Страхование при жилищном ипотечном кредитовании

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Общие положения 2

2. Теоретическая часть. Страхование при жилищном ипотечном 2
   кредитовании

2.1 Сущность и понятие ипотечного кредита, его назначение. 2

2.2 Сущность и понятие ипотечного страхования. 11

1. Расчетная часть. Определение стоимости страхования при 28
   ипотечном жилищном кредитовании

4. Литература 43

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Целью курсовой работы, выполняемой при изучении курса «Операции с недвижимостью и страхование», является систематизация и закрепление теоретических знаний по вопросам страхования недвижимости, на примере сделок ипотечного жилищного кредитования.

1. Курсовая работа состоит из двух частей:

• теоретическая часть. Страхование при ипотечном кредитовании;

• расчетная часть. Определение стоимости страхования при ипотечном жилищном кредитовании.

1. Курсовая работа выполнена в виде пояснительной записки в формате А4.

2. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. СТРАХОВАНИЕ ПРИ ЖИЛИЩНОМ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ

 2.1 Сущность и понятие ипотечного кредита, его назначение.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости.
        Ипотека первичная - первичный ипотечный залог, когда ипотека создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки, как правило, лимитируют ипотечный кредит суммой, не более 60% стоимости залога.
      Ипотека вторичная - когда кредит выделяется под объект недвижимости уже заложенный ранее.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки:

- земельные участки

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- объекты незавершенного строительства недвижимого имущества;

- право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя.

Квартира оформляется в собственность сразу на покупателя, а не на банк.

Вы можете зарегистрироваться (прописаться) сразу после оформления договора купли-продажи, а также зарегистрировать членов своей семьи.

Нет необходимости копить денежные средства годами, а купить квартиру уже сегодня.

Ипотечные кредиты выдаются на длительные сроки в зависимости от программы кредитования до 20 лет.

За то время, пока Вы будете копить на квартиру, цены могут, значительно возрасти, а при заключении договора об ипотеке цена остается неизменной.

Вам предоставляется существенная льгота по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Общий размер данного вычета не может превышать 1,000,000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники:

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств. Ипотека это предоставление ссуды под залог недвижимости. К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным. Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом. В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования: приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья; приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую

базу для функционирования системы ипотечного кредитования; Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг; законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний). При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит. Основные участники ипотечного кредитования: заемщики, физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья; кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов; § продавцы жилья физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению; риэлтерские организации, лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание; страховые компании, лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; оценочные агентства лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке; операторы вторичного ипотечного рынка юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги; инвесторы юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы пенсионные фонда, страховые компании); Правительство регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк посредник инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование в сфере промышленности. Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции. Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик. Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы. Это здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами: на основе балансовой стоимости имущественного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета

залога, основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны. Оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка. Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах. При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается. Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов. Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений. Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке. Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Принципы пруденциального надзора за ипотечным кредитованием.

Ссуды на покупку жилья могут выдаваться банками или небанковскими учреждениями. Для этих двух типов учреждений могут быть обоснованно установлены разные режимы регулирования, однако их необходимо согласовать во-

избежание регулятивного арбитража. В настоящей главе основное внимание уделено проблемам надзора за банками, а затем приводятся некоторые выводы, касающиеся надзора за деятельностью небанковских учреждений.

Базельские принципы

В настоящее время в большинстве стран имеются прочные основы надзора за банковским ипотечным кредитованием, опирающиеся на принципы, разработанные Комитетом по банковскому надзору и регулированию (Базель).

Надзор за выдачей банковских ссуд на покупку жилья осуществляется в рамках обычного пруденциального надзора за деятельностью банков. Это предусматривает приписку различным категориям активов определенного веса риска. Ссудам, как правило, приписывается 100%-ный вес риска, что соответствует минимальному требованию к капиталу в размере 8%. Вес риска государственных ценных бумаг намного меньше, что отражает связанные с ними гарантии. Поскольку ссуды, обеспеченные жилищной собственностью, более безопасны, чем обычные банковские кредиты, согласно действующим Базельским правилам ссудам на покупку жилья приписывается 50%-ный вес риска.

Вес риска, меньший, чем у обычных кредитов, оправдан и с теоретической и с практической точек зрения. Теоретические основания заключаются в следующем:

В отличие от большинства коммерческих кредитов, источники доходов, за счет которых осуществляется погашение жилищной ссуды, не связаны с инвестициями, финансируемыми из средств самой ссуды. Погашение ссуды осуществляется за счет доходов, которые получают заемщики, а возврат ссуды имеет для заемщиков приоритет, поскольку в противном случае они могут лишиться своего жилья.

Если заемщик теряет свой доход, то для погашения ссуды могут использоваться иные средства, включая доходы других членов семьи, сбережения, доход от сдачи в аренду части недвижимого имущества, социальные выплаты, а в некоторых странах и выплаты по страховым полисам.

Если заемщик не может погасить ссуду, кредитор все же не теряет свои деньги, поскольку он может вступить во владение недвижимым имуществом заемщика без права заселения и продать его. Как правило, кредитор имеет возможность возвратить ссуду за счет доходов от такой продажи, поскольку это легко реализуемое обеспечение (в отличие от обеспечения многих коммерческих кредитов). Размер ссуды составляет не более 80% от стоимости недвижимого имущества, цены на жилье вполне могли подняться с момента выдачи ссуды, а страховка покрывает любые возможные убытки кредитора.

Практика также свидетельствует о том, что жилищное ипотечное кредитование более безопасно, чем прочие виды банковского кредитования. На это указывают не только фактические убытки, но и готовность кредиторов предоставлять жилищные ипотечные ссуды с меньшим спрэдом по отношению к стоимости средств. В странах с развитой экономикой такой спрэд обычно составляет менее двух процентных пунктов.

Следует отметить, что 50%-ный вес риска вытекает из теоретических положений настоящего раздела и подтверждается эмпирическими коэффициентами убытков. Если в стране нет таких подтверждающих фактов, 50%-ный вес риска не оправдан.

Надзор за качеством кредитного портфеля ипотечного кредитора

Органы банковского регулирования должны также учитывать качество общего портфеля ипотечных кредитов банка, чтобы оценить достаточность его капитала. При относительно высоком уровне риска кредитного портфеля регулирующий орган имеет право потребовать увеличения капитала. Ниже представлены показатели, имеющие значение для обеспеченности отдельных ипотечных ссуд и качества ипотечного кредитного портфеля банка:

Отношение основной суммы кредита к оценочной стоимости обеспечения (LTV). Факты свидетельствуют о том, что этот коэффициент имеет особое значение для определения вероятности невозвращения ипотечных ссуд и связанных с ним убытков. На основе опыта шести стран (Австрия, Германия, Нидерланды, Испания, Великобритания и США) рейтинговое агентство "Фитч ИСБА" установило следующую зависимость между LTV и предполагаемыми убытками:

Диапазон LTV	Предполагаемые убытки по отношению к LTV от 75,01% до 80%
50,00% и ниже	0,00
50,01% — 60,00%	0,09
60,01% — 65,00%	0,25
65,01% — 70,00%	0,46
70,01% — 75,00%	0,70
75,01% — 80,00%	1,00
80,01% — 85,00%	1,39
85,01% — 90,00%	1,92
90,01% — 95,00%	2,67
95,01% — 98,00%	3,40
98,01% — 100,00%	4,14

Видно, что предполагаемые убытки от ссуды с LTV от 75 до 80% в четыре раза больше, чем от ссуды с LTV от 60 до 65%, а предполагаемые убытки от ссуды с LTV от 95 до 98% в 3,4 раза больше, чем от ссуды с LTV от 75 до 80%. Поскольку коэффициент LTV имеет такое большое значение, кредиторы (и регулирующие органы) могут устанавливать его потолок, который, как правило, равен 75-80%. Кроме того, сформировался рынок ипотечного страхования (см. ниже), который страхует "верхнюю часть" ссуды и в условиях зрелого рынка может допускать, чтобы ссуда превышала максимально установленный процент.

Отношение основной суммы кредита к доходу. При прочих равных условиях, чем больше отношение основной суммы кредита к доходу, чем больше риск невозвращения кредитных средств. Регулирующий орган может попросить банк предоставить информацию о максимальном отношении основной суммы кредита к доходу и сравнить средний показатель конкретного банка с показателями других банков. Однако это подразумевает значимость данных о доходах, что не всегда применимо к странам с формирующимся рынком.

Спрэд риска, например, крупные суммы под риском, географический спред кредитования и спрэд кредитования между различными категориями покупателей жилья.

Кредитование инсайдеров и, в частности, кредитование покупателей жилья, строительство которого было профинансировано банком, или жилья, принадлежащего банку (например, банк вступил во владение этим жильем).

Надлежащая проверка кредитоспособности заемщика.

Наличие гарантов (например, родственник или работодатель). В развитых системах такая практика не распространена и связана с определенными проблемами. В странах с переходной экономикой наличие гарантов может быть необходимо для компенсации недостаточности обеспечения, однако в среднесрочной перспективе следует стремиться к снижению зависимости от таких гарантий.

Ипотечное страхование. Во многих странах существуют схемы, с помощью которых кредиторы могут страховать "верхнюю часть" ссуды. Такие схемы, могут предусматривать, например, что в обмен на страховую премию страховая компания покроет любую нехватку средств (например, до 20% от стоимости ссуды) в случае, если заемщик не возвратит ссуду, а кредитор вступит во владение недвижимым имуществом и продаст его, но не сможет полностью взыскать долг. Существует целый ряд других видов ипотечного страхования. К числу учреждений, оформляющих такое страхование, относятся коммерческие страховые компании и государственные агентства. Схемы ипотечного страхования могут также способствовать укреплению дисциплины выполнения других кредитных требований. Например, ипотечное страхование может оформляться только в том случае, если ссуды соответствуют определенным требованиям, таким, как максимальный коэффициент LTV, максимальный размер и максимальное отношение основной суммы кредита к доходу.

Надзор за процентным риском

При осуществлении пруденциального банковского надзора и формировании требований к капиталу банков необходимо также учитывать все процентные риски кредитора. Теоретически банк не берет на себя никаких процентных рисков, если предоставляет:

Ссуды с фиксированной процентной ставкой, финансируемые за счет обязательств с фиксированной процентной ставкой с тем же сроком погашения. Так, 25-летние ссуды могут финансироваться за счет 25-летних облигаций, пятилетние ссуды — за счет пятилетних облигаций или депозитов и т.д.

Ссуды с плавающей процентной ставкой, финансируемые за счет депозитов с плавающей процентной ставкой, когда ставка процента по ссудам может увеличиться в любое время в соответствии с ростом стоимости депозитов. В некоторых системах кредитор сам может решать, когда и насколько менять процентную ставку, а рынок обеспечивает необходимую защиту заемщиков; в других системах процентные ставки должны быть привязаны к определенному индексу стоимости средств.

Однако на практике кредитор не может полностью исключить процентный риск, какую бы систему он не использовал. Ссуды с фиксированной процентной ставкой

связаны с риском в случае падения процентных ставок. Если заемщик имеет право погасить ссуду в любое время без штрафных санкций или с выплатой штрафа, размер которого не отражает возможные убытки кредитора, то риск кредитора весьма значителен. Даже в том случае, когда заемщик не имеет права досрочного погашения, риск дефолта увеличивается при падении процентных ставок, поскольку заемщик может отказаться от дальнейшей уплаты процентной ставки, которая, по его мнению, превышает рыночный уровень. Этот конкретный риск снижается при более стабильном общем уровне процентных ставок. Кроме того, кредитор может сократить риск за счет ограничения периода фиксации процентов по ссуде. Так, ссуда может иметь фиксированную процентную ставку в течение пяти лет, после чего заемщику предоставляется возможность перехода на другую фиксированную процентную ставку или на ссуду с плавающей ставкой. Однако при введении плавающей процентной ставки кредитор может пострадать, если в течение этого пятилетнего периода ставки резко возрастут.

В случае предоставления ссуд с плавающей процентной ставкой риск дефолта возрастает при резком росте процентных ставок, поскольку у заемщиков может не оказаться возможности или желания платить более крупные суммы. В определенной степени кредиторы могут смягчить последствия роста процентных ставок, продлив срок предоставления ссуды. Этот риск также сокращается в условиях стабильной экономики с относительно стабильными процентными ставками.

В целом, в странах с нестабильными процентными ставками любое долгосрочное кредитование связано с риском. В отсутствие государственных гарантий (например, выплаты компенсаций кредиторам в случае досрочного погашения заемщиками долгосрочных ссуд при падении процентных ставок) нет никакой возможности полностью оградить кредитные организации от процентных рисков в случае долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Помимо принятия очевидных мер, таких, как недопущение выдачи долгосрочных ссуд, не обеспеченных долгосрочными обязательствами, банки и регулирующие органы должны стремиться к общей стабилизации процентных ставок. В нестабильной ситуации (особенно при высоких темпах инфляции и, следовательно, высоких процентных ставках) банки (и органы банковского надзора) могут прийти к выводу о том, что выдавать ссуды больше, чем на три-пять лет, просто не имеет смысла. В этих условиях, банки финансируют покупку жилья (если они вообще идут на это), предоставляя ряд последовательных краткосрочных ссуд, хотя заемщик никогда не может быть уверен в том, что получит следующую ссуду.

Создание резервов против потерь по ссудам

Можно применять различные альтернативные методы создания резервов против потерь по ссудам, которые во многом зависят от степени развития ипотечного рынка. В условиях зрелого рынка банкам можно разрешить создавать резервы против потерь с учетом собственного реального опыта. Как правило, банк проводит анализ всего кредитного портфеля и создает общий резерв вместо того, чтобы идти "снизу вверх" с учетом отдельных ссуд. Однако орган надзор должен допускать такой подход только в том случае, если он уверен, что банк реалистичен в своих оценках и имеет хороший опыт прогнозирования фактических убытков. В условиях

развивающегося рынка орган надзора должен применять более активный подход и предъявлять ряд общих требований, которые, как правило, касаются ссуд, просроченных на определенное количество дней, и имеющейся недвижимости. Важно, чтобы эти правила не становились слишком детализированными и ограничительными, вследствие чего банки могут отказаться от предоставления жилищных ипотечных ссуд или их последующей реструктуризации. Так, не следует требовать создания резервов (даже при их полном отсутствии) для каждой отдельной ссуды, поскольку ссуды можно объединить в более крупные группы, вполне достаточные для целей создания резервов.

Главная задача надзорного органа должна заключаться в том, чтобы обеспечить создание систем, когда банки знают статус выданных ими ссуд и формируют необходимые резервы. Важную роль здесь играет аудит.

2.2 Сущность и понятие ипотечного страхования

Субъекты классической ипотечной схемы

ОСНОВНЫЕ

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:
     - выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам
     - формирование первичных ипотечных активов
     - эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

ВТОРОСТЕПЕННЫЕ

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: 
     - страхование риска повреждения и уничтожения объекта 
     - страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки 
     - страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика 
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требует нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

РАЗВИТИЕ НАЦИОНАЛЬНЫХ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

Контрактные сбережения.

Устойчивые системы контрактных сбережений введены:

В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.;

В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех

из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% в год (в среднем на 4 процента ниже рыночных процентных ставок).

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.

Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких механизмов, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

Ипотечное кредитование.

До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой

системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки - участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации

для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства. 

В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) –

государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть  рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Государственная поддержка.

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.

Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством,

страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA:

ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165- 275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки; около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые; более 20% заемщиков FHA - представители национальных меньшинств;

FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;

FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества

не ниже 90%.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA), уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов - 10%; застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.

Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) - например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).

ИСТОРИЯ ЗАРОЖДЕНИЯ ИПОТЕКИ

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею, как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

КОММЕНТАРИИ К КОНЦЕПЦИИ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ.

ЧАСТЬ 1.

Настоящие комментарии написаны к концепции доклада Правительству Российской Федерации “О мерах по созданию системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании”, представленной Фондом “Института Экономики Города” (Концепция).

В Концепции имеется шесть разделов и будет естественным придерживаться такой же структуры и в комментариях. Итак, часть первая.

Что такое система ипотечного страхования

По мнению авторов Концепции, ипотечное страхование “… обеспечивает защиту кредитора или инвестора от убытков…”. Не очень понятно кого же именно “защищает” страхование – инвесторов или кредиторов. А кто защитит заемщика? Правильный ответ на этот вопрос – страхуются все: и кредитор, и инвестор и заемщик. Вот только это все разные страховки. И предоставляют их различные страховые учреждения. Но рассмотрим все по порядку. Обратимся к американскому ипотечному рынку, который является наиболее развитым и наиболее близок к потенциальному объему российского рынка.

Мы здесь не будем останавливаться на страховании недвижимости (как имущества) и ее титула, а рассмотрим только специфические ипотечные виды страхования.

Во-первых, существует вид страховки, которая позволяет застраховать выплату ипотечного кредита в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности, и даже потери работы (на определенный период) заемщиком. Такую страховку может купить сам заемщик, для получения ипотечного кредита она не требуется.

Во-вторых, огромную роль в ипотечной системе играет индивидуальная страховка

обеспечения ипотечного кредита PMI (Private Mortgage Insurance). Такая страховка защищает кредитора в случае банкротства заемщика и отказа платить по кредиту, если при реализации обеспечения его цена оказалась ниже расчетной и не покрывает невыплаченный кредит. В США подавляющее большинство региональных банков требуют начальный взнос в размере 20% от рыночной стоимости недвижимости. Страховка PMI позволяет получить ипотечный кредит тем заемщикам, которые не могут заплатить требуемые 20%. Страховку PMI покупает банк (кредитор) и он же является бенефициаром, однако платит за страховку заемщик. Полис PMI не гарантирует банку полного возврата баланса по ипотечному кредиту, а только небольшой части его. Как правило, это от 12 до 30% баланса по кредиту на момент дефолта. Полис может гарантировать полный или частичный возврат разницы между продажной ценой залога и балансом по кредиты, а также некоторые виды такой страховки могут покрывать и накопленные к моменту реализации залога % по кредиты, и часть расходов банка в связи с обращением взыскания. В США наличия PMI требуют ипотечные агентства (FNMA, GNMA, FHLMC) когда они выкупают ипотечный кредит (или права требований по нему) у региональных банков, которые в свою очередь требуют PMI от заемщиков. Американские ипотечные агентства имеют стандартные требования к параметрам покрытия выкупаемого кредита: LTV (Loan-To-Value), тип ипотечного кредита, срок кредита и т.п. Это собственно и определяет размер страховой премии PMI. От кредитной истории заемщика размер премии не зависит. Однако банк имеет право отказать в ипотечном кредите на основе анализа кредитной истории заемщика, даже если последний согласен платить PMI.

В-третьих, существует страхование пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), а также страхование отдельных траншей и классов структурированных ИЦБ (так называемая monoline insurance). Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ИЦБ.

К сожалению, Концепция не конкретизирует о каких собственно страховках идет речь. Очевидно, что все вышеперечисленные страховки не имеют смысла, да, скорее всего, их просто невозможно объединить под крышей одной страховой компании.

Другим серьезным недостатком Концепции является нечеткое понимание авторами целей и задач страхования в ипотечном бизнесе и самой ипотеки в целом. Ну не может быть основной целью создания системы страхования ипотечных рисков – “… повысить доступность жилищных ипотечных кредитов для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысокими доходами, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления 30-40% первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома”. Надо твердо понимать, что страхование ипотечных рисков производится главным образом в интересах коммерческих банков, выдающих кредиты, и учреждений занимающихся секьюритизацией и эмиссией ИЦБ. В этом нет ничего предосудительного, так как эти организации являются ключевыми элементами ипотеки. Непонимание этого факта приводит к популистской трактовке задач ипотеки, что в свою очередь смещает акценты и ведет к ложным заключениям и предложениям.

Другим утверждением, которое, по меньшей мере, вводит читателя в заблуждение,

является настойчивое повторение тезиса о том, что ипотечное страхование призвано

к созданию “… условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья…”. Это, вообще говоря, неверное утверждение. Дело в том, что при выдаче ипотечного кредита страховая премия должна учитываться при расчете достаточности месячного дохода заемщика. Поэтому чем меньше первоначальный взнос, и чем, соответственно, больше страхуемая сумма, тем больше будет размер страховых платежей и, следовательно, суммарных выплат по ипотечному кредиту. Проблема же большинства российских заемщиков заключается в недостаточности подтвержденного месячного дохода. Если у заемщика не хватает дохода для получения стандартного ипотечного кредита, то этого дохода тем более не хватит для получения ипотечного кредита с пониженным первоначальным взносом и страховкой.

Ниже приведен пример с тремя вариантами страхования ипотечного кредита размером в $150 тыс., выданного на 30 лет под фиксированную годовую ставку в 10%.

В первом случае страховая премия выплачивается за первый год (с последующим ежегодным возобновлением), во втором – раз в месяц, а в третьем – единовременным платежом, который финансируется банком путем включения с сумму выдаваемого кредита.

	Годовая премия	Месячная премия	Разовый платеж
Сумма кредита	$150,000	$150,000	$150,000
Платеж при оформлении кредита	$750	$56	$0
Сумма, финансируемая банком	$0	$0	$3,000
Общая сумма задолженности по кредиту	$150,000	$150,000	$153,000
Месячный платеж (проценты и амортизация)	$1,317	$1,317	$1,343
Стоимость возобновления страховки	$43	$56	$0
Суммарный месячный платеж	$1,360	$1,373	$1,343

Также трудно согласиться и с основным выводом первого раздела Концепции.

“Долгосрочной целью страхования ипотечных рисков является создание условий для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации при значительных объемах застрахованных кредитов”.

Сначала рассмотрим риски обычного ипотечного кредита и кредита с пониженным начальным взносом и страховкой. И в том и в другом случае выполнено положение

закона “Об ипотечных ценных бумагах” в части обеспечения кредита в размере не

менее 70% от рыночной стоимости квартиры. Но в первом случае был осуществлен полноценный первоначальный взнос, тогда как во втором случае часть взноса была заменена обязательством страховой компании выплатить недоплаченную часть после дефолта заемщика. Во втором случае возникает дополнительный риск, связанный с кредитным рейтингом страховой компании, что негативно влияет на ставку процентов по кредиту. Диверсификация кредитов вообще не имеет ничего общего со ставкой процента по отдельному ипотечному кредиту, так как наличие большого портфеля ипотечных кредитов на балансе банка не снижает риски при выдаче отдельно взятого ипотечного кредита. Диверсификация играет очень важную роль при создании пула ипотечных кредитов для секьюритизации, но это совершенно другой вопрос. Увеличение объема застрахованных кредитов также ничего не дает для снижения рисков по каждому отдельному кредиту и, следовательно, практически не влияет на ставку процентов по нему.

Все вышесказанное нисколько не умаляет важности страхования ипотечных рисков. Единственное, чего хотелось автору, так это рассеять ненужные иллюзии и умерить неоправданный энтузиазм в этом вопросе. Что касается Концепции, то этот раздел требует существенной переработки и дополнений.

КОММЕНТАРИИ К КОНЦЕПЦИИ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ.

ЧАСТЬ 2.

Заголовок второго раздела Концепции гласит:

Важным условием создания системы ипотечного страхования является принятие всего пакета законодательных предложений, направленных на формирование рынка доступного жилья.

А сам второй пункт Концепции начинается с категорического утверждения “Осуществление этих законодательных шагов могло бы стать гарантией успешного создания и дальнейшего эффективного функционирования и управления рисками этой системы”. К сожалению, отсутствует ссылка на упомянутый пакет законодательных предложений. Возможность ознакомиться с этими документами могла бы существенно облегчить анализ предлагаемой Концепции. Автор надеется на то, что Фонд “Института экономики города” опубликует указанный пакет документов на ОПЕКЕ или, по крайней мере, укажет публично доступную ссылку на них. Без анализа конкретных предложений пакета согласиться с тем, что они могут стать “гарантией успешного создания …” весьма затруднительно. Дальше по тексту Концепции, правда, упоминается одно из предложений, которое состоит в том, что “процедуры взыскания и продажи имущества, переданного в обеспечение ипотечного кредита, должны четко регулироваться законом и надежно исполняться на практике”. Тут возражений не возникает, хотя с другой стороны, было бы странным, если бы какая-либо концепция призывала к нечеткому регулированию или ненадежному исполнению законов. В целом процедуры обращения взыскания и реализации залога являются вопросами исключительной важности, но, строго говоря, напрямую к

законодательному обеспечению страхования ипотечных рисков не относятся, хотя и

являются определяющими в стоимости самого страхования.

Двумя другими важнейшими факторами повышения рисков банка при ипотечном кредитовании Концепция считает “практическим отсутствием (единичный характер) судебных прецедентов вынесения решения в пользу банка-кредитора в случае непогашения кредита заемщиком” и “отсутствием достаточного опыта кредитования граждан на цели приобретения жилья, на основании которого банки могли бы сделать статистически достоверную оценку кредитных рисков”. По поводу первого аргумента можно сказать, что массового характера вынесения судебных решений в пользу неплательщиков по ипотечным кредитам тоже не наблюдается. Просто по причине практически полного отсутствия подобной судебной практики. А вот второй аргумент затрагивает важную проблему сбора статистических данных о досрочном погашении ипотечных кредитов, по задержкам платежей и по дефолтам. Прежде всего эти данные являются ключевыми для построения моделей банковской ликвидности, а также управления другими рисками. Далее, обращаясь к опыту американского рынка, можно утверждать, что статистические данные играют первостепенную роль в построении моделей досрочных погашений (prepayment models), которые, в свою очередь, являются ключевой компонентой оценки и расчета стоимости ИЦБ. Для того, чтобы такие данные были публично доступны на российском рынке, необходимо в директивном порядке заставить банки, выдающие ипотечные кредиты, раскрывать эту информацию публично. Несложно будет так организовать процедуру раскрытия информации, что никакая банковская тайна разглашаться не будет. Например, банк XYZ сообщит, что за прошлый месяц по портфелю его ипотечных кредитов было досрочно погашено: 1.3% совокупного баланса, 0.3% ипотечных кредитов задержали выплату на 30 дней, 0.1% задержал на 60 и более дней, а 2 кредита пошли в дефолт (с общей суммой задолженности в 0.06% от всего портфеля). Очевидно, что никакой банковской тайны в этих данных разглашено не было. Зная “желание” российских банков делиться со своими конкурентами информацией помимо законодательного требования отчета со статистическими данными, необходимо проводить разъяснительную работу с объяснением того, что при наличии такой статистики все (!) банки окажутся в выигрыше, так как каждому из них будет проще оценивать свои собственные риски по выдаче ипотечных кредитов.

Заканчивается второй раздел Концепции призывами к совершенно очевидным вещам:

что “ипотечное страхование не должно быть направлено на компенсирование недостатков законодательства и практики обращения взыскания на заложенное имущество”

что “механизмы ипотечного страхования не следует использовать для того, чтобы отложить и/или, вообще, исключить из сферы законодательного и социального реформирования вопросы реализации залоговых прав кредиторов”

Эти призывы повторяются в различных вариациях столько раз и с таким жаром, что невольно возникает вопрос: “А что же это за силы, которые хотят так навредить ипотечному делу”? Может быть, имело смысл назвать их по имени в Концепции, которая должна лечь на стол правительства? Ведь если правда это кто-то предлагает,

то иначе как злым умыслом это назвать нельзя. И бороться со злом надо всем

миром.

В целом вторая часть концепции не несет особой смысловой нагрузки. Возможно, она должна быть существенно переработана на основе пакета предлагаемых законодательных инициатив.

НОВЫЙ ФАКТОР ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ И РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ - ГАРАНТИЙНОЕ ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ

В последние десятилетия в мире становится все больше ипотечных кредитных продуктов, в которых соотношение суммы кредита и стоимости залога превышает 70%. Увеличение данного соотношения способствует расширению клиентской базы, росту числа заемщиков и повышению объемов кредитования благодаря возможности предоставления ипотечных кредитов гражданам, которые имеют стабильные доходы, необходимые для погашения кредита, но из-за отсутствия накоплений неспособны заплатить требуемый банками первоначальный взнос.

Во многих странах существует система страхования ипотечных рисков, позволяющая сделать жилищные кредиты доступными для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысоким уровнем дохода, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления 30—40%-ного первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома.

Программы страхования ипотечных рисков в настоящее время развиваются в США, Канаде, Новой Зеландии, Великобритании, Гонконге, Южной Африке и других странах. Однако они существенно различаются по объемам задействованных средств: так, в США 13 млрд долл. в частной системе страхования и свыше 14 млрд в системе государственного страхования; в Израиле объем услуг по ипотечному страхованию достиг 13 млн долл. В 2000 г. система страхования ипотечных кредитов создана в Литве.

История возникновения и развития

Гарантийное ипотечное страхование получило широкое распространение в 1930—1940-х гг. в США и Канаде. В то время правительства этих стран столкнулись с необходимостью срочного принятия мер по стимулированию рынка ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы как для жителей растущих городов, так и для многочисленных ветеранов, возвращающихся домой из Европы после завершения Второй мировой.

Однако банки не спешили предоставлять ипотечные кредиты: слишком жива еще была память о временах Великой депрессии. После глубокого экономического кризиса 1930-х г. крупнейшие банки, пройдя через волну дефолтов, не хотели предоставлять жилищные кредиты населению, а если и предоставляли, то под высокий процент, на пять-семь лет и с 40—50%-ным первоначальным взносом — условия, нереальные для людей, которые потеряли все свои накопления в результате роста инфляции и краха десятков банков.

Программы ипотечного страхования

Страна	Год начала реализации	Финансовая поддержка
США	1934, 1956	Государственная и частная
Канада	1954, 1963	Государственная и частная
Австралия и Новая Зеландия	1965	Частная (прежде — государственная)
Великобритания	Накануне 1970	Частная
Южная Африка	1989	НГО / частное перестрахование
Израиль	1998	Частная
Гонконг	1999	Предприятие, финансируемое из государственного бюджета / частное перестрахование
Филиппины	1950	Государственная
Литва	1999	Государственная
Индия, Мексика, Тайвань	В стадии разработки	Государственная и частная

Одной из мер, призванных оживить рынок ипотечного кредитования, стало создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации в США. Основная задача нового агентства заключалась в предоставлении банкам гарантий по ипотечным кредитам в случае дефолта заемщиков. Новый институт гарантийного ипотечного страхования должен был обеспечить дополнительные гарантии по выдаваемым жилищным кредитам и явился основным инструментом обеспечения их доступности, так как дал банкам возможность осуществлять кредитование с первоначальным взносом до 5—10% от стоимости жилья, снизил риски банков и позволил выдавать займы в большем объеме.

Механизм гарантий

Суть гарантийного ипотечного страхования заключается в том, что банку-кредитору предоставляются дополнительные гарантии по погашению расходов в случае дефолта заемщика, если средств от реализации заложенного имущества недостаточно для покрытия убытков.

В мировой практике основным препятствием для приобретения жилья у людей со средним и низким уровнем доходов является размер первоначального взноса по ипотечному кредиту. Как правило, люди, живущие от зарплаты до зарплаты, практически не имеют накоплений, и единовременный взнос в размере 20% от стоимости жилья представляется им значительной суммой. В свою очередь для банков 20%-ный взнос является своего рода гарантией покрытия убытков и расходов, связанных с реализацией заложенного имущества, и потому служит общемировым стандартом. Международный опыт ипотечного кредитования

показывает, что чем меньше первоначальный взнос, тем выше вероятность дефолта

заемщика, поэтому банки-кредиторы требуют внесения определенной суммы для

снижения своих рисков по кредиту в случае необходимости реализации заложенного имущества или при падении цен на жилье.

Гарантийное ипотечное страхование позволяет предоставлять жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20% платежеспособным семьям, способным осуществлять ежемесячные платежи по кредиту, но не имеющим накоплений для первоначального взноса. Таким образом, гарантийное ипотечное страхование дает многим семьям возможность решить жилищную проблему, что делает мечту о покупке собственной квартиры более реальной.

Основные характеристики программ ипотечного страхования

Страна	Количество участников	Общий размер капитала, долл.	Страховая сумма по вновь заключенным кредитным договорам, долл.	Количество кредиторов, страхующих кредитные риски при ипотечном кредитовании	Доля застрахованных кредитов в общей сумме выданных, %
США — частное ИС	7	16 млрд	337 млрд	Тысячи	13,4
США — государственное ИС	2	23 млрд	187 млрд	Тысячи	7,5 (ФЖА)
Канада	2	1,4 млрд	42 млрд	140	150
Австралия / Новая Зеландия	2	367 млн	60 млрд	200	140
Южная Африка	1	25 млн	205 млн	н/д	н/д
Израиль	1	11 млн	450 млн	8	11
Гонконг	5	н/д	15 млрд	40+	115
Филиппины	1	109 млн	280 млн	н/д	н/д
Литва	1	4,25 млн	30 млн	8	133

Литовский опыт.

В 1999 г. правительство Литвы обратило особое внимание на проблемы развития ипотечного рынка и обеспечения граждан жильем. В результате было принято решение о создании компании по страхованию банковских ипотечных кредитов — ЗАО «Страхование кредитов на жилье», учредителем и единственным акционером которого до сих пор является министерство финансов Литовской Республики.

Создавая данное общество, правительство, преследовало две цели. Во-первых, это стимуляция рынка ипотечного кредитования путем страхования банковских кредитов, предоставляемых гражданам Литвы для приобретения жилья. Как следствие, появившаяся возможность страхования кредитов должна была

обеспечить достижение второй цели: предложить условия, более выгодные для

жителей Литвы, что сделало бы жилье доступнее.

Ввиду отсутствия развитого ипотечного рынка банковские кредиты были не по карману большинству литовцев — им оставалось только мечтать о покупке жилья в кредит. Банки считали кредитование жилья рискованным направлением своей деятельности — отсюда и отсутствие реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования, и неприемлемые для жителей условия. Например, максимальный срок возврата кредита в 2000 г. составлял 10 лет, процентная ставка — 11—13% в год (банковская маржа — 4—5%), размер первого взноса — 30% от стоимости жилья, жесткие требования к доходам получателя кредита.

В июле 2000 г. в Литве были застрахованы первые ипотечные кредиты, а банки смогли предоставить жителям кредиты на приобретение жилья сроком до 25 лет при 5%-ном первоначальном взносе.

Важным социальным фактором, обусловившим возникновение и работу компании, стала программа льготного ипотечного кредитования для граждан Литвы, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий и не имеющих другого жилья. Гражданам, входящим в данную категорию, государство гарантировало 100%-ную оплату страхового взноса и возможность приобретения жилья с 5%-ным первым взносом. Названные меры позволили значительно уменьшить очереди на жилье: узнав, что бесплатно квартиры в собственность уже предоставляться не будут, люди предпочли воспользоваться льготным кредитованием вместо того, чтобы в течение долгих лет ожидать предоставления жилья по договору социального найма.

Перспективы гарантийного ипотечного страхования на российском рынке

Механизм гарантийного ипотечного страхования описан в новой редакции федерального закона «Об ипотеке». В частности, ст. 31 предусматривает возможность страхования заложенного имущества и ответственность заемщика за невозврат кредита. Данная статья описывает страховой случай при ипотечном страховании и лимитирует размер страховой суммы (20% от стоимости заложенного имущества).

В ноябре 2004 г. Ассоциацией российских банков создана рабочая группа по ипотечному страхованию, задачей которой является предложение законодательных, нормативных и организационных мер для развития программ ипотечного страхования в РФ. В работе группы принимают участие представители Правительства РФ, Центрального банка, а также банки — участники рынка ипотечного кредитования и эксперты фонда «Институт экономики города».

В России развитие данной программы позволит семьям приобретать новое жилье без необходимости продажи своей старой квартиры для формирования первоначального взноса, что является массовой практикой в настоящее время. Особенно это станет актуальным, если правительство утвердит программу льготного ипотечного кредитования для очередников, молодых семей и других льготных категорий граждан. Семьи, не имеющие значительных накоплений, смогут при помощи гарантийного ипотечного страхования приобретать жилье, обладая лишь стабильным доходом для обслуживания кредита. Описанная возможность

значительно расширит круг заемщиков и позволит уже в среднесрочной перспективе улучшить жилищные условия тысяч российских семей.

Программы гарантийного ипотечного страхования являются обязательным условием развития стабильного и надежного рынка ипотечного кредитования в любой стране. Уже сейчас некоторые российские банки готовы предоставить жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20%, но при отсутствии программы гарантийного ипотечного страхования эти кредиты выдаются банками на свой страх и риск, представляют значительный риск для кредитного портфеля банков и могут носить скорее единичный характер.

Разработка и внедрение программ гарантийного ипотечного страхования позволит: стимулировать развитие рынка кредитования, так как значительно (по некоторым данным, на 30%) расширит круг потенциальных заемщиков, желающих приобрести жилье по ипотечной схеме, снизит риски банков и рынка в целом, будет способствовать стандартизации выдачи кредитов и появлению специализированных кредитных продуктов для отдельных групп населения, таких как молодые семьи, военные и ученые.

Программы гарантийного ипотечного кредитования получили широкое распространение во многих странах мира, поскольку они позволяют приобрести жилье в собственность широкому кругу граждан, не имеющих достаточных накоплений для первоначального взноса.

В последнее время данные программы получают все большее распространение во многих странах мира, в частности относительно недавно они начали работать в Израиле и Гонконге. Как уже отмечалось, с 2000 г. данная программа успешно реализуется в Литве, а в этом году в Казахстане начал работу «Фонд гарантирования ипотечных кредитов».

***

Журнал "Недвижимость и ипотека" специально для сайта "Ипотека в России" (Русипотека).

3. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРАХОВАНИЯ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Ипотечное страхование — комплексный вид страхования, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности Заемщика при ипотечном кредитовании. Другими словами, задача страховщика состоит в минимизации рисков банка, связанных с прекращением клиентом выплат. Данный вид страхования включает в себя различный набор рисков, определяющийся взаимоотношениями банка и страховой компании в каждом конкретном случае.

Ипотечное кредитование жилья может иметь различные механизмы, характеристики которых обусловлены различными экономическими, социальными и политическими факторами. Специфика кредитной схемы передается и ее страховой составляющей.

1. схема. Заемщик берет в банке кредит на покупку новой квартиры под залог имеющейся (рис.1). Данный способ кредитования ограничивает сумму кредита следующим образом: в большинстве случаев она составит до 70% стоимости квартиры с вторичного рынка жилья.

Рис.1. Узел ипотечного страхования в схеме ипотечного кредитования и при залоге жилья в собственности заемщика

По схеме:

1. - заключение договора страхования, страховой взнос;

2. - заключение договора о кредитовании под залог, выдача закладной;

3. - предоставление кредита;

4 - страховое возмещение в случае наступления страхового случая
(выгодоприобретателем является банк).

По данной схеме заемщик предоставляет банку закладную и свидетельство о том, что все требуемые кредитором условия по страхованию сделки выполнены. Банк выдает кредит и, контролируя возврат основной суммы кредита и выплаты процентов по нему, контролирует ежегодное продление договора страхования на протяжении всего срока кредитования (по видам страхования, не допускающим страхования на весь период

кредитования).

При наступлении страхового случая выплаты производятся кредитору и по

его усмотрению могут быть направлены на ликвидацию убытков при неполном

уничтожении объекта залога.

Примем, что кредит под залог квартиры стоимостью 460000 р. выдается с учетом ликвидности объекта на сумму, равную 69% от оценочной стоимости объекта залога. Тогда сумма кредита составит 460000*0,69 = 317400 рублей. Эта сумма и является страховой в первый год кредитования. Далее возможны два варианта. Либо страховая сумма с каждым годом снижается вслед за остающейся суммой долга по кредиту, либо она остается неизменной весь период кредитования. В последнем случае будет выше совокупная сумма страховых взносов, но при страховых случаях не будет, в отличии от первого варианта, пропорциональных выплат, которые устраивают кредитора, но невыгодны заемщику.

Расчет страхового тарифа проведем на основе методики расчета тарифных ставок по рисковым видам страхования. утвержденной Росгосстрахнадзором от 08.07.93г. №02-03-36. Данная методика применяется в случаях, когда существует информация, позволяющая оценить следующие величины:

-вероятность наступления страхового случая по одному договору страхования (q);

-средняя страховая сумма по одному договору страхования (S);

-среднее возмещение по одному договору страхования (S_b).

При наличии статистики по рассматриваемому виду страхования за величины q, S, S_b принимаются оценки их значений:

q = ; (1)

S = ; (2)

S_bi = ; (3)

где:

N - общее количество договоров, заключенных за некоторый период времени в прошлом;

М - количество страховых случаев по всем заключенным договорам;

S_i - страховая сумма при заключении i - того договора (i = 1,2 ...N);

S_bi - страховое возмещение при к-том страховом случае (к= 1,2...М);

S_i,ст.сл. - страховая сумма при заключении i - того договора, по которому наступил страховой случай.

Отношение средней выплаты к средней страховой сумме (S_b/'S) для

соблюдения безубыточности деятельности страховой организации по данной

методике рекомендуется принимать не ниже:

- 0,3 - при страховании от несчастных случаев и болезней, в медицинском страховании;

• 0,4 - при страховании средств наземного транспорта;

• 0,5 - при страховании грузов и имущества, кроме средств транспорта;

• 0,6 - при страховании средств воздушного и водного транспорта;

• 0,7 - при страховании ответственности владельцев средств автотранспорта и других видов ответственности и страховании финансовых рисков.

Брутто - ставка состоит из двух частей - нетто - ставки Тn(предназначенной для обеспечения текущих страховых выплат по договорам) и нагрузки (f), необходимой для покрытия затрат, связанных с организацией страхования и формированием фонда предупредительных мероприятий.

Нетто - ставка также состоит из двух частей - основной части То и рисковой надбавки Т_р.

Т_n= Т₀ + Т_р. (4)

Основная часть нетто - ставки (То) соответствует средним выплатам страховщика, зависящим от вероятности наступления страхового случая q. средней страховой суммы S и среднего возмещения S_b. Основная часть нетто -ставки со 100 рублей страховой суммы рассчитывается но формуле:

Т₀ = (100*S_b/S)*q (рублей). (5)

Рисковая надбавка Т_р вводится для того, чтобы учесть вероятные превышения количества страховых случаев относительно их среднего значения. Кроме q, S и S_b, рисковая надбавка зависит еще от трех параметров:

• n - количество договоров, отнесенных к периоду времени (в годах), на
  который проводится страхование;

• R_b - средний разброс возмещений;

• гарантия ? - требуемая вероятность, с которой собранных взносов
  должно хватить на выплату возмещения по страховым случаям.

Рисковая надбавка рассчитывается следующим образом:

Т_р = Т₀*?(?)*((1/q*n)*(1-q+(R_b/S)²)^1/2 , (6)

где ?(?) - коэффициент, зависящий от гарантии безопасности ?. Его значение приводится в методике и указано в таблице 1:

Таблица 1

Таблица зависимости значения коэффициента ? от ?

?	0,84	0,90	0,95	0,98	0,9986
?	1,0	1,3	1,645	2,0	3,0

R_b среднеквадратическое отклонение возмещения при наступлении страховых случаев от текущего:

R_b² = (1/M-1)* , (7)

где:

S_b - среднее возмещение по одному договору страхования при наступлении страхового случая;

М - количество страховых случаев по всем заключенным договорам;

S_bk - страховое возмещение при к - том страховом случае (к = 1, 2...М).

Таблица 2

Исходные данные для расчета страхового тарифа приведены в таблице 2.

Показатель	Условное обозначение	Значение
1.Количество страховых договоров	N	660
2.Количество страховых случаев в договорах	М	5
3.Вероятность наступления страхового случая по одному договору	q	0,00757
4.Средняя страховая сумма по одному договору страхования, руб.	S	150000
5.Страховое возмещение по одному договору страхования, руб.	Sb	269000
6. Страховое возмещение по 1 договору страхования, руб.	Sbl	125000
7. Страховое возмещение по 2 договору страхования, руб.	Sb2	135000
8. Страховое возмещение по 3 договору страхования, руб	Sb3	510000
9. Страховое возмещение по 4 договору страхования, руб.	Sb4	260000
10. Страховое возмещение по 5 договору страхования, руб.	Sb5	315000

Рассчитаем по формуле (5) основную часть нетто - ставки для нашего случая:

То = 100*(269000/150000)*(0,00757) = 1,357 рублей на 100 рублей страховой суммы.

Для расчета рисковой надбавки найдем средний разброс возмещений R_b по формуле (7): R_b²=((1/M-1)*((125000-269000)²+(135000-269000)²+(510000-269000)²+(260000-269000)²+(315000-269000)²)) = 24742500000.

Рассчитаем по формуле (6) рисковую надбавку Тр. Для наших расчетов коэффициент безопасности ? примем равным 0,98 (? = 2), R_b = 157297,5.

Т_р = 1,357*2*(1/(660*0,00757)*(1- 0,00757 + (157297,5/150000)²)^0.5= 0,786 рублей на 100 рублей страховой суммы.

Нетто - ставка равна: Т_н= Т_о + Т_р = 1,357 + 0,786 = 2,143 рубля на 100 рублей страховой суммы.

Примем нагрузку f = 10% и найдем брутто - ставку Т_б:

Т_б = Т_н/(1-f) = 2,143/(1-10) = 2,143/0,9 = 2,38 рублей на 100 рублей страховой суммы.

Зная страховой тариф, найдем суммы страховых взносов. Кредит в 317400 рублей выплачивается пять лет равными долями.

Поскольку договор заключается на один год и простой пролонгации таких договоров не предусмотрена, стороны перезаключают его в течение всего периода кредитования. В таблицах 3,4 приведен расчет сумм страховых взносов при полном и неполном страховании объекта залога соответственно.

Таблица 3

Расчет суммы страховых взносов по страхованию объекта залога при полном страховании

Годы	Сумма долга по кредиту (на начало года), руб.	Страховая сумма, руб.	Сумма ежегодного взноса, руб.
1	317400	460000	10948
2	253920	460000	10948
3	190440	460000	10948
4	126960	460000	10948
5	63480	460000	10948
Итого			54740

Таблица 4

Расчет суммы страховых взносов по страхованию объекта залога при неполном страховании

Годы	Сумма долга по кредиту(на начало года), руб.	Страховая сумма в рублях, руб1.	Сумма ежегодного взноса, руб.
1	317400	460000	10598
2	253920	368000	8758,4
3	190440	276000	6568,8
4	126960	184000	4379,2
5	63480	92000	2189,6
Итого			32494

¹ Страховая сумма снижается пропорционально снижению суммы кредита.

Таким образом, совокупные выплаты по полному страхованию в данном примере составят 54740 рублей, по неполному 32494 рубля.

2 схема. Достаточно часто применяется схема кредитования, когда объектом кредита и залога является сама приобретаемая за счет кредита квартира, в которую заемщик вселяется, оплатив при первоначальном взносе от 30% стоимости. В настоящее время именно в таком виде предполагается развитие ипотечного жилищного кредитования. Схема страхования в данном случае выглядит следующим образом (рис.2):

Рис.2. Схема ипотечного страхования при ипотечном жилищном кредитовании, объект залога и страхования - приобретаемая квартира

где:

1 - заключение договора и выдача закладной;

2-страховой договор (трехсторонний, так как выгодоприобретателем является банк);

1. - взносы по ипотечному страхованию;

2. - предоставление кредита;

3. - формирование пула закладных;

4. - рефинансирование кредиторов;

5. - эмиссия ценных бумаг и продажа их инвесторам;

6. - поступление денежных средств от инвесторов;

7. - погашение кредита с процентами заемщиком;

8. - доход инвестору.

Двойная роль страховых компаний заключается в следующем. Первое -

-собственно, страхование. Второе - покупка облигации ипотечного агентства, ведь страховая компания - один из крупнейших (наряду с пенсионным фондом и населением).

При выдаче кредита банк может включить дополнительные требования по страхованию: страхование жизни и трудоспособности, страхование гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации заложенного объекта. В договор могут включаться и другие виды страхования, обеспечивающие гарантию на случай непредвиденных расходов клиента, которые могут повлечь за собой приостановление или прекращение платежей по ипотечному кредиту.

Перечень рисков может быть очень широким - сама квартира, ее конструктивные элементы, внутренняя отделка, инженерное оборудование могут страховаться от стихийного бедствия, пожара и последствий ею тушения, взрыва газа, криминального взрыва, аварий канализационных, водопроводных, отопительных сетей, аварий внутренних водостоков.

Из дополнительных видов страхования банку выгодно заключение договора о страховании жизни залогодателя в первую очередь потому, что при отсутствии такого договора, в случае смерти заемщика, банк не сможет вернуть ни кредит, ни квартиру. Дело в том, что согласно закону « Об ипотеке» семья заемщика имеет право проживать в квартире, даже если не в состоянии

вернуть за нее долг. Семья потеряет право собственности на невыкупленную квартиру с одновременным приобретением пожизненного права пользования. В лучшем случае суд решит перевести оставшуюся сумму долга на наследников с продлением срока платежа на несколько лет. Если же банк - кредитор своевременно потребует от заемщика заключить договор страхования жизни, то все решится без осложнений. Страховая сумма при этом равна сумме выданного кредита, а выгодоприобретателем является банк в доле, равной сумме непогашенного кредита на момент наступления страхового случая. Но здесь существует и другой вариант - в момент возникновения у заемщика затруднений с выплатой задолженности по ссуде в действие вступает страховая компания, которая какое-то время будет выплачивать взносы за заемщика. Длительность этого периода должна быть отражена в договоре страхования. По окончании данного периода, если ситуация не изменилась, заемщик переселяется в другое жилье, которое строится на деньги страховой компании. Оно отвечает всем нормам, но по комфорту существенно уступает приобретаемому по ипотеке.

Страхование трудоспособности залогодателя и членов его семьи выгодно банку

39

по тем же причинам, что и страхование жизни залогодателя. Ещё больше можно обезопаситься, заключив договор о страховании семейного дохода, что в наше время тоже актуально.

Титульное страхование при ипотечном кредитовании может применяться, когда объектом сделки является вторичное жилье. В этом случае страховка компенсирует убытки, если право собственности будет оспорено третьей стороной.

Что касается страхования гражданской ответственности, то страхуется ответственность, вытекающая из эксплуатации квартиры. Данный вид страхования не является основным, т.к. наступление страхового случая по нему практически не может повлиять на выплату заемщиком взносов по кредиту. Но страхование гражданской ответственности может быть предусмотрено в договоре ипотечного кредитования банком-кредитором и страховой компанией.

По внесению страховых взносов залогодателю предлагается на выбор: внести сумму всех взносов единовременно, либо осуществлять выплаты периодически. В первом случае, когда страховка выплачивается сразу за весь период кредитования, общая сумма страхования будет меньше. Во втором случае, руководствуясь зарубежной практикой, можно привязать взносы по страховке к платежам по кредиту. Таким образом, залогодатель будет осуществлять выплаты ежегодно, в течение всего периода кредитования.

При выборе уполномоченных страховщиков также возможно несколько вариантов. Может быть создана специализированная компания, в которую поступают все взносы по ипотечному страхованию. Другими словами, создано агентство ипотечного страхования в форме ОАО, где 51% акций принадлежи! мэрии (комитету по имуществу), другим органам исполнительной власти. остальные 49% акций разделено между страховыми компаниями.

Второй вариант - отбор на конкурсной основе уполномоченных компаний, с любой из которых залогодатель (по своему yсмотрению) мог бы заключить договор.

До тех пор возможен третий вариант, когда ипотечное страхование может осуществляться на основе соглашений непосредственно между банком и страховщиком, то есть залогодержатель определяет страховщика (предлагает список страховщиков), с которым клиент должен будет заключить договор.

Тарифы, пакет рисков и другие условия договора в этом случае могут существенно различаться.

Рассмотрим третью схему со следующими условиями: имущественное страхование объекта залога, страхование гражданской ответственности заемщика и его жизни и трудоспособности.

Допустим, объектом ипотечного жилищного кредитования является квартира в кирпичном доме с нормативным сроком эксплуатации 100 лет, стоимостью 460 тысяч рублей (рыночная стоимость), квартира представлена на первичном рынке жилья. 30% стоимости квартиры оплачено покупателем. Возраст заемщика - 40 лет. Сумма залога составляет 69% от стоимости квартиры, т.е. 317400 рублей. Поскольку договор ипотеки заключен на 10 лет, а пролонгации договора страхования на льготных условиях не предусмотрено, то договор перезаключается соответственно 9 раз. При ежегодном страховании квартиры на сумму залога (317400 рублей, что необходимо кредитору для обеспечения сохранности собственных средств), страховой взнос при тарифе 2,38% составит (2,38/100)*317400 = 7554,1 рубля, (таблица 5):

Таблица 5

Расчет стоимости страхования объекта залога при полном страховании на

весь период кредитования

Годы	Страховая сумма, р.	Страховой взнос, р.
1	317400	7554,1
2	317400	7554,1
3	317400	7554,1
4	317400	7554,1
5	317400	7554,1
6	317400	7554,1
7	317400	7554,1
8	317400	7554,1
9	317400	7554,1
10	317400	7554,1
Итого		75541

При неполном страховании страховые взносы рассчитываются с учетом уменьшения суммы долга по кредиту. В таблице 6 рассчитана сумма страховых выплат за период кредитования.

Таблица 6

Неполное

страхование объекта залога при ипотечном кредитовании

Годы	Сумма долга по кредиту, р.	Страховой взнос, р.
1	317400	7554,1
2	285660	6798,7
3	253920	6043,3
4	222180	5287,8
5	190440	4532,4
6	158700	3777
7	126960	3021,6
8	95220	2266,2
9	63480	1510,8
10	31740	755,4
Итого		27194,5

Таким образом, если кредитор или страхования компания не ставят конкретных условий – полного или неполного страхования объекта залога, то заемщику (страхователю) необходимо самостоятельно определиться со способом страхования. Для этого необходимо сопоставить разницу в стоимости полного и неполного страхования с вероятностью наступления страхового события (возможно, субъективно), принимая во внимание то что страхуются только конструктивные элементы квартиры.

Рассчитаем сумму страховых взносов по страхованию гражданскойответственности. Для определения страхового тарифа воспользуемся Методикой. Исходные данные для расчета тарифа представлены в таблице 7:

Таблица 7

Исходные данные для расчета страхового тарифа по страхованию гражданской ответственности

Показатель	Условное обозначение	Значение
1.Количество страховых договоров	N	750
2.Количество страховых случаев в договорах	M	2
3.Вероятность наступления страхового случая по одному договору	q	0,0013
4.Средняя страховая сумма по одному договору страхования, руб.	S	68000
5.Среднее возмещение по одному договору страхования, руб.	Sb	30500
6.Возмещение по 1 договору страхования, руб.	Sb1	25000
7. Возмещение по 2 договору страхования, руб.	Sb2	36000

Основная часть нетто - ставки равна (формула 5):

То = 100*(30500/68000)*0,0013 = 0,058 рубля на 100 рублей страховой суммы.

Для определения рисковой надбавки по формуле 7 определим средний

разброс: Rb² = [(1/2-1)*((25000-30500)²+(36000-30500)²)] = 60500000. Определим рисковую надбавку по формуле (6),(? = 2):

Т_р = Т_о*?(?)*[(1/N*q)*((1-q+(R_b/S)²)]^1/2= 0,118 рубля на 100 рублей страховой суммы.

Определим нетто - ставку (формула 4):

Т_n = 0,058 +0,118 = 0,176 рублей на 100 рублей страховой суммы.

Определим брутто - ставку при нагрузке f = 20%:

Т_б = Т_n/(1-f) = 0,22 рубля на 100 рублей страховой суммы

Допустим, гражданскую ответственность банк предлагает заемщику застраховать на 1/5 суммы залога. Тогда в нашем случае страховая сумма в первый год кредитования составит 1/5*317400 = 63480 рублей. Суммы страхового взноса по годам кредитования рассчитаны в таблице 8:

Таблица 8

Расчет суммы страховых взносов по страхованию гражданской ответственности по годам кредитования

Срок, лет	Сумма страхования, р.	Страховой взнос, т.р.
0	63480	0,22
1	57132	0,198
2	50784	0,176
3	44436	0,154
4	38088	0,132
5	31740	0,11
6	25392	0,088
7	19044	0,066
8	12696	0,044
9	6348	0,022
Итого		1,21

Расчет страхового тарифа при страховании жизни и трудоспособности производится на основе результатов переписи населения и статистики страховой организации.

Продолжительность жизни разных людей колеблется в широких пределах. Она относится к категории случайных величин, численное значение которых зависит от многих факторов. Демографической статистикой выявлена и выражена в математических формулах зависимость смертности от возраста людей. Расчетные показатели, характеризующие смертность населения по возрастам и доживаемость при переходе от одного возраста к последующему, содержатся в таблицах смертности [Таблица 9].

Таблица смертности - это упорядоченный ряд взаимосвязанных величин, показывающих уменьшение с возрастом некоторой совокупности родившихся людей вследствие их смертности. Это система возрастных показателей, измеряющих частоту смертных случаев в различные периоды жизни, доли доживающих до каждого возраста, продолжительность жизни и т.д. Показатели таблиц смертности построены как описание процесса дожития и вымирания некоторого поколения с фиксированной начальной численностью.

Таблица 9 содержит статистические данные и является основой для исчисления тарифных ставок по страхованию жизни.

Вероятность умереть в течение предстоящего года жизни (q_x), не дожив

до следующего возраста х+1 лет, показывает, какая часть доживших до данного возраста умирает, не дожив до следующего возраста. Этот показатель

представляет собой отношение числа умирающих при переходе от возраста х к возрасту х + 1, т.е. (d_x) к числу доживающих до возраста х, т.е. (l _x):

q_x = d_x/l_x, (8)

где q _x - относительная величина уровня смертности в каждом возрасте.

Таблица 9

Таблица смертности (фрагмент)

Возраст в годах, (х)	Число доживающих до возраста х лет (/x)	Число умирающих при переходе от возраста х к возрасту х +1 лет (dx).	Вероятность умереть в течение предстоящего года жизни (qx).
0	100000	2404	0,02404
40	91643	377	0,00411
41	91266		0,00431
42	90873	408	0,00449
43	90464	424	0,00469
44	90040	443	0,00481
45	89597	466	0,00520
46	89112	485	0,00544
47	88606	506	0,00571
48	88083	523	0,00594
49	87536	547	0,00625

Рассчитаем нетто - ставку по страхованию жизни. Расчет производится по формуле:

_nА_х = ((d _х *v + d _x+1 *v² + ... + d _x+n-1 *v" )/l _x )*S, (9)

где

_nA_x- единовременная нетто - ставка по страхованию на случаи смерти для

лица в возрасте х лет сроком на n лет;

S - страховая сумма;

d _x - число лиц, умирающих в возрасте х лет;

d _x+1 - число лиц, умирающих в возрасте х +- 1 лег:

d _x+n-1 - число лиц, умирающих на последнем году страхования;

v, v²…., v"- дисконтирующие множители для соответствующих лет

страхования;

1 _х - число лиц в начале страхования.

Необходимые для данного расчета показатели имеются в таблице смертности и таблице дисконтирующих множителей. Но исчисляя тарифные ставки, пришлось бы производить сложные операции с многозначными числами. Для упрощения расчетов тарифных ставок применяются особые технические показатели - коммутационные числа, исчисляемые по специальным

формулам. Таблица 10-пример таблицы коммутационных чисел, рассчитанных,

исходя из переписи населения и 3 - х процентной нормы доходности, установленной в учебных целях.

Таблица 10

Коммутационные числа (фрагмент)

Возраст(х)	D,		N,		Cx		Mx	Rx
0	100000		2834986		2768		17027	791944
			. . .
40	27546		569490		130		10557	291395
41	26614		541944		136		10427	280838
42	25706		515330		137		10291	270411
43	24821		489624		140		10154	260120
44	23958		464803		145		10014	249966
45	23115		440845		151		9869	239952
46	22269		419657		157		9756	229635
47	21398		395236		162		9678	218676
48	20506		371299		168		9532	204569
49	19684		349471		175		9489	195698
50	19180		333328		171		9065	192171
51	18450		314148		174		8894	183106

Таким образом, формула для исчисления единовременной нетто - ставки по страхованию на случай смерти имеет вид:

_nA_x=((M_x-M_x+n)/D_x)*S.

Единовременная уплата взносов практически производится редко. Большинству страхователей удобнее вносить платежи в течении всего периода страхования. Для этого исчисляют годичные нетто - ставки. Чтобы определить их размер, нельзя разделить единовременную тарифную ставку на число лет страхования, поскольку часть застрахованных не доживает до окончания срока договора и не выплачивает полной суммы причитающихся взносов. Годичные взносы должны компенсировать эту недостачу. Кроме того, страховая организация несет убыток, теряя часть дохода от процентов, что также обуславливает необходимость некоторого повышения тарифа.

Для исчисления годовых ставок применяются специальные коэффициенты рассрочки. В них заложено необходимое повышение тарифов.

В коммутационных числах коэффициент рассрочки имеет вид:

_na_x = (N_x+1-N_x+n+1)/D_x (11)

В таблице 11 приведены коэффициенты рассрочки, исчисленные на основе приведенной выше таблицы коммутационных чисел.

Таблица 11

Коэффициенты рассрочки

Срок уплаты взносов, лет(n)	Возраст в годах (x)
20	30	40	50	60
5	4,56	4,54	4,51	4,45	4,33
10	8,45	8,39	8,27	8,06	7,63
15	11,76	11,62	11,37	10,92	10
20	14,56	14,32	13,88	13,09	11,49

Годичную ставку узнаем, разделив единовременную нетто - ставку на коэффициент рассрочки. Нетто - ставка на случай смерти равна:

_xP_n = ((M_x-M_x+n)/(N_x+1-N_x+n+1))*S.

Рассчитаем по данной формуле годичную нетто - ставку для нашего случая:

₁₀P₄₀ = ((10557-9065)/(541944-314148))*100 = 0,65 рубля на 100 рублей страховой суммы.

Рассчитаем нетто - ставку по страхованию трудоспособности заемщика. Для этого воспользуемся методикой расчета тарифных ставок по рисковым видам страхования. Исходные данные для расчета представлены в таблице 12.

Таблица 12

Исходные данные для расчета страхового тарифа по страхованию

Показатель	Условное обозначение	Значение
1.Количество страховых договоров	N	620
2.Количество страховых случаев в договорах	M	3
3.Вероятность наступления страхового случая по одному договору	q	0,0064
4.Средняя страховая сумма по одному договору страхования, руб.	S, руб.	110000
5.Среднее возмещение по одному договору страхования, руб.	Sb, руб.	35000
6.Возмещение по 1 договору страхования, руб.	Sb1, руб.	35000
7.Возмещение по 2 договору страхования, руб.	Sb2, руб.	50000
8.Возмещение по 3 договору страхования, руб.	Sb3, руб.	20000

Найдем основную часть нетто - ставки То = 100*(35000/110000)*0,0064 = 0,204 рубля на 100 рублей страховой суммы.

Средний разброс возмещений равен:

R_b² = (1/3-1)*((35000-35000)²+(50000-35000)²+(20000-35000)²) = 225000000.

Средний разброс возмещений Rb при таких условиях равен 15000. найдем рисковую надбавку Т_р ( при ? =2):

Т_р=(0,204*2)*[(1/520*0,00576)*(1-0,00576+(15000/250000)²)]^1/2= 0,206 рубля на 100 рублей страховой суммы.

Таким образом, нетто - ставка по страхованию трудоспособности равна: Т_n= 0,204+0,206 = 0,41 рубля на 100 рублей страховой суммы.

Рассчитаем брутто - ставку по страхованию жизни и трудоспособности (f = 10%):

То = (Ттр + Тж) / (1-f) = (0,41+0,65)/0,9 = 1,56 рубля на 100 рублей страховой суммы.

Сумма ежегодного страхового взноса составит (при ежегодном страховании на сумму залога): 110000*0,0156*10 = 17160 рубля.

При ежегодном снижении страховой суммы - таблица 13:

Таблица 13

Расчет суммы страховых взносов по страхованию жизни и трудоспособности заемщика при ежегодном уменьшении страховой суммы:

Год	Страховой тариф	Страховая сумма, т.р.	Страховой взнос, т.р.
1	0,0156	110	1,716
2	0,0156	99	1,544
3	0,0156	88	1,373
4	0,0156	77	1,201
5	0,0156	66	1,03
6	0,0156	55	0,858
7	0,0156	44	0,686
8	0,0156	33	0,515
9	0,0156	22	0,343
10	0,0156	11	0,172
Итого			9,438

Литература

1.3акон РФ "Об ипотеке" от 16.07.98 №102 ФЗ. гл. 5, ст. 31 "Страхование заложенного имущества".

2.Распоряжение правительства г. Москвы от 10.03.99 № 201- РП "О создании московского агентства городского ипотечного кредитования".

3.«Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» № 28. утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства в 1970 году.

4.Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

5. Письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90 г. «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве».

6.Письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90 г. «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве».

7.Методика расчета тарифных ставок по рисковым видам страхования, утвержденная Росгосстрахнадзором от 08.07.93г. №02-03-36.

8.Данные риэлтерской фирмы " Максимум" на 18.05.01// Реклама. - 2001 -№20. - с.47.

9.Басаков М.И. Страховое дело в вопросах и ответах. - Ростов-на-Дону: Феникс, 1999. -576с.

10. Ю.Грищенко Н.Б. Страховое дело: Учебное пособие.- Барнаул: Изд. Алт. ун-та, 1997.- 134с.

1. Смирнов В.В., Лунина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.,Изд. Дом "Аудитор", 1999. - 112с.

2. Нейман Е. Проблемы оценки имущества// Страховое дело.-1995- №10-с.12-15.

13. П.Пытина Е. Целевая программа "Свой дом"/' Страховое дело.-1997-№2. -с.16-18.

14. Хохлов Н. Современное состояние страхового рынка Российской
Федерации// Страховое дело.-1998-№2.- с.21-33.

15. Ахвледиани Ю. Организация имущественного страхования//
Страховое дело.-1998-№6.- с.24-30.

16.Панорама страхования // Эксперт. - 1999- №33. - с.3-15.

17.П.Федорова Т., Логинов В. О страховании городского жилья// Страховое дело.-1999-№5. - с. 18-26.

18.Плешков А.. Сопутствующие (вторичные) виды имущественного страхования // Страховое дело. - 1999- №7. - с. 17-29.

19. Статистический бюллетень. Финансы. Сведения о деятельности страховых организаций в 1998 году// Томский областной комитет госстатистики - 1999.

20.Выступление мэра г. Москвы Ю. М. Лужкова на Всероссийском совещании строителей, посвященном вопросам ипотечного кредитования 16.04.99 // Строительная газета - 1999 - №16. - с.1-2.

1. Пономарев В. Ипотека в России сегодня и завтра// Строительная
   газета - 2000 - №28.- с. 1 -2.

2. Гришина Т., Леонов Е. Покупаешь страховку - получаешь квартиру //
   Коммерсанть. - 2000 - №34.- с.3.

23. Статистический бюллетень. Финансы. Сведения о деятельности
страховых организаций в 1999 году// Томский областной комитет
госстатистики- 2000.