Ипотечное страхование: тенденции и пр облемы Александр Ермаков, начальник управления развития банковского страхова ния СГ «СОГАЗ» В развитии ипотеки принимают участие самые разные организации: Госдума, правительство, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, страховые ком пании, страхующие ипотечные риски. И все они сталкиваются с самыми разны ми трудностями. О том, какие проблемы приходится решать страховщикам в х оде реализации программы ипотечного страхования, - наш рассказ. Разные подходы В настоящее время на рынке применяются два подхода к организации ипотеч ного страхования. Первый подход предполагает, что договоры страхования при ипотечном кре дитовании заключаются двумя страховщиками: в части страхования жизни и здоровья заемщика кредита - через специализированную страховую компан ию по жизни, в части имущественного страхования - через страховую компан ию, реализующую имущественные виды страхования. При использовании второго подхода договоры страхования заключаются од ним страховщиком по всем видам страхования, то есть осуществляется комп лексное страхование. В первом варианте, при заключении договора страхования двумя страховщи ками, возникают определенные неудобства прежде всего для заемщика кред ита (страхователя), связанные с увеличением объема оформляемых документ ов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы вза имодействия двух страховых компаний для оперативного оформления догов оров и урегулирования страховых случаев. Во втором варианте проблем с технологией продаж нет, так как реализация его проводится силами одного страховщика. Однако, согласно Закону об орг анизации страхового дела в РФ, совмещение страхования жизни и имуществе нных видов страхования возможно лишь до 1 июля 2007 года. Поэтому, если законо дательная база не изменится, заключать комплексные договоры ипотечног о страхования силами одного страховщика станет невозможно. В настоящее время на рынке ипотечного страхования наблюдается тенденц ия необоснованной минимизации страховых тарифов. В целях обеспечения п отребительской привлекательности ипотечного продукта банки отбирают для работы страховые компании, предлагающие полисы по минимальным цена м. Страхование по экономически необоснованным тарифам может привести к с нижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие к в озможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случае в. Тарифы страхования жизни базируются на статистических данных о смертн ости населения и зависят от многих факторов: пола, возраста заемщика, пер иода страхования, порядка уплаты взносов. Поэтому договоры страхования жизни требуют проведения индивидуального андеррайтинга для каждого за емщика. Индивидуальные тарифы страхования жизни, как правило, в среднем выше групповых, особенно для возрастной группы тех, кому 40 и более лет (в пе рвую очередь это касается мужчин). Для страховых компаний, имеющих большой портфель договоров страховани я жизни заемщика кредита, может оказаться целесообразным применение ус редненных тарифов, общих для определенных возрастных групп заемщиков. П ри условии согласования данного способа тарификации с Федеральной слу жбой страхового надзора страховая компания могла бы таким образом упро стить процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса . Вопрос о выгодоприобретателе В ходе реализации ипотечных программ достаточно часто встает вопрос о в ыгодоприобретателе по договору страхования имущества, заложенного в о беспечение ипотечного кредита. К сожалению, банки и ряд страховых компан ий придерживаются разной точки зрения на этот счет. Так, юридические службы ряда банков и страховых компаний считают, что им ущественные интересы, связанные с риском гибели или повреждения имущес тва в соответствии со статьями 211 и 929 ГК РФ, несет собственник (то есть физич еское лицо, а не банк), если иное не предусмотрено законом или договором. В связи с отсутствием имущественного интереса в данном случае банк не мож ет быть назначен выгодоприобретателем. При этом в соответствии со стать ей 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержа тель (банк) имеет право на удовлетворение своего требования по обязатель ству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещени я за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению пр еимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц , в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными фе деральным законом. Таким образом, защита интересов банка достигается да же без назначения его выгодоприобретателем по договору страхования. Другая точка зрения: если у заемщика есть обязательства перед банком в о беспечении кредита (то есть квартира, купленная по ипотечной схеме), то до погашения кредита выгодоприобретателем является банк, а не заемщик кре дита. Данная позиция достаточно распространена и является обязательны м требованием ряда банков при заключении договоров ипотечного страхов ания. Отсутствие единого подхода к данному вопросу приводит к спорам и тормоз ит процесс развития ипотечного страхования. Для упрощения взаимодейст вия банков и страховых компаний необходимо четко и ясно определить - кто является выгодоприобретателем по договору страхования имущества, зало женного в обеспечение кредита при ипотечных сделках. Обращает на себя внимание инициатива Агентства ипотечного жилищного к редитования, совместно с Национальной страховой гильдией предложившег о разработать правила страхования при ипотечных сделках единого станд арта для страховых компаний, реализующих программу ипотечного страхов ания, которые предусматривают одинаковые правила страхования и формы с траховой документации. Это, несомненно, будет способствовать унификаци и страхового продукта и позволит всем участникам ипотечного рынка прощ е и эффективней строить взаимовыгодные отношения в этой сфере бизнеса. Инвестирование в строительство: проблемы Сегодня при достаточно высоких ценах на жилье перед всеми участниками и потечного рынка стоит задача обеспечения доступности ипотечных кредит ов для широких слоев населения. К сожалению, большое количество потенциа льных заемщиков не успевают за ростом стоимости жилья накапливать необ ходимые средства для первоначальных взносов. В рамках сотрудничества СГ «СОГАЗ» с одним из стратегических партнеров ОАО «СОГАЗ» -АБ «Газпромбанк» была разработана и начата реализация прог раммы страхования финансовых рисков при инвестировании в строительств о жилья. Наличие такого полиса позволит страхователю, как правило, физическому л ицу, в случае неисполнения контрагентом (застройщиком, инвестором) своих обязательств получить денежные средства от страховой компании, уплаче нные им ранее на основании договора инвестирования на строительство жи лья на стадии застройки объекта. Стоит отметить, что вступление в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимо сти и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» способс твует более интенсивному развитию ипотеки на первичном рынке жилья. Вместе с тем итоги первых месяцев работы компании «СОГАЗ» по страховани ю финансовых рисков при инвестировании в строительство обозначили ряд проблем. 1. Статья 20 Закона (информация о застройщике) на практике не работает. Инвес торы и застройщики не спешат публиковать в доступных печатных изданиях и открытых источниках информации, в том числе в Интернете, сведения о сво ей деловой репутации, финансовой устойчивости, что создает существенны е трудности для всесторонней оценки финансового риска. 2. При официальном обращении к застройщикам (инвесторам) практически нев озможно получить даже минимальный перечень документов, необходимых на м для проведения андеррайтинга и формирования полисных условий. 3. Отсутствие единых стандартных форм контрактов на куплю-продажу недвиж имости, на участие в долевом строительстве. Многие застройщики (инвестор ы) пытаются не заключать инвестиционные договоры с приобретателями жил ья (заемщиками), а применяют альтернативные схемы: вексельные, предварит ельные договоры купли-продажи (жилищные фьючерсы) с последующей заменой их на реальные договоры купли-продажи недвижимости и так далее. Подобные схемы покупки жилья не дают возможности определить условия страховой з ащиты. Логичным было бы законодательно разработать и утвердить к обязат ельному применению единую форму договоров купли-продажи недвижимости между застройщиком (инвестором) и приобретателем жилья. 4. Зачастую в инвестиционных контрактах не фиксируется дата окончания ст роительства и сдачи объекта, что не позволяет всесторонне оценить ответ ственность застройщика перед приобретателем жилья (заемщиком), как след ствие - в договоре страхования финансовых рисков невозможно точно опред елить существенные условия договора и период страховой ответственност и. 5. Из-за неразвитости данного вида страхования существует ряд проблем с пе редачей в перестрахование заключенных договоров, так как страховщики, н е имея достаточного опыта в оценке соответствующих рисков, опасаются пр инимать их в перестрахование. Через определенный период времени, в течен ие которого у страховых компаний сформируется достаточно объемный пор тфель договоров данного вида страхования, возникнут трудности с переда чей в перестрахование финансовых рисков западным перестраховщикам, уч итывая специфику российского рынка недвижимости. В этой связи, на наш вз гляд, было бы целесообразным в рамках реализации программы ипотечного к редитования создать профессиональное некоммерческое партнерство (объ единение, пул), в котором были бы объединены усилия страховых компаний, пр иступивших к реализации данного вида страхования. Хочу также отметить, что согласно Федеральному закону от 30.12.2004 года должен быть создан уполномоченный орган в ранге Федеральной инспекции по конт ролю за созданием (строительством) объектов недвижимого имущества по до левому строительству и региональные инспекции в федеральных округах Р оссии, призванные осуществлять государственное регулирование, контрол ь и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или ) иных объектов недвижимости. Сотрудничество объединения страховщиков с данным уполномоченным органом в рамках программы страхования финанс овых рисков при инвестировании в строительство позволит более качеств енно реализовывать программу страхования и обеспечить наших клиентов надежной страховой защитой. *** СГ «СОГАЗ» рассматривает ипотечное страхование при кредитовании как о дин из наиболее привлекательных долгосрочных рыночных проектов, напра вленных на увеличение клиентской базы, создание положительного профес сионального имиджа компании в этой сфере бизнеса, а также как определенн ый фундамент в установлении взаимовыгодных долгосрочных деловых отнош ений с банками и финансово-кредитными организациями. В настоящее время «СОГАЗ» аккредитован при Агентстве ипотечного жилищ ного кредитования (АИЖК) и успешно сотрудничает в реализации федерально й ипотечной программы с 8 региональными операторами, 10 банками в регионах как аккредитованными при АИЖК, так и развивающими собственные ипотечны е программы. Список литературы Журнал «Атлас страхования» № 8, 2005 г.