Экономика недвижимости "Договор аренды"

По дисциплине «Экономика недвижимости» Содержание 1. Теоретическая часть: Договор аренды 3 2. Задача 1 ……………………………………………………………………1 0 3. Задача 2 ……………………………………………………………………1 2 Список испол ьзован ных источников……………………………………….1 5 Договор аренды . Традиционное определение аренды - это пере дача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) - имущества во в ременное владение или пользование (или только пользование) за плату. Основная форма выражения таких взаимоотношений - Договор. Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется пр едоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачиват ь за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, п олученные арендатором в результате использования в соответствии с дог овором арендованного имущества, являются его собственностью. Цель договора аренды - обеспе чить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересован ы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе вре менно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендода тель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во врем енное пользование другому лицу. Объектом аренды может быть л юбое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земел ьные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные ком плексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.. Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченн ое законом или собственником сдавать имущество в аренду. Что же касается арендатора , т о это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаки х специальных требований к нему закон, по общему правилу не предъявляет. Законом могут быть предусмотрены предельные срок и договора в отношении отдельных видов аренды или а ренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указа ли ли стороны какой - либо срок аренды в договоре, по истечении установлен ного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращ енным. Цена договора аренды (арендн ая плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого иму щества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Формы арендной платы: - определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновр еменно; - установленная доля полученных в результате использования имущества п родукции, плодов и доходов; - предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; - возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества. Содержание договора аренды . Арендодатель во исполнение заключенного договор а обязан: а) предоставить арендатору имущество в состоянии, с оответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состо яние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назн ачением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностям и и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификато м качества и т. п.). б) Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот сро к должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором уст ановлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на пр отяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как прав ило, вскоре после заключения договора. По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемо го имущества, за исключением таких, которые: а) оговорены арендодателем при заключении договора; б) заранее известны арендатору; в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при зак лючении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аре нду имущества на началах риска. Право на найм. Аренда жилья "по букве закона" в России пока не популярна В странах без социалистического пр ошлого рынок аренды недвижимости формировался десятки лет. Поэтому сег одня там все сделки происходят строго в рамках законодательства. В России тоже есть законы, регламентирующие порядок сдачи квартир в найм , но там прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сд авая (или снимая) жилье. Кроме того, собственники квартир в России зачасту ю предпочитают при сделке ограничиваться устными договоренностями. Та к, конечно, спишь менее спокойно, но зато и налоги не платишь. Наниматели т оже нередко охотятся за вариантами "без посредников". О законах, работающих и неработающих при найме жилья, о правах и обязанно стях участников сделок, о неприятностях подстерегающих неопытных собс твенников и нанимателей, а также о тенденциях современного рынка аренды жилья агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты риэлторс ких фирм столицы. Аренда и найм Специалисты разъяснили, как действующий закон регулирует отношения ме жду нанимателем и наймодателем. "Сначала нужно определиться с юридиче ской терминологией, - говорит руководитель юридического департамента "М ИАН-агентство недвижимости" Хая Плещицкая. - По договору аренды жилое пом ещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только ю ридическим лицам и только для проживания граждан. Физическим лицам жиль е предоставляется по договору найма. В соответствии со статьей 30 Жилищно го Кодекса РФ, собственник вправе предоставить во владение и (или) в польз ование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражд анину (на основании договора найма, договора безвозмездного пользовани я), а также юридическому лицу (на основании договора аренды с учетом требо ваний, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом ). Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Коде кса РФ, где одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченн ое им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимат елю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ). Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объек том договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для по стоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дом а). Если в течение срока договора вдруг меняется собственник, то это не вле чет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенн ого договора найма". "В соответствии со ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут являться земельные у частки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие им ущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные с редства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в про цессе их использования (непотребляемые вещи), - разъясняет юрисконсульт корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Ольга Запевалина. - В действующем законод ательстве существует понятие аренды квартир только в случае, если одной из сторон в договоре аренды является юридическое лицо. Физические лица ( граждане) при сдаче квартиры заключают договор найма. Защита прав нанимателя и наймодателя осуществляется в соответствии с д ействующим законодательством и в первую очередь в соответствии с ГК РФ. Для защиты своих прав наймодатель и наниматель могут обратиться в суд, н о только в том случае, если между ними заключен договор найма, в котором ог оворены все необходимые условия найма". "В настоящее время договор найма составляется в простой письменной форм е и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государст венной регистрации, - добавляет заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Ар енда" Мария Жукова. - Достаточно, чтобы обе стороны подписали этот докумен т, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируютс я в соответствии с условиями договора". Права и обязанности Хая Плещицкая обратила внимание на некоторые конкретные пункты закона ( Гражданского Кодекса РФ), которые касаются прав и обязанностей обеих сто рон в сделке: Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащ ую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое пом ещение; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за п лату необходимых коммунальных услуг; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания комму нальных услуг, находящихся в жилом помещении (капитальный ремонт). Наниматель обязан: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлеж ащем состоянии; осуществлять текущий ремонт (если договором не установл ено иное);своевременно вносить плату за жилое помещение и, обычно, коммун альные платежи; указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещени и вместе с ним, при этом такие граждане имеют равные с ним права по пользов анию жилым помещением, а наниматель, по общему правилу, (если договором не установлено иное), отвечает перед наймодателем за действия данных гражд ан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Наниматель вправе: с согласия наймодателя и граждан, постоянно с ним про живающих и при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, вселить в жилое помещ ение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется и норм а не учитывается;по истечении срока договора найма жилого помещения нан иматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жил ого помещения на новый срок, сдать все или честь занимаемого жилого поме щения в поднаем, с согласия наймодателя. Наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жило го помещения без согласия наймодателя. Неприятности по найму В западных странах аренда жилья подробно регламентирована, и, кроме того , данный сегмент рынка имеет более долгую историю и сложившуюся практику , говорит Мария Жукова. Мы попросили специалистов отметить особенност и российского опыта и законодательства в этой области, и рассказать о во зможных неприятных сюрпризах, с которыми можно столкнуться во время сде лки, если она проводится не профессионалами. "Законодательная база, регламентирующая отношения нанимателя и наймод ателя квартир невелика, - считает Ольга Запевалина. - Основной законодате льный акт, который регламентирует эти отношения - это Гражданский Кодекс РФ. В нем даются общие положения о найме. Если вы заключаете договор найма , то в нем должны быть прописаны все существенные условия. В силу юридичес кой неграмотности сторон договора, они могут не предусмотреть в его текс те все необходимые существенные условия, в результате чего, в случае воз никновения конфликтной ситуации не смогут должным образом защитить св ои права. В настоящее время, как правило, заключаются договоры найма в уст ной форме, что противоречит статье 674 ГК РФ или, если договор найма заключа ется в письменной форме, то часто в нем не описываются все условия найма". О.Запевалина отметила, что при передаче квартиры в найм, законодательств ом не предусмотрен акт приема передачи жилого помещения. "Практика показ ала, что подписание такого акта является необходимостью, и без подписани я этого акта в случае возникновения конфликтной ситуации стороны не смо гут ничем подтвердить состояние, в котором находилась квартира перед сд ачей ее в найм, наличие и состояние мебели и оборудования и иные важные дл я сторон условия", - рассказала О.Запевалина. "Жизненные обстоятельства всегда предлагают определенные корректиров ки даже для самых совершенных законов, - говорит Хая Плещицкая. - Это нужно учитывать в современной ситуации, как собственнику, так и нанимателю. Например, собственнику квартиры, сдающему ее в наем, лучше брать часть де нежной суммы, вносимой нанимателем (обычно 50-100%) в депозит - в счет возможной порчи нанимателем имущества, получением в будущем космических счетов з а межгород и других проблем. В случае неуплаты собственниками квартир подоходного налога за сдаваемое в наем жилье, и возникновения проблем с освобождением квартиры нанимателями, собственник, обратившись в суд за защитой своего права, рискует быть оштрафованным за неуплату налогов. Эт от факт может оказаться неприятным сюрпризом для собственников, но недо статком законодательства, его назвать нельзя. Еще одним неприятным сюрпризом для собственника может являться сам фак т необходимости и единственной законной возможности защиты своего пра ва только в судебном порядке в случае отказа от освобождения квартиры на нимателями. Даже собственникам, платящим налоги, не найти защиты у участ кового. Это обстоятельство продиктовано позицией государства и законо дательно закрепленным принципом защиты жилищных прав граждан, когда лю бой вопрос, связанный с выселением, решается только в судебном порядке. Н е является законным решением и смена замков в квартире с последующим "вы несением" вещей нанимателя на лестничную клетку. В данной ситуации винов атым может оказаться поступивший так хозяин". "Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами, необходимо детально про рабатывать договор найма и фиксировать все договоренности между сторо нами в письменной форме, - советует М.Жукова. - В этом случае риск неприятно стей, связанных с арендой жилья, можно существенно снизить". Опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" сошлись во мнении, что бе зопасность сделки во многом зависит и от грамотного выбора посредника - опытного риэлтора или юриста, который поможет свести к минимуму риски пр и заключении договора найма. Остатки былой привлекательности Директор агентства недвижимости "Открытая Компания" Максим Каталов по н ашей просьбе рассказал о современных тенденциях на рынке аренды жилья в Москве. По его мнению, ситуация меняется стремительно и былая привлекате льность сделок падает. "Последний десяток лет квартиры, сдаваемые в аре нду, стали для многих жителей крупных городов стабильным, а зачастую и ед инственным источником доходов, - сказал М.Каталов. - К тому же, привлекател ьный образ рантье, как образ жизни под старость лет - мечта многих сегодня шних офисных клерков. Ситуация, к сожалению, стремительно меняется, и не в лучшую сторону. Со все х сторон привлекательность подобных инвестиций падает. Наступление ид ет по всем фронтам. Растет "коммуналка", необходимость платить налоги ста новится все ощутимей, падает спрос - все больше арендаторов с помощью ипо теки становятся обладателями собственных квартир. К тому же у человека с деньгами в добавление к не сдающимся банковским депозитам, появляются к уда более эффективные, нежели вложения в недвижимость средства сохране ния и преумножения капиталов - паевые фонды, игра на бирже. Таким образом, становится объяснимым увеличение квартир, предложенных к продаже, которые ранее сдавались в аренду. Впрочем, когда-нибудь весы могут опять качнуться в другую сторону"... Задача 1. Определить стоимость двухэтажного офиса с помощ ью валового рентного мультипликатора. Исходные данные: · потенциальная валова я рентная выручка объекта оценки сопоставленных 150 тыс. долларов; · рыночная информация о продаже т рех объектов, сопоставленных с оцениваемым, представлена в табл. 1: Таблица 1 Рыночная информация по сопоставленным объектам Сопоставимый объект Пр одажная цена, долл. Потенциальная валовая рента 1 2 3 Офис № 1 520000 60000 Офис № 2 300000 70000 Офис № 3 280000 65000 Валовый рентный мультипликатор определяется от ношением продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке, либо к действительной валовой выручке. Оптимальный для данного сектора рынка валовый рентный мультипликатор рассчитывается исходя из рыночных данн ых последних продаж сопоставимых объектов недвижимости. Расчеты приведены в табличной форме (табл. 2): Таблица 2 Расчет стоимости с помощью валового рентного мультипликатора Сопоставимый объект Продажная цена, долл. Потенциальная валовая рента Валовый рентный мультипликатор Офис № 1 520000 6 0000 4 ,27 Офис № 2 30 0000 7 0000 4,29 Офис № 3 2 80000 65 000 4,31 Среднее значение валово го р ентного мультипликатора 4,26 . Тогда 150 000 долл. Х 4,26 = 639 00 0 долл., что составляет стоимость оцениваемого двухэтажного оф иса. Задача 2. Офисное здание выставлено на продажу. Общая площа дь помещений здания составляет 4 000 . На момент продажи зд ание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор вып лачив ает арендную плату из расчета 27 0 долларов за 1 в год. Срок аренды за канчивается через 2 года, и арендатор планирует освободить здание. Проведенный оценщиком анализ показывает, что после освобождения здан ия его целесообразно реконструировать под четыре офисных секции по 1 000 каждая. Величина аре ндной платы после реконструкции представлена в табл. 3. На такую реконстр укцию потребуется 600 000 долларов. Она может быть осуществлена в течение тре х месяцев. В оставшееся время третьего года арендаторами будет занято то лько две секции из четырех. При этом постоянные расходы на содержание зд ания составляют 150 000 долларов, а операционные – 20% от годовых поступлений а рендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год сбор арендной пла ты составит 90%, постоянные расходы будут возрастать на 8% в год, арендная пла та останется на прежнем уровне. С седьмого по восьмой год операционные р асходы будут возрастать на 12% в год, а ставка арендной платы уменьшится на 10%. Ставки дисконтирования, определенные оценщиком по годам реализации п роекта, представлены в табл. 3. Методом капитализации дохода определить текущую стоимость объекта недвижимости. Таблица 3 Величина арендной платы и ставки дисконтирования Величина арен дной платы, руб. Ставка дисконтирования, % 0 – 1 год 2 – 4 год 5 – 7 год 270 8 9 12 Таблица 4 Расчеты текущей стоимости объекта недвижимости Год Валовый доход Постоян- ные рас- ходы Операци- онные расходы Расходы на рекон- струкцию Перио- дический поток до- хода Ставка дисконта Дискон- тирован-ный чис- тый до- ход 1 0 150000 160000 800000 8 490000 2 1 150000 160000 800000 9 437500 3 2 162000 87750 600000 438750 9 -327647 4 3 174960 234000 1170000 9 541693 5 4 188957 234000 1170000 1 2 427124 6 5 204073 234000 1170000 1 2 363897 7 6 220399 235872 1053000 1 2 257982 8 7 238031 264177 1053000 1 2 207063 Текущая стоимость объекта 2397612 Чистый доход: 1. 800000 – 150000 – 160000 = 490000 2. 800000 – 150000 – 160000 = 490000 3. 438750 – 162000 – 87750 – 600000 = - 411000 4. 1170000 – 174960 – 234000 = 761040 5. 1170000 – 188957 – 234000 = 747043 6. 1170000 – 204073 – 234000 = 731927 7. 1053000 – 220399 – 235872 = 596729 8. 1053000 – 238031 – 264177 = 550792 Чистый диско нтированный доход: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Таким образом, текущая стоимость объекта недвижимости = 453703,7 + 449541,3 – 300593,6 + 698201,8 + 667002,7 + 653506,25 + 532793,75 + 491778,6 = 3645934,5. Список использованных источников: 1. Аленичева Е.В. Методы о ценки объектов недвижимости: метод. указ. / Сост. Е.В. Аленичева. Тамбов: Изд- во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. 32 с. 2. Асаул А.Н. Эко номика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 512 с.: ил. – (Серия «Учебник для вузов »). 3. Васильева Л.С. Экономика недвижим ости: учебник / Л.С. Васильева. – М.: Эксмо, 2008. – 480 с. – (Высшее экономическое о бразование). 4. Викторова Е.Д . Перспективы развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит. – 2009. - № 6 – с. 27-30. 5. Горемыкин В.А . Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд. Перераб. и доп. – М.: Издательск о-торговая корпорация «Дашков и К», 2003. – 836 с. 6. Журнал «Ауди тор» № 12. А.Г. Саркисянц. Ипотечное кредитование в России и за рубежом. 7. Закон РФ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 № 102- ФЗ. 8. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. – 2008. - № 11. – с. 75-82. 9. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / А.В. Марченко – Р остов н/Д: Феникс, 2006. – 352 с. (Высшее образование). 10. Смагин В.Н., Киселева А.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие (В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – 2-е изд. перераб. и до п. – М.: Эксмо, 2008. – 240 с. – (Полный курс за 3 дня).