Нормы ГК, которые определяют особенности порядка заключения договоров по недвижимости

ПЛАН. 1. Понятие договор. 2. Особенности договора продажи недвижимости. 3. Договор продажи пр едприятия. 4. Форма договора дар ения недвижимости. 5. Форма договора рен ты недвижимости. 6. Договор аренды нед вижимости. Заключение. Список использованной литературы. 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОР. Переход к рыночным отношениям , проведение экономической р еформы координально изменяет сферу применения и использование договора , его роль и зн ачение в гражданском обороте. Любая предприни мательская деятельность связана с использованием договора . Договор так же находит широкое применение в отнош ениях между гражданами , поэтому рассмотрим вы деленные в ГК положения о договоре. Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц , согласован ное волеизъявл ение субъектов гражданского права , направленное на установление правоотношений . ( Ст .420 ГК РФ ) Под договором понимают совокупность услов ий , определяющих действие сторон и подписанны й его сторонами. Договор является правомерной сделкой , пор ож дающей обязательства . Граждане и юридич еские лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договора им заключать , а так же согла совывать их условия . Договор заключается поср едством направления ОФЕРТЫ (предложения заключить дог о вор ) одной из сторон и её АКЦЕПТА (принятия предложения другой сто роной ). ( Ст . 432 ГК РФ ) Договор вступает в законную силу и становиться обязательным для сторон с моме нта его заключения , срок действия договора устанавливается по соглашению сторон . Оконч ание срока действия договора не освоб ождает стороны от ответственности за его нарушение . ( Ст .425 ГК РФ ) Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон , если иное не пр едусмотрено ГК РФ . Если стороны не достигл и соглашения о приведении дого вора в соответствие с изменившимися обстоятельствами , договор , может быть расторгнут или изменён судом по требованию заинтересованной стороны При расторжении договора обязательства ст орон прекращаются . (Ст .450-453 ГК РФ ). 2.ОСОБЕННОСТИ ПРОДА ЖИ НЕДВИЖИМОСТИ. В ст .130 ГК РФ говориться , чт о к недвижимому имуществу помимо земельных участков относятся также здания , сооружения , нежилые помещения , прочно связанные с ней. Договор продажи недвижимости я вляется видом купли-продажи , а основным призна ком , позволяющим выделить этот вид догов ора , является его объект – недвижимое имущество. Ст . 550 ГК РФ. Дог овор продажи имущества заключается в письменн ой форме , путем составления одного документа , подписанного сторонами . Несоблюдение формы д оговора продажи н едвижимости влечет его недействительность. Для договора продажи недвижимо сти соблюдение нотариальной формы не требуетс я . Начиная с 31 января 1998 г ., стороны договора продажи , подписав договор как единый доку мент , вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость , т.е . учреждения юстиции. Это связано с тем , что ГК (ст . 131) ввёл обязательную государственную регис трацию прихода права собственности на недвижи мость , что уже означает достаточный государ ственный контроль за законностью сделки . Договор купли-продажи недвижимости , считается заключённым с момента его подписания. Ст . 522 ГК РФ. По договору продажи зд ания , сооружения или другой недвижимости поку пателю одновременно с передачей права собстве ннос ти на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка , которая занята этой недвижимостью и необхо дима для её использования . Речь идёт о той части земельного участка , которая занят а недвижимостью , но и необходима для её использования , н а пример : земельный у часток прилегающий к крыльцу здания или у часток земли необходимый для прохода к зд анию. Ст . 554 ГК РФ . В договоре продажи недвижимости должны быть указаны : - Данные , позволяющие определенно установить недвижимое имущество , подлежащее п ередаче покупателю по договору ; - Данные , определяющие расположение недвижимости на соответствующем з емельном участке ; - Данные , недвижимости в составе другого недвижимого имущества. При отсутст вии этих данных в договоре , условие о недвижимом имуществе , подлежащем передаче , н е считается заключенным . Договор продажи долж ен быть составлен с особой тщательностью , содержать все необходимые характеристики : - Местонахожден ие (подробный адрес ); - Категорию земли ; - Цели использования зем льного участка ; - Об щую площадь ; При продаже зданий , сооружений и не жилых помещений : - Местоположение ; - Наименование ; - Назначение ; - Площадь ; - Этажность и другие параметры. Ст . 555 ГК РФ. Договор про дажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Пр и отсутствии в договоре согласо ванного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости – договор , о ее продаже считается незаконным. Ст . 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижи мости , не соответствующей условиям договора п родажи н едвижимости о её качестве , при меняются правила ст . 475. В соответствии со ст .475 ГК РФ необх одимо различать существенные нарушения требовани й предусмотренных условиями договора , и в зависимости от вида нарушений покупателю пред оставлены различные права. Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имуществ а , а устанавливается разумный срок для вып олнения недостатков по качеству . Договором мо гут быть предусмотрены любые сроки. 3.ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ. Инст иту т продажи предприятия по договору как иму щественного комплекса является относительно новы м по сравнению с ГК 1964г. Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике – в годы НЭПА . В последние годы , до введения в действие ново го ГК РФ , продажа государственных и муниципальных предприятий по договору , использовалась как один из сп особов приватизации. Согласно ст . 132 ГК РФ под предприятием как самостоятельным объектом понимается иму щественный комплекс , используемый для осуществл ения предпринимательской деятельности и в ключающий все виды имущества , такие как : · Земельные участки ; · Здания ; · Сооружения ; · Оборудование ; · Инвентарь ; · Долги , а так же : · Фирменное н аименование ; · Товарные зн аки ; · Знаки обслуживания. Ст . 559 ГК РФ . По договору продажи предп риятия продавец обязуется передать в собствен ность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс. Права на фирменное наименование , товарный знак , и другие средства индивидуализации продавц а и товара , работ и услуг п ереходят к покупателю , если иное не предус мотрено договором. Ст . 560 ГК РФ. До говор продажи предприятия заключается в письм енном виде , путем составления одного документ а , подписанного сторонами , с обязательным прил ожением к нему документов , т.е : 1. Счет инвента ризации ; 2. Бухгалтерский баланс ; 3. Заключение н езависимого аудита ; 4. Перечень все х долгов (обязательств ) с указанием размера и сроков их требований. В отличие от договора продажи недвижимости для догов ора продажи пре дприятия установлена не только гос . регистрация перехода прав и имущества , но и гос . регистрация самого ДОГОВОРА , причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации. Ст . 561 ГК РФ . Со став и стоимость продаваемого предприятия опр еделяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект , для заключения договора необх одимо точное определение элементов имущественног о комплекса . Без этого предмет договора не мо жет считаться определенным , а сам договор – заключенным . Данна я статья, перекликается со ст . 554 ГК РФ. согласно которой договор продажи недвижимости не считается заключенным , если в нем отсутствуют данные , позволяющие установить недвижимое им ущество , под лежащее передаче покупателю. Также договор не может считаться закл юченным , если в нем не определена цена . Цена предприятия определяется сторонами свобод но. Ст . 563 ГК РФ . По скольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его гос . р егистрации , передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того , как договор будет заре гистрирован . Право собственности предприятия пере ходит к покупателю с момента гос . регистра ции этого права . Превращение покупателя п р едприятия в его собственника про ходит три стадии ; 1. Государственную регистрацию договора ; 2. Передача пре дприятия ; 3. Государственная регистрация права собственности на него. 4. ФОРМА Д ОГОВОРА ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ. Предметом д оговора дарения могут быть вещи – движимые и недвижимые. Ст . 574 ГК РФ . До говор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации . ЗАКОН О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ в ст .2 устанавливает , что гос . регистрация является единственным до казательством существования права , и это право может быть оспорено только в судебном порядке. Применительно к договору дарения недвижим ости гос . регистрация должна осуществляться д важды : 1. При заключен ии договора ; 2. При передаче права собственности на недвижимость. После введе ния в действие «Закона о регистрации прав на недвижимость» утратило силу правило о б обязательном нотариальном удостоверении догово ра дарения. 5. ФОРМА ДОГОВОРА РЕНТЫ НЕДВИЖИМОСТИ . Объектом им ущества , ко торое участвует в отношениях ренты , могут быть , без каких либо ограни чений в законе , как движимые , так и не движимые вещи . В их числе ; предприятия , ква ртира , жилой дом , дача , гараж. По договору ренты одна сторона (получа тель ренты ) передаёт другой стороне (плат ильщику ренты ) в собственность имущество , а платильщик ренты обязуясь в обмен на п олученное имущество периодически выплачивать рен ту в виде определенной денежной суммы. Ст . 584 ГК РФ. До говор , предусматривающий отчуждение недвижимого и мущества под в ыплату ренты , подлежит г ос . регистрации. Важные условия договора ренты – это периодичность , размер и обеспечение выплат . При всем разнообразии форм рентных платеже й , денежный эквивалент договора обязателен . Пр и несоблюдении этих требований сделка считает ся ничтожной . 6. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ. Договор аре нды широко применяется как в предпринимательс кой деятельности , так и иных сферах. По договору аренды (имущественного найма ) арендодатель (наймодатель ) обязуется предоставл ять арендатору (нанимателю ) имущество за плату во временное владение или пользовани е. Ст .609 ГК РФ. Дог овор аренды недвижимости , даже если одна и з сторон является юридическим лицом , независи мо от срока , должен быть заключен в пи сьменной форме. Договор пре доставляет возможность гра жданам (физическим лицам ) заключать договора а ренды между собой как в письменной , так и в устной форме . Для аренды зданий , сооружений (Ст .651 ГК РФ ); предприятий (Ст . 658 ГК РФ ) – письменная форма договора является обязательной , н езависимо от срока их действия. Договора аренды недвижимого имущества под лежат гос . регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре . Порядок осущ ествления регистрации определен ЗАКОНОМ О РЕГ ИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ. Договора , предусм атривающие возможность последующего выкупа имущества арендодателем , до лжны заключаться в форме установленной для договора купли-продажи такого имущества . Наприм ер : для договоров продажи недвижимости предус мотрена письменная форма , причем в виде од ного док у мента , подписываемого обеими сторонами , с последующей гос . регистрацией (Ст . 550, 551 ГК РФ ). Дополнительные требования пред ъявляются к форме договоров продажи предприят ий (Ст . 559 ГК РФ ). Ст . 610 ГК РФ. До говор аренды заключается на срок , определенны й дог овором . Если срок , определенный в договоре не определен , договор аренды счи тается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределен ный срок каждая из сторон вправе отказать ся от договора , предупредив об этом другую сторону – при а ренде недвижимого имущества – за три месяца .