Вход

Недвижимость

Курсовая работа по праву и законодательству
Дата добавления: 23 января 2002
Язык курсовой: Русский
Word, rtf, 313 кб
Курсовую можно скачать бесплатно
Скачать
Не подходит данная работа?
Вы можете заказать написание любой учебной работы на любую тему.
Заказать новую работу
Содержание Введение. Что такое недвижимость ? 1. Сегменты рын ка. 2. Земельный рынок. 3. Размеры земельного участка и другой недвижимости. 4. Нормы владения землей и предоставлени я земельных участков гражданам. 5. Целевое назначение и зонирование. 6. Земля под приватизированным предрпиятием. 7. Рынок жилья. 8. Рынок ценных бумаг на недвижимость. 9. Оценка недвижимости. 10. Ипотека. Заключение. Ф акторы , негативно влияющие на рынок недвижимо сти и пути их устранения. Что такое н едвижимость ? Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако , в ныне действующих законод ательных актах еще не проведено четкое ра зграничение между движимым и недвижимым имуще ством . Перечень объектов недвижимости приведен в ст . 130 ГК РФ . К недвижимым вещам (недвижимое имущество , недвижимость ) относятся земельные участки , участки недр , обо собленные водные объекты и все , что прочно связано с землей , то есть объекты , пер емещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно , в том числе леса, многолетние насаждения , здания , сооружения . К недвижимым вещам относятся также подле жащие государственной регистрации воздушные и морские суда , суда внутркннего плавания , кос мические объекты . Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуществ о . Так , например , предприятие в це лом как имущественный комплекс также признает ся недвижимостью (ст . 132 ГК РФ ). В соответствии с частью первой Г ражданского кодекса РФ предприятие рассматривает ся не как субъект , а непосредственно как объект граждан ских прав. Предприятие в целом или его част ь может быть объектом купли-продажи , залога , аренды и других сделок , связанных с уст ановлением , изменением и прекращением вещных прав . Предприятие может быть также передано по наследству. В соста в предприятия как иму щественного комплекса входят все виды имущест ва , предназначенные для его деятельности , вклю чая земельные участки , здания , сооружения , обор удование , инвентарь , сырье , продукцию , права тре бования , долги , а также права на обозначен ия , ин д ивидуализирующие предприятие , е го продукцию , работы и услуги (фирменное н аименование , товарные знаки , знаки обслуживания ), и другие исключительные права , если иное не предусмотрено законом или договором. Ст . 131 ГК РФ в императивной форме установл ен открытый , публичный характер акта государственной регистрации недвижимости . Это означает , что государственный орган , осуще ствляющий государственную регистрацию недвижимости , обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрирова н ных прав на объекты недвижимости любому л ицу . Эта норма безусловно позволит существенн о снизить риск ненадлежащего совершения сдело к с объектами недвижимости для участников гражданского оборота . Сегменты рынка. Рынок недвижимости в России тол ько складывается . В классическом его понимани и он представлен обычно в трех основных сегментах : рынок жилых помещений , рынок земе льных участков , рынок ценных бумаг на недв ижимость . К примеру , рынок жилых помещений предусматривает как продажу , та к и аренду , и эксплуатацию . Этот рынок охваты вает многоквартирные дома , модное ныне у н ас котеджное строительство и т.д. Различные формы собственности : частная , собственность акционерных предприятий , местная , муниципальная и , наконец , федеральная . Опреде лить эффективность той или иной формы оче нь сложно - все зависит от конкретных ситу аций . В целом рынок жилых помещений ра звит значительно больше , чем другие сегменты . И это понятно . Здесь есть уже определ енная законодательная база , регулир ующая процессы приватизации жилья , получения земли для строительства коттеджей и т.д. Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконстр уированными помещениями , переоборудованными под о фисы . Но в ходе приватизации по являетс я все больше объектов , которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукц ионов фондами имущества , т.е . местными органами управления . На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объе ктами и в еще большей степени о бъектами торгово-сервисного назначения. После введения права частной собстве нности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государс тво перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимо сти , что послужило началу формирования рынка не движимости. С 1992 года в рыночный оборот недвиж имости стали вовлекаться земельные участки . П раво частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации . Пре дстоит уточнить и разграничит виды собс твенности на землю : федеральную , местную , (краев , областей ), муниципальную , частную и смешанные , в т . ч . коллективную . Все эти собствен ности , естественно , имеют право на существован ие , но необходимо установить соответствующие процеду р ы как использования , так и купли-продажи и иного распоряжения землей. Широкие перспективы открываются и дл я рынка ценных бумаг на недвижимость . Так , указом Президента РФ о регулировании рын ка ценных бумаг в качестве таковой призна н жилищный сертиф икат. Земельный рынок. При огромном земельном по тенциале России широкомасштабная платная привати зация земли сдерживается низкой платежеспособнос тью российских граждан и предприятий . Попытки решить эту проблему через бесплатную пер едачу или через выпуск земельных приват изационных чеков тоже чреваты серьезными отри цательными последствиями . Массовых спекуляций зем лей и земельными чеками при этом не и збежать . Имущественные права на землю , таким образом , через некоторое время будут сосред оточены в рук а х крупных банков и иностранных юридических лиц . На первом этапе как в аграрном , так и промышленном секторе , в качестве основной формы землепользования может быть со хранена аренда земли с правом ее последую щего выкупа , с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятии в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям. Одновременно должны целенаправленно изыс киваться земельные резервы для решения ключев ых задач , таких к ак жилищное и дач ное строительство , пригородное садоводство , фермер ство , промышленное и иное строительство . Для создания таких резервов должны быть разраб отаны и в кратчайший срок узаконены проце дуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с объя в лением их б анкротами , изъятия земель у тех предприятий и организаций , которые не обеспечивают норм ативных сроков освоения предоставленных им ра нее для строительства или иных целей площ адок . Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и ко нкурсной продажи , которая будет реально напол нять федеральный и местный бюджет не симв олическими суммами или приватизационными чеками , а полновесными деньгами . Размеры земельн ого участка и другой недвижимости. Попытки законода тельно ограничить размеры земельных участков и другой недвиж имости , находящейся в собственности одного ли ца , по мнению многих специалистов порождены стремлением административного решения важнейших проблем социального равенства . Вместе с тем борьба с латиф у ндизмом в мир овой практике ведется преимущественно с помощ ью налогового механизма . Само право частной собственности предполагает , что владелец капита ла может приобрести столько недвижимости , ско лько пожелает . Он обязан уплачивать все ус тановленные налоги в виде процента от ее стоимости . Поэтому в общем случае это делает невыгодным приобретением в со бственность больших наделов земли , если они используются неэффективно. Чем выше стоимость объекта недвижимо сти , тем больше сумма налога на него . И менно из этого налога , поступающего в местный бюджет , оплачивается строительство доро г , создание инфраструктур и многое другое , что позволяет местному сообществу гармонично развивается , а каждому отдельному собственнику создает благоприятную среду для проживани я или производственной деятельности без помех окружающим. Если собственник не в состоянии эффективно использовать свою недвижимость , т.е . она не приносит прибыли , то налог оказы вается чрезмерно велик , и недвижимость приход ится продавать . Старый вла делец получает за нее рыночную стоимость , кто-то другой будет готов к уплате высокого налога , обеспечив более эффективное использование . Так земельный участок , или объект недвижимости , “выбирает” себе собственника. Вместе с тем , Ассоциация крестья нских и фермерских хозяйств России , ак тивно выступающая за становление рынка земли , все же предлагает учесть своеобразие пер еходного периода и ограничить предел передава емой в собственность земли 50 гектарами . При этом площади под арендой не ограничиваютс я - каждый ее может взять столько , сколько сможет обработать . При обсуждении проектов Земельного кодекса эксперты высказыва ют мнения о нецелесообразности установления м аксимальных срока аренды и величины арендной платы. Нормы владения землей и предоставл ения земельных участков гражданам . В соответствии с Зем ельным кодексом РСФСР (статья 36) предельные раз меры земельных участков для индивидуального ж илищного строительства и личного подсобного х озяйства устанавливаются соответствующими органами ме стной администрации (сельской , поселковой , городской ). Каждому владельцу земельного учас тка выдается Свидетельство на право собственн ости на землю , которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной ) книге . Свидетель ство служит основанием при со в ерш ении сделок купли-продажи , залога , аренды и других операций по владению и распоряжению участком . Определена специальная форма Свиде тельства. При первичном предоставлении земельного участка Свидетельство выдается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству п о решению местной администрации . При купле-под аже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю , Св идетельство выдается указанным комитетом на о сновании договора купли-продажи (купчей ) или ин ых подтверждающ и х документов . К ку пчей прилагается план участка . Купчая без него не подлежит регистрации. Свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность , выданные до 27 ок тября 1993г ., являются документами постоянного де йствия , удостоверяющими права собственности , и имеют равную законную силу с вновь выдаваемыми Свидетельствами. Документы , подтверждающие права собственн ости , выданные после вступления в силу Ука за Президента РФ от 271093г . № 1767 органами и сполнительной власти и местного самоуправле ния без регистрации в районном (городском ) Комитете по земельным ресурсам и землеустрой ству , являются недействительными. Граждане со Свидетельствами о бессро чном или пожизненном владении имеют право на перерегистрацию и получение своих участков в полную собственность в соответстви и с нормами , установленными местными органами власти . Разброс норм для бесплатной прива тизации может быть значительным , от 6 соток и выше . Выкуп сверхнормативной земли осущес твляется по договорной цене , эта зе м ля может также пока быть оставлена в пожизненном наследуемом владении. В процедуре оформления прав собствен ности нет ничего сложного : соответствующее за явление в органы местной администрации подлеж ит рассмотрению в месячный срок с момента его пода чи ; решение (выписка из ре шения ) органа местной администрации подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения ; выдача комитетами по земельным р есурсам и землеустройству Свидетельства производ ится на основании решения органов местной администра ц ии в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи. При отсутствии чертежа границ земель ного участка соответствующий Комитет по земел ьным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи Свидетельства про изв одит установление и оформление границ земельн ого участка и выдает собственнику копию ч ертежа его границ. При купле-продаже право собственности на участок переходит от продавца к пок упателю с момента регистрации районным (город ским ) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купч ей. Право собственности покупателя на землю регистрируется местной администрацией . При э том документ , удостоверяющий право собственности продавца на участок , утрачивает силу и в него внос ятся необходимые изменения , а покупателю участка выдается документ , удостоверяющий право собственности. Целевое назначение и зонирование. Земля как непременный фак тор производства имеет ряд существенных особе нностей , которые нельзя не учитыват ь п ри всех формах хозяйствования . Это ограниченн ость земельных участков , зависимость эффективност и их использования от местоположения , природн ых свойств , рельефа местности и т.п . Есть свои особенности и в правовом режиме и спользования земель , включая их н а значение , обременения и ограничения в их и спользовании. По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий : земли населенных пунктов , сельскохозяйственные , промышл енности , природоохранные , водного фонда , лесного фонда , запаса . Зе мельные участки под приватизированными предприятиями , как правило , находятся на территории городов и тем сам ым относятся к землям населенных пунктов. Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне муниципалистов , м естных органов в ласти . Впредь до приня тия у нас соответствующего законодательства о территориольного зонирования право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование , предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями , с троениями , сооружениями всеми способами , не противоречащими ограничениями , установленным соответствующим органом власти (орг анами местного самоуправления ) в соответствии с действующим законодательством и утвержденными строительными , санитарными , природоох р анительными , противопожарными нормами. При этом не допускается установление целевого (единственного ) способа использования объекта недвижимости , в том числе земельног о участка , а также установление ограничений на использование отдельного участка. К сервитутам - ограничениям прав собственника участ ка в пользу иных лиц , -которые предусмотре ны Основными положениями Государственной програм мы приватизации после 1 июля 1994г . для застро енных участков , относятся : - безвозмездное и беспреп ятственное использование объектов общего пользования (пеше ходные и автомобильные дороги , которые сущест вовали на момент передачи земельных участков в собственность ) - возмо жность размещения на участке межевых и ге одезических знаков и подъездов к ни м ; - возможность доступа на участок соотв етствующих муниципальных служб для ремонта об ъектов инфраструктуры. Сервитуты фиксируются в регистрационных документах и носят обязательный (публичные ) и договорный (личные ) характер. Хотя законодательно механизм серви тутов пока не определен , что неблагоприятно сказывается на правовом режиме использования земли в целом , некоторые нормы можно уж е считать действующими . Так собственнику земе льного участка предоставлено право безвозмездног о по л учения в свою собственность той части объектов инфраструктуры , которая используется исключительно для обеспечения при надлежащих ему объектов недвижимости . Строительст во новых объектов инфраструктуры (прокладка э лектрокабелей , водопровода , газопроводов и т. п .) , которое может нанести ущерб частно му собственнику , разрешено производить только на компенсационной основе. С исключением из действующего Земель ного кодекса статьи , предусматривающей основания для прекращения права собственности , особую остро ту приобрели вопросы изъятия зе мельных участков у добросовестных землепользоват елей . Все настойчивее выдвигаются требования о законодательном введении строжайшей персональн ой ответственности за порчу земли. Земля под п риватизированными предприятиями. Указом Президента РФ № 631, еще в 1992 году , было провозглашено прав о приватизированных предприятий на выкуп земе льных участков под ним . Механизм такого вы купа определен в Основных Положениях Государс твенной программы приватизации после 1 июля 19 94 г. Согласно этим положениям - любой собст венник строения , здания , сооружения имеет прав о на выкуп земельного участка под этим зданием , строением , сооружением . Тем самым п реодолевается противоестественное разделение единого объекта недвижимости на здание и з емельный участок под ним. Только частная собственность на един ый объект недвижимости (включая землю ) может служить гарантией свободы коммерческого исполь зования недвижимого имущества , вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот , ибо невозможно оперировать объектом недвижи мости (например , получить под него кредит ) , если он не находится в полной собственнос ти. Предприятие-собственник вправе выкупать с вой земельный участок по частям . Это могут быть участки подразде лений предприятия , расположенные в различных частях города . Но и единый участок предприятия можно вы купать постепенно : ведь предприятие является собственником всех расположенных на его терри тории зданий , а значит оно вправе выкупать участки под каждым из з даний в отдельности в том порядке , который со бственника устраивает . Таким образом предприятие может выкупить весь земельный участок ка к бы в рассрочку. Выкупная цена земельного участка под предприятием Вопрос о том , по какой це не выкупается земел ьный участок под п риватизированным предприятием , является одним из важнейших для современного этапа приватизаци и . Существует общая законодательная норма в отношении новых нормативных актов , которые не могут иметь обратного действия и в принципе не должны ухудшать и о тменять те права , которые граждане и юриди ческие лица имели ранее. После выхода Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г . “Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприяти й , расширении и дополнительном строительстве этих предприятий , а также предоставленных гра жданам и их объединениям для предпринимательс кой деятельности” и вплоть до принятия Ук аза № 1535 (об утверждении Основных Положений Государственной программы привати з ации после 1 июля 1994 года ) действовала норма , по которой земля выкупалась по цене , равной нормативной . При этом нормативная цена всег да определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия . ни днем ра ньше , ни днем позже. На это м этапе нормативная це на земли устанавливалась как 50-кратный земельн ый налог , который был определен на тот момент Законом “О плате на землю” ( с изменениями и дополнениями ). Согласно этому закону , каждое предприятие обязано было , и на сегодняшний день п р одолжает быть обязанным , платить два раза в год земельный налог , и эта цифра для каждог о предприятия известна . Таким образом , до 26 июля 1994 года действовала указанная норма . Выку пная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному нал о гу на 1993 год , умноженному в 50 раз. После выхода Указа № 1535 была устан овлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка . Бы ло определено , что местная администрация впра ве устанавливать размер выкупной цены з емельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены . Если админ истрация не принимала в течении установленног о срока (1 месяц ) решения о повышении выкупн ой цены земли , то ее цена оставалась п режней , то есть равной нормативной. 1 3 августа 1994 года были опубликованы поправки к закону “О плате за землю” . Этим законом был установлен иной земельн ый налог на 1994 год , увеличенный для городск их земель в 50 раз к уровню 1991 года . Таки м образом , если план приватизации предприятия утв е ржден после 13 августа 1994 года , то расчет цены выкупаемого земельного учас тка производится по формуле ; величина земельн ого налога на момент утверждения плана пр иватизации , умноженная на 50 и умноженная на коэффициент от 1 до 3-х. Опубликованное 12 ноября 1994 года Пос тановление Правительства Российской Федерации о том , что нормативная цена земли равна 200-кратному земельному налогу , вступило в дей ствие именно с того дня , то есть тольк о с 12 ноября 1994 года и только для тех предприятий , планы пр и ватизации кот орых будут утверждаться после этой даты . К атегорически неправомерно распространять новую б олее высокую нормативную , а значит и выкуп ную цену земли на те предприятия , планы приватизации которых утверждены до этой са мой даты. Известно , что средств у предпри ятий и новых собственников для выкупа зем ельных участков не хватает . Но также понят но , что выкуп земельных участков - вещь нео бходимая . Таким образом , решение правительства № 1204 о повышении нормативной цены земли , которое , естествен н о , подлежит всеобще му исполнению , представляется весьма и весьма спорным с точки зрения экономической эфф ективности . Если поставлена задача перехода к новым экономическим отношениям , то нужно стимулировать продажу земельных участков и со здание единых объе к тов недвижимости . Более того , если местные органы в ласти воспользуются всеми правами , которые пр едоставлены им сегодня Указом № 1535 и Постан овлением № 1204, для повышения нормативной и выкупной цены земельных участков , то ситуация будет доведена до абсурда . Нормативная цена , составляющая 75% от рыночного уровня ц ен и увеличенная еще на 20%, будет умножена на коэффициент 3. Тогда участок земли под предприятием будет предлагаться властями на продажу по выкупной цене , почти троекратно превышающей ры ночную , сложившуюся по результатам сде лок с землей аналогичного качества . Совершенн о очевидно - покупателей на такой участок придется искать долго и едва ли удастся найти вообще. Эффективность выкупа участка Выкуп участка под предприятием требует довольно значительного отвлечения средств и , по крайней мере , на время сокращает инвестиционную базу предприятия . П родолжительность этого периода зависит от акт ивности действий руководства предприятия , так и от рыночной стоимости земельного участка , а т а кже вариантов его свобод ного коммерческого использования . Вложенные средс тва могут быть довольно быстро возвращены или привлечены извне под полученную земель ную собственность. В краткосрочном плане эффект заключа ется в том , что предусмотренная зак оно дательством и фактически складывающаяся в про цессе продажи цена земельных участков привати зированных предприятий , как правило , близка к нормативной и по оценкам экспертов ниже рыночной на один - два порядка . Имея в озможность реализовать часть участка к а к спекулятивный актив , предприятие оказыв ается в несомненном выигрыше. В долгосрочном плане эффект состоит в расчете на неизбежный экономический по дъем , когда стоимость недвижимости будет раст и в силу увеличения спроса и ограниченнос ти соответству ющего предложения . Долгосрочный расчет связан также с вариантами коммерч еского использования земельной собственности. В целом анализ мотивации выкупа земли и постприватизационного поведения предприя тий позволяет сделать вывод , что преимуществе нное значение имеют мотивы производственног о использования земли . В значительной мере это объясняется неразвитостью вторичного земел ьного рынка . Но с другой стороны , данное обстоятельство свидетельствует о позитивном на мерении предприятий активно использовать земельные ресурсы в хозяйственной деятель ности . Рынок жилья. Потенциально масштабы этого рынка огромны . Не менее 90 процентов жилья во всякой , как это принято говорить , цив илизованной стране покупается сегодня в расср очку. Особенно ш ирокие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир . Бесплатная , как в Моск ве , или льготная , как в других городах , передача квартир в частную собственность соз дала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недв и жим ости. Вместе с тем развились и формы купли-продажи квартир и других видов жилья . Среди этих форм все большее распростране ние получает приобретение квартир в рассрочку . Надо отметить , что на Западе почти вс я недвижимость , находящаяся у населения , обременена долгами , необходимостью выплаты стоимо сти жилья в рассрочку . В России в резу льтате приватизации каждый гражданин стал вла дельцем недвижимых активов (квартиры , садовые и дачные земельные участки ), не обремененных долгами . Поэтому российские г р аждан е оказываются в этом отношении в значител ьно лучшем положении , чем граждане других стран. Вместе с тем , все это дополнятся и вновь открывшимися возможностями приобрете ния жилья в кредит . Вкратце схема здесь такова. Материальным обесп ечением кредитован ия служит сама квартира . До погашения кред ита покупатель юридически является только ее арендатором . Покупатель сразу же выкладывает первый взнос - около 30 процентов ; остальные 70 выплачивает банк , с которым заключен соответ ствующий дого в ор у риэлторской фи рмы . Банк или его дочерняя фирма осущ ествляют сбор документов , занимаются оформлением сделки купли-продажи , осуществляют расчеты с продавцом и т.д . Поэтому размер комиссион ных , например , по Москве достигает 13 процентов рыноч ной цены квартиры . Эти затраты оправданы , если сделка оформляется с учас тием надежных организаций , так как жилищный рынок за последние месяцы приобрел некотор ый криминальный оттенок . Большое количество криминальных ситуаций возникает в связи с на личием пра ктически в каждой сделке “левых” долларов , передаваемых из рук в руки после завер шения процедуры официальной регистрации. “Левые” доллары - это , как правило , разница между рыночной ценой квартиры и той суммой , в которую она была оценена БТИ . Поэтому не надо быть специалис том , чтобы понять : для ликвидации “левых” предстоит выбрать один из двух путей : либо консервативный путь - приблизить оценочную пр актику БТИ к реальным условиям ранка ; либо радикальный путь - отказаться от этой пра ктики и перейти на иные формы контроля за заявочной ценой недвижимости. Постоянно повышающиеся коэффициенты приб лижают оценки БТИ к рыночным ценам не по дням , а по часам. С доходов , на которые когда-то был а куплена гражданином квартира (или ина я собственность , которая впоследствии мож ет быть продана ), уже вычтены все возможны е налоги . Поэтому ни с какой точки зре ния продажа имущества не может считаться фактом получения дополнительного дохода ; это только изменение формы принадлежащей гражданину с обственности . И взимание налога с суммы такого изменения являет собой вторичное начисление налога на один и тот же доход. Рыночное перераспределение квартир позво лило улучшить использование жилого фонда , сти мулировало расселение части коммунальных кв артир , позволило отчасти решить жилищную проб лему. В целом жилищная проблема не тол ько сохраняется , но и усиливается . Этому с пособствует постоянный приток в Россию беженц ев и вынужденных эмигрантов из стран ближ него зарубежья . Использование квартир в нежилых целях. После приватизации значительной доли жилого сектора в город ах обострилась проблема использования квартир , находящихся в собственности , не по прямому назначению. Разумеется , использование жилых помещений , находящих ся в собственности граждан и юридических лиц , под нежилые цели - для размещения в них офисов , контор , мастерских , вычислительных центров и т.д . - отнюдь не способствует решению жилищной проблемы , поск ольку значительная часть жилплощади изымается из общег о родского фонда . Однако , способы борьбы с этим ограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер. Даже если жилищная инспекция или орган милиции сумеет установить факт нецел евого использования квартиры и , оформив его соответс твующим образом , представит суду , то у судей нет юридических оснований д ля удовлетворения такого иска . В соответствии со ст . 6 Закона “Об основах федеральной жилищной политики ” собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке , установленно м законодательством , владе ть , пользоваться и распоряжаться ею , в том числе сдавать в наем , аренду , отдавать в залог , в целом и по частям и т .д ., если при этом не нарушаются действующи е нормы , жилищные и иные права и свобо ды других граждан , а также обществе н ные интересы . Среди обязанностей собствен ника при пользовании жилыми помещениями , уста новленных ст . 4 того же закона , отсутствует такая обязанность , как использование жилого п омещения по назначению . Правда здесь можно применить ст . 7 Жилищного кодекса РС Ф СР , устанавливающую , что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянн ого проживания граждан. Но в лучшем случае с учетом э той статьи на основании ст . 48 Гражданского кодекса РСФСР только договор аренды жилого помещения может быть приз нан недействи тельным , как не соответствующий требованиям з акона . Но расторгнуть , исходя из этого , дог овор о передаче в собственность жилья не представляется возможным , поскольку ни в одном законодательном акте (а это должен б ыть только закон , а не распоря ж ение мэра или постановление правительства ) не содержится такого правового основания . Отсутствие четкой нормативной базы п риводит к тому , что даже судебные органы подчас не в состоянии разобраться , кто и на каких основаниях обладает правами на т от или иной объект . Однако ста бильный спрос на офисы , торговые и складск ие площади , а также высокая стоимость подо бного имущества , гарантирующие немалые комиссионн ые , привлекают большое количество посреднических структур . Если в 1994 году лишь 42 процента опрошенных занимались сделками с нежилыми помещениями , то к настоящему моменту данный показатель возрос до 70 процентов . Рынок ценных бумаг на недвижимост ь. Как уже отмечалось , этот сегмент рынка недвижимости является самым слаборазви тым . В этом проявляется и от ставание всего фондового рынка и недостаточно е вовлечение в коммерческий оборот самой недвижимости . Участники рынка недвижимости пока предпочитают прямые инвестиции . Узок и круг ценных бумаг , связанных с использованием и реализ а цией недвижимости. Прежде всего , бесспорным достоинством жилищных облигаций является их накопительная сущность . Они дают возможность постепенно н акапливать их необходимое количество для поку пки квартиры , являясь удостоверением права на указываемый в номинале метраж жилья. Дробность номинала облигаций по отно шению к метражу реальных квартир позволяет в любой момент остановиться на том уро вне жилой площади и комфортности , который будет признан достаточным или предельно возмо жным . Хотя следуе т признать , что это положительное свойство жилищных облигаций неск олько ограничивается тем , что они дают пра во на приобретение лишь вновь вводимого ж илья . Довольно ограниченный стандарт строительств а и специфика районов новой застройки мог ут существенно с у зить круг желающ их приобретать облигации для решения своих жилищных проблем , а ведь именно в этом их основная ценность . Если бы предусматри валась возможность приобретения с помощью обл игаций муниципального жилья в любом районе города , любого уровня комфор т ности и “возраста” , то их привлекательность зн ачительно повысилась бы . Это могло бы обес печить рост конкурентоспособности жилищных облиг аций по отношению к иным , считающимся дост аточно надежными платежным средствам (валюте ). Другим несомненным до стоинством жилищных облигаций является их антиинфляционная сущность : способность уберегать деньги в той или иной мере от обесценивания . Поэтом у ежемесячные котировки стоимости жилищных об лигаций должны предполагать как минимум отсле живание уровня инфляции. Между тем , механ изм ежемесячных котировок , предусмотренный проект ируемой формой эмиссии , способен самортизировать лишь общие макроэкономические колебания , при чем значимые в масштабах времени , но не текущие изменения конъюнктуры жилищного рынка . Возможность изменения котировок в зависимости от сроков получения жилья п ри погашении облигаций , скажем , в пределах от 1 до 6 месяцев , могла бы существенно повы сить как привлекательность этого инструмента фондового рынка , так и степень его ликвидн ости. Оц енка недвижимости. Рыночные методы оценки по могают максимально выгодно распоряжаться недвижи мым имуществом , этим новым ресурсом , который предприятия и граждане получают в свое распоряжение . Эта оценка становится необходимой уже тогда , когда собст венники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита . Без должной оценки рассчит ывать и на привлечение дополнительных инвести ций , в том числе иностранных. На первом этапе приватизации , при создании совместных предприятий такие оц енки или вообще не делали , или дел ались просто на глазок . Сам инвестор опред елял цену . Когда же это касалось серьезных объектов , то привлекались западные оценочные фирмы , которые в большинстве случаев пров одили оценку в пользу иностранных инвесторов , зани ж ая реальную рыночную стоимо сть наших активов. Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции приватизированных предприятий , ст ремящихся увеличить свой уставной капитал на величину , подкрепленную реальными материальными средствами . Именно реальный проспект эм иссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций . Оценка также необходима и при разделе имущества , определ ении способов лучшего коммерческого использовани я земли и недвижимости и во всех друг их операциях , связанных с н едвижимос тью. Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет , точную и профессиональную оценку де йствительной рыночной стоимости имущества . Оценка- это обоснован ное знаниями , опытом , использ ованием строго определенных подходов , принципов и методов , а также процедурных и этичес ких норм , мнение специалиста или группы эк спертов , как правило , профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Рыночн ая стоимость означает наиб олее вероятную цену , которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех усло вий , необходимых для совершения справедливой сделки. Такими условиями являются : 1. По купатель и продавец действуют на основе типичных , стандартных мотивов . Ни для одной из сторон сделка не явля ется вынужденной. 2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действ уют , стремясь к наилучшему удовлетворению с воих интересов. 3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время , и для совершения сделк и выбран оптимальный момент. 4. Оплата производится в денежной форм е или согласованы финансовые условия , сравним ые с оплатой наличными. 5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок , уступок и ли специального кредитования ни одной из сторон , связанных со сделкой. 6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью. 7. Объект достаточно дефицитен , иначе говоря , имеется ограниченное предложение , соз дающее конкурентный рынок. 8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в рук и. Выделяют три основных мет ода оценки рыночной с тоимости недвижимост и : метод сравнения , затратный метод и мето д капитализации доходов. Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж . Этот метод применим в том случае , когда существует рынок земли и недвижимости , существуют реальные прода жи , когда именно рынок формирует цены , и задача оценщиков заключается в том , чтобы анализировать этот рынок , сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта . Метод постро ен на сопоставлении предлагаемого для продажи о бъекта с рыночными аналогами . Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев ). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости. Метод оценки по затратам к земле практически не применим . Может испо ль зоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений . Считается , что земля постоянна и нерасходуема , а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов , созданных человеком . При оценке этим методо м стоимость земли складывается со стоимо стью улучшений (зданий , сооружений ), а земля оценивается отдельно другими методами. Вообще говоря , стоимость земли опреде ляется тем , какой доход можно получить от ее использования . В связи с ограниченност ью л учших для использования земельных участков , например , в городах , здесь испытыв ается соответствующий дефицит и расчет стоимо сти земли . Следующим методом оценки , который применим именно для России , - является метод оценки , основанный на анализе наиболее эф ф е ктивного использования недвижимости , и этот анализ связан с определением то го вида использования , который будет приносит ь владельцу максимальный доход. В последнее время спрос на услуг и оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал инте нсивно расти . Э то обусловлено и недавними событиями в фи нансовой сфере , когда попытки создания механи зма кредитования через страхование кредитов п отерпели фиаско : банки много потеряли на л иповом страховании . В случае с недвижимостью , которая берется банко м в залог при выдаче кредита , потери практически не возможны . Таким образом , рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом . Естественно , что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям . И все он и нуждаются в квалифициров анной оценке недвижимости , проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики . Во всем мире основой системы местного налогообложения слу жит налог на недвижимость , за счет э того налога формируется около 70 процентов мест ного бюджета . Конечно , с развитием самого рынка , с появлением реальных стоимостей возмо жен переход к такой системе налогообложения , которая бы стимулировала развитие рынка нед в ижимости и обеспечила бы вмес те с тем пополнение местных бюджетов . Этим объясняется и безусловный интерес к оцен ке , проявляемый со стороны местных администра ций. Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов , сложности раб от и , разумеется , от того , какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки . Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах , помноженных на тариф почасовой оплаты , либо зависит от величины объекта , но никогда н е привязывается к его стоимости. Ипотека. Ипотека означает выдачу с суды под залог недвижимого имущества . Классич еский объект ипотеки - земельный участок . Ипоте ка открывает возможность предоставлять в каче стве залога также здания , сооружения , ж илые дома , отдельные квартиры. Ипотечные кредиты , как правило , недоро ги , маржа ипотечных банков невелика , а при быль “набирается” за счет больших объемов размещаемых кредитов . Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты , но вследстви е очень высокой надежности разме щаемые ими ипотечные облигации пользуются уст ойчивым спросом. На рынке ипотечных кредитов функцион ируют четыре субъекта : 1. заемщик , стремящийся приобрести возможно лучшую недвижимость ; 2. банк , к оторый стремится получить максимально возможную прибыль путем ограниче ния риска ипотеки ; 3. инвестор , который стремится получить максимальную прибыль , вкладывая средства в закладные ; 4. правительство , которое должно создать правовые и эко номические условия для функционирования системы ипотечного кредитования. Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заемщика , а также прибыльность кредитования. Существуют несколько разновидностей кред итных ме ханизмов , позволяющих в большей или меньшей степени обойти достаточно высо кий уровень инфляции , который существует в стране. Первый механизм - это кредитование с фиксированной ставкой . Второй механизм основан на кредитах со ставкой , корр ектируемой по уровню цен в стране , когда периодически (примерн о раз в квартал )пересматривается кредитная ставка в зависимости от изменения уровня цен . Третий механизм - кредитование с регул ируемой отсрочкой платежей - разработан одним из институт ов экономики США специально для применения в российских условиях . Суть его в том , что заемщик должен выплачи вать по основному долгу или кредиту не более 30 процентов дохода . Первоначальная сумма выплаты относительно низка и повышается со временем . Это поз в оляет перенести выплату основной части долга на более поздний срок . Принцип этого механизма в том , что рассчитывается две процентные став ки , одна из которых называется “контрактной” и служит для расчета суммы задолженности , а вторая - “платежной” , для рас ч ета ежемесячных платежей . Эти ставки н еравнозначны . В Законе Российской Федерации “О залоге” устанавливается общий принцип , касающийся регистрации ипотеки . Она должна регистрирова ться в той же государственной структуре , к оторая отвечает за регист рацию прав н а закладываемую собственность . Из этого принц ипа вытекает предположение , что закладные на жилые помещения должны регистрироваться отде лами жилищной приватизации , тогда как закладн ые на земельный участок , на котором они расположены - местным Ко м итетом земе льных ресурсов. В частности , закладные на землю , с огласно Закону “ О залоге ” , должны ре гистрироваться в соответствии с законами о земле и другими применимыми законодательными актами , что в настоящее время , вероятно , означает - местными Комитетами земельных рес урсов. “Ипотечные ” соглашения относительно зданий и строений , расположенных на земле , должны регистрироваться в “земельном списке” территории , на которой расположена недвижимо сть , что также в настоящее время может интерпр етироваться как регистрация местным и земельными комитетами , хотя в момент вст упления закона в силу могли иметься ввиду местные Советы. Механизм реализации заложенного имуществ а установлен законодателем общим как для недвижимого , так и для движимог о имуще ства. В силу ст . 350 ГК РФ реализация ( продажа ) заложенного имущества , на которое в соответствии с законом обращено взыскание , производится путем продажи с публичных торгов в порядке , установленном процессуальным зако нодательством , если зак оном не установлен иной порядок. Требование о продаже заложенного иму щества путем проведения публичных торгов импе ративное , и если следовать концепции правил о залоге , то обойти его невозможно . Но если залогодержатель все-таки желает приобрести не движимость , являющуюся предметом залог а , в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель , то это можно осуществить в соответствии со ст . 409 ГК РФ . Статьей допускается заключени е между сторонами соглашения об отступном , где к редитор констатирует обязательс тва должника прекращенными , а последний взаме н исполнения своего обязательства предоставляет отступное , то есть в нашем случае зал огодатель передает залогодержателю недвижимое им ущество. Факторы , негат ивно в лияющие на рынок недвижимости и пути их устранения. Рынок недвиж имости , как и любой иной , чутко реагирует на изменения , происходящие в стране . В 1992 - 1994 годах , в условиях смены социально-зкономичес кой формации и обвального падения производст ва , вложенная в офисные и жилые по мещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции . Минув ший год характеризовался политической нестабильн остью , что в совокупности с постоянно сниж ающимся платежеспособным потенциалом населени я оказало негативное влияние на привлекательность риэлторских операций. Отрицательные процессы , происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обус ловлены политической нестабильностью . Наиболее ощ утимо это сказалось на компаниях , работающих с нежилыми помещениями , земельными учас тками и дорогим жильем . Обилие заявлений о переделе собственности , пересмотре итогов пр иватизации привело к существенному снижению с проса на подобные объекты собственности. Основными факторами , негативно влияю щими на рынок недвижимости являются : 1. Политическая нестабильность. 2. Нестабильность финансового сектора. 3. Политика властей на первичном рынке. 4. Криминогенная обстановка на рынке. Несовершенство механизма лицензировани я. 5. Несовершенство законодательства. Экономическая политика , проводимая как федеральными , так и местными органами власт и , не создает реальных предпосылок для по вышения доходов населения , повсеместного внедрени я эффективны х кредитных механизмов , в том числе и ипотеки . Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег , а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке . Это вызыва е т вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями. Несмотря на все имеющиеся проблемы , операции с недвижимостью способны и сегодн я приносить ощутимые доходы . В целях ликви дации кримина льных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимо сти необходим закон о лицензировании деятельн ости профессиональных участников рынка недвижимо сти . Наконец , крайне необходим закон о рынке недвижимости , в котором должны быть определены единые понятия и термины , объекты рынка недвижимости , его профессиональные участники с стандарты их деятельности , а также рамки государственного регулирования р ынка недвижимости. Список используемой литературы. 1. Н.Левадная “Рынок недвижи мости в Российской Федерации” // Инвест курьер ; Москва ; август 1996г. 2. Д.Хамин , Д.Юрков “Рынок недвижимости гла зами риэлторов” // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г. 3. А.Лозебо “О правах собственности на недвижимое имущество” // Экономическая газета ; № 4, 1996г . 4. В.Кузьмин “Предвыборный рынок” // Эксперт ; № 23, 1996г. 5. “Основные положения Государственной прогр аммы приватизации государственных и муниципальны х предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года” . (Утверждены Указом Президе нта РФ № 1535 от 22 июля 1994года ). 6. “Рынок земли и недвижимости в Росс ии : состояние , перспективы развития” // Земля и недвижимость ; декабрь 1994г.
© Рефератбанк, 2002 - 2017