашенинникова, М., 2006.

39.Комментарий к Федеральному Закону «О Крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Под. Ред Е.А. Галиновской, Е.Л. Минина, М., 2004.

40.Комментарий к Законодательству о Крестьянском (фермерском) хозяйстве // Под ред. Н.Н. Мельников. КонсультантПлюс, 2004.

41.Комментарий к Федеральному Закону «О Крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Под ред. Н.И. Калинина, А.А. Удачина, М., 2004.

42.Каськ П.П. Понятие и виды отношений общей собственности. Тарту, 1978.

43.Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000.

44.Корчевская Л.И. Наследование в крестьянском (фермерском) хозяйстве // Правоведение. 1993. № 1.

45.Мананкова Р.П. Правоотношения общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск, 1977.

46.Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. № 1.

47.Победоносцев К.П. Курс гражданского права: 4-е изд. Ч.1. Вотчинные права. М., 1896.

48.Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.

49.Римское частное право. Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1948.

50.Рабинович Н.В. Личные и имущественные отношения в советской семье. Л., 1952.

51.Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. № 1. 2005.

52.Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып.1. Киев, 1914.

53.А.В. Слепакова Интеллектуальная собственность и супружеские права // Законодательство. 2004 г. № 10.

54.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М. 2002.

55.В.В. Устюкова. Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. Правовые вопросы / Под. ред. З.С. Беляева, И.А. Иконицкая. М., 1998.

56.В.А. Фогель. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения // Нотариус, № 4, 2002.

57.В.А. Фогель. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения // Нотариус, № 4, 2002.

58.Ю.С. Харитонова Наследование имущества в крестьянском (фермерском) хозяйстве // Журнал российского права, № 9, 2003.

59.Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2.

60.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: 8-е изд. Казань, 1910.