Анализ рынка жилья 2006

Вв едение. 1 Глава 1. 2 1. 1 Организация и механизм функционирования жилищ ного рынка. 2 1.2 Рынок жилья в России на сегодняшний день. 5 1.3. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 кв артал 2006 года. 7 Глава 2. 9 2.1. Причины роста цен на рынке жилья необходимость р азвития рынка доступного жилья. 9 2.2. Стройсберкассы. 13 2.3 Ипотека. 16 3. Заключение. 19 Приложения. 20 1. О концепции приоритетного национального проект а «Доступное и комфортное жилье гражданам России». 20 Введение. Рынок жилья является одним из наиболее динамично р азвивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную н агрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напряму ю влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобре тение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту пок упки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития э кономики в целом. В данной работе мне бы хотелось рассмотреть рынок жилья России с позиции проблем и перспектив его развития, сделав упор на социальную составляющ ую, то есть доступность жилья для населения. Поскольку основной проблемо й нашего рынка, на мой взгляд, является неспособность обеспечить жильем основную часть населения. Я постараюсь выявить некоторые причины таког о положения вещей и рассмотреть возможности развития рынка. Гла ва 1. 1. 1 Организация и механизм функционирования жилищног о рынка. Жилищная сфера представляет собой сложную систем у создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модерн изация, снос объектов жилищного фонда). Рынок жилищной недвижимости – сложная взаимосвязанная структура, вкл ючающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищно го фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интер есов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, который может производить каждая жилая е диница жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только ис точником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником д охода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценно сть не просто как таковой, а как объект, производящий доход. Состояния рынка жилья зависит от состояния таких переменных как спрос и предложение. Рынок жилищной недвижимости локализован, так как его объекты недвижимы и связаны с землей. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифф еренцированы. Данный рынок имеет свои, присущие только ему черты, обусло вленные влиянием различных внешних и внутренних факторов. Жилищный фон д крайне неоднороден. Различаются характеристики собственно жилища, а т акже места, в котором оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающа я среда и другие элементы). Характеристики жилища определяют качество жи лищного фонда. Жилище – долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном со держании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья может контролировать д лительность и степень износа жилья, тратя деньги на его содержание и вос становление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают н епосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, опре деляя характер спроса на жилье. Спрос на объекты жилищного фонда представляет собой количество жилья, к оторое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и инди видуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностя ми, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, ин дивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье обратно пропорционален ц енам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспекти ве достаточно эластичен по отношению к ценам. Предложение жилья ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сло жившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фо нда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяю тся на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищ ного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовым и инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рыно к жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу ж илищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинств о населения, поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в д олгосрочной перспективе изменяют предложение жилья. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модерн изацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При ни зких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительст во. Механизм функционирования жилищного рынка определяется зависимостью таких его основных параметров, как стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения. Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объемами и качес твом имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком к апитала (уровень капитализации недвижимость), на котором определяются ц ены на жилье и объемы его производства. В то же время, предложение жилья д иктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими, общеэкономичес кими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, п одчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы. Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень дохо дности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экон омики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привле кательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государ ственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложени й в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способств ует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот уве личение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонд а и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предме т ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищног о фонда. Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние жилищной с феры, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительств о приводят к повышению затрат на строительство и снижению его объемов п ри падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращ ает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования стро ительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользова ния, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Прив одит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него. Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения как о тдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызы вают смещение сразу ряда параметров. 1.2 Рынок жилья в России на сег одняшний день. По данным Госстроя России на конец 2003 из всего так на зываемого «воспроизводимого жилищного имущества» страны (то есть из вс ех строений), доля жилья составляет более трети. В количественном выраже нии это 3 млрд. кв. метров общей площади. Квартир в России 56 миллионов. На каждого гражданина России приходится около 19,7 кв. метров жилья (в 1990 году – 16,4 кв. метров). Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). Потребность в строительст ве жилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда или около 1,6 млрд. кв. м. Создана основная правовая и институциональная база рынка жилья (69,5% жилья находится в частной собственности; ежегодно, по оценкам, около 3% жилья ме няет собственника; более 90% строительных организаций являются частными компаниями). Вместе с тем в очереди на улучшение жилищных условий стоит более 4,5 миллио нов населения. Среднее ожидание этой очереди составляет 15-20 лет. Почти две трети россиян не удовлетворены сегодня жилищными условиями. При этом ка ждая четвертая семья живет в плохих и очень плохих жилищных условиях. Общий объем жилищного строительства в 2002 г. составил 33,7 млн. кв. м, что в 1,8 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2001 года происходит увеличение объемов ввода жилья. Существенно увеличился объем индивидуального жилищного с троительства, его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 9 месяцев 2003 г. с оставила 47,8%. Но последние месяцы наблюдается снижение темпов строитель ства жилья, так в России в январе-апреле 2006 г. введено в действие 8,5 млн кв. м ж илья, что на 0,9% меньше показателя первых четырех месяцев 2005 г. Хотя вместе с тем, в апреле 2006 г. было введено в действие 2,2 млн кв. м жилья - на 14,8% больше показ ателя апреля 2005 г. Но в целом 2005 году предложение на рынке жилья снизилось на 36%. И, как следстви е, на 40% выросли цены. На рынке жилья во многих регионах даже существующий ограниченный плате жеспособный спрос населения превышает предложение жилья, что характер изуется ростом реальных цен как на первичном, так и на вторичном рынке жи лья (хотя он и отстает от роста реальных доходов населения), увеличением р азрыва между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимость ю строительства. Одной из причин роста цен на квартиры является "вы брос" на рынок крупных сумм, выделяемых государством на покупку жилья, ре чь идет, прежде всего, о федеральных программах, таких как государственн ые жилищные сертификаты, "Молодой семье - доступное жилье" и ипотека для во енных. Все программы правительства на данный момент направлены на стимулиров ание спроса на жилье, а не увеличение предложения, и более того, даже не пр едусматривают этого. А это ведет только к одному: к увеличению стоимости квадратного метра на рынке жилья. Также рост цен может быть обусловлен искусственного сдерживания предл ожения монополистами, административных барьеров, сложного доступа к ст роительству и дефицита земельных участков. Подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счет инвес тиций граждан. Все еще слабо развиты институты долгосрочного кредитова ния граждан на приобретение и строительство жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства. Сегодня лишь 9% российских семей имеют реальную возможность приобрести ж илье за счет собственных накоплений или с помощью жилищных кредитов. По данным статистики ежегодно приобретают новое жилье только около 1,5 % ро ссийских семей. 1.3. Состояние рынка недвижим ости г. Красноярска 1 квартал 2006 года. Последние три месяца на рынке недвижимости не прои сходит никаких изменений. Цена как спроса, так и предложения остановилас ь на уровне декабря прошлого года, это 25,2 тыс. руб. Весь прошлый год демонст рировал неготовность населения платить предложенную продавцами цену. Большую часть сделок на рынке недвижимости составляли так называемые « альтернативные» сделки, когда люди уже имея какое-нибудь жилье, улучшали свои жилищные условия. Если и покупались, то только жилье по адекватным ц енам. И то это чаще всего происходило с помощью различного рода кредитны х продуктов. Так по данным ГУ Центробанка России по красноярскому краю о бъем кредитования физических лиц за 2005 год увеличился на 78%. В планах банки ров увеличивать объем кредитования населения и далее, но остается еще во просом - готовы ли люди вкладывать эти деньги в недвижимость по столь выс оким ценам. Потолок цены предложения в городе определяется ценами предл ожения в более привлекательных регионах. Так, например, в Санкт-Петербур ге типовые дома в спальных районах стоят так же как и недвижимость Красн оярска. По данным аналитиков, ситуация на рынке Санкт-Петербурга схожа с нами и дальнейшего резкого удорожания они не прогнозируют. Да и ипотека слабый повод для серьезного повышения цены. Например, в Москве при всех и х возможностях и огромном неудовлетворенном спросе за 2005 год было выдано 4600 кредитов (по данным Госрегистрации). Поэтому говорить о том, что региона льный рынок ипотеки опередит Московский на столько, что повысится плате жеспособный спрос, влияющий на ценовую ситуацию, преждевременно и необо снованно с экономической точки зрения. Еще одним механизмом сдерживани я цен станет объем предложения. Например, с лета прошлого года объем пред ложения на вторичном рынке снизился на 30%. Это говорит о том, что продавцы н е найдя своего покупателя, заняли выжидательную позицию, следя за происх одящим на рынке. При повышении платежеспособного спроса, соответственн о, у вторичного рынка есть потенциал. Еще одна тенденция последнего врем ени, люди все чаще решая свой квартирный вопрос, обращаются на первичный рынок, где благодаря усилиям краевых властей и строителей, дефицита жиль я тоже не предвидится. Однако стоит заметить, что недвижимость это такой же товар, как и остальные и поэтому при неизменной законодательной и эко номической ситуации в сфере недвижимости, можно спрогнозировать повыш ение цен на недвижимость в пределах инфляции, т.е. на 12-15% в год. Гла ва 2. 2.1. Причины роста цен на рынке жилья необходимость раз вития рынка доступного жилья. С точки зрения нынешнего соотношения спроса и пре дложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Ес ли же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рын ках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Де сятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или полу чение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно бол ьше — не в два, а в четыре раза. Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность н аселения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимос ти увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынк а доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности пр иобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам. Что мешает применять в России давно известные оста льному миру и достаточно эффективные механизмы активизации и оздоровл ения в сфере жилищного строительства? Действенные в развитых рыночных э кономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения ег о доступности для населения у нас практически не работают главным образ ом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разно му отвечают на этот вопрос. Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директ ора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что в Москве и друг их крупных городах пора в корне менять экономическую политику участник ов строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специф ика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не т олько застройщики, но и инвесторы и представители территориальных адми нистраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: адми нистрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов м аксимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проекто в; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения ин вестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционно м конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достат очном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на ра зработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли г орода» в строящемся объекте). По мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, слож ившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщи ков, инвесторов и территорий. Начинать строительство приходится застро йщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынужде ны занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически н ечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может до стигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше. Все это приводит к тому, что еще д о начала строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат. Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных до мов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлеч ение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на стр оительство. Значит, отношения застройщиков и инвесторов на достроитель ной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособ ными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь сво им монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие ц ены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно: - предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на весь перио д строительства; - комбинируя долю города в натуральном (по площади) и стоимости выражении; - кредитуя за счет государственных целевых программ предприятия строит ельной индустрии, а не инвесторов – покупателей жилья, что увеличит пре дложение на рынке жилья, а не спрос на него; - упростив и четко регламентировав саму достроительную стадию: инвестор ы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответстве нных за решение возникающих в ходе проекта проблем. Президент строительного концерна «Сибирь» видит иные причины сложивше йся ситуации с безудержным ростом цен на новое жилье. Он приводит следую щие цифры: «За последние семь лет рост себестоимости по основным 50 позици ям – от стоимости цемента до размера зарплаты рабочих – не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутые сборы – право аренды, по дключение к коммуникациям и т.д., которые оплачивает покупатель. Раз жиль е дорогое, значит, и спрос на него ниже; ниже спрос – нет смысла строить мн ого. А раз строится немного, то и цены выше, поскольку издержки строительн ой компании делятся не на 10 домов, а на 1-2. Получается замкнутый круг». Высокую стоимость строящегося жилья можно объяснить, в частности, следу ющим: стоимость строительства внутриквартальных электросетей и трансф орматорных подстанций, теплотрасс и тепловых узлов учитывается при зас тройке кварталов. Такой практики в цивилизованном мире нет, там застройщ ик покупает площадку, где уже решены вопросы энергообеспечения. У нас ин ое, в итоге допроектовые затраты значительно превышают цену недвижимос ти. Будущие новоселы – дольщики, или «соинвесторы строительства», права ко торых на своевременное получение жилья в России практически повсемест но нарушаются, видят основную причину неукротимого роста цен на строяще еся жилье в недобросовестности застройщиков. В октябре 2005 года волна акци й протеста обманутых дольщиков прокатилась по Москве и Подмосковью, Ста врополью, Санкт-Петербургу, Новосибирску и другим городам. По вине руков одства инвестиционных компаний в Москве и Подмосковье без жилья и без де нег осталось более 10 тысяч семей. В Новосибирске в анабиозе находится бол ее 30 строящихся домов. Наверняка, волнуют те же проблемы несостоявшихся н овоселов и в других городах. Первый вице-спикер Госдумы Олег Морозов считает, что цены на рынке жилья в России вообще являются не рыночными. Он отмечает, что стоимость жилья в два раза превышает свою нормальную це ну. "До 50% стоимости жилья - это стоимость, которая является спекулятивной". Строительные компании обвиняют банки, прекратившие прошлым летом кред итование. Эксперты полагают, что это вполне адекватная реакция на пакет законов о жилье, который начала принимать Госдума. Риск за строительство , не доведенное до конца, перенесен с плеч покупателей будущих квартир на плечи банков и застройщиков. Если строительство не доведено до конца в у становленные сроки, новое законодательство обязывает банки, кредитова вшие застройщика, вернуть пайщику не только его вклад, но и штраф за наруш ение сроков ввода жилья. Очевидно, что банкам и застройщикам такие правила не нравятся. Поскольку за масштабные проекты часто берутся застройщики, не имеющие ни серьезн ых средств, ни объектов для залога, банки закрыли для них кредиты. Средств а покупателей квартир также не могут привлекаться в качестве инвестици й на этапе строительства новых объектов. Чтобы изменить положение дел в сфере строительства жилья, следует напра вить средства покупателей жилья на первичный рынок, сделав ипотеку дост упной широким слоям населения за счет предоставления поддержки заемщи кам по ипотеке из бюджетов разного уровня. К тому же альтернативой дорогим банковским кредитам могут стать такие и нструменты, как кредиты стройсберкасс и жилищных накопительных коопер ативов, при условии, что федеральный закон, регулирующий деятельность эт их институтов будет серьезно доработан. 2.2. Стройсберкассы. Широко распространенные в мире строительно-сбере гательные кассы являются традиционной формой жилищно-накопительных си стем. Именно эта форма лежит в основе жилищно-накопительных и жилищно-ст роительных кооперативов. В жилищно-накопительных системах происходит целевое аккумулирование денежных средств и размещение их с целью решен ия жилищных проблем своих участников. Это – закрытая система с ограниче нным кругом участников, но время существования её неограниченно. Её зна чимыми принципами являются отказ от внешних инвестиций, внутренняя сба лансированность активов и пассивов на любой момент времени, а также стро го выверенное соотношение между периодами накопления средств и погаше ния ссуды. До июня 2005 года, пока не было специального законодательства, регулирующег о деятельность жилищно-накопительных кооперативов, институт стройсбер касс в России играл незначительную роль из-за следующих недостатков: кор откий срок предоставления займа, низкая защищенность от высоких темпов инфляции, необходимость ожидания в период накопления. Но опыт стран Вост очной Европы показывает, что ипотечное кредитование доступно лишь для с остоятельных граждан, а поддержка государством участников жилищно-нак опительных систем расширяет возможности населения с невысокими дохода ми по решению жилищных проблем. Как показывает практика, в периоды реформ институт стройсберкасс эффек тивнее ипотеки. Немаловажно, что стройсберкассы служат источником «длинных денег», отс утствие которых составляет проблему всех переходных экономик и порожд ает серьезные проблемы для развития ипотеки. Значительную часть сбереж ений населения, не задействованную в кредитно-финансовой сфере, могут пр ивлечь стройсберкассы, поскольку их клиентами могут стать граждане со с редними и даже невысокими доходами. В условиях сегодняшней российской экономики стройсберкассы обладают р ядом преимуществ по сравнению с классической ипотекой, такими как сосре доточенность финансовых потоков в рамках одного экономического субъек та, замкнутость системы и возможность функционировать практически авт ономно от внешнего финансового рынка, что позволяет удерживать стоимос ть кредитных средств на минимальном уровне, удорожание приобретаемой к вартиры за счет процента по ссуде минимально, нет необходимости в поручи телях по кредиту, простота финансового и правового механизма стройсбер касс позволяет им адаптироваться к условиям рынка без создания сложной инфраструктуры и дополнительных затрат. Кроме того развитие стройсбер касс не препятствует становлению других институтов жилищного накоплен ия, обслуживающих группы населения с иными доходами. Российский сравнительно небольшой опыт функционирования стройсберка сс (жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы) породил с ледующие стандарты строительно-сберегательного контракта, несколько о тличающиеся от мировых: процентные ставки по депозитам (на вклады) и по кр едитам (ссуды) обычно равны нулю; небольшие отчисления (не превышают 3-5% год овых от размера кредита) в период пользования ссудой идут на покрытие ад министративных расходов; премии на накопление отсутствуют; право на пол учение ссуды обычно предусматривает доведение предварительного пая до 55-60% от стоимости приобретаемого жилья; досрочное изъятие вклада сопряже но с дополнительными издержками; до полного погашения ссуды пайщиком жи лье находится на балансе кооператива, то есть юридически принадлежит ко ллективу пайщиков. Эффективность экономического механизма стройсбережения в России сниж ается из-за обгоняющего и без того высокую инфляцию темпа роста цен на жи лье, что обуславливает следующее последствия. Платежеспособный спрос городского населения с невысоким и средним дох одом ориентирован на квартиры в многоквартирных домах, однако средний п о масштабам жилищно-накопительный кооператив с участием строительства не в состоянии профинансировать строительство даже одного такого дома и вынужден идти на долевое участие. Таким образом, утрачивается серьезно е преимущество стройсберкасс: финансовые потоки не удается сосредоточ ить в рамках одного экономического субъекта, в результате чего повышают ся риски участников ссудосберегательной системы. Поскольку жилищно-накопительный кооператив оказывается не единственн ым участником строительства, то нарушается принцип замкнутости систем ы стройсбережений, и это влечет за собой ограничение независимости кооп ератива от внешнего финансового рынка. И это не позволяет удерживать сто имость кредитных средств на минимальном уровне. Из-за высокой стоимости жилья период накопления и погашения кредита рас тягивается на сравнительно длительный срок (4-6 лет), в течении которого це на приобретаемой квартиры продолжает расти (на этапе накопления, которы й в соответствии с принятым законом не может быть меньше двух лет), следов ательно растет и «порог» накопления, необходимый для получения кредита. Это означает, что темп пополнения пая должен быть выше темпа роста стоим ости квартиры; такой размер ежемесячного платежа пайшика доступен дале ко не всем представителям среднего класса. Российские жилищно-накопительные кооперативы не начисляют проценты на растущие паи, т.е. не «помогают» своим пайщикам на этапе накопления. А отч исления на покрытие административных расходов взимаются с пайщиков в т ечении полного срока действия договора. Начисление хотя бы невысокого п роцента могло бы смягчить тяжелый период накопления, сократив размер ли бо ежемесячного взноса, либо срок накопления, даже при необходимости уп латы процента по кредиту в период рассрочки. 2.3 Ипотека. Одним из главных инструментов выполнения програм мы рынка доступного жилья является ипотечное кредитование. Правительс твом принят целый пакет законов относительно развития ипотеки. Однако, не смотря на предпринятые законодателями меры по развитию ипоте ки, решены не все существующие проблемы сегодня. В стране отсутствует но рмальный финансовый рынок, на котором могли бы обращаться ценные ипотеч ные бумаги. Закон о ценных ипотечных бумагах был принят в ноябре 2003 года, од нако ни одна бумага до сих пор не была выпущена в связи с отсутствием соот ветствующих нормативных актов. На данный момент только обсуждаются поп равки в закон об ипотечных ценных бумагах. Условия получения ипотечного кредита весьма жесткие. По сравнению с США и Европой, где процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются в пред елах от 3 до 7%, российскую ипотеку дешевой не назовешь. Даже не смотря на то, что с осени прошлого года ставки на рынке начали снижаться. Об их снижени и объявили многие банки, даже АИЖК нарушило свои собственные, анонсирова нные ранее планы, по которым предполагалось, что ставка будет снижаться ежегодно на 1%. В начале 2006 года агентство ввело дифференцированную ставку по кредитам, и теперь при наличии 50-процентного первоначального взноса п отребитель может взять ссуду на срок до 15 лет уже под 12%. Тем не менее, ипотеч ные кредиты по-прежнему недоступны абсолютному большинству граждан из- за низкого уровня доходов. Практика показывает, что к услугам ипотеки в основном прибегают состоят ельные люди, для которых покупка квартиры и без кредита не проблема. Прос то эти граждане не хотят изымать средства из бизнеса, им удобнее выплачи вать сумму частями. А единицы из категории наемных рабочих со средними з арплатами, решившиеся на ипотеку, зачастую создают потом и себе, и банку п роблемы, так как начинаются нерегулярные выплаты. Реально сегодня ипотеку могут позволить себе, пожалуй, лишь сотрудники к рупных компаний с зарплатой от 1 тысячи долларов. При этом приобретатель квартиры обязан застраховать свое жилье и жизнь, а также оплатить все сборы за проведение сделки, что приводит к удорожан ию квартиры. Но, тем не менее, на данный момент ипотека в России развивается. Процентные ставки постепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а с роки кредитования некоторых банков перевалили за четверть века. По данным Центробанка на 1 января 2006 г., объем выданных россиянам кредитов н а покупку жилья вырос за год в 2,3 раза до 125,7 млрд руб. Объем непосредственно ипотечных кредитов вырос еще больше — почти в три раза с 17,8 млрд руб. до 52,8 м лрд руб. В минувшем году значительно усилилась конкуренция на рынке ипотеки. Сегодня отсутствие в ассортименте крупного банка ипотечной программы уже становится редкостью. За 2005 год состав ипотечных кредиторов увеличил ся почти на два десятка. Теперь на рынке жилищного кредитования, по данны м аналитиков, предлагается около двух сотен различных программ. Правда, в их число попадают не только ипотечные продукты в классическом определ ении (то есть займы под залог приобретаемой недвижимости), но и другие вар ианты кредитования жилья. Например, программа Сбербанка, по которой зало г является лишь одним из дополнительных способов обеспечения. Кредиты з десь могут быть выданы под поручительство третьих лиц без залога. Требования банков к заемщику постоянно смягчаются. Так, все кредиторы, з а исключением Сбербанка, сегодня принимают к рассмотрению «серый» дохо д заемщика. Форма его подтверждения варьируется от справки за подписью р уководителя до простого расчета средних зарплат в той отрасли, в которой работает претендент на кредит. Наличие поручителей, бывшее на рынке нормой два года назад, практически ушло в прошлое. Единственным исключением является Сбербанк. Зато здесь н аиболее лояльные требования по отношению к уровню дохода заемщика. В сре днем на $1 тыс. «белого» дохода Сбербанк может выдать кредит в размере окол о $48 тыс. В большинстве коммерческих банков при таком доходе можно получит ь не более $30 тыс. Прописка и регистрация заемщика сейчас не играют никакой роли, хотя род занятий по-прежнему имеет значение. Меньше всего за прошедший год изменилось такое условие ипотеки, как обяз ательный первоначальный взнос. Правда, некоторые банки понизили его мин имальный размер, и теперь он составляет от 10 до 30%. Во многих банках он непос редственно влияет на уровень процентной ставки: чем больше стартовый вз нос, тем ниже ставка. Большая часть отечественной ипотеки — это кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и наби рает популярность среди потребителей, по-прежнему вызывает у банков нас тороженное отношение. Причины этого — непрозрачность строительной от расли, а также норма 214-го ФЗ о солидарной ответственности банков и застро йщиков перед дольщиками. «Банки дают кредиты, как правило, только на тот о бъект, строительство которого они сами финансируют, — утверждает руков одитель клиентского управления ипотечной компании «Мой дом» Юлия Пуза кова. — В остальных случаях применяется очень избирательный подход». Св оего рода компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и неж еланием банков рисковать стали так называемые ломбардные программы, ко личество которых за прошлый год почти удвоилось. По ним можно оформить к редит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика н едвижимости. Профессионалы объясняют это законодательными нововведен иями, благодаря которым упростилась схема оформления залога на земельн ый участок с недостроенным домом. Одной из главных проблем ипотеки на сегодняшний день грозит стать то, чт о ипотечные кредиты не успевают за ценами. Количество заявок на выдачу и потечных кредитов растет. Увеличивается и число одобренных банками зая вок. Зато падает количество реально выданных кредитов. Именно так описыв ают ситуацию, сложившуюся сегодня на ипотечном рынке, его участники и об ъясняют в это парадокс слишком большой разницей между суммой, на которую рассчитывает заемщик (покрывающей стоимость квартиры), и суммой, котору ю ему готов выдать банк. Из-за повышения уровня доступности ипотечных кр едитов действительно доступная недвижимость была быстро вымыта с рынк а. Поэтому есть опасность, что при нынешнем дефиците жилья развитие ипотек и только разогреет спрос и подхлестнет рост цен на квартиры. 3. За ключение. Основными проблемами современного рынка жилья Ро ссии являются, таким образом, проблемы связанные с недоступностью жилья основной массе населения. Это такие факторы как: - дефицит платежеспособного спроса населения; - высокие кредитные ставки; - административные барьеры, неурегулированные законодательством взаим оотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и стро ителями; - недостаточные объемы строительства жилья; - дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействи я на жилищный сектор экономики и др. Для успешного развития рынка жилья необходимо привести в порядок закон одательную базу, . Прагматичной политикой государства должно стать созд ание условий для повышения платежеспособности населения. Мировая практика обеспечения жильем строится на трех «китах»: - Накопление сбережений граждан через ссудосберегательные кассы под 4% г одовых. - Ипотечное жилищное кредитование под 4-5% на 15-35 лет. - Государственная поддержка создания благоприятных условий для жилищн ого строительства и доступа к долгосрочным рынкам кредитования. В нашей стране рынок жилья находится в развитии. Его перспективы лежат в развитии При ложени е 1. О концепции приорит етного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Главным организационно-финансовым механизмом реализации концепции на ционального проекта является федерально-целевая программа «Жилище» и входящие в ее состав фактически четыре новых подпрограммы. С точки зрени я федеральной поддержки и стимулирования не только спроса, но и предложе ния на рынке жилья особенностью новой программы является ее сбалансиро ванность. Первая подпрограмма - обеспечение земельных участков коммунальной инф раструктурой. Она осуществляется за счет средств федерального бюджета, за счет государственной гарантии на обеспечение земельных участков ко ммунальной инфраструктурой и субсидирования процентов по банковским к редитам. Вторая подпрограмма - модернизация объектов коммунальной инфр аструктуры. Она осуществляется с привлечением средств уже частных инве сторов с целью совершенствования коммунальной инфраструктуры населен ных пунктов. Третья подпрограмма - обеспечение жильем молодых семей, молодых специал истов на селе. Она будет осуществляться в форме предоставления бюджетны х субсидий молодым семьям, молодым специалистам на селе на погашение пер вого взноса при получении жилищного ипотечного кредита. На гос. поддержк у молодых семей в бюджете 2006-го года предусматривается 2,1 миллиарда рублей , в бюджете 2007-го года 5,3 миллиарда рублей, в том числе 4,3 миллиарда на субсидир ование молодым семьям и 1 миллиард рублей на страхование ипотечных креди тов для молодых семей. На гос. поддержку молодых специалистов на селе в бю джете 2006-го года предусматривается 1,4 миллиарда рублей, в бюджете 2007-го года 1,7 миллиарда рублей. Общее число молодых специалистов, которые будут обес печены жильем в рамках этой подпрограммы в 2006-2007 году, должно составить бол ее 24 тысяч человек. И всего за период 2006-2010-го года в рамках этой подпрограммы смогут улучшить жилищные условия более 70-ти тысяч молодых специалистов на селе. Четвертая подпрограмма - выполнение государственных обязательств по о беспечению жильем отдельных категорий граждан. Эти мероприятия будут р азработаны с учетом уже действующей сегодня программы «Государственны е жилищные сертификаты» для военнослужащих, увольняемых с военной служ бы, граждан, уволенных с военной службы и приравненных к ним лиц, граждан, выезжающих из районов крайнего севера и приравненной к ним местности, гр аждан РФ, постоянно работающих на комплексе Байконур и подлежащих отсел ению, вынужденных переселенцев, ветеранов и инвалидов, граждан, принимав ших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской атомной с танции, а также на производственном объединении «Маяк»; ветеранов подра зделений особого риска. Субсидии будут предоставляться за счет федерал ьного бюджета и будут определяться исходя из среднерыночной стоимости жилья в соответствующих субъектах, и в зависимости от категорий средней стоимости жилья, общей на территории РФ. На реализацию данной программы в федеральном бюджете 2006-го года предусмотрено 20,9 миллиардов рублей, в том числе 3,2 миллиарда для ветеранов и инвалидов. В целом за период 2006-2010 года по э той программе будет обеспечено 211 тысяч семей отдельных категорий гражд ан. Это четыре основных подпрограммы, которые находят ся в проекте концепции и в проекте программы «Жилище». В рамках всей цело й программы будет осуществляться мероприятия по реализации концепции «Развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищн ых кредитов России». Эта программа одобрена Правительством РФ. Здесь наи более важным является разработка и принятие нормативно-правовых докум ентов в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечение с редств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценны х бумаг, страхование ипотечных кредитов, деятельность бюро кредитных ис торий, жилищно-накопительные кооперативы, совершенствование системы г осударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также защита прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости. В рамках этой программы предусмотрены меры по оказанию бюджетной подде ржки развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жил ищных кредитов через содействие Агентству по ипотечному жилищному кре дитованию. Это позволит обеспечить условия для привлечения долгосрочн ых ресурсов и для увеличения объемов предоставления долгосрочных ипот ечных кредитов населению. Расходы федерального бюджета в 2006-2007-м году на эт и цели составят 30 миллиардов рублей, в том числе и увеличение уставного ка питала АИЖК на сумму 8,2 миллиарда рублей. Таким образом, за период 2006-2007 года 446 тысяч семей воспользуются ипотечными кредитами, а до 2010 года их будет бол ее 1,5 миллионов семей. В 2007-м году объем выданных ипотечных кредитов состав ит более 150-ти миллиардов рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004-м годом , а к 2010-му году их число увеличится более чем в 20 раз. Таким образом, в проекте программы «Жилище» предусматривается общий объем финансирования боле е 640 миллиардов рублей, что в 6 раз больше, чем действующая программа «Жилищ е». Посчитано, что будет более 28 новых законопроектов и более 60 новых поста новлений Правительства. Разработка, согласование и предоставление в Пр авительство РФ проектов новой федерально-целевой программы «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм, подготовка нормативных правовых и мет одических документов требует слаженной совместной работы Министерств а регионального развития, Федерального агентства «Росстрой» в тесном в заимодействии с Правительством, с Администрацией Президента, членами Г осударственной Думы.