МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ИНСТИТУТ ПРАВА И ЭКОНОМИКИ»
ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
КАФЕДРА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН
СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 030501 ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
Работа допущена к защите в ГАК
Заведующий кафедрой
к.ю.н.
«____» ________________2008 г.
ВЫПУСКНАЯ
КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
НА ТЕМУ: «Ипотека как основа жилищного строительства в России: проблемы правоприменения. »
Выполнил студент:
Научный руководитель:
Липецк 2008 г.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 4
1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ 6
1.1. Зарождение института ипотеки 6
1.2. Развитие ипотеки в России 12
2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ИНСТРУМЕНТЫ И МИРОВОЙ ОПЫТ. 18
2.1. Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам 18
2.2. Риски ипотечного кредитования 24
2.3. Ипотечный рынок 33
2.4. Мировой опыт ипотечного кредитования 37
З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ. 45
3.1.
Порядок предоставления ипотечного
кредита
коммерческими
банками. 45
3.2. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации 49
3.3. Проблемы правоприменения и общие проблемы законодательства в ипотечном кредитовании 58
3.4. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации и перспективы его развития 60
3.5. Рынок ипотечного жилищного кредитования в Липецке. 66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 78
ВВЕДЕНИЕ
В России рынок ипотечного жилищного кредитования находится на этапе зарождения и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике и не менее важное место в законодательстве. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом, что невозможно без законодательной поддержки. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
Задачами работы можно назвать следующие: рассмотрение сущности и исторических аспектов ипотеки, проведение анализа ипотечного рынка, а также выявление существующих проблем на законодательном уровне и перспектив развития ипотечного кредитования.
Актуальность работы обусловлена проблемой приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи, поскольку без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Объектом исследования будет не только состояние и опыт по внедрению ипотеки в рамках одного государства, но и правовая основа.
Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
В данной дипломной работе будет рассмотрена необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта. В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы. Проведен анализ возможных рисков. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также уделено внимание состоянию ипотеки в городе Липецке.
1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ
1.1. Зарождение института ипотеки
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой [2, т. 24, с. 470].
На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков [4, с. 95].
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.) [4, с. 100].
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию[4, с. 102].
На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.
Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства [4, с. 112].
Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя [4, с. 120].
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
нодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды [14, с. 17].
Сторонники контрактно-сберегательной системы пытаются обойти это ограничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распространения такие схемы не получили, так как, во-первых, вынуждают заемщика покупать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо причине (например, из за недостаточного притока клиентов и, следовательно, нехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.
Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации.
В целом же к проблемам реализации ипотеки, а также косвенному, но очень важному фактору, влияющему на работу и внедрение в жизнь ипотеки во всех странах – можно отнести политическую ситуацию и социальные проблемы. Именно это не даёт ипотеке, и не только в России, развиться и стать доступной каждому так, как в большинстве случаев невозможность погасить многолетний ипотечный кредит становится основной проблемой, с присущими негативными факторами. А также нельзя не сказать о том что данное имущество является обременённым залогом, что вносит существенные коррективы на его распоряжение.
З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ.
3.1.
Порядок предоставления ипотечного
кредита
коммерческими
банками.
Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент [10, с. 9].
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:
- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
- андеррайтинг;
- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
- оформление кредитного договора и договора о залоге;
- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья [10, с. 14].
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.
Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.
На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.
По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:
- сумма кредита и размер банковского процента;
- порядок и сроки выдачи кредита;
- порядок и сроки погашения процента;
- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.
Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.
На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:
- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.
- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.
При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков, по общему правилу, погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога, хотя у каждого банка есть свои инструкции по делам такого рода [7, с. 350].
3.2.
Становление и развитие рынка ипотечного
жилищного кредитования
в
Российской Федерации
По данным ЦБ на 01.10.07 в России насчитывалось 735 кредитных организации, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 557 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. В 2006-2007 гг. число участников ипотечного рынка увеличивается не так стремительно, как это было ранее. Можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес. Если говорить о региональном аспекте развития рынка ипотечного кредитования, регионами – лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов по итогам трех кварталов 2007 года стали: Москва (51,1 млрд. руб), Тюменская область (24,3 млрд. руб), Санкт-Петербург (23,8 млрд. руб), Московская область (21,6 млрд. руб), Свердловская область (13,7 млрд. руб), Ханты-Мансийский АО (13,3 млрд. руб), Новосибирская область (13,1 млрд. руб), Красноярский край (12,8 млрд. руб), Самарская область (11,9 млрд. руб), Челябинская область (11,8 млрд. руб), Алтайский край (9,5 млрд. руб) [10, с. 23].
На рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Среди новых участников рынка можно отметить ИпоТек банк. Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников, а с активной экспансией иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах.
Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.
Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).
В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива” совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.
1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.
2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема “Рентный залог” предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
6. Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные кредиты, значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотечный «Сбербанк» и банк «Дельта Кредит». Программа "Дельта Кредит" отличается открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору квартиры.
Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельта Кредит" в России, должны соответствовать следующим критериям:
- Срок кредита до 10 лет;
- Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США, но сумма кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры; - Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены квартиры;
- Каждый месяц необходимо платить одну и ту же сумму. В нее входят проценты по кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.
- Квартира может быть выбрана на вторичном или первичном рынке при условии, что приобретаемая квартира оформлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту.
- Фиксированная процентная ставка,
- Рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке предлагаются ставки от 13 до 15%),
- По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру [21, с. 89].
Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода [19, с. 134].
Конкурентом «Дельта Кредит» является Сберегательный банк Российской Федерации. Условия предоставления кредита:
- Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации, в возрасте от 18 до 60 ( женщинам до 55) лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;
- У потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (от 10 до 30% стоимости приобретаемой квартиры);
- Требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;
- Необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;
- Приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке;
- Кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";
- Процентная ставка по кредитам в рублях – 11.75% годовых;
- Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;
- Обязательным условием для заемщика является вложение им собственных средств в размере от 10 до 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);
- Срок действия кредита - до 25 лет.
- В том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.
Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими:
- залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);
- поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода (это могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица);
- поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.
При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.
Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом, либо не ровными долями согласно графику платежа и выбранной кредитной программы, но не менее суммы указанной в графике. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.
Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею.
Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.
Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья [14, с. 22].
Еще один банк, который предоставляет ипотечные кредиты – Райффайзенбанк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.
И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.
Условия кредитования в Райффайзенбанке следующие:
- 12 процентов годовых;
- срок кредитования до 30 лет;
- максимальный размер кредита зависит от зарплаты заемщика;
- Ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму;
- Возможность досрочного погашения (после года);
- Кредитный договор можно заключить на любой срок от года до 30 лет.
Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой.
Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.
Наиболее востребованным сегодня по-прежнему является ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Такое положение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором преобладают готовые квартиры над новостройками. Как следствие количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007 года наблюдается снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.
Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же динамично меняются. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в нередких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.
Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 2%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.
Подводя итоги, хотелось бы отметить, что Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в 2007 году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллиониках на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м [20, с. 14].
Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.
Среди итогов 2007 года следует отметить ускоренный рост объемов ипотечного кредитования в регионах. Произошла сегментация рынков жилья и клиентской базы, банки переориентируются с продуктов, рассчитанных на широкие клиентские группы, на кредиты, предназначенные для целевой аудитории, например, молодые семьи. Совершенствование бизнес-процессов и либерализация условий кредитования обусловили повышение доступности (увеличение максимального размера кредита). В то же самое время мы увидели, что, выходя на международные рынки, российская ипотека становится частью глобальной финансовой системы и зависит от изменений, которыми нельзя управлять. Потенциал роста российского ипотечного рынка значителен, но долгосрочное фондирование является основной проблемой. Кроме того, повышение доступности кредитов несет дополнительные риски, ипотечные портфели должны быть сегментированы по рискам, необходимо их точно оценивать и управлять ими.
3.3. Проблемы правоприменения и общие проблемы законодательства в ипотечном кредитовании.
В России растет объем задолженности по кредитам, и это вызывает опасения банковского сообщества: не повторится ли у нас такая же ситуация, как в США? Помимо того, экспертов рынка ипотечного кредитования беспокоит проблема исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.
Сегодня увеличение объема задолженности по кредитам эксперты в первую очередность связывают с увеличением объемов кредитования. "За отрезок времени c 2002 по 2006 год он увеличился с 3,6 млрд. до 264 млрд. рублей", - рассказывает Евгений Чепенко, заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ), вице-президент Европейского трастового банка [23, с. 6].
Так, по данным ЦБ Россия на 1 октября 2007 года объем задолженности по ипотечным кредитам у банков вырос до 486,2 млрд руб., увеличившись в два раза по сравнению с 1 января 2007 года.
Директор по развитию финансовой группы "Секвойя Кредит Консолидейшн" Ирина Поддубная, выступая на конференции "Суды и претворение в жизнь обязательств, обеспеченных ипотекой. Возврат кредитных средств: проблемы и правовые механизмы защиты от недобросовестных заемщиков", отметила, что в условиях кризиса ликвидности существуют тенденции роста просроченной задолженности по кредитам [23, с. 7]
Эксперты утверждают, что доля невозврата ипотечных кредитов по сравнению с потребительскими кредитами незначительна. "По предварительным оценкам, в 2007 году доля невозврата ипотечных кредитов составила рядом 1,2% по сравнению с 0,021% невозврата ипотечных кредитов по данным на 1 января 2007 года" [24, с. 10], - отмечает Евгений Чепенко.
По словам Владимира Никитина, начальника юридического управления АБ "ГПБ-Ипотека", в эти дни существует масса нерешенных проблем по взысканию заложенного имущества. Они возникают как на этапе судебного обращения взыскания, так и на этапе исполнительного производства; это ещё общие проблемы законодательства.
К проблемам судебного обращения взыскания относятся:
- формулировка предмета иска о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки;
- определение подсудности: по месту нахождения предмета ипотеки или по месту жительства ответчика;
- оплата государственной пошлины;
- направление уведомлений: по адресу предмета ипотеки или по адресу, указанному в кредитном договоре;
- проблема начисления процентов и пеней.
К проблемам исполнительного производства относятся:
- существенный исполнительский сбор - 7%;
- существенное затягивание сроков;
- отсутствие опыта реализации заложенного жилья на торгах;
- определение даты взыскания процентов;
- проблема продажи имущества и признания торгов несостоявшимися в случае завышения цены предмета ипотеки и др.
К общим проблемам законодательства и правоприменения Владимир Никитин относит также вопрос о том, что - возникает ли ипотека в силу закона на долю несовершеннолетних лиц в праве имущества на предмет ипотеки, и проблему обращения взыскания на предмет ипотеки третьими лицами, если залогодержатель посредством обращения в суд не подтвердит свои права залогодержателя [23, с. 10].
3.4.
Нормативно-правовое регулирование
ипотечного кредитования
в
Российской Федерации и перспективы его
развития
Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.
В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).
Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:
вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
государственной регистрации подлежат
- право собственности на недвижимое имущество и иные вещные права;
- некоторые сделки с недвижимостью
- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.
В 2004 году, после принятия Федерального закона от 22.12.04 №216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)», законодательство в области рефинансирования ипотечных кредитов резко начало набирать обороты и по сей день продолжает развиваться.
Институт ипотечных ценных бумаг появился в российском законодательстве в 2003 году, когда был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Основной его целью значилось развитие ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов с помощью создания специального законодательного механизма для рефинансирования ипотечных кредитов. По данному закону не было осуществлено ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг, что объясняется в значительной степени его недостатками. Еще не побывав «в действии», этот закон подвергся корректировке: первые поправки были внесены Федеральным Законом от 29.12.2004 г. № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах». Последние изменения, были внесены Федеральным законом от 27.07.2006 г. № 141-ФЗ.
Как говорилось в Пояснительной записке (ссылка) к проекту 141-ФЗ, изменения направлены на «устранение препятствий для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также на совершенствование положений закона об ипотечных ценных бумагах. В ряду внесенных поправок можно выделить следующие:
- исключение из закона положения о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья;
- возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочно погасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением о выпуске указанных облигаций;
- возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам;
- ограничение размера страховой суммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения размером требования о возврате суммы основного долга [23, с. 16].
Механизм секьюритизации применяется во всем мире для рефинансирования самых различных активов. В России для распространения этой техники за пределы рынка ипотечного кредитования необходимо создание универсальной для секьюритизации разного рода финансовых активов, правовой базы. Действующее российское законодательство не позволяет эффективно секьюритизировать какое-либо имущество, кроме ипотечных кредитов.
К числу нормативных актов, регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»,предусматривающий установление требований к кредитным организациям, осуществляющим эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, и единого порядка регулирования деятельности эмитентов облигаций с ипотечным покрытием.
Этот закон чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет.
Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Долгое время шла дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а потом уже внести изменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Но, тем не менее, по мнению Глазунова Д. А. (член ФКЦБ России), спектр который в настоящее время определен в законе - тот оптимальный набор инструментов, который позволит с одной стороны, ввести необходимую диверсификацию в инструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации, при которой подвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые используются для секъютиризации ипотечного кредитования [10, с. 18].
Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом [16, с. 63].
В России так же уже принят законопроект «О сторойсберкассах». В основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.
Одна из важнейших задач - законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.
Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.
Второй вопрос - статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.
Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.
Четвертый по порядку, но не по важности вопрос - гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска [8, с. 23].
В итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банки - упираются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского банковского законодательства. Ст. 2 закона «О банках и банковской деятельности», в которой содержится классификация кредитных организаций, которые имеют право существовать в РФ. Хотя с точки зрения права в закон можно внести изменения, которые бы убрали данную проблему, но отсутствие этих изменений и наличие социальных и политических проблем в целом не дают возможности полноценного функционирования законодательства, а, в частности, внедрения ипотеки в массовом порядке.
3.5. Рынок ипотечного жилищного кредитования в Липецке
Ипотеку в Липецке и Липецкой области представляют 16 ипотечных банков (Банк Москвы, Райффайзенбанк, ВТБ24, Абсолют Банк, Росбанк, Сбербанк России, Россельхозбанк, КМБ-Банк, Альфа-Банк, МДМ-Банк, Банк Жилищного Финансирования, Европейский трастовый банк, Экспобанк, КИТ Финанс, Юниаструм, Славинвестбанк), которые предлагают заемщикам 148 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
программу с более низкой процентной ставкой – то по ней окажется обязательным наличие большого числа поручителей либо использования другой валюты, что уже рассматривалось выше.
Нельзя также не сказать об инициативе Администрации города Липецка, которая применила программу «Свой дом» - постановление Липецкого областного Совета депутатов от 19 сентября 2002 г. N 94-пс (в ред. постановления Липецкого областного Совета депутатов от 23.12.2004 N 735-пс, от 25.08.2005 N 932-пс) . Главной целью данной Программы является совершенствование
организационных, правовых и финансовых предпосылок для ускоренного
решения жилищной проблемы, обеспечение всех категорий граждан доступным жильем, стоимость одного кв. метра которого не должна превышать
величину среднего 2-месячного денежного дохода на душу населения в
Липецкой области. Программой предусматривается предоставление целевых
долгосрочных льготных займов населению и на этой основе максимального
привлечения собственных средств граждан на финансирование строительства
жилья.
Ввод жилья в эксплуатацию по программе "Свой дом" составит:
|
I этап: |
II этап: |
|
2002 год - 100 тыс. кв. м 2003 год - 160 тыс. кв. м 2004 год - 160 тыс. кв. м 2005 год - 160 тыс. кв. м 2006 год - 160 тыс. кв. м
|
2007 год - 160 тыс. кв. м 2008 год - 160 тыс. кв. м 2009 год - 160 тыс. кв. м 2010 год - 160 тыс. кв. м 2011 год - 160 тыс. кв. м. |
При этом предусматривается довести удельный вес ввода индивидуального жилья к 2006 году до 40% от общего объема жилья, вводимого в Липецкой области.
Для достижения намеченных целей предстоит решить следующие задачи:
- совершенствование механизма долгосрочного кредитования застройщиков на срок от 10 до 12 лет.
- развитие малоэтажного жилищного строительства с переходом от типового проектирования домов к созданию открытой архитектурно-строительной системы на основе унификации конструктивных элементов;
- повышение качества жилья за счет улучшения планировочных решений и развития систем инженерного оборудования;
- создание современных типов малоэтажных домов из унифицированных индустриальных конструкций с использованием строительных материалов на
основе местных сырьевых ресурсов;
- развитие на основе государственной собственности собственной базы по производству строительных материалов и конструкций, применение которых обеспечит снижение стоимости строительства.
Данная программа – является неплохой задумкой, но следует отметить что не каждый желающий может участвовать в этой программе – из за наличия большого спроса на жильё и из за отсутствии уверенности в следующем дне, даже не смотря на последнюю стабильность в развитии страны не все могут прогнозировать многолетние платежи по ипотечному кредиту.
В целом можно же сказать, что в настоящее время рынок жилья в Липецке практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность девелоперских, риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.
Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования, предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает круг участников. Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором кредитных продуктов, сроками, процентными ставками и размерами комиссий, сопровождаемых выдачу кредитов. Как правило, заемщик оплачивает проценты от оценочной стоимости жилья, за счет собственных средств до выдачи кредита. Обеспечением по жилищным ипотечным кредитам выступает приобретаемое жилье.
Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с учетом числа несовершеннолетних иждивенцев, таким образом, чтобы ежемесячный платеж по кредиту, включающий погашение части основного долга и начисленных процентов, не превышал трети семейного дохода.
Выдача кредитов по этим программам сопровождается обязательным либо необязательным страхованием по трем видам рисков: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности на квартиру. Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованных страховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Страховая сумма ежегодно уменьшается со снижением задолженности по кредиту.
Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему моменту освоено менее 5% липецкого рынка жилищного ипотечного кредитования.
Но даже при таком состоянии рынка ипотечного кредитования в Липецке количество, общий объем и средний размер кредитной сделки из года в год увеличиваются.
Анализ рынка ипотечного кредитования в Липецке, показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов граждан, нестабильность платежеспособности населения.
Кроме этого, причины недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, заключаются в следующем:
а) значительный удельный вес недекларируемых доходов граждан; документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков;
б) сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам;
г) в структуре предложения жилья наибольший удельный вес занимает, так называемый, первичный рынок, за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья;
е) недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов;
ж) неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на липецком рынке, только несколько используют возможности жилищного ипотечного кредитования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
Изучение и анализ основных проблем с которыми сталкивается банки и их клиенты при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является невыгодность для кредитных организаций осуществлять предложение ипотечных кредитов по низким процентным ставкам, а для клиентов ( в основной массе) отсутствие возможности получения такого кредита по существующим условиям.
Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в России являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных с высокими кредитными и процентными рисками; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.
Очень важная проблема в плане создания сети и развития ипотеки в широком масштабе - это подготовка высококвалифицированных кадров и внедрение их в систему, - целенаправленной и системной работы в этой области пока - незаметно. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо федеральный центр, что, по моему мнению привело к положительным тенденциям и дало новый положительный скачок в области развития ипотечного кредитования.
Все эти задачи безусловно должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.
Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.
Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы, чего невозможно добиться без законодательной поддержки. А также решение выше указанных проблем будет неэффективным или малозначительным без решения социальных и политических проблем, которые затрагивают и правовую, и экономическую составляющие. Так как при нынешнем состоянии рынка ипотечного кредитования существующие условия, по сути, являются кабальными и неприемлимыми для подавляющего большинства граждан.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
|
|
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ: |
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!!
Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.
Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!!
МОНОГРАФИИ И ИНЫЕ ИСТОЧНИКИ:
|
|
13. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости [Текст]: учеб.пособ. / И.Т. Балабанов – СПб.: Питер, 2000. – 344 с. |
|
|
14. Большая советская энциклопедия [Текст]: – М.: Советская энциклопедия,1976.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|