Оценка автозаправочной станции №443

СОДЕРЖАНИЕ

Приложение Б – Свидетельство о государственной регистрации права

Приложение В – План земельного участка под АЗС в поселке Горные Ключи

Приложение Г – Анализ финансового состояния АЗС №443 Приморского филиала за 2003 и 2004 год

Приложение Д – Анализ финансового состояния АЗС №443 Приморского филиала за 1 полугодие 2004 и 2005 года

Приложение Е – Бухгалтерский баланс за 2003 год

Приложение Ж – Бухгалтерский баланс за 2004 год

Приложение З – Бухгалтерский баланс за 1 полугодие 2005 года

Приложение И – Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности

Введение

Трансформационные процессы, происходящие в российской экономике, привели к зарождению и развитию достаточно новых или ранее не столь заметных видов деятельности и соответствующих им отраслей специальных знаний. К числу таких динамично развивающихся видов профессиональной активности можно отнести оценочную деятельность, актуальность и востребованность результатов которой в рыночной экономике трудно переоценить.

Категории «цена», «стоимость» являются ключевыми для характеристики процессов в экономической системе. В связи с этим непреходящее значение имеет понятие «оценка», как комплексный показатель меры значимости, выгодности, целесообразности получения того или иного результата деятельности, а также ресурсов, обеспечивающих данный результат.

Толчком, породившим всплеск внимания исследователей и экономистов-практиков к проблемам оценки бизнеса, его составляющих, недвижимости, других активов, стала резко проявившаяся в новых условиях необходимость создания и реализации концепции управления федеральной, муниципальной, акционерной собственностью. Ведь именно оценка (оценка стоимости) является мерой эффективности управления тем или иным объектом собственности. Поэтому сегодня востребованы разработанные концепции стратегии роста компаний, стратегии управления ими, ориентированные на стоимость, программы антикризисного управления, реформирования и реструктуризации, учитывающие факторы стоимости компании.

С развитием рыночной экономики в России появилась возможность вложить свои средства в бизнес, купить и продать его, то есть бизнес стал товаром. Оценка стоимости необходима при акционировании, реорганизации, развитии предприятий, использовании ипотечного кредитования, участии на фондовом рынке. К тому же, как отмечалось, повышение стоимости предприятия – один из показателей роста доходов его собственников и, соответственно, периодическое определение стоимости бизнеса можно использовать для оценки эффективности управления предприятием. Этим обусловлена актуальность темы настоящей дипломной работы, которая звучит как «Оценка объекта недвижимости на примере АЗС-443».

Даже если не требуется реорганизация предприятия, его акционирование, продажа или покупка, тем не менее, периодически оценку нужно проводить в целях диагностики предприятия и определения направлений его развития.

В процессе оценки бизнеса выявляются альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, следовательно, и более высокую рыночную цену.

Основными факторами, определяющими рыночную стоимость предприятия, являются: настоящая и будущая прибыль, время получения доходов, затраты на создание подобного предприятия, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и ликвидность активов. Большое значение при оценке играют нематериальные активы предприятия (фирменное имя, знаки, патенты, технологии, маркетинговая система и др.).

Цель настоящей дипломной работы заключается в проведении оценки стоимости предприятия и его финансового положения. Основными задачами работы являются:

1. изучение теоретических основ оценочной деятельности в современных условиях;

2. методологическое обоснование оценки предприятия;

3. проведение оценки имущества данного предприятия и определение подходов к управлению, направленному на развитие предприятия.

Объектом исследований в работе является предприятие АЗС-443. Автозаправочная станция №443 расположена в поселке Горные ключи Кировского района Приморского края на 435 км государственной трассы Хабаровск-Владивосток. АЗС на правах собственности принадлежит ООО «РН-Востокнефтепродукт». Эта компания постоянно расширяется, покупая все новые и новые АЗС, а также строя их своими силами. Покупка или строительство автозаправочной станции – два альтернативных управленческих решения задачи стратегического развития компании. В процессе выбора того или другого варианта необходимо исследовать рынок недвижимости по данным объектам, сравнить его с другими компаниями-конкурентами, а также произвести оценку АЗС.

Структура работы построена в соответствии с поставленными задачами.

В первой главе представлены теоретические основы оценки стоимости предприятия: законодательно-нормативная база, процедура, содержание, цели, подходы и методы оценочной деятельности.

Во второй главе проводится методологическое обоснование оценки имущества для выбранного объекта исследования – АЗС №443, в частности определяется необходимость проведения оценки имущества для АЗС №443, характеристика предприятия, проводится анализ финансовых результатов деятельности предприятия.

В третьей главе проводится оценка стоимости предприятия АЗС-443. В заключении представлены результаты по оценке предприятия и основные направления его развития.

1 Теоретические основы оценки предприятия

1.1 Нормативная база оценки предприятия

Профессиональная оценка стоимости имущества играет все более заметную роль в становлении нового экономического мышления. Новейшая практика оценки является инструментом независимого исследования полезности имущества или прав на него, от индивидуальной полезности, определяемой инвестиционной стоимостью, до общественной, определяемой справедливой рыночной стоимостью /25/.

Законодательную и нормативную базу оценочной деятельности составляют Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановление Правительства РФ, утвердившего Стандарты оценки и Положение о лицензировании оценочной деятельности, ряд распоряжений и приказов Минимущества России, касающихся повышения квалификации оценщиков, предоставления информации лицензированным оценщикам, утверждения некоторых методических рекомендаций.

На практике оценщики используют широкий спектр законодательных документов (Гражданский, Налоговый, Земельный кодексы РФ, законы, регулирующие деятельность акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью, регистрацию сделок с недвижимостью, обязательное страхование гражданской ответственности и др.), а также нормативных актов (Правила по ведению бухгалтерского учета – ПБУ и др.).

Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.06.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определил правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки и случаи обязательной оценки объектов, которые охватывают почти все операции с недвижимым имуществом. К объектам оценки отнесены материальные объекты (вещи) и нематериальные объекты, а также права на них /17/.

В этом Законе дано понятие оценочной деятельности, определены субъекты оценочной деятельности и объекты оценки. Законом также предусмотрено право РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, юридических и физических лиц на проведение независимой оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического и бухгалтерского учета. Обязательное проведение оценки осуществляется в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

В Законе подробно расписано содержание договора на оказание услуг в области оценочной деятельности, разъяснены основные требования к содержанию отчета об оценке объекта, а также расписаны права, обязанности и ответственность оценщика в процессе выполнения оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями данного закона оценочная деятельность подлежит контролю и лицензированию. Контроль и регулирование оценочной деятельности (статья 18) осуществляется органами, уполномоченными Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации. Лицензирование оценочной деятельности (статья 23) осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. В связи с тем, что в настоящее время не определен уполномоченный Правительством орган по контролю за оценочной деятельностью и не утвержден порядок лицензирования оценочной деятельности, выдача лицензий оценщикам не производится.

В этой связи, при проверке соответствия оценщиков закона, можно руководствоваться требованиями о наличии полиса страхования гражданской ответственности оценщика и наличием документа о специальном образовании в области оценки.

Закон об оценочной деятельности определяет основные термины в области оценки, в том числе понятия «оценочная деятельность», «субъекты оценочной деятельности», «объекты оценки», «рыночная стоимость». В Законе определен круг сделок, для которых необходимо проведение оценки объектов оценки.

Вторая глава Закона содержит определение основания для проведения оценки объектом оценки, которым является договор на проведение оценки, требования к отчету и оговаривает права и обязанности оценщика, требования к независимости оценщика и страхованию гражданской ответственности оценщиков.

Третья глава Закона посвящена регулированию оценочной деятельности, в частности функциям уполномоченных органов, роли самореглируемых организаций оценщиков, общим требованиям к стандартам оценки, профессиональному обучению оценщиков и требованиям к лицензированию оценочной деятельности.

Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Мингосимуществе России /21, с.38/.

Госстандарт России выпустил два из шести ГОСТов Единой системы оценки имущества (ЕСОИ): Термины и определения. ГОСТ Р 51195.0.01-98 и Основные положения ГОСТ Р 51195.0.02-98, которые определяют основные стандарты оценки. В данных документах зафиксирована возможность применения разных баз оценки (под базой оценки понимается вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки). База оценки может основываться на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, замещения, инвестиционная, ликвидационная, действующего предприятия, стоимость при существующем использовании.

Начиная с сентября 1999г. в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. №932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Результатом этой работы стали «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», которые были утверждены 06.07.01 г. Постановлением Правительства РФ №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений РФ.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, включают три раздела /21, с.21-22/.

Первый раздел содержит общие положения, в которых говорится, что настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Второй раздел включает виды стоимости объектов оценки, подходы к оценке и методы оценки. В этом разделе даны определения следующих видов стоимости: рыночная, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров, стоимости замещения и воспроизводства, стоимость при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость для целей налогообложения, ликвидационная стоимость, утилизационная стоимость, специализированная стоимость. Раздел содержит определение трех основных подходов к оценке: затратного, доходного и рыночного. Далее даны определения метода оценки, даты проведения оценки, цены, аналога объекта оценки, срока экспозиции объекта оценки, цены, итоговой величины стоимости объекта оценки, экспертизы отчета объекта оценки.

Третий раздел содержит требования к проведению оценки и этапы проведения оценки, требования к независимости оценщика. В разделе определены необходимые действия оценщика на различных этапах процесса оценки, включающие сбор, обработку и анализ информации, использование оценочной методологии для расчета стоимости объекта оценки и вывод итоговой величины.

Наиболее известными и часто используемыми в практической деятельности стандартами оценки саморегулируемых организаций оценщиков в России являются стандарты Российского общества оценщиков (РОО).

Практика применения закона выявила на сегодняшний день ряд недостатков, главным из которых является отсутствие единого порядка лицензирования оценочной деятельности в РФ (вышеуказанный порядок утвержден постановлением Правительства РФ № 285 только лишь 11.04.2001).

Вышеуказанные проблемы возникают из-за того, что наиболее важные функции по регулированию оценочной деятельности оказались в совместном ведении Правительства РФ, федеральных органов управления и уполномоченных органов.

Такое положение дел обусловлено также известной разобщенностью оценочных организаций, не способных пока достаточно эффективно отслеживать развитие законодательной и нормативной базы в сфере оценки и осуществлять согласованные действия по продвижению законодательных инициатив, призванных защитить оценочное сообщество и рынок оценочных услуг.

1.2 Процесс оценки (этапы)

Оценка приносящих доход объектов собственности – это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы оценки. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе, и применим к решению широкого круга оценочных задач /21, с.48/.

Процесс оценки может быть разделен на ряд последовательных стадий:

1. Определение проблемы (постановка задачи).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку, составление плана работ.

3. Сбор, проверка и анализ данных.

4. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта собственности и выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

6. Подготовка отчета и заключения об оценке.

На стадии определения проблемы можно выделить следующие этапы: формулирование цели и функции, предполагаемое использование оценки; определение вида стоимости; идентификация объекта и прав, связанных с имуществом, подлежащим оценке; определение даты оценки; ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

Определение цели оценки – очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительная лишь для цели или целей, указанных в данном отчете /13/. Использование полученных результатов в других целях некорректно.

Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки – это сфера ее последующего использования. Оценка может проводиться для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д.

Оценка предприятия (бизнеса) производится в целях:

1. повышения эффективности текущего управления предприятием;

2. определения стоимости предприятия в случае его купли - продажи целиком или по частям;

3. для принятия обоснованных инвестиционных и управленческих решений, т.к. инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, и периодическая переоценка имущества позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

4. для определения стоимости ценных бумаг предприятия в случае купли продажи, определение прогнозированных доходов от ценных бумаг;

5. реструктуризации предприятия, слияния, поглощения или выделение самостоятельных подразделений из состава предприятия;

6. при разработке плана развития предприятия, в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность ее имиджа (деловой репутации);

7. при определении кредитоспособности предприятия или стоимости залога при кредитовании. В этом случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

8. для целей страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов.

Оценка действующего предприятия может проводиться для определения оптимальных стратегических направлений развития предприятия с целью максимизации его стоимости в перспективе и эффективного управления этой стоимостью, что позволит собственникам в максимальной степени удовлетворить свои интересы /16/.

Менеджеры предприятий в основном желают знать реальную рыночную стоимость предприятия. Зная текущую стоимость предприятия в ретроспективе, в настоящем времени и прогноз на будущее, они способны проверить результаты своих решений, закрепить понимание концепции управления стоимостью предприятия, определиться в выборе, если есть необходимость, структурных перестроек. Проведение комплексного анализа финансово-экономической деятельности предприятия дает возможность для альтернативного сравнения с другими компаниями, позволяет определить финансовую устойчивость предприятия /17/.

Инвесторов интересуют углубленные исследования финансовой деятельности предприятия по формированию экономической прибыли, получаемой от основных средств и направлений денежных потоков.

Руководителей, с развитым рыночным чутьем, интересуют вопросы, в какой степени предприятие при его нынешней производительности, организационной структуре способно наращивать стоимость, и создает ли оно ее вообще. Им важно знать, какие оперативные меры оказывают наибольшее воздействие на стоимость и способны привести к ее увеличению.

При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. При идентификации объекта собственности указываются его наименование, инвентаризационный номер (если объект недвижимости, машины или оборудования), местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики /21, с.50/. При идентификации объекта собственности необходимо определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь право лишь на аренду или ограниченные права на использование имущества, собственность может быть заложена и т.д. Принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения позволяют установить, какого рода информацию следует собирать.

Принцип изменения повышает значение выбора эффективной даты оценки. При отсутствии данных о конкретной дате можно использовать отчет об оценке спустя несколько лет после определения стоимости объекта.

Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов собственности изменяется. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса и др.

Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок.

Вторая и третья стадии оценки – это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Сюда включается предварительный осмотр объекта, составление графика работ по оценке, определение источников и способов сбора информации, определение состава группы экспертов-оценщиков, составление задания на оценку и календарного плана, подготовка и подписание договора на оценку, и определение суммы гонорара.

Четвертая стадия – использование трех подходов для определения величины стоимости собственности. Существует три основных подхода к оценке собственности, которые должны быть использованы для оценки любого объекта: рыночный, доходный, затратный.

Рыночный подход – общий способ определения стоимости собственности, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного объекта собственности с аналогичными уже проданными объектами. Основан на принципе замещения.

Доходный подход – общий способ определения стоимости собственности, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на перерасчете ожидаемых доходов. Основан на принципе ожидания.

Затратный подход (подход на основе активов) – общий способ определения стоимости предприятия, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов. Основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Пятая стадия оценки – согласование результатов. Согласование – это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность. В ходе процесса согласования оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных этапах процесса оценки. Обычно в результате согласования оценщик представляет клиенту единственную величину стоимости. Хотя в случае невозможности выведения единой величины возможно предоставление диапазона стоимости.

Схематично процесс оценки приведен на рисунке 1.1.

Важной технологической стадией оценочной деятельности является сбор необходимой для нее информации. По отношению к объектам оценки выделяют внутреннюю, дающую представление о деятельности оцениваемого объекта (предприятия), и внешнюю, характеризующую условия функционирования объекта в регионе, отрасли и экономике в целом /20, с.63/.

Объем и характер внешней информации в значительной степени диктуют цели оценки. В любом случае наиболее важным для решения собственников об изменении своих прав является определение степени риска. Обычно риск воспринимают как возможность потери доходов, хотя, по определению, риск предполагает и возможность получения положительных отклонений.

Основными факторами, вызывающими риск являются:

• уровень инфляции;

• стадии экономического состояния страны;

• изменение процентных ставок (дохода, дисконта, капитализации);

• соотношение обменного курса валют;

• уровень политической стабильности.

В оценочной деятельности численную величину систематического риска представляют так называемым «коэффициентом бета». Он может быть рассчитан двумя способами. По одному из них коэффициент равен:

(1.1)

где изменение доходности отдельной (конкретной) компании;

изменение средней доходности по группе крупнейших компаний (например, в США индекса Доу-Джонса – по 500 из них; в Японии – индекса Никкей – по 225 предприятиям и т.п.).

Для отдельных отраслей экономики по результатам расчетов, выполненных специальными агентствами, коэффициент в целом для рынка равен единице. Изменения его у отдельных компаний в большую сторону показывает, что такая компания подвержена большему риску. Ее финансовые результаты будут изменяться быстрее.

По второму способу (автор предложения Д. Харрингтон) конкретной компании может быть рассчитан исходя из численных оценок тех переменных, которые влияют на величину риска для этой компании. Для этого определяют воздействие каждого фактора , затем рассчитывают средневзвешенное значение коэффициента , который и представляет собой оценку для этой компании.

Как правило, оценка фактора риска имеет субъективный характер: специалисты, уверенные в будущем росте предприятия, определяют ее текущую стоимость выше, чем те, кто ориентирован на пессимистичный прогноз. Различия в оценках степени риска приводят к множеству заключений о стоимости предприятия.

Стоимость объекта непосредственным образом связана со сложившимися на момент совершения сделки уровнем цен. Оценка воздействия уровня инфляции – это измерение непрогнозируемого изменения темпов роста цен.

Индекс цен в текущем году рассчитывают следующим образом:

, (1.2)

где и - фактические цены соответственно в текущем и базовом году.

Попытки собственников обосновать требуемую цену на объект сделки понесенными затратами, по крайней мере, требуют корректировки на сложившийся уровень инфляции. Это осуществляют расчетом реальной величины стоимости S_r:

, (1.3)

где S_n – номинальная стоимость;

- индекс инфляции.

Кроме абсолютных величин в оценочном процессе бывает необходимо определение и относительных величин, например, реальной ставки дисконта Но если темп инфляционного роста цен превышает 15%, пересчет целесообразно выполнять по формуле Фишера:

, (1.4)

где R_r – реальная ставка дохода (дисконта);

R_n – номинальная ставка дохода (дисконта).

Общее состояние экономического развития и ожидаемые его темпы изменения оказывают самое непосредственное влияние на уровень риска. Экономическая депрессия не только повышает вероятность банкротства, но и в заметной степени снижает величину ожидаемой прибыли.

Мероприятия, проводимые государством для регулирования экономической деятельности, как правило, вызывают изменения ставки дохода, которые могут, как стимулировать, так и сдерживать увеличение совокупных расходов в экономике. В оценочной деятельности сложившуюся величину процентной ставки сравнивают с безрисковой ставкой, в качестве которой обычно принимают ставки дохода по государственным долгосрочным бумагам или по валютным вкладам.

Основными источниками информации, которые могут быть использованы при оценке систематического риска, вызываемого действием макро-экономических факторов, служат:

• законодательство РФ;

• программы правительства;

• сообщения государственного комитета по статистике;

• периодическая экономическая печать;

• прогнозы правительства и крупных информационных агентств.

Наряду с систематическим риском в оценочной практике необходимо учитывать и факторы несистематического риска. Таковые возникают в зависимости от состояния и перспектив развития отрасли, к которой относится оцениваемый объект. Основными отраслевыми факторами риска являются:

• нормативно-правовая база;

• состояние рынков сбыта;

• условия конкуренции.

Условия функционирования объекта в отрасли оказывают серьезное влияние на его итоговую стоимость. Нормативно-правовая база определяет положение отрасли в экономике страны, наличие ограничений для вступления в отрасль, правовое положение объектов, инвестиционный климат и т.п. Возможно существование отраслевых нормативных величин по основным экономическим и финансовым коэффициентам.

Сопоставление данных оцениваемого предприятия с базовыми параметрами позволяет определить его существующее положение и более обоснованно прогнозировать будущее.

Особенность оцениваемого объекта характеризует внутренняя информация, из которой можно получить данные об истории предприятия, его производственных процессах и мощности, структуре кадров, результатах финансовой деятельности, о маркетинговой стратегии, поставках различных ресурсов, потребителях и т.п.

Важнейшим документом – источником внутренней информации служит бизнес-план предприятия. В нем обязаны быть сведения о видах деятельности, о его организационно-правовой форме, размере уставного капитала, о принадлежности к определенной отрасли.

История объекта необходима для определения переживаемого им и его продукцией жизненного цикла, выявления тенденций в его эволюции, прогноза будущих состояний.

Производственные процессы и применяемое в них оборудование обуславливают качество производимых товаров, их потребительские свойства, привлекательность и т.п. Информация о них дает основания судить о перспективах модернизации всего объекта, необходимых инвестициях, ожидаемых результатах и т.д.

Производственная мощность и уровень ее использования служат ориентиром для оценки качества принимаемых на предприятии организационно-хозяйственных решений. Основные параметры производственной программы зависят от сложившейся на рынке соответствующего товара конъюнктуры и имеющихся на предприятии производственных мощностей. Оценка предприятия во многом зависит от сбалансированности его возможностей и потребностей, необходимости корректировки и соответствующих капиталовложений.

Структура кадров оказывается значительное влияние на оценку предприятия. Прежде всего, она определяет квалификационных потенциал, а следовательно, и качество производственно-хозяйственной деятельности.

При оценке предприятия необходимо учитывать вероятность смены руководства при передаче прав собственности на объект и, следовательно, изменении его производственно-хозяйственной стратегии.

Структура кадров определяет также уровень заработной платы на предприятии. Сравнение последнего со среднеотраслевыми данными позволяет выявить особенности предприятия и соответственно корректировать оценки.

Результаты финансовой деятельности объекта изучают в оценочной работе с различной целью: определения действительной прибыли, величины финансового риска, способности выплачивать дивиденды и пр.

Таким образом, оценка – это определение стоимости объекта собственности в конкретных уровнях рынка в определенный момент времени. В зависимости от цели проводимой оценки определяют различные виды стоимости: рыночную, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, инвестиционную, налогооблагаемую, утилизационную, ликвидационную, стоимость воспроизводства, замещения, стоимость объекта оценки при существующем использовании, специальную стоимость объекта оценки.

Любой вид стоимости, рассчитываемый оценщиком, является не историческим фактором, а оценкой ценности конкретного объекта собственности в данный момент времени в соответствии с выбранной целью. Любой вид оценочной стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки.

1.3 Подходы и методы оценки предприятия

Экономические особенности объекта и цели оценки обусловливают многообразие подходов и методов оценочной деятельности.

Обобщение практического опыта осуществления процесса оценки предприятий позволяет выделить три вида общих подходов к оценочной деятельности: доходный, сравнительный, затратный, каждый их которых подчеркивает определенные характеристики оцениваемого объекта /34/.

1. Затратный подход

В условиях переходной экономики многие хозяйствующие объекты не способны выживать в конкурентной борьбе и обеспечивать необходимые для нормальной жизнедеятельности финансовые показатели. Для оценки преимущественной таких предприятий используют затратный подход. Его идеологическая основа состоит в оценке рыночной стоимости еще остающихся в распоряжении объекта оценки активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Но затратный подход применим и к эффективно функционирующим объектам.

Финансовой основой затратного подхода служит баланс объекта. Однако вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка и влияния многих других факторов балансовая стоимость активов существенно отличается от рыночной. Поэтому необходимо предварительно проводить оценку текущей рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Этой же процедуре подвергают и стоимость обязательств предприятия. Используя затратный подход, в зависимости от целей проведения оценки определяют различные виды стоимости. Для цели купли-продажи объекта рассчитывают его рыночную стоимость, при налогообложении – восстановительную стоимость; при ликвидации предприятия – его ликвидационную стоимость, для обоснования нового строительства – стоимость замещения /7/.

Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия. Базовой моделью для такого расчета служит:

, (1.5)

где С – собственный капитал объекта;

совокупная рыночная стоимость всех активов предприятия;

текущая стоимость обязательств предприятия.

Затратный подход к оценке предприятия в основном реализуют с помощью двух методов: стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов, в мировой практике, нередко называемый методом накопления активов /19, с.92/, основан на определении рыночной стоимости всех активов предприятия: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных (торговая марка, ноу-хау, патенты, лицензии и т.п.).

Он включает следующие основные этапы:

а) оценка рыночной стоимости недвижимого имущества объекта;

б) определение рыночной стоимости машин и оборудования;

в) выявление и оценка нематериальных активов;

г) определение рыночной стоимости финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;

д) перевод бухгалтерской стоимости товарно-материальных запасов в текущую стоимость;

е) оценка дебиторской задолженности и расходов будущих периодов;

ж) перевод обязательств объекта в текущую стоимость;

з) определение стоимости собственного капитала по базовой формуле.

Рыночную стоимость оцениваемых материальных активов объекта, в которые входят недвижимое имущество, машины и оборудование, определяют с учетом износа.

При этом под износом понимают не сумму бухгалтерской амортизации (амортизационных – основанных на сроке эксплуатации), а потерю стоимости за счет физического разрушения, технологического (конструктивного) несовершенства, изменений в экономической ситуации и т.п.

Потеря стоимости вследствие старения, удорожания ремонта и обслуживания устаревшего оборудования и действия других физических факторов, сокращающих срок жизни и полезности объекта, называют физическим устареванием /9/.

Снижение стоимости объекта, вызываемое утратой возможности выполнять некоторые присущие ему функции, считают функциональным устареванием. Обычно оно проявляется из-за конструктивных недостатков, которые вызывают возрастание издержек на поддержание объекта в эксплуатационном состоянии. Разновидностью функционального устаревания является технологическое, которое проявляется под действием изменений в технологии производства продукции, снижающих производительность объекта.

Экономическим устареванием называют потерю стоимости актива, вызываемую рыночной конъюнктурой: возросшей конкуренцией, снижением спроса на продукцию и т.д.

Товарно-материальные запасы, как правило, оценивают по ожидаемой цене их продажи. Устаревшие запасы обычно списывают.

Финансовые активы, состоящие из дебиторской задолженности, приобретенных ценных бумаг и расходов будущих периодов, оценивают в соответствии с их спецификой. Ценные бумаги обычно имеют определенную рыночную цену, которую и считают их стоимостью. Дебиторскую задолженность разделяют по срокам ее возникновения: просроченную – списывают (частично или полностью), будущую – дисконтируют. Расходы будущих периодов оценивают по их номинальной стоимости, если они оказываются выгодными.

Нематериальные активы обычно включают: торговую марку предприятия, его постоянную клиентуру, заключенные контракты на поставку собственной продукции и необходимых производственных ресурсов, полученные (или приобретенные) патенты, лицензии, ноу-хау, подобранный персонал и т.д. Их оценка поодиночке в большинстве своем достаточно затруднительна. В западной практике для оценки нематериальных активов в целом используют понятие гудвилл, под которым понимают совокупность всех элементов бизнеса, побуждающих клиентов продолжать отдавать предпочтение продукции или услугам данного объекта. Таким образом, гудвилл не может быть отделен от объекта, не может быть предметом купли-продажи самостоятельно.

Для большинства компаний гудвилл (деловая репутация фирмы) является самым значительным активом, которому не присущи идентифицируемость и обособленность. Гудвилл облегчает манипулирование активами фирмы, при этом ни руководство фирмы, ни ее бухгалтеры не могут правильно оценить гудвилл, так как его реальная величина может быть измерена только в момент продажи фирмы. Однако оценивать гудвилл необходимо, и сделать это можно разными способами /20/.

Как правило, численно оценивают гудвилл расчетом избыточных прибылей. Технология расчетов такова. Сначала определяют рыночную стоимость материальных активов. Затем определяют среднюю доходность по отрасли на собственный капитал, по которой рассчитывают прибыль, полученную на материальные активы (умножением отраслевой доходности на свою величину активов). Разность между прибылью от производственно-хозяйственной деятельности и прибылью от материальных активов представляет избыточную прибыль.

Часть нематериальных активов, состоящая из патентов и лицензий, может быть оценена с использованием понятия «роялти», т.е. вознаграждения, получаемого владельцем патента по лицензионному соглашению за право использования другими лицами (обычно в виде определенного процента дохода от объема реализации продукции, полученной с помощью патента).

Совокупная рыночная стоимость материальных, финансовых и нематериальных активов представляет рыночную стоимость всего капитала предприятия /13/.

Краткосрочные и долгосрочные обязательства предприятия переводят в текущую их стоимость.

Разность между рыночной стоимостью всего капитала предприятия и текущей стоимостью его обязательств представляет рыночную стоимость предприятия, полученную по методу чистых активов.

Метод ликвидационной стоимости технологически аналогичен методу чистых активов. Его отличительная особенность заключена в том, что из стоимости собственного капитала, определенного по методу чистых активов, вычитают сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия.

Главное достоинство методов затратного подхода состоит в том, что оценки, полученные ими, основаны на реальных ценностях, находящихся в собственности объекта. Это позволяет проводить оценку даже при отсутствии ретроспективных данных о производственно-финансовых результатах, поэтому они пригодных и для оценки новых объектов.

2. Сравнительный подход в оценке бизнеса

Рыночный характер существующих экономических отношений, в том числе, в особенности прав собственности, требует максимального учета сложившейся на рынке соответствующего товара конъюнктуры /21, с.85/.

Этим требованиям в наибольшей степени отвечает сравнительный подход к оценке объектов, нередко называемый рыночным. Он предполагает, что действительная ценность активов предприятия определена их стоимостью на достаточно развитом финансовом рынке. Иначе говоря, наиболее вероятной стоимостью конкретного объекта будет реальная цена сделки с аналогичным объектом при выполнении необходимых корректировок.

Сравнительный подход предполагает использование в оценочной деятельности трех основных методов: рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов. Основное преимущество сравнительного подхода состоит в том, что он основан на реальных рыночных данных, отражающих сложившееся соотношение спроса и предложения, а также в том, что он учитывает множество различных особенностей объекта оценки, в том числе их доходность.

Вместе с тем сравнительный подход имеет и существенные недостатки. Одним из главных является сложность получения разносторонней и разнообразной информации по финансовому состоянию объектов и достаточного числа аналогов. К тому же, сравнительный подход ориентирован на использование данных об уже осуществленных сделках, тогда как бизнес нацелен преимущественно на будущее.

Суть главной технологической процедуры, общей для всех трех методов сравнительного подхода, состоит, главным образом, в выборе объекта-аналога, который незадолго до оценки сменил собственника. Затем, в зависимости от целей, объекта оценки и источника информации, выполняют необходимые корректировки, обеспечивающие сопоставимость аналога с объектом оценки. Таким образом, сравнительный подход имеет много общего с методом капитализации доходов.

Технология оценки объектов при использовании сравнительного подхода предусматривает следующие основные этапы:

1. поиск аналога или сходных объектов;

2. финансовый анализ и обеспечение сопоставимости информации;

3. выбор и расчет оценочных мультипликаторов;

4. определение стоимости предприятия с использованием мультипликаторов;

5. внесение итогов поправок.

Поиск аналогичных объектов ведут путем определения возможного их круга из числа тех предметов, сделки по которым совершались в предыдущий оцениваемому период (преимущественно год). Критерии сопоставимости на этом этапе достаточно условны и обычно ограничены принадлежностью к одной отрасли ассортиментом и объемом производимой продукции.

В последующем учитывают дополнительные факторы, позволяющие сократить первоначальный круг претендентов на аналогичные. К таким факторам чаще всего относят: уровень диверсификации производства, взаимозаменяемость продукции, стадии зрелости и перспективы развития объекта, финансовый риск, качество менеджмента, характер конкуренции, величину балансовой стоимости, прибыли и т.п.

Оценку финансового риска получают сравнением структуры капитала объектов-аналогов, соотношением собственных и заемных средств, используя возможность финансового левериджа и рентабельности собственных средств. Другой способ – определение ликвидности текущих активов. Определенной оценкой финансового риска может стать способность объекта привлекать заемные средства на выгодных условиях /10/.

Достаточно сложно получить оценку качества менеджмента. Косвенные данные (возрастной состав, уровень образования, жизненный и производственный опыт, зарплата управленческого персонала) позволяют сравнивать предприятия, но вероятность ошибки при этом остается высокой /11/.

На основе сопоставления критериев аналогичности делают вывод о возможности использования объектов в качестве аналогов в оценочном процессе.

Финансовый анализ объектов-аналогов осуществляют традиционными приемами и методами. Отбор и расчет оценочных факторов производят, имея в виду, что сходные предприятия могут быть охарактеризованы одними и теми же качественными финансовыми показателями, такими как: прибыль, величина денежного потока, выручка от реализации, стоимость активов, уровень дивидендов и многими другими.

Для получения рыночной стоимости объекта оценки используют ценовые мультипликаторы – коэффициенты, показывающие степень соответствия между рыночной ценой и выбранной финансовой базой у объектов-аналогов.

Умножением величины мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель у оцениваемого объекта получают его предварительную рыночную стоимость.

3. Доходный подход

Основой бизнеса, его органичной сущностью является получение дохода от владения собственностью. Поэтому и любой объект собственности интересен всем субъектам рыночных отношений, прежде всего как источник получения дохода – конечного результата деятельности в подавляющем числе сфер экономики. Поэтому наиболее адекватным сути бизнеса – как объекта инвестирования – является доходный подход, который приобретает все большее значение в российской оценочной практике в связи со стабилизацией макроэкономических факторов и повышением эффективности деятельности российских компаний.

Чем больше приносимый объектом оценки доход, тем выше, при равных прочих условиях, его рыночная стоимость. В доходном подходе наиболее ярко реализован оценочный принцип ожидания. Поэтому важное значение имеет длительность времени, в течение которого будет возможно получение дохода. Весь смысл подобного подхода – пересчет этих будущих доходов в текущую стоимость. Для этого могут быть использованы два метода: дисконтированных денежных потоков и капитализации прибыли /31/.

Рыночная стоимость бизнеса, определенная методом дисконтированных денежных потоков, представляет собой прогнозные оценки доходов от данного бизнеса, дисконтированные по требуемой инвестором ставке дохода. В конечном счете, вложение денежных средств в действующее предприятие происходит в предположении будущих доходов, которые не только вернут затраченные средства, но и принесут определенную прибыль, большую, чем от использования пассивным способом (вкладом в банк). Метод дисконтированных денежных потоков применим для оценки любого предприятия, имеющего определенную историю, так как отсутствие перспективы у новых предприятий не позволяет объективно прогнозировать его будущее состояние.

Технология оценки методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы /21, с.77/:

1. выбор модели денежного потока;

2. определение длительности прогнозируемого периода;

3. анализ финансовых результатов деятельности оцениваемого объекта за ряд предыдущих лет, прогноза изменения денежного потока на будущее;

4. расчет ставки дисконта;

5. расчет текущих стоимостей денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды;

6. внесение итоговых поправок;

7. определение окончательной рыночной стоимости объекта.

Основным параметром в методе дисконтированных денежных потоков является величина чистого денежного потока. Модели такого потока могут быть двух видов: для собственного капитала и для всего инвестированного капитала.

Денежный поток для собственного капитала рассчитывают, добавляя к полученной чистой прибыли (после уплаты налогов) сумму амортизационных отчислений и корректируя затем на изменение (добавлением или уменьшением) собственного оборотного капитала, инвестиций в основные средства и долгосрочной задолженности.

Денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежных поток) получают прибавление к потоку собственных средств сумм заемного капитала и выплат процентов по задолженностям, которые были вычтены при расчете чистой прибыли.

Длительность прогнозного периода играет большую роль в оценке будущей величины денежного потока. Начальной границей прогноза обычно принимают текущий год, конечной – время стабилизации темпов роста доходов объекта. При этом необходимо учитывать, что длительный прогнозный период усложняет и подготовительные работы из-за необходимости обеспечения массы ретроспективных наблюдений и получение конкретной величины интересующих параметров: суммы доходов, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств.

В условиях нестабильности, характерных для экономики переходного периода, каковой является в настоящее время экономика России, целесообразная длительность прогнозного периода не должна превышать 3-5 лет. Тем не менее, при любой длительности прогнозного периода возможность существенных отклонений от спрогнозированных денежных потоков велика.

Определенным средством нейтрализации этого может стать выполнение трех видов прогноза: оптимистичного, наиболее вероятного и пессимистичного. В первом случае считают, что предприятие функционирует в наиболее благоприятных условиях, во втором – в наиболее вероятных, в третьем – в наихудших. Для дальнейших расчетов определяют средневзвешенную доходность для каждого периода по формуле:

(1.6)

где А – оптимистичная прогнозная оценка;

М – наиболее вероятная оценка;

Б – пессимистичная оценка.

Технология выполнения прогноза может быть различной, она зависит от обеспеченности ретроспективной информацией. Наиболее целесообразно формирование математических моделей и их реализации с помощью компьютерной техники и технологии. Однако математическое моделирование требует значительного превышения объема информации о состоянии объекта оценки в прошлом, что не всегда осуществимо.

Достаточно достоверные прогнозные оценки можно получить, используя данные о темпах роста и прироста интересующих параметров в прошлом. В этом случае не требуется большого объема ретроспективной информации.

Изменение постоянных и переменных издержек прогнозируют раздельно из-за различных темпов их роста. Амортизационные отчисления определяют исходя из наличия основного капитала и возможных капитальных вложений. На основе планов получения долгосрочных кредитов рассчитывают платежи за кредит. Определяют сумму налогов, которую будет выплачивать предприятие.

Прогнозные величины чистого дохода на каждый отрезок прогнозного периода получают вычетом из возможных доходов постоянных и переменных издержек, амортизационных расходов, процентов и налогов.

В зависимости от модели денежного потока определяют величину ставки дисконта. Для собственного капитала обычно применяют ставку дисконта, соответствующую ожидаемой владельцами отдаче на вложенный капитал. В этом случае требуемая ставка дохода (дисконта) R на собственный капитал:

(1.7)

где безрисковая ставка дохода;

коэффициент бета – мера систематического риска, вызываемого макроэкономическими и политическими факторами в стране, формула (1.1);

среднерыночная ставка дохода;

рыночная премия соответственно для малых предприятий и за риск, характерный для отдельного предприятия;

С – страновой риск.

В качестве безрисковой ставки дохода часто принимают ставки по вложениям с наименьшим уровнем риска: государственным долговым обязательствам, валютным депозитам в наиболее надежных банках.

Среднерыночную ставку дохода () определяют по ретроспективным данным функционирования рынка ценных бумаг.

Рыночные премии представляют собой разность между ставками дохода предприятия в прошлом и безрисковой ставкой дохода в настоящее время. Для крупных предприятий среднегодовая рыночная премия составляет 5-7%. Поскольку для малых предприятий риск инвестирования заметно больше, то для них прибавляют дополнительную премию, которая по величине примерно равна 5,3%.

Страновой риск (С) характерен для иностранных инвесторов. Он учитывает возможность экспроприации или национализации собственности, ограничительные меры государства по ценообразованию, по конвертации валюты, по налогообложению и т.д. При вложениях в Россию как в страну со средним уровнем риска страновой риск принимается равным 7%.

Расчет текущей стоимости и денежного потока за прогнозный период выполняют известным способом дисконтирования, т.е.:

(), (1.8)

где величина денежного потока и ставки дисконта в периоде прогнозируемого времени.

Если ожидается, что в послепрогнозный период объект по прежнему будет приносить прибыль, то величину денежного потока чаще всего оценивают по модели Гордона. По этому методу ожидаемую прибыль преобразуют в стоимость при помощи коэффициента капитализации по формуле:

, (1.9)

где денежный поток за первый год постпрогнозного периода;

прибыль, ожидаемая за первый год постпрогнозного периода;

долгосрочные темпы прироста денежного потока.

Таким образом, при отсутствии роста денежного потока (t=0) коэффициент капитализации становится равным ставке дисконта. Модель Гордона предполагает, что величины износа и капиталовложение в остаточный период остаются равными.

Полученную величину денежного потока в постпрогнозный период дисконтируют по той же ставке дисконта, что и в прогнозный период.

Для получения окончательной величины рыночной стоимости объекта в суммированные текущие стоимости его денежных потоков необходимо внести итоговые поправки /21, с.81/. Среди них наиболее важными являются две: на величину стоимости нефункционирующих активов и на изменение величины собственного оборотного капитала. Во всех предыдущих расчетах денежные потоков учитывались только те активы объекта, которые принимали участие в производстве доходов. Вместе с тем у любого предприятия почти всегда есть активы, не задействованные в производстве, но имеющие определенную стоимость (производственные помещения, оборудование, транспортные средства и т.д.). Эти активы могут и должны быть реализованы. Поэтому необходимо определять их рыночную стоимость и добавить ее к полученной ранее стоимости.

Стоимость собственного оборотного капитала, которой фактически располагает объект, как правило, не совпадает с ее величиной, которая требовалась при дисконтировании денежного потока (для обеспечения уровня производства и реализации). Поэтому избыток собственного оборотного капитала должен быть добавлен к текущей стоимости денежного потока; и наоборот, если объект испытывает недостаток собственных оборотных средств, - вычтен.

Базовой основой метода капитализации прибыли является предположение, что прибыль, получаемая объектом, известна. В любом случае определяют величину ежегодной прибыли, соответствующую ей ставку капитализации и рыночную цену предприятия.

Под капитализацией понимается процесс получения прибыли на вложенные ранее капиталы.

Технологически метод капитализации прибыли в оценочной деятельности основан на чисто математической процедуре нахождения размера целого по известной величине отдельной его части в структуре капитала. Базовой основой метода служит предположение, что прибыль, получаемая оцениваемым объектом, известна и темпы ее роста будут умеренными и предсказуемыми. В это случае рыночная стоимость объекта оценки составит:

(1.10)

где П – прибыль, полученная объектом оценки в ближайший к дате оценки период времени;

К – коэффициент (ставка) капитализации, рассчитанный по сложившиеся на момент оценки рыночным условиям (банковская ставка дохода, темы увеличения доходности, уровень рисков и т.п.).

Таким образом, основные этапы расчета обоснованной оценки методом капитализации прибыли следующие:

1. выбор модели капитализирующей величины;

2. анализ финансового состояния объекта;

3. определение коэффициента капитализации;

4. расчет рыночной стоимости объекта;

5. внесение итоговых поправок.

Важным и во многом проблемным вопросом является определение ставки капитализации для оценивания объекта. Чаще всего ее выводят из ставки дисконта, определяемой аналогичной процедурой в методе дисконтирования денежных потоков. В зависимости от капитализируемой величины из определенной для конкретного объекта ставки дисконта вычитают среднегодовые темпы роста его прибыли, т.е.:

, (1.11)

где К – ставка капитализации;

R – ставка дисконта;

долгосрочные темпы прироста прибыли.

Во многих случаях, особенно когда объект оценки представлен недвижимостью, применяют более сложные методы расчета коэффициента капитализации, учитывающие, например, возмещение капитальных затрат (методы Ринга, Иствуда) или удовлетворение требований доходности на собственную и заемную составляющую всего инвестированного капитала.

В практике оценочной деятельности широко используется метод кумулятивного построения ставки дисконта. В нем на первом этапе за базу расчетов принимают безрисковю ставку дохода, аналогично методу дисконтированных денежных потоков. На втором этапе вносят поправки, учитывающие специфические для данного предприятия действие количественных и качественных факторов риска, т.е. определяют величину премий за риск. Зарубежная практика оценки рисков показывает, что их величина изменяется в пределах 0-5% по каждому из факторов: размера предприятия, качества управления, источников финансирования, уровня диверсификации (продукции и клиентуры), прогнозируемости прибыли и пр.

Предварительную текущую стоимость предприятия получают по формуле:

(1.12)

Технология внесения поправок на нефункционирующие активы, недостаток ликвидности в данном случае аналогична принятой в методе дисконтированных денежных потоков.

Мировая практика оценочной деятельности в странах с развитой и стабильной экономикой показывает, что доходный подход позволяет получить наиболее обоснованную рыночную стоимость действующего объекта. Поэтому его применяют для предприятий всех размеров в 80-90% случаев оценки.

Все три подхода: рыночный, доходный, затратный имеют определенные достоинства и недостатки. Объединим и представим их в виде таблицы 1.1.

Таблица 1.1 – Основные достоинства и недостатки подходов

Подход к оценке	Достоинства	Недостатки
Сравнительный подход	- позволяет отразить менее типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке; - в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции; - статистически обоснован; позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов; - основан на реальных рыночных данных	нет абсолютно одинаковых продаж; сложность сбора информации о фактических ценах продаж; зависимость от активности и стабильности рынка
Подход к оценке	Достоинства	Недостатки
Доходный подход	учитывается инвестиционный доход; хорошо подходит в случае, когда объект сложно оценить с помощью затратного подхода, а для использования сравнительных методик нет соответствующей рыночной информации	необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, которое затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочного периода; сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования; в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, носящие условный характер; проблематичность сбора данных о доходности аналогичных предприятий
Затратный подход	эффективен при оценке предприятия в целом; при оценке контрольного пакета акций предприятия, обладающего значительными материальными активами; оценки новых предприятий, когда отсутствуют данные о прибылях; используется когда имеются затруднения с обоснованным прогнозированием величины будущих прибылей; когда отсутствует информация об объектах-аналогах; в случае ликвидации объекта	результаты могут оказаться неадекватными реальной рыночной действительности, отражающей сложившееся соотношение спроса и предложения; не учитывает некоторые особенности объектов, например, их доходность, эффективность

Таким образом, каждый из подходов имеет собственные достоинства и недостатки. Применение того или иного подхода и методов оценки зависит от конкретной ситуации. Для наибольшей объективности, получаемой в результате оценки стоимости объекта необходимо применять по возможности все три подхода.

2 Технико-экономическая характеристика АЗС №443 и анализ её деятельности

2.1 Характеристика по конструктивным элементам

«АЗС-443» на правах собственности принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «РН-Востокнефтепродукт», которое в качестве компании-подразделения входит в нефтяную компанию «Роснефть». «Роснефть» образована в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 сентября 1995 года. ОАО НК «Роснефть» консолидировала сеть АЗС на Дальнем Востоке в рамках своей дочерней компании ООО «РН-Востокнефтепродукт».

Автозаправочная станция № 443 расположена в пос. Горные ключи Кировского района Приморского края. Согласно договору купли-продажи №0331003/09 Д от 16 января 2003 г. АЗС на правах собственности принадлежит ООО «РН-Востокнефтепродукт». Договор купли продажи, а также свидетельство о государственной регистрации права ООО «РН-Востокнефтепродукт» на АЗС №443 приведены в Приложениях А и Б.

Перечень имущества АЗС №443 приведен в таблице 2.1.

Таблица 2.1 – Перечень имущества АЗС Приморский край, п. Горные ключи, 435 километр гострассы Хабаровск – Владивосток

Наименование объекта	Кол-во	Наименование объекта	Кол-во
Административное здание (1 этаж)	1	Лампа настольная	1
Кассовый аппарат	1	Аппарат громкоговорящей связи	1
Плитка электрическая	1	Лопата	2
Стул	3	Ведро	1
Кресло	1	Шкаф ВРУ-0,4 КВт	1
Диван	1	Пульт Сапсан 1.1	3
Мерник	1	Телефонный аппарат	1
Ведро (пробоотборное)	1	Огнетушитель ОП-05	5
Метрошток	1	Контейнер для мусора	1
Кондиционер	1	Фонарь осветительный	1
Щит управления	1	Уборная	1
Щит высоковольтный	1	Резервуары объемом 50 м3	3
Стол оператора	1	ТРК (Нара-27)	3
Стол	1	Площадка слива	1
Сейф	1	Асфальтобетонное покрытие	1

Данный объект расположен на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток на земельном участке площадью 0,3 га. В его состав входят: одноэтажное административное здание площадью 21,0 кв. м., 3 подземных резервуара объемом 50 куб. м. каждый, три сливных стенда, одноэтажное строение площадью 10 кв. м.

Автозаправочная станция предназначена для заправки транспортных средств нефтепродуктами. На АЗС осуществляются следующие технологические процессы: прием, хранение, отпуск, и учет количества нефтепродуктов. АЗС эксплуатируется в соответствии с требованиями к средствам измерения, противопожарным мероприятиям, экологической и санитарной безопасности, охраны труда.

АЗС расположена с подветренной стороны ветров преобладающего направления по отношению к жилым, производственным зданиям и сооружениям.

Местоположение автозаправочной станции обозначено знаком «АЗС», а также на ее территории установлены все требуемые по нормам знаки. Проезжая часть территории АЗС имеет твердое покрытие и свободны подъезд к каждой топливораздаточной колонке, пожарный водоем и место слива н/п. Территория АЗС в темное время освещена хорошо, в соответствии с существующими нормами.

Вокруг территории имеются газоны, которые своевременно подстригаются, чтобы не возникла пожароопасная ситуация.

Отпуск и заправка нефтепродуктами осуществляется за наличный и по безналичному расчетам, в том числе по пластиковым и дисконтным картам с использованием контрольно-кассовых машин и терминалов (Регионбанк, Внешторгбанк, Далькомбанк и Петрол+).

Управление процессом отпуска с топливозаправочных колонок осуществляется компьютерно-кассовой системой (в состав которой входят компьютер и фискальный регистратор) через контроллер управления ТРК.

Доставка нефтепродуктов на АЗС осуществляется автомобильным транспортом (бензовозами).

Здания, сооружения, технологическое и энергетическое оборудование, а также вспомогательные устройства и оборудование АЗС эксплуатируются в соответствии с разработанной проектно-эксплуатационной документацией.

АЗС оборудована устойчивой телефонной связью, а имеется тревожная кнопка сигнала на случай возникновения экстремальных (форс-мажорных) обстоятельств. Для обеспечения общения операторов с клиентами в пределах АЗС оборудована громкая связь.

АЗС укомплектована материалами и средствами для ликвидации возможных аварийных ситуаций в соответствии с утвержденным планом ликвидации аварий.

В приложении В приведен план земельного участка под автозаправочную станцию №443. Его площадь составляет 2950,23 кв.м. Основными конструктивными элементами АЗС являются: административное здание, емкости под горючее (резервуары) и топливно-раздаточные колонки (ТРК).

Административное здание – одноэтажное, общей площадью 21 кв.м., в том числе кабинет площадью 14 кв.м. и коридор – 7 кв.м. Фундамент здания выполнен из сборного железобетона. Стены выполнены из шлакоблоков, перегородки – железобетонные, крыша – совмещенная, полы – цементные. Внутренняя отделка помещений – штукатурка. Все конструктивные элементы здания имеют хорошее техническое состояние.

Здание оборудовано металлическими решетками на окнах, запирающими устройствами на дверях, сигнализацией и связью. Место расположения АЗС обозначается дорожным знаком «АЗС». При въезде на территорию АЗС установлены дорожные знаки «Ограничение максимальной скорости» движения, «Движение транспортных средств с опасными грузами запрещено», предписывающие знаки «Обязательная высадка пассажиров», «Остановка транспорта за 15 м». Также установлено информационное табло с указанием ассортимента отпускаемых нефтепродуктов.

На АЗС №443 имеется три двух стенных резервуара, каждый объемом 50 куб.м. Резервуары расположены у северной границы земельного участка. Резервуары предназначены для хранения топлива. На АЗС реализуются три вида топлива: АИ-95, Регуляр-92 и ДТ (дизельное топливо).

Оборудование резервуара состоит из: сливного устройства, измерительного устройства, всасывающего и газоуравнительного устройства. На АЗС №443 в целях предотвращения утечек нефтепродуктов через стенки резервуаров при их эксплуатации в результате коррозии металлов, механических воздействий, давления земли установлены подземные резервуары с двойными стенками, межстенное пространство которых заполнено незамерзающей негорючей жидкостью – тосолом.

По трем трубопроводам от резервуаров топливо подается к сливным стендам – топливно-раздаточным колонкам (ТРК). ТРК предназначены для измерения объема и выдачи топлива при заправке транспортных средств.

На АЗС №443 установлены топливно-раздаточные колонки Нара-27.

ТРК «Нара-27» имеют один раздаточный пистолет, двухстороннее роликовое счетное устройство и двухстороннее электронное счетное устройство. Номинальный расход – 50 л/мин, минимальная доза выдачи – 2 литра. Мощность двигателя – 0,55 кВт.

Колонка состоит из следующих основных узлов: клапана, фильтра, насоса с электроприводом, газоотделителя, поплавковой камеры, счетного устройства, индикатора и раздаточного крана с рукавом.

Приемный клапан предназначен для забора топлива из резервуара. Фильтр предназначен для очистки топлива от механических примесей. Насос центробежного типа предназначен для подачи топлива под давлением к раздаточному крану. Газоотделитель предназначен для отделения воздуха и паров от топлива. Счетное устройство служит для изменения объема жидкости, передачи показаний на счетчик и регулировки количества отпускаемого топлива. Состоит из измерителя объема жидкости поршневого типа, счетного устройства роликового или червячного типа и регулирующего устройства. Счетчик предназначен для снятия показания отпущенного топлива, имеет два указателя отпуска нефтепродуктов – разового и суммарного с начала установки топливно-раздаточной колонки.

На территории АЗС при въезде устроена полоса замедления, при выезде – полоса ускорения. Площадка АЗС имеет асфальтовое покрытие и обеспечивает свободный проезд машин к колонкам. Площадка также имеет ливневые лотки, откуда стоки поступают в очистные сооружения. Силовой кабель проходит в лотках, которые засыпаны.

2.2 Характеристика деятельности АЗС №443 и ее место в инфраструктуре развития транспорта

АЗС №443, как уже отмечалось, на правах собственности принадлежит ООО «РН-Востокнефтепрдукт».

Основная задача ООО «РН-Востокнефтепродукт»  занять 20% розничного рынка в регионе. Если рассматривать Хабаровский край, то эта компания стала большим конкурентом для таких фирм как «НК-Альянс», «Восток-Нефть-Продукт». Если рассматривать близлежащие территории, то филиалы ООО «РН-Востокнефтепродукт» находятся в Комсомольск-на-Амуре», Южно-Сахалинске, Приморском крае, на Северном Сахалине, Амурской области.

Уже не один год на камчатском рынке работает компания «РН-Востокнефтепродукт». За это время предприятие сумело создать сеть своих автозаправочных станций. За качеством продукции, отпускаемой клиенту, в компании установлен особый контроль. Нефтепродукты закупаются оптовыми партиями, каждый вид топлива – это чистый продукт без всяких примесей.

Сегодня на Дальневосточном топливном рынке существует жестокая конкуренция, идет борьба за каждого клиента. Хорошее топливо становится залогом стабильной работы любой компании, поэтому каждая местная компания заинтересована в поставках качественного топлива. Наряду с общей тенденцией роста потребления нефтепродуктов, в регионе наблюдается увеличение спроса конкретно на светлые нефтепродукты, соответствующие мировым стандартам качества.

Анализ уровня экономической концентрации свидетельствует о его негативном влиянии на ситуацию с развитием конкуренции во многих субъектах Российской Федерации. По данным ФАС России, 63% субъектов Российской Федерации находятся в зоне высококонцентрированных рынков оптовых поставок нефтепродуктов, в том числе и Дальневосточный регион.

Лидером на топливном рынке Приморского края, как, впрочем, и всего Дальнего Востока является НК «Альянс». НК «Альянс» признана безусловным лидером розничной торговли, что обусловлено наличием у нее развитой сети собственных АЗС. Многие АЗС компания приобрела своевременно у других собственников. Надо отметить, что и самостоятельно компания в последние годы ведет активное строительство новых АЗС. Статистика показывает, что сегодня до 50% заправочных станций края принадлежат НК «Альянс». Что касается ее оператора ОАО «Примнефтепродукт», то в структуре розничного товарооборота 60% приходится на бензины и 30% на дизельное топливо.

ОАО «НК «Роснефть» делает ставку на поставки в Дальневосточные регионы и в Приморский край высокооктановых бензинов. НК «Роснефть» имеет в Приморье сеть собственных АЗС, но их число не может конкурировать с «Альянсом», что связано с ориентирами компании на преимущественный экспорт своей продукции.

К числу прочих поставщиков и продавцов нефтепродуктов в Приморском крае можно отнести, по крайней мере, до 15 компаний, в общей сложности владеющих другими 50% АЗС.

В 2003 году «Востокнефтепродукт» приобрел шесть АЗС ОАО «НК «Комсомольский НПЗ-Роснефть» (КНПЗ), затем купил 13 АЗС и две нефтебазы ОАО «НК «РН-Сахалинморнефтегаз» и пять АЗС ОАО «НК «РН-Находканефтепродукт». Помимо консолидированного имущества, компания купила у частного бизнеса (в том числе АЗС №443 у ООО «Основа») еще пять АЗС и построила семь собственных заправок.

Завершение покупки розничной сети дочерних предприятий «Роснефти» не привело к существенным изменениям в работе компании. Компания и раньше уже использовала эти АЗС, произошло финансовое распределение средств и юридическое оформление прав собственности.

К началу 2005 года ОАО «НК «Роснефть» завершила консолидацию сети розничной продажи нефтепродуктов на Дальнем Востоке в рамках ООО «РН-Востокнефтепродукт». В настоящее время в состав компании входит 47 автозаправок. Тем не менее, по данным УФАС, доля «Роснефти» на дальневосточном рынке розничной сети реализации нефтепродуктов очень незначительна. Компания намерена продолжить строить самостоятельно или выкупать АЗС у частного бизнеса.

Транспортный комплекс Хабаровского края является «центром» транспортной системы Российского Дальнего Востока. Доля транспорта во внутреннем валовом продукте российского Дальнего Востока превышает 20% при средней цифре по стране в 9% (на Севере – 60%). Практически все транспортные пути там стали каналами экспорта-импорта.

Говоря о тенденциях на рынке нефтепродуктов Дальнего Востока, надо отметить, что потребление нефтепродуктов в регионе будет только расти, как в результате увеличения автопарка, так и подъема производства, развития грузовых транспортных потоков, в том числе, связанных со строительством государственной трассы Чита-Хабаровск, погрузочных терминалов, а также всего портового хозяйства Дальневосточного региона.

На совещании краевой администрации в 2004 г. была принята стратегия социально-экономического развития Приморья на 2004-2010 гг., включающая 16 программ развития приоритетных отраслей экономики и социальной сферы края. Одной из главных задач в рамках данной стратегии является развитие транспортной инфраструктуры с целью увеличения к 2010 г. потока российско-китайских экспортных грузов до 70 млн. тонн; обеспечение роста транзитного грузопотока в пять раз, в том числе такелажных контейнеров и перевозки пассажиров международного сообщения всеми видами транспорта (0,2 млн. чел.). Для этого необходимо осуществить:

1. реконструкцию и строительство федеральной автодороги - Хабаровск - Владивосток - для увеличения пропускной способности и ликвидации аварийных участков;

2. завершить строительство федеральной автодороги Владивосток - Хабаровск - Находка с целью увеличения транзитных экспортно-импортных грузов до 18-20млн. тонн ежегодно.

Транспортные коммуникации Дальнего Востока хорошо приспособлены к осуществлению международных перевозок, что позволяет вполне надежно выполнять внешнеторговый товарообмен РФ с другими странами. Существующая транспортная система российского Дальнего Востока дает возможность освоения рынка международных транзитных перевозок.

Увеличение объемов внешнеторговых операций требует увеличивать пропускную способность автомобильных дорог. В то же время сеть автомобильных дорог в Хабаровском крае развита слабо. Современные дороги сосредоточены лишь в южной части территории. В центральных и северных районах основные грузоперевозки осуществляются по временным дорогам-зимникам.

Весьма слабая транспортная инфраструктура Дальнего Востока имеет вполне очевидное объяснение, – этот регион далек от густонаселенного и промышленно развитого центра страны. Все, что Дальний Восток мог предложить стране – рыба, лес, золото – доставлялось по имеющимся дорогам.

В отличие от европейских стран, давно превративших транзит в источник пополнения бюджета, дальневосточный транзит стал источником обогащения лиц, имеющих к нему непосредственный доступ. Поэтому на благосостоянии большей части населения и состоянии автомобильных дорог положение региона никак не сказывается.

Наиболее прибыльными являются трансграничные с Китаем железнодорожные и автомобильные ветки. Они приносят доход не только для экспедиторских фирм, пунктов пропуска, АЗС, принадлежащим отдельным фирмам и частным лицам, но и для таможни и прочих многочисленных инспекций.

Прогноз развития мировой экономики чрезвычайно благоприятен для российского дальневосточного транзита. Основные грузопотоки в ближайшее столетие, как полагают специалисты, будут сосредоточены в треугольнике Европа – Юго-Восточная Азия – США. Уже сегодня в АТР производится треть мирового валового продукта, оттуда идет четверть мирового экспорта, а обратно приходит 40 % мировых инвестиций. Учитывая эту ситуацию, Россия могла бы увеличить транзит через свою территорию в 7-8 раз. Очевидно, что будущее транспортной системы российского Дальнего Востока лежит в интеграции в мировые направления перевозок.

Развитие транспортной сети, в силу объективных причин, происходит ассиметрично. Порты Магадана, Камчатки, Чукотки и частично Хабаровского края будут, вероятно, нести на себе исключительно социальную нагрузку: на Севере живут люди, для их жизни нужен северный завоз. Все эти грузы – топливо, продовольствие, ТНП – и будут принимать полумертвые порты, портопункты, причалы этих краев и областей. Основная же жизнь будет кипеть на пересечении линий Япония-Европа, Корея-Европа, Китай-США-Корея-Япония.

Также рост числа личных автомобилей, используемых для некоммерческих перевозок, будет способствовать увеличению объема платежеспособного спроса на топливо.

В связи с этим в преддверии ожидаемого спроса ООО «РН-Востокнефтепродукт» намерено модернизировать свои АЗС. В частности, в 2007 г. АЗС №443 планируется реконструировать в комплекс, состоящий из собственно автозаправочной станции, кафе, шиномонтажной мастерской, магазина автомобильных запчастей.

2.3 Анализ финансовых результатов

Автозаправочная станция №443 относится к коммерческим структурам. В отличие от промышленных предприятий экономический анализ в торговых предприятиях имеет существенные особенности. Одним из важнейших показателей является розничный товарооборот. Объем розничного товарооборота слагается из суммы продаж товаров для непосредственного потребления населением страны в обмен на личные доходы.

В Приложении Г и Д приведены данные о финансовом положении предприятия. На основе этих данных в следующей таблице приведен анализ динамики товарооборота АЗС №443.

Таблица 2.2 – Анализ объема и динамики товарооборота АЗС №443

Наименование показателей	Ед. изм.	За год	За первое полугодие
2003 г.	2004 г.	2004/ 2003, %	1 пол. 2004 г.	1 пол. 2005 г.	2005/ 2004, %
Объем поставленных нефтепродуктов, всего	тн.	1319	1555	118	742	661	89
в т.ч.:
собственных нефтепродуктов	тн.	-	-	-	-	-	-
нефтепродуктов ОАО НК «Роснефть»	тн.	1319	1555	-	742	661	89
Выручка от реализации продукции, работ, услуг с налогами, всего	тыс. руб.	21512	25077	117	11121	11686	105
Выручка от реализации закупаемых нефтепродуктов, всего	тыс. руб.	17853	25077	140	11131	11686	105
в т.ч.:
НДС		2822	3825	136	1696	1783	105
акциз		-	2997	-	1283	1233	95
налог с продаж		837	-	-	-	-	-
Из общей выручки выручка от нефтепродуктов НК «Роснефть»	тыс. руб.	17853	25077	140	11121	11686	105
в т.ч.:
НДС		2822	3825	136	1696	1783	105
акциз		-	2997	-	1283	1233	96
налог с продаж		837	-	-	-	-	-
Выручка от прочей деятельности	тыс. руб.	3659	-	-	-	-	-
Наименование показателей	Ед. изм.	За год	За первое полугодие
2003 г.	2004 г.	2003 г.	2004 г.	2005 г.	2004 г.
Средняя цена реализации нефтепродуктов с налогами, всего	руб./ тн.	13535	16127	119	14988	17679	118
Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, всего	руб./ тн.	10761	11740	109	10973	13116	120

Объем поставленных нефтепродуктов в деятельности АЗС-443 в 2004 году увеличился на 236 тонн или на 18% по сравнению с 2003 годом (рисунок 2.1).

Рисунок 2.1 – Динамика объема поставленных нефтепродуктов АЗС №443 в 2003-2004 годах

Однако в первом полугодии 2005 года было поставлено нефтепродуктов на 11% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года (рисунок 2.2).

Рисунок 2.2 – Динамика объема поставленных нефтепродуктов АЗС №443 в 1 полугодии 2004 и 2005 года

Собственных нефтепродуктов АЗС-443 не имеет, вся реализуемая продукция – нефтепродукты ОАО НК «Роснефть».

Выручка предприятия в 2004 году по сравнению с 2003 годом увеличилась на 3565 тыс. руб., темп роста составил 117%. В первом полугодии 2005 года по сравнению с первым полугодием 2004 года выручка возросла на 5% (рисунок 2.3).

Рисунок 2.3 – Динамика выручки от реализации продукции, работ, услуг АЗС №443 в 2003-2004 годах, 1 полугодии 2004-2005 годов

Если в 2003 году в общей выручке предприятия выручка от реализации нефтепродуктов (нефтепродуктов ОАО НК «Роснефть») составила 83% и 17% - выручка от прочей деятельности, то в 2004 году и первом полугодии 2005 года общая выручка предприятия – это выручка от реализации нефтепродуктов НК «Роснефть» (100%).

В 2003-2004 годах выручка предприятия от реализации нефтепродуктов увеличилась на 40%, при этом объем продаж в натуральных единицах измерения увеличился всего на 18%. Это свидетельствует о росте цен на нефтепродукты. Действительно, в 2003 году цена составляла 10,761 тыс. руб. за одну тонну, в 2004 году – 11,740 тыс. руб. за одну тонну. В первом полугодии 2005 года цена составила уже 13,116 тыс. руб. за одну тонну. Таким образом, темп роста цен на нефтепродукты увеличился. Если в 2004 году по сравнению с 2003 годом цены выросли на 9%, то в первом полугодии 2005 года по сравнению с первым полугодием 2004 года они увеличились на 20%.

Проанализируем показатель скорости розничного товарооборота для рассматриваемого предприятия (таблица 2.3). От скорости товарооборота непосредственно зависят финансовые результаты торгового предприятия, его финансовая устойчивость /4, с.310/. Скорость товарооборота определяется путем сопоставления объема оборота и средних товарных запасов.

Таблица 2.3 – Анализ скорости розничного оборота АЗС №443 в 2003-2004 годах

Показатель	2003 г.	2004 г.	Отклонение 2004г. от 2003г.
1. Выручка от реализации продукции, работ, услуг без налогов, руб.	14 194 000	18 255 000	+ 4 061 000
2. Средний запас нефтепродуктов, руб.	6 164 590	3 389 690	-2 774 900
3. Товарооборачиваемость (скорость товарооборота) (п.1/п.2)	2,30	5,39	+ 3,08
4. Число дней в отчетном периоде	365	365	-
5. Время обращения запаса нефтепродуктов (п.2?п.4/ п.1)	159	68	-91

В 2003-2004 годах скорость розничного оборота АЗС №443 увеличилась в 2,3 раза, соответственно, время обращения запасов нефтепродуктов сократилась на 91 день: с 159 дней в 2003 году до 68 дней в 2004 году. Ускорение оборота, которое обеспечивается улучшением всей торговой деятельности предприятия, ведет, в свою очередь, к сокращению величины оборотных активов, находящихся в товарных запасах, к снижению издержек обращения, повышению рентабельности и укреплению финансового состояния.

Таблица 2.4 – Анализ скорости розничного оборота АЗС №443 в 1 полугодии 2004 и 2005 года

Показатель	1 полугодие 2004 г.	1 полугодие 2005 г.	Отклонение 2005г. от 2004г.
1. Выручка от реализации продукции, работ, услуг без налогов, руб.	8 142 000	18 255 000	+ 10 113 000
2. Средний запас нефтепродуктов, руб.	3 155 620	3 389 690	+ 234 070
3. Товарооборачиваемость (скорость товарооборота) (п.1/п.2)	2,58	5,39	2,81
4. Число дней в отчетном периоде	183	183	-
5. Время обращения запаса нефтепродуктов (п.2?п.4/ п.1)	71	34	-37

В первом полугодии 2005 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года скорость обращения запасов нефтепродуктов увеличилась с 2,58 до 5,39 оборотов в рассматриваемый период времени. Время обращения запаса нефтепродуктов сократилась на 37 дней.

Проведем анализ издержек обращения в деятельности АЗС №443. Издержки обращения отражают качество работы торгового предприятия. Относительное снижение издержек обращения наряду с уменьшением себестоимости продукции (закупочной цены) является экономическим условием снижения розничных цен, роста чистого дохода торговли, укрепления финансового состояния торгового предприятия.

Издержки обращения торгового предприятия могут быть выражены как абсолютной суммой, так и относительным показателем – уровнем издержек обращения, выраженном в процентах к розничному товарообороту. Абсолютный показатель характеризует общую сумму расходов предприятия за определенный период. В таблице 2.5 приведен анализ динамики издержек обращения в их абсолютном выражении.

Таблица 2.5 – Анализ динамики издержек обращения АЗС №443 в 2003-2004 годах, руб.

Показатель	2003 г.	2004 г.	Отклонение 2004г. от 2003г.
Издержки обращения, всего	2 416 000	3 383 000	967 000
в т.ч.:
торгово-управленческие	1 884 000	2 565 000	681 000
транспортные	532 000	818 000	286 000
Из общих издержек обращения:
1. Материальные затраты, всего	725 000	870 000	145 000
в т.ч.:
сырье и материалы	113 000	0	-113 000
электроэнергия	17 000	30 000	13 000
текущий и капитальный ремонт	43 000	0	-43 000
прочие материальные затраты	552 000	840 000	288 000
2. Затраты на оплату труда	313 000	509 000	196 000
3. Отчисления на социальные нужды	112 000	181 000	69 000
4. Амортизация	972 000	1 483 000	511 000
5. Прочие, всего	282 000	55 000	-227 000
в т.ч.:
внутрикорпоративные затраты	18 000	55 000	37 000
прочие затраты	264 000	0	-264 000

Величина издержек обращения в 2003-2004 годах увеличилась на 967 тыс. рублей, из них торгово-управленческие расходы возросли на 681 тыс. руб., транспортные – на 286 тыс. руб. В поэлементной структуре издержек обращения увеличились материальные затраты, затраты на оплату труда, отчисления на социальные нужды, амортизация. Снизились прочие затраты, а также в составе материальных затрат снизились затраты на сырье и материалы и затраты на текущий и капитальный ремонт. Рассмотрим изменение издержек обращения в первом полугодии 2004-2005 годов.

Таблица 2.6 – Анализ динамики издержек обращения АЗС №443 в первом полугодии 2004 и 2005 года, руб.

Показатель	1 полугодие 2004 г.	1 полугодие 2005 г.	Отклонение 2005г. от 2004г.
Издержки обращения, всего	1 646 000	1 570 000	-76 000
в т.ч.:
торгово-управленческие	1 247 000	1 145 000	-102 000
транспортные	399 000	425 000	26 000
Из общих издержек обращения:
1. Материальные затраты, всего	426 000	474 000	48 000
в т.ч.:
сырье и материалы	0	0	0
электроэнергия	21 000	23 000	2 000
текущий и капитальный ремонт	0	0	0
прочие материальные затраты	405 000	451 000	46 000
2. Затраты на оплату труда	224 000	239 000	15 000
3. Отчисления на социальные нужды	80 000	62 000	-18 000
4. Амортизация	814 000	560 000	-254 000
5. Прочие, всего	99 000	122 000	23 000
в т.ч.:
внутрикорпоративные затраты	21 000	36 000	15 000
прочие затраты	78 000	86 000	8 000

В первом полугодии 2005 года по сравнению с аналогичным периодом 2004 года издержки обращения в абсолютном выражении снизились на 76 тыс. рублей, из них торгово-управленческие издержки снизились на 102 тыс. рублей, транспортные – возросли на 26 тыс. рублей. В поэлементной структуре издержек обращения увеличились материальные затраты, затраты на оплату труда, прочие затраты, снизилась величина амортизации и отчислений на социальные нужды.

Однако абсолютный показатель не дает представления о результате, полученном на каждый рубль затрат, то есть не дает представления об эффективности произведенных расходов. Для характеристики результативности затрат и эффективности применяются такие относительные показатели, как уровень издержек обращения, издержкоотдача и рентабельность издержек обращения. Расчет этих показателей приведен в таблице 2.7.

Таблица 2.7 – Анализ уровня издержек обращения, издержкоотдачи и рентабельности издержек обращения

Показатель	В 2003-2004 гг.	В первом полугодии 2004-2005 гг.
2003 г.	2004 г.	Темп роста, %	Первое полугодие 2004 г.	Первое полугодие 2005 г.	Темп роста, %
1. Издержки обращения, тыс. руб.	2 416	3 383	140,0	1 646	1 570	95,4
2. Объем розничного оборота, тыс. руб.	14 194	18 255	128,6	8 142	8 670	106,5
3. Прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия, тыс. руб.	3 778	3 325	88,0	1 537	511	33,2
4. Уровень издержек обращения (п.1*100/п.2)	17,0	18,5	108,9	20,2	18,1	89,6
5. Издержкоотдача (п.2*100 /п.1)	5,875	5,396	91,8	4,947	5,522	111,6
6. Рентабельность издержек обращения (п.3*/п.1)	1,564	0,983	62,9	0,934	0,325	34,9

Уровень издержек обращения показывает какой процент затрат приходится на единицу объема розничного оборота. Уровень издержек обращения в деятельности АЗС-443 в 2003-2004 годах увеличился с 17 до 18,5% (на 8,9%); в первом полугодии 2005 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уровень издержек обращения снизился с 20,2 до 18,1% (на 10,4%). Это означает, что за первый год деятельности АЗС-443, находящейся в собственности ООО «РН-Востокнефтепродукт», уровень издержек обращения увеличился с 17 до 18,5 копеек на 1 рубль розничного оборота. В первом полугодии 2005 года по сравнению с аналогичным периодом в 2004 году уровень издержек обращения снизился с 20,2 до 18,1 копеек на 1 рубль розничного оборота.

Показатель издержкоотдачи характеризует объем розничного оборота, приходящийся на 1 рубль произведенных затрат. Наибольшее значение издержкоотдачи зафиксировано в 2003 году – 5,875 руб. на 1 руб. произведенных затрат. В 2004 году издержкоотдача снизилась на 8,2%. В первом полугодии 2005 года данный показатель несколько увеличился.

Рентабельность издержек обращения показывает сумму прибыли, полученной на 1 рубль произведенных затрат. Наиболее высокой рентабельность издержек обращения была в 2003 году – 1,564 руб. В первом полугодии 2005 года данный показатель снизился до 0,325 руб.

Для получения объективной оценки эффективности деятельности АЗС-443 проведем анализ финансового состояния данного предприятия, затрагивающий оценку платежеспособности, финансовой устойчивости, деловой и инвестиционной активности. Для этого воспользуемся Методическими указаниями по проведению анализа финансового состояния организаций (Приложение к приказу ФСФО России от 23.01.2001 г. №16), которые устанавливают порядок проведения анализа финансового состояния при выполнении экспертизы, проведении мониторинга финансового состояния организаций /22, с.210-220/.

В соответствии с Методическими указаниями для проведения анализа финансового состояния организации используются следующие группы показателей, характеризующие различные аспекты деятельности организации:

1. показатели платежеспособности и финансовой устойчивости;

2. показатели эффективности использования оборотного капитала (деловой активности), доходности и финансового результата (рентабельности);

3. показатели эффективности использования внеоборотного капитала и инвестиционной активности организации;

4. показатели исполнения обязательств перед бюджетом и государственными внебюджетными фондами.

Проведем анализ платежеспособности и финансовой устойчивости АЗС №443. В таблице 2.8 приведены основные показатели платежеспособности и финансовой устойчивости, способ расчета и их характеристика.

Таблица 2.8 – Показатели платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия

Показатель	Способ расчета	Свойства
Степень платежеспособности общая (Всрм - среднемесячная выручка)	К4 = (стр.690+стр.590) / Всрм	Характеризует общую ситуацию с платежеспособностью, объемами заемных средств и сроками возможного погашения задолженности
Коэффициент задолженности по кредитам банков и займам	К5 = (стр.590+стр.610) / Всрм	Характеризует ситуацию с задолженностью организации по кредитам банков и займам
Коэффициент задолженности другим организациям	К6 = (стр.621+стр.622+ стр.623 +стр.625) / Всрм	Характеризует ситуацию с обязательствами организации перед прямыми кредиторами или ее контрагентами
Коэффициент задолженности фискальной системе	К7 = (стр.623+стр.624) / Всрм	Характеризует ситуацию с задолженностью организации перед государственными внебюджетными фондами и бюджетом
Коэффициент внутреннего долга	К8 = (стр.622+стр.630+ стр.640+стр.650+ +стр.660) / Всрм	Характеризует ситуацию с задолженностью организации перед персоналом, учредителями
Степень платежеспособности по текущим обязательствам	К9 = стр.690 / Всрм	Характеризует ситуацию с текущей платежеспособностью предприятия, объемами его краткосрочных заемных средств и сроками возможного погашения текущей задолженности
Коэффициент покрытия текущих обязательств оборотными активами	К10 = стр.290 / стр.690	Показывает, насколько текущие обязательства покрываются оборотными активами
Собственный капитал в обороте	К11 = (стр.490 – стр.190)	Наличие собственного капитала в обороте является важным показателем финансовой устойчивости
Коэффициент обеспеченности собственными средствами	К12 = (стр.490 – стр.190) / стр.290	Характеризует соотношение собственных и оборотных средств
Коэффициент автономии (финансовой независимости)	К13 = стр.490 / (стр.190 +стр.290)	Определяет долю активов организации, которые покрываются за счет собственного капитала

Степень платежеспособности общая и распределение показателя по виду задолженности представляют собой значения обязательств, отнесенные к среднемесячной выручке организации, и являются показателями оборачиваемости по соответствующей группе обязательств организации. Кроме того, эти показатели определяют, в какие средние сроки организация может рассчитаться со своими кредиторами при условии сохранения среднемесячной выручки, полученной в данном отчетном периоде, если не осуществлять никаких текущих расходов, а всю выручку направлять на расчеты с кредиторами.

В таблице 2.9 приведены результаты расчета показателей платежеспособности и финансовой устойчивости АЗС №443.

Таблица 2.9 – Анализ платежеспособности и финансовой устойчивости АЗС №443 в 2003-2004 годах и первом полугодии 2005 года

Показатель	2003 г.	2004 г.	1 полугодие 2005 г.
Степень платежеспособности общая (К4)	4,1	2,5	1,7
Коэффициент задолженности по кредитам банков и займам (К5)	2,3	1,3	0,7
Коэффициент задолженности другим организациям (К6)	3,0	1,2	1,0
Коэффициент задолженности фискальной системе (К7)	0,02	0,03	0,02
Коэффициент внутреннего долга (К8)	0	0	0
Степень платежеспособности по текущим обязательствам (К9)	3,4	2,2	1,6
Коэффициент покрытия текущих обязательств оборотными активами (К10)	0,97	1,23	1,67
Собственный капитал в обороте (К11), руб.	-952 558	215 145	1 325 609
Коэффициент обеспеченности собственными средствами (К12)	-	0,05	0,35
Коэффициент автономии (финансовой независимости) (К13)	0,28	0,34	0,45

Платежеспособность рассматриваемого предприятия в 2003-2005 годах улучшилась. Если в 2003 году предприятие могло рассчитаться со своими кредиторами при условии сохранения среднемесячной выручки, полученной в данном периоде, и направления ее на расчеты с кредиторами в течение 4,1 месяца, то в 2004 году – в течение 2,5 месяцев, в первом полугодии 2005 года – в течение 1,7 месяца. Та же ситуация наблюдается при распределении показателя по виду задолженности: срок расчета по кредитам банков и займам (при сохранении среднемесячной выручки и направлении ее на погашение задолженности) сократился с 2,3 до 0,7 месяцев; с другими организациями – с 3 до 1 месяца; с внебюджетными фондами и бюджетом (фискальной системой) – за отчетный период в среднем не изменился; внутренний долг у предприятия отсутствует.

Платежеспособность предприятия по текущим обязательствам улучшилась, сократились сроки возможного погашения его текущей задолженности перед кредиторами.

Показатель покрытия текущих обязательств оборотными активами свидетельствует о хороших платежных возможностях АЗС №443 при условии погашения всей дебиторской задолженности и реализации имеющихся запасов. Рост данного показателя в 2003-2005 годах свидетельствует об увеличении уровня ликвидности активов рассматриваемого предприятия. Данный показатель считается нормальным, если его значение лежит в пределах от 1 до 2. В нашем случае его значение возросло с 0,97 до 1,67.

В рассматриваемом периоде у предприятия появились собственные оборотные средства. Если в 2003 году АЗС-443 оборотные активы, а также часть внеоборотных активов были сформированы за счет заемных средств, то уже в 2004 году появились собственные оборотные средства в размере 215 145 руб.; в первом полугодии 2005 года величина собственного капитала в обороте увеличилась до 1 325 609 руб. Это свидетельствует о повышении финансовой устойчивости предприятия.

Соответственно, увеличился коэффициент обеспеченности собственными средствами. Его нижняя граница – 0,1. Чем выше показатель (около 0,5), тем лучше финансовое состояние предприятия. В первом полугодии 2005 года данный показатель для результатов деятельности АЗС-443 увеличился до 0,35. Это свидетельствует о росте возможностей предприятия в проведении независимой финансовой политики.

Проведем анализ ликвидности баланса предприятия по показателям: общий коэффициент покрытия, коэффициент срочной ликвидности, коэффициент ликвидности при мобилизации средств.

Общий коэффициент покрытия (К10) рассчитан в таблице 2.9. Характеристика других показателей ликвидности приведена в таблице 2.10.

Таблица 2.10 – Показатели ликвидности активов предприятия

Наименование показателя	Свойства	Способ расчета	Комментарий
Коэффициент срочной ликвидности	Позволяет прогнозировать платежные возможности предприятия при условии своевременного проведения расчетов с дебиторами	Отношение денежных средств и краткосрочных ценных бумаг плюс суммы мобилизованных средств в расчетах с дебиторами к краткосрочным обязательствам	1 и выше. Низкие значения указывают на необходимость постоянной работы с дебиторами, чтобы обеспечить возможность обращения наиболее ликвидной части оборотных средств в денежную форму для расчетов с поставщиками
Коэффициент ликвидности при мобилизации средств	Показывает степень зависимости платежеспособности компании от материально-производственных затрат	Отношение материально-производственных запасов и затрат к сумме краткосрочных обязательств	0,5-0,7

В таблице 2.11 приведены результаты расчета показателей ликвидности активов АЗС №443.

Таблица 2.11 – Анализ ликвидности активов АЗС №443 в 2003-2004 годах и первом полугодии 2005 года

Показатель	2003 г.	2004 г.	1 полугодие 2005 г.
Коэффициент срочной ликвидности	0,13	0,19	0,31
Коэффициент ликвидности при мобилизации средств	0,83	1,03	1,35

Общий коэффициент покрытия показал, что уровень ликвидности активов предприятия в рассматриваемом периоде увеличился. Однако коэффициент срочной ликвидности значительно ниже нормы. Низкие значения этого показателя обусловлены особенностями структуры оборотных активов АЗС. В структуре оборотных активов розничного торгового предприятия основную долю (80-85%) занимают запасы, в частности, готовая продукция и товары для перепродажи (запасы нефтепродуктов). Дебиторская задолженность составляет всего 8-10% от общей суммы оборотных средств предприятия. В связи с этим АЗС №443 имеет низкие значения коэффициента срочной ликвидности, следовательно, высокую степень зависимости платежеспособности от запасов готовой продукции. В 2003-2004 годах и первом полугодии 2004 года коэффициент ликвидности при мобилизации средств увеличился с 0,83 до 1,35, при его нормальном значении 0,5-0,7.

Проведем анализ интенсивности использования ресурсов в деятельности АЗС №443 по показателям, приведенным в таблице 2.12.

Таблица 2.12 – Показатели интенсивности использования ресурсов

Наименование показателя	Свойства	Способ расчета	Комментарий
Рентабельность чистых активов по чистой прибыли	Показывает эффективность использования средств, принадлежащих собственникам предприятия	Отношение чистой прибыли к средней за период величине чистых активов	Рентабельность чистых активов по чистой прибыли должна обеспечивать окупаемость вложенных в предприятие средств
Рентабельность оборотного капитала	Отражает эффективность использования оборотного капитала	Отношение прибыли, остающейся в распоряжении предприятия к сумме оборотных средств	Определяет, сколько рублей прибыли приходится на один рубль, вложенный в оборотные активы
Рентабельность реализованной продукции	Показывает эффективность затрат, произведенных предприятием на производство и реализацию продукции	Отношение прибыли от реализованной продукции к объему затрат на производство реализованной продукции	Динамика коэффициента может свидетельствовать о необходимости пересмотра цен или усиления контроля за затратами
Рентабельность продаж	Отражает соотношение прибыли от реализации продукции и дохода, полученного организацией	Отношение прибыли, полученной в результате реализации продукции, к выручке организации	Определяет, сколько рублей прибыли получено в результате реализации продукции на 1 руб. выручки
Эффективность внеоборотного капитала	Характеризует эффективность использования основных средств, определяя, насколько соответствует общий объем основных средств масштабу бизнеса организации	Отношение среднемесячной выручки к стоимости внеоборотного капитала	Более низкое, чем среднеотраслевое значение может характеризовать недостаточную загруженность

В таблице 2.13 приведены результаты расчета показателей интенсивности использования ресурсов АЗС №443.

Таблица 2.13 – Анализ показателей интенсивности использования ресурсов АЗС №443 в 2003-2004 годах и первом полугодии 2005 года

Показатель	2003 г.	2004 г.	1 полугодие 2005 г.
Рентабельность чистых активов по чистой прибыли	-	4,35	0,33
Рентабельность оборотного капитала	0,97	0,82	0,13
Рентабельность реализованной продукции	0,36	0,22	0,06
Рентабельность продаж	0,27	0,18	0,06
Эффективность внеоборотного капитала	0,42	0,87	2,04

Снижение чистой прибыли предприятия отразилось практически на всех показателях интенсивности использования ресурсов (рисунок 2.4).

Рисунок 2.4 – Динамика показателей интенсивности использования ресурсов АЗС №443 по прибыли от реализации и чистой прибыли в 2003-2004 годах и первом полугодии 2005 года

Рентабельность чистых активов по чистой прибыли АЗС №443 снизилась в связи с уменьшением чистой прибыли и ростом чистых активов предприятия. Рентабельность оборотного капитала снизилась с 0,97 (2003 г.) до 0,82 (2004 г.) рубля на 1 рубль оборотного капитала. Если в 2003 году на 1 рубль произведенных затрат приходилось 0,36 рубля чистой прибыли, то в 2004 году – 0,22 рубля чистой прибыли на 1 рубль произведенных затрат; в первом полугодии 2005 года этот показатель еще меньше – 0,06 рубля на 1 рубль произведенных затрат. Соответственно снизилась рентабельность продаж.

Эффективность внеоборотного капитала возросла в 5 раз. Если в 2003 году 1 рубль, вложенный во внеоборотные активы, приносил 0,42 рубля чистой прибыли, то в 2004 году – 0,87 рубля; в первом полугодии 2005 года – 2,04 рубля. Значительное возрастание показателя эффективности внеоборотного капитала свидетельствует о значительной степени износа основных средств предприятия.

В заключение второй главы работы сделаем следующие выводы.

Автозаправочная станция №443 занимает выгодное расположение на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В результате увеличения автопарка, подъема производства, развития грузовых транспортных потоков, погрузочных терминалов растет потребление нефтепродуктов в данном регионе. Поэтому развитие деятельности АЗС №443 имеет хорошие перспективы в будущем.

АЗС №443 является структурным подразделением ООО «РН-Востокнефтепродукт». В собственности данной организации она находится с 2003 года. Соответственно, периодом для анализа финансовых результатов деятельности АЗС №443 выступил 2003-2004 год и первое полугодие 2005 года.

В 2003-2004 годах выручка предприятия возросла на 40%, при этом оборот в натуральных единицах измерения (тоннах) увеличился на 18%. Вся реализуемая продукция через АЗС №443 – нефтепродукты головной компании ОАО НК «Роснефть». Скорость розничного оборота АЗС №443 увеличилась более чем в два раза, соответственно сократилось время обращения запасов нефтепродуктов. При этом уровень издержек обращения предприятия за рассматриваемый период увеличился, соответственно снизилась издержкоотдача и рентабельность издержек обращения, а также снизилась величина прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.

Анализ финансового состояния АЗС №443 дал следующие результаты. Платежеспособность рассматриваемого предприятия в 2003-2005 годах улучшилась. АЗС №443 имеет хорошие платежные возможности при условии погашения всей дебиторской задолженности и реализации имеющихся запасов. Это свидетельствует об увеличении уровня ликвидности активов предприятия.

В рассматриваемом периоде у предприятия появились собственные оборотные средства. Если в 2003 году АЗС-443 оборотные активы, а также часть внеоборотных активов были сформированы за счет заемных средств, то уже в 2004 году появились собственные оборотные средства; в первом полугодии 2005 года величина собственного капитала увеличилась, что свидетельствует о повышении финансовой устойчивости предприятия и росте его возможностей в проведении независимой финансовой политики.

Снижение чистой прибыли предприятия отразилось практически на всех показателях интенсивности использования ресурсов. Рентабельность чистых активов по чистой прибыли АЗС №443 снизилась в связи с уменьшением чистой прибыли и ростом чистых активов предприятия. Также снизились показатели рентабельности оборотного капитала, рентабельности продаж. Значительно возросла эффективность внеоборотного капитала, что обусловлено значительной степенью износа основных средств предприятия.

Таким образом, предприятие АСЗ №443 является финансово устойчивым, имеющим возможности в проведении независимой финансовой политики. Однако в связи со значительным ростом издержек обращения, снижением прибыли эффективность его деятельности в 2004 году и первом полугодии 2005 года снизилась.

3. Оценка стоимости предприятия на примере АЗС №443

3.1 Оценка затратным подходом

Оценку стоимости предприятия АЗС №443 на основе затратного подхода проведем с помощью метода стоимости чистых активов, в мировой практике нередко называемого методом накопления активов. Как отмечалось в первой главе работы, метод стоимости чистых активов основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных. Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия, которая определяется по базовой модели (1.5).

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли и прибыль предпринимателя.

Прежде всего, проведем оценку рыночной стоимости недвижимого имущества объекта.

Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:

1. Определение стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного участка земли аналогичного по характеристикам и местоположению, рассматриваемому участку.

2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке.

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

3. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений.

4. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.

5. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

(3.1)

где С_затр - стоимость объекта оценки;

С_зем - стоимость земельного участка;

С_нс - стоимость нового строительства;

ПП - прибыль предпринимателя;

И - накопленный износ.

(3.2)

где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда ПИ = С_смет;

КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства и т.д.).

Этап 1. Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, что участок является государственной собственностью. Земельный участок, занимаемый объектом оценки и необходимый для его использования, находится у ООО «РН-Востокнефтепродукт» на правах аренды, на основании договора аренды земельного участка №155 от 1 июня 2004 года (Приложение И), заключенного комитетом по управлению имуществом Кировского района.

Согласно данному договору ООО «РН-Востокнефтепродукт» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №25:05:03 01 004:0161, расположенный на 435-ом километре гострассы Хабаровск – Владивосток, АЗС №443, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 2950,23 метров квадратных. Категория земель – земли построений. Территориальная зона состава земель поселений – земли инженерных и транспортных инфраструктур. Цель предоставления (разрешенное использование) – для общественно-деловых целей.

Согласно ст. 552 ГК РФ потенциальный покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, на тех же условиях, что и продавец.

В данном случае рассчитывались затраты на отвод земельного участка под строительство, в соответствии с Положением о порядке предоставления земельных участков в различные виды пользования на территории муниципального образования Кировский район, утвержденным решением муниципального комитета Кировского района, которые учитываются в косвенных издержках стоимости нового строительства объекта оценки.

Этап 2. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений

Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:

• сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов (УПВС № 19);

• зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС № 33).

В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2005г.

Индекс удорожания стоимости строительства (И) – это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Хабаровском крае на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов.

В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

(3.3)

где V – строительный объем объекта недвижимости;

С_ед – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;

П_ki – произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;

К_кл – климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Кировского района;

И69-84 – индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий – 1,16; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Хабаровского края – 1,13. Основание – Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»;

И84-2005 – индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам.

Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (таблица 3.1).

Таблица 3.1 – Определение поправочных коэффициентов

Техническая характеристика	Объект-аналог по УПВС №33, табл.24	Административное здание АЗС №443	Поправочный коэффициент (Кki)
Количество этажей	1	1	1,0
Назначение	служебное	служебное	1,0
Площадь, м2	32	29	0,9
Высота, м	3,0	2,7	0,9
Группа капитальности	II	II	1,0
Вид внутренней отделки	простая	простая	1,0

Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно: , с учетом климатического коэффициента: Строительный объем административного здания – 78 м³. Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №33, равна 140,2 руб.

В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; затраты, связанные с правом использования земли во время строительства (арендную плату); а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2005г.

Допустим, что срок строительства административного здания – 6 мес. Арендная плата за использование земли под строительство здания рассчитывается следующим образом:

,

где 1285 – площадь арендуемого земельного участка, занятая объектом, м²;

5,49 – ставка земельного налога в2005 году, руб./м²;

100 – коэффициент, соответствующий назначению объекта;

1 – коэффициент подготовленности площадки;

0,7 – коэффициент градостроительной ценности;

1 – коэффициент транспортной доступности;

365 – количество дней в году;

183 – количество дней в полугодии.

Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 10% от величины всех издержек строительства.

Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443 приведен в таблице 3.2.

Таблица 3.2 – Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443

Наименование	Сумма, руб.
Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г. (УПВС №33,табл.24, д)	140,20
Строительный объем, куб.м	78
Произведение поправочных коэффициентов	0,89
Восстановительная стоимость здания в ценах 1969г.	9 733
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г.	1,31
Восстановительная стоимость здания в ценах 1984г.	12 750
Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам	35,60
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.09.2005г.)	453 908
Дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений (5%*453908 + 247589 + 9,8%*453908 = 314767)	314 767
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.09.2005г.) с учетом дополнительных затрат	768 675
Налог на добавленную стоимость, руб.	138 362
Прибыль предпринимателя, руб.	76 868
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.	983 905

Таким образом, полная восстановительная стоимость административного здания АЗС №443 равна 983 905 рублей. Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (3.1), необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.

Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта

Для определения физического износа используем метод срока жизни его элементов. Этот метод использует следующие понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок службы. Срок физической жизни Т_физ – это срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства.

Срок экономической жизни Т_эк – это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Оставшийся срок экономической жизни Т_оэ – это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу. Фактический возраст жизни Т_факт – это количество лет, прошедших с момента завершения строительства.

Эффективный возраст Т_эф – это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика. Нормативный срок службы Т_норм – нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:

(3.4)

где ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;

С_стр – стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.

Таким образом:

(3.5)

В связи с присутствием субъективизма в определении Т_эф и Т_эк на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором вместо эффективного возраста используется фактический, а вместо срока экономической жизни используют нормативный срок службы (из строительных норм). Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы.

В методе нормативного срока жизни физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле:

(3.6)

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнением с объектом аналогом. Фактический возраст принимается, в соответствие рекомендациям нормативных документов, в количестве полных лет эксплуатации зданий и сооружений. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (таблица 3.3).

Таблица 3.3 – Оценка физического износа административного здания

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес каждого элемента по УПВС, %	Фактический возраст (год постройки – 1996)	Нормативный срок	Физический износ, %
Фундаменты	10	9	25	3,6
Стены, колоны	33	9	25	11,88
Покрытия	16	9	25	5,76
Кровля /шифер/	12	9	15	7,2
Полы	10	9	15	6
Проемы	1	9	20	0,45
Отделочные работы	2	5	10	1
Наименование конструктивных элементов	Удельный вес каждого элемента по УПВС, %	Фактический возраст	Нормативный срок	Физический износ, %
Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства	3	9	15	1,8
Прочие работы	13	9	20	5,85
ИТОГО	100			43,54

Получаем сумму износа: руб.

Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (3.1): руб. Таким образом, рыночная стоимость административного здания на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет 555 513 рублей.

Аналогично определяем стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием.

Таблица 3.4 – Расчет полной восстановительной стоимости площадки с асфальтобетонным покрытием

Наименование	Сумма, руб.
Стоимость строительства площадки в ценах 1969г. (УПВС №19,табл.53)	2,4
Площадь покрытия, м2	318
Произведение поправочных коэффициентов (объект полностью аналогичен)	1,0
Восстановительная стоимость площадки в ценах 1969г.	763
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г.	1,31
Восстановительная стоимость строительства в ценах 1984г.	1 000
Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам	35,60
Восстановительная стоимость на дату оценки (1.09.2005г.)	35 600
Дополнительные затраты (5%*35600)	1 780
Восстановительная стоимость площадки на дату оценки (1.09.2005г.) с учетом дополнительных затрат	37 380
Налог на добавленную стоимость, руб.	6 728
Прибыль предпринимателя, руб.	3 738
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.	47 846

Полная восстановительная стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием на дату оценки (1 сентября 2005г.) равна 47 846 рублей.

Нормативный срок эксплуатации асфальтобетонного покрытия составляет 30 лет. Фактический возраст составляет 9 лет, следовательно, физический износ равен 30%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость асфальтобетонного покрытия с учетом износа составляет 33 492 рублей.

Стоимость сооружения резервуаров определим с использованием метода поэлементного расчета. Согласно данному методу восстановительная стоимость объекта (С_в) рассчитывается по формуле:

(3.7)

где Н_пр – ставка налога на прибыль;

К_р – показатель рентабельности продукции;

С_п – полная себестоимость оцениваемого объекта.

(3.8)

где Ц_э – стоимость комплектующего узла или агрегата;

В – собственные затраты (например, стоимость сборки).

Стоимость комплектующих узлов (Ц_э) берем из периодических коммерческих предложений. В таблице 3.5 приведен расчет полной себестоимости резервуара.

Таблица 3.5 – Определение стоимости сооружения резервуара

Наименование показателя	Сумма, руб.
Стоимость комплектующих узлов (Цэ):
Трубопровод	5 500
Задвижка для нефтепродуктов	350
Огневой предохранитель	790
Клапан приемный	2 100
Замерный трубопровод	3 800
Люк замерный	450
Клапан дыхательный совмещенный	470
Уравнемер «Струна-М» с датчиком	4 300
Трубопровод налива	2 750
Электромагнитный клапан отсечки	950
Фильтр глубокой очистки	480
Муфта сливная	470
Сливной колодец	800
Технологическая шахта	900
Вентиляционная решетка	500
Железобетонный колодец	1 800
Ложемент	2 900
Зонд для определения утечек из резервуара	3 100
Двустенный резервуар	45 000
Стоимость сборки и установки (В)	8 500
Полная себестоимость (Сп)	85 910

На основе полученной полной себестоимости рассчитываем восстановительную стоимость объекта по формуле (3.7).

руб.

Нормативный срок эксплуатации резервуара 30 лет. Фактический возраст составляет 7 лет, следовательно, физический износ равен 23%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость резервуара на дату оценки с учетом износа составляет 71 821 рублей. На АЗС №443 установлены три таких резервуара, следовательно, стоимость резервуаров составляет 215 463 рублей.

Стоимость оборудования на основе затратного подхода определим с применением индексного метода. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

Таблица 3.6 – Оценка стоимости оборудования на основе индексного метода

Наименование оборудования	Балансовая стоимость на 1.01.05	Индекс изменения цен	Восстановительная стоимость на 1.09.05
POS-терминал MagiC 6000	34 244	1,08	36 984
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера	28 875	1,08	31 185
ККМ Samsung – 4615 RF	27 875	1,08	30 105
Компьютер Evo	28 174	1,07	30 146
Контролер ТРК КУБ-4	10 617	1,08	11 466
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer	13 271	1,07	14 200
ТРК Нара-27	13 000	1,08	14 040
ТРК Нара-27	13 000	1,08	14 040
ТРК Нара-27	13 000	1,08	14 040
Фискальный регистратор Штрих RF-F	23 750	1,08	25 650
Итого	205 806	-	221 856

Техническое состояние оборудования определяем методом экспертизы состояния в соответствии со шкалой экспертных оценок (таблица 3.7)

Таблица 3.7 – Шкала экспертных оценок состояния оборудования

Состояние оборудования	Характеристика физического состояния	Процент износа%
Новое (Нов.)	Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии	0  5
Очень хорошее (ОТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	5  15
Хорошее (ХТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	15  35
Удовлетворительное (УТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др.	35  65
Условно пригодное (УПС)	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов	65  85
Неудовлетворительное (НТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов	85  95
Непригодное к применению или лом (Нег.)	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь	95 100

На основе данной таблицы определяем сумму накопленного износа по видам оборудования, его остаточную стоимость (таблица 3.8).

Таблица 3.8 – Оценка стоимости оборудования АЗС №443

Наименование оборудования	Состояние	Процент износа	Восстановительная стоимость	Сумма износа	Остаточная стоимость
POS-терминал MagiC 6000	УТС	35	36 984	12 944	24 040
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера	ОТС	12	31 185	3 742	27 443
ККМ Samsung – 4615 RF	ХТС	18	30 105	5 419	24 686
Компьютер Evo	ХТС	15	30 146	4 522	25 624
Контролер ТРК КУБ-4	ОТС	8	11 466	917	10 549
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer	ХТС	30	14 200	4 260	9 940
ТРК Нара-27	УПС	65	14 040	9 126	4 914
ТРК Нара-27	УПС	65	14 040	9 126	4 914
ТРК Нара-27	УПС	65	14 040	9 126	4 914
Фискальный регистратор Штрих RF-F	ХТС	25	25 650	6 413	19 238
Итого		-	221 856	65 595	156 261

Таким образом, стоимость оборудования АЗС №443 на дату оценки составляет 156 261 рублей.

В таблице 3.9 приведены итоги оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода.

Таблица 3.9 – Результаты оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода

Наименование имущества	Оценочная стоимость на 01.09.05, руб.
Административное здание	555 513
Площадка с асфальтобетонным покрытием	33 492
Сооружения резервуаров	215 463
Оборудование	156 261
Итого	960 729

Стоимость основных средств предприятия на 01.09.2005г., рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 960 729 рублей.

Стоимость нематериальных активов предприятия на дату оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов – 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность на 01.09.2005г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, - 951 383 руб.

По формуле (1.5) определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

руб.

Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 2 478 456 рублей.

3.2 Оценка сравнительным подходом

Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Подход основан на опре­делении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной принцип подхода – сопоставление, которое про­водится:

• с точным аналогом, продающимся как на первичном, так и на вторичном рынке;

• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутст­вии точного аналога;

• с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Источником информации являются каталоги, прейскуранты, пресса и специализированные издания, а также другие источники.

Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 3.10.

Таблица 3.10 – Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443

Наименование	Местоположение	Дата продажи	Цена за 1 м2, руб.	S, м2	Примечание
1. Административное здание АЗС №201	2-ой км автотрассы Благовещенск - Свободный	Март 2005 г.	82700	26	Шлакоблочное панельное здание, износ – 40%
2. Административное здание АЗС №431	с. Романовка, 50-й км фед. трассы Владивосток - Находка	Август 2005 г.	88450	34	Шлакоблочное панельное здание, износ – 35%
3. Административное здание АЗС №17	Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - Ракитное	Январь 2005 г.	80400	32	Шлакоблочное панельное здание, износ – 45%
4. Административное здание АЗС №442	г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2	Июль 2005 г.	75180	29	Кирпичное здание, износ – 55%
5. Административное здание АЗС НК Альянс	г. Хабаровск, ул. Морозова	Август 2005 г.	85600	30	Панельное здание, износ – 35%

Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.

Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.

Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м² объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м² административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).

Таблица 3.11 – Оценка стоимости 1 м² площади административного здания путем введения корректировок

Параметры корректировки	АЗС №443	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 5
Цена продажи за 1 м2, руб.	-	82700	88450	80400	85600
1. Группа капитальности	II	II	I	II	II
Корректировка	1,0	1,0	0,95	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	-	82700	84028	80400	85600
2. Наличие тепло- и энергоснабжения	Общие сети	Общие сети	Общие сети	Городские сети	Общее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжение
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,0	0,95
Скорректированная цена, руб.	-	82700	84028	80400	81320
3. Наличие охранной и противопожарной сигнализации	Есть	Есть	Есть	Есть	Только противо-пожарная
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,0	1,03
Скорректированная цена, руб.	-	82700	84028	80400	83760
4. Качество внутренней отделки	Простая	Простая	Улучшен-ная	Простая	Улучшен-ная
Корректировка	1,0	1,0	0,98	1,0	0,98
Скорректированная цена, руб.	-	82700	82347	80400	82085
5. Дата продажи	Дата оценки	Март 2005 г.	Август 2005 г.	Январь 2005 г.	Август 2005 г.
Корректировка	1,0	1,04	1,007	1,06	1,007
Скорректированная цена, руб.	-	86008	82923	85224	82660
6. Степень износа, %	43,5	40	35	45	35
Корректировка	1,0	0,98	0,95	1,03	0,95
Скорректированная цена, руб.	-	84288	78777	87781	78527
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб.	82343	-	-	-	-

Получили стоимость одного квадратного метра площади административного здания АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м²), получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2 387 947 рублей.

Для оценки асфальтобетонного покрытия используем данные тех же аналогов.

Таблица 3.12 – Оценка стоимости 1 м² площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок

Параметры корректировки	АЗС №443	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 5
Цена продажи за 1 м2, руб.	-	164	178	163	175
1. Качество материала покрытия	хорошее	хорошее	отличное	удовлетво-рительное	отличное
Корректировка	1,0	1,0	0,98	1,03	0,98
Скорректированная цена, руб.	-	164	174,4	167,9	171,5
2. Качество укладки (поверхности) покрытия	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	отличное
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,0	0,98
Скорректированная цена, руб.	-	164	174,4	167,9	168,1
3. Степень износа, %	30	35	35	45	40
Корректировка	1,0	1,03	1,03	1,07	1,05
Скорректированная цена, руб.	-	169	180	180	176,5
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб.	176,4	-	-	-	-

Получили стоимость одного квадратного метра асфальтобетонного покрытия АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь покрытия (318 м²), получаем стоимость покрытия: 318*176,4 = 56 095 рублей.

Для оценки сооружений резервуаров и ТРК используем данные прейскурантов предприятий-изготовителей и торговых предприятий, предлагающих оборудование для автозаправочных станций (таблица 3.13, 3.14).

Сооружения резервуаров, предлагаемые ОАО «Восток-оборудование», ЗАО «АЗС-оборудование», ООО «Восток Снаб», по технологическим признакам и параметрам являются полностью идентичными сооружениям резервуаров, находящимся на АЗС №443. Они являются двустенными, как и резервуары оцениваемой АЗС, объемом 50 м³, укомплектованы теми же технологическими элементами. Поэтому для получения оценочной стоимости сооружения резервуара АЗС №443 необходимо внести только поправки на износ оборудования.

Таблица 3.13 – Оценка стоимости сооружения резервуара

Параметры корректировки	АЗС №443	ОАО «Восток-оборудование»	ЗАО «АЗС-оборудование»	ООО «Восток Снаб»
Цена продажи, руб.	-	92300	91850	93420
Степень износа, %	23	-	-	-
Корректировка	-	0,77	0,77	0,77
Скорректированная цена, руб.	-	71071	70725	71933
Средняя стоимость, руб.	71243	-	-	-

Таким образом, стоимость одного сооружения резервуара 71 243 рублей. Стоимость работ по установке одного резервуара в Хабаровске составляет 5 000 рублей. С учетом установки сооружений резервуаров и их количества, стоимость сооружений резервуаров на АЗС №442 составляет 228 729 рублей.

Таблица 3.14 – Оценка стоимости топливораздаточных колонок

Параметры корректировки	АЗС №443	НАРА-25Э	НАРА 27М1Э	НАРА 27М1ЭН
Цена продажи, руб.	-	14320	15450	15150
1. Количество раздаточных пистолетов	1	1	1	1
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	-	14320	15450	15150
2. Счетное устройство	Двухсто-роннее роликовое и электронное	Двухстороннее роликовое и электронное	Двухсторон-нее роликовое и электронное	Двухсторон-нее электронное
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,03
Скорректированная цена, руб.	-	14320	15450	15605
3. Мощность двигателя, кВт	0,55	0,55	0,55	0,55
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	-	14320	15450	15605
4. Масса, кг	145	145	145	135
Корректировка	1,0	1,0	1,0	0,95
Скорректированная цена, руб.	-	14320	15450	14825
5. Степень износа, %	65	0	0	0
Корректировка	1,0	0,35	0,35	0,35
Скорректированная цена, руб.	-	5012	5408	5189
Средняя стоимость, руб.	5203	-	-	-

Стоимость топливораздаточной колонки АЗС №443 с учетом износа составляет 5 203 рублей. На АЗС три колонки, следовательно, общая сумма их стоимости на 01.09.2005г. составляет 15 609 рублей.

Стоимость остального оборудования АЗС №443 оценим путем сравнивания с объектом-аналогом, подобранным для каждого вида оборудования, имеющего идентичные технические параметры и конструктивные элементы и корректировки по производительности оборудования (таблица 3.15).

Таблица 3.15 – Оценка стоимости оборудования здания

Наименование оборудования	Стоимость объекта-аналога, руб.	Коэффициент производительности (соотношение мощности объекта оценки и аналога)	Стоимость оцениваемого объекта, руб.
POS-терминал MagiC 6000	38 360	0,96	36 826
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера	27 500	1,00	27 500
ККМ Samsung – 4615 RF	30 540	0,98	29 929
Компьютер Evo	28 900	1,10	31 790
Контролер ТРК КУБ-4	11 650	1,00	11 650
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer	14 370	1,00	14 370
Фискальный регистратор Штрих RF-F	25 680	1,05	26 964
Итого	-	-	179 029

Стоимость остального оборудования АЗС, рассчитанного на основе сравнительного подхода, составляет 179 029 рублей. С учетом процента износа данного оборудования, определенного в таблице 3.8, стоимость оборудования составляет 140 700 рублей.

В таблице 3.16 приведены итоговые данные по оценке стоимости основных средств АЗС №443 на основе сравнительного подхода.

Таблица 3.16 – Результаты оценки основных средств АЗС №443 на основе сравнительного подхода

Наименование имущества	Оценочная стоимость на 01.09.05, руб.
Административное здание	2 387 947
Площадка с асфальтобетонным покрытием	56 095
Сооружения резервуаров	228 729
Оборудование (в т.ч.: ТРК – 15609 руб.; оборудование здания – 140700 руб.)	156 309
Итого	2 829 080

Стоимость основных средств предприятия на 01.09.2005г., рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 2 829 080 рублей.

Текущая стоимость запасов нефтепродуктов, дебиторская задолженность, текущая стоимость обязательств предприятия те же, что и при использовании затратного подхода. По формуле (1.5) определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

руб.

Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 4 346 807 рублей.

3.3 Оценка стоимости бизнеса на основе доходного подхода

При оценке стоимости доходной недвижимости применяют метод капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и о ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о стоимости объекта. Метод дисконтирования применяется для приведения потока денежных доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

Проведем оценку АЗС №443 с использованием метода дисконтированных денежных потоков.

Этап 1. Выбор модели денежного потока

Денежный поток будем рассчитывать, добавляя к полученной чистой прибыли (после уплаты налогов) сумму амортизационных отчислений и корректируя затем на изменение собственного оборотного капитала, инвестиций в основные средства и долгосрочной задолженности.

Этап 2. Определение длительности прогнозируемого периода

Начальной границей прогноза принимаем 01.09.2005г. (дату оценки), конечной – 01.01.2009г. Длительность прогнозируемого периода составит 3 года и 4 месяца.

Этап 3. Анализ финансовых результатов; прогноз изменения денежного потока на будущее

Анализ финансовых результатов деятельности АЗС №443 за предыдущие годы проведен во второй главе дипломного проекта.

Руководством предприятия планируется развитие деятельности АЗС №443. Автозаправочная станция №443 находится на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В 2005-2009 годах прогнозируется возрастание грузооборота на данном направлении за счет увеличения автопарка, увеличения производства и грузоперевозок в крае, в связи с этим прогнозируется рост спроса на продукцию и услуги АЗС №443. Увеличение объема продаж нефтепродуктов планируется в размере 20% в год.

Также планируется открытие кафе с ежегодным оборотом 350 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%, мастерской по замене масла и шиномонтажу с ежегодным оборотом 900 тыс. рублей и рентабельностью продаж услуг не менее 10%.

Кроме этого, в 2006 году руководство предприятия планирует реализацию мероприятий по снижению уровня издержек обращения до 16%, так как в 2003-2005 годах значительно увеличился уровень издержек обращения, за счет которого снизилась прибыль предприятия.

В прогноз изменения денежного потока закладывается темп роста цен на нефтепродукты в размере 125%.

На основе указанных данных по планируемым мероприятиям по развитию деятельности АЗС №443 составляем прогноз изменения денежного потока (таблица 3.17).

Для повышения точности прогноза выполним три вида прогноза: оптимистичного, наиболее вероятного и пессимистичного. В первом случае будем считать, что все три вида бизнеса на АЗС №443 будут развиваться согласно прогнозу руководства.

Таблица 3.17 – Оптимистичный прогноз изменения денежного потока

Наименование показателя	01.09.2005г.- 31.12.2005г.	2006 г.	2007г.	2008г.
1. Реализация нефтепродуктов
1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн	622	1 540	1 848	2 218
1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн	13 116	16 395	20 494	25 617
1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб.	8 158 152	25 248 300	37 872 450	56 808 675
1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб.	9 968	12 460	15 575	19 469
1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего	6 200 096	19 188 400	28 782 600	43 173 900
1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб.	1 958 056	6 059 900	9 089 850	13 634 775
1.7. Уровень издержек обращения, %	18,1	16,0	16,0	16,0
1.8. Издержки обращения, руб.	1 476 626	4 039 728	6 059 592	9 089 388
1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов	481 430	2 020 172	3 030 258	4 545 387
1.10. Налог на прибыль	115 543	484 841	727 262	1 090 893
1.11. Чистая прибыль	365 887	1 535 331	2 302 996	3 454 494
1.12. Амортизация	107 121	0	0	0
2. Услуги шиномонтажа
2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.
2.2. Рентабельность продаж, %	0	900 000	900 000	900 000
2.3. Прибыль от реализации, руб.	0	10	10	10
2.4. Налог на прибыль	0	90 000	90 000	90 000
2.5. Чистая прибыль	0	21 600	21 600	21 600
3. Услуги кафе	0	68 400	68 400	68 400
3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.
3.2. Рентабельность продаж, %	0	350 000	350 000	350 000
3.3. Прибыль от реализации, руб.	0	10	10	10
3.4. Налог на прибыль	0	35 000	35 000	35 000
3.5. Чистая прибыль	0	8 400	8 400	8 400
Общая чистая прибыль предприятия	0	26 600	26 600	26 600
Чистый доход предприятия (с учетом амортизации)	365 887	1 630 331	2 397 996	3 549 494

Во втором случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения. Их уровень составил 20%. Открытие шиномонтажной мастерской и кафе принесло ожидаемые доходы. Тогда прогноз будет следующим (таблица 3.18).

Таблица 3.18 – Наиболее вероятный прогноз изменения денежного потока

Наименование показателя	01.09.2005г.- 31.12.2005г.	2006 г.	2007г.	2008г.
1. Реализация нефтепродуктов
1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн	622	1 540	1 848	2 218
1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн	13 116	16 395	20 494	25 617
1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб.	8 158 152	25 248 300	37 872 450	56 808 675
1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб.	9 968	12 460	15 575	19 469
1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего	6 200 096	19 188 400	28 782 600	43 173 900
1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб.	1 958 056	6 059 900	9 089 850	13 634 775
1.7. Уровень издержек обращения, %	18,1	20,0	20,0	20,0
1.8. Издержки обращения, руб.	1 476 626	5 049 660	7 574 490	11 361 735
1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов	481 430	1 010 240	1 515 360	2 273 040
1.10. Налог на прибыль	115 543	242 458	363 686	545 530
1.11. Чистая прибыль	365 887	767 782	1 151 674	1 727 510
1.12. Амортизация	107 121	0	0	0
2. Услуги шиномонтажа
2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.	0	900 000	900 000	900 000
2.2. Рентабельность продаж, %	0	10	10	10
2.3. Прибыль от реализации, руб.	0	90 000	90 000	90 000
2.4. Налог на прибыль	0	21 600	21 600	21 600
2.5. Чистая прибыль	0	68 400	68 400	68 400
3. Услуги кафе
3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.	0	350 000	350 000	350 000
3.2. Рентабельность продаж, %	0	10	10	10
3.3. Прибыль от реализации, руб.	0	35 000	35 000	35 000
3.4. Налог на прибыль	0	8 400	8 400	8 400
3.5. Чистая прибыль	0	26 600	26 600	26 600
Общая чистая прибыль предприятия	365 887	862 782	1 246 674	1 822 510
Чистый доход предприятия (с учетом амортизации)	473 008	862 782	1 246 674	1 822 510

В третьем случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения, а также открытие шиномонтажной мастерской и кафе не принесло ожидаемые доходы, только затраты на их открытие (убытки). Тогда прогноз будет следующим (таблица 3.19).

Таблица 3.19 – Пессимистичный прогноз изменения денежного потока

Наименование показателя	01.09.2005г.- 31.12.2005г.	2006 г.	2007г.	2008г.
1. Реализация нефтепродуктов
1.1. Объем продаж нефтепродуктов, тн	622	1 540	1 848	2 218
1.2. Средняя цена реализации нефтепродуктов без налогов, руб./тн	13 116	16 395	20 494	25 617
1.3. Выручка от реализации нефтепродуктов без налогов, руб.	8 158 152	25 248 300	37 872 450	56 808 675
1.4. Средняя цена закупки нефтепродуктов без налогов, руб.	9 968	12 460	15 575	19 469
1.5. Затраты на покупку продукции без налогов, всего	6 200 096	19 188 400	28 782 600	43 173 900
1.6. Валовый доход от реализации нефтепродуктов, руб.	1 958 056	6 059 900	9 089 850	13 634 775
1.7. Уровень издержек обращения, %	18,1	20,0	20,0	20,0
1.8. Издержки обращения, руб.	1 476 626	5 049 660	7 574 490	11 361 735
1.9. Прибыль от реализации нефтепродуктов	481 430	1 010 240	1 515 360	2 273 040
1.10. Налог на прибыль	115 543	242 458	363 686	545 530
1.11. Чистая прибыль	365 887	767 782	1 151 674	1 727 510
1.12. Амортизация	107 121	0	0	0
2. Услуги шиномонтажа
2.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.	0	0	0	900 000
2.2. Рентабельность продаж, %	0	0	0	10
2.3. Прибыль от реализации, руб.	0	0	0	90 000
2.4. Налог на прибыль	0	0	0	21 600
2.5. Чистая прибыль	0	-50 000	0	0
3. Услуги кафе
3.1. Выручка от реализации услуг без налогов, руб.	0	0	0	0
3.2. Рентабельность продаж, %	0	0	0	0
3.3. Прибыль от реализации, руб.	0	0	0	0
3.4. Налог на прибыль	0	0	0	0
3.5. Чистая прибыль	0	-30 000	0	0
Общая чистая прибыль предприятия	365 887	687 782	1 151 674	1 727 510
Чистый доход предприятия (с учетом амортизации)	473 008	687 782	1 151 674	1 727 510

По формуле (1.6) определяем средневзвешенную доходность для каждого периода (таблица 3.20).

Таблица 3.20 – Средневзвешенная доходность бизнеса АЗС №443

Наименование показателя	01.09.2005г.- 31.12.2005г.	2006 г.	2007г.	2008г.
Чистый доход предприятия, согласно оптимистичной оценке	365 887	1 630 331	2 397 996	3 549 494
Чистый доход предприятия, согласно наиболее вероятной оценке	473 008	862 782	1 246 674	1 822 510
Чистый доход предприятия, согласно пессимистичной оценке	473 008	687 782	1 151 674	1 727 510
Средневзвешенная доходность предприятия	455 155	961 540	1 422 728	2 094 507

Полученную средневзвешенную доходность предприятия будем использовать при определении окончательной рыночной стоимости объекта.

Этап 4. Расчет ставки дисконта

Ставка дохода (дисконта) на собственный капитал определяется по формуле (1.7). Для расчета ставки дисконта примем:

• безрисковую ставку дохода (R_f) в размере 10%;

• меру систематического риска, вызываемого макроэкономическими и политическими факторами в стране – коэффициент бетта () в размере 0,625;

• среднерыночную ставку дохода в размере 18%;

• рыночную премию для малых предприятий – 5,3%;

• страновой риск – 3%.

Таким образом, ставка дисконта равна 23,3%.

Этап 5. Расчет текущий стоимостей денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды

Расчет текущей стоимости денежного потока за прогнозный период выполняем способом дисконтирования по формуле (1.8).

Таблица 3.21 – Определение чистого денежного потока предприятия

Наименование показателя	01.09.2005г.- 31.12.2005г.	2006 г.	2007г.	2008г.
Денежный поток CFt (средневзвешенная доходность предприятия), руб.	455 155	961 540	1 422 728	2 094 507
Период (t)	0	1	2	3
Коэффициент дисконтирования	1	0,81	0,66	0,53
Чистая текущая стоимость	455 155	779 838	935 827	1 117 359
Чистая текущая стоимость нарастающим итогом	455 155	1 234 993	2 170 820	3 288 179

Прибыль в постпрогнозный период не ожидается, следовательно, чистая текущая стоимость денежных потоков за период с 01.09.2005г. по 01.01.2009г. составляет 3 288 179 рублей.

Этап 6. Определение окончательной рыночной стоимости объекта

Для получения окончательной рыночной стоимости АЗС №443 необходимо к сумме чистой текущей стоимости денежных потоков с 01.09.2005г. по 01.01.2009г. прибавить величину собственного капитала предприятия на 01.09.2005г. Сумма средств предприятия по разделу «Капитал и резервы» на 01.09.2005г. составила 2 061 660 рублей.

Следовательно, рыночная стоимость объекта составляет:

2 061 660 + 3 288 179 = 5 349 839 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость АЗС №443 на 01.09.2005г., рассчитанная на основе доходного подхода, равна 5 349 839 рублей.

3.4 Согласование результатов

В настоящем дипломном проекте проведена оценка АЗС №443, на правах собственности принадлежащей ООО «РН-Востокнефтепродукт». Оценка производилась на основе трех вышеуказанных подходов: затратного, сравнительного и доходного. Результаты оценки приведены в таблице 3.22.

Таблица 3.22 – Стоимость предприятия АЗС №443, руб.

Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
2 478 456	4 346 807	5 349 839

Необходимость оценки АЗС №443 связана с процессом подготовки управленческого решения в ООО «РН-Востокнефтепродукт» о развитии бизнеса компании, в частности, покупки или строительстве новых АЗС, реконструкции действующих.

Анализируя полученные данные, можно сделать вывод, что реконструкция АЗС, развитие бизнеса, разработка новых видов услуг является наиболее перспективным управленческим решением для данной АЗС. Этот вывод основан на высокой рыночной стоимости АЗС, рассчитанной на основе доходного подхода. Однако данный подход может оказаться неточным в связи с недостатками прогнозирования доходов предприятия и состояния рынка. Поэтому необходимо учитывать и результаты оценки другими подходами.

В частности, сравнительный (рыночный) метод – наиболее точный метод определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.

В связи с этим, для согласования результатов оценки, присваиваем каждому методу удельный вес: затратный подход – 0,2; доходный подход – 0,3; сравнительный подход – 0,5. Определяем средневзвешенную стоимость предприятия с учетом удельных весов подходов:

.

Таким образом, стоимость предприятия АЗС №443 составляет 4 274 046 рублей.

Заключение

Для принятия эффективных управленческих решений собственникам и руководству предприятия часто требуется информация о стоимости бизнеса. Повышение стоимости предприятия – один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием.

В настоящем дипломном проекте проведена оценка стоимости предприятия АЗС №443, на правах собственности принадлежащей ООО «РН-Востокнефтепродукт». Автозаправочная станция №443 занимает выгодное расположение на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В результате увеличения автопарка, подъема производства, развития грузовых транспортных потоков, погрузочных терминалов растет потребление нефтепродуктов в данном регионе. Поэтому развитие деятельности АЗС №443 имеет хорошие перспективы в будущем.

АЗС №443 является структурным подразделением ООО «РН-Востокнефтепродукт». В собственности данной организации она находится с 2003 года. Соответственно, периодом для анализа финансовых результатов деятельности АЗС №443 выступил 2003-2004 год и первое полугодие 2005 года.

В 2003-2004 годах выручка предприятия возросла на 40%, при этом оборот в натуральных единицах измерения увеличился на 18%. Вся реализуемая продукция через АЗС №443 – нефтепродукты головной компании ОАО НК «Роснефть». Скорость розничного оборота АЗС №443 увеличилась более чем в два раза, соответственно сократилось время обращения запасов нефтепродуктов. При этом уровень издержек обращения предприятия за рассматриваемый период увеличился, соответственно снизилась издержкоотдача и рентабельность издержек обращения, а также снизилась величина прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.

Снижение чистой прибыли предприятия отразилось практически на всех показателях интенсивности использования ресурсов. Рентабельность чистых активов по чистой прибыли АЗС №443 снизилась в связи с уменьшением чистой прибыли и ростом чистых активов предприятия. Также снизились показатели рентабельности оборотного капитала, рентабельности продаж. Значительно возросла эффективность внеоборотного капитала, что обусловлено значительной степенью износа основных средств предприятия.

АСЗ №443 является финансово устойчивым, имеющим возможности в проведении независимой финансовой политики. Однако в связи со значительным ростом издержек обращения, снижением прибыли эффективность его деятельности в 2004 году и первом полугодии 2005 года снизилась.

Необходимость оценки АЗС №443 возникла в связи с процессом подготовки управленческого решения в ООО «РН-Востокнефтепродукт» о развитии бизнеса компании, в частности, покупки или строительстве новых АЗС, реконструкции действующих.

Оценка производилась на основе трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Каждый из подходов имеет собственные достоинства и недостатки. Применение того или иного подхода и методов оценки зависит от конкретной ситуации.

Основой бизнеса, его органичной сущностью является получение дохода от владения собственностью. Поэтому и любой объект собственности интересен всем субъектам рыночных отношений, прежде всего как источник получения дохода – конечного результата деятельности в подавляющем числе сфер экономики. Поэтому наиболее адекватным сути бизнеса – как объекта инвестирования – является доходный подход, который приобретает все большее значение в российской оценочной практике в связи со стабилизацией макроэкономических факторов и повышением эффективности деятельности российских компаний.

Рыночный характер существующих экономических отношений, в том числе в особенности при смене прав собственности, требует максимального учета сложившейся на рынке соответствующего товара конъюнктуры. Этим требованиям в наибольшей степени отвечает сравнительный подход к оценке объектов, нередко называемый рыночным. Он предполагает, что действительная ценность активов предприятия определена их стоимостью на достаточно развитом финансовом рынке. Иначе говоря, наиболее вероятной стоимостью конкретного объекта будет реальная цена сделки с аналогичным объектом при выполнении необходимых корректировок.

В условиях переходной экономики многие хозяйствующие объекты не способны выживать в конкурентной борьбе и обеспечивать необходимые для нормальной жизнедеятельности финансовые показатели. Для оценки преимущественно таких предприятий (в отношении недвижимости его часто называют имущественным) используют затратный подход. Его идеологическая основа состоит в оценке рыночной стоимости еще остающихся в распоряжении объекта оценки активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Затратный подход применим и к эффективно функционирующим предприятиям.

Анализируя данные, полученные в результате оценки АЗС, можно сделать вывод, что реконструкция автозаправочной станции, развитие бизнеса, разработка новых видов услуг является наиболее перспективным управленческим решением для данной АЗС. Этот вывод основан на высокой рыночной стоимости АЗС, рассчитанной на основе доходного подхода. Однако данный подход может оказаться неточным в связи с недостатками прогнозирования доходов предприятия и состояния рынка. Поэтому необходимо учитывать и результаты оценки другими подходами. В частности, сравнительный (рыночный) метод является наиболее точным методом определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.

Стоимость предприятия АЗС №443 с учетом соответствующих удельных весов подходов составила 4 274 046 рублей.

Список литературы

1. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»

3. Ассонов В.Н. Базовые понятия и технология оценки действующего предприятия // http://unison.yaroslavl.ru/articles/article-5.shtml

4. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник. – 4-е изд., доп. и перераб. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 416с.

5. Бердикова Т.Б. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятий: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 348с.

6. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. – М.: ЮНИТИ; ФИНАНСЫ, 1999. – 254с.

7. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. – 720с.

8. Гольдштейн Г.Я. Инновационный менеджмент: Учебное пособие. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1998. – 132с.

9. Глен М. Десмонд, Ричард Э. Келии. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 2002.

10. Горынина Г.Г. Подход к комплексной оценке финансовых рисков для их учета в динамической модели стратегического развития банка // http://www.hedging.ru/publications/521

11. Гриценко Р.А. Оценка качества менеджмента банка // Корпоративный менеджмент // http://www.cfin.ru/management/man_in_banks.shtml

12. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: Учеб. для вузов по экон. спец. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 509с.

13. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2001. – 416с.

14. Ковалев В.В. Ведение в финансовый менеджмент. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 768с.

15. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – М.: Финансы и статистика, 1995.

16. Ковалева Т.И. Оценка стоимости действующего предприятия с помощью программных средств // Теория и практика управления. – 2004. - №3 // http://www.jurenergo.kiev.ua/statti/OCENKA.doc

17. Козионова Л.Е. Оценка бизнеса – интересы, конфликты и размышления // http://unison.yaroslavl.ru/articles/article-6.shtml

18. Методология оценочной деятельности: современное состояние и перспективы развития в Российской Федерации / Под ред. Г.И. Микерина. – М.: Фонд «Бюро экономического анализа», 2000.

19. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие / Под ред. Н.А. Абдулаева, Н.А. Колайко. – М.: Экмос, 2000. – 352с.

20. Оценка гудвилла. Модели и методы // http://www.bestconsult.ru/ clauses/cl18.html

21. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. – 304 с.

22. Пещанская И.В. Финансовый менеджмент: краткосрочная финансовая политика: Учебное пособие для вузов / И.В. Пещанская. – М.: Издательство «Экзамен», 2005. – 256с.

23. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. – М.: Перспектива, 1997.

24. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий. – М.: ИНФРА-М, 2001.

25. Сильвестров С. От консолидации – к развитию законодательной базы // Экономические стратегии. – 2005. - №2. – С.46-47

26. Синельников Д.А. Оценка стоимости бизнеса // Финансовый менеджмент. - №3. – 2001. // http://www.dis.ru/fm/arhiv/2001/3/6.html

27. Соколов В.Н. Методы оценки предприятия / С.-Петербург.гос.инж. экон. акад. – СПб., 1998. – 144с.

28. Соколова Г.Н. Информационные технологии экономического анализа / Г.Н. Соколова – М.: Экзамен, 2002. – 320с.

29. Таль Г.К. и др. Оценка предприятий: Доходный подход / Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. – М., 2000.

30. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Санкт-Петербург. гос. техн. ун-т. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 422с.

31. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес (Методы оценки). – М.: Перспектива, 1996. – 217с.

32. Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 175с.

33. Черкашина Т.А. Оценка собственности: Учебно-методический комплекс. – Ростов н/Д: РГЭУ, 2001.

34. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятий (бизнеса): Учебное пособие. – Новосибирск: НГТУ, 2003. – 128 с.

35. Щербакова Н.А. Принятие эффективных управленческих решений на основе результатов оценки стоимости предприятия // Экономика и организация эффективного использования и устойчивого развития трудового потенциала предприятия. – Новосибирск: НГТУ, 2001. – С.353-354

																																																	Приложение
																																																	к приказу Минфина РФ от 22 июля 2003 г. № 67н
																																																	(с учетом приказа Госкомстата РФ и Минфина РФ
																																																	от 14 ноября 2003 г. № 475/102н)
Бухгалтерский баланс
																за	2003 год															Коды
																																				Форма № 1 по ОКУД		0710001
																																				Дата (год, месяц, число)
Организация	АЗС №443 Приморского филиала ООО "Востокнефтепродукт"					по ОКПО		540201001
Идентификационный номер налогоплательщика				ИНН		5402186410
Вид деятельности	розничная торговля					по ОКВЭД
Организационно-правовая форма / форма собственности	общество
с ограниченной ответственностью								по ОКОПФ/ОКФС
Единица измерения: руб.																								по ОКЕИ		384/385
Местонахождение			пос. Горные ключи, Кировский р-он,
Приморский край
																									Дата утверждения
																									Дата отправки (принятия)
Актив	Код по-	На начало	На конец отчет-
	казателя	отчетного года	ного периода
1	2	3	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ		220 000	220 000
Нематериальные активы	110
Основные средства	120	3 127 386	2 084 900
Незавершенное строительство	130
Доходные вложения в материальные ценности	135
Долгосрочные финансовые вложения	140
Отложенные налоговые активы	145
Прочие внеоборотные активы	150
Итого по разделу I	190	3 347 386	2 304 900
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ		3 859 690	2 800 659
Запасы	210
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211
животные на выращивании и откорме	212
затраты в незавершенном производстве	213
готовая продукция и товары для перепродажи	214	3 841 520	2 785 660
товары отгруженные	215
расходы будущих периодов	216	18 170	14 999
прочие запасы и затраты	217
Налог на добавленную стоимость по приобретенным		27 450	21 540
ценностям	220
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются более чем через 12 месяцев после
отчетной даты)	230
в том числе покупатели и заказчики	231
Дебиторская задолженность (платежи по которой		378 510	311 270
ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной
даты)	240
в том числе покупатели и заказчики	241	378 510	311 270
Краткосрочные финансовые вложения	250
Денежные средства	260	218 900	154 200
Прочие оборотные активы	270	11 258	17 452
Итого по разделу II	290	4 495 808	3 305 121
БАЛАНС	300	7 843 194	5 610 021

																																																	Форма 0710001 с. 2
Пассив	Код по-	На начало	На конец отчет-
	казателя	отчетного периода	ного периода
1	2	3	4
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ		16 060	16 060
Уставный капитал	410
Собственные акции, выкупленные у акционеров	411	()	()
Добавочный капитал	420	1 800 000	1 800 000
Резервный капитал	430
в том числе:
резервы, образованные в соответствии
с законодательством	431
резервы, образованные в соответствии
с учредительными документами	432
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	0	115 050
Итого по разделу III	490	1 816 060	1 931 110
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА		1 000 000	700 000
Займы и кредиты	510
Отложенные налоговые обязательства	515
Прочие долгосрочные обязательства	520
Итого по разделу IV	590	1 000 000	700 000
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА		2 276 692	1 390 351
Займы и кредиты	610
Кредиторская задолженность	620	2 750 442	1 588 560
в том числе:		2 750 442	1 540 220
поставщики и подрядчики	621
задолженность перед персоналом организации	622
задолженность перед государственными		0	12 850
внебюджетными фондами	623
задолженность по налогам и сборам	624	0	27 480
прочие кредиторы	625	0	8 010
Задолженность перед участниками (учредителями)
по выплате доходов	630
Доходы будущих периодов	640
Резервы предстоящих расходов	650
Прочие краткосрочные обязательства	660
Итого по разделу V	690	5 027 134	2 978 911
БАЛАНС	700	7 843 194	5 610 021
СПРАВКА о наличии ценностей,
учитываемых на забалансовых счетах
Арендованные основные средства	910
в том числе по лизингу	911
Товарно-материальные ценности, принятые на
ответственное хранение	920
Товары, принятые на комиссию	930
Списанная в убыток задолженность
неплатежеспособных дебиторов	940
Обеспечения обязательств и платежей полученные	950
Обеспечения обязательств и платежей выданные	960
Износ жилищного фонда	970
Износ объектов внешнего благоустройства и других
аналогичных объектов	980
Нематериальные активы, полученные в пользование	990
Руководитель						Главный бухгалтер
							(подпись)		(расшифровка подписи)												(подпись)		(расшифровка подписи)
«		»		20		г.

																																																	Приложение
																																																	к приказу Минфина РФ от 22 июля 2003 г. № 67н
																																																	(с учетом приказа Госкомстата РФ и Минфина РФ
																																																	от 14 ноября 2003 г. № 475/102н)
Бухгалтерский баланс
																за	2004 год															Коды
																																				Форма № 1 по ОКУД		0710001
																																				Дата (год, месяц, число)
Организация	АЗС №443 Приморского филиала ООО "Востокнефтепродукт"					по ОКПО		540201001
Идентификационный номер налогоплательщика				ИНН		5402186410
Вид деятельности	розничная торговля					по ОКВЭД
Организационно-правовая форма / форма собственности	общество
с ограниченной ответственностью								по ОКОПФ/ОКФС
Единица измерения: руб.																								по ОКЕИ		384/385
Местонахождение			пос. Горные ключи, Кировский р-он,
Приморский край
																									Дата утверждения
																									Дата отправки (принятия)
Актив	Код по-	На начало	На конец отчет-
	казателя	отчетного года	ного периода
1	2	3	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ		220 000	157 000
Нематериальные активы	110
Основные средства	120	2 084 900	1 042 500
Незавершенное строительство	130
Доходные вложения в материальные ценности	135
Долгосрочные финансовые вложения	140
Отложенные налоговые активы	145
Прочие внеоборотные активы	150
Итого по разделу I	190	2 304 900	1 199 500
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ		2 800 659	3 978 720
Запасы	210
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211
животные на выращивании и откорме	212
затраты в незавершенном производстве	213
готовая продукция и товары для перепродажи	214	2 785 660	3 954 180
товары отгруженные	215
расходы будущих периодов	216	14 999	24 540
прочие запасы и затраты	217
Налог на добавленную стоимость по приобретенным		21 540	19 877
ценностям	220
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются более чем через 12 месяцев после
отчетной даты)	230
в том числе покупатели и заказчики	231
Дебиторская задолженность (платежи по которой		311 270	477 510
ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной
даты)	240
в том числе покупатели и заказчики	241	311 270	477 510
Краткосрочные финансовые вложения	250
Денежные средства	260	154 200	295 112
Прочие оборотные активы	270	17 452	22 554
Итого по разделу II	290	3 305 121	4 793 773
БАЛАНС	300	5 610 021	5 993 273

																																																	Форма 0710001 с. 2
Пассив	Код по-	На начало	На конец отчет-
	казателя	отчетного периода	ного периода
1	2	3	4
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ		16 060	16 060
Уставный капитал	410
Собственные акции, выкупленные у акционеров	411	()	()
Добавочный капитал	420	1 800 000	1 800 000
Резервный капитал	430
в том числе:
резервы, образованные в соответствии
с законодательством	431
резервы, образованные в соответствии
с учредительными документами	432
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	115 050	187 520
Итого по разделу III	490	1 931 110	2 003 580
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА		700 000	400 000
Займы и кредиты	510
Отложенные налоговые обязательства	515
Прочие долгосрочные обязательства	520
Итого по разделу IV	590	700 000	400 000
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА		1 390 351	1 580 214
Займы и кредиты	610
Кредиторская задолженность	620	1 588 560	2 009 479
в том числе:		1 540 220	1 958 400
поставщики и подрядчики	621
задолженность перед персоналом организации	622
задолженность перед государственными		12 850	18 524
внебюджетными фондами	623
задолженность по налогам и сборам	624	27 480	23 540
прочие кредиторы	625	8 010	9 015
Задолженность перед участниками (учредителями)
по выплате доходов	630
Доходы будущих периодов	640
Резервы предстоящих расходов	650
Прочие краткосрочные обязательства	660
Итого по разделу V	690	2 978 911	3 589 693
БАЛАНС	700	5 610 021	5 993 273
СПРАВКА о наличии ценностей,
учитываемых на забалансовых счетах
Арендованные основные средства	910
в том числе по лизингу	911
Товарно-материальные ценности, принятые на
ответственное хранение	920
Товары, принятые на комиссию	930
Списанная в убыток задолженность
неплатежеспособных дебиторов	940
Обеспечения обязательств и платежей полученные	950
Обеспечения обязательств и платежей выданные	960
Износ жилищного фонда	970
Износ объектов внешнего благоустройства и других
аналогичных объектов	980
Нематериальные активы, полученные в пользование	990
Руководитель						Главный бухгалтер
							(подпись)		(расшифровка подписи)												(подпись)		(расшифровка подписи)
«		»		20		г.

																																																	Приложение
																																																	к приказу Минфина РФ от 22 июля 2003 г. № 67н
																																																	(с учетом приказа Госкомстата РФ и Минфина РФ
																																																	от 14 ноября 2003 г. № 475/102н)
Бухгалтерский баланс
													за		1 полугодие 2005 г.														Коды
																																				Форма № 1 по ОКУД		0710001
																																				Дата (год, месяц, число)
Организация	АЗС №443 Приморского филиала ООО "Востокнефтепродукт"					по ОКПО		540201001
Идентификационный номер налогоплательщика				ИНН		5402186410
Вид деятельности	розничная торговля					по ОКВЭД
Организационно-правовая форма / форма собственности	общество
с ограниченной ответственностью								по ОКОПФ/ОКФС
Единица измерения: руб.																								по ОКЕИ		384/385
Местонахождение			пос. Горные ключи, Кировский р-он,
Приморский край
																									Дата утверждения
																									Дата отправки (принятия)
Актив	Код по-	На начало	На конец отчет-
	казателя	отчетного года	ного периода
1	2	3	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ		157 000	107 400
Нематериальные активы	110
Основные средства	120	1 042 500	107 121
Незавершенное строительство	130
Доходные вложения в материальные ценности	135
Долгосрочные финансовые вложения	140
Отложенные налоговые активы	145
Прочие внеоборотные активы	150
Итого по разделу I	190	1 199 500	214 521
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ		3 978 720	2 166 240
Запасы	210
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211
животные на выращивании и откорме	212
затраты в незавершенном производстве	213
готовая продукция и товары для перепродажи	214	3 954 180	2 154 700
товары отгруженные	215
расходы будущих периодов	216	24 540	11 540
прочие запасы и затраты	217
Налог на добавленную стоимость по приобретенным		19 877	11 470
ценностям	220
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются более чем через 12 месяцев после
отчетной даты)	230
в том числе покупатели и заказчики	231
Дебиторская задолженность (платежи по которой		477 510	195 470
ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной
даты)	240
в том числе покупатели и заказчики	241	477 510	181 050
Краткосрочные финансовые вложения	250
Денежные средства	260	295 112	417 540
Прочие оборотные активы	270	22 554	7 802
Итого по разделу II	290	4 793 773	2 798 522
БАЛАНС	300	5 993 273	3 013 043

																																																	Форма 0710001 с. 2
Пассив	Код по-	На начало	На конец отчет-
	казателя	отчетного периода	ного периода
1	2	3	4
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ		16 060	16 060
Уставный капитал	410
Собственные акции, выкупленные у акционеров	411	()	()
Добавочный капитал	420	1 800 000	1 800 000
Резервный капитал	430
в том числе:
резервы, образованные в соответствии
с законодательством	431
резервы, образованные в соответствии
с учредительными документами	432
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	187 520	245 600
Итого по разделу III	490	2 003 580	2 061 660
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА		400 000	0
Займы и кредиты	510
Отложенные налоговые обязательства	515
Прочие долгосрочные обязательства	520
Итого по разделу IV	590	400 000	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА		1 580 214	0
Займы и кредиты	610
Кредиторская задолженность	620	2 009 479	951 383
в том числе:		1 958 400	910 006
поставщики и подрядчики	621
задолженность перед персоналом организации	622
задолженность перед государственными		18 524	12 400
внебюджетными фондами	623
задолженность по налогам и сборам	624	23 540	16 500
прочие кредиторы	625	9 015	12 477
Задолженность перед участниками (учредителями)
по выплате доходов	630
Доходы будущих периодов	640
Резервы предстоящих расходов	650
Прочие краткосрочные обязательства	660
Итого по разделу V	690	3 589 693	951 383
БАЛАНС	700	5 993 273	3 013 043
СПРАВКА о наличии ценностей,
учитываемых на забалансовых счетах
Арендованные основные средства	910
в том числе по лизингу	911
Товарно-материальные ценности, принятые на
ответственное хранение	920
Товары, принятые на комиссию	930
Списанная в убыток задолженность
неплатежеспособных дебиторов	940
Обеспечения обязательств и платежей полученные	950
Обеспечения обязательств и платежей выданные	960
Износ жилищного фонда	970
Износ объектов внешнего благоустройства и других
аналогичных объектов	980
Нематериальные активы, полученные в пользование	990
Руководитель						Главный бухгалтер
							(подпись)		(расшифровка подписи)												(подпись)		(расшифровка подписи)
«		»		20		г.