* Данная работа не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала при самостоятельной подготовки учебных работ.
- Тема: Кондоминиум - как ф орма собственности.
С О Д Е Р Ж А Н И Е
Введение
Глава I . Правовое регулиров ание жилищных отношений в РК.
& 1 .Жилищное законодате льство в Республики Казахстан.
& 2. Жилищные правоотнош ения в Республики Казахстан.
Глава II . Кондоминиум особа я форма собственности на жилище.
& 1.Понятие кондоминиум а.
& 2. Объект кондоминиума и его состав.
& 3.Государственная рег истрация объектов кондоминиума.
Глава III . Управление объект ом кондоминиума.
Заключение.
Список использованной литературы
В В Е Д Е Н И Е
Поворот в жилищной политике, обусловленный новыми рыно чными отношениями, состоит в переходе в основном от прежней практики ра с пределения жилья, построенного з а счет бюджетных ассигнований, к зар а батыванию его самими гражданами, в поэтапном переводе жилищной сф ере в режим бездотационного функционирования. Но в обоих случаях госуда рство должно обеспечить социальную защиту определенных кат е горий граждан, особенно малоимущих слоев на селения.
При активной государственной поддержке жилищное строительство могло б ы стать начальной точкой оздоровления и роста экономики, увл е кая за собой широкий спектр других отраслей. Это способствовало бы ф и нансовой стабилизации, создавая у населения стимулы к накоплению, сдерживанию ро ста безработицы за счет организации в строительстве н о вых рабочих мест.
В настоящее время требуется проведение принципиально новой ж и лищной политики и превращение ее в один и з приоритетов общества. Необходимо создать реальную возможность строи тельства или приобр е тение жилья с емьям со средними и частично низкими доходами. Без сущ е ственного повышения доли частного жилищног о сектора не сформировать важнейшие составляющие рыночной экономики - р ынок жилья и рынок труда.
Все эти факторы обусловили выбор темы дипломной работы и п о служили основанием для ее написания.
В основу работы были положены Указ Президента Республики К а захстан от 6 сентября 1993 года "О новой жилищной политике", Госуда р ственная програ мма новой жилищной политики и механизмы ее реализ а ции, разработанная во исполнение постановления Презид ента Республики Казахстан от 15 июля 1992 года "О мерах по реализации стратеги и стано в ления и развития Казахста на как суверенного государства", а также Закон Республики Казахстан "О жи лищных отношениях" принятый 16 апреля 1997 года.
В ходе написания работы были изучены и другие законодательные и нормати вные акты имеющие прямое и косвенное отношение к теме иссл е дования, а также учебная и специальная литер атура ( монографии, брош ю ры, статьи).
Работа состоит из ведения, трех глав и заключения.
В I главе - «Правовое регулиров ание жилищных отношений в РК", исследуются понятие, предмет и субъекты жи лищных правоотношений, на основе законодательства Республики Казахста н.
Во II главе "Ко ндоминиум особая форма собственности на жилище " дается понятие , что же т акое кондоминиума?, рассматриваются объекты и государственная регистр ации объектов кондоминиума.
Во III главе ра ссматриваются управление объектом кондоминиума.
В заключение содержатся выводы, сделанные в ходе исследования темы, пред ложения по совершенствованию действующего законодател ь ства и перспективы решения жилищной пробле мы в современных услов и ях.
Глава I . Правовое регулирование жилищных от ношений в РК.
& 1 .Жилищное законодательство в Республики Казахстан.
Впервые кодификация жили щного законодательства в бывшем СССР была проведена в первой половине в осьмидесятых годов, а точнее 24 июня 1981 года Верховный Совет СССР принял Ос новы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. 1 1 Ведомости СССР , 1981, № 26, ст.834 А чуть позже 30 июня 1983 года Верховный Совет Казах ской ССР принял на базе Основ первый Жилищный кодекс Казахской ССР 2 2 Ведомости Верх овного Совета Казахской ССР 1983, № 38, ст.299 , который вступил в силу с 1 января 1984 года. Затем в 1992 году 1 июля был принят новый жилищный кодек с Республики Казахстан. 3 3 Ведомости Верховного Совета Республики К азахстан 1992, № 15, ст.356; 1993. № 8, сь.159
С тех пор произошли коренные изменения, обусловленные главным образом р аспадом СССР и образованием независимых суверенных гос у дарств и переводом экономики на рельсы рыно чного хозяйства. В резул ь тате всег о этого и Основы жилищного законодательства Союза ССР и с о юзных республик и Жилищный кодекс Казахско й ССР утратили роль б а зовых законо дательных актов в области жилищного права и в настоящее время не применя ются, т.к. были рассчитаны на принципиально иной с о циально-экономический, политический и духовный строй о бщества. К т о му же эти законы пришл и в противоречия с законодательными актами принятыми позднее.
В настоящее время основными или базовыми законодательными а к тами в области жилищного законодательства являются Конституция Ре с публики Казахстан принятая 30 августа 1995 года ( ст.25,26) и Закон Ре с публики Казахстан "О жилищных отношениях" принятый 16 апр еля 1997года, 4 4 Ведом ости Парламента Республики Казахстан, 1997, № 8, ст.84 а также н ормы Гражданского кодекса Республики Казахстан, принятого 27 декабря 1994 г ода ( общая часть) и иное законодательство, издаваемое в соответствии с ни ми.
В области регулирования жилищных отношений видная роль отв о дится указу Президента Республики Казахста н "О новой жилищной пол и тике" от 6 се нтября 1993 года № 1344, постановлению Правительства Ре с публики Казахстан от 4 октября 1995 года № 1299 "О мерах по разви тию жилищно-коммунального хозяйства республики", постановлению Прав и тельства Республики Казахстан от 27 мая 1996 года № 647 "О мерах по развитию потребительских кооперативов собстве нников квартир и неж и лых помещени й в жилых домах" и постановлению Правительства Респу б лики Казахстан "О переходе на новые принципы оплаты содержания ж и лья и жилищно- коммунальных услуг" от 12 апреля 1996 года № 437.
Наряду с законами, указами Президента и постановлениями Прав и тельства к источникам жилищного законодате льства относятся акты гос у дарств енных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, кот о рые ныне свое существования прекратили. Так, продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями утвержденная П о становлением Сов ета Министров Казахской ССР в 1985 году, 1 1 СААП Казахской ССР, 1985, № 4, ст.10 а также И н струкция о порядк е сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и харак теру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства ( Инструкци я о порядке бронирования жилого помещения), утвержденная Советом Минист ров Казахской ССР от 17 января 1985 г о да . 2 2 СААП Казахской ССР, 1985, № 4, ст.12
Но, разумеется все они действуют лишь в части, не против оречащей позднее принятым законам и иным нормативным актам.
Некоторые нормативные акты, регулирующие жилищные отнош е ния, принимаются на региональном уровне - мес тными представительн ы ми
и исполнительными органам и. Так 30 апреля 1996 года принято решение Акима г.Алматы "О создании кооперати вов собственников квартир" в А л мат ы. 1 1 Сборник нормат ивных актов КСК, Алматы, 1995.
Наконец, к вспомогательны м источникам жилищного законодател ь ства надлежит отнести руководящие разъяснения Пленума Верховног о Суда Республики Казахстан по жилищным делам, например постановл е ние "О практике применения судами зак онодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищн о-строительными кооперат и вами" от 11 октября 1991 года.
Как видно из вышеперечисленного, жилищное законодательство отличаетс я многослойностью своих источников.
Таким образом, под жилищным законодательством следует пон и мать совокупность или систему правовых нор м, регулирующих жили щ ные отношени е, т.е. отношение, обеспечивающие удовлетворение потре б ности граждан в жилье. Согласно, ст. 1 Закона Ре спублики Казахстан "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 года "Жилищное за конод а тельство РК регулирует отн ошения с участием граждан, юридических лиц и государственных органов, св язанные с основаниями возникновение и прекращение права собственности на жилище и права пользования ими; обеспечением сохранности и ремонта ж илых помещений; контролем гос у дар ственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использ ованием жилищного фонда".
Действие жилищного законодательства распространяется на такие отноше ния по удовлетворению потребности граждан в жилье, предметом которых яв ляется жилое помещение, пригодное для постоянного в нем проживания, хотя бы оно и было рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем лишь на вр емя, при наличии целого ряда условий. Ж и лищное законодательство регулирует отношения по предоставлению и и с пользованию жилья в общежития х, служебных жилых помещениях. Оно регулирует отношения по использовани ю жилья поднанимателями и вр е менн ыми жильцами. В то же время оно не распространяется на отношения по испол ьзованию дачных жилых помещений, т.к. указанные помещения в состав жилищ ного фонда не входят.
Жилищное законодательство не регулирует отношения по использ о ванию приспособленных под жилье помещен ий в вагончиках, сборно-разборных сооружениях и иных строениях, не рассч итанных на удовл е творение постоя нной потребности в жилье. Они также не входят в состав жилищного фонда.
Жилищное законодательство относится к числу комплексных прав о вых образований, включающих в свой соста в нормы различной отраслевой принадлежности. Это нормы государственно го права, закрепляющие пр а во гражд ан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащие отп равными при классификации жилищных фондов, нормы а д министративного права, обеспечивающие управление жи лищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, распределение жилых по мещений, контроль за их надлежащим содержанием и эксплуатацией; нормы гр а ж данского права, регулирующие от ношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; нор мы финансового права, обесп е чиваю щие направление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда, ин ые нужды жилищно-коммунального хозяйства и т.д.
Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строите льству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто в ы ступает в них в качестве подрядчика и заказч ика.
Таким образом, отношения , регулируемые жилищным законод а тельством, тесно соприкасаются с отношения ми, составляющими предмет других отраслей права, в первую очередь с норм ами гражданского права. Многие законы и иные нормативные акты с равным о снованием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского зако нодательства. Это относится и к Закону Республики Казахстан "О жилищных отношен и ях в Республики Казахста н", и к Закону "Об усилении ответственности за самовольный захват домов, кв артир, садовых (дачных) домиков и иных помещений, а также за самовольный за хват земли и самовольное стро и тел ьство" и ко многим другим законам и подзаконным нормативным а к там, рассчитанным как на собственно граждан ские, так и на жилищные отношения. Близость жилищного законодательства с гражданским нашла отражение и в том, что наем жилого помещения специаль но урегулирован в особенной части Гражданского кодекса (см. глава 30 Проек т ГК (ос о бенная часть).
Как указывает профессор Толстой Ю.К. "Четкую разграничительную линию меж ду ними едва ли можно провести. Так, Закон Российской Ф е дерации "О приватизации жилищного фонда" вле чет преобразование о т ношений и с э той точки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодатель ства. В то же время он порождает или может породить ж и лищные отношения ( между собственников и членами его с емьи, не пож е лавшими стать участни ками приватизаций; между собственником и иными лицами, проживающими в пр иватизированном помещение и т.д.), а потому относится и к актам жилищного з аконодательства". 1 1 То лстой Ю.К. "Жилищное право в кн. Толстой Ю.К., Сергеев А.П. "Гражданское право" М. 1997. ч. II , с. 210.
На наш взгляд, жилищное право не является самостоятельной отра с лью права, оно является подотраслью тако й крупной отрасли права как гражданское право.
Следовательно и жилищное законодательство является неотъемл е мой частью гражданского законодательст ва. Этой точки зрения придерж и вают ся многие крупные ученые-цивилисты, такие как профессор Басин Ю.Г., проф. Т олстой Ю.К., проф. Сулейменов М.К., проф. Яковлев В.Ф. и др. 1 1 См. например: Толстой Ю.К Новое советско е жилищное законод а тельство. М .1984, Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Жилищное законодател ь ство М. 1991., Басин Ю.Г., Сулейменов М.К. Комментарий к жилищн ому кодексу. Алма-Ата, 1987г.
Интересен тот факт, что Конституция Российской Федерации отн о сит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации, а жилищное - к совместному ведению Российской Фед ерации и ее субъе к тов.
Корнеев С.М., Крашенинников П.В. и другие ученые считают "п о скольку жилищное законодательство относит ся к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, коллизии м ежду нормативными а к тами в этой об ласти принятыми на федеральном и региональном уровне, должны решаться в пользу федеральных актов." 2 2 Корнеев С.М., Крашенининников П.В. Приватизация жилищного фонда. М. 1996., с.16
Рассматривая вопрос о жил ищном законодательстве нельзя не обр а тить внимание на действие этого законодательства во времени, в пр о странстве и по кругу лиц. Общим при нципом действия закона во времени является немедленное действие новог о закона. Это значит, что новый з а ко н применяется к тем правоотношениям, которые возникают с момента его вве дения в действия. Если же правоотношение носит длящийся хара к тер, то новый закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие. Изменен ие законодательства не влечет автоматического изменения гражданских п равоотношений, и они сохраняются такими, какими были в момент законного возникновения. Эти положения служат содержанием принципа "Закон обратн ой силы не имеет" и относятся также к жилищному законодательству. Но из на званн о го принципа возможны исклю чения, которые устанавливаются законод а тельством ( но не соглашением сторон) ( ст. 6 ГК РК). Например, новым з аконодательством устанавливаются правила, в силу которого отношения, в озникшие до принятия нового закона, сохраняется ( размер квартирной плат ы, коммунальных платежей и т.п.). И если закон запрещает соверш е ние каких-либо действий, ранее не запрещенны х, то такие действия дол ж ны быть пр екращены.
Рассматривая действия закона в пространстве, следует напомнить, что по общему правилу, он распространяется на всю территорию Респу б лики Казахстан, за исключением случаев, когд а пространственные пред е лы дейст вия закона ограничены ( например, он распространяется на рай о ны, подвергшиеся стихийному бедствию).
Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц. Особенно э то относится к законам и иным нормативным актам, пред у сматривающим различного рода льготы при пр едоставлении жилья, оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся инвалиды и участники Вели кой Отечественной войны и приравненные к ним лица; участники афганской в ойны - воины-интернационалисты; военнослуж а щие, уволенные в запас или отставку; инвалиды 1 и 2 групп ( за исключ е нием лиц, ставших инвалидами в ре зультате совершенного ими престу п ления); многие другие категории граждан и лиц, которые нуждаются в о собой социальной защите со стороны органов государственной власти и ме стных исполнительных органов.
Эффективность действия жилищного законодательства в настоящее время в озросла, т.к. новый Закон "О жилищных отношениях" устранил многочисленные противоречия возникшие ранее в регулировании жили щ ных отношений.
В целом при применении норм жилищного законодательства следует на наш в згляд придерживаться следующих правил:
во-первых, - нормы Гражданского кодекса подлежат приоритетному применен ию по сравнению с нормами, которые содержатся в других зак о нах и тем более подзаконных нормативных акт ах;
во-вторых, последующий закон отменяет действие закона преды-
дущего в той части, в какой п редыдущий закон противоречит последу ю щему;
в-третьих, при столкновении з акона с подзаконным нормативным
актом применению подлежит зако н;
& 2. Жилищные правоотношения в Республи ки Казахстан.
Правовые отношения, содер жанием которых является возникнов е ние, осуществление, изменение или прекращение права на жилище, мож но назвать жилищными правоотношениями. Важнейшим отличительным призна ком данных правоотношений является их предмет или специфич е ский объект - жилище, принадлежность, свойств а, назначение и характер которого существенным образом влияют на все эле менты правоотнош е ния.
Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающи м правоотношения различной отраслевой и видовой прина д лежности. Это отношения по управлению и эксп луатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающих ся в жилье гра ж дан и предоставлени ю жилых помещений, а также отношения по испол ь зованию пригодных для постоянного проживания жилых помещ ений.
Надо отметить, что понятием жилищные отношения охватываются не только о тношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами коопе ративов и др. гражданами, но также связанные с ними о т ношения по управлению эксплуатации жилищного фонда, о беспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан.
Хочется подчеркнуть, что понятие "жилищные отношения" является собирате льным, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируютс я с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жи лья.
Жилищное законодательство регулирует во-первых, отношения о р ганизационные, которые складываются на нач алах власти и подчинения; во-вторых - отношения, которые складываются на н ачалах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущ ественные и ли ч ные отношения, регу лируемые жилищным законодательством, как прав и ло, ( как наем жилых помещений); личные неимущественные от ношения обычно неразрывно связанные с имущественными ( как отношения со се д ства в коммунальной квартире).
Характер проживания в жилище может быть различным: постоя н ное, временное, в связи с работой или иными об стоятельствами и т.д. Но все эти разновидности входят в единое понятие жи лищного правоотнош е ния. Решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая свя зь пользователя жилого помещения с его собственн и ком или уполномоченным им органом, которая носит не абсо лютный, а относительный характер. Сюда можно отнести и отношения нанимат еля с наймодателем; отношения члена кооператива не выкупившего квартир у с кооперативом; отношения собственника жилого помещения с членами его семьи; и другие отношения, где пользователю жилого помещения прот и востоит конкретное лицо - собственни к жилого помещения.
На вопрос же, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязатель ственным, однозначно ответить трудно. Хотя в юридической л и тературе существуют различные мнения по эт ому вопросу. Так д.ю.н., проф. Ю.К. Толстой считает, что "ответ на этот вопрос за висит от того, есть ли достаточные основания признать право пользовател я жилого п о мещения вещным или нет." 1 1 Ю.К. Толстой "Жил ищное право" в кн. Гражданское право. "Пр о спект" 1997. С. 217
Проф. Ю.Г. Басин считает, что "основным стержнем жилищных пр а воотношений служит субъективное право граж данина на жилище. В большинстве случаев такое право носит вещный характе р." 1 1 Ю.Г.Басин. Вопро сы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963.С.118
Проф. М.К. Сулейменов отмечает, что " необходимой чертой всякого
вещного права, кроме права с обственности, является его комплексный х а рактер, заключающийся в сочетании абсолютных и относительных ( обяз а тельственных) элементов. Их с оотношение служит основанием признать данное рассматриваемое субъект ивное право вещным или обязател ь с твенным. И граница между ними носит весьма условный характер". 2 2 М.К. Сулейменов. Вещ ные права по гражданскому праву РК. В кн.: Актуальные вопросы коммерческо го законодательства в РК и практика его применения. Т.1 Алматы. Адилет-прес с. 1996. С. 249.
К вещным могут быть отнесе ны:
-право собственности на жилище;
-право члена кооператива н а кооперативную квартиру до ее выкупа;
-право членов семьи на жилое помещение, принадлежащее гражд а нину на праве собственности;
-право на жилое помещение в силу завещательного отказа;
-право пользование государственными жилищем;
-право участника кондоминиума;
-право пользования жилищем, предоставленным малоимущим соц и ально защищаемым гражданам.
Всем этим правам свойственны такие присущие вещному праву пр и знаки, как право следования и абсолютный хар актер защиты. Абсолютные и относительные, вещные и обязательственные пр авоотношения нередко сосуществуют и переходят друг в друга. Это в полной мере распростран я ется и на жилищн ые отношения. Так, до приватизации квартиры наним а тель и члены его семьи находились с собственником кварт иры или упо л номоченным им органам в жилищном правоотношении обязательственн о го типа. После приватизации квартиры возникло правоотноше ние со б ственности, которое носит а бсолютный и вещный характер.
Если участниками приватизации являются все члены семьи и, кроме них, в кв артире никто не проживает, то все они в этом правоотношении выступают в к ачестве управомоченных лиц и действие жилищного прав о отношения прекращается.
Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию я в ляются ее участниками, то наряду с правоотно шениями собственности возникает жилищное правоотношение собственник а с членами его семьи, которое принадлежит к относительным и в тоже время к вещным.
Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение с ними собст венника квартиры будучи жилищными, является и относител ь ным и обязательственным.
Таким образом, надо признать что грань, разделяющая вещные и обязательст венные жилищные права очень условна и подвижна.
Прежде всего вещным правом на жилище является право собстве н ности, которое как известно, означает для соб ственника возможность в полном объеме по своему усмотрению владеть, пол ьзоваться и распор я жаться принад лежащим ему имуществом.
Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое д олжно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя оно и было пр едоставлено для удовлетворения лишь временной потребн о сти в жилье. Пригодность жилого помещения дл я постоянного прожив а ния определ яется с учетом достигнутого в данном городе или ином пос е ленном пункте уровня благоустройства.
Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначе н ным для проживания граждан, различаются в за висимости от оснований предоставления указанных помещений и их функци онального назначения. В соответствии с п.1 ст. 76 Закона "О жилищных отношени ях" жилище, предоставляемое гражданам для проживания должно быть благоу строе н ным, т.е. должно отвечать уст ановленным санитарным и техническим тр е бованиям, применительно к условиям данного населенного пункт а.
В домах государственного жилищного фонда предметом договора найма мож ет быть лишь изолированное жилое помещение - квартира, ж и лой дом, часть квартиры или жилого дома (Ст. 75 З акона "О жилищных отношениях").
В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом д о говора найма часть комнаты или комната, связ анная с другой комнатой общим входом ( смежные комнаты), а также подсобные помещения.
В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве со б ственности, внаем могут сдаваться и неизоли рованные жилые помещения. Например, гражданин приватизировал квартиру - "распашонку", даже если в ней ни одна комната не изолирована, собственник имеет право сдать часть этой квартиры внаем. В последнее время достаточн о широкое ра с пространение имеет с дача в наем комнаты или даже части комнаты ( ос о бенно для студентов).
Но как бы то ни было, предметом договора не может быть помещ е ние, которое не является жилищем, например по дсобное помещение, сарай и т.д.
Таким образом, предметом жилищных правоотношений может быть только жил ище. Под жилищем понимается отдельная жилая единица ( и н дивидуальный жилой дом, квартира) предназна ченная или используемая для постоянного проживания (Ст.2 Закона "О жилищн ых отношениях"). На наш взгляд следует к этому добавить, отвечающая строит ельным, сан и тарным, противопожарн ым и иным обязательным требованиям.
В жилищном законодательстве на протяжении ряда лет закреплен принцип п осемейного заселения квартир, который, однако, сопровождае т ся оговоркой "как правило" (См. ст. 27 Жилищного к одекса Каз.ССР, 1983г. См. ст.28 Жилищного кодекса 1992г.)
В настоящее время в соответствии с новым "Законом "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 года ( далее ЗоЖО), Жилище из госуда р ственного жилищного фонда предоставляется в размере не ме нее 15 кв. м. и не более 18 кв. м. полезной площади на человека, но не менее одноко м натной квартиры.
Малоимущим социально защищаемым гражданам, не находящимся на государс твенной или военной службе, а также не работающим в бю д жетных организациях (учреждениях), жилище из государственного ж и лищного фонд а может быть предоставлено в размере, определяемом Пр а вительством РК, но не менее санитарной нормы жилой площади на чел о века, действу ющей в республике, и не менее одной жилой комнаты. В настоящее время санит арная норма в республике остается на уровне 6 кв. м. жилой площади на челов ека.
Перечень малоимущих социально защищаемых граждан определен в ст.68 ЗоЖО. Такой же примерно перечень действовал и прежде, но под другим наименован ием. Этот перечень включает лиц, которые в силу во з раста, состояния здоровья, семейного положения и иных пр едусмотре н ных законом социальны х оснований не могут собственными силами п о строить для себя дом или приобрести жилище. Сюда относятся инв алиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II группы, мн о годетные семьи, п енсионеры по возрасту и другие подобные граждане.
Закон требует однако, чтобы лица, входящие в этот перечень были не только социально защищаемыми, но и одновременно малоимущими. Но ни в одном зако нодательном акте нет пояснения или определения, кто же у нас является ма лоимущим. На наш взгляд, к малоимущим относятся те семьи, где на каждого чл ена семьи в месяц, приходится сумма не пр е вышающая минимальной расчетной показатель.
По жилищному законодательству Российской Федерации, жилое помещение п редоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади - 12 кв.м. на одног о человека, но не менее размера , устанавливаемого в порядке определяемо м Правительством РФ.
В настоящее время этот порядок определен постановлением Совета Минист ров РСФСР от 9 сентября 1983 года № 427 1 1 СП РФ .1983. № 18 Ст.111. на основани и которого исполнительные органы субъектов РК наделены правом устанав ливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на о д ного человека не менее средней о беспеченности жилой площадью в соо т ветствующем субъекте РФ. Так, "В Санкт-Петербурге жилая площадь л и цам, состоящим на учете для получе ния государственного или муниц и п ального жилья, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв.м. на одного ч е ловека. В то же время предоставляемая пло щадь по своим размерам может и превышать этот верхний предел. В частност и, это имеет место, когда жилая площадь в виде отдельной квартиры предост авляется одиноким гражданам. 2 2 Ю.К. Толстой Указ. работа С. 250.
Жилище должно соответствовать тем санитарно - техническим но р мам благоустройства, которые применимы к ус ловиям данного населенн о го пункт а, а также должно находиться в черте того населенного пункта, где состоял на учете нуждающийся.
Если жилище из государственного жилищного фонда не отвечают вышеуказа нным требованиям, то оно может быть предоставлено только с письменного с огласия нуждающегося и всех совершеннолетних членов его семьи. Более то го, предоставление такого жилище влечет снятие с уч е та нуждающихся.
К сожалению до сих пор у нас в Республике при предоставлении жилища из го сударственного жилищного фонда не учитываются возраст, состояние здор овья, наличие детей, близость места работы, лечебных и учебных заведений и т.д. Исключение составляют инвалиды, престарелые, больные сердечно-сос удистыми и другими тяжелыми заболеваниями, к о торым жилище из государственного жилищного фонда должно п редоста в ляться на основании п.3 ст . 76 ЗоЖО с учетом их желания на нижних эт а жах или в жилых домах, имеющих лифты.
А инвалидам, в соответствии с индивидуальной программой реаб и литации предоставляется право выбора жилог о помещения с учетом типа здания, степени благоустройства и других необх одимых условий для пр о живания ( п. 3 ст. 76 ЗоЖО). Но к сожалению, при той острой нехватке жилья, которая существуе т например , в г. Алматы, это законное право выбора конечно же остается тол ько на бумаге.
При предоставлении жилища из государственного жилищного фо н да также должно учитываться одно обстоятел ьство, предусмотренное п. 2 ст. 76 ЗоЖО. Так не допускается заселение одной ко мнаты лицами разного пола старше семи лет ( кроме супругов) без их согласи я. На наш взгляд добавление "без их согласия" является явно лишним в этой с татье Закона. Надо отметить, что в Жилищном кодексе РК 1992г., это было одним и з требований, предъявляемых к жилым помещениям предоставляемым гражда нам для проживания.
В частности п.3 ст.40 гласил "при предоставлении жилых помещ е ний не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 7 лет, кроме супругов." 1 1 См.: Ведомости Верховного Совета Республик и Казахстан. 1992, № 15 ст.356; 1993. № 8. Ст.159.
Причем на практике эта норма Закона имела очень широкое прим е нение при предоставлении жилища в домах вед омственного, коммунал ь ного и колл ективного жилищных фондов, а также в домах жилищного фонда предприятий. Благодаря именно этой статье Жилищного кодекса РК многие граждане РК по лучили в свое время жилища полезная площадь к о торых позволяла жить в более - менее нормальных условиях ( в к вартире из 3-х комнат) семье состоящей из мужа, жены и двух разнополых дете й.
Интересен тот факт, что аналогичная норма Жилищного кодекса РФ ( ч.1 ст.41 ЖК РФ) "не допускает заселение одной комнаты лицами разн о го пола старше девяти лет, кроме сурпругов". 1 1 Мушкин А.Е. Пред оставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1988, с.55 Ад министративная и суде б ная практи ка истолковала это правило в том смысле, что старше девяти лет должны быт ь по крайней мере, двое разнополых. Ес ли, например, с е мья состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могут быть поселен ы в одну комнату. Конечно же, это неве р но.Ю.К. Толстой имеет иное мнение на сей счет и пишет " при всех обст о ятельствах нельзя ради "однополо сти" разъединять супругов т.е., поселять отца с сыном, а мать с дочерью". 2 2 Мушкин А.Е. Пред оставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1988, с.55
На наш взгляд наступило время изложить данную норму Закона в следующей р едакции " При предоставлении жилища из государственного жилищного фонд а не допускается заселение одной комнаты двумя и более лицами (кроме суп ругов)" Почему " однополые" дети или взрослые дол ж ны жить в одной комнате? Как правило у нас в РК граждане получ ают ж и лище из государственного жи лищного фонда один раз, не более. И живут в этой квартире или комнате до те х пор, пока не появится возможность пр и обрести свое собственное жилище.
Принципиально новым в жилищном законодательстве РК является подход к п риобретению права частной собственности на жилище. Так, п.2 ст. 11 ЗоЖО гласи т "Количество и размеры жилищ, находящихся в со б ственности одного гражданина или юридического лица, не огр аничиваю т ся". Следовательно и поня тие "излишков" жилой площади следует прим е нять с учетом того, в каком жилищном фонде находится жилое поме щ е ние. В первую очередь, оно имеет з начение для жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. И злишней жилой площадью счит а ется разница между фактическим размером жилой площади в помещении, занимаем ом нанимателем, и размером жилой площади, полагающейся по норме - не более 18 кв. м. ( п.1 ст.75 ЗоЖО) самому нанимателю и членам его семьи.
Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались - в виде внутрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, из ъ ятию у нанимателя не подлежат, по крайней мере, до тех пор , пока не и с тек срок договора жилищ ного найма ( если договор заключен на срок).
Если же договор заключен без указания срока и наниматель испра в но выполняет свои обязанности, а наймода тель не имеет оснований треб о вать освобождения предоставленного нанимателю помещения,(например, потому, что помещение необходимо для проживания самого наймодателя и членов ег о семьи), наличие излишков само по себе также не может сл у жить основанием ни для прекращения действи я договора, ни для его изм е нения (на пример, путем сдачи внаем меньшей площади).
Вопрос о наличии излишков может всплыть, если речь идет о выс е лении нанимателя при наличии законных к том у оснований с предоста в лением дру гого благоустроенного жилого помещения или при решении вопроса, какое п омещение должно быть предоставлено нанимателю в св я зи с капитальным ремонтом - прежнее или друго е.
В то же время сейчас утратило силу правило действовавшее ранее об оплате излишков жилой площади в тройном размере. В настоящее время в основу опл аты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты (ти п жилого дома, уровень благоустройства в нем, сов о купный доход членов семьи, наличие льгот и т.д.).
Не считается излишней дополнительная площадь, которая пред о ставляется в виде отдельной комнаты гражда нам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, пе речисленных в списке заболеваний, утвержденных в установленном законо дательством порядке.
В целом в нашем жилищном законодательстве на протяжении дес я тилетий существует множественность жилищн ых норм, с каждой из кот о рых связан ы определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченност и жильем в данном населенном пункте; и норма, в пределах которой постоянн о проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет н уждающихся в жилье; и норма, в пределах которых граждане имеют право на ко мпенсации при оплате жилья и коммунальных услуг.
Плата за коммунальные услуги в жилищах всех форм собственности взимает ся по тарифам, утвержденным в порядке, установленном Прав и тельством РК. Так, 29 мая 1997 года было принято По становление Прав и тельства РК "Об у порядочении применения норм потребления тепла, г о рячей и холодной воды". 1 1 Сборник нормативных актов КСК
В этом постановлении было отмечено, что до настоящего времени населению Республики Казахстан устанавливается плата за коммунальные
услуги по нормам, которые вв едены в действие еще в 1984-1988 гг. тогда как фактическое потребление коммунал ьных услуг в домах с установле н ным и приборами учета значительно ниже. В целях защиты прав потреб и телей Правительство РК приняло решение с 1 января 1998 года взимание платы за коммунальные услуги, как правило, прои зводить по показаниям приборов учета. Одновременно с введением коэффиц иентов обеспечить проведение соответствующих перерасчетов по платежа м за коммунальные услуги.
Надо отметить, что взимани е платы за коммунальные услуги прои з водится по показаниям приборов учета во многих странах мира на про т я жении многих лет. Причем эта так ая взаимовыгодная и удобная форма взаиморасчетов и экономики при котор ой ни страдает ни организация, п о с тавляющая тепловую энергию, газ, холодную и горячую воду, ни потр е битель, который не будет платить лишние д еньги за то, чем он не польз о вался. А экономика ресурсов будет колоссальная.
Большинство алматинцев, например "за" установление приборов учета комму нальных услуг. 1 1 М. Акч улаков. Почему в КСК "Асыл" фантастические тарифы на тепло и горячую воду? См.: газета "Начнем с понедельника". 2.04.1998 № 13 (182)
Подтверждением этого также служат результаты эксперимента, пр о веденного в г.Алматы, в микрорайоне "Самал -2" в доме № 70, которые п о казали, что фа ктическое потребление коммунальных услуг жильцами эт о го дома гораздо ниже тех норм потребления те пла, горячей и холодной в о ды, устан овленных в 1988г. в крупных городах Республики.
Хотелось бы верить, что Постановления принятые нашим Прав и тельством в этом плане будут выполнены и в 1998 году во всех домах г.Алматы будут установлены приборы учета коммунальны х услуг и след о вательно, плата за э ти услуги и в целом за жилище будет доступна кажд о му гражданину Республики Казахстан.
& 2. Возн икновение жилищных правоотношений.
Если жилище, будь то дом или квартира, принадлежит гражд анину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом п о мещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Реа лизация права на жилище как субъективного гражданского права в данном с лучае не выходит за пред е лы правоо тношения собственности. Но так бывает далеко не всегда.
Как правило, кроме собственника в жилище проживают и другие лица. К ним от носятся и члены семьи собственника, и наниматель, и вр е менные жильцы и др. лица. Со всеми этими лицам и собственник может находиться в жилищных правоотношениях.
Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотн о шений с собственником жилого помещения мог ут служить семейные о т ношения с со бственником, сдача помещения внаем, исполнение завещ а тельного отказа и поселение в помещение вре менных жильцов.
Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собстве нности на жилище, регулируется также Законодательством Ре с публики Казахстан о собственности ( ст.11 ЗоЖО).
Таким образом, жилищные правоотношения по поводу жилых п о мещений, принадлежащих гражданам на праве с обственности широко распространены и в связи с приватизацией жилищног о фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.
Согласно ст. 67 ЗоЖО "жилища из государственного жилищного фонда предоста вляются в пользование нуждающихся в жилье гражданам Республики Казахс тан, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к ма лоимущим социально защищаемым слоям населения."
Как видно из текста статьи правом получить жилище из госуда р ственного фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучш е нии свои х жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен стат ь ей 69 ЗоЖО. Это те, кто не имеет собственного жи лища на территории Республики Казахстан, не имеет в данном населенном пу нкте госуда р ственного жилища либ о жилища, принадлежащего на праве собственности негосударственному юр идическому лицу или жилищному кооперативу, и другие лица, жилище которых не отвечает санитарным и техническим нормам, либо проживающие двумя и б олее семьями в смежных, неизол и ров анных помещениях, а также имеющие в составе семьи больных, стр а дающих тяжелыми формами хронических заболе ваний ( из специального списка заболеваний, утвержденного в установленн ом законодательством порядке).
Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности
( ст.74 ЗоЖО РК). Такая очередно сть устанавливается списками с момента подачи заявления со всеми необх одимыми документами. В каждом аким а те ведутся по два таких списка нуждающихся в предоставлении жилищ а из государственного жилищного фонда. Первый - список малоимущих соц и ально защищаемых граждан и второ й - список государственных служ а щи х, работников иных бюджетных организаций и военнослужащих. Права гражда н, включенных в указанные списки, признаются равными. Никто не имеет преи мущественного права на получение жилища из государственн о го жилищного фонда перед другими.
Распределение жилищ из го сударственного жилищного фонда по раздельным спискам производится аки матами пропорционально числе н но сти раздельных списков.
Перечень и форма документов необходимых для учета, утверждаю т ся Правительством Республики Казахстан. За кон запрещает местным и с полнител ьным органам требовать предоставления гражданами каких-либо дополните льных документов, кроме тех что содержатся в вышеуказанном перечне. ( Ст.71 ЗоЖО п.2).
Заявления граждан о постановке на учет нуждающихся в жилище рассматрив аются в течение месяца по месту жительства местным испо л нительным органом.
Но на практике нередки случаи, отказа в постановке на учет нужд а ющихся. Это происходит по основаниям пре дусмотренным законом. В частности, ст. 72 ЗоЖО прямо гласит, если гражданин стал нуждающимся в результате преднамеренного ухудшения своих жилищны х условий в т е чение 5 лет путем обме на жилища, его отчуждения либо разрушения или порчи по его вине, а также в случае выезда из жилища, где он не был ну ж дающимся и вселения в жилище других лиц, (кроме супруга, детей и н е трудоспособных родителей).
Во всех остальных случаях отказ в постановке на учет нуждающихся в жилищ е подлежит обжалованию в суде.
Местные исполнительные органы, в частности акиматы, постоянно ведут уче т нуждающихся путем сверки документов с реальным прожив а нием нуждающихся. И если обнаруживают случа и, когда основания для предоставления жилища из государственного жилищ ного фонда, то пр о исходит снятие т аких граждан с учета нуждающихся. Этими основаниями могут служить и выез д гражданами на постоянное жительство в другой населенный пункт либо по лучения земельного участка и завершение стр о ительства собственного дома; либо приобретение жилища, а та кже пред о ставление неверных свед ений о нуждаемости в жилище из государстве н ного жилищного фонда.
Во всех этих случаях акиматы принимают решения с указанием о с нований снятия с учета. После принятия таког о решения о снятии с учета, заинтересованные лица извещаются в письменно м виде в 10 дневной срок.
В случае выезда гражданина, состоящего на учете, на другое пост о янное место жительства либо его смерти, о чередность сохраняется за чл е нам и его семьи, оставшимися в данном населенном пункте и вместе с ним состоя щими на учете.
Согласно п.2 ст.67 ЗоЖО " жилища из государственного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служ а щим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, з а нимающим государственн ые выборные должности".
Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. Что понимать под служебным жилищем? Статья 2 ЗоЖО дает ему разъяснение «это жилище с особы м правовым режимом, предназначенное для засел е ния гражданами на период выполнение ими обязанностей, связ анных с х а рактером их трудовых отн ошений». Надо отметить, что законодательное понятие служебных жилых пом ещений, имеющих особый правовой р е жим, выработано только для государственного жилищного фонда. Пер е чень категорий работников, которые в связи с характером их трудовых о т н ошений должны проживать по месту работу и которым могут быть предоставл ены служебные жилища устанавливается законодательством Республики Ка захстан. Такое проживание не столько право работника, сколько его должно стная служебная обязанность. Наглядно это видно на примере переезда мно гих государственных служащих из бывшей столицы Республики Казахстан в новую столицу г. Акмолу с предоставлением сл у жебных жилых помещений. Особенность правового статуса нан имателя служебного жилого помещения это связь права на жилое помещение не только с работой в определенной организации, но и связанная с опред е ленным кругом обязанностей. Стат ья 111 ЗоЖО устанавливает жесткие требования к работникам, прекратившим т рудовые отношения на основ а нии, ко торых им и предоставлялось служебное жилище. Такие работники подлежат в ыселению со всеми проживающими с ними лицами без пред о ставления другого жилого помещения. Перево д гражданина, продолжа ю щего работ ать в организации на другую должность, не требующую прож и вание по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный н а освобожденную должность.
Требование о выселении нанимателя служебного жилого помещ е ния может быть предъявлено в течение 3-х лет с о дня прекращения труд о вых отноше ний. Это означает, что после окончания срока связь между ж и лищными и трудовыми отношениями завершаетс я, т.к. прекращаются тр у довые отнош ения и остаются только жилищные.
Жилище из государственного жилищного фонда может быть прив а тизировано нанимателем с согласия собствен ника жилища, а также обм е нено на др угое жилище из государственного жилищного фонда. При этом обмен не долже н приводить к намеренному ухудшению жилищных усл о вий гражданина. А государственный служащий или работни к бюджетной организации либо лицо, занимающее государственную выборну ю дол ж ность должно проработать на государственной службе или в бюджетных организациях не менее 10 лет. Но ес ли вышеперечисленные лица прекр а тили трудовые отношения до момента приватизации занимаемого жилища, он и подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставл ения другого жилого помещения. Исключение составляют сл у чаи увольнения по следующим причинам:
1)в случае ликвидации предприятия, сокращения численности или штата рабо тников;
2)в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;
3)в связи с выходом на пенсию.
Не подлежат выселению семьи работников, которые погибли при исполнении служебных обязанностей.
Военнослужащие, которым жилище, приравненное к служебному было предост авлено на период прохождения службы в данном населенном пункте, вправе п риватизировать его после 10-летнего стажа военной слу ж бы, а при увольнении по выслуге лет, болезни и ли по сокращению штатов - независимо от срока службы.
Жилище, предоставленное в пользование гражданину может быть, по желанию его и совершеннолетних членов его семьи приравнено к сл у жебным, если он поступит впоследствии на гос ударственную или военную службу, работу в бюджетных организациях или за ймет государственную выборную должность.
Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенносте й предоставления жилища из жилищного фонда госуда р ственных предприятий. Специально этому посвящена ста тья 100 Закона, которая в основном носит отсылочный характер, указывая что порядок предоставление указанных жилищ и пользование ими устанавливае тся Правительством Республики Казахстан. Однако, после введения в де й ствие Закона и по сей день, Правите льство не принимало каких-либо о б щ их постановлений определяющих правовой режим жилищ государстве н ных предприятий. Но, поскольку такие ж илища все же существуют и их количество растет, следует руководствовать ся Законом и теми правовыми нормами, которые действовали ранее и не прот иворечат новому законод а тельств у.
Раздел V Закона о жилищных отн ошениях регулирует возможность предоставления жилища в порядке исполн ения договора. Возникающие в таком порядке жилищные правоотношения по-с воему содержанию не о т личаются ка кими либо специфическими особенностями. Закон предусма т ривает возможность передачи жилища по дого вору в собственность или в пользование.
Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключае мых договоров. Во-первых, - о представлении жилища в буд у щем. По этому договору гражданин - будущий на ниматель вправе треб о вать от друг ой стороны передать ему в установленный срок определенное договором жи лое помещение. После исполнения этого договора его де й ствие прекращается, и с лицом, получившим ква ртиру, заключается дог о вор о польз овании жилым помещением ( договор найма жилого помещ е ния).
Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и пред о ставление другого жилища является своего рода вещест венной компенс а цией ( 1-4 ст.115 ЗоЖО), ли бо с гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательств у должно предоставляться в связи с иными основаниями ( п.5-6 ст.115).
В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекр а щению права гражданина на одно жилище и в озникновению у него права требовать предоставления взамен другого жил ища.
Во втором случае гражданин не передает предоставляющей орган и зации никакого жилья, но берет вместо это го на себя обязанность прин и мать т рудовое или финансовое участие в строительстве или приобретении жилог о дома либо надлежащее исполнять обязанности, возникающие из трудового договора, получая за это право требовать передачи ему жилища.
Оба варианта ведут к одному конечному результату - приобретение нанимат елем получившим жилище в пользование по договорному основ а нию права не зависимого от места работы или з анимаемой должности п о лучателя ж илища. Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналог ичен статусу нанимателя жилого помещения из госуда р ственного жилищного фонда.
& 2 . Изменение и прекращение жили щных правоотношений.
Изменение жилищных правоотношений может происходить по с а мым различным основаниям и за трагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет). В то же время к изменению правоотн о ш ения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью мен я ется объект, здесь происходит не изме нение, а прекращение правоотнош е н ия. Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях вл е чет прекращение жилищного правоотношен ия с возникновением другого правоотношения, а в других - его изменение и п рекращение, что происх о дит при род ственном обмене.
Вопросы изменения жилищных правоотношений специально иссл е дованы в работах Б.С. Лесина, Б.М. Гончало, С.П. Со колова и др. 1 1 Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореферат канд. дисс. Л. 1967; Гонча ло Б.М. Основания изменения жилищных прав о отношений. Автореф. Канд. Дисс. Свердловск, 1984; Соколов С.П. Изм е нение жилищных правоотношени й. Автореф.канд. дисс. Минск. 1988. Но надо отметить, что эти ра боты написаны на основании российского жилищного законодательства. В д анной работе рассматриваются основные случаи и з менения жилищных правоотношений, предусмотренные жили щным зак о нодательством Республи ки Казахстан.
а) Изменение жилищного правоотношения при вселении в
помещение членов семьи и других лиц.
В данном случае изменения происходят прежде всего в су бъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к опре делению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в пос ледние годы существенному пересмотру, вызванному главным образом двум я о б стоятельствами. Во-первых, про возглашением отказа от прописки и пер е хода к учету населения по месту пребывания и жительства; во-вторых, разграничением социального и коммерческого найма.
Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на
праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия собственника.
Независимо от согласия со бственника наниматель может вселить в нанятое им помещение только несо вершеннолетних детей, а если, а если указанное помещение является изолир ованным - также супруга и нетруд о с пособных родителей.
Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его с е мьи право пользования жилым помещением, во-п ервых, если оно призн а ется членом семьи и, во-вторых, если при вселении не было предусмотр е но иное.
Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, п ереезда его на другое постоянное место жительства и наступление иных об стоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вс е лением в жилое помещение другого члена семь и. Выбытие члена семьи влечет изменения жилищных отношений лишь в строго очерченных зак о ном пределах. В ча стности, оно может повлечь изменение в оплате жилья и коммунальных услуг . В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повл ечь изменения в предмете жилищного прав о отношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя пе реезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймод а тель, слишком велика.
б) Изменение жилищного правоотношения при разделе
жилого помещения.
В данном случае изменение жилищного правоотношения за трагив а ет как его предмет, так и су бъектный состав.
Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 92 ЗоЖО. Хо тя в ней сказано, что требовать заключение отдельного дог о вора найма может лишь совершеннолетний чле н семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетних.
В случаях предусмотренных законом , в интересах несовершенн о летних могут выступать его законные предст авители.
Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявля е мым к предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолир о ванным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле в ы деляющегося в жилой площади. Выдел производ ится также с учетом сл о жившегося п орядка пользования.
Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Нам представляе т ся, что заключение отдельного договора найм а возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и чле нов семьи, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Во зникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, одна ко при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного догов ора такой д о говор заключению не по длежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлеж ит на праве собственности, дать согласие на заключение такого договора н айма с одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том чис ле с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для закл ючения такого договора и оспарив а нию не подлежит.
Что касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной в ыплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Преж де всего, ограничен круг лиц, между которыми такой раздел может быть прои зведен, Это - супруги и наследники. За супругом члена кооператива может бы ть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопле ния оплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период совместной супруж е ской жизни, принадлежат обоим супругам. ( ст.223 ГК РА; ст. 19, 20 К о декса о браке и семьи Казахской ССР). Кооп еративная квартира не соста в ляет исключения. Фактически супруг члена кооператива, имеющий право на паена копления равноправен с членом кооператива, во владении, пол ь зовании и распоряжении квартирой. Различие в правовом положении кас а ется лиш ь участия в управлении кооперативом, которое принадлежит только члену к ооператива, но не его супругу.
В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооперати ва, постоянно проживающие вместе с ним в кооперативной квартире.
Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведе н и между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступле ние в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Обязатель ным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилог о помещения. Споры о разделе жилых п о мещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием кварти р, независимо от того, между какими субъектами они возникают, разреш а ются в судебном порядке.
в) Изменение жилищного правоотношения при переустрой стве
и перепланировке жилого помещения.
В данном случае предмет жилищного правоотношения прет ерпевает изменения не только в силу естественного износа, который неизб ежно происходит, но и в результате производства переустройства и перепл ан и ровки, который может иметь мест о по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ни исходил а эта инициатива и чем бы они ни была продиктована, переустройство и пере планировка допускаются только в целях повышения благоустройства кварт иры, нередко это вызвано нео б ходим остью переоборудования смежных комнат в изолированные в целях последу ющего раздела жилой площади. Для производства в квартире п е репланировки и переустройства необходимо и меть согласие всех прож и вающих в к вартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Кроме соглас ия всех указанных выше лиц, необходимо разрешение соо т ветствующего органа районной или городской администрации, что выр а жается в у тверждении с технической стороны проекта перепланировки.
Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против переп ланировки, то возникший спор передается на разрешение суда. Если соответ ствующий орган отказывается утверждать проект с технической стороны, т о такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать.
Если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственн ости, то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке оспорить нельзя.
Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта должно отвечать санитарным и техническим требованиям.
Прекращение жилищных правоотношения . Выселение.
Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. Ук азанные обстоятельства именуются юридическими фа к тами и подразделяются на событие и действия.
Если в данной местности произошло землетрясение, в результате ч е го рухнул жилой дом, то хотя бы его обитат ели и уцелели, действие ж и лищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых жили люди, б ольше нет.
Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, к о гда человек, который этим помещением пользо вался, умирает.
Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечени ем срока, сели правоотношение носит срочный характер, непр и годностью помещения для проживания, выкупо м кооперативной квартиры и другими обстоятельствами. В указанных случа ях речь идет либо о соб ы тиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает пр е кращение правоотношений. Так, выкуп коопера тивной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения и возникн овение правоотнош е ния собственн ости в силу закона.
Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников, а в некоторых случаях, предусмотренных з а коном и по требованию одного из участников.
Акты государственных органов и органов исполнительной власти как осно вания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными периодическ ими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержде н ное актом межведомственной комиссией, служ ит основанием для обращ е ния в прок уратуру за дачей санкции на административное выселение пр о живающих в доме лиц.
Прекращение жилищного правоотношения может как сопрово ж даться, так и не сопровождаться выселением г раждан.
Выселение , по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производило сь, во всех случаях относится к принудительным мерам гос у дарственно-правового воздействия. Выселени е из жилищ государственн о го жилищ ного фонда допускается лишь по основаниям установленным з а коном ( ст.103 - 105 ЗоЖО).
Выселение допускается в силу расторжения договора найма и в большинств е случаев с предоставлением другого благоустроенного жил и ща:
1)если жилой дом, в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъя тием земельного участка для государственных надобностей;
2)если жилой дом подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу непри годности его для дальнейшего проживания;
3)если жилище грозит обвалом;
4)существенного изменения условий проживания в результате кап и тального ремонта жилища.
5)признание договора найма жилища недействительным по основ а ниям, предусмотренным п.2 ст.108 ЗоЖО.
Не допускается выселение несовершеннолетних детей без пред о ставления другого пригодного жилища из гос ударственного жилищного фонда, если они остались без попечения родител ей.
Из служебных жилых помещений граждане выселяются без пред о ставления другого жилища ( ст. 101 п.5 и 6), а также в ыселение без пред о ставления друг ого жилища допускается в случаях:
1)если наниматель, члены его семьи систематически разрушают или портят ж илище;
2)если они систематически нарушают правила общежития;
3)если они без уважительных причин уклоняются в течение
4)если они самоуправно заняли жилище;
5)если они лишены родительных прав и их областное проживание с детьми, в о тношении которых они лишены родительских прав и т.д.
Выселение из общежитий, хотя и в судебном порядке, но без пред о ставления выселяемым другого жилого помеще ния предусмотрено ст. 114 ЗоЖО Республики Казахстан. Выселению без предост авления другого ж и лища подлежат с езонные и временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому до говору (контракту), а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбыв шие из них.
Лица, принятые на постоянную работу, могут быть выселены из о б щежития без предоставления другого жилого помещения в случае увол ь нения по с обственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дис циплины или за совершение преступления.
Собственник может отказать нанимателю в возобновлении договора найма на новый срок, если договор заключен на срок не свыше одного г о да, причем в договоре предусмотрено обязате льство нанимателя освоб о дить пом ещения по истечении этого срока.
Глава II . Кондоминиум особая форма собственн ости на жилище.
& 1.Понятие кондоминиума.
Понятие кондоминиума шир око используется в зарубежном праве. В международном публичном праве ко ндоминиум - это совместное ос у щест вление на данной территории государственной власти двумя и более госуд арствами. В частном праве этот термин означает, как правило, со в местное владение и пользование каким-либо и муществом несколькими собственниками. В римском частном праве и дорево люционном русском праве понятием кондоминиума обозначалось право обще й собственности. В некоторых странах кондоминиумом называются объедин ения (ассоци а ции) собственников в многоквартирных жилых домах. Согласно Закону Российской Федерации от 15 июня 1996 г. "0 товариществах собственн и ков жилья" кондоминиумом признае тся единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участ ок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные об ъекты недвижимости, в к о тором отде льные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находя тся в собственности граждан, юридических лиц Ро с сийской Федерации, субъектов Российской Федерации, мун иципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муни ципал ь ной и иной формах собственн ости, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой соб ственности (ст. 1).
Таким образом, кондоминиу м в одних случаях - это общая собстве н ность на одну и ту же вещь, в других - объединение собственников жилы х и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, в третьих - имуществ енный комплекс, в котором отдельные части находятся в инд и видуальной собственности, а места общего по льзования, в том числе з е мельный у часток - в общей собственности собственников отдельных п о мещений. В законодательстве Казахстана пон ятие кондоминиума имеет несколько иное содержание. Впервые оно закрепл ено в Указе Президента Республики Казахстан, имеющем силу Закона, от 22 дек абря 1995 г. "0 земле" (далее Указ "0 земле"). Подпунктом 1 ст. 1 установлено, что конд о миниумом является форма собствен ности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том ч исле отдельные земельные учас т ки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (ил и) государства, а те части недвижимости, которые не находятся в ра з дельной собственности (неделимый земель ный участок при доме, земля общего пользования), принадлежат собственник ам частей недвижимости на праве общей собственности.
Таким образом, по законодательству Казахстана кондоминиум это особая ф орма собственности в многоквартирных жилых домах и иных зданиях, при кот орой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земель ный участок.
Особенностью первого опыта регулирования в Казахстане отнош е ний, возникающих в многоквартирных жилы х домах между собственн и ками поме щений по отношению к общему имуществу, является то, что в соответствии с п . 2 ст. 26 Указа '0 земле" в данных домах применение т а кой формы собственности, как кондоминиум, возможно, но не об язател ь но. В соответствии с п. 1 ст, 26 Указа в многоквартирных жилых домах возможно определение судьбы тольк о земельного участка, который пр и н адлежит на праве собственности или праве землепользования собстве н нику (собственникам) дома, юридическо му лицу, образованному со б ственни ками квартир (помещений), либо государству в неприватизирова н ных домах. Судьба имущества, находящегося за пределами квартир (лес т ничных пло щадок, фундамента, лифтов и т.д.), для данного случая не определена. Кроме то го, излагаемая норма Указа "0 земле" допускает во з никновение вещных прав на земельный участок (права собстве нности или права землепользования) не у собственников помещений в много кварти р ных жилых домах, а у образо ванного собственниками квартир юридич е ского лица. Такие юридические лица чаще всего создавались в фор ме п о требительского кооператива собственников квартир и (или) нежилых п о мещений и являлись (являются) одной из форм управления многокварти р ными жилыми домами. Предусмотрен ная в законе возможность закрепл е ния за ними прав на земельный участок является нарушением принципа неот рывности прав на земельный участок и расположенные на нем здания и соору жения, закрепленного в ст. 18 Указа "0 земле" ("сделанное над п о верхностью следует за поверхностью"). Данный принцип в странах, в к о торых эконо мические и правовые системы базируются на праве частной собственности, традиционно определял соотношение прав на земельный участок и находящ иеся на нем другие объекты недвижимости (здания, строения, насаждения, по верхностные водные объекты и др.). В связи с изложенным, закрепление прав н а земельный участок, входящий в соста в объекта кондоминиума, за юридическим лицом, являющимся органом управл ения объектом кондоминиума, а не за собственниками помещений, нельзя счи тать правомерным. Нормативные правовые акты, принятые позже, закрепили н орму, которая признает общее имущество в объекте кондоминиума, в том чис ле земельный участок, общей собственностью самих участников кондомини ума, а не юридических лиц (п. 2 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях", п. 6 ст. 209 ГК РК). В связи с этим п. 1 ст. 26 Указа "0 земле" пришел в противоречие с указанными зак онами. В силу приоритета между одноуровневыми нормативно-правовыми акт ами в з а висимости от времени их пр инятия (ст. 6 Закона РК от 24 марта 1998 г. "0 нормативных правовых актах") в настоящ ее время при определении суб ъ екто в вещных прав на земельный участок, входящий в состав объекта ко н доминиума, действуют нормы ГК и Закона "0 ж илищных отношениях". Таким образом, согласно действующему законодатель ству в кондомини у ме собственника ми земельного участка признаются собственники пом е щений.
Природа прав на земельный участок и расположенные на нем объе к ты недвижимости, как правило, совпадает. В частности, право собственн о сти на здания влечет за собой право собственности на земельный участок и т.д. (ст . 18 Указа "0 земле"). Вместе с тем, мировая практика, как и зак о нодательство Казахстана, знают немало прим еров несовпадения природы указанных прав. Например, в ряде случаев аренд одатель при сдаче земел ь ного учас тка в долгосрочную аренду предоставляет арендатору право строить на ар ендованной земле здания (строения) на праве собственности. В законодател ьстве Казахстана из указанного правила имеют место сл е дующие исключения: 1) право собственности на здания (сооружения), расположенные на земельном участке крестьянского (ф ермерского) хозя й ства, принадлежа щего его членам на праве постоянного землепользования; 2) право собствен ности на здания (сооружения), возведенные в порядке, установленном подпу нктом 5 п. 1 ст. 28 Указа "0 земле", на земельных участках, предоставленных во вре менное землепользование; 3) право со б ственности иностранных государс тв на здания (для размещения посольств и иных целей), расположенные на зем ельных участках, предоставляемых указанным субъектам на праве временн ого землепользования, если иное не установлено международным договоро м (см.: п. 3 ст. 4 Конституции Республики Казахстан, п. б ст. 38 Указа "0 земле").
Законом "0 жилищных отношениях" допускается несовпадение вида прав на зе мельный участок и расположенные на нем объекты недвижим о сти еще в одном случае. Пунктом 2 ст. 31 данного З акона установлено, что земельный участок при жилом доме может принадлеж ать собственникам помещений на праве общего землепользования. Земельн ый участок в ко н доминиумах может н аходиться под домом и возле него. Однако законод а тельство для определения земельного участка, необходи мого для разм е щения, эксплуатации и содержания многоквартирного дома, использует в одних случаях выражен ие "земельный участок при доме" (п. 1 ст. 26 Указа "0 земле", п. 2 ст. 31 Закона "0 жилищны х отношениях"), в других - "пр и домовы й земельный участок" (п. 2 ст. 26 Указа "0 земле"). Таким образом, в соответствии с действующим законодательством земельный участок при доме и придомовый земельный участок - это одно и то же и включает в с е бя как участок под домом, так и при доме. Между тем нельзя согласиться с тем, что природа прав на земельный участок, необходимый дл я размещ е ния, эксплуатации и содер жания многоквартирного дома, может не совп а дать, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами, с пр и родой прав на помещения, вход ящие в состав объекта кондоминиума. Д р у гое дело, когда речь идет о дворо вых земельных участках, которые расп о ложены за пределами границ земельного участка, необходимого для р а з мещения и содержания дома. Право вой режим таких земельных участков может отличаться от правового режим а "придомового земельного учас т ка ". В связи с изложенным, считаем, что режим, установленный л. 2 ст. 31 Закона "0 жил ищных отношениях", может быть применен только для дв о ровых земельных участков в тех случаях, когда они сфор мированы в сам о стоятельные земел ьные участки.
Следующим этапом развития законодательства Республики Каза х стан о кондоминиуме после Указа "0 земле" я вляется принятие Закона от 16 апреля 1997 г. "0 жилищных отношениях" и внесение д ополнений в ст. 209 ГК РК Законом РК от 2 марта 1998 г."0 внесении изменений и допо л нений в Гражданский кодекс Респу блики Казахстан (Общая часть) и в п о становление Верховного Совета Республики Казахстан "0 введении в де й ствие Гражданского кодекса Республи ки Казахстан (Общая часть)". Из определений, данных в указанных законах, сл едует, что кондиминиумом является особая форма собственности на недвиж имость как единый им у щественный к омплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) с обственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество пр инадлежит им на праве общей долевой собственн о сти. В отличие от Указа "0 земле", в соответствии с которым прим енение кондоминиума возможно только как одной из форм собственности в м н о гоквартирных жилых домах (п. 2 ст . 26), в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях" в жилых домах, прин адлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форм а собственности - ко н доминиум. Так им образом, согласно действующему законодательству ко н доминиум создается не волеизъявлением собс твенников, а в силу самого факта нахождения в многоквартирных жилых дома х и в иных зданиях о т дельных помещ ений в раздельной собственности, а мест общего пользов а ния - в общей.
Понятие кондоминиума применяется чаще всего по отношению к многокварт ирным домам. Однако необходимо учитывать, что аналоги ч ные отношения возникают не только в жилых до мах, но и в других здан и ях, части кот орых находятся в индивидуальной собственности (ином ве щ ном праве), а другие части (места общего польз ования) - в общей. В связи с этим по законодательству Казахстана кондомини ум образовывается не только в многоквартирных жилых домах, но и в других зданиях, явля ю щихся объектами кон доминиума. Например, в настоящее время многие коммерческие юридические лица выкупают для размещения своих служб отдельные помещения, находящи еся в зданиях, другие помещения кот о рых принадлежат иным лицам, а места общего пользования принадлежа т всем собственникам. Необходимость применения в указанных случаях р е жима кондоминиума обусловлена сп ецификой отношений, возникающих между участниками. Кондоминиум характ еризуется следующими чертами:
1)в кондоминиуме сочетается индивидуальная собственн ость на отдельные жилые и /или нежилые помещения ( далее «вторичный объек т») и общая собственность на места общего пользования;
2)кондоминиум создается не волеизъявлением участнико в, а о б разовывается в силу факта нахождения отдельных помещений в мн о гоквартирных жилых домах или иных зданиях (далее «первичный объе кт) в раздельной собственности )ином общем вещном праве) и необходимости признания мест общего пользования общей собстве н ностью всех собственников помещений;
3)объект кондоминиума признается имущественным компле к сом, в состав которого входят как помещени я, находящиеся в ра з дельной соб ственности (ином общем вещном праве), так и общее имущество, принадлежаще е всем участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности (ин ом общем вещном праве), в том чи с ле подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеква р тирные либо общедомовые инженерные систе мы и оборудование, з е мельный уч асток, включая элементы благоустройства и другое им у щество общего пользования;
4) участники кондоминиума несут обязательства по содержанию имущества, а также налоговые и иные обязательства перед третьими лицами, связанные с обладанием общим имуществом (по предоста в лению сервитутов, поддержанию общего имущества в надлежа щем с о стоянии и т.д.);
5) участниками кондоминиума необходимо признать не только собственнико в помещений, но и владельцев иных вещных прав, н е сущих обязательства по содержанию общего имущества и являющи х ся субъектами налогов ых правоотношений;
6) если иное не установлено законодательными актами или с о глашением участников кондоминиума, объем имущественных обяза н ностей уч астника кондоминиума, связанных с общим имуществом (налоговые обязател ьства, по ремонту, содержанию общего имущ е ства и т.д.), определяется долей участников в общем имуществ е;
7) доля участника кондоминиума в общем имуществе, если иное не установлен о законодательными актами или соглашением участн и ков кондоминиума, зависит от площади втор ичного объекта, наход я щегося в раздельной собственности;
8) доля участника кондоминиума в общем имуществе неотдел и ма от права на помещение, находящееся в раз дельной собственности, и не может быть самостоятельным предметом отчуж дения.
Указанные положения вытекают из действующего законод ательства, регулирующего соответствующие отношения. Они свидетельству ют о сп е цифическом режиме, существ ующем в кондоминиуме и отличающем его от режима общей собственности, при котором доля участника носит, как правило, реальный характер, то есть мож ет быть выделена в натуре и, кроме того, может быть самостоятельным предм етом сделки.
& 2. Объект кондоминиума и его состав.
В кондоминиуме различают ся такие понятия, как объект кондом и ниума и его состав, участники кондоминиума, права и обязанности уч ас т ников кондоминиума и их доля в общем имуществе и другие. На данном этапе развития рассматриваемого инс титута уяснение содержания пер е ч исленных понятий представляет определенные сложности, поэтому необход имо рассмотреть их более подробно.
В законодательстве нет специального определения понятия "объект кондо миниума". Однако из самого понятия кондоминиум следует, что объект кондо миниума представляет собой имущественный комплекс, в с о став которого входят земельный участок и ра сположенные на нем мног о квартирн ый жилой дом или иное здание, в которых помещения находятся в раздельной собственности, а имущество, находящееся за пределами т а ких помещений, принадлежит участникам конд оминиума на праве общей долевой собственности, а в случаях, установленны х законодательством, ином общем вещном праве. В частности, участникам ко ндоминиума, кот о рым помещения при надлежат на праве оперативного управления или х о зяйственного ведения, общее имущество принадлежит не н а праве со б ственности, а соответст венно на праве оперативного управления, хозя й ственного ведения, а земельный участок на праве постоянног о землепол ь зования.
Таким образом, необходимым условием признания первичного об ъ екта объектом кондоминиума является устано вление вторичных объектов, находящихся в его составе, в раздельной (инди видуальной) собственности (ином общем вещном праве), а мест общего пользо вания - в общей дол е вой собственно сти (ином общем вещном праве) всех участников кондом и ниума.
0пределение состава имущества, входящего в состав объекта конд о миниума, является чрезвычайно важным, по скольку ко всему такому им у ществу применяется режим, установленный для кондоминиума. В частн о сти, право на общее имущество неотделимо от п рав на имущество, нах о дящееся в ра здельной собственности и т.д. На практике состав такого имущества не все гда легко установить. Нет никаких сомнений, например, в том, что в состав о бъекта кондоминиума входит многоквартирный ж и лой дом или иное здание, в котором обнаруживают себя выш еизложенные признаки объекта кондоминиума. Однако из существующего оп ределения кондоминиума не вытекает, что режим кондоминиума может быть р аспр о странен не только на земельн ый участок при доме, но и на другие земел ь ные участки, удовлетворяющие те или иные нужды участников кондом и ниума. Например, в собственность у частникам кондоминиума предоста в ляется земельный участок при доме. Дворовые же земельные участки, к о торые в ряде случаев предназнач ены для обслуживания нескольких домов, предоставляются участникам нес кольких объектов кондоминиума, как правило, не в собственность, а в земле пользование. В таких случаях у участника кондоминиума есть доля в праве собственности на земельный участок при доме и доля в праве землепользов ания на дворовый земел ь ный участо к. Дворовый земельный участок может быть закреплен также в собственност ь участников одного или нескольких кондоминиумов. Для решения этих проб лем было принято постановление Правительства РК от 22 декабря 1997 г. № 1813, кото рым был утвержден Порядок предоставл е ния земельного участка собственникам помещений (участникам) конд о миниума (далее постановление Пра вительства РК № 1813). Указанным п о ста новлением определено, что при предоставлении земельных участков участ никам существующих объектов кондоминиума необходимо решить юридическ ую судьбу дворовых земельных участков (п. 5). Правовой р е жим таких земельных участков также следует подчинить режиму конд о миниума, по скольку при переходе прав на квартиры или иные помещения к приобретател ю должна переходить не только доля в правах на земел ь ный участок при доме, но и в правах на дворовый или иной земельный участок, предназначенный для нужд общих участников кондомин иума. Однако из определения кондоминиума вытекает, что в состав объекта ко н доминиума входит придомовый з емельный участок.
По законодательству Респ ублики Казахстан допускается создание кондоминиума не только в многок вартирных домах, но и в других случ а ях. Например, п. 2 ст. 78 Указа "0 земле " установлено, что собственники земельных участков, предоставленных для садоводства и дачного стро и тельс тва, вправе создать и такую форму собственности, при которой соч е тается индивидуальная собственность на земельные участки с общей со б стве нностью на имущество (в том числе землю), приобретенное или с о зданное для общих нужд, доли в котором не выд елены в натуре и неотд е лимы от раз дельной собственности каждого участника на свой участок (кондоминиум). С огласно этой норме, как и в случаях, оговоренных в п. 2 ст. 26 Указа "0 земле", пред усматривается только возможность образов а ния кондоминиума. Однако при приватизации земельных участ ков, пре д назначенных для дачного с троительства и садоводства, имущество, в том числе дороги, оросительные сети и т.д., остается в общем пользовании, а значит в общем вещном праве соб ственников указанных земельных участков. Права на такое имущество долж ны быть неотделимыми от прав на дачи или иные объекты недвижимости, нахо дящиеся в раздельной со б ственнос ти. Это потребует применения к возникающим отношениям р е жима кондоминиума. В рассматриваемых случа ях возможно закрепление земельного участка в общую собственность всех участников кондомин и ума при разд ельной собственности на дачи или садовые домики. При т а кой ситуации не возникает раздельной собст венности на земельный уч а сток. При веденная модель для государственных органов, выполняющих землеустроит ельный проект, является предпочтительней, поскольку при раздельной соб ственности на земельные участки, предоставленные для дачного строител ьства или садоводства, земельные участки, находящиеся в общей собственн ости, должны быть сформированы в самостоятельные земельные участки с пр исвоением им кадастровых номеров, установлен и ем границ, оформлением правоустанавливающих документов и т.д. Те х нически и юридически это вы полнить сложнее. Сами собственники пре д почитают раздельную собственность на земельные участки, предназ н а ченные для садоводства и дачног о строительства. В связи с изложенным, применение режима кондоминиума пр и предоставлении земельных участков для садоводства и дачного строите льства является необход и мым.
Действующее законодательство Казахстана субъектами отношений в кондо миниумах признает собственников помещений. Между тем при определении к руга таких субъектов необходимо исходить из того, на ком лежат обязаннос ти, связанные с обладанием общим имуществом, вход я щим в состав объекта кондоминиума. Как правило, такие об язательства несет собственник имущества. В частности, при сдаче помещен ий в аре н ду субъектом ответственн ости за выполнение соответствующих имущ е ственных обязанностей, как правило, является собственник, а не аренд а тор (см. ст. 36 Закона "0 жилищных отношениях", п. 2 ст. 42 Указа "0 зе м ле"). Вм есте с тем в некоторых случаях такие обязанности и, соотве т ственно, ответственность возлагаются не на собственников, а на субъе к тов иных вещных прав. В частности, по общему правилу государственные юридические лица, имеющие в оперативном управлении или хозяйстве н ном ведении помещения, находящиеся в состав е объекта кондоминиума, сами несут такие обязательства. Аналогичные отн ошения возникают с участием негосударственных учреждений. Во всех пере численных случ а ях субъектами нал оговых отношений и обязательств, связанных с соде р жанием общего имущества, признаются не собственники, а с убъекты пр а ва хозяйственного вед ения или оперативного управления.
В связи с изложенным. при регулировании отношений. воз ника ю щих в кондоминиуме. необхо димо ввести понятие участника кондомин и ума. Закон упоминает такое понятие (п. 2 ст. 32 Закона "0 жилищных о т ношениях"). но не определяет его с одержания. Между тем установление круга таких субъектов является чрезв ычайно важным. поскольку они я в л яются обладателями как прав, так и обязанностей участников кондом и ниума.
Права участниками кондоминиума на вторичные объекты должны подтвержда ться правоустанавливающими документами В тех случаях, к о гда участниками кондоминиума я вляются не собственники, а субъекты иных вещных прав, в Казахстане возни кают некоторые проблемы, св я занны е с признанием права собственности на недвижимое имущество, находящеес я в оперативном управлении или хозяйственном ведении. В частности, госуд арственные юридические лица и негосударственные учреждения должны име ть правоустанавливающие документы, подтве р ждающие право оперативного управления или хозяйственного ведения на помещения (жилые или нежилые) и право постоянного землепольз ования на земельный участок. Необходимость признания за субъектами пра ва оперативного управления или хозяйственного ведения на помещения, пр ава постоянного землепользования на земельный участок вытекает из п. 1 с т. 40 Указа "0 земле". В связи с этим в кондоминиуме возникает ситу а ция, когда собственники помещений приобрет ают на земельный участок право общей долевой собственности, а участники кондоминиума, не я в ляющиеся собст венниками помещений, приобретают на земельный уч а сток право общего долевого постоянного землепользован ия. Право пост о янного землепользования является ограниченным вещным правом и пр о изводно от права собственности. В связи с этим возникает вопрос, нео б ходимо ли в указанных случаях офо рмление на объекты недвижимости прав не только участников кондоминиум а, не являющихся собственник а ми, н о и самих собственников помещений. Если участниками кондомин и ума являются государственные юридические л ица, собственником соо т ветствующ его имущества является государство. Собственником имущ е ства, принадлежащего негосударственному уч реждению являются его учредители.
В соответствии со ст 26 Указа Президента Республики Ка за х стан, имеющего силу Закона, о т 25 декабря 1995 г "0 государственной реги страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Указ "0 государ ственной регистрации") при приобретении недвиж и мого имущества государственными юридическими лицами у физич е ских лиц или негосудар ственных юридических лиц одновременно с регистрацией права хозяйствен ного ведения или оперативного управления производится регистрация пра ва государственной со б ственно сти. Законодательством, кроме того, установлен принцип презумпции права государственной собственности на земельные участки, не находящиеся в ч астной собственности (п 2 ст 30 Указа "0 земле").
В связи с изложенным, госу дарству в тех случаях, когда участник а ми кондоминиума являются государственные юридические лица, как п р а вило, не требуется оформления пр ав на указанные объекты недвижимости отдельно от оформления прав госуд арственных юридических лиц. В тех же случаях, когда участниками кондомин иума являются негосударстве н ные учреждения, права последних производны от прав учредителей, права котор ых должны подтверждаться соответствующими документами. Одн а ко из изложенного правила, на наш взгляд, нео бходимо сделать некоторые исключения, которые на данный момент не преду смотрены законодател ь ством и соз дают некоторую неопределенность в правах. В частности, при приобретении негосударственным учреждением недвижимого имущества на основании гра жданских правовых сделок от третьих лиц или первон а чальными способами, в том числе в результате нового ст роительства, а не от учредителей, такое имущество приобретается учрежде нием, самосто я тельно заключающим сделку, в оперативное управление, а не в собстве н ность. В таких сделках нигде не упоминаются учредители и характер их прав на приобретаемое учреждением имущество. Права на недви жимое имущество не признаются без государственной регистрации прав в п рав о вом кадастре. Поскольку закон одательством о государственной регистр а ции в настоящее время не предусмотрена норма, в соответствии с которой государственная регистрация права оперативного управления не госуда р ственных учреждений озна чала бы одновременно государственную рег и страцию права собственности учредителей, признание прав посл едних на недвижимое имущество учреждения становится достаточно пробле мати ч ным. В связи с изложенным, счи таем необходимым предусмотреть в зак о нодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое и мущ е ство норму, признающую право с обственности учредителей на недвиж и мое имущество, зарегистрированное на праве оперативного управле ния негосударственных учреждений. Возникает вопрос о форме собственно сти учредителей на такое имущество. Если иное не установлено законодате л ь ными актами или соглашением учр едителей, такое имущество, на наш взгляд, должно признаваться их общей до левой собственностью соразме р но вкладам.
Еще большая неопределенность в настоящее время существует при определ ении вещных прав учредителей негосударственных учреждений на земельны е участки, которые им предоставляются в постоянное землепол ь зование. В соответствии с законодательство м земельные участки, на кот о рых на ходятся объекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении, в т ом числе входящие в состав объекта кондоминиума, пред о ставляются на праве постоянного землепольз ования (см.: п. 1 ст. 40 Указа "0 земле"). Исходя из изложенного принципа презумпци и права госуда р ственной собствен ности на земельные участки, не находящиеся в госуда р ственной собственности, земельные участки, оформленн ые в постоянное землепользование негосударственных учреждений, сохран яются в гос у дарственной собствен ности и учредители права собственности на них не приобретают. При нахожд ении на таких земельных участках объектов н е движимости, признаваемых собственностью учредителей, про блему мо ж но решить на основании ст . 18 Указа "0 земле". Если же на земельном участке нет никаких других объектов недвижимости, после ликвидации негосударственного учреждения земельн ый участок должен быть возвр а щен с обственнику, то есть государству. Излагаемая проблема может быть решена двумя способами. Возможно, при предоставлении земельного участка негос ударственному учреждению следует указать, что земельный участок предо ставляется его учредителям на праве собственности. Однако такое решени е неудобно по двум причинам. Во-первых, земельные учас т ки предоставляются физическим и юридически м лицам на основании их заявлений и, во-вторых, все земельные участки имею т целевое назначение. В связи с этим предпочтительнее является второй сп особ, при котором р е гистрации прав а постоянного землепользования негосударственных учр е ждений будет означать регистрацию на земел ьный участок права со б ственности его учредителей. Поскольку при таком решении могут быть з а тронуты интересы государства, которое не им еет в тех или иных случаях намерения предоставлять земельный участок в с обственность, в решении о предоставлении необходимо обговаривать, что з емельный участок пред о ставляетс я негосударственному учреждению на праве временного, а в сл у чаях, установленных законодательными актам и, на праве постоянного землепользования без приобретения на земельный участок права со б ственности учре дителей. Однако, если земельный участок предоставляется для строительс тва и размещения зданий, являющихся собственностью учредителей, госуда рство не может отказать в предоставлении на такие земли права собственн ости.
& 3.Госдарственная регис трация объектов кондоминиума
Статьей 32 Закона Рес публики Казахстан "0 жилищных отношен и ях" установлена норма, согласно которой кондоминиум должен быть за р е гистрирован как единый комплек с в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое и мущество и сделок с ним. В настоящее время в Казахстане предусмотрена не обходимость регистрации в прав о в ом кадастре прав на недвижимое имущество. Кроме регистрации прав в е дется учет или регистрация самого не движимого имущества. Например, в соответствии с Порядком ведения Госуда рственного земельного кадастра, утвержденным постановлением Правител ьства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710, учет земель для целей регистр ации осуществляется органами, ведущими Государственный земельный када стр. В настоящее время указанная функция осуществляется Комитетом по уп равлению з е мельными ресурсами Ми нистерства сельского хозяйства Республики К а захстан и его территориальными органами. Учет зданий и соор ужений должен вестись в градостроительном кадастре, создание которого пред у смотрено ст. 21 Закона РК от 22 ок тября 1993 г. "Об архитектуре и град о ст роительстве в Республике Казахстан". Правила ведения градостроител ь ного кадастра определяются Порядком создания и ведения Государстве н н ого градостроительного кадастра, утвержденным постановлением Каб и нета Министров РК от 6 июля 1995 г. М 931. Одна ко в настоящее время в Казахстане градостроительный кадастр не ведется.
Таким образом, законодательство Казахстана различает учет (рег и страцию) недвижимого имущества и регист рацию прав на него. В связи с изложенным, возникает вопрос о том, какая рег истрация предполагалась в Законе "0 жилищных отношениях". Ответ на указан ный вопрос можно найти во Временном положении о регистрации объекта кон доминиума, утвержденном приказом директора Агентства по регистрации н едвижим о сти и юридических лиц Мин истерства юстиции Республики Казахстан от 20 апреля 1998 г. (далее Временное п оложение). Пунктом 1.3 Временного положения установлено, что регистрация о бъекта кондоминиума заключ а ется в занесении в регистрационные документы сведений, идентифицир у ющих земельный участок, первичные объек ты в соответствии с формой регистрационного листа, и необходимых для рег истрации объекта конд о миниума ха рактеристик вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме общ ей собственности (иного вещного права) и размерах д о лей участников кондоминиума в общей собственности (в и ном вещном праве, в том числе в общем з емлепользовании).
Таким образом, регистрация объекта кондоминиума заключается не только в занесении в регистрационные документы сведений, идентифиц и рующих составные части имущественного комп лекса, являющегося объе к том кондо миниума, но и, кроме того, сведений о размерах долей участн и ков кондоминиума в общем имуществе. Необход имость при регистрации объекта кондоминиума определить такие доли обу словлена тем, что пр а вовой кадастр является единственным источником юридически значимой информации для определения прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 15 Временного п оложения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним, утвержденного постано в лением Правительства РК от 20 февраля 1997 г.; далее - Временное по л о жение о регистрации). Размер дол и участника кондоминиума в общем имуществе определяет долю его расходо в на содержание общего имущ е ства, если иное не установлено соглашением сторон (п. 3 ст. 35 Закона "0 жилищных отн ошениях"), а также размер налоговых обязательств. П о скольку правовой кадастр является единственным источн иком сведений о зарегистрированных правах, информация об указанных дол ях может быть получена только из него.
В кондоминиуме в общем имуществе устанавливаются доли как со б ственников жилых, так и собственников нежил ых помещений. Причем, е с ли иное не у становлено соглашением участников, размер такой доли зав и сит от размера помещения, находящегося в раз дельной собственности. Вместе с тем, следует иметь в виду, что во многих сл учаях нежилые п о мещения находятс я во встроенно-пристроенных помещениях или имеют отдельные входы. Возло жение в таких случаях на собственников нежилых помещений расходов по со держанию общего имущества, находящегося в пользовании собственников ж илых помещений, и наоборот, возложение на собственников жилых помещений расходов на содержание общего имущества, находящегося в пользовании то лько собственников нежилых помещений, является несправедливым. В связи с этим статьей 37 Закона "0 жилищных отн ошениях" предусмотрено, что собственник нежилого п о мещения не обязан участвовать в общих расходах, котор ые связаны и с ключительно с пользо ванием жилыми помещениями (п. 1), и расходы, о т носящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исклю ч и тельно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники этих помещений. Таким образом, исключен ие из правила, установленного п. 3 ст. 35 Закона "0 жилищных отношениях", может б ыть установлено не только соглашением собственников, но и предусмотрен о в самом Законе (ст. 37, 50).
Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе опр е деляется в соответствии с порядком исчисле ния, установленным пунктом 3 статьи 31 Закона "0 жилищных отношениях". Устано влено, что размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственн иков, определ я ется отношением пол езной площади жилых помещений и площади неж и лых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) со бстве н ности, к общей площади всего дома. Указанная доля является идеальной и не подлежит выделению в натур е. В формуле расчета долей участников кондоминиума, предусмотренном ст. 31 Закона "0 жилищных отношен и ях", зако нодателем допущена ошибка. Дело в том, что при расчете су м ма долей всех участников ко ндоминиума в общем имуществе должна равняться 100 процентам. Это означает, что будут компенсированы 100 процентов расходов, уплачены 100 процентов нал огов и т.д. Ме ж ду т ем, при расчете по приведенной формуле совокупность долей всех участник ов не составляет 100 процентов. Эту формулу необходимо изм е нить. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением участников кондоминиума, должен определяться отношением полезной площади ж и лого помещени я или площади нежилого помещения, находящихся в ра з дельной (индивидуальной) собственности, на праве операт ивного упра в ления или хозяйствен ного ведения, к сумме полезной площади всех жилых и площади всех нежилых помещений, находящихся в данном многоква р тирном жилом доме или ином здании, являющемся объектом кондоми н и ума.
Регистрация объекта кондоминиума необходима не толь ко для указанных целей. В соответствии с п. 2 ст. 32 Закона "0 жилищных отношени ях" до такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, упр авляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не п риобретают юридической силы. Доля участников кондомин иума в общем имуществе следует за судьбой пом е щения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собствен ности. В связи с этим указанное ограничение при отсутствии регистрации о бъекта кондоминиума распространяется на сделки с квартирами. Общее иму щ е ство может стать самостоятельн ым предметом сделок только в том случае, когда из такого имущества образ овывается самостоятельное помещение. Например, если подвальные помеще ния оборудованы во вторичные об ъ е кты, то они по согласованию всех участников кондоминиума могут быть отчу ждены. В таких случаях указанные помещения исключаются из общ е го имущества и переходят в раздельную со бственность приобретателя. Норма, признающая недействительными сделки с общим имуществом в связи с отсутствием государственной регистрации о бъекта кондоминиума, имеет отношение к обоим случаям.
В связи с изложенным, государственная регистрация об ъекта кондоминиума в соответствии с законодательством о государственн ой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобр е тает очень важное значение. Между тем в настоящее вр емя на практике такую регистрацию осуществить достаточно проблематичн о. Дело в том, что необходимым условием регистрации объекта кондоминиума является формирование объектов недвижимости, входящих в состав данног о объе к та. Формирование здания как объекта прав происходит при приемке в эк с плуатацию завершенного строительством объекта и его инвентар изации, в ходе которых определяются все необходимые идентификационные пар а метры первичного объекта (эта жность, площадь и другие технические х а рактеристики). Однако в республике с формированием указанных объе к тов возникает множество проблем, связанных со следующими обстоятел ь ствами. Многоквартирные жилые дома до приватизации находились на балансе местных представительных органов (коммунальный жилищный фонд), министерств, госкомитетов, ведомств, государственных предпри я тий, учреждений и организаций (ведомстве нный жилищный фонд) или государственных юридических лиц, построивших ил и приобретших за счет своих средств жилье (жилищный фонд предприятий). В р яде случаев балансодержателями производилась выборочная инвентариза ция указа н ных объектов. После пров едения приватизации обнаружилось, что многие дома не проинвентаризиро ваны. Между тем без этого регистрацию объе к та кондоминиума произвести нельзя. При регистрации необходим о уст а новить все технические пара метры первичного объекта, в том числе о б щую площадь дома, площадь мест общего пользования и всех вторичных объектов. Все названные параметры указываются в плане и в поэтажных пла нах первичного объекта, которые необходимо представить для рег и страции объекта кондоминиума. Участники кондоминиума могут сами з а казать инвентарные планы. Однако в связи с трудностью финансирования таких раб от инвентаризация существующих объектов кондоминиума пра к тически не проводится. Из-за отсутствия таки х планов регистрацию объе к та конд оминиума произвести невозможно. Еще больше проблем возникает с формиро ванием земельного участка, входящего в состав объекта конд о миниума. Земельный участок является состав ной частью объекта конд о миниума и до регистрации объекта кондоминиума он должен быть сфо р мирован. Между тем в республике земельные уч астки при многокварти р ных жилых д омах сформированы в редких случаях. Н е определены их границы, площадь, нет акта предоставления их государство м участникам кондоминиума и т.д. Согласно постановлению Правительства Р К № 1813 установлен трехмесячный срок для организации работ и принятия мер по определению границ земельных участков и оформлению прав на земел ь ные участки, предоставляемые собств енникам помещений (участникам) кондоминиума. Но поскольку необходимым у словием закрепления з е мельных уч астков является проведение землеустроительных работ, сто и мость которых достаточно обременительна дл я собственников вторичных объектов, оформление прав на земельные участ ки затруднено.
В связи с указанными проблемами в республике регистрация объе к тов кондоминиума проходит очень медленн о. При отсутствии правоуст а навлив ающих документов на земельный участок, но при наличии инве н тарных данных на первичный объект как време нная мера предусмотрена возможность частичной регистрации объекта кон доминиума без прав о устанавливаю щих документов на земельный участок (п. 2.3 Временного положения). При этом у частникам предоставляется шестимесячный срок для оформления прав на з емельный участок, по истечении которого без полной регистрации объекта кондоминиума сделки с общим имуществом регистрации в правовом кадастр е не подлежат.
При регистрации объекта кондоминиума в регистрационные док у менты вносится информация о доле участнико в кондоминиума в общем имуществе. Перечень документов, необходимых для р егистрации объекта кондоминиума установлен п 2 3 Временного положения.
В частности, для регистрации объекта кондоминиума заявитель представл яет в регистрирующий орган следующие документы
- письменное заявление в установленн ой форме с просьбой о рег и страции объекта кондоминиума,
-план и поэтажный план первичного объекта с указанием площади каждого вт оричного объекта, заверенные уполномоченными органами,
-правоустанавливающий документ на земельный участок с прилож е нием удостоверенного уполномоченным ор ганом плана земельного учас т ка с у казанием расположения первичных объектов,
-соглашение, заключенное всеми участниками кондоминиума, об определени и размера их долей в общей собственности или ином общем вещном праве, а пр и отсутствии такого соглашения расчет указанных д о лей, произведенный в порядке, предусмотренном п 3 ст. 31 За кона "0 ж и лищных отношениях либо за явление с просьбой произвести такой расчет самим регистрирующим орган ом на основании указанной статьи Закона "0 жилищных отношениях".
При регистрации объекта кондоминиума в регистрационные док у менты вносится, кроме идентифицирующих при знаков объектов недв и жимости, вхо дящих в состав объекта, еще и доля участников кондомини у ма в общем имуществе. Как уже отмечалось, так ая доля может быть опр е делена согл ашением сторон. При отсутствии такого соглашения доля определяется по ф ормуле. В ряде случаев расчет доли по формуле не с о всем соответствует интересам участников. Однако соста вление соглаш е ния является доста точно проблематичным. В частности, поскольку согл а шение касается размера доли в общем имуществе, в нем дол жны принять участие все собственники. Если участником кондоминиума явл яется несовершеннолетнее лицо, то на совершение таких сделок в соответс твии с Законом РК "0 браке и семье" необходимо согласие органов опеки и п о печительства. Кроме того, если сде лка не удостоверена в нотариальном порядке, при регистрации сделки реги стрирующий орган должен удост о ве риться в подлинности воли и подлинности подписей всех участников сделк и (п. 62 Временного положения о регистрации). Такое соглаш ение должно быть нотариально удостоверено, либо все участники сделки до лжны лично явиться в регистрирующий орган для подтверждения подлиннос ти воли и подписей. Допускается также засвидетельствов ание в нотариальном порядке подлинности подписей тех участников, котор ые не могут лично явиться в регистрирующий орган. Регистрирующему орг а ну необходимо установить полный перечень участников кондоминиума, чтобы убедиться в том, что все они при няли участие в составлении такого соглашения. В противном случае сделка в последующем может быть осп о рена участниками кондоминиума, не участвовавшими в его заключении, поскольк у таким соглашением определяется их доля в общем имуществе, а значит опр еделяются их права и обязанности. Состав таких участников может быть опр еделен на основании данных правового кадастра. Однако в кадастре нет све дений о всех участниках кондоминиума. В частности, если права на недвижи мое имущество возникли до введения системы госуда р ственной регистрации прав на недвижимое имущество, пр ава считаются возникшими без государственной регистрации. В настоящее время в пр а вовом кадастре в отноше нии ранее возникших прав имеются сведения о гражданах, являющихся право обладателями квартир и жилых домов, п о скольку ГК Каз. ССР от 28 декабря 1963 г. и Жилищный кодекс от 1 июля 1992 г. уст ановили нормы, обязывающие регистрировать в местных и с полнительно распорядительных органах неко торые сделки с жилыми д о мами и ква ртирами (ст. 226, 249, 251, 331 ГК Каз. ССР, ст. 17 ЖК). Прав о вой кадастр ведется регистрирующими органами Министерства юстиц ии РК, которые являются правопреемниками управлений по оценке и рег и страции недвижимости, которые, в свою очередь, преобразовались из бывших бюро технической инвентаризации (БТ И). Однако органы по в е дению правов ого кадастра не располагают в настоящее время достоверной информацией о юридических лицах, являющихся правообладателями вт о ричных объектов, входящих в состав объекта к ондоминиума. Кроме того, не все физические лица зарегистрировали в необх одимых случаях свои ранее возникшие права. При таких условиях при регист рации соглашения между участниками кондоминиума для установления всех его участников потребуется представление в регистрирующий орган прав оустанавлива ю щих документов на в торичные объекты. Все это значительно затрудняет заключение участника ми кондоминиума соглашения о долях в общем имуществе. В связи с изложенн ым, считаем необходимым упростить п о рядок принятия такого соглашения. Например, в зарубежной практике в деятельности регистрирующих органов практикуется институт клятвенн ой декларации, при которой заявитель гарантирует подлинность предста в ленных документов и сведений, и от ветственность за их недостоверность регистрирующий орган не несет. В на шем законодательстве, на наш взгляд, следовало бы возложить обязанность и ответственность за уст а новлени е состава участников кондоминиума, собирание их подписей в с о глашении и ответственность за их достоверн ость на уполномоченного представителя участников кондоминиума, которы й подает заявление на государственную регистрацию. Чаще всего таким пре дставителем выст у пают органы упр авления объектов кондоминиума, среди них - кооперат и вы собственников квартир или помещений. Поскольку зак онодательство о кондоминиумах не устанавливает специальных правил, ре гулирующих п о рядок заключения та ких соглашений, при их регистрации регистриру ю щие органы требуют соблюдения норм законодательства об об щей со б ственности. Соблюдение все х таких требований чрезвычайно обремен и тельно. В связи с этим такие соглашения заключаются редко. Возм ожными они становятся только в домах, где количество вторичных объектов незн а чительно. Чаще всего расчет д олей участников кондоминиума в общем имуществе будет производиться по формуле.
В законодательстве многих стран формируется специальное закон о дательство о кондоминиумах. В Казахстан е такие нормы содержатся, кр о ме од ной статьи в ГК (ст. 209), в Законе "0 жилищных отношениях". О д нако, как уже отмечалось, кондоминиумы возни кают не только в мног о квартирных ж илых домах, но в других зданиях, в которых вторичные об ъ екты находятся в раздельной собственности, а места общего пользования - в общей. В связи с этим указанных норм не дост аточно для урегулиров а ния всех во зникающих в кондоминиуме отношений, поэтому считаем, что их законодател ьное регулирование должно быть расширено. На наш взгляд, в Казахстане не обходимо принятие специального закона о конд о миниумах.
Глава III . Управление об ъектом кондоминиума.
Поскольку в настоящее вре мя жилые дома, объективно существу ю щие в форме кондоминиальной собственности, управляются поспешно о б разованными кооперативами соб ственников квартир (КСК), такая форма управления кондоминиумом представ ляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон не содержит подо бного категорического утвержд е н ия, напротив, допускает существование и других форм управления по выбору собственников ( ст. 42 ЗЖО).
При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом дол жен управляться весь в целом как единый жилищный ко м плекс, ибо единство и общая принадлежность всех вне кв артальных пом е щений и сооружений, всей инженерной системы, обеспечивающей жизн е деятельность такого жилищного комплекса, настоятельно тр ебуют в о т ношении всего дома непр ерывного наблюдения, контроля, ремонта, пр е дупреждения аварий и устранения их последствий. Словом, всех не обх о димых действий, без которых эк сплуатация дома и условия проживания в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.
Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы упра в ления, возможны лишь для оказания сугубо инд ивидуальных услуг: вну т риквартир ное электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.
Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивид у ально используемые собственником нежилые п омещения ( офисы, магаз и ны, парикма херские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, ан а логичный КСК, более точно именовать коопера тивом собственников п о мещений - КС П. Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших ра зличий, связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия созда ния и деятельности как КСК , так и КСП явл я ются однотипными.
Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже го ворилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, во-первых, и спользование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управление домом как таковым может осуществляться лишь в одной о р ганизационной форме, следует реально учитывать более ц елесообразной форму КСК.
Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором образов ания КСК, но решение об этом должно быть принято на учред и тельном собрании, на котором присутствует н е менее половины собстве н ников в п омещений. Если на собрании не будет такого кворума, пред у смотренного пунктами 4 и 5 статьи 43 ЗЖО, оно счи тается несостоявши м ся. Назначает ся повторное собрание, которое может состояться независ и мо от числе его участников.
Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящи е ся к тому, что нельзя придавать юридическ ую силу решению собрания, на котором было менее половины собственников п омещений.
Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормал ь но функционировать в качестве неуправляемо го объекта, поэтому патовая ситуация в установлении какой-либо формы упр авления должна быть так или иначе преодолена. И установленный законный п уть преодоления (проведение повторного учредительного собрания при лю бом количестве участников) является наиболее разумным. Он, кстати сказат ь, применяется для определения кворума и других собраний в добровольно с оздаваемых объединениях (см., например, статью 65 Указа Президента Республ ики К а захстан, имеющего силу Закон а, от 2 мая 1995 года «О хозяйственных т о вариществах»).
Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается о б разованным. Любой собственник имеет пра во считать себя членом кооп е ратив а, независимо от того, участвовал ли он в учредительном собрании и (или) в д ругих собраниях кооператива. Для этого не требуется никаких з а явлений и приемных процедур.
Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондомини у ма определенным образом выразил свою волю н е вступать в кооператив. Тогда, естественно, такого участника нельзя счи тать членом кооператива, ибо членство является добровольным. Данный соб ственник квартиры (п о мещения) не у частвует в управлении кооперативом и в принятии решений общего собрани я, но должен подчиняться всем решениям органов упра в ления кооперативом, относящимся к содержанию и исполь зованию общ е го имущества, обеспеч ивающим прочность и безопасность эксплуатации дома.
Однако с формированием КСК власть собственником помещений в определе нии формы управления не прекращается. Во-первых по решению членов КСК та кая форма может быть изменена ( пункт 6 Закона). КСК, например, может передат ь по договору дом в управление определе н ному физическому или юридическому лицу ( подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО).
Во-вторых, если КСК объединяет несколько домов, то собственники какого-л ибо дома вправе выйти из состава кооператива и образовать свой отдельны й кооператив или применить иную форму управления (пункт 7 статьи 42).
Кооперативы собственников квартир также подлежат государстве н ной регистрации, но регистрируются они к ак юридические лица, то есть отдельно от регистрации кондоминиумов.
Заключение
На основании вышеизложенного напрашиваются следующи е выв о ды и предложения:
1.На нынешнем этапе решения ж илищной проблемы наметились как п о ложительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматр и ваются в том, что расширены возмож ности граждан по распоряжению приватизированным или купленным жильем .( В частности, граждане им е ют право отчуждать, передавать наследникам и т.д.)
2.Серьезным новшеством внесенным Законом «О жилищных отношениях» являе тся введение «Кондоминиума» как особой формы собственности на недвижи мость. Следует четко ограничить кондоминиум как объект прав о вых отношений от субъектов этих отношений.
Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем учас тникам в силу того факта, что все они являются собственниками о т дельных помещений кондоминиума. Это пра во не требует никаких по д твержден ий, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осущ ествления права, но не на его существование. Индивидуал ь ная собственность участника кондоминиума и доля этого участника в о б щей имущ естве неразделимо связаны.
Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной рег и страции в качестве единого комплекс а, в котором выделяются объекты индивидуальной и раздельной собственно сти.
3.В отношении органа управления объектами кондоминиума, нельзя утвержда ть, что такие формы управления как кооператив собственников квартир или кооператив собственников помещений являются идеальными. Избрание той или иной формы управления относится, к компетенции со б ственников квартир, поэтому должна применя ться та форма управления которую они считают целесообразной. Например это может быть избрание управляющего объектом кондоминиума из числа жильцов одного мног о квартирного дома, который заключает контра кты с другими службами на обслуживание этого дома.
Практика показывает, что объединение в один КСК «Елимай» г.Алматы 98 домов , составляющих 3359 квартир объединяющих свыше 10000 жильцов - собственников кв артир, не дает возможности членам этого КСК участв о вать реально в управ лении объектами кондоминиума.
Высшим органом управления КСК является общее собрание его членов. Как можно провести собрание в данном КСК «Елимай» и принять к акие-то решения?
Реально КСК выполняет те же функции что и бывшая ЖЭКи ( жилищно-эксплуата ционные комитеты) только зарплату получают за счет взносов вносимых жил ьцами на содержания жилья.
4.Правовые положения члена КСК коренным образом отличается от пр а вового положения члена жилищного коопер атива ( и ЖК). Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона и ли устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в исключительных случаях, пред у смотренных специал ьным законом в случае прекращения права собстве н ности.
В целом по мере развития рыночных отношений в Республике Казахстан реше ние и реализации этих предложений на наш взгляд будут способств о вать увеличению широкого слоя собственн иков жилья и улучшению ж и лищных ус ловий граждан Республики Казахстан.
Список использованной литературы,
законодательных и нормативных актов.
1. Конституция Республик и Казахстан, принятая 30 августа 1995 года г.Алматы, 1995.
2. Закон Республики Казах стан от 16 апреля 1997 года «О жилищных о т ношениях». Алматы, 1997.
3. Указ Президента Респуб лики Казахстан от 6 сентября 1993 года «О н о вой жилищной политике».
4. Постановление Правите льства Республики Казахстан от 4 октября 1995 года № 1299 «О мерах по развитию ж илищно-коммунального хозяйства республики».
5. Постановление Правите льства Республики Казахстан от 12 апреля 1996 года № 437 «О переходе на новые при нципы оплаты содержания ж и лья».
6. Постановление Правите льства Республики Казахстан от 27 мая 1996 г о да «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственни ков квартир и нежилых помещений в жилых домах».
7. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан № 9 от 18 июля 1997 года «О практике прим енения судами законодательства по приватизации гражданами жилых помещ ений».
8. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 11 октября 1991 года «О практике при менения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между г ражданами и ЖСК».
9. Закон Российской Федер ации «О приватизации жилищного фонда» от 5 сентября 1991 года.
10. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июля 1983 года.
11. Закон Кыргызской Респу блики от 28 октября 1997 года «О товарищ е ствах собственников жилья (кондоминиумах)».
12. Басин Ю.Г. Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР. Алма-Ата, 1987.
13. Басин Ю.Г. Новое жилищно е законодательство Казахстана. См. Гра ж данское законодательство Республики Казахстан - толкование и ко м ментирование. Алматы, 1998. В кн. 5.
14. Гончало Б.М. Основания и зменения жилищных правоотношений. А в тореферат канд. дисс. Свердловск. 1984.
15. Жилищное законодатель ство: Комментарий ( отв. Редакторы В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин М. 1991)
16. Корнеев С.М. Основные те нденции развития жилищного права в усл о виях становления рыночной экономики. См.: Гражданское право России при переходе к рынку. М. 1996.
17. Коршунов Н.М. Дом в лично й собственности. М. 1991.
18. Лесин Б.С. Изменение жил ищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Л. 1967.
19. Соколов С.П. Изменение ж илищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Минск, 1988.
20. Толстой Ю.К. Жилищное пр аво. См. Гражданское право. Т. II . М. 1997.