Сделки с недвижимостью

СОДЕРЖАНИЕ. Стр. ВВЕДЕНИЕ. ГЛАВА 1. Правовое регули рование сделок с недвижимым имуществом. 1.1. Понятие недвижимого имущества. 1.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 1.3. Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью. 1.4. Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 1.5. Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого имущества. 1.6. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. 1.7. Некото рые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ГЛАВА 2. Ипотека как способ обеспечения обязательств по договору о залоге недвижимого имущества. 2.1. Понятие ипотеки. 2.2. Предметы и потеки по закону «Об ипотеке». 2.3. Особенности ипотеки предприятий , зданий , сооружений. 2.4. Особенности ипотеки земельных участков. 2.5. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. ГЛАВА 3. Гражданско-правовые сделки с жильем.. 3.1. Договор купли-продажи жилого дома (квартиры ). 3.2. Договор найма жилого помещения. 3.3. Договор пожизненного содержания с иждивением. 3.4. Виды мошеннических сделок с жильем. 3.5. Виды сделок с жильем , признаваемые недействительными. 3.6. Ответственность за незаконные операции с жильем. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ. ПРИЛОЖЕНИЕ. ВВЕДЕНИЕ. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственн о го оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц , а та к же в гражданском обо роте. В расцвет рыночных отношений в России , который многие , и не без оснований , именуют «разгулом» , когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется , а элементарные осн о вы , цивилизованный рынок ещё не устоялись , не приобрели законченных форм , тем а правового регулирования отношений , касающихся недвижимости , сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время . Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса. Особый характер предмета сделок с нед вижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников . Являясь гарантией законности заключения сделок с недвиж и мым имуществом , эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить во з можности для мошенничества и преступ лений . Поэтому законодательно было закреплена обяз а тельная государственная регистрация сделок с недвижимостью , включающая проведение прав о вой экспертизы документов , необходимых для государственной регистрации и проверки законн о сти сделки. В гла ве 1 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости , его гласности и публичности . 17 июня 19 97 г . Государственной Думой был принят Федеральный закон "О государстве н ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " и 31 января 1998 г . он вступил в силу . Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сд е л ок с ним " № 122-ФЗ определяет : 1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним , государственная регистрация которых обязательна. 3. Круг участников отношений , возни к ающих при государственной регистрации прав. 4. Органы , осуществляющие государственную регистрацию прав (учреждения юстиции по рег и страции прав , порядок создания которых и их размещение определяются субъектами РФ по согл а сованию с центром ). 5. Порядок госуд арственной регистрации прав. 6. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним , к у да включены права на предприятие как имущественный комплекс ; кондоминиумы ; права общей собственности ; сервитуты ; ипотека ; права на вновь создаваемый объект ; аренда ; права , устано в ленные судебным решением ; права , связанные с распоряжением имуществом на условиях довер и тельного управления или опеки. Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экспертизы док у мент ов в сделках с недвижимостью . Ранее проверка законности полностью зависела от порядо ч ности нотариуса , чью функцию теперь взяло на себя государство . С другой стороны полнота вл а сти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для зл оупотре б ления служебным положением. Кроме этого , Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность . С моме н та его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гра ж данами сделок с недвижимостью . Теп ерь такое удостоверение является правом , а не обязанностью граждан и организаций . Таким образом , Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство , повлиял на существующие гражданско-правовые отноше н ия в сфере недвижимости и , наконец , заставил заработать ряд положений нов о го гражданского законодательства. В главе 2 рассмотрена ипотека . В расцвет рыночных отношений в России , когда сфера о б ращения недвижимости постоянно расширяется , а элементарные основ ы , цивилизованный рынок ещё не устоялись , не приобрели законченных форм , залог выступает одной из немногих и наиб о лее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседне в ной практике , по сути своей , представляя реальную страх овку неисполнения обязательств . Сег о дня , несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге , он прио б ретает всё большую популярность , чему есть масса причин , вытекающих из современной рыно ч ной ситуации в стране . В Законе РФ “Об ипотеке” закреплены гарантии реализации прав и законных интересов участников залоговых отношений . Закон подробно регулирует многие важные вопросы ипотечн о го правоотношения : сущность договора ипотеки , заключение договора об ипотеке , составление и выдачу за кладной , передачу прав залогодержателя третьим лицам , обременение заложенного имущества (третьими лицами ) правами третьих лиц , последующий залог , взыскание на заложе н ное имущество и его реализацию , особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий , здани й , сооружений , земельных участков , жилых домов , квартир и других объектов недвижимости ). В главе 3 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье . Учитывая высокую стоимость жилой площади , сумма заключаемых сделок оценивает ся , как правило , во многие миллионы рублей . Квартирный бизнес ныне является одним из самых в ы годных : посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и д омами , получая при этом большие дивиденды . В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними. ГЛАВА 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. 1.1. Понятие недвижим ого имущества. Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и во с принято практически всеми современными правовыми системами . В современном праве за недв и жимым имуществом сохраняется особый правовой режим , предполагающий спец иальный порядок обременения и отчуждения , специальную регистрацию прав на недвижимость , некоторого огран и чения этих прав и административного (природоохранительного , градостроительного и т.п .) ко н троля за их осуществлением 1 1 Добаткин Д.А . Вещи , включаемые в состав недвижимости // Юридический мир . 1998..№ 1. . Ясно , что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижим о сти имеет важное значение при оценке , продаже , залоге , завещании и других операциях с недв и жимым имуществом. Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст . 130 ГК РФ , согласно которой к недвижимости относятся земельные участки , участки недр , водные объекты и всё , что прочно связано с землёй , то есть объекты , перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их н азначению , в том числе леса , многолетние насаждения , здания , сооружения , а также подлежащие регистрации воздушные , морские суда , суда внутреннего плавания , космические об ъ екты . Перечень объектов , приравненных к недвижимым вещам в ст . 130 ГК РФ не является ун и версальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. Понятие , приведённое в ст . 130 ГК РФ , не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость . Законодательство не раскрывает точного с о держания понятия “имущество” , что является существенным применительно к недвижимости . Так , в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации ) по объёму понятия “имущества” : под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст . 15,46) ; вещи , деньги и ценные бумаги (ст.ст . 302,307); вещи , деньги , ценные бумаги , а также им у щественные права (ст.ст . 18,56). Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция : “с о держание имущества с юридической точки зрения выражается , с одной стороны , в совокупности вещей , принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия … , а с другой - в совокупности вещей , принадлежащих другим лицам , но находящихся в его обладании , и в сово к упности обязательств , лежащих на нём” 2 2 Шершеневич Г.Ф . Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г .). – М . 1995. . Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущество“ , вкл ю чающее в себе также имущественные права и прав а требования . Вместе с тем такое понятие , ве р ное с теоретической точки зрения , вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового . Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущ е ственных прав в отношении него при водит к усложнению конструкций практически всех гражда н ско-правовых институтов . Так , в отношении ипотеки , используя данный подход , следует говорить не о залоге объекта недвижимости , а о залоге права собственности или права хозяйственного в е дения данным объ ектом , что не соответствует действительности и приводит к смешению разли ч ных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости. Получается , что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уя с нение того , что именно имеется в виду в данном конкретном случае , в частности , при рассмотр е нии ипотечных правоотношений. Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследов а тельностью отнесения объектов к недвижимым . Следуя п .1 ст .130 ГК , вещь может быть о тнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей . Также в качестве необходимых признаков недвиж и мости в теории гражданского права указываются прочность и непотребля емость . Насколько эти признаки реально применимы к объектам , относимым современным законодательством к разряду недвижимых ? Так , примером , что далеко не все перечисленные в ст .130 ГК в качестве недвижимости в е щи беспрекословно обладают всеми данными признак ами , является предприятие , в состав котор о го входят вещи “абсолютно движимые” – продукция , сырьё , инвентарь , но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости . И вполне обосновано. К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние н асаждения . Но при этом возникают вполне уместные вопросы , касающиеся оборота данного объекта : кто будет осущест в лять регистрацию сделок с многолетними насаждениями , что может служить в качестве прав о устанавливающего документа на данный момент ? Воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с нео б ходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в г ражданском обороте . Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвиж и мостью жилых помещений в домах и иных строениях , а также квартир (они отнесены к недвиж и мости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об основах федеральной жилищной п о л итики” ). Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй , их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения. Пожалуй , единственным классическим объектом недвижимости может быть признан уч а сток земли , поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя . Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знак ом законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса . Кроме того , некоторые специал и сты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу , ссылаясь на альтернативный х а рактер ст. 130 ГК . В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета : “недвижимые вещи” , “недвижимое имущество” , “недвижимость” . Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий . В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимо с ть я в ляется имуществом , и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отн о шении земли” 1 1 Чубуков Г.В . Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право . 1995. № 9. . Земля , безусловно , обладающая признаками иму щества и имеющая экономич е скую ценность , также должна участвовать в гражданском обороте. Таким образом , к недвижимости относятся материально реализованные , существенные по объёму и стоимости объекты , большинство из которых связаны с землёй и зависимы от не ё , чей правовой режим близок к земельному , а гражданский оборот которых , связан со сложной сист е мой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то госуда р ственными органами в силу их особой государственной значимости . Данное определение вряд ли может быть признано научным , однако оно уже фактически применяется на практике. В завершении рассмотрения данного вопроса замечу , что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны и меющихся пр и родных ресурсов , тесной связью с недвижимости с землёй , но и с тем , что к недвижимости отн о сятся наиболее ценные и значимые объекты . Это требует их специальной регистрации в гражда н ском обороте , что находит своё отражение в особенностях содержа ния многих правоотношений , особом порядке и форме заключения договоров , предметом которых является недвижимое имущ е ство . Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество , напр и мер , ипотека. 1.2. Государственная регистрации прав н а недвижимое имущество и сд е лок с ним. Успешное и эффективное развитие имущественного оборота в предпринимательских отн о шениях , как показала практика , во многом зависит от наличия четких и достаточно полных пр а вил , содержащихся в законодательных и иных пр авовых актах . Особенно это актуально в тех сл у чаях , когда предметом заключаемых участниками рыночных отношений сделок становятся объе к ты недвижимости . Ценность и значение этих объектов для субъектов гражданского оборота дол ж ны обуславливать необходимость и х строгой правовой регламентации . Руководствуясь вышеизложенными и другими соображениями , законодатель включил в часть первую Гражданского кодекса РФ статью 131, нормы которой обязывают осуществлять го с ударственную регистрацию прав на недвижи мые вещи и сделок с ними . Долгое время данную ст а тью Кодекса можно было считать декларированной , поскольку принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , предусмотренного в п .6 упомянутой статьи , п о стоянно откладывалось , что кра йне отрицательно сказывалось на общей ситуации в стране , св я занной с учетом прав на недвижимость . На сегодняшний день можно констатировать , что в этой сфере законодательного регулир о вания произошли серьезные изменения . 21 июля 1997 года Президен т РФ подписал Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " N 122-ФЗ (далее - Закон ). Закон был официально опубликован в "Российской газете " 30 июля 1997 года . Закон состоит из 6 глав и 33 статей. Я остановлюсь на его основных положениях и попыт а юсь дать ответы на три , как мне представляется , самых актуальных вопроса : 1. Что (объекты ) подлежит государственной регистрации . 2. На кого (какие органы ) возложена обязанность осуществлять государственную регистрацию . 3. Порядок указанной регистрации . Но , прежде чем рассмотреть названные вопросы , необходимо раскрыть юридическое знач е ние государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней . Государственная регистрация прав на недвиж имое имущество и сделок с ним - юридич е ский акт признания и подтверждения государством возникновения , ограничения (обременения ), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским коде к сом РФ (п .1 ст . 2 Закона ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зар е гистрированного права . Вышеуказанные положения конкретизированы в ГК РФ . В соответствии с п . 2 ст . 8 ГК РФ права на имущество , подлежащие государственной рег и ст рации , возникают с момента регистрации соответствующих прав на него , если иное не устано в лено законом . В случаях , когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации , право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации , ес ли иное не уст а новлено законом (п . 2 ст . 223 ГК РФ ). Что касается сделок , предметом которых является недвижимость , то согласно ст . 164 ГК РФ указанные сделки подлежат государственной регистрации в случаях и порядке , предусмотренных ст . 131 Кодекс а и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействител ь ность . Такая сделка считается ничтожной (п . 1 ст . 165 ГК РФ ). Ничтожная сделка яв ляется недействительной независимо от признания ее таковой судом (п . 1 ст . 166 ГК РФ ). Она не порождает юридических последствий и может быть признана неде й ствительной лишь с момента ее совершения . Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня , когда началось ее испо л нение (п . 1 ст . 181 ГК РФ , п . 32 Постановления совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г . N 6/8). Все объекты государственной регистрации , предусмотренные ст . 131 Г К РФ и ст . 4 Закона , можно разделить на три группы . Сразу следует отметить , что применительно ко всем объектам государственной регистрации речь идет исключительно о недвижимом имуществе (недвижимости ), в состав которого включ а ются объекты , указ анные в п . 1 ст . 130 и ст . 132 ГК РФ (за исключением воздушных и морских с у дов , судов внутреннего плавания , космических объектов ). 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Содержание права собственности регламентиро вано в ст . 209 ГК РФ . К другим вещным правам в соответствии со ст . 216 ГК РФ , в частности , относятся : право пожизненного наследуем о го владения земельным участком (ст . 265 ГК РФ ), право постоянного (бессрочного ) пользования земельным участком (ст . 268 ГК РФ ), право хозяйственного ведения имуществом (ст . 294 ГК РФ ), право оперативного управления имуществом (ст . 296 ГК РФ ). Право собственности тоже является вещным правом . Но , по сравнению с ним , другие ве щ ные права , указанные в ст . 216 ГК , имеют ог раниченный характер . Ограниченность их проявляе т ся в более узком объеме правомочий , предоставляемых носителю ограниченного вещного права . Однако , в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу , вещные права лиц , не являющихся собственник ами , не прекращаются (п . 3 ст . 216 ГК РФ ). В то же время имеется общность права собственности и других вещных прав . Прежде вс е го , она выражается в характере рассматриваемых прав и способах их защиты , предусмотренных главой 20 ГК РФ . Все вещные права по своей правовой природе являются абсолютными . Это означает , что субъекты данных прав могут их реализовать самостоятельно , без содействия третьих лиц , которые , в свою очередь , обязаны не препятствовать обладателям прав осуществлять име ю щиеся у них правомочия . Иными словами , лицо , владеющее каким-либо имуществом на вещном праве , в том числе на праве собственности , может абсолютно самостоятельно совершать с этим имуществом любые действия , которые составляют содержание того или иного вещного права , а в се иные лица , в том числе и собственник (если речь идет об ограниченном вещном праве ), несут обязанность не нарушать указанные права . Правомочия (действия ), которые могут совершать субъекты вещных прав в отношении пр и надлежащего им имущества , о пределены в вышеуказанных статьях Гражданского кодекса , посв я щенных конкретному вещному праву . 2. Ограничения (обременения ) прав на недвижимое имущество. Ограничениями (обременениями ) прав , согласно ст . 4 Закона , являются : сервитут (ст.ст . 274 , 277 ГК РФ ), ипотека (п . 2 ст . 334 ГК РФ ), доверительное управление (п . 2 ст . 1017), аренда (п . 2 ст . 609, ст.ст . 651, 658 ГК РФ ). Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно усло в ным , преследующим исключител ьно цель оптимального (системного ) изложения норм Закона , п о скольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу . Так , сервитут является ограниченным вещным правом (ст . 216 ГК РФ ), ипотека - способом обеспеч е ния обязательств ( ст . 334 ГК РФ ), аренда и доверительное управление - договорными обязател ь ствами (ст.ст . 609, 1017 ГК РФ ). Сделанный в предыдущем абзаце вывод подтверждается определением ограничений (обр е менений ), содержащимся в ст . 1 Закона . След ует заметить , что , по моему мнению , Закон допускает некоторую неточность в отн о шении аренды . Дело в том , что в вышеуказанных статьях ГК РФ , посвященных аренде , речь идет о регистрации договоров аренды , тогда как ст . 26 Закона предусматривает регистрацию пр ав аренды недвижимого имущества . Упоминая о праве аренды , Закон не раскрывает содержание этого права . Не предусмотрено такое право и Гражданским кодексом РФ . Основываясь на анализе главы 34 "Аренда " ГК РФ , было бы правильнее говорить об обязательствах (пра вах и обязанностях ) аренд о дателя и арендатора , возникающих из договора аренды , которые , согласно Кодексу , регистрир о ваться не должны . В этой связи необходимо все же руководствоваться Гражданским кодексом РФ , поскольку Закон издан на основании Кодекса , и в случае их противоречия применению подлежат нормы ГК РФ (ст.ст . 3, 131 ГК РФ ). Исходя из этого , регистрироваться должны договоры аренды недвижимого имущества , к о торые составляют третью группу объектов регистрации . Изл оженные суждения в полной мере относятся и к подлежащему государственной рег и страции договору об ипотеке (п . 3 ст . 339 ГК РФ ). Что касается доверительного управления , то в соответствии с п . 2 ст . 1017 ГК РФ , госуда р ственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества в доверительное управление в том же порядке , что и переход права собственности . В соответствии со ст . 30 Закона любые права на недвижимое имущество , связанные с распоряжением им на условиях доверительного управл е ния , должны р егистрироваться только на основании документов , определяющих такие отношения , в том числе на основании договоров или решения суда . 3. Сделки с недвижимым имуществом. Согласно ст . 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц , направленные на установление , изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей . Сделками , в частности , являются все гражданско-правовые договоры . Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается , т.к . сделка - это действия. В силу этого , любые действия , влекущие возникновение , изменение или прекращение прав на недвижимое имущество должны подлежать государственной регистрации . Как было отмечено , регистрироваться также должны договоры , предметом которых являе т ся пере дача прав на недвижимое имущество . При этом к таким соглашениям относятся только те договоры , требование о регистрации которых содержится в ГК РФ . В силу этого не регистрирую т ся , например , договоры строительного подряда , предметом которых является строител ьство зд а ния (или иной недвижимости ), поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации зд а ния как объекта недвижимости нельзя говорить о том , что недвижимое имущество существует . Следовательно , на него не может быть установлено вещное право , котор ое впоследствии можно было передать по договору . В этой связи , хотелось бы обратить внимание на ст . 25 Закона , регл а ментирующую государственную регистрацию права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества . Таким образом , объектами регистр ации являются права , ограничения , сделки . Особо необходимо отметить , что наряду с государственной регистрацией прав на недвиж и мость и сделок с ней может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п . 2 ст . 131 ГК РФ ). В Законе предусмотрен кадастровый и технический учет (инвентаризация ) объекта недв и жимости , под которым понимается описание и индивидуализация объекта недвижимого имущ е ства (земельного участка , здания , сооружения , жилого или нежи лого помещения ), в результате ч е го он получает такие характеристики , которые позволяют однозначно выделить его из других об ъ ектов недвижимого имущества (ст . 1 Закона ). При возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущест во сл е дует учитывать нормы ст .219 ГК РФ , в соответствие с которыми , право собственности на здания , сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество , подлежащее государственной регистрации , возникает с момента регистрации. В целях надлежащего осу ществления сделок с недвижимым имуществом , а также с иным имуществом , подлежащим государственной регистрации , следует обратить внимание на требов а ние п .3 ст .433 ГК РФ , где говорится , что договор , подлежащий государственной регистрации , сч и тается заключенны м с момента его регистрации , если иное не установлено законом . Государственная регистрация – акт государственного признания и подтверждения прав на недвижимость . Это означает , что государственная регистрация носит публичный характер . Гос у дарство в лице у чреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности . Вместе с тем государственная регистрация является открытой , так как все ее участники соблюдают тре б у емую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях , содержащи х ся в Едином государственном реестре прав . Эта норма , безусловно , позволяет существенно сн и зить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участник ов гражда н ского оборота. Следует обратить внимание , что открытый , публичный характер акта государственной р е гистрации недвижимости установлен ст .131 ГК РФ в императивной форме . Это означает , что го с ударственный орган , осуществляющий государственную регистр ацию недвижимости , обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на об ъ екты недвижимости любому лицу . Государственная регистрация прав является единственным доказательством существов а ния права на недвижимость . Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном п о рядке. Государственная регистрация проводится в следующем порядке : - прием документов , необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрац ии ; регистрация таких документов с обязател ь ным приложением документа об оплате регистрации ; - правовая экспертиза документов и проверка законности сделки ; - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущес тва , а также других оснований для отказа или приостановления госуда р ственной регистрации прав ; - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостано вления гос у дарственной регистрации прав ; - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п .1 ст .13 Закона о государственной регистр а ции ). Правовая экспертиза – это изучение п редставленных для государственной регистрации д о кументов с целью установления юридического факта , являющегося бесспорным основанием для возникновения , наличия , перехода , прекращения или обременения (ограничения ) прав на недв и жимое имущество Постатейный к омментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” . Под общ . ред . П.В . Крашенинникова . – М . 1999. - С .114. . Требования к документам , представляемых на государственную регистрацию , содержатся в ст .1 8 Закона о государственной регистрации . В ней говорится , что документы , устанавливающие наличие , возникновение , прекращение , переход , ограничение (обременение ) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию , должны соответств о вать треб о ваниям , установленным законодательством РФ и отражать информацию , необходимую для гос у дарственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП . Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид рег и стрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально уд о стоверены , скреплены печатями , должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность п о проверке законн о сти сделки . Законная сделка должна соответствовать следующим условиям : - стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью ; - волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле ; - представители сторон име ют надлежащие полномочия ; - имущество находится в собственности (хозяйственном ведении , оперативном управлении ) правоотчуждателя ; - договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (пр и знанные законом в качестве необходимых для до говоров данного вида ); - соблюдены законные интересы третьих лиц , не участвующих в сделке , и распоряжение имуществом не имеет ограничений , установленных в их пользу. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на нед вижимое имущество и сделок с ним” . Под общ . ред . П.В . Крашенинникова . – М . 1999. - С .114. Согласно ст .168 ГК РФ сделка , не соответствующая требованиям законодательства , являе т ся ничтожной , если законом не установлено , что она является оспоримой . Следовате льно , сущ е ствует необходимость составления перечня оспоримых по действующему законодательству сд е лок . Это следующие сделки : - юридических лиц , выходящие за пределы их правоспособности (ст .173 ГК РФ ); - совершенные с превышением полномочий (ст .74 ГК РФ ); - совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей , усыновителей , попечителей (ст .175 ГК РФ ); - совершенные гражданами , ограниченными судом в дееспособности , без согласия попеч и теля (ст .176 ГК РФ ); - совершенными гражданами , не способными понимать значения своих действий или рук о водить ими (ст .177 ГК РФ ); - совершенные под влиянием заблуждения (ст .178 ГК РФ ), обмана , насилия , угрозы (ст .179 ГК РФ ); - требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по расп ор я жению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст .35 Семейного кодекса РФ ); - заключаемые акционерным обществом , в совершении которых имеется заинтересова н ность (ст .84 Федерального закона “Об акционерных обществах” ); - приватизации госуда рственного имущества , совершенные с нарушением положений Ф е дерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации м у ниципального имущества в Российской Федерации (ст .29 этого Закона ). Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” . Под общ . ред . П.В . Крашенинникова . – М . 1999. - С . 114-115. Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку , не соответствующую законодательству , даже есл и законом допускается ее оспоримость . Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы , подтверждающие зако н ность сделки , например , согласие родителей , усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п. Сле дует отметить , что учреждение юстиции обязано проверять законность всех сделок с недвижимым имуществом , независимо от того , подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами , а также , если о н и совершены по желанию сторон или установлению закона , в нотариальной форме. После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции провер я ется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами , ранее зар е гистри рованными в ЕГРП . В случае установления таких противоречий должностным лицом учр е ждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации . Ст .19 Закона о государственной регистрации устанавливает три основания для приост а новления государственной регистрации . Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности . В данном случае речь идет , как правило , о направлении документов , вызывающих сомнение у регистратора , на соответствующую экспертизу (почерковедческую , лингвистическую и др .). Такое приостановление возможно не б о лее чем на месяц . Таким образом , в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев . В случае приостановления государственной регистрации по эт о му основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации , но и об основаниях принятия такого решения , а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись. Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица . При этом правооблад а тель или уполномоченное им лицо обязаны в своем зая влении изложить причины , по которым необходимо приостановление государственной регистрации . Данное заявление подлежит удовл е творению в случае , если причины будут признаны уважительными , например : длительная служе б ная командировка , серьезное заболевание , см ерть гражданина и т.п . Заявление должно подаваться до истечения месячного срока , а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении . В случае удовлетворения заявления регистратор должен у к азать срок приостановления регистрации , а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись . Срок приостановления регистрации по этому осн о ванию не может превышать трех месяцев . Таким образом , общий срок регистрации не может пр е вышать чет ырех месяцев . Наконец , последним основанием приостановления регистрации являются те случаи , когда об этом имеются определение или решение суда , вынесенное в соответствии с законодательством . Согласно ГПК РСФСР , существуют следующие виды определений или ре шений , предусматрив а ющих приостановление государственной регистрации : - определение суда об обеспечении иска (ст .134); - постановление (определение ) должностных лиц , которым предоставлено право принес е ния протеста в порядке надзора о приостановлении исполн ения соответствующих решений (опр е делений , постановлений ) судов (ст .323); - определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст .361, 362). АПК РФ к подобным судебным актам относит : а ) определение арбитражного суда об обеспечении иска (ст .76 ); б ) определение арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении исполн е ния решений , постановлений , принятых в первой и апелляционной инстанциях (ст .170); в ) определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда , имеющих право приносить протест ы в порядке надзора о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов (ст .182); г ) определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства (п .1 ст .24 Закона “Об исполнительном производстве” ). Суд после принятия одного из выш еуказанных актов обязан направить его копию в учр е ждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Приостановл е ние регистрации по данному основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистрато ра , об этом также делается отметка в книге учета документов. Кроме того следует упомянуть , что согласно п .1 ст .19 Закона о государственной регистр а ции при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации , в теч ение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнител ь ных сведений , известив об этом заявителя , который , в свою очередь , вправе предоставить допо л нительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации . Строго гов оря , данный случай не является приостановлением государственной регистрации , так как об я занность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока . Но на практике часто случается так , что заявитель не успева ет в течение месяца предоставить необходимые документы . Поэтому , как правило , он пишет заявление о приостано в лении государственной регистрации “в связи с необходимостью предоставления недостающих д о кументов” , которое удовлетворяется регистратором , – таким образом , в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государстве н ной регистрации. Статьей 20 Закона о государственной регистрации предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации . Но , прежде всего , следует помнить , что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это разные понятия . Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию . Основной же причиной для возвращению документов заявителю является непредставл ение , либо неполное представление документов , необходимых для государственной регистрации . Еще одной причиной для возвращ е ния документов может послужить представление на государственную регистрацию документов , не соответствующих требованиям п .3 ст .18 Закон а о государственной регистрации. Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления док у ментов для регистрации ипотеки . В этом случае , согласно ст .21 Закона “Об ипотеке (залоге н е движимости )” , документы не возвращаются , а регистр ация просто откладывается до представл е ния недостающих документов в срок не более одного месяца. Итак , п .1 ст .20 Закона о государственной регистрации закрепляет семь оснований для отк а за в государственной регистрации , перечень которых является исчерпывающи м : - если право на объект , о государственной регистрации которого просит заявитель , не явл я ется правом , подлежащим государственной регистрации – например , договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае , если он заключен на срок мен ее года ; - если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо , то есть лицо , которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной рег и стрируемой сделки . Например , не подлежит государственной регистрации до говор дарения н е движимости , подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет , поскольку действия по з а ключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его р о дители , усыновители или опекуны ; - если документы , представлен ные на государственную регистрацию прав , по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства , например , если в д о говоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене , являющееся для данного в и да договора существенны ми ; - если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоста в лении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соо т ветствии с законодательством , действовавшим в месте его издания на момент изда ния ; - если лицо , выдавшее правоустанавливающий документ , не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости , например , если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласия собст венника ; - если лицо , которое имеет права , ограниченные определенными условиями , составило д о кумент без указания этих условий , например , если лицо , заключившее договор купли-продажи жилья , не указало список лиц , сохраняющих права на пользование данным жилы м помещением ; - если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетел ь ствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества , например , если лицо , заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости , пр едоставляет прав о устанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство ), в котором указано , что оно имеет право только на часть этого объекта ; Решение об отказе в регистрации должно быть представлено в письменной форме с указ а нием мотивов для отказ а в общий месячный срок , либо в течение срока приостановления госуда р ственной регистрации . Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавлив а ющих документов. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке : в суд общей юрисдикции в порядке , предусмотренном гл .24 ГПК РСФСР , а в арбитражный суд – пред у смотренном ст .22 АПК РФ. На сегодняшний момент информацию об органах , осуществляющих регистрацию прав по месту нахождения недвижимого имущества , можно получить в Минис терстве юстиции РФ , в о р ганах местного самоуправления , а также в органах , осуществляющих технический и специальный учет недвижимого имущества. Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации : прав на н е движимое имущество и сделок с ни м . По общему правилу эти две формы друг друга не повтор я ют . Например , договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и сч и тается заключенным с момента его подписания (ст .550 ГК , п .3 «Обзор практики разрешения сп о ров , возникающих по до говорам купли-продажи недвижимости» ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору . Однако в отдельных особо сложных случаях , когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой , так и за переходо м прав по ней , законом предусмотрена государственная регистрация и сделки , и прав по этой сделке . К таким случаям относятся : - регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого п о мещения или предприятия ; - регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещ е ний и предприятий. Датой государственной регистрации прав , а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав Правила ведения Един ого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г . № 219, действуют с 31 января 1998 г. (п .3 ст .2 Закона о государственной регистрации ). Следовател ьно , эта дата является : - датой заключения договора , предметом которого является недвижимость , если законом не предусмотрено иное (п .3 ст .433 ГК РФ ); - датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях , когда данное право требует государственной регистрации и в случаях , когда иное не предусмотрено законом (п .2 ст .223 ГК РФ ); - датой возникновения права собственности , возникшего не из сделки , а также иного права , подлежащего государственной регистрации (ст .219 ГК РФ , ст .25 Закона о государственной рег и страции ); - датой прекращения прав на недвижимость , возникших ранее. Следует заметить , что хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве сл у чаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому п раву , существуют и случаи , когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации , а с моментом , прямо указанным в з а коне , то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее , а правоподтверждающее значение . Таких случаев несколько : - право собственности у члена жилищного , жилищно-строительного , дачного , гаражного или иного потребительского кооператива , иных лиц , имеющих право на паенакопление в к оопер а тиве на квартиру , дачу , гараж , иную недвижимость , предоставленную этим лицам кооперативом , возникает с момента полной выплаты им пая . Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате , выдаваемая коопера тивом ; - в случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на насле д ственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя ). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидет ельство о праве на наследство. - в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п .5 ст .488, п .3 ст .489) при продаже недв и жимого имущества в кредит или в рассрочку , если иное не предусмотрено законом , это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в зал о ге у продавца . В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент , который ук а зан в законе . К сожалению , ни в Гражданском кодексе , ни в Законе о государственной регистр а ции , ни в Федеральном закон е “Об ипотеке (залоге недвижимости )” нет прямых указаний на то , каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации . С учетом содержания п .3 ст .334 ГК РФ и п .2 ст .1 Закона об ипотеке есть основания пол а гать , что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации , п о скольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора , если з а коном не установлено другое . Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке , то Н.Р . Иванова считает , ссылаясь на вышеперечисленные законы , что , если ни продавец , ни покупатель как заинтересованные лица , не произвели регистрацию залога н едвижимости , проданной в кредит или в рассрочку , он должен быть признан недействительным , и , как следствие , в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него Иванова Н.Р . Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещени я // Адвокат . 1999. № 9. . Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ре н ты . В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст .584 ГК ), а моментом возникновения п рава залога – момент передачи недвиж и мости плательщику ренты. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвиж и мое имущество для правообладателя . Но следует отметить , что при этом государственная рег и страция не подменяет соб ой судебный акт . Их соотношение сведено к следующему : - во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего докуме н та , являющегося основанием для проведения государственной регистрации (п .1 ст .17, ст .28 Зак о на о государственной регис трации ); - судебным актом , чаще всего определением суда , государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (п .4 ст .19 Закона о государственной регистрации ); - государственная регистрация , являясь ненормативным акт ом государственного органа , в случаях , если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или з а конные интересы заинтересованных лиц , может быть обжалована в суд и по иску этих лиц пр и знана недействительной (ст .12, 13 Гражданского к одекса РФ , ст .22 Арбитражно-процессуального кодекса РФ , ст .24 Гражданско-процессуального кодекса РСФСР ); - в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недейств и тельными (незаконными ) те материально-правовые основания , которые легл и в основу проведения государственной регистрации (ст .12, 13 Гражданского кодекса РФ , п .1 ст .2 Закона о государстве н ной регистрации ); - в соответствие со ст .28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость , установленные решением суда , арбитра жного суда или третейского суда , подлежат регистрации на общих основаниях ; в частности , это положение касается случаев приобретения права собстве н ности в силу приобретательной давности (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г . № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров , связанных с защитой права собственности и других вещных прав” ; ст .11, 12 Гражданского кодекса РФ ). Согласно п .5 ст .2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистр а ции либо укло нение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обж а лованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд , которые разрешают подобные ж а лобы в соответствии с гражданско - и арбитражно-процессуальным законодательством . При этом не сл едует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа , обязанного прои з вести регистрацию , с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке . В соотве т ствие с п .3 ст .165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой св оего права , суд же , выяснив , что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно , вправе вынести решение о регистрации сделки . Ст .5 Закона о государственной регистрации говорит , что участниками отношений , возн и кающих при государственной регистраци и прав на недвижимое имущество и сделок с ним , явл я ются собственники недвижимого имущества и обладатели иных , подлежащих государственной регистрации прав на него , в том числе граждане Российской Федерации , иностранные граждане и лица без гражданства , росси йские и иностранные юридические лица , международные организ а ции , иностранные государства , Российская Федерация , субъекты Российской Федерации и мун и ципальные образования , с одной стороны и органы , осуществляющие государственную регистр а цию прав на недвижим ое имущество и сделок с ним , - с другой. Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти , а от имени муниципального образования – органы местного самоупра в ления . Те и другие органы действуют в рамка х их компетенции , устанавливаемой актом , опред е ляющим их статус . Что же касается органов , осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним , то система их на данный момент достаточно сложна и далека пока от окончательного ф ормирования . В соответствие со ст .9 Закона № 122-ФЗ , а также принятым в соответствии с ним Приме р ным положением об учреждении органов юстиции по государственной регистрации прав на н е движимое имущество и сделок с ним , утвержденным Постановлением Правител ьства РФ от 6 ма р та 1998 г . № 288, в компетенцию органов по государственной регистрации входит : – прием документов , необходимых для государственной регистрации прав ; – проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответств у ющих прав у подготовившего документ лица или органа власти ; – проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое им у щество и сделок с ним ; – правовая экспертиза документов , представленных на государственную регистрацию прав , в целях выявления их соответствия законодательству РФ , а также проверка законности сде л ки ; выявление оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав ; – направление запросов с целью получения сведений и документов , необход имых для государственной регистрации прав ; – внесение записей в Единый государственный реестр прав ; – выдача свидетельства о государственной регистрации права ; – совершение специальной регистрационной надписи на документах , выражающих с о держ ание сделки ; – выдача информации о зарегистрированных правах ; – принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке ; – ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав ; – обеспечение бессрочн ого хранения Единого государственного реестра прав , в том чи с ле дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество , а также книг учета док у ментов. Согласно п .2 ст .9 Закона № 122-ФЗ порядок создания и структура учреждений юстиции , а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции РФ . В связи с тем , что до введения в действие Закона № 122-ФЗ отдельные нормативные акты , посвященные вопросам регистрации тех или иных видов недвижимого имущества , принима лись субъектами Российской Федерации в соответствии с их компетенцией и существующим на тот момент разграничением полномочий между федеральными органами и органами субъектов РФ , необходимо обратить внимание на следующее : Статьей 3 ГК РФ установлено , что в соответствии с Конституцией РФ гражданское закон о дательство находится в ведении РФ . Оно представлено ГК РФ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами , регулирующими отношения , указанные в пунктах 1, 2 ст .2 ГК РФ . Нормы гражданского прав а , содержащиеся в других законах , должны соответствовать ГК РФ . Кроме того , отношения , указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 ГК РФ , могут регулироваться также указами Президента РФ , которые в свою очередь не должны противоречить ГК РФ и иным законам . На осно в ании и во исполнение ГК РФ и иных законов , указов Президента РФ Правител ь ство РФ вправе принимать постановления , содержащие нормы гражданского права. Из вышеизложенного следует , что акты местных властей о регистрации прав на отдельные виды недвижимого иму щества , принятые до введения в действие Закона № 122-ФЗ , носят учетный характер . Такой подход к статусу указанных актов местных властей подтверждается ст .4 Закона № 122-ФЗ , согласно которой акты законодательства субъектов Федерации о регистрации прав со б ст венности и других вещных прав на недвижимое имущество должны приниматься в строгом с о ответствии с указанным Законом. 1.3. Правила госу дарственной регистрации прав и сделок с недвижимостью. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (ограничения этих прав , их возникновение , переход и прекращение ) подлежат государственной регистрации в Ед и ном государственном реестре пр ав на недвижимое имущество и сделок с ним , правила ведения которого (ред . от 23.12.99) утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г . № 219. Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих : - книги учета документов ; - непосредствен но записи о конкретных объектах недвижимого имущества , существующих и прекращенных правах на эти объекты , правообладателях , существующих и прекращенных огр а ничениях (обременениях ) прав , произведенных в соответствии с установленными требованиями ; - дела пра воустанавливающих документов . Следует обратить внимание , что записи , внесенные в Единый государственный реестр прав , являются единственным источником юридически значимой информации , подтверждающей сущ е ствующие права на недвижимое имущество , а также сущест вование ограничений и обременений этих прав , которая позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкре т ный объект недвижимого имущества , момент заключения сделки с объектом недвижимого им у щества , момент возникновения и прекращения огра ничения или обременения существующего права. Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета д о кументов , принятых на государственную регистрацию . Именно с даты внесения в нее записи о п о ступившем заявлении о регистрации прав а на объект недвижимого имущества , ограничения права или сделки начинается государственная регистрация . Кроме того , при внесении записи в эту книгу документам , принятым на регистрацию , присваивается входящий номер , который впоследствии составляет основу н о мера произведенной записи о регистрации права , его ограничения или сде л ки. Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию документах . Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации , то об этом д е лается о тметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится , номер регистр а ции не присваивается. Если же принимается решение об осуществлении государственной регистрации , то инфо р мация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о госуда р ственной регистрации прав . Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том , что правообладатель или иное лицо , обратившееся за рег и страцией ограничения (обременения ), извещено о результа тах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке. Кроме этого , учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав . Эта книга содержит данные обо всех поступивших з а просах на получение информации из ЕГРП , а также учитывает выдачу выписок , справок и иных документов из ЕГРП. Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого имущества , о регистрации прав на кото рый или сделок с ним было подано заявление . Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым или условным номером объекта . Все записи об объекте недвиж и мого имущества , правах на этот объект , возникновении , переходе и прекращении таких прав , об ограничениях (обременениях ) вносятся в соответствующий , открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП , то есть на земельный участок , здание , стоящее на этом земельном участке , конкретное помещение в этом здании (или иной объект , входящий в состав здания ) з ав о дятся отдельные разделы реестра . Но при этом разделы в ЕГРП размещаются в соответствии с принципами единого объекта недвижимого имущества. Следует отметить , что в регистрационных округах , где система государственной регистр а ции переживает этап становлен ия , как правило , отсутствуют разделы с записями о земельных участках и зданиях многоквартирных домов . Эти разделы появятся в ЕГРП только тогда , когда собственниками квартир будет принято решение о регистрации кондоминиума , определен размер доли в праве н а общее имущество дома , принадлежащей каждому собственнику квартиры , и пр о изведена регистрация прав . Пока же существуют только разделы с записями о квартирах , расп о ложенных в этих домах , поскольку квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объ ектом права . Согласно ст .289 ГК РФ и в силу закона собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст .290 ГК РФ ), которая возникает с момента регистрации права собственности на квартиру , и поэтому не требует отд е льной регистр а ции. Как уже говорилось выше , каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером , который соответствует кадастровому номеру объекта . Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав . В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру , который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав и определение структуры и порядка присвоения кот о рого отнесено к компетенции субъекта Российской Федерац ии . Ст .12 Закона о государственной регистрации устанавливает , что каждый раздел ЕГРП с о стоит из трех подразделов , в которые вносится строго определенная информация. Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании д о кументо в , удостоверенных организациями , осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа . Существует 4 формы подраздела I : для земельного участка ; здания или сооружения ; жилого , нежилого помещения и прочих соста в ляющих здания или сооружения ; участка лесного фонда . Если объект прекращает свое существование (например , в связи со слиянием объектов ), то связанный с ним раздел ЕГРП закрывается , а в графу “Запись о ликвидации (преобразовании ) об ъ екта” заносятся реквизиты документов , на основании которых происходит закрытие раздела . Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений , содержащихся в правоустанавливающих документах . Основанием для внес е ния записе й о регистрации прав собственности или иных вещных прав на объект недвижимого имущества в подраздел II являются правоустанавливающие документы . В соответствии со ст .17 Закона № 122-ФЗ к ним относятся : - акты органов государственной власти или местного само управления , изданные в пределах их компетенции ; - договоры и другие сделки с недвижимым имуществом ; - акты (свидетельства ) о приватизации жилых помещений ; - свидетельства о праве на наследство ; - вступившие в законную силу судебные решения ; - акты (св идетельства ) о правах на недвижимое имущество , выданные уполномоченными органами государственной власти ; - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Следует обратить внимание , что все названные документы должны соответствовать зак о н одательству , действующему в месте и на момент совершения сделок , выдачи свидетельств , изд а ния актов . Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке проверяет юридич е скую силу представленных на государственную регистрацию документов. Запись о б аренде вносится на основании договора аренды . Запись об аресте вносится на основании определения суда , постановления о наложении ареста , вынесенного органом налоговой полиции , следственными органами МВД , акта о налож е нии ареста и описи имущества должник а , на которое наложен арест , составленного судебным пр и ставом – исполнителем. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях ) вещных прав . Этот по д раздел разбит на специальные части (записи об аренде , ипотеке , о сделках , о запрещении заключ е ния сделок с имуществом и т.д .), каждая из которых заполняется по мере регистрации соотве т ствующих ограничений (обременений ) прав. Орган , осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней , удостоверяет произведенную регистрацию прав путем выдачи специального документа о з а регистрированном праве – свидетельства о государственной регистрации прав . Форма свид е тельства и требования к его содержанию установлены Правилами ведения Единого государстве н ного реестра прав . Свидетельство пр едставляет собой бланк строгой отчетности , имеющий н е сколько степеней защиты от подделок . Бумага имеет водяные знаки . Каждый бланк идентифиц и рован учетной серией и номером. В свидетельстве должны быть указаны наименование учреждения юстиции по регистрации прав , выдавшего свидетельство , дата выдачи , реквизиты документов , являющихся основаниями для регистрации права , данные о субъектах и объектах права , вид зарегистрированного права , наличие ограничений (обременений ) права. Следует обращать внимание на наличи е даты и номера регистрации в Едином госуда р ственном реестре прав , данных о регистраторе , его подписи и печати учреждения юстиции по р е гистрации прав . Свидетельство может быть заполнено от руки или машинописным способом . И с правления , подчистки и приписки н е допускаются. По своей природе сделки , подлежащие обязательной государственной регистрации , могут быть направлены на отчуждение , на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным с делкам ). К таким сделкам относятся : А. Сделки , направленные на отчуждение недвижимого имущества. Жилые помещения . Договоры купли-продажи жилого дома , квартиры , части жилого дома или квартиры (п .2 ст .558 ГК РФ ). Договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома , квартиры , части жилого дома или квартиры (ст .251 ГК РФ ). Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п .3 ст .55 Федерального закона от 16 июля 1998 г . № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости )” (дале е – Закон об ипотеке ). Договоры мены жилых домов , квартир , частей домов или квартир (ст .567 ГК РФ ). Договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов , квартир , частей домов или квартир (ст .251 ГК РФ ). Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст .584 ГК РФ ). Договоры пожизненного содержания с иждивением (ст .601 ГК РФ ). Договоры дарения жилого дома , квартиры , части жилого дома или квартиры (ст .574 ГК РФ ). Договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома , квартиры , ч асти жил о го дома или квартиры (ст .251 ГК РФ ). Договор аренды с выкупом (ст .624 ГК РФ ). Пожертвование (ст .582 ГК РФ ). Нежилые помещения . Договоры дарения нежилых помещений (ст .574 ГК РФ ). Договор аренды с выкупом (ст .624 ГК РФ ). Договор продажи предпр иятия как имущественного комплекса (ст .560 ГК РФ ). Пожертвование (ст .582 ГК РФ ). Б. Сделки , направленные на ограничение прав на недвижимое имущество. Договор аренды зданий , сооружений , нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст .651 ГК РФ ). Договор а ренды предприятия как имущественного комплекса (ст .658 ГК РФ ). Договор аренды земельных участков (ст .609 ГК РФ ). Договор аренды жилых помещений юридическими лицами (статьи 609, 671 ГК РФ ). Договоры субаренды (ст .615 ГК РФ ) с учетом вышеизложенных пункто в 1-4. Договоры ипотеки ( ст .339 ГК РФ , ст .10 Закона об ипотеке ). Договор залога права аренды недвижимого имущества (ст .5 Закона об ипотеке ). В. Акцессорные сделки . Уступка требования по зарегистрированной сделке (ст .389 ГК РФ ). Перевод долга по зареги стрированной сделке (ст .391 ГК РФ ). Соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки ( ст .452 ГК РФ ). Отступное по зарегистрированной сделке (ст .409 ГК РФ ). Отказ одаряемого принять дар (ст .573 ГК РФ ). Акцессорные сделки совершаются в той же форме , в какой была совершена основная сде л ка. Следует отметить , что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государстве н ной регистрации , хотя переход прав по ним регистрируется . К сделкам , не подлежащим госуда р ственной регистрации , относятс я : - договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной рег и страции подлежит только переход права ); - договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права ); - договоры аренды здан ий , сооружений , нежилых помещений на срок менее года ; - договоры найма жилых помещений муниципального , государственного и частного жилья ; - инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве ; - предварительные договоры ; - различные сог лашения между участниками общей собственности , в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка , а возникшие права ); - брачные договор ы , регулирующие режим имущества супругов , в том числе и недвижим о го (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима рег и страция возникших прав на соответствующее имущество ); - договоры доверительного управления (собственн иком имущества , передаваемого в дов е рительное управление , остается то же лицо , а регистрируется обременение права собственности ); - договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда ) (регистрируется не договор , а обременение ); - договоры п ростого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущ е ства необходима регистрация прав долевой собственности , если таковая будет установлена дог о вором ). Перечень сделок , не требующих государственной регистрации , является открытым , п о сколь ку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно з а ключение сделок как предусмотренных , так и не предусмотренных ГК РФ. Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок , следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недв и жимость . Иными словами , регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества , либо сама сделка , по которой переходит это право. Исключение составляет обязательная реги страция договора и перехода права при купле-продаже (мене ) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ ). Удостоверение произведенной регистрации договоров или иных сделок производится с о вершением специальной надп иси на документе , выражающем содержание сделки . Форма штампа регистрационной надписи установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав . Штамп проставляется на оригинале правоустанавливающего документа . В случае указания сторонами в догов о ре количества его экземпляров штамп о государственной регистрации должен быть проставлен на всех экземплярах договора. Необходимо обратить внимание , что в п .2 ст .14 Закона № 122-ФЗ содержится специальное указание на юридическую действительность форм свид етельств государственной регистрации , введенных отдельными субъектами РФ и органами местного самоуправления до установления единой формы свидетельства Правилами ведения Единого государственного реестра прав . Орган , осуществляющий государственную регистра цию прав на недвижимое имущество , может отказать в государственной регистрации в случаях , перечисленных в п .1 ст .20 Закона № 122-ФЗ : - если право на объект недвижимого имущества , заявленный к регистрации , не является правом , подлежащим государственной рег истрации на основании Закона № 122-ФЗ ; - документы , предоставленные на государственную регистрацию прав , не соответствуют требованиям действующего законодательства ; - акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствие с з а конодательством , действовавшим в месте издания на момент издания ; - лицо , выдавшее правоустанавливающий документ , не уполномочено распоряжаться пр а вом на данный объект недвижимого имущества ; - лицо , которое имеет права , ограниченные определенными условиями , составило документ без указания этих условий ; - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на да нный объект недвижимого имущества . Следует обратить внимание , что перечень случаев отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество является закрытым и расширению не подлежит . Во всех других случаях в государственной регистрации прав не может быть отказано. Отказ о регистрации выдается в письменной форме в срок не более пяти дней после око н чания срока , установленного для рассмотрения заявления о регистрации , и направляется заявит е лю в письменном виде . Причем копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавл и вающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован в судебных органах. Орган юстиции , осуществляющий государственную регистрацию прав , обязан давать и н формацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу , которое предъявит удостоверение личности (для юридических лиц – документы , подтверждающие рег и страцию данного юридического лица и полномочия его представителя ) и заявление о предоста в лении информации в письменной ф орме (п .1 ст .7 Закона № 122-ФЗ ). Информация предоставляется в любом органе , осуществляющем регистрацию недвижимости , независимо от места совершения регистрации. Отказ от предоставления информации выдается также в письменной форме и должен быть мотивирова нным . Причем лицо , обратившееся за информацией , может обжаловать такой отказ в суд. 1.4. Требования к документам , представляемым для государственной рег и страции прав на недвижимое имущество. Обязательная государственная регистрация прав на недви жимое имущество и сделок с ним требует представления в государственные регистрационные органы определенного числа д о кументов , перечень которых установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г . № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущ ество и сделок с ним” и иными федерал ь ными законами (например , Федеральным законом от 16 июля 1998 г . № 102-ФЗ “Об ипотеке (з а логе недвижимости )” По общему правилу эти документы должны соответствовать законодательству , действ о вавшему в месте и в момент их оформления , получения , издания. 1. Заявление о государственной регистрации. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя , стороны (сторон ) договора или уполномоченного им (ими ) на то лица при наличии у него надл е жащим образом оформленной доверенности (ст .16 Закона № 122-ФЗ ). Таким образом , законод а тель установил заявительный характер регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом . З а явление подается вышеперечисленными лицами в органы юстиции по регистрации прав . Если з а явителем выступает доверенное лицо , необходима оформленная доверенность. Если правообладатель или сторона в договоре – несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний ), или гражданин , признанный недееспособным , от его имени выступают законные предст авители , причем предъявления доверенности для этого не требуется . Законные представ и тели малолетних – это родители , усыновители или опекуны , а недееспособных – опекуны . Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистр а ции самостоятельно , но при согласии на это их законных представителей . Это согласие должно быть выражено в письменной форме. Как правило , обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны . Но из текста ст. 16 Закона о государственной регистрации вытекает , что , если речь идет о договоре , не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом , то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон . Если же одна и з сторон уклоняется от государственной регистрации , то вторая может о б ратиться в суд , который вправе вынести решение государственной регистрации , обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав , при этом с уклоняющейся стороны могут быть взыск а ны у бытки , вызванные задержкой регистрации , если это уклонение было необоснованным (ст .165 ГК РФ ). Если же права возникли на основании договора , не требующего нотариального удостовер е ния , но удостоверенного по желанию сторон , для проведения государственной ре гистрации д о статочно заявления одной из них (абзац 4 п .1 ст .16 Закона о государственной регистрации ). В Законе о государственной регистрации не отражена ситуация , при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом . Поскольк у закон связывает опр е деление круга лиц , имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации , с еди н ственным условием – нотариальным удостоверением договора , следует прийти к выводу , что го с ударственная регистрация может быть проведена по заявл ению одной из сторон и тогда , когда н о тариальное удостоверение договора обязательно в силу закона. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” . Под общ . ред . П.В . Крашенинников а . – М . 1999. С . 129. Исключением из заявительного порядка является регистрация органами юстиции огранич е ний (обременений ), возникших в силу закона , например , купля-продажа с рассрочкой или отсро ч кой платежа . Органы юстиции при регистрации договоров , след ствием которых является огран и чение (обременение ) реализуемого имущества , самостоятельно регистрируют такие ограничения (обременения ), поскольку эти ограничения возникают помимо воли сторон , в силу обстоятельств , указанных гражданским законодательством , и являются обязанностью регистрирующих органов . Исключением из общего правила заявительного порядка является также внесение регистратором в реестр сведений об аресте имущества . Основанием внесения записей в реестр является определ е ние суда о наложении ареста на имущество. Статьей 16 Закона № 122-ФЗ определены основные правила подачи заявления на регистр а цию прав или сделок : при регистрации сделки заявления подают все стороны договора независимо от формы сделки ; при регистрации перехода права : - если сделка з аключена в простой письменной форме , заявления подают все стороны дог о вора ; - если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом п о рядке , заявление , как правило , подает приобретатель имущества , при этом документы , пре д ставляем ые на регистрацию , должны свидетельствовать об исполнении обязательств ; - если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом п о рядке , заявление подают все стороны договора , если представленные на регистрацию документы не свиде тельствуют об исполнении обязательств , необходимых для перехода права. 2. Документы , удостоверяющие личность заявителей. Поскольку заявителем может выступать как сам правообладатель , так и другие участники по сделке , а также представители юридического лиц а , то соответствующее лицо , имеющее право подавать заявление о регистрации , обязано предоставить документ , удостоверяющий личность . К документам , удостоверяющим личность заявителя , относятся : - паспорт гражданина РФ ; - общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ , выехавшего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ ; - общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина , имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполно моченных органах ; - для несовершеннолетних : свидетельство о рождении , выданное органами ЗАГС ; - вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства ; - удостоверение личности военнослужащего действительной службы ; - военный билет военносл ужащего срочной службы ; - паспорт моряка ; - временное удостоверение личности гражданина РФ взамен утраченного паспорта , выда н ного органами внутренних дел ; - свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории РФ по существу ; - у достоверение беженца , выданное органом миграционной службы. 3. Учредительные документы юридических лиц . В соответствии со ст .52 ГК РФ учредительные документы юридического лица содержат информацию , необходимую для регистрации прав и сделок с недвижимым иму ществом , а также информацию о правоспособности самого юридического лица и компетенции органов управления . Учредительными документами юридических лиц являются устав и /или учредительный договор или положение (для некоммерческих организаций ). В том случае , е с ли юридическое лицо создано на основании изданного индивидуального акта (например , распоряжения вышестоящей организ а ции ), последний должен быть приложен к учредительным документам при регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом. Физические лица , за нимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица , представляют нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Правила ведения Единого государственного реестра п рав требуют помимо учредительных документов представлять свидетельство о государственной регистрации юридического лица и и н формационное письмо территориальной налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН ) (п .18 Правил ). 4. Документы , подтверждающие полномочия представителей правообладателей и других участников сделки. Представителями участников сделки могут выступать лица , наделенные полномочиями по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в порядке , установле нном действующим законодательством . При определении компетенции лица необходимо учитывать стадию деятельности юрид и ческого лица , например обычная деятельность , ликвидация или банкротство. При осуществлении обычной (хозяйственной ) деятельности юридическо го лица его пре д ставителем может выступать соответствующий орган , наделенный полномочиями по представ и тельству юридического лица во внешнем обороте (как правило , это единоличный орган юридич е ского лица ). Компетенция представителя подтверждается учредительн ыми документами с прил о жением акта , удостоверяющего избрание или назначение лица на должность . Таким актом может быть документ об избрании или назначении органа юридического лица (например , протокол о б щего собрания участников , учредителей , акционеров , член ов или участников – в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица ) или приказ о назначении органа (например , приказ о назначении директора или заключенный контракт – для государственных и муниципал ь ных предприятий , учреждений ). В стадии ликвидации полномочия по управлению переходят к ликвидационной комиссии (ст .62 ГК РФ ), что подтверждается протоколом органа управления или решения единственного учредителя о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора ). Если в отношении юридического л ица начата процедура банкротства , необходимо опред е лить стадию банкротства , от которой зависят органы , в чьей компетенции находятся полномочия по управлению юридическим лицом и соответственно по распоряжению имуществом . На стадии наблюдения органы юридиче ского лица продолжают осуществлять свои полн о мочия по управлению (ст .58 Федерального закона от 8 января 1998 г . № 6-ФЗ “О несостоятельн о сти (банкротстве )” ). При введении внешнего управления от имени юридического лица действует внешний управляющий , полномо чия которого подтверждаются определением арбитражного суда о введ е нии внешнего управления и назначении внешнего управляющего (ст .72 Закона о банкротстве ). От имени публичных участников гражданского оборота – Российской Федерации , субъе к тов Российской Федер ации - выступают органы государственной власти . Компетенция таких орг а нов определяется специальными актами , определяющими статус этих органов . Органы местного самоуправления представляют муниципальные образования на основании устава , определяющего структур у и компетенцию этих органов . Система органов власти субъектов определяется конст и туцией субъекта . В случае регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом публичным субъектом права в органы регистрации необходимо предоставить документ , подтверждающий полномочия лица , например , приказ о назначении руководителя органа государственной власти или доверенность на иное лицо. Представительство юридического лица или иного субъекта при регистрации прав и сделок с недвижимостью может быть оформлено также доверен ностью в соответствии с нормами статей 182 – 189 ГК РФ . Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руковод и теля или иного лица , уполномоченного на это его учредительными документами , с приложением печати этой организации . При этом сле дует помнить , что срок действия доверенности не может превышать трех лет , а если срок действия в доверенности не указан , то действие доверенности продолжается в течение одного года со дня ее выдачи . Следует обратить внимание на необход и мость указания в дов еренности даты совершения (выдачи ) ее , без которой она считается ничто ж ной , т.е . не влекущей за собой никаких прав и обязанностей . Нотариальное оформление доверенности или оформление доверенности , приравненной к нотариальной (ст .185 ГК РФ ), необходимо в с ледующих случаях : - во-первых , если сама сделка требует нотариального оформления , то и доверенность дол ж на быть нотариально удостоверена ; - во-вторых , доверенность , выданная в порядке передоверия , также требует нотариального удостоверения (ст .187 ГК РФ ), например доверенность , выданная руководителем филиала , п о скольку сам руководитель действует на основании доверенности , выданной юридическим лицом , даже несмотря на то , что часто филиалы имеют свои печати и штампы , но при этом не являются юридическим лицом. В практике регистрирующих органов встречаются и такие случаи , когда документы на р е гистрацию сдают одни лица (например , руководитель юридического лица , действующий без дов е ренности ), а получить документы доверяют другому лицу , при этом руководитель впр аве сост а вить доверенность непосредственно в регистрирующих органах с удостоверением доверенности должностным лицом органов юстиции. При подаче документов на регистрацию прав или сделок с недвижимым имуществом з а явитель при необходимости обязан представ ить оригинал доверенности . Если доверенность носит специальный характер , т.е . доверенность исключительно на осуществление каких-либо действий при регистрации конкретной сделки в органах юстиции , то такая доверенность поступает вместе с комплектом документ о в в дело . Если заявителем представляется генеральная доверенность , кот о рая помимо действий по регистрации представляет заявителю и другие права , то оригинал дов е ренности представляется с приложением копии . Оригинал доверенности возвращается поверенн о му пос ле осуществления сверки данных оригинала с копией , которая остается в деле. Особые требования установлены при безвозмездном отчуждении имущества руководит е лем филиала . В данной ситуации требуется получение руководителем филиала специальной дов е ренности н а отчуждение имущества либо одобрение сделки уполномоченным органом юридич е ского лица на такое отчуждение. В случаях передачи собственником недвижимого имущества в доверительное управление сделки по распоряжению указанным имуществом совершаются доверител ьным управляющим от собственного имени . В договоре доверительного управления имуществом содержатся полномочия лица , управляющего недвижимым имуществом . В том случае , если договор доверительного управления не содержит полномочий по распоряжению имуществом, полномочие может быть п е редано на основании доверенности . В договорах и других документах по распоряжению таким имуществом после имени доверительного управляющего проставляется отметка “Д.У.” (ст .1012 ГК РФ ). Сама передача недвижимого имущества в доверител ьное управление регистрируется в учреждении юстиции (ст .1017 ГК РФ ). Специальные правила установлены при реализации имущества на публичных торгах . При реализации арестованного или заложенного имущества в порядке обращения взыскания на пу б личных торгах пр одавцом выступает специализированная организация на основании заключенн о го договора о проведении торгов . Реализация заложенного имущества оформляется договором купли-продажи . Основанием для внесения записей о праве покупателя является помимо самого договор а купли-продажи еще и протокол о результатах торгов (ст .57 Закона об ипотеке ). 5. Правоустанавливающие документы. Особое значение при регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом имеют прав о устанавливающие документы , поскольку они служат основанием дл я регистрации права . Перечень правоустанавливающих документов содержится в ст .17 Закона № 122-ФЗ и не является исчерп ы вающим . К правоустанавливающим документам относятся : - договоры (купли-продажи , дарения , мены , об отступном и др .); - акты органов госу дарственной власти или местного самоуправления ; - акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию , утвержденные органа ми государственной власти или местного самоуправления , организациями , ведомствами ; - акты (свидетельства ) о приватизации жилых помещений ; - свидетельства о праве на наследство ; - решения судов , вступившие в законную силу ; - мировые соглашения , утвержденные определением суда ; - справки о полной выплате пая в ЖСК , ГСК , ДСК ; - акты (свидетельства ) о правах на недвижимое и мущество , выданные уполномоченными органами государственной власти ; - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок ним . Поскольку перечень правоустанавливающих документов является открытым , то регистр а ция прав и сделок с недвижимостью позволя ет судить о том , какие конкретно документы призн а ются правоустанавливающими : а ) документы , которые подтверждают факт существования объекта недвижимости : - план земельного участка , заверенный соответствующим комитетом по земельным ресу р сам и землеустройств у ; - инвентаризационные документы (технический паспорт объекта недвижимости , завере н ный соответствующим бюро технической инвентаризации ); б ) документы , подтверждающие права на объекты недвижимости : - решение о предоставлении земельного участка ; - акт о твода земельного участка , копия решения суда о правах на земельный участок или иной объект недвижимости с отметкой о вступлении решения в законную силу ; - договор купли-продажи земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо ин ой объект недвижимости ; - договор мены земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости ; - договор дарения земельного участка или доли в праве собственности на земельный уч а сток либо иной объект недвижи мости ; - передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по договору купли-продажи , мены , дарения земельного участка или иного объекта недвижимости ; - договор дарения жилого дома , оформленный в соответствии с требованиями законод а тельства , дей ствовавшего на дату заключения договора ; - свидетельство о праве на наследство земельного участка либо иной объект недвижимости ; - документ , подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору приобр е тения земельного участка или иного объекта н едвижимости , если это условие предусмотрено д о говором ; - надлежащим образом заверенная копия нормативного акта соответствующего госуда р ственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование ; - договор об установлении сервитута или иного обременения на земельный участок или иной объект недвижимости ; - надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного государственного о р гана или органа местного самоуправления о наложении сервитута н а земельный участок или иной объект недвижимости (например , при обеспечении прохода или проезда , проложении линий ко м муникаций , установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п .); - договор аренды земельного участка или иного объекта недвижимо сти ; - нотариально заверенный договор ипотеки (залога ); - договор о внесении земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд ) с приложением перечня этого имущества ; - акт или иной документ , подтверж дающий внесение земельного участка или иного недв и жимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд ); - договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом недвижим о сти , заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа ; - договор оперативного управления земельным участком или иным недвижимым имущ е ством , заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа ; - план приватизации предприятия , утвержденный соответствующим ко митетом по управл е нию имуществом (при регистрации прав на недвижимое имущество при приватизации в соотве т ствии с действующим законодательством ); - договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества ; - документ , подтверждающий выполнение финансовых обя зательств по договору выкупа при приватизации недвижимого имущества ; - копия разрешения органа государственной власти или местного самоуправления о разр е шении строительства здания , строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь соз даваемое недвижимое имущество ); - акт государственной приемки объекта , утвержденный собственником здания , строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое им у щество ); - договор купли-продажи предприятия с прил ожением акта инвентаризации , бухгалтерск о го баланса , заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятия как имущественный ко мплекс ). Таким образом , к правоустанавливающим относятся те документы , которые свидетел ь ствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости . Документы фиксируют опред е ленные основания возникновения права. 6.Иные документы , представляемые при регис трации . В соответствии со ст .17 Закона № 122-ФЗ обязательным приложением к документам , нео б ходимым для государственной регистрации прав , являются план земельного участка , участка недр и (или ) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера . Кадастровый номер – это уникальный , не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости , который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентариз а ции ) в соответствии с процедурой , установленной законод ательством РФ , и сохраняется , пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Обязательным документом , без которого не будет произведена регистрация , является д о кумент , свидетельствующий об оплате регистрационного сбора . П лата за регистрацию взимается в размерах , установленных субъектами РФ . Максимальный размер платежей на территории РФ определяется Правительством РФ и принят Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г . № 248 в размере 50-кратного установленного з а коном минимального размера оплаты труда для юридических лиц . Конкретные размеры платы за регистрацию устанавливаются актами субъектов . Оплата процедуры регистрации может быть произведена любым лицом , заинтересованным в ее проведении. Оплата регистрации пра в или сделок отличается от оплаты регистрации внесения измен е ний в реестр меньшими тарифами. При государственной регистрации прав на объекты недвижимости обязательными док у ментами являются документы , исходящие из органов БТИ (бюро технической инвентаризаци и ): - копии технических паспортов ; - выписки из технических паспортов , содержащие планы и экспликации помещений ; - справки с приложенным планом (поэтажным ) и экспликацией помещений . Помимо перечисленных документов в регистрирующие органы необходимо пред ставить документ , свидетельствующий об отсутствии или наличии ограничений и обременений (аресты , запреты на отчуждение и т.д .). В настоящее время учет таких сведений возложен именно на орг а ны юстиции , но с учетом недавнего создания указанных органов все не обходимые сведения акк у мулированы именно в органах БТИ . Органы БТИ выдают справки по форме № 11а , включающие информацию об ограничениях и обременениях . Оригинал указанной справки необходим , если сделка совершена в простой письменной форме . При нотариальном удостоверении сделки в орг а ны юстиции достаточно представить копию справки , поскольку нотариус оставляет оригинал справки в своем архиве . Несмотря на наличие в пакете документов справки по форме № 11а или ее копии , учреждение юстиции вправе самостоятельно запросить в органах БТИ информацию об ограничениях и запрещениях при возникновении сомнений в подлинности документа. Обязательным документом для регистрации сделок и перехода прав на здания , жилые дома и другие объекты являются правоустанавливающие докуме нты на земельный участок , занима е мый недвижимостью. Согласно ст .17 Закона № 122-ФЗ в случаях , установленных Законом , должны быть пре д ставлены дополнительные документы. Так , необходим передаточный акт или иной документ , подтверждающий исполнение об я зательс тв по передаче имущества , при регистрации перехода права на основании : - соглашений об отступном (ст .409 ГК РФ ); - соглашений о расторжении договора с возвратом имущества (ст .453 ГК РФ ); - договоров купли-продажи (ст .556 ГК РФ ); - договоров мены (ст .567 ГК РФ ); - договоров возмездной ренты (ст .585 ГК РФ ) с передачей недвижимости под выплату ре н ты ; - договоров аренды с правом выкупа (ст .655 ГК РФ ). На основании ст .223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору во з никает с момента ее п ередачи , если законом или договором не предусмотрено иное . Законодат е лем установлена презумпция обязанности передачи вещи . Указанное требование основано на том , что без передачи вещи приобретателю меняется только титульный владелец , не имеющий во з можности реализовать триаду прав собственника : владение , пользование и распоряжение. При продаже недвижимого имущества в соответствии со ст .556 ГК РФ передача и прин я тие оформляются передаточным актом или иным документом , свидетельствующим об исполнении обязатель ства сторонами . В связи с вышеизложенным подписание договора купли-продажи н е движимого имущества не является доказательством его исполнения , а государственная регистр а ция права может быть зарегистрирована только после передачи имущества приобретателю. В случае продажи или мены жилого помещения в учреждение юстиции должен быть представлен документ , содержащий сведения о лицах , проживающих в отчуждаемом жилом п о мещении , поскольку они сохраняют права пользования жилищем . Практическими документами , содержащи ми указанные сведения , являются справки и выписки из домовой книги , заверенные должностным лицом , ответственным за регистрацию лиц по месту жительства . В населенных пунктах , где отсутствуют указанные службы , такие документы удостоверяются местной админ и стр ацией . Следует обратить внимание на ограниченный срок действия указанных документов. Важно отметить установленные для предприятий и организаций различных организацио н но-правовых форм специальными федеральными законами правила принятия решений по сделкам , в совершении которых имеется заинтересованность , и крупным сделкам. В акционерных обществах решение о заключении сделки с заинтересованностью , если сумма оплаты по сделке и рыночная стоимость являющегося предметом сделки имущества пр е вышает 2% активов общес тва , принимается большинством голосов общего собрания акционеров . Решение о заключении крупной сделки , предметом которой является имущество стоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки , принима е тся единогласно советом директоров (наблюдательным советом ) общества. Решение о крупной сделке , предметом которой является имущество стоимостью от 15 до 30% балансовой стоимости имущества народного предприятия , принимается единогласно набл ю дательным совет ом общества . Решение о заключении крупной сделки , предметом которой являе т ся имущество стоимостью свыше 50% балансовой стоимости активов общества народного пре д приятия на дату принятия решения о совершении сделки , принимается общим собранием акци о неров бол ьшинством в 3/4 голосов. В обществах с ограниченной ответственностью при заключении сделки , в совершении к о торой имеется заинтересованность , если сумма оплаты по сделке или стоимость имущества , явл я ющегося предметом сделки , не превышает 2% стоимости имуще ства общества , решение приним а ет Совет директоров (наблюдательный совет ), но только в том случае , если этот вопрос уставом отнесен к компетенции указанного органа управления . Если в совершении сделки имеется заинтересованность и сумма оплаты по сделке или ст о имость имущества , являющегося предметом сделки , превышает 2% стоимости имущества общ е ства , то решение принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества , не заинтересованных в сделке . Решен ие о заключении сделки , связанной с приобретением или отчуждением имущества , стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества , принимает Совет директоров , если этот вопрос уставом отнесен к компетенции совета директоров . Решение о з аключении сделки связанной с приобретением или отчуждением имущества , стоимость которого составляет более 50% стоимости имущества общества , принимается общим собранием участников общества . При регистрации сделки , предметом которой является имущество с выш еназванной сто и мостью или если имеет место заинтересованность в сделке , в учреждение юстиции необходимо представить документ , подтверждающий принятие такого решения уполномоченным органом (протокол или выписка из протокола общего собрания акционеров (участ ников ) или Совета дире к торов (наблюдательного совета ). Установлены также особенности совершения сделок государственными и муниципальн ы ми предприятиями при распоряжении недвижимым имуществом , когда необходимо получение с о гласия соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имущ е ством как полномочного представителя собственника – Российской Федерации , субъекта РФ , м у ниципального образования (ст .295 ГК РФ ). Особые правила установлены в отношении обществ , в уставном капитале которы х имеется доля государства . Так , если в собственности государства находятся более 25% акций приватизир о ванного предприятия , то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимым имуществом требуется согласие соответствующего комитета по управлен ию имуществом (п .5.13.3 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предпр и ятий в Российской Федерации – Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г . № 2284 (в редакции от 15 июля 1998 г .)). Поэтому при регистрации сделок с недвижим ым имуществом указанным акци о нерным обществом требуется представить выписку из реестра акционеров , подтверждающую процентное соотношение владения акциями АО. В потребительском обществе также приняты особые правила совершения сделок с имущ е ством , стоимость которого превышает размер , установленный уставом общества с целью особого контроля за судьбой дорогостоящего имущества , как правило , являющегося недвижимым имущ е ством . Уставом потребительского общества может быть определен предельный размер стоимости имущ ества , решение по сделке с которым может быть принято только на общем собрании пайщ и ков . При наличии в уставе общества такого указания в учреждение юстиции необходимо предст а вить протокол общего собрания , отражающего решение о совершении сделки. Если реал изуемый недвижимый объект находится в залоге , то в учреждение юстиции необходимо представить документ , подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение (ст .346 ГК РФ ), если законом или договором не установлена возможность залогодателя распор я жаться не движимым объектом без согласия залогодержателя . Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст .353 ГК РФ ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указ а но об обременении в виде залога. При распоряжении юридическими лицами недвижимым им уществом , находящимся у юридического лица не на праве собственности , требуется согласие учредителей , являющихся со б ственниками реализуемого имущества , на совершение указанной сделки . Согласие собственника имущества должно быть выражено в письменной форме с указанием идентифицирующих призн а ков отчуждаемого объекта , его цены , а также реквизитов покупателя. Следует отметить особое положение недвижимого имущества производственного назнач е ния при определенных в законах условиях , требующих предварительного согла сия или уведомл е ния территориальных органов управления Государственного комитета по антимонопольной пол и тике (ст .18 Закона РФ от 22 марта 1991 г . № 948-1 в ред . от 2 января 2000 г . “О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рын ках” ). Требования предварител ь ного согласия или уведомления антимонопольных органов применяются , только если балансовая стоимость имущества , составляющего предмет сделки , превышает 10% балансовой стоимости о с новных производственных средств и нематериальных активов отчуждающей имущество орган и зации при выполнении одного из следующих условий : - суммарная балансовая стоимость активов отчуждающей и приобретающей имущество о р ганизации превышает 100 тысяч минимальных размеров оплаты труда ; - одна из них внесена в Реестр хозяйствующих субъектов , имеющих долю на рынке опред е ленного товара более 35 %; - имущество приобретено группой лиц , контролирующей деятельность отчуждающей им у щество организации . На основании вышеизложенного при отчуждении зданий , сооружений пр оизводственного назначения юридическими лицами необходимы : справка от продавца о балансовой стоимости а к тивов и балансовой стоимости имущества , а также справка от покупателя о балансовой стоимости активов , заверенные руководителями и главными бухгалтерами организаций , либо копии бухга л терских балансов организаций с отметкой налоговой инспекции о принятии баланса . В зависим о сти от соотношения стоимости имущества , цены сделки и стоимости активов организации допо л нительно представляются решения уполномоченных органов юридического лица и согласие ант и монопольного органа. До вступления в силу Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено ГК РСФСР 1964 года . В настоящее время , после вступления в силу указанного Закона о государственной регистрации , обязательное нотариальное удостовер е ние многих договоров не требуется . Но некоторые договоры все же требуют обязательного нот а риального удостоверения . К таким договорам относятся : - договор ипотеки ; - договор ренты , пожизн енного содержания с иждивением ; - договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке ; - договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке ; - соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора ; - предварите льный договор , если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме ; - соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на зал о женное имущество во внесудебном порядке . 1.5. Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого имущества. Как показывает практика , в настоящее время предприятия и организации в процессе своей разн ообразной хозяйственной деятельности совершают сделки со всеми видами недвижимости . Однако наиболее распространенными объектами таких сделок являются здания , сооружения , н е жилые помещения , земельные участки , объекты незавершенного строительства . Особенност и р е гистрации прав на объект незавершенного строительства установлены ст .25 Федерального закона от 21 июля 1997 г . № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” . Регистрация прав и сделок с другими вышеперечисленными объектами проводится по общим правилам , установленным Законом № 122-ФЗ. Рассмотрим регистрацию прав и сделок с отдельными объектами недвижимости. Сделки со зданиями , сооружениями , нежилыми помещениями. При купле-продаже здания , сооружения , нежилого поме щения совершается одно регистр а ционное действие – регистрация возникших прав , а сама сделка не подлежит регистрации . Прио б ретатель по договору получает Свидетельство о регистрации права собственности . Согласно сл о жившейся практике регистрирующие органы на договоре проставляют отметку , которая свид е тельствует не о регистрации сделки , а указывает на договор как основание сделки. При заключении договора , предметом которого является недвижимый объект жилого назначения , регистрации подлежат как сама сделка , так и возникшие на основании этой сделки права , т.е . совершаются два действия : регистрация сделки и регистрация перехода прав. Следует обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи недвиж и мого имущества (зданий , сооружений , помещений ) без которых договор считается незаключе н ным . К ним относятся : - во-первых , предмет договора , т.е . описание объекта , отчуждаемого по договору , в том числе указание на расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельно сто я щем объекте на у частке земли ). При этом , как отмечалось выше , сделки по отчуждению нежилых помещений в учреждении юстиции не регистрируются . Описание объекта может быть привязано в договоре к поэтажному плану , удостоверенному органами БТИ ; - во-вторых , цена отчуждаемо го недвижимого имущества , которая должна быть соглас о вана сторонами . Важно подчеркнуть , что ст .424 ГК РФ , позволяющая не указывать цену в догов о ре (и этом случае цена может быть определена исходя из условий договора , а исполнение договора должно быть оплач ено по цене , которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за ан а логичные товары , работы , услуги ), не может быть применена для договоров купли-продажи н е движимости . В случае отсутствия цены договор купли-продажи недвижимого имущества считае т ся нез аключенным (п .1 ст .555 ГК РФ ). Цена здания , если иное не оговорено в договоре , включает и цену земельного участка , на котором расположен объект , или права на него. - в-третьих , порядок передачи недвижимости , который должен быть указан в договоре купли-пр одажи здания , сооружения , нежилого помещения . Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи. В связи с тем , что здания , сооружения , нежилые помещения являются дорогостоящими объектами , при обращении предприятиями и организациями за ре гистрацией перехода прав на них , необходимо учитывать общие условия совершения крупных сделок и сделок заинтересова н ных лиц в организациях разных организационно-правовых форм , наличие прав собственности или иных вещных прав. Если реализуемый недвижимый о бъект находится в залоге , то в учреждение юстиции необходимо представить документ , подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение (ст .346 ГК РФ ), если законом или договором не установлена возможность залогодателя распор я жаться недвижимым объектом бе з согласия залогодержателя . Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст .353 ГК РФ ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указ а но об обременении в виде залога. При продаже здания , сооружения или другой недвижимости покупателю одно временно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка , которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст .552 ГК РФ ). Если отчуждаемый объект недвижимости находится на арендован н ом земельном участке и в дог о воре аренды указана обязанность арендатора получить согласие арендодателя на отчуждение н е движимого объекта , расположенного на указанном земельном участке , то в органы юстиции при регистрации необходимо представить документ , ук азывающий на согласие арендодателя. Говоря о правовых особенностях сделок со зданиями , сооружениями , нежилыми помещ е ниями , необходимо обратить внимание на изменения , связанные с формой договора об отчужд е нии недвижимого имущества , произошедшие в связи с п ринятием Закона № 122-ФЗ. До вступления в действие указанного Закона для договоров купли-продажи имущества б ы ла законодательно установлена нотариальная форма , что позволяло заинтересованному лицу – п о купателю имущества рассчитывать на дополнительный право вой контроль за сделкой . С даты вступления в действие Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное удостоверение сделок по о т чуждению недвижимости не требуется , однако такое условие может быть предусмотрено стор о нами в тексте договора . Во всех случаях контрол ь за законностью сделки осуществляют непосре д ственно учреждения юстиции. В соответствии с ГК РФ некоторые виды договоров с недвижимым имуществом требуют нотариального удостоверения (договор ипотеки – ст .339, договор уступки требования по сделке , совершенн ой в нотариальной форме , – ст .389, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты – ст .584) Законом № 122-ФЗ также установлено , что регистрация ограничений (обременений ) пр а ва , ипотеки , аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущест ва возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином гос у дарственном реестре прав . Так , например , исходя из вышеизложенных требований Закона № 122-ФЗ , регистрация договора аренды может быть произведена т олько после регистрации в учрежд е нии юстиции одного из вещных прав арендодателя на передаваемые в аренду объекты недвиж и мого имущества : права собственности , права хозяйственного ведения , права оперативного упра в ления. Независимо от того , что предметом сд елки с недвижимым имуществом могут являться н е сколько объектов недвижимого имущества , регистрирующий орган осуществляет одно регистр а ционное действие – регистрацию сделки . Если для регистрации представлено несколько экземпл я ров договора , то штамп о регистр ации проставляется на каждом экземпляре , при этом произведе н ная в штампе запись должна быть идентична . В соответствии с п .2 ст .609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аре н ды недвижимого имущества . По общему правилу , установленному ст .609 ГК РФ , любой договор аренды подлежит государственной регистрации . Однако ст .651 ГК РФ содержит специальную норму , согласно которой договор аренды здания , сооружения подлежит государственной рег и страции только в том случае , если он заключен на срок более г ода. В связи с тем , что ГК РФ не содержит такого понятия , как нежилые помещения , в после д нее время мнения юристов о регистрации договоров аренды нежилых помещений на срок менее одного года не совпадали. Регистрация договора аренды является одновременно и регистрацией обременений прав арендодателя , поскольку записи о регистрации договора аренды вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав , который в соответствии с требованиями ст .12 Закона № 122-ФЗ предназначен именно для внесения записе й об ограничениях (обременениях ) права собственности и других прав на недвижимое имущество . При этом если предметом договора аренды является н е сколько объектов недвижимого имущества , запись о регистрации договора аренды вносится в ра з дел реестра по каждому объекту. В случае если арендодатель , являющийся собственником целого здания , сдает в аренду ч а сти этого здания , то какой-либо отдельной регистрации права арендодателя на конкретные пом е щения а , следовательно , и открытия для них новых разделов реестра не требуется , и запись о рег и страции договора аренды помещения вносится в подраздел III раздела , открытого для здания , в котором расположены помещения , являющиеся предметом аренды , и обременяет право арендод а теля на все здание . При передаче в аренду части объ екта недвижимого имущества представляются поэтажные планы здания , сооружения , изготовленные организацией технического учета , с опред е лением части дома , части здания , нежилого помещения , на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием разме ра арендуемой площади. В соответствии со ст .26 Закона № 122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества . Представляемые на регистрацию экземпляры договора аренды со всеми приложения ми и дополнениями должны быть прошиты и подписаны всеми сторонами . Сделки с землей.. При совершении сделок с землей необходимо помнить , что глава 17 ГК РФ вводится в де й ствие только с принятием нового Земельного кодекса. Оборот земельных участков в РФ допускается в той мере , в какой он допускается действ у ющим земельным законодательством . Изъятые из оборота земли не могут быть предметом сделки ни при каких условиях . К т а ким землям относятся : земли государственных природных заповедников , памятников прир оды , национальных , дендрологических , природных парков , ботанических садов , земли , предоставле н ные для нужд обороны , земли историко-культурного наследия , земли , подвергшиеся радиоакти в ному и химическому загрязнению , земли государственных научно-исследовател ьских учрежд е ний , образовательных учреждений , земли общего пользования в населенных пунктах , земли зах о ронений . В указанную категорию подпадают также земли , в отношении которых установлен з а прет или состоящие под арестом. Ограниченные в обороте земли допу скаются к обороту в той мере , в какой это допускается действующими нормами . Например , приобретателями таких участков могут быть определенные участники гражданских правоотношений и при условии сохранения целевого назначения земель. Земли , не изъятые из обо рота , могут быть предметом сделки в рамках , установленных де й ствующим земельным законодательством. Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособные и дееспособные субъекты гражданских правоотношений , к которым относятся граждане РФ , ино странные гра ж дане , лица без гражданства , юридические лица РФ , муниципальные образования . Следует учесть некоторые ограничения , установленные в отношении иностранцев , кот о рые не вправе : - во-первых , создавать крестьянско-фермерские хозяйства , получат ь и приобретать для создания крестьянско-фермерского хозяйства земельный участок в собственность (ст .4 Закона РФ от 24 декабря 1992 г . № 348-1 “О крестьянском (фермерском ) хозяйстве” ); - во-вторых , иметь в собственности земельные участки для осуществл ения племенного животноводства в том случае , если соответствующим законодательством иностранного госуда р ства установлены аналогичные ограничения в отношении российских граждан (ст .45 Федеральн о го закона от 3 августа 1995 г . № 123-ФЗ “О племенном животновод стве” ); - в-третьих , иметь в собственности земельные участки , предоставляемые членам сад о водческих , огороднических и дачных товариществ (ст .18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г . № 66-ФЗ “О садоводческих , огороднических и дачных некоммерческих об ъединениях граждан” ). Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме . Обязательное нотариальное удостоверение не требуется , однако возможно при соглашении сторон . В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственной регистрации подл ежат вещные пр а ва на землю , а именно : - право собственности ; - право постоянного (бессрочного ) пользования ; - право пожизненного наследуемого владения ; - сервитут . Необходимо обратить внимание на следующее : сделку с земельным участком можно зар е гист рировать , только если зарегистрировано само право собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Если это право возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ , такое право признается за субъ е ктом , но прежде чем совершить сделку по отчуждению , необходимо представить документы в учреждение юст и ции для внесения в реестр записи о праве. Как уже отмечалось выше , при регистрации прав на недвижимое имущество требуется п о дача заявления в учреждение ю стиции . Применительно к регистрации прав на землю вопрос о том , кто вправе обратиться за регистрацией , решается следующим образом. При регистрации прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного (бессро ч ного ) пользования , возникающих на основан ии акта уполномоченного органа , заявление о гос у дарственной регистрации права подается лицом , в отношении которого принят такой акт. Регистрация договоров аренды , в том числе и аренды земельного участка , имеет свои ос о бенности (ст .26 Закона № 122-ФЗ ). С з аявлением о государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из сторон договора аренды . Во многих субъектах федерации такое право предоставлено арендатору (например , в Москве ). В отношении договора субаренды земли заявление о регис т рации должно исходить от всех участников сделки . При регистрации сделок с арендными правами , которые не требуют нотариального удостоверения , заявление о регистрации прав должны подавать все стороны договора. Правовой режим земельного участка является сущ ественным условием договора купли-продажи земли . При отчуждении или приобретении земельного участка стороны не вправе изм е нить по своему желанию его целевое назначение . Договор аренды является договором , ограничивающим право собственности на земельный у часток в части пользования . Стороной по договору аренды может выступать как собственник , так и несобственник земельного участка , уполномоченный собственником заключать такие сделки . Арендатором может выступать любое лицо , обладающее земельной правоспособн о стью . По дог о вору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка. Для регистрации договоров аренды земельных участков необходимо представить следу ю щие документы : - заявление правообладателя о регистрации договора аренды земельно го участка ; - нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации юридического лица , учред и тельных документов со всеми зарегистрированными изменениями к ним . Указанные документы также могут быть заверены органами , зарегистрировавшими субъектов в реес тре юридических лиц ; - решение полномочного органа о назначении (избрании ) руководителя либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам оформления земельных правоотнош е ний иному лицу ; - доверенность представителей юридического лиц а на совершение действия по регистрации договора и получение документа с отметкой о государственной регистрации ; - документ , удостоверяющий личность представителя ; - распорядительный акт на землю (копия постановления или распоряжения уполномоче н ного орга на ) либо решение комиссии по предоставлению земли ; - план земельного участка , заверенный органом земельного комитета ; - копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации ; - справку Госкомстата России о присвоении кодов. Пер ечисленные документы землепользователь представляет в учреждение юстиции на р е гистрацию после того , как регистрирующим органом оформлены права на землю и заключен д о говор аренды. Важно отметить , что договор аренды земельного участка подлежит государственн ой рег и страции независимо от срока , на который он заключен (ст .609 ГК РФ ). В связи с этим возникает вопрос о необходимости “повторной” регистрации договора , е с ли договор заключен до вступления в силу Закона № 122-ФЗ или до создания учреждений юстиции на интересующей территории и действует после 31 января 1998 г . В данном случае регистрация договора аренды в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (орган , регистрировавший договоры аренды до создания учреждений юстиции ) достаточна и договор аренды признается де й ствительным и заключенным. Аналогичные документы представляются для регистрации иных прав на землю и сделок с ней с учетом специфики и сущности регистрируемого права. При регистрации договора субаренды земли следует учитывать нормативные акты , уст а навливающие обязательное получение согласия арендодателя. В Федеральном законе от 16 июля 1998 г . № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости )” (далее - Закон “Об ипотеке” ) законодателем предусмотрен ряд норм , регламентирующих основные положения государственной регистрации ипотеки (залога недвижимого имущества ). Перечень документов , необходимых для государственной регистрации ипотеки , наиболее полно отражен в ст .20 Закона “Об ипотеке” . Несмотря на то , что Законом № 122-ФЗ также уст а новлен перече нь необходимых для регистрации документов , учреждения юстиции при регистр а ции ипотеки , принимая документы на государственную регистрацию , руководствуются ст .20 З а кона “Об ипотеке” , так как в данном случае он является специальным по отношению к Закону “Об и потеке” , а его нормы – приоритетными. Таким образом , заявителю при регистрации залога земельного участка необходимо пре д ставить в орган регистрации прав : - заявление залогодателя ; - нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию ; - документы , названные в договоре об ипотеке в качестве приложений ; - доказательства уплаты регистрационного сбора ; - документ , подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. В результате государственной регистрации договоров аренды земли , врем енного (срочн о го ) безвозмездного пользования землей , субаренды земли , иных сделок с арендными правами учреждение юстиции производит их удостоверение посредством совершения специальной рег и страционной надписи на указанных договорах , представленных на регист рацию (ст .131 ГК РФ ). В соответствии со ст .567 ГК РФ обмен имущества , принадлежащего на праве собственн о сти , производится по договору мены (п .2 ст .567 ГК РФ ). К договору мены применяются статьи ГК РФ , регулирующие сделки купли-продажи . Таким образом , пер еход права собственности на землю по договору мены подлежит государственной регистрации . Регистрация прав на вновь создаваемый объект. Специальное правило для приобретения права собственности на вновь создаваемое н е движимое имущество закреплено в ст .219 ГК РФ , согласно которой право собственности на зд а ния , сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество , подлежащее государстве н ной регистрации , возникает с момента такой регистрации. Обязательность государственной регистрации сделок с нед вижимым имуществом и права собственности на него закреплены в ст .131 ГК РФ , а необходимость регистрации права на вновь создаваемый объект – также в ст .25 Закона № 122-ФЗ. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает после гос у д арственной регистрации этого права , а не в момент создания объекта. Следует иметь в виду , что момент создания нового объекта недвижимости , как правило , определяется моментом окончания строительства объекта . В данном случае речь идет о создании объекта по лностью в соответствии с планами строительства и другой технической документацией. Основанием для регистрации вновь создаваемого объекта являются документы , подтве р ждающие факт его создания. В соответствии с п .2 ст .25 Закона № 122-ФЗ государственная ре гистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества производится на основании документов , подтве р ждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества , в установленных случаях – на основании проектно-сметной документации , а также документов , содержащих описание объекта. Право собственности на не завершенный строительством объект может быть зарегистр и ровано только в случае окончания договора на строительство и подписания акта приема-передачи вышеназванного об ъекта . Для регистрации права на не завершенный строительством объект в дополнение к осно в ному перечню документов представляются следующие документы : - документ , подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта (напр и мер , постановление г лавы муниципального образования о выделении земельного участка под строительство ), и /или план земельного участка , выделенного под строительство , удостоверенный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству , или план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику ) на праве собственности или ином вещном пр а ве ; - разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление стро и тельства на конкретном земельном участке , либо выделенном для этих целей , либо принадлеж а щ ем заказчику (застройщику ) на вещном праве . Указанный документ необходим для исключения возможности регистрации права на самовольную постройку . - описание объекта , не завершенного строительством , изготовленное уполномоченным о р ганом технического учета ; - проектно-сметная документация . Указанный документ представляется учреждению юст и ции при появлении сомнений , что заявленный на регистрацию объект является самовольной п о стройкой , поскольку разрешение выдано на строительство другого объекта . Не лишним будет з а прос в органы Госархстройнадзора , поскольку решение вопроса о соответствии возведенного об ъ екта утвержденной проектно-сметной документации не должно входить в компетенцию регистр и рующих органов ; документы , подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на не завершенный строител ь ством объект (инвестора , подрядчика и т.д .). В ст .7 Закона о государственной регистрации закреплен один из принципов государстве н ной регистрации прав на недвижимость – открытость сведений о регистрации . В силу этого орган , осуществ ляющий государственную регистрацию прав обязан пред о ставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах (т.е . информ а цию из Единого реестра прав ) любому лицу (п . 4 ст . 131 ГК РФ , п . 1 ст . 7 Закона ). В ст . 131 ГК РФ также предусмотре но , что информация должна предоставляться в любом органе , осуществляющем регистрацию недвижимости , независимо от места совершения регистрации . Условия получения указанной информации установлены в ст . 8 Закона . Следует отметить , что использование сведений, содержащихся в Едином реестре прав , способами или в форме , кот о рые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей , влечет ответственность , предусмотренную законодательством РФ (п . 5 ст . 7 Закона ). Неправомерное использование пол у ченных сведени й может , например , привести к возникновению убытков у правообладателя , кот о рые нарушитель обязан будет возместить в полном объеме на основании ст . 15 ГК РФ Из положений Гражданского кодекса не ясно , какую именно информацию и каким ко н кретно лицам предостав ляет регистрирующий орган . Поэтому данную норму можно рассматр и вать как принцип . Детализирует же данные положения Закон о государственной регистрации (ст .7,8). В соответствии с общим правилом , составившим ч .2 п .1 ст .7 Закона о государственной р е гистрации , любое лицо может получить следующую информацию : - описание объекта недвижимости ; - зарегистрированные права на него ; - ограничения (обременения ) прав. Данная информация предоставляется в форме выписки из ЕГРП . Краткое описание объекта недвижимости – это св едения о кадастровом и (или ) условном номере объекта , местонахождении (адресе ), виде (названии ) объекта , его площади. Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление информ а ции об имени (наименовании ) обладателя права , виде права (собственности , хозяйственного вед е ния и т.п .), размера доли в праве (если объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей собственности ), дате регистрации . Хотя в реестре эти сведения даются в достаточно дет а лизированном виде , вряд ли нужно сооб щать их в полном объеме любому лицу . Сведения об ограничениях (обременениях ) включают в себя наименование ограничения (обременения ) (сервитут , ипотека и т.п .), сроки его действия , сведения о лицах , в пользу которых ограничиваются права . Порядок предостав ления информации о государственной регистрации довольно прост . Л и цо , желающее получить ее , должно подать органу , осуществляющему государственную регистр а цию , заявление , содержащее соответствующую просьбу , в письменной форме . При этом заявитель обязан предъ явить какой-либо документ , удостоверяющий личность , а если за сведениями обр а щается юридическое лицо , то его представитель должен , кроме того , предъявить документы , по д тверждающие регистрацию юридического лица и его полномочия . Наряду с названными докуме н т ами для получения сведений о государственной регистрации необходимо предоставить плате ж ный документ (квитанцию , платежное поручение из банка и т.п .), поскольку , как правило , инфо р мация предоставляется на возмездных началах (ст .8 Закона о государственной ре гистрации ). Орган , осуществляющий государственную регистрацию прав , предоставляет запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления . Заявление считается поданным при условии соблюдения всех вышеперечисленных условий (предъявления документа , удостоверя ю щего личность , подтверждающего оплату и т.п .) В ином случае в приеме заявления может быть отказано . Хотя в законе не указано оснований для отказа в предоставлении информации о зарег и стрированных правах , можно все-таки выделить ряд таких основ аний . Так , отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации следует , если л и цо запрашивает информацию , не подлежащую сообщению любому лицу (например , если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений о правах отдельного лица на им еющиеся у н е го объекты недвижимости ). Отказ должен также последовать на обращение малолетнего гражд а нина (не достигшего 14 лет ) или гражданина , признанного недееспособным . В предоставлении информации должно быть отказано , если достоверно известно , что заяв итель предполагает и с пользовать ее способом или в форме , которые нанесут ущерб правам и законным интересам пр а вообладателя (п .5 ст .7 Закона о государственной регистрации ). Отказ должен последовать , если установлено , что информация запрашивается исключитель но с намерением причинить вред др у гому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д . (ст .10 ГК РФ ). Также может быть отказано , если права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и государственная регистр ация таких прав не проводилась. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” . Под общ . ред . П.В . Крашенинникова . – М . 1999. - С . 81-82. По общему правилу запрещено предоставле ние сведений о содержании правоустанавлив а ющих документов (за исключением сведений об ограничениях (обременениях )), обобщенных св е дений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости , а также выписок , содержащих сведения о переходе прав на объект недвижимости . Исключение из этого правила с о держится в п .3 ст .7 Закона о государственной регистрации , в котором говорится , что такая инфо р мация может быть предоставлена только самим правообладателям , физическим и юридическим лицам , получившим дов еренность от правообладателя , руководителям органам местного сам о управления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ , налоговым органам в пределах территорий , находящихся под их юрисдикцией , судам и правоохранительным органам , имеющим в производстве дела , связанные с объектами недвижимости и (или ) их правообладат е лями , а также лицам , имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону . Данный перечень является закрытым и исчерпывающим . Следует обязательно отметить , что использование сведений , содержащихся в ЕГРП , спос о бами или в форме , которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей , вл е чет за собой ответственность в соответствии с действующим законодательством . 1.6. П равовое значение го сударственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Здания , сооружения , земельные участки под ними , а также жилые (в том числе квартиры ) и нежилые помещения - это некоторые из тех объектов гражданских прав , относительно которых применяется и действ ует Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ". Как известно , в соответствии со ст .425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения . Вместе с тем согласно п .3 ст .433 ГК РФ договор , подлежащий государственной регистрации , считается заключенным с момента его регистрации , если иное не установлено законом . На первый взгляд все понятно - как только предметом договора выступает недвижимое имущество в смысле ст . 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ , то такая сделка может быть признана совершенной (а значит , и действительной ) с момента ее государственной регистрации . Однако анализ соответствующих норм Гра жданского кодекса РФ говорит о том , что не нужно путать понятия государственной регистрации самого договора и государственной рег и страции прав на недвижимое имущество . Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию д о говора о продаже жилых помещений (ст .558) и договора купли-продажи предприятия (ст .560). К о декс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных , кроме указанных , видов недвижимого имущества . Регистрация перехода права собств енности (ст .551 Гражданского кодекса РФ ) не означает регистрации самого договора купли-продажи . К примеру , по договору купли-продажи здания или сооружения государственной регистр а ции подлежит переход права собственности к покупателю (п .1 ст .551 Гражданско го кодекса РФ ); вместе с тем согласно п .2 ст .558 Гражданского кодекса РФ именно договор (а не переход права собственности продажи жилого дома , квартиры (их части ) (также являющегося объектом недв и жимости ) подлежит государственной регистрации и считается за ключенным с момента такой р е гистрации . Описанное отличие имеет важное практическое значение : · в первом случае , договор вступает в силу с момента придания волеизъявлению сторон надлежащей формы , т.е . с момента подписания сторонами договора в виде одного документа , с о держащего все существенные условия (в данном случае - это предмет договора и цена недвижим о сти ); · в случае же с жильем до момента регистрации договора с точки зрения гражданского права не существует . Применительно к первой ситуации правово е значение государственной регистрации проя в ляется , в частности , в следующем : - если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость , суд вправе по требованию другой стороны вынести реш е н ие о ее осуществлении ; - необоснованно уклоняющаяся от регистрации сторона должна возместить другой стороне убытки , вызванные такой задержкой ; - в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения какой-либо из сторон своих обяз а тельств по договору потерп евшая сторона вправе рассчитывать на защиту своих прав и законных интересов (вытекающих из договора ) вне зависимости от наличия или отсутствия факта госуда р ственной регистрации перехода права собственности ; - до момента государственной регистрации переход а права собственности на недвижимость покупатель не вправе совершать сделки по ее отчуждению . 1.7. Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной рег и страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В Методическом центре по правовым п роблемам государственной регистрации прав на н е движимое имущество и сделок с ним при Министерстве юстиции РФ неоднократно поднимался вопрос об обобщении судебной практики рассмотрения дел , касающихся государственной рег и страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним , потому что вследствие отсутствия такого обобщения ни заявители , ни суды зачастую не могут правильно определить предмет спора , что влечет за собой принятие необоснованных решений и обжалование их в вышестоящие судебные инстанции , а также р е шений , исполнение которых весьма проблематично. Кроме того , существует определенная сложность в рассмотрении судами дел , связанных с регистрацией , в связи с тем , что многие положения названного федерального Закона о регистр а ции , являющегося зако ном прямого действия , изложены сжато , без уточнения механизма их ре а лизации , а по некоторым моментам явно противоречат действующему законодательству. Основной ошибкой в определении предмета спора является рассмотрение в судах исков о признании го сударственной регистрации недействительной , в то время как фактически эти споры являются спорами о праве. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности права на недвиж и мое имущество для правообладателя . Государственная регистр ация означает , что государство пр и знало за субъектом наличие его прав на объект недвижимости . Коль признано существование пр а ва , то для третьего (заинтересованного ) лица значение имеет не сам факт регистрации , а именно наличие права , которое и создает для него определенные юридические последствия . Именно п о этому Закон о регистрации не установил возможности обжалования в суд факта государственной регистрации . В суде в данном случае должно оспариваться материальное право . Этот вывод по д тверждается частью 2 п. 1 ст .2 Закона о регистрации : "Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке " (право , но не регистрация права ). В судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействител ь ными (незаконными ) те материально- правовые основания , которые легли в основу проведения государственной регистрации . Применительно к праву это означает , что должно быть оспорено само субъективное право , возникшее из договора , завещания , свидетельства о наследстве , админ и стративного акта и т.п . Применительно к сделке - это возможность предъявления иска о признании ее недействительной по основаниям , предусмотренным в ст . 168-179 ГК РФ. В обоих случаях факт государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней препятств и ем для оспаривания в суде материального права не является . Однако в больши н стве случаев цель признания недействительным основания для регистрации достигается в судах путем признания недействительной самой государственной регистрации. Имеют место обращения истцов в судебные органы с требованием о признании недейств и тельным свидетельства о государственной регистрации , что является , по моему мнению , неве р ным . Свидетельство о государственной регистрации не является ненормативным актом органа государст венной власти . Таким актом в данном случае является сама государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним , а свидетельство лишь удостоверяет факт произв е денной в Едином государственном реестре прав (далее - Реестр ) записи о правах. В ряде случаев суды правомерно прекращают производство по делу по таким искам . Подо б ные обращения в суд иногда удается предотвратить путем разъяснения заявителю сущности и назначения свидетельства о регистрации . Однако , поскольку рассмотрение подо бных заявлений в судах продолжается , именно обобщение судебной практики помогло бы судам определиться , что признание недействительным свидетельства о государственной регистрации не влечет недейств и тельности произведенной государственной регистрации и не яв ляется основанием для внесения новой записи в Единый государственный реестр прав , так как не порождает никаких правовых п о следствий. В соответствии со ст . 131 ГК РФ и Законом о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством зарегистрированного права . Зачастую возникает ситуация , когда Реестр , являясь единственным источником доказательства зарегистрированного права , содержит заведомо ложную информацию . Например , право гражд а нина или юридич еского лица на объект недвижимости , возникшее из договора купли-продажи , зарегистрированное в Реестре и ставшее предметом рассмотрения в суде по иску третьего (заинт е ресованного ) лица , в результате признания судом договора недействительным стало правом ист ца по данному делу . В судебном заседании не находит решения судьба произведенной регистрации , в резолютивной части отсутствует запись о признании произведенной регистрации недействител ь ной . Поскольку государственная регистрация носит заявительный характер, запись в Реестре о р е гистрации права за прежним правообладателем будет существовать до тех пор , пока истец , ста в ший обладателем права по решению суда , не обратится с заявлением о регистрации возникшего права. Регистрирующий орган , имея решение , поступившее из суда , вынужден в течение длител ь ного времени предоставлять обратившимся заявителям заведомо ложную информацию из Реестра о зарегистрированном праве . Выход из сложившейся ситуации видится в следующем : принимая решение о признании сделки недей ствительной , об установлении права за истцом , суды должны признавать произведенную регистрацию недействительной. Ситуация еще более усугубляется , если решения о правах на недвижимое имущество , уст а новленных судом , в учреждение юстиции не направля ются , что является нарушением требований ст .28 Закона о регистрации . Последствия такого нарушения иллюстрирует следующий пример. Между гражданами М . и С . был оформлен договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме . С заявлением о рег и страции сделки и права М . на квартиру стороны в учр е ждение юстиции не обращались . Поскольку С . (продавец ) уклонился от регистрации сделки , М . обратился в суд с соответствующим иском . Суд удовлетворил требования истца и обязал учр е ждение юстиции зарегистри ровать сделку . Судебное решение ему не направлялось , а М . обрати л ся за регистрацией сделки и своего права на квартиру спустя 11 месяцев , когда С . уже не было в живых . Однако при проверке отсутствия противоречий между заявляемым и уже зарегистрир о ванным пра вом было установлено , что на спорную квартиру было зарегистрировано право наследника умершего С ., в связи с чем М . было отказано в регистрации . Длительного судебного разбирательства можно было бы избежать при выполнении судом требований ст .28 Закона о рег и страции. Основанием для удовлетворения судом исков заявителей в некоторых случаях служат умы ш ленные действия заявителей при подаче заявления о регистрации прав и сделок по сокрытию д о кументов и фактов , влияющих на принятие решения регистрирующим о рганом о возможности р е гистрации , отказе в регистрации или ее приостановлении. Так , АО обратилось в Арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании неде й ствительной регистрации договора об ипотеке . Из материалов дела следовало , что основа нием для государственной регистрации ипотеки послужил договор залога на нежилое помещение , закл ю ченный ТОО и банком . Нежилое помещение принадлежало ТОО на основании договора купли-продажи , заключенного в 1995 году и признанного судом недействительным до по дачи заявления о государственной регистрации ипотеки . Данный факт ТОО при обращении в учреждение юст и ции для государственной регистрации скрыло , судебное решение в учреждение юстиции не направлялось . Таким образом , не обладая необходимыми сведениями , учреж дение юстиции ос у ществляет государственную регистрацию , считая договор купли-продажи действительным . С о крытие залогодателем факта отсутствия права на объект послужило основанием для признания Арбитражным судом государственной регистрации договора об ипотек е недействительной. По другому делу документы , представленные заявителем на государственную регистрацию здания , соответствовали требованиям действующего законодательства РФ , свидетельствовали о том , что право возникло и принадлежит правооблада т елю - ЗАО - на законных основаниях , за к о торым и была произведена регистрация права на все здание . Однако спустя некоторое время с з а явлением о государственной регистрации права на нежилые помещения , расположенные в этом же здании , обратилось государственн ое унитарное предприятие , представив , помимо иных докуме н тов , решение Арбитражного суда , устанавливающее право государственного унитарного предпр и ятия на названные помещения еще до обращения ЗАО в учреждение юстиции за регистрацией. По иску государственног о унитарного предприятия к учреждению юстиции государственная рег и страция права на нежилое помещение первого этажа спорного здания была признана недейств и тельной. С точки зрения чистоты практики и престижа учреждение юстиции в обоих случаях де й ст вует безупречно . Однако недобросовестные умышленные действия заявителей и отсутствие в учреждении юстиции судебных решений по данным делам подрывают его деловую репутацию . По моему мнению , предотвращению подобных фактов со стороны заявителей способств о вал о бы установление в Законе о регистрации их ответственности за умышленное сокрытие фа к тов и непредставление документов , существенно влияющих на решение уполномоченного органа о регистрации. Иногда заявителям отказывается в государственной регис трации права по основаниям , предусмотренным ст .20 Закона о регистрации . На практике чаще всего основным мотивом для о т каза в регистрации заявляемого права является факт его отсутствия , выявленный в результате пр о ведения правовой экспертизы. Для того чтобы права граждан были зарегистрированы , им необходимо обратиться в суде б ные органы с заявлением о признании за ними права на недвижимое имущество . Однако граждане обращаются в суд в более удобной для них форме - форме обжалования действий учрежден ия ю с тиции , обжалования отказа в государственной регистрации . Суд в свою очередь обязывает своим решением произвести государственную регистрацию . На мой взгляд , суды необоснованно выносят подобные решения , так как в данном случае необходимость признания пр ава собственности на н е движимое имущество подменяется обжалованием отказа в государственной регистрации. Суды , рассматривая подобные дела , иногда признают отказ в регистрации необоснованным и выносят решение об обязании произвести государственн ую регистрацию без исследования в о проса о наличии права у истца. Очевидно , что складывающаяся в этой области судебная практика не отвечает нормам де й ствующего гражданского законодательства. Выводы . Подводя итог , можно сказать , что до 1998 года сд елок с недвижимостью практ и чески не осуществлялось и государственной регистрации прав на недвижимое имущество не тр е бовалось как таковой . Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений , а вернее , их "вживлением " на почву нашей экономики - совершен но к этому не готовой , и в первую очередь , в правовом плане . И даже после принятия долгожданного ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " остается трудным в некоторых регионах совместить позиции уже с у ществующих регистрирующих ведомст в . Это и комземы , и БТИ , и Минюст . Конечно , открыто они не говорят : "Мы хотим быть главными и единственными ". Но вопрос денег и власти в России -сложнейший вопрос . А те же БТИ работают по инструкции 1968 года , где , к примеру , предприятие как имущественны й комплекс , может рассматриваться как домовладение , с чем сегодня никак нельзя соглашаться . Так что система государственной регистрации сегодня достаточно сложна и далека пока от совершенства . Основополагающий принцип государственной регистрации прав на н едвижимость – откр ы тость сведений о регистрации – тоже пока не выполняется в должной мере , потому что на сег о дняшний момент еще не создан единый банк данных о зарегистрированных объектах недвижим о сти . Поэтому в п .7 ст .33 Закона о государственной регистраци и указывается , что до создания с и стемы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав , информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним предоста в ляется по месту их государственной регистрации. ГЛАВА 2. Ипотека как способ обеспечения обязательств по догов о ру о залоге недвижимого имущества. 2.1. Понятие ипотеки. Пункт 1 статьи 1 Закона от 16 июля 1998 г . № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости ) представляет договор об ипотеке как догово р о залоге недвижимого имущества , одна сторона к о торого – залогодержатель , являющийся кредитором по обязательству , обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому об я зательству из стоимости зало женного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя . Сходное определение залога даёт и ГК (ст . 334). Итак , есть две стороны одного договора – должник и кредитор . Причём это может быть обязательство , вытекающее из договора купли-продажи , аренды , по дряда , займа , кредитного дог о вора и иного , не ограниченного федеральным законом (ст .2 Закона “Об ипотеке” ). Те же стороны по взаимному согласию заключают на взаимовыгодных условиях договор о залоге недвижимого имущества , принадлежащего должнику или третье му лицу (ст . 1 Закона “Об ипотеке” ). Должник по основному договору (или третье лицо в нём не участвующее , но представляющее недвиж и мость для залога ) становится залогодателем (п .2 ст .335 ГК ), а кредитор – залогодержателем (п .3 ст .335 ГК ). Заложенное недвиж имое имущество являет собой предмет залога (предмет ипот е ки ). Сущность ипотечного правоотношения заключается в том , что распоряжаться предметом з а лога может только залогодатель , поскольку именно он является собственником заложенного им у щества . Установлению данного правила при этом виде залоговых отношений есть и другие объе к тивные причины , которые я рассмотрю позже . Залогодержатель же , приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке , не приобретает тем самым права распоряжения этим имущ е ством . Специфика его права состоит в том , что он может ограничить собственника в пределах ра с поряжения им данным имуществом . Проявляется это в том , что залогодатель , по общему правилу может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя , если иное не устано в лено федеральным законом , договором об ипотеке или не вытекает из содержания закладной 1 1 Вишневский А.А . Залоговое право . Учебное и практическое пособие – М .: Век , 1995. . Залогодатель сохраняет права пользования заложенным имуществом – это следует из самой сути ипотеки , и любое условие договора об ипотеке , ограничивающее это право ничтожно (ст .29 Закона “Об ипотеке” ), за ним сохраняется право извлекать из данного имущества плоды и доходы (п .2 ст .29 Закона “Об ипотеке” ). Пункт 1 статьи 3 7 предоставляет залогодателю право отчуждать заложенное по договору об ипотеке имущество другому лицу путём продажи , дарения , обмена , внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества , либо паевого взноса в имущество пр о из водственного кооператива или иным способом , но , как уже упоминалось , лишь с согласия зал о годержателя . А вот пункт 3 той же статьи Закона “Об ипотеке“ закрепляет право завещать зал о женное имущество и все условия договора об ипотеке , ограничивающие это его п раво , называет ничтожными . Также залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное им у щество в аренду , передавать его во временное безвозмездное пользование (п .1 ст .40 Закона “Об ипотеке” ), совершать перезалог (последующую ипотеку ) заложе нного имущества в обеспечение другого обязательства того же или другого должника тому же или иному залогодержателю 1 1 Ст . 143 Закона «Об ипотеке» . К обязанностям залогодателя относятся : - недопущение ухудшения заложенного имущества и уменьшение его сто имости сверх того , что называется нормальным износом (п .2 ст .29 Закона “Об ипотеке” ); - содержание и ремонт заложенного имущества (ст .30); - страхование заложенного имущества (ст .31); - принятие мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения (ст .32); - защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц (ст .33) и др. Из самого смысла договора ипотеки залогодатель получает основную сумму , обеспеченную ипотекой полностью или в части , предусмотренной договором об ипотеке (ст .3 За кона “Об ипот е ке” ). В той же статье предусматриваются следующие случаи выплат сумм , обеспеченных ипот е кой : - в возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа , пени ), вследствие неисполнения , просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспе ченное ипотекой обязательства ; - в виде процентов за неправомерное пользование денежными средствами , предусмо т ренных обеспеченным ипотекой обязательством или федеральным законом ; - в возмещение возможных судебных издержек и расходов по реализации зало женного имущества . Закон предоставляет залогодержателю право на удовлетворение своего требования по об я зательству , обеспеченному ипотекой , из страхового возмещения за утрату или повреждение зал о женного имущества (п .3 ст .31 Закона “Об ипотеке” ); выступать в суде по защите заложенного имущества всеми способами предусмотренными законом без специальной доверенности в случае , если сам залогодатель не предпринимает необходимых действий по защите собственного имущ е ства (п .2 ст .33); вправе проверять п о документам и фактическое начисление , состояние и условие содержания заложенного имущества , тем самым осуществляя необходимый контроль (п .2 ст .34 Закона “Об ипотеке” ); требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при ненадлежащем о беспечении залогодателем сохранности заложенного имущества . Предметом ипотеки является недвижимое имущество , то есть материальная , индивидуал ь но определённая вещь , прочно связанная с землёй , перемещение которой в принципе невозможно без определённого ущер ба ей (общее определение предмета ипотеки ). То есть объектом ипотечн о го права является вещь . При установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно указывается его предмет и надлежащая оценка . Ипотека следует за имуществом , независимо от прав а собственности на него , поскольку , как упоминалось выше , залогодатель вправе отчуждать предмет залога , передавать его в аренду и иным образом им распоряжаться . Это право следует из смысла ипотеки и может ограничиваться только законом , договором или волей залогодателя . Договор об ипотеке требует соблюдения определённой формы , нотариального удостовер е ния и регистрации (ст . ст . 334, 339 ГК , ст . ст . 8-10, 19 Закона “Об ипотеке” ). 2.2. Предметы ипотеки по Закону «Об ипотеке». Итак , ипотека - это залог недви жимого имущества , значит , основным составляющим всех операций , будь то действия юридического или экономического характера , является недвижимость – конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности , которые наделены данным статусом . Что относить к н е движимому имуществу , какие объекты считать таковыми уже обсуждалось выше и , надеюсь , определённое мнение по данному вопросу уже сложилось. Закон “Об ипотеке” в ст . 5 со ссылкой на ст . 130 Гражданского Кодекса перечисляет сл е дующие предметы ипотеки : земель ные участки , за исключением земельных участков , указанных в ст .63 Закона “Об ипотеке” ; предприятия , здания , сооружения и иное недвижимое имущество , и с пользуемое в предпринимательской деятельности ; жилые дома , квартиры ; дачи , садовые дома , г а ражи и другие с троения потребительского назначения ; воздушные и морские суда , суда внутре н него плавания и космические объекты ; другие предметы , допускаемые федеральными законами , в том числе Законом “Об ипотеке” . О предметах ипотеки будет говориться чуть позже , а пока об общих проблемах всех предметов ипотеки , одной из самых интересных в ряду которых является проблема оборотоспособности предметов ипотеки . Но для начала нужно рассмотреть два , на мой взгляд , равнозначных понятия – “предмет” и “объект” ипотеки . Законодател ь не даёт конкретного их различия , но Закон “Об ипотеке” называет недвижимое имущество , регулируемое им – “пре д метами” , а слово “объект” уместно упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав . Предприятие – гражда нско-правовой объект , предмет ипот е ки. Гражданский кодекс (ст .336) перечисляет следующие исключения по предмету ипотеки (залога ): имущество , изъятое из оборота (например , оружие , наркотики и так далее ); требования , неразрывно связанные с личностью кредитор а (требование о возмещении вреда , причинённого жизни или здоровью , требования об алиментах ); права , уступка , которых запрещена законом . А п .2 ст .6 закона “Об ипотеке” и п .2 ст .336 ГК ещё не допускают ипотеку недвижимого имущества , на которое в соответстви и с федеральным законом не может быть обращено взыскание . Кроме т о го , ч .1 ГК содержит положение о возможности расширения круга объектов гражданских прав , к о торые не могут быть предметом залога в соответствии с п .2. Данная оговорка даёт возможность залога пр актически любого имущества , поскольку ч .1 ГК не устанавливает критерий , на основ а нии которого имущество может быть объявлено незалогоспособным . Что же касается указания на возможность запрета или ограничения залога имущества , на которое не может быть обра щено взыскание , то оговорка эта представляется не слишком удачной , ведь если в залог передаётся имущество , на которое не может быть наложено взыскание , то это означает на практике , что во з никает залоговое право , которое реально не может быть осуществлено . Было бы гораздо правил ь нее закрепить в законе императивное правило о том , что имущество , на которое не может быть обращено взыскание , не может являться предметом ипотеки. Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте – явление в частном праве достаточно традиционное , распространённое и направлено на защиту , прежде всего публичных интересов . В дореволюционном российском праве насчитывалось несколько классов изъятых их оборота объектов (дороги , межи , водные пути , и т.д .), также с у ществовали и огранич е ния в обороте . Вопрос об изъятии объектов и гражданского оборота носит публичный и нередко политический характер , но находит своё выражение , в том числе , и в частноправовых нормах 1 1 Плешанова О . Объекты ипотеки // Российская юстиция . 1998. № 10. . Это легко объяснимо . Само значение некоторых объектов недвижимости (например , земельных участков , предприятий ) для функционирования государства и общества трудно переоценить . П о нятно в связи с этим и стремление государства к ограничению оборо тоспособности этих объектов . Но не приводит ли это иной раз к нежелательным убыткам ? Недоразвитость и некорректность норм права в регулировании данного вопроса лишь усугубляют реальное положение дел на рынке недвижимости и не только там. Вот что происходи т . Норма ст . 129 ГК носит отсылочный характер и определяет , что из ъ ятые их оборота объекты должны быть прямо указаны в законе , а ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке , установленном законом . Таким образом , Гражданский кодекс допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенц и альную возможность , реализовать которую можно в самых различных законах . Из общего правила есть исключения : вопросы оборотоспособности земли и других приро д ных ресурсов регули руются законами о земле (п .3 ст .129 ГК ). Закон “Об ипотеке” (п . 4 ст . 1) уст а навливает , что “залог земельных участков , предприятий , зданий , сооружений , квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку , поскольку их оборот допускается ф е деральными законами” . Следовательно , здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов , касающихся , очевидно , правового статуса отдельных объектов недвижимости . Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала результатом компромисса между различными политич ескими силами . Она оставляет пространство для политических манёвров , но с юридич е ской точки зрения вряд ли удачна . Какова действительная роль Закона “Об ипотеке” , если прав о вой статус объектов будет определяться другими законами (фактически доминирующими )? Созд а ётся впечатление , что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда , когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом , хотя ГК гласит , что “залог земел ь ных участков , предприятий , зданий , сооружений , квартир и другого недвижимого имущества (ипотека ) регулируется законом об ипотеке” (п .2 ст .334). Также обращает на себя внимание опять же п .2 ст .6 Закона об ипотеке : “Не допускается ипотека имущества , изъятого из оборота , имущества , на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание , а также имущество , в отношении которого в уст а новленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация , либо приват и зация которого запрещена” . Здесь усматривается уже иной подход , нежели тот , ко торый отражён в п .4. ст .1: здесь “разрешено всё , что прямо не запрещено” , то есть , представлено достаточно поня т ный перечень ограничений . Речь идёт уже не о допуске оборота объектов , а о случаях прямого изъятия их из гражданского оборота и иных ограничения х . Из данной нормы следует , что Закон об ипотеке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов , пусть и в довольно общем виде , что отражается в противоречии с п .4. ст .1. Пункт 1 ст . 6 Закона об ипотеке определяет залогод ателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного ведения . Этот перечень пре д ставляется исчерпывающим . Право собственности представляет собой совокупность трёх соста в ляющих - владение , пользование и распор яжение (ст . 209 ГК ). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса . Понятие хозяйственного ведения отражено в ст .294 ГК . Правила настоящего федерального закона применяются и к залогу незавершённого стро и тельст ва недвижимого имущества , возводимого на земельном участке . Данный предмет ипотеки довольно спорен. Если иное не предусмотрено договором вещь , являющаяся предметом ипотеки , считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое (п . 3 ст .5 Закона о б ипотеке ). Прина д лежность ст .135 ГК определяет как вещь , предназначенную для обслуживания другой , главной вещи и связанной с ней общим назначением . Например , при ипотеке предприятия – это станки , оборудование , подсобные помещения для временного складиров ания продукции и т.д . В тесной связи с этой нормой находится и норма п .4 той же статьи : “часть имущества , раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь ), не может быть самостоятельным предметом ипотеки” . Вещь , раздел которой в натуре невозможен без и зменения её назначения , признаётся неделимой (ст .133 ГК ). Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки , как залога недвиж и мого имущества. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды и все , связанные с этим прав о отношением вопросы , регулируются главой 34 ч . II Гражданского кодекса ), поскольку иное не предусмотрено иным федеральным законом или не противоречит сущности арендных правоотн о шений . Пун кт 4. Ст .6 Закона об ипотеке дополняет вышесказанное необходимостью согласия арендодателя на ипотеку данного объекта. Залог может распространяться на имущество , которое может стать собственностью залог о дателя в будущем (п .6 ст . 340 ГК ). Например , можно пол учить большие ссуды на покупку кварт и ры , которая станет собственностью залогодателя только после её выкупа. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п .2 ст .7 Закона об ипотеке ), а залог имуще ства , находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве со б ственности ) лишь при наличии согласия всех собственников . Причём , в случае обращения взыск а ния на такое имущество (находящегося в общей со бственности ), применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки , принадлежащим остальным собственникам , и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности , за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст . 290 ГК ). 2.3. Особенности ипотеки предприятий , зданий , сооружений. Далее рассмотрим подробнее предметы ипотеки , группируя их примерно так же , как это делает ст .5 Закона об ипотеке . Начнём с и потеки предприятий , а также зданий и сооружений. Термин “предприятие” употребляется в ГК в двух , различных по сути и содержанию смы с лах . Предприятием называется юридическое лицо , субъект гражданского права , участник пре д принимательской деятельности . В этом смысле ГК применяет термин “предприятие” только к го с ударственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст .113), где унитарным предприятием признаётся коммерческая организация , не наделённая правом собственности на закреплённое за ней собственником имущ ество . Унитарные предприятия , в свою очередь , делятся на унитарные предприятия , основанные на праве хозяйственного ведения , создающиеся по решению уполном о ченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (ст . 114), и на ун и тарные пр едприятия , основанные на праве оперативного управления (ст . 115). При таком толков а нии понятия “предприятие” оно выступает как коммерческая организация , подлежит обязательной государственной регистрации и выступает как субъект права в качестве одной из сто рон в прав о отношениях (гражданско-правовых или иных ). В ст . 132 ГК даётся иное толкование термина “предприятие” , где оно определено в качестве объекта гражданского права как имущественный комплекс , используемый для осуществления предпринимательской деятель ности . В этом смысле предприятие как единое целое признаётся н е движимостью и может выступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок (например , купли-продажи , аренды и т.п .) В состав предприятия , как имущественного комплекса , входят все в иды имущества , пре д назначенные для полноценного осуществления его деятельности , включая земельные участки , здания , сооружения , оборудование , инвентарь , сырьё , продукцию , права требования долга , а так же права на обозначения , индивидуализирующие предприятие , его продукцию , работы и услуги (фирменное наименование , товарные знаки , знаки обслуживания ) и другие исключительные права . То есть предприятие , как имущественный комплекс , имеет в своём составе помимо так называ е мой “чистой недвижимости” также исключител ьные права , права требования и иные объекты не относимые к недвижимому имуществу. 1 1 Орлова М . Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция . 1998. № 11. Понятие предприятия как недвижимого имущества , которое используется для предприн и мательской д еятельности , имеет свои особенности . Его нельзя сводить просто к комплекту обор у дования , необходимого для производства определённой продукции , потому что превращение т а кого комплекта оборудования в предприятие нуждается в необходимых действиях по организац ии на его основе процесса производства . Речь идёт об административных действиях руководства предприятия , всех его звеньев , а также необходимых трудовых затратах всего коллектива. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распростран яется на всё входящие в его состав имущество (п .1 ст .69 Закона об ипотеке ). П .2 ст .70 включает в состав заложенного имущества , также относящиеся к данному предприятию материальные и нематер и альные активы , которые и составляют имущество предприятия . Состав его определяется и оцен и вается на основе полной инвентаризации данного имущества . Акт инвентаризации , бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества , относящегося к предприятию , являются обязательными к договору об ипотеке (п .3 ст .70 Закона об ипотеке ). Предприятие является сложным по составу своему назначению организмом . Большое кол и чество работников , множество операций – сложных и простейших , выполняемых ежедневно , ма с са обязательств , лежащих на предприятии , сочет ание зачастую положение кредитора и должника – всё это требует контроля и учёта , как со стороны собственника данного предприятия , так и во з можного залогодержателя . Самой эффективный способ это осуществить – ведение бухгалтерского учёта , который представляе т собой упорядоченную систему сбора , регистрации и обобщения и н формации в денежном выражении об имуществе , обязательствах предприятия и их движения п у тём сплошного , непрерывного и документального учёта всех хозяйственных операций . Любое ли предприятие как имущественный комплекс может быть заложено ? Несомненно , что предметом ипотеки может быть в первую очередь частное предприятие . Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны государственные и муниципальные предприятия , имущество которых закре п лено за ними на праве хозяйственного ведения , и бюджетные учрежд е ния , в оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное имущество (ст . ст . 144 – 115 ГК ). Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки , что связано с ответстве нн о стью собственника по их обязательствам . С введением в Российской Федерации казённых пре д приятий законодатель ограничил возможность существования их в ипотечных отношениях – к а зённые предприятия как имущественный комплекс также нельзя закладывать в качес тве обеспеч е ния исполнения взятых обязательств , так как в соответствии с п .5 ст .115 ГК РФ , Российская Фед е рация несёт субсидиарную ответственность по обязательствам казённого предприятия при нед о статочности имущества 1 1 Павлодарский В . Залог и ипотека // Хо зяйство и право . 1997. № 2. . Предприятия , за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения , их о т дельные структурные единицы и подразделения как имущественные комплексы могут быть пре д метом ипотеки . Законодатель устанавливает условие сущес твования подобных предприятий в ипотечных правоотношениях – обязательное согласие собственника имущества относящегося к предприятию или уполномоченного им (собственником ) органа . Без подобного согласия договор об ипотеке считается ничтожным (п .1 ст . 70 За к она об ипотеке ). Права залогодателя и залогодержателя при залоге предприятия отвечают основным правам залогодателя и залогодержателя . Залогодатель вправе продавать , обменивать , сдавать в аренду , предоставлять в (залог ) заём имущество , относящееся к предпри ятию , переданному в ипотеку и иным образом распоряжаться данным имуществом , а также вносить в его состав изменения . Еди н ственным условием , установленным залогодателем для совершения подобных действий , является невозможность уменьшения указанной в договор е об ипотеке стоимости имущества , относящегося к предприятию , а также недопущение нарушения иных условий договора . Сделки , направленные на отчуждение недвижимого имущества , относящегося к заложенному предприятию залогодатель вправе совершать только с разр е шения залогодержателя (п .1 ст .72 Закона об ипотеке ). Права залогодержателя отражены в п .2 той же статьи – он вправе обратиться в суд с треб о ванием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства в случае непринятия з а логодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества , неэффекти в ного использования этого имущества , если всё это может привести в последствии к уменьшению стоимости предприятия . И именно возможное уменьшение стоимости может помешать удовлетв о рить залогодержат елю его требований в полном объёме . Ст . 71 устанавливает возможность обе с печения обязательства ипотекой предприятия лишь в случае , когда сумма обязательства составл я ет не менее половины стоимости имущества , относящегося к предприятию (п .1 ст .71). Следующи й пункт устанавливает временные ограничения обеспечения денежного обяз а тельства ипотекой предприятия – им обеспечивается обязательство , подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке . Если же срок исполнения меньше , з а к онодатель откладывает право залогодержателя на удовлетворение собственных требований в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства на тот же срок – год с момента заключения договора ипотеки , вернее не ранее года . С чем это свя з ано ? Прежде всего с тем , что предприятие – сложнейший организм современной экономики , цикл обращения которого весьма длителен . Не логично было бы торопить налаженное столетиями движение юр и дическими актами и требовать от залогодателя быстрых оправданий дол га. После обращений в суд в обстоятельствах , описанных в п .2 ст .72, залогодержатель может быть уполномочен судом в порядке ипотечного контроля осуществлять следующие действия : - требовать от залогодателя регулярного предоставления бухгалтерских и иных отч ётных документов , предварительного согласования вопросов , связанных с заключением сделок с отн о сящимся к заложенному предприятию имуществом ; - обращаться к собственнику имущества , относящегося к предприятию или уполномоче н ному им органу с требованием о рас торжении контракта с ныне действующим руководителем предприятия : - предъявлять в суд иски о признании сделок , заключённых залогодателем , недействител ь ными ; - осуществлять иные права , предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью з а логодателя. В част ности , залогодержатель вправе принимать меры по оздоровлению финансового п о ложения заложенного предприятия , требовать от залогодателя предоставления годового баланса предприятия . В ипотеке могут быть предусмотрены различные меры по оздоровлению финансов о го положения предприятия-должника , в том числе назначения своих представителей в руковод я щие органы предприятия , ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом . Интересно , как стыкуется столь широкий и в общем-то обоснованный с т очки зрения защиты прав кредитора комплекс прав залогодержателя с правом залогодателя пользоваться и владеть собственным , хотя и заложенным имуществом (например , проблема коммерческой та й ны ). В случае отсутствия положительных результатов деятельности залог одержателя , а ровно неисполнения залогодателем обязательства , обеспеченного ипотекой предприятия , на заложенное имущество обращается взыскание , причём , согласно п .1 ст . 73, носящее императивный характер , только по решению суда . Такой порядок обращения взы с кания определён , по всей видимости , опять же стоимостью и особым положением , которое занимает предприятие , как имущественный комплекс и субъект экономических отношений. Что же касается исключительно ипотеки зданий и сооружений , то особого интереса , каких-л ибо особенностей здесь вряд ли можно увидеть . Пожалуй , лишь вопрос об одновременной ипот е ке земельного участка , на котором находится здание (сооружение ), стоит рассмотреть подробнее. Абзац 1 ст .69 говорит лишь об аренде , перечисляя возможное право аренды н а соотве т ствующий земельный участок в ряду частей участка , необходимых для функционального обесп е чения заложенного здания . В разъяснении Пленума 1 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г . № 6/8 “О некот о рых в опросах , связанных с применением ч .1 ГК РФ”. указывается , что в случаях , когда залогод а тель не является собственником или арендатором земельного участка , он вправе заключить дог о вор ипотеки только на здание (сооружение ). Абзац 2 ст .69 указывает такое огра ничение ипотеки для залогодателя , которому земельный участок принадлежит на праве постоянного пользования с уговором , что в случае реализации заложенного здания (сооружения ) новый собственник будет пользоваться земельным участком в том же объёме и на тех же условиях , что и прежний собстве н ник. В связи с этими положениями встают ещё два вопроса . Во-первых , предполагается , по всей видимости , что те участки , которые не принадлежат залогодателю на праве собственности , нах о дятся в собственности государства или муниципальных образований , иначе , исходя из смысла ст .5 Закона об ипотеке данное ограничение одновременного залога земельного участка и находящегося на нём здания (сооружения ) неправомерно . А на практике это имеет огромное значение – совмес т ный залог земел ьного участка и здания (сооружения ), находящегося на нём , существенно сказыв а ется на продажной цене в случае реализации предмета ипотеки . И , во-вторых , вызывает сомнение норма абзаца 2 ст . 69 о смене собственника (а точнее - пользователя ) земельным участко м в случае реализации предмета ипотеки , так как постоянное (бессрочное ) пользование не предполагает по своему правовому смыслу права распоряжением земельным участком . И в данном случае пре д ставляется , что смена пользователя не влечёт существенных изменений в режиме пользования данным земельным участком и закону не противоречит. Таковы особенности ипотеки предприятия , зданий и сооружений в современном росси й ском праве , отражённые в главе Х II Закона об ипотеке . Перейдём к рассмотрению особенностей ипотеки сле дующего предмета залога недвижимого имущества – земельных участков. 2.4. Особенности ипотеки земельных участков. Вопрос оборотоспособности земли в России – один из острейших . Путь , по которому шла Россия в своём историческом развитии , определил неоднозна чность подхода к земельным отн о шениям . И одной из основных проблем сегодня является проблема собственности на землю - именно эта проблема в сочетании с законодательным вакуумом не позволяет создать цивилиз о ванный рынок земли . Отсутствие мнения по этому во просу , начиная с узких кругов в обществе и заканчивая масштабами государства , тормозят законодательное решение земельного вопроса . А в современном обществе отсутствие правового регулирования предопределяет невозможность с у ществования . И вот итог – наше гос ударство , не имея развитой концепции земельных отношений , терпит убытки , как на уровне национальных структур , так и хозяйствующего населения . Ипотека земельных участков остаётся камнем преткновения в залоговых отношениях , и даже Закон об ип о теке не разреши л всех назревших вопросов . С переходом нашего государства к рыночным формам хозяйствования назрела необход и мость в возрождении права частной собственности на землю . Так , в постановлении Съезда наро д ных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г . “О программе воз рождения российской деревни и ра з вития агропромышленного комплекса” было подтверждено многообразие и равенство госуда р ственной , колхозно-кооперативной , коллективно-долевой форм собственности . Купля-продажа земельных участков не допускалась в течение десяти лет с момента приобретения права собстве н ности . Затем право частной собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в законах : от 24 декабря 1990 года – “О земельной реформе” , от 24 декабря 1990 года – “О со б ственности в РСФСР” , а также в ко нституции Российской Федерации (ст . 9) 1 1 Головин Ю . Земля как предмет залога в России // Российская юстиция . 1997. № 9. . Необходимость в этом возникла при осознании того обстоятельства , что отношения по и с пользованию земли в хозяйственных целях не могут регулироваться только административными методами . А ведь именно так происходило на протяжении десятилетий командно-администра-тивного руководства сельским хозяйством и земельными отношениями в обществе . Теперь земля относится к недвижимому имуществу и вве д ена в гражданский оборот . Земельные участки могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок , в том числе и залога . Однако окончательное законодательное регулирование правоотношений , связанных с зе м лёй , возможно только с принятием нового Земельно го кодекса , который взял бы на себя решение самых острых , основных земельных вопросов , отрегулировал существование частной собственн о сти . Но процесс создания Земельного кодекса проходит в сложных политических дискуссиях – очень уже весом и непрост в нашем государстве этот вопрос . Сторонники частной собственности на землю полагают , что именно она сможет стать импульсом в подъёме экономики , и , прежде вс е го , села . Противники твёрдо убеждены , что это приведёт к спекуляции землёй и полному разор е нию хозяйства . Н а мой взгляд , правы и те и другие – упорядочение и контроль за использованием земельного фонда – ключ к решению проблемы . Но насколько реально действительное осущест в ление такого контроля на российской почве , да еще и в современных условиях ? К решению земе льного вопроса необходим особый подход . Ведь земля не только недвиж и мое имущество и средство производства , а , прежде всего объект природы . Поэтому в регулиров а нии земельных отношений должен превалировать публично-правовой , а не частноправовой эл е мент . В пр оцессе решения вопроса частной собственности на землю необходимо учитывать , что право собственности , как великое право всегда ограничено волей государства . Законодатель вс е гда может поставить пределы воли собственника . Примером такого ограничения является строгое целевое использование земли . Поэтому в процессе принятия земельных правовых норм необход и мо найти оптимальный баланс интересов собственника и общества в целом . Но в любом случае право собственности должно быть правом наиболее полного господства над вещью её обладателя . В противном случае он будет относиться к ней как к чужой , что не будет способствовать , конечно же , ничему прогрессивному в этом вопросе . Примером , достаточно ярким тому , является резул ь тат бесхозяйственного отношения к земле на протяж ении последних десятилетий , что вполне з а кономерно привело к выбытию из сельскохозяйственного оборота только в результате эрозии и закустаривания многих тысяч гектаров . На огромных площадях произошло резкое уменьшение плодородности земель . А чего стоит оп ыт поднятия целины , когда ради кратковременных богатых урожаев были загублены огромные участки пастбищной степи . Но главная проблема – это пуст у ющие земли , у которых просто нет хозяина , ресурсы которых не используются . Очевидно , что земле нужен хозяин в ли це собственника , для эффективной работы которого необходимо более широкое включение земельных участков в гражданский оборот , что неизбежно ведёт к необход и мости применения норм гражданского законодательства к земельным отношениям , когда земля выступает как имущество. Включение земельных участков в гражданский оборот даёт возможность собственнику распоряжаться им , в том числе в качестве залога (ипотеки ), для обеспечения обязательств , выт е кающих из различных договоров . В соответствии с Указом Президента Росс ийской Федерации от 28 февраля 1996 г . № 239 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество , принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения . Э то обусловлено тем , что правом распоряжения имуществом в наиболее полном объёме обладает только собственник . Следовательно , обладатель такого вещного права , как право пожизненного наследуемого владения и право пользования земельным участком , не может его з аложить. Было бы лишним отмечать насколько важно понятие собственности на земельный участок для определения положения земельного участка как предмета ипотеки . Согласно ГК РФ право собственности , как уже говорилось , распространяется на земельный участок ка к на недвижимое имущество . Но земля является ценным природным объектом , она же составляет территорию государства , поэтому к регулированию права собственности на землю как на недвижимое имущество присовокупляются общественные (в частности , экологические ) и гос у дарственные интересы . Благодаря особенному положению земли среди других объектов гражда н ско-правовых отношений , можно говорить о специфике её правового режима . В связи с этим Ко н ституция РФ гласит , что “владение , пользование и распоряжение землёй и дру гими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно , если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц” (ст . 2). В приведённой норме Конст и туции РФ мы встречаемся с понятиями “владение , пользован ие и распоряжение” . По сути , соде р жание этих трёх понятий , взятых в совокупности , это не отдельные права , а неотъемлемые соста в ляющие одного права – собственности . Рассмотрю их подробнее. Правомочие владения даёт возможность обладать землёй на основании за кона (ключевое слово “обладать” ): то есть числить его на балансе , определять земельный участок как часть своего хозяйства , просто “иметь” его в наличии . С правомочием владения тесно связано другое правом о чие – пользование . Тесная связь этих правомочий обус ловлена тем , что пользоваться землёй мо ж но только владея ею . Пользование даёт возможность извлекать из земли её полезные свойства : с а мостоятельно хозяйствовать на земле ; использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространённые полезные ископаемые , лесные угодья , водные объекты и т.д .; возводить жильё и иные здания и сооружения ; право собственности на п о севы и другие посадки сельскохозяйственных культур , полученную продукцию и доходы от её р е ализации также п ринадлежат пользователю , если иное не установлено законом или договором . Правомочие распоряжения проявляется в том , что собственник по своему усмотрению может пр о дать , подарить , обменять , завещать , сдать в аренду , заложить земельный участок – в общем , на о с новании и в порядке , предусмотренном законом , определить его судьбу . После известного , з а креплённого прежней редакцией Конституции РФ , десятилетнего запрета продавать земельные участки , находящиеся в собственности граждан , и принятия новой редакции Консти туции на о с новании Указа Президента РФ “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной р е формы в России” 1 1 Собрание актов Президента и Правительства РФ . 1994. № 44. ст . 4191. , собственники земли получили право продавать земельный участок и соверша ть все операции , перечисленные выше , в том числе передавать земельный участок в качестве взноса в уставные фонды (капиталы ) акционерных обществ , товариществ , кооперативов , в том числе и с иностранными инвестициями. Столь широкие полномочия собственника нас тораживают многих даже сторонников час т ной собственности . А как с этим вопросом обстоит в мире ? В Австралии , например , нет частной собственности на землю , её сдают в аренду на 90 лет и все понимают , что этот запрет ни что иное , как государственная формальн ость . В США ипотека земли сыграла важную роль в истории гос у дарства . В начале освоения североамериканских территорий в собственности населения не было практически ничего – вся страна жила на колёсах . Прямо в прерии бросали рельсы Транс-атлантической железн ой дороги и по ним же двигались дальше , осваивая страну . Заложить было нечего , так как в залог никто ничего не брал - кроме земли , которую правительство раздавало щедро . Земля была единственным предметом залоговых отношений . Поэтому вся кредитно-финансова я система была связана с залоговыми обязательствами и до 30-х годов ХХ века была о с нована на земельном владении , земельной собственности . И только с появлением Форда и начала массового строительства автомобилей стали приниматься в залог иное имущество 2 2 Но вицкий И.Ю . Земля для всех одна // Юридический мир . 1997. № 2. . Это очень п о казательный исторический пример. Теперь обратимся к Закону об ипотеке , чтобы выяснить , какие земельные участки могут быть предметом ипотеки , а оборотоспособность каких ограничивае тся и почему. Согласно п .1 ст .62 по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки , нах о дящиеся в собственности граждан , их объединений , юридических лиц и предоставленные для с а доводства , животноводства , индивидуального жилищного , дачного и гара жного строительства , приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки , занятые зданиями , сооружениями в размере , необходимом для их хозяйственного обслуживания (функц и онального обеспечения ). Земельные участки для ведения личн ого подсобного хозяйства предоставляются гражданам из земель , находящихся в распоряжении местных органов власти в собственность . Отличительной чертой земельных участков , предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства , являе т ся необходимость их ра сположения возле дома . Но ст . 64 Земельного кодекса , устанавливающая правовое положение земель крупного подсобного хозяйства , допускает возможность предоставл е ния части земельного участка за пределами жилой зоны . Красной нитью через все нормы этой статьи проходит положение , указывающее на то , что при ипотеке земельного участка , право залога на находящееся на нём строение не распространяе т ся , залогодатель продолжает беспрепятственно пользоваться данными строениями , а в случае ре а лизации , обращении взыскания на заложенный земельный участок , вступает в действие древнее правило ограниченного пользования – сервитут , смысл которого предполагает возможность и с пользования той части уже не принадлежащего залогодателю земельного участка , которая необх о дима для исполь зования здания (сооружения ) по его назначению. Подобные идеи высказывает и п .1 ст .65 – о праве залогодателя возводить на заложенном земельном участке здания (сооружения ) без разрешения залогодержателя . Однако , делается ог о ворка – в случае если такое возвед ение сооружения влечёт или может повлечь ухудшение обесп е чения (то есть земельного участка ), залогодержатель вправе в соответствии со статьёй 450 ГК (“Основания изменения и расторжения договора” ) потребовать изменения договора об ипотеке , в том числе , если это необходимо , путём распространения ипотеки на возведённое залогодателем здание (сооружение ), что на практике может быть весьма оправданным . А вот п .2 той же статьи ограничивает право залогодателя возводить здание (сооружение ) на заложенном земельном у ч ас т ке в случае , если права залогодержателя удостоверены закладной и в ней предусмотрено право з а логодателя на возведение построек . Ст . 13 Закона об ипотеке гласит : “Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой об я зательству и по договору об ипотеке мог ут быть удостоверены закладной , поскольку иное не уст а новлено настоящим Федеральным законом” . Введение закладной Законом об ипотеке представл я ет собой принципиальную новеллу , но только для постсоветского права – дореволюционное ро с сийское право использовал о закладную на практике довольно широко , а упоминания о ней встр е чаются уже в связи с первым указом о залоге XVI века . Что из себя представляет закладная ? По сути , закладная представляет собой именную ценную бумагу (хотя причисление закла д ной к именным це нным бумагам многими правоведами оспаривается ), удостоверяющую следу ю щие права её законного владельца : право на получение исполнения по денежному обязательству , обеспеченному ипотекой имущества , без представления других доказательств существования эт о го об язательства ; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество . Таким образом , закладная удостоверяет одновременно два обязательства – основное (д е нежное , обеспеченное залогом ) и акцессорное (залоговое ). Перечень случаев , когда закладная (её сост авление и выдача ) не допускается , является исчерпывающим и довольно ограниченным (п .4 ст . 13); правила её составления и действия - в п . 5 – 7 той же статьи , а содержание закладной о т ражено в ст . 14, причём при отсутствии одного из четырнадцати перечислен ных там обязательных пунктов закладная таковой не является . Практическое значение закладной в том , что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости . Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариал ь ного удостоверени я и государственной регистрации . Это существенно отличает её от передачи прав по договору об ипотеке , где требуется соблюдать формы самого договора об ипотеке (нот а риальное удостоверение и государственная регистрация ) и создаёт определённые удобства в пра к тическом обороте недвижимости 1 1 Плешанова О . Залог – новый вид ценной бумаги // Российская юстиция . 1998. № 5. . Стоит также отметить , что для добросовестного приобретателя закладной устанавливается презумпция , согласно которой при несоответствии закладно й договору об ипотеке или договору , обязательство из которого обеспечено ипотекой , верным считается с о держание закладной (п .4 ст .14 Закона об ипотеке ). Но вернёмся к статье 62 Закона об ипотеке . Пункт 2 данной статьи регулирует ипотеку з е мельных участков , находящихся в общей долевой или совместной собственности , согласно кот о рой ипотека подобных земельных участков может быть установлена только на принадлежащей гражданину или юридическому лицу земельный участок , выделенный в натуре из земель , наход я щихся в о бщей долевой или совместной собственности. Земельная доля (или земельный пай ) представляет собой рассчитанное в гектарах или ба л логектарах количество земельной площади , приходящейся на одного члена (участника ) сельск о хозяйственной организации (предприятия ). Земельные доли на местности , как правило , не огр а ничиваются и существуют , так сказать , в документальном выражении – до тех пор , пока в уст а новленных законом случаях не будет произведено выделение в натуре земельного участка , равн о го по размеру установл енной земельной доле . Размер земельной доли в гектарах рассчитывается путём деления общей площади угодий , переданных в общую собственность участников (членов ) организации , на число лиц , имеющих право на получение в собственность земельных долей . О б щая площ адь угодий определяется по данным инвентаризации , а при их отсутствии – по госуда р ственному акту (свидетельству ). Примерно также делается расчёт размера земельной доле в ба л логектарах 2 2 Комментарий к Земельному законодательству Российской Федерации // отв. Ред . С.А . Боголюбов . – М . 1998. . Теперь рассмотрим вопросы , связанные с земельными участками , не подлежащими ипот е ке . Ст .63 не допускает ипотеку части земельного участка , площадь которой меньше минимал ь ного размера , установленного нормативными актами с убъектов РФ и нормативными актами орг а нов местного управления для земель различного целевого назначения и разрешённого использов а ния , а п .1 той же статьи ограничивает ипотеку земельных участков ещё по двум основаниям : если земельный участок находится в гос ударственной или муниципальной собственности и земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Земли , находящиеся в собственности РФ и субъектов РФ , являются государственной со б ственностью . В ст . 224 ГК государственная собственность н а имущество определена как со б ственность , не являющаяся собственностью частной и муниципальной . Довольно общее , но вполне чёткое определение . То есть устанавливается , что государственная собственность – это собственность за минусом частной и муниципальной. Следуя тому же математическому закону , получаем , что муниципальная собственность – это собственность , минус государственная и час т ная . Основным вопросом при этом может стать следующий – как разграничивать государственную и муниципальную собственность . Но ст .63 Закона об ипотеке своей нормой как бы уравнивает эти два вида собственности в невозможности участвовать в ипотечных правоотношениях и их разгр а ничение не является предметом рассмотрения моей работы . Итак , государственная собственность на землю была закреплена в ст .11 Конституции РСФСР . Последующее закрепление государственной собственности на землю продолжилось в с о ответствующих нормативных актах , в том числе , и в Конституции 1993 года . Впервые право м у ниципальной собственности на землю было чётко сф ормулировано в Законе “О местном сам о управлении” . В ст .2 закона названы местные (то есть муниципальные ) образования : города , рай о ны в городах , районы , посёлки , сельские населённые пункты. Государственные земли делятся в свою очередь на федеральные земли (з емли , занимаемые федеральными объектами – здания , сооружения , предприятия другие земли , выделяемые для ф е деральных нужд ) и земли субъектов РФ – они собственники земли на своих территориях. Муниципальная собственность на землю – это собственность муниципаль ных образований в пределах их границ . Однако , как это понятно , и здесь не все земли находятся в муниципальной собственности . Для примера возьмём любое муниципальное образование . На его территории м о гут быть 1 – 2 федеральных объектов . Земля , занимаемая ими , является , как правило , федеральной . Далее , на его территории могут располагаться несколько предприятий областного или краевого , республиканского значения (то есть земли субъекта РФ ). На территории муниципального образ о вания много частных собственников зе мли (под жилыми домами , приусадебными , подсобными хозяйствами и т.д .). Эти частные земли также исключаются из муниципальных земель . В остатке остаются муниципальные земли – то есть земли , занятые муниципальными объектами (больницы , школы , муниципальное жи л ьё и т.д .), так называемые земли общего пользования (дороги , парки , пляжи , кладбища ) и так далее 1 1 Комментарий к Земельному законодательству РФ // Отв . ред . С.А . Боголюбов . – М . 1998. . Что же заставило законодателя ограничить ипотеку государственных и м униципальных земель ? Ответ , возможно , кроется в тех же причинах , что и с запретом ипотеки казённых предпр и ятий . А что же с запретом ипотеки земель сельскохозяйственного значения ? Причины и следствия этого запрета следует рассмотреть подробнее . Земли сель скохозяйственного назначения – это земли , предназначенные для нужд сельск о го хозяйства или уже предоставленные для этих целей . Главной особенностью этой категории з е мель является то , что земля здесь выступает в качестве основного средства производства . Поэ тому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особенный режим , имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв , так и недопущения выведения таких земель из сельскох о зяйственного оборота . Сельскохозяйственные земли состоят из угодий – уча стков земли с опред е лённым хозяйственным использованием (например , пашни , пастбища и т.п .); земель под сельск о хозяйственными объектами – фермами , токами , дорогами ; а также неудобьев (овраги , болота , и т.д .). Закон об ипотеке говорит лишь об угодьях. Вообще , вопрос включения земель сельскохозяйственного назначения в гражданский об о рот носит , прежде всего , политический характер . И Земельный кодекс , и Закон об ипотеке решили этот вопрос отрицательно , что в немалой степени послужило причиной президентского вето на оба закона . Эксперты с президентской стороны и сегодня считают , что изъятие сельскохозя й ственных угодий из перечня объектов , регулируемых Законом об ипотеке , нежелательно . Ведь р е альные собственники этих земель – крестьяне , точно знают , что у них никог да не будет достато ч ных для ведения полноценного рентабельного хозяйства в современных экономических условиях оборотных ресурсов , если им не дадут закладывать землю . Причём всю , а не только овраги , им е ющие соответствующую оценочную стоимость . Они хотят име ть оборотный капитал также как и предприятия , и именно посредствам участия в залоговых отношениях . А некоторые деятели Гос у дарственной Думы РФ по прежнему склоняются к мысли о недопустимости ипотеки сельскох о зяйственных угодий , ссылаясь на “реалии сегодня шнего дня” и криминальную обстановку в гос у дарстве . А реалии сегодняшнего дня – это практически не функционирующий аграрный сектор , для которого залог – один из эффективных действенных способов существования и развития . Всё было бы действительно не так с ложно , если бы новый земельный кодекс вступил в с и лу до принятия Закона об ипотеке : в этом случае можно было бы смело согласовать с ним ипоте ч ные нормы . Но всё получилось наоборот , и поэтому Закон об ипотеке оставил земельный вопрос не решённым . И во много м благодаря включению ст .63 в Закон об ипотеке , был достигнут ко м промисс между различными политическими силами в государственной Думе. Хотя ранее , при подготовке Закона об ипотеке ко второму чтению , согласительной коми с сией предлагался более “мягкий” вариа нт , когда Закон об ипотеке всё-таки допускал со множ е ством исключений ипотеку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назн а чения “для обеспечения обязательств , связанных непосредственно с сельскохозяйственным прои з водством” . Действие Зак она об ипотеке при этом не распространялось на сельскохозяйственные угодья , отношения по поводу которых целиком и полностью регулировались бы земельным зак о нодательством . Ипотека земельных участков (в том числе земель сельскохозяйственного назнач е ния ), нах одящихся в государственной или муниципальной собственности , разрешалось , за искл ю чением запретов , установленных земельным законодательством (ещё ряд ограничений был об у словлен природоохранными и градостроительными правилами ). Подход разработчиков предпол а г ал , таким образом , включение в гражданский оборот , ограниченного круга земель (в том числе сельскохозяйственных ), а законы о земле могли устанавливать специальные изъятия этих участков из оборота . Это вариант , предложенный согласительной комиссией , депута т ами был отвергнут , хотя если бы эти положения и были бы приняты , они носили бы в соотношении с нормами З е мельного Кодекса декларативный характер и скорее бы всего не имели перспектив практической реализации 1 1 Плешанова О . Объекты ипотеки (залог недвижимос ти ) // Российская юстиция . 1998. № 10. . Таким образом , выведение земельного вопроса за рамки Закона об ипотеке отделяет его решение на неопределённый срок , оставляя российского крестьянина в удручающем положении , и для полноценного развития института ип отеки требуется принятие Земельного кодекса и введение его в действие . Одна из проблем , которая возникает при введении залоговых операций в наше время – это развитие института оценки земли и другой недвижимости . Но как оценивать предмет залога там , где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь )? Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу . Ближе к реш е нию проблемы – арендные цены земельных участков и порядок их расчётов . Но что , со бственно , представляет собой оценка недвижимости ? Оценка недвижимости – это , прежде всего , оценка прав собственности на данную недв и жимость . Следовательно , оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй , или зданиями. Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости . Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью . Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена , которую можно получить при продаже да н ной недвижимости. Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы : Постановка вопроса об оценке. Отбор информации , необходимой для оценки. Анализ информации. Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных мет одов и выбор одной о п тимальной величины стоимости. Составление отчёта об определении стоимости. В частности , постановка вопроса об объекте недвижимости (оценки ) означает ясное и чё т кое задание по определению стоимости , а именно : определение объекта недвиж имости ; определ е ние прав собственности ; установление цели использования оценки ; указание даты оценки стоим о сти и т.д. 1 1 Балабанов И.Т . Операции с недвижимостью в России . – М .: Финансы и статистика , 1996. . Закон об ипотеке говорит об оценке в ст .67, где ус танавливается императивная норма : оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормати в ной цены . А также в п .3 ст .9, где описываются общие условия оценки предмета ипотеки . Что же конкретно влияет на нормативную цену , а в итоге и на оценку земельного участка ? К таким фа к торам относят : - инженерно-строительные качества территорий , характеризующие их пригодность к з а стройке , снижающие затраты на освоение ; - расположение участков относительно существующих и перспективных т ранспортных м а гистралей , связывающих их с городскими и культурными центрами ; - экологическая обстановка и качество природных ландшафтов. Этот перечень не является исчерпывающим . В отношениях залога , оценке отводится очень важное место , так как от стоимост и земли з а висит размер кредита , и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли , о чём я уже говорил раньше . Как указано в законодательстве , сроки заключения договора об ипотеке устанавливаются сторонами , как и условия об оценке предмета ипотеки (п .5 Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п .1 ст .339 и п .4 ст .421 ГК РФ ), причём стороны свободны в своей оценке . Однако сроки эти будут достаточно длительными , поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от о бстоятельств , за которое отвечают обе стороны по договору , но и от тех обстоятельств , которые от сторон не зависят . Это , например , стихийные бедствия , изъятие земель для государственных и иных нужд , а также инфляционные процессы , которые сильно тормозят р а звитие ипотеки земли . Что можно использовать для предотвращения последствий инфляции ? Пересмотр оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита. В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и , в частности , земельных участков , вследс твие того , что она непосредственно затрагивает интересы владельцев , а также принимая во внимание современное развитие (вернее необходимость в развитии рынка недвиж и мости ), получила значительно большее распространение . Так , в ряде городов действуют специа л и зированные фирмы , в деятельность которых входит проведение оценочных работ , которые и пр о водят индивидуальные оценки , осуществляется подготовка и обучение специалистов . Основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки для целей сделок с ними опр еделяются ФЗ от 29.07.98 № 135 – ФЗ “Об основах оценочной деятельности в Российской Федерации.” . Что же касается массовой оценки недвижимости и , в том числе , земельных участков , то она пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижим о сти с чётко очерченными функциями , процедурами и правовой защитой , что , конечно , негативно сказывается на реальных условиях современного рынка . Ведь непременным условием цивилизованных рыночных отнош е ний является , как уже говорилось , развитие института оце нки недвижимости . Многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием подобающей оценки её , поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены , как правило , остаются неизвестными , что создаёт питател ь ную среду для того же криминального рынка . Мо ж но перечислять ещё долго , начиная с того , что верная оценка позволяет создавать базу для обосн о ванного налогообложения , и , заканчивая тем , что та же оценка обеспечивает в конечном итоге з а щиту интересов собстве нников при сделках с недвижимостью , но вернёмся к ипотеке земельных участков. Как и при ипотеке предприятий (зданий , сооружений ), законодатель вводит определённые правила обращения взыскания на земельные участки . Во-первых , это сохранение режима пользован ия земельным участком после его реализации (но это свойственно в отношениях с землёй вообще и смена режима пользования скорее исключ е ние – разрешается в ограниченных случаях и при соблюдении ряда формальностей , например , разрешение органов местного самоупр авления ) (п .1 ст .68). Во-вторых , вводятся ограничения на продажу и приобретение земельных участков по ко н курсу заложенных земельных участков , на публичных торгах и аукционах по кругу лиц , которые могут приобретать такие участки с соблюдением установленных федеральным законом огранич е ний . Конкретной отсылки данная норма не делает , а существующая путаница в законодательстве создаёт определённые трудности с установлением подобных лиц . Можно лишь предположить , что речь идёт , например , о покупке земельных участ ков иностранными гражданами и фирмами . Этого закон не допускает. Земля , как предмет ипотеки , не мог быть обойдён Законом об ипотеке , но те несколько ст а тей , имеющих в нём место , не в силах подавить всех нерешённых земельных вопросов в нашем государстве и о стаётся лишь надеяться , что грамотное и реально действующее земельное закон о дательство в России когда-нибудь всё-таки будет . А до тех пор земельный участок , как предмет ипотеки , будет оставаться заманчивым ответом на поставленный вопрос. 2.5. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” 1 1 Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24.12.92. № 4218-1. (ред . от 08.07.99). относит к недвижимости в ж и лищной сфере недвижимое имущество с установленн ыми правами владения , пользования и расп о ряжения в границах имущества , включающего : земельные участки и прочно связанные с ними ж и лые дома с жилыми и нежилыми помещениями , приусадебные хозяйственные постройки , зелёные насаждения с многолетним циклом развит ия ; жилые дома , квартиры , иные жилые помещения в жилых домах и других строениях , пригодные для постоянного и временного проживания (ст . 1 ФЗ “ Об основах федеральной жилищной политики ” ). Жилищный кодекс определяет жилые дома и помещения , как предназначен н ые для постоянного проживания граждан (ст .7). Предметом рассмотрения главы XIII Закона об ипотеке является предназначенные для п о стоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры , принадл е жащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам , а также части жилых домов или квартир , состоящих из одной или нескольких изолированных комнат (п .1, 4 ст .74 Закона об ипотеке ). Описание предмета ипотеки в соответствии с п .5 Указа Президента РФ № 293 должно быть достаточным для его иде нтификации (а также п .2 ст .9 Закона об ипотеке ). Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо указание адреса недвижимости , общей , жилой и приведённой площади квартиры , количества комнат в квартире , доли закладываемого имущества (ес ли закладывается доля в праве ), а так же описание комнаты (при залоге одной из комнат ). Подобно ипотеке предприятий и земельных участков , глава XIII , ст .74 п .2 не допускает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов , находящихся в муниципальной и ли государственной собственности . Частная собственность граждан на жилые помещения (квартиры ) предполагает их приобретение путём покупки , наследования и т.д ., а так же вследствие приват и зации данной жилой площади. При рассмотрении вопроса о предмете залога при ипотеке жилья следует учитывать ос о бенности , связанные с тем , что право на жилище относится к основным конституционным правам граждан , в связи с чем государство осуществляет особую защиту прав некоторых категорий нас е ления . Закон об ипотеке отмечает , что ипотека жилого дома или квартиры , находящихся в особе н ности несовершеннолетних граждан , ограниченно дееспособных или недееспособных лиц , над к о торыми установлены опека или попечительство , осуществляется в порядке , установленном зак о нодательством Россий ской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных . Опека и попечительство , как правовые понятия , вводятся ст . ст . 145-146 Семейного кодекса РФ , а гра ж данские права опекуна (попечителя ) определяются ст . ст . 36-38 ГК РФ . В частности , п . 2 ст .37 запрещает опекуну (попечителю ) совершать действия или давать согласие на совершение де й ствий по отчуждению и иным операциям с принадлежащей опекаемому недвижимостью (в том числе и залог ) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства . Та кже ст . 74 и с ключает возможность заключения договора об ипотеке , предметом которого является жилой дом или квартира , через представителя , за исключением случаев , предусмотренных пунктом 5 данной статьи . Данное правило вводится прежде всего для защиты собст венника от возможных посяг а тельств , так как на сегодняшний день развилась целая индустрия в криминальном мире , основу преступной деятельности которой составляют сделки с квартирами и домами . Также , в частности , ст .292 ГК РФ предусматривает , что для отчужде ния жилого помещения , в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника , необходимо согласие органа опеки и попеч и тельства . Но необходимо уточнить , что залог не является отчуждением имущества , поэтому для оформления собственного залога , согл асия органа опеки и попечительства не требуется , если , к о нечно , несовершеннолетний не входит в число собственников . Строго говоря , банки , практику ю щие выдачу кредитов под залог жилья , обычно требуют , чтобы закладываемая квартира была “ч и стой” , то есть , что бы там не было прописанных лиц , и чтобы собственник имел другое жилое п о мещение , пригодное для проживания его и членов его семьи . Однако Гражданский кодекс (п . 1 ст . 338) предоставляет право залогодателю пользоваться заложенной квартирой . Это исходит из сам о го смысла ипотеки . Залогодатель в принципе может прописать в заложенной квартире своих нес о вершеннолетних детей после регистрации залога . В связи с этим в случае обращения взыскания на заложенную квартиру при её регистрации могут возникнуть проблемы , с вязанные с проживанием в ней несовершеннолетних членов семьи собственника . Решить данную проблему можно след у ющим образом . Гражданский кодекс действительно предоставляет залогодателю право пользов а ния заложенной квартирой , но только залогодателю , а не чле нам его семьи . Следовательно , пр о писка членов семьи залогодателя (предоставление им жилья в постоянное пользование ), в том числе несовершеннолетних , в заложенную квартиру без согласия кредитора может рассматриват ь ся как передача предмета залога в безвозмез дное пользование другим лицам без согласия залог о держателя с последствиями , предусмотренными ст . 351 ГК РФ о досрочном требовании исполн е ния обязательства и обращении взыскания . Закон об ипотеке также предусматривает подобную норму . Хорошие результаты мог ли бы дать извещение о залоге жилого помещения и всех его п о следствиях органов , осуществляющих учёт граждан по месту жительства и пребывания , и ко н троль этих органов за поддержанием режима заложенного имущества , однако соответствующие правовые механизмы в настоящее время отсутствуют . Ипотеку квартир в многоквартирном доме уточняет ст . 75, в соответствии с которой , при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме , части которого в соответствии с п .1 ст .290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности за логодателя и иных лиц , заложенной считается на ряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом . Статья 289 ГК закрепляет это право за залогодателем , а , п . 1 ст . 290 относит к общей собственн о сти в многоквартирном доме, в частности , общие помещения дома (подъезды , лестничные клетки ), несущие конструкции дома , механическое , электрическое оборудование и т.д . Весьма интересный вопрос затрагивается ст . 76 Закона об ипотеке , где в качестве возмо ж ного предмета ипотеки предст авлено незавершенное строительство . Данный предмет ипотеки уместно будет связать с предметом залога , описанным в п . 3 ст . 6 закона “О залоге” , а именно , в е щи , которые могут быть приобретены залогодателем в будущем . Но могут ли быть в этом случае соблюдены императивные требования закона об обязательности точного определения предмета залога (его состава , стоимости , местонахождения и т . д .)? Применительно к вещи , приобретаемой залогодателем в будущем , такое возможно тогда , когда приобретаемая залогодателем в ещь , во-первых , уже существует в натуре (то есть имеет определённую материальную законченность и в соответствии со ст . 128 ГК РФ является объектом гражданского оборота ) и , во-вторых , залогод а тель заранее знает , какую именно индивидуально-определённую вещь он намерен приобрести . В качестве примера такого договора может служить договор залога конкретной квартиры или гот о вого дома , которые залогодатель намерен приобрести в будущем и для чего собственно он и берёт ссуду или кредит у залогодателя . В подобной си туации для сторон не составляет особого труда точно индивидуализировать предмет залога , даже “ , будущего” , указов его основные характер и стики , место расположения , стоимость и т . п . Иное дело , когда речь идёт об обеспечении возврата кредита или ссуды , полу ченных залогодателем в целях осуществления нового строительства . Ипотека незавершённого строительства имеет много противников среди правоведов . По их мнению (они опираются на норму ст . 219 ГК , согласно которой право собственности на будущий предмет залога возникает с момента его регистрации , а залогодателем может быть только со б ственник вещи или лицо , обладающее правом хозяйственного ведения ), поскольку регистрации подлежат только те объекты , которые приобрели функциональные признаки регистрируемого объект а недвижимости , а незавершённый дом не обладает признаками такового (то есть , напр и мер , не является пригодным для проживания ), то данный объект и не может быть признан объе к том недвижимости , даже если он является прочным , непотребляемым и связанным с землё й , а значит и ипотека подобных объектов невозможна . Данный подход подтверждается практикой а р битражных судов . Тем не менее , этот вид практически разрушен Законом об ипотеке и п . 2 Указа Президента РФ № 293, но по вышеуказанной причине практически реализован быть не может . А вот адвокат Т . Пухова утверждает , что мнение о том , что предметом ипотеки при этом может служить тот об ъ ект , который предстоит построить , является ошибочным 1 1 Пухова Т . Защита прав добросовестного приобретателя имущества , составляемого п редмет залога // Российская ю с тиция . 1998. № 3. . По её мнению , правильнее в подобных случаях говорить не о залоге вещей , а о залоге имущественных прав залогодателя , поскольку сам объект , как таковой , не существует и , соответственно , не представляется во зможным определить ни состав , ни стоимость вещей , образующих предмет ипотеки . Некоторые кредитные учреждения уже идут по этому пути : оформляют в аналогичной ситуации в качестве предмета ипотеки не квартиру в строящемся доме или сам строящийся дом , а именн о имущественные права залогод а теля на создаваемые в ходе такого строительства объекты . Подобное представляется наиболее действенным на практике . Несмотря на обилие государственных программ по развитию жилищного комплекса , эк о номические реалии современной Р оссии таковы , что без принятия дополнительных мер решение проблемы ипотеки жилья не представляется возможным . Достаточно сопоставить размеры плат ё жеспособности основной массы населения и действительные цены на жильё . Средняя заработная плата надёжно защища ет от возможности приобрести жильё , а цены на квартиры растут постоя н но . Таким образом ясно , что даже жесткий режим экономии не даст возможности приобрести ж и льё в обозримом будущем . Только обьединением усилий банков , государства и населения во з можно пре вратить желаемое в действительное . Во-первых , взятое на себя обязательство прои н дексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать , разрешив зачесть определённую долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья . Во-вторых, необходимо кардинально изменить условия предоставления ипотечного кредита 2 2 Терновская Е . Ипотека : проблемы и перспективы // Хозяйство и право . 1997. .№ 9. . Среди форм инвестирования и долгосрочного кредитования особое место занимают ссуды , выдаваемые п од залог недвижимости и как способ приобретения жилья - ипотека жилых домов и квартир , купленных за счёт кредита банка или иной кредитной организации . Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация , предоставившая кредит н а поку п ку жилого дома или квартиры (ст . 77 Закона об ипотеке ). В той же статье устанавливается момент наступления залога - с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Вообще , системы ипотечного инвестирования преду сматривают механизм накопления и долгосрочное кредитование под невысокий процент . Ипотечные ссуды используются для фина н сирования , приобретения , постройки и перепланировки жилых помещений . В подавляющем большинстве случаев заложенное имущество является над ёжным обеспечением выданной суммы . Существует несколько довольно действенных на первый взгляд систем (инвестирования ) ипотечного кредита - это и договоры с коммерческими застройщиками , и операции с приватиз а ционными сертификатами , дотациями муниципалитет ов и многие другие . Но практика свидетел ь ствует о том , что широкие возможности ипотечного кредитования для решения инвестиционных и социальных проблем жилья , по существу , не используются . Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру зажато в р амки констит у ционных прав граждан на жильё и большинство оговорок в ст . 78 Закона об ипотеке посвящено именно этой теме . Так п . 1 этой статьи закрепляет за залогодателем и членами его семьи право остаться пр о живать на данной жилой площади , если оно являет ся для них единственным пригодным для п о стоянного проживания помещением . В этом случае между лицом , которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации , и бывшим собственн и ком жилого дома или квартиры , либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи , заключае т ся договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с ГК РФ и жилищным зак о нодательством Российской Федерации . Причём , в случае , если подобное соглашение не будет д о стигнуто , любая из сторон впра ве потребовать его заключения и определение его условий в суде б ном порядке , перекладывая это на комплекс судебных обязанностей . Пункт второй ст .78 пред у сматривает исключение из правила пункта 1 условий , при наличии которых после обращения взыскания на зало женный дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и прож и вающие с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение . Пункт 2 ст . 78 Закона об ипотеке и ч . 2 ст . 13 Указа Президента РФ N 293 перечисляют следующие условия : - если жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение во з врата кредита , предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или ква р тиры (причем Указ П резидента РФ N 293 уточняет , что предоставление кредита было в обеспеч е ние строительства нового жилого помещения и это более оправдано ); - если проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке , а если они были вселены в уж е заложенный дом или квартиру - до их вселения , нотар и ально удостоверенное обязательство освободить жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания (на практике , при действии данного условия необходимо учитывать возможное противоправное воздейс твие на граждан для обеспечения подписания ими подобного обязател ь ства ). Лица , проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора на й ма или договора аренды жилого помещения , не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры . В соответствии со ст .675 ГК РФ переход права собственности на з а нимаемое по договору найма жилого помещения не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения . При этом новый собственник становится наймодателем на условиях р анее заключенного договора найма . Отсутствие качественного правового регулирования ипотечных отношений приводит , как уже отмечалось , к негативным последствиям на рынке жилья . В частности , поскольку регулиров а ние залога сложно и зачастую неоднозначно , а не обходимость реального обеспечения исполнения обязательств остается острой , кредиторы часто используют схему " кредитования путем купли - продажи ", при которой гражданин продает жилье банку (или иному возможному кредитору ) и з а ключает с ним соглашение о том, что в случае возврата покупателю покупной цены до определе н ного срока жилье будет возвращено прежнему собственнику . В принципе такие отношения сущ е ствуют еще со времен Древнего Рима , но уже в классическом римском праве данные отношения использовались редк о ввиду существенного ущемления прав должника . Действительно , если при ипотеке жилье остается в собственности и пользовании залогодержателя , причем реализация пр о изводится с публичных торгов и зачастую под контролем судебных органов , что призвано обесп е чив ать защиту прав залогодержателя , то при купле-продаже продавец передает все права по ра с поряжению проданным жильем . Следует также отметить , что правовое регулирование отношения по предварительному договору также оставляет желать лучшего и содержит массу юр идических оснований для признания такого договора просто не заключенным . Мало того , недобросовестный кредитор может просто повторно продать купленную квартиру , даже не дожидаясь срока погаш е ния кредита . А истребовать повторно проданную квартиру от добросов естного приобретателя , в силу ст .302 ГК РФ , довольно затруднительно . Единственный правовой способ возврата жилья в этой ситуации - доказать в суде , что стороны при заключении договора купли - продажи имели ввиду залог , то есть сделка купли - продажи являл а сь притворной и , соответственно , к данной сделке должны применяться правила об ипотеке 1 1 Сапожников М.В . Залог , как способ обеспечения обязательств // Юридический мир . 1998. № 1. . Ипотека жилых домов и квартир при современной ситуации с земельным во просом остае т ся наиболее продуктивной и реальной формой ипотеки , так как ее предмет - квартира , жилой дом -является , пожалуй , единственной дорогостоящей , а потому действительно оборотоспособной со б ственностью российских граждан . Опять же данная форма ипоте ки предоставляет шанс получить жилье в будущем , что также не маловажно для сегодняшних российских реалий . Но проблемы и недостатки все те же . Многочисленные проблемы в праве , недоработанные и потому вяло фун к ционирующие нормы и , как следствие , произвел чин овников и криминальных структур . Но , тем не менее , такой предмет ипотеки , как жилье (жилые дома , квартиры , части квартир ) должен наконец занять достойное место в ипотечных правоотношениях . В итоге хотелось бы отметить , что так уж сложилась в нашем государстве исторически , что масса осложнений , возникающих при регистрации залога , например , жилых помещений , св я зана с наличием различных запрещений , наложенных на сделки с квартирой компетентными орг а нами в связи с исками о признании недействительн ыми сделок с квартирами , расследованием уг о ловных дел , несогласованными перепланировками квартир , и все это получает сегодня все бол ь шее распространение . Как правило , стороны договора узнают о возникших осложнениях уже при регистрации ипотеки , что довольно неудобно , так как некоторые залогодержатели предоставляют кредит сразу после нотариального удостоверения , не учитывая , что согласно Закону об ипотеке договор считается заключенным лишь после регистрации . Дело в том , что при удостоверении сд е лок нотариусы ограничиваются зачастую истребованием справки БТИ , в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д . А сведения о наличии запрещений и ар е стов концентрируются не в БТИ , а , например , в комитетах муниципального жилья . Это пример несогласованности и разрозненности полномочий . С нотариальным удостоверением договоров об ипотеке тоже немало проблем . Одна из них вытекает из Закона ипотеки , который утверждает , что вторичный оборот закладных нотариального удостоверения не требует (а вед ь именно он составляет наибольший объем в гражданском обор о те ). Нотариусы этим , конечно , очень не довольны и всячески пытаются лоббировать свои интер е сы и без того , согласно Закону "О государственной пошлине ", имея 1,5% от суммы удостовере н ной сделки - огр омные деньги , а реальной ответственности за ее правомерность и последствия - не несут. Также известна определенная путаница с удостоверением прав на землю , что решающим образом сказывается иной раз на процессе ипотеки земельных участков . Согласно п . 3 Ук аза Пр е зидента РФ от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России " свидетельство на право собственности на землю является докуме н том , удостоверяющим это право , и в то же время государственная регистр ация прав - единстве н ное доказательство существующего зарегистрированного права . Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество (в частности , земельный участок ), прав о устанавливающие документы на которые оформлены после вве дения в действие ФЗ "О госуда р ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " (п . 1 ст . 2, п .2 ст . 4). Исх о дя из смысла и содержания этих норм , оформление и выдача свидетельств на право собственности и иных правоустанавливающих документов с 30 января 1998г . должна была быть прекращена . О д нако из-за отсутствия как правовой (нормальное функционирование Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним , приведение нормативных актов Президента РФ и Правительства РФ в соответ ствии с указанным законом ), так и организационной базы (повсемес т ное создание системы учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ) свидетельство на право собственности на землю до сих пор служит основанием при сове р шении ипотеки . Значение ипотеки трудно переоценить . И как способ получения необходимых кредитов (как , например , при строительстве или покупке жилья - это едва ли не единственный законный путь ), и в качестве защиты прав и законных интересов кредиторов , гарантии возврата долга зал о годателю должником. Развитие института ипотеки - дело будущего . Современное экономико-правовое положение залога недвижимости в гражданском обороте - это робкие , неумелые и , часто , не верные шаги . О т сутствие информации и экономико-правовой культур ы , столь необходимых в современных усл о виях , порождает массу ошибок субъектов залоговых отношений на практике , последствие которых - финансовые потери с одной стороны и дискредитация института ипотеки , как весьма эффекти в ного способа защиты прав кредиторов и одновременно источника кредитов - с другой . Тот же д е фицит информации способствует деятельности недобросовестных субъектов гражданского обор о та. ГЛАВА 3. Гражданско-правовые сделки с жильем . Гражданское и жилищное законодате льство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами . Гражданин может вступать в любые , не противоречащие закону договорные отношения , связанные с изменением правового статуса , приобретением или отчужден и ем жилья (купля-продажа , дарение , завещание ). Он также может реализовать свое право собственника , заключив договор найма , мены , пожизненного с о держания с иждивением , совершив обмен на другое жилое помещение и др. Рассмотрим три вида договоров , доминирующих на рынке жилья : • договор купли-продажи жилья, • договор найма жилого помещения, • договор пожизненного содержания с иждивением. 3.1. Договор купли-продажи жилого дома (квартиры ). Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным . Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений . Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений , чаще всего соверш а емых с определенным умыслом. Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому. Согласно ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется п е редать в собственность покупателя земельный участок , здание , сооружение , квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого дома (квартиры ) заключается в письменной форме путем соста в ления одного документа , подписанного сторонами . Несоблюдение формы договора влечет его н е действительность (ст. 550 ГК ). Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю нас тупает лишь после его государственной регистрации . Если одна из сторон уклоняется от государственной рег и страции договора , суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности . Сторона , необосно ванно уклоняющаяся от госуда р ственной регистрации сделки , должна возместить другой стороне убытки , вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК ). Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок , на котором расположено жилое стр о ение (часть его ), или ее отсутствие. Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-продажи жилых п о мещений , вследствие чего образуется два рода этих сделок : - договоры купли-п родажи , не влекущие наделение покупателя каким-либо правом на з е мельный участок , на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в мног о квартирном доме ); - договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом , гараж , хозяйственные пос тройки и т . п .) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в со б ственность , аренду или пользование. К первой категории сделок купли-продажи , как отмечалось , относятся договоры по прио б ретению или продаже квартир в многоквартирных дом ах , а также договоры на перенос (снос ) строений. Ко второй категории относятся все сделки , когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило , дом или часть его ), но и на соответствующий земельный уч а сток. Точное документальное офо рмление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности . Так , для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры , к о торая еще ни разу не продавалась , к договору при его регистрации должны быть приложены сл е дующие документы : - с видетельство о праве собственности на продаваемую квартиру ; - договор государственного (муниципального ) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи ; - справка из бюро технической инвентаризации (БТИ ) с указание м оценочной стоим ости квартиры ; - предварительное разрешение органов опеки и попечительства , если в квартире проживают несовершеннолетние дети , независимо оттого , являются ли они собственниками , сособственник а ми или членами семьи собственников , в том числ е бывшими , имеющие право пользования данным жилым помещением (Закон РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации ", с изменениями от 23 декабря 1992 год а, 11 августа 1994 года ). На заключение договоров купли-продажи отде льного жилого дома или его части распр о страняется тот же порядок , что и по сделкам с недвижимостью , предметом которых является не только жилой дом , но и соответствующий земельный участок. Согласно ст. 552 ГК по договору продажи жилого дома или другой недвиж имости покуп а телю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка , которая занята этой недвижимостью и необходима для ее испол ь зования. В случае , когда продавец является собственником земел ьного участка , на котором находи т ся продаваемая недвижимость , покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соотве т ствующую часть земельного участка. Если догово ром не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соотве т ствующий земельный участок , к покупателю переходит право собственности на ту часть земел ь ного участка , которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимос ти , находящейся на земельном участке , не принадлежащем продавцу на праве собственности , допускается без согласия собственника участка , если это не противоречит условиям пользования указанным участком , установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соотве т ствующей частью земельного участка на тех же условиях , что и продавец недвижимости. Существенным условием договора продажи жилого дома , квартиры , части жилого дома или квартиры , в которых прожива ют лица , сохраняющие в соответствии с законом прав о польз о вания данным жилым помещением после его приобретения покупателем , является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК ). О праве членов с емьи собственников жилого помещения говорится и в ст. 292 Кодекса , где устанавливается , что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. На практике нередки ситуации , когда новый собственник жилья (покупатель ) не может в него вселиться . Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах , имеющих право пользования проданным жилым помещением , причем иногда без всякого умысла . Бывает и так , что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств л ю дям просто некуда выехать. Но тем не менее , обман с пропиской (регистрацией ) - явление довольно частое , и бывает , покупатели испытывают немало хлоп от , прежде чем реально смогут воспользоваться своей со б ственностью. На практике риэлтеры , чтобы избежать такого рода обмана , предлагают следующий выход . После оформления договора купли-продажи передается только часть денег , примерно не более 50 процентов о т стоимости квартиры . Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде . А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья ) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества , куда продавц ы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственн о сти на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок . И все же , приобретая квартиру , н епременно нужно поинтересоваться , не проживают ли в ней лица , которые выписаны временно : по причине загранкомандировки , службы в армии , из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на пр о живание по прежнему месту жительства ). Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника , лучше всего обр а титься к услугам риэлтерской фирмы , имеющей законную лицензию на этот вид деятельности . По требованию фирма должна предъявить лицензию . Удостовериться в ее подлинности и выяснить степень надежности фирмы можно в органе местной администрации , правомочном выдавать так о го рода лицензии . Фирмы ведут проверку "юридической чистоты " сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом ). Участникам сделки купли-продажи не следует обращаться к частным посредникам и ник о му - даже представителю фирмы , с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор ), - не отдавать св ои документы ( особенно ген е ральную доверенность ). Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом , а не с фи р мой , которая выступает в роли посредника . Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов , относящихся к с делке , вплоть до государственной регистрации договора и в ы писки лиц из покупаемого жилого помещения. 3.2. Договор найма жилого помещения. Сдача квартиры (дома ) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала и с точником дополнительного дохода . Ч аще всего жилье сдают не от его избытка , а с целью обесп е чить себе сносное существование . Поэтому , сдавая "излишки " жилой площади , мирятся с неудо б ствами , съезжаются с родителями , детьми. Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма , к оторый ранее именовался договором аренды . Договор найма жилого помещения не требует нотариального уд о стоверения и государственной регистрации , но в силу обязательного требования ст. 674 ГК должен быть заключен в письменной форме. Однако в интересах собствен ной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем ст о ит заверить договор у нотариуса , чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору . Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег , а порою и утратой самого жилья. Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения ? Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект ( пре д мет ) договора. Исходя из требований ст. 673 ГК , объектом договора найма жилого помещения м о жет быть только изолированное жилое помещение , пригодное для постоянного проживания , а именно : квартира , дом , часть квартиры или жилого дома . Пригодность жилого помещения для прожи вания определяется в порядке , предусмотренном жилищным законодательством , то есть помещение , предоставляемое гражданам для проживания , должно быть благоустроенным прим е нительно к условиям данного населенного пункта , отвечать установленным санитарным и техн и ческим требованиям и быть не менее размера , определяемого законодательством Российской Ф е дерации и ее субъектов ст .40 Жилищного кодекса РСФСР ). Но названными требованиями условия договора не исчерпываются . В нем указывается срок , на который сдается жилое помещение . Согласно ст. 683 ГК договор найма жилого помещ е ния заключается на срок , не превышающий пяти лет . Если в договоре срок не определен , он сч и тается заключенным на пять лет . Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года ). При эт ом , если договором не предусмотрено иное , права нанимателей существенно огран и чиваются : они , например , не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок , не могут сдавать в поднаем жилое помещение , производить замену нанимателя. В догов оре указывается размер оплаты за жилое помещение , который устанавливается по соглашению сторон . Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение , плата , установленная в договоре , не должна превышать этот размер . Плата з а жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки , определенные договором , а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК , ст. 56 ЖК ). Нанимателями по договору найма жилого помещения могут бы ть только физические лица . Согласно ст .677 ГК в договоре найма следует указать граждан , постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем . При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих гра ж дан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК , которая устанавливает , что с согласия наймодателя , самого нанимателя и граждан , постоянно с ним проживающих , в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем . При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется . Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека , кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечен ии законности закл ю чаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения . На момент заключения договора свою волю диктует , как правило , собственник жилья . Но в последующем ситуация может в корне измениться . Например , если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем , он может , сн и мая квартиру за одну цену , передать ее другому лицу на условиях до говора поднайма за более в ы сокую цену. Безусловно , в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или к а кие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст. 288 ГК , устанавливающей , что жилые п о мещения предназначены только для проживания граждан . За использование жилого помещения не по назначению , то есть в иных , кроме жилья , целях собственник может лишиться своей жилой площади . Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с пу б личных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (с т .293 ГК ), Главный вопрос , который волну ет стороны в этом договоре, - размер платы за наем . Тве р дых ставок , разумеется , нет , но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойч и вые размеры оплаты одного м 2 общей площади квартиры , жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффици ентов в зависимости от месторасположения жилья , состояния кварт и ры , этажности , экологии района , транспортного сообщения и т.п. При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо бе с покоит вопрос о налогах . Стремясь снизить разм ер налогообложения , они указывают в договоре одну сумму , а договариваются о другой , более высокой . Однако при таком способе ухода от нал о гов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя . Захочет наниматель платить ту сумму , которая зафик сирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора. Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту : ведь после выезда нанимателя может обнаружи ться , что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы , передаваемые по телефону , вывезена мебель , теле - и радиоаппаратура , бытовая техника и другие предметы домашнего обихода , испо р чена квартира и ее оборудование . Размер финансовой защиты та кже должен быть отражен в дог о воре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключ е нием договора . При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную " сумму. Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах , не только деньгами . При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения , оплате жилищно-коммунальных услуг , оснащению квартиры мебелью и х о зяйственным и нвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно , в ст о имостном выражении затрат , которые произведет наниматель жилого помещения. 3.3. Договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно прежнему гражданскому законодательству бы ло возможно заключение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца , являющегося л и цом , нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья . Такой продавец передавал в со б ственность покупателя жилой дом или часть его , а по купатель в уплату покупной цены был обязан предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища , питания , ухода и необходимой помощи. Ныне этот вид договоров исключен из категории сделок купли-продажи и представлен д о говором пожизненного содержания с иждивением (ч. 4 главы 33 ГК ). Теперь договор может з а ключаться со всеми лицами , а не только с нетрудоспособными , значительно расширен круг объе к тов в обеспечение пожизненного содержания. Так , в соответствии со ст. 601 и 602 ГК по договору пожизненного содержания с иждивен и ем получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом , квартиру , земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты , который обязуется ос у ществлять его пожизненное со держание с иждивением . Иначе говоря , гражданин как бы продает свою недвижимость в рассрочку , то есть в течение всей жизни он будет периодически получать определенную сумму денег . Данная особенность договора содержания с иждивением дает во з можность одной ст ороне - получателю ренты - иметь постоянные средства , выплачиваемые пер и одически другой стороной - плательщиком , а также рассчитывать на получение с его стороны п о мощи в случаях , определенных в договоре (подробнее речь об этом пойдет ниже ). Другая сторона - плательщик - получает возможность рассчитаться за приобретенную недвижимость "в рассро ч ку ". Однако , от договора купли-продажи данный договор все-таки отличается . Если по договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную денежную сумму, то по договору содержания с иждивением общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным , поскольку обязательство выплачивать ренту действует на срок жизни получат е ля . Именно заблуждение относительно природы договора и истинных н амерений сторон приводит зачастую к возникновению судебных споров . Так , например , имея намерение заключить договор пожизненного содержания с иждивен и ем , граждане , введенные в заблуждение недобросовестными приобретателями их недвижимого имущества , заключаю т порою договор купли-продажи , где ни слова не говорится о каких-либо п е риодических выплатах , и помощи , а есть только распространенная для договора купли-продажи фраза о том , что деньги были переданы продавцу до подписания договора . Необходимо отметить , ч то при всей привлекательности договора пожизненного содерж а ния с иждивением , можно говорить о значительной доле риска , сопряженного с личностным х а рактером сделки и возможными противоречиями между сторонами , возникающими , как правило , уже в процессе реализ ации договора . Хотелось бы подробнее рассказать о правах и обязанностях , возникающих при заключении договора , как у получателя ренты , так и у ее плательщика . Для получателя ренты его обязанности исчерпываются передачей своего имущества в со б ственность пл ательщика ренты . После приобретения этого имущества плательщиком у него во з никает рассчитанная на исполнение в течение длительного времени обязанность выплачивать п о лучателю денежные рентные платежи либо предоставлять средства на его содержание в иной форм е . Кроме того , в понятие содержания с иждивением входит также обеспечение потребности в жилье , одежде , питании , уход за получателем ренты в случае болезни , оплата ритуальных услуг . Данный перечень необходимо конкретизировать в договоре , применительно к ка ж дому конкре т ному случаю . Следует также учитывать , что договор с условием пожизненного содержания носит не только материальный характер , но и личностный , определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора . В этом случае проблема состоит в том, что сложно соотнести гражда н ско-правовые положения договора с возможным возникновением и последствиями конфликтов не правового , а личного характера в процессе предоставления пожизненного содержания с иждив е нием , построенного именно на тесном личном контак те плательщика и получателя ренты . Практ и ка показывает , что первопричиной требований получателя ренты о расторжении договора часто является не нарушение плательщиком ренты своих обязательств , а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях , на которы х впоследствии строятся взаимные обвинения сторон , в том числе и материального характера . В наших жизненных условиях необходимы твердые гарантии стабильности рентных обяз а тельств . В Гражданском кодексе в связи с этим предусмотрен ряд правил о форме и спос обах обеспечения стабильной выплаты ренты . Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению , а договор , предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выпл а ту ренты , еще и государственной регистрации (ст . 584 ГК РФ ). Без государственной регистрации такой договор считается незаключенным (ст . 433 ГК РФ ). Кроме того , правило статьи 586 ГК РФ устанавливает , что рента обременяет недвижимое имущество . Это значит , что приобретение недвижимого имущества , обре мененного рентой , пер е лагает обязанности по ее выплате на нового собственника этого имущества . Таким образом , пол у чатель ренты по договору наделяется правом залога недвижимости . В договоре обязательно должно содержаться условие , что отчуждение переданного в обе с печение пожизненного содержания недвижимого имущества , его залог или обременение иным способом допускается только с предварительного согласия получателя ренты . На плательщика ренты также возложена обязанность принимать необходимые меры к тому , чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости . Договором данные правила и з менены быть не могут , так как являются обязательными в силу закона. В договоре о содержании с иждивением определяется объем содержания в стоимостном выраж ении . В соответствии с требованиями закона общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда . Поскольку условие об объеме содержания является существенным для рассматриваемого вида договоров , необходимо очень по д робно ра с писывать , что именно включается в этот объем . Из практики видно , что большинство исков получателей ренты о расторжении договоров мотивируется тем , что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг , кот орые впоследствии оказывались ему плательщиком ренты . Чаще всего получатель ренты ссылается на то , что между ним и плательщиком существовали устные догов о ренности и обязательства , на основании которых был составлен письменный договор , условия к о торого на п рактике должны реализовываться в более полном объеме . Как правило , эти аргументы трактуются в пользу получателя ренты , ввиду его изначальной материальной ущемленности . К договору применяются условия ст . 178 ГК РФ , и сделка признается недействительной . Дов о ды плательщика ренты о том , что содержание получателя ренты соответствует его запросам и услов и ям договора не имеют , как правило , должного значения , поскольку практически невозможно док а зать предоставленный объем содержания в натуре . В то же время , при исс ледовании самого дог о вора порою выясняется , что им предусмотрен минимум обязательств , не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты . Что касается обязанности плательщика ренты предоставить получателю жилую площадь , то она может быть реализована как путем предоставления переданной квартиры для проживания получателя ренты , так и путем предоставления в пожизненное пользование другого жилого пом е щения , что обязательно оговаривается в договоре . В соответствии с законом при существенном н арушении плательщиком ренты своих об я занностей , получатель ренты вправе требовать возврата недвижимости , переданной в обеспечение пожизненного содержания , либо выплаты ему фактической стоимости . При этом плательщик ре н ты не вправе требовать компенсации рас ходов , понесенных в связи с содержанием получателя ренты . Поскольку получателями ренты чаще всего являются люди пожилые и одинокие , следует учесть , что в пожилом возрасте границы между критериями симпатии и антипатии весьма пр о зрачны . Неожиданное появление дальнего родственника под занавес жизни получателя ренты , з а ключившего договор , может в корне изменить взгляд последнего на добросовестность исполнения обязательств плательщиком ренты . В заключение хочется отметить , что изначально данный вид договоров пр едусматривался Законодателем как один из вариантов решения двух проблем . Первая - это нехватка в нашей стране жилья , безвозмездно предоставляемого государством , и отсутствие у населения достато ч ных средств для его самостоятельного приобретения . Вторая проб лема заключается в низком уровне пенсионного обеспечения . Таким образом , заключая договор содержания с иждивением , одна сторона получает квартиру или иную недвижимость в собственность , а другая - денежные выплаты и уход . Но как первой , так и второй сторон е следует быть очень внимательными в отн о шении содержания договора , особенно в части , регулирующей их взаимные права и обязанности , а также возможность расторжения договора в случае неисполнения его условий одной из сторон . Именно от того , насколько грамотн о и подробно будут расписаны в договоре обязанности пл а тельщика ренты , будет зависеть , окажутся ли стороны с данным договором в суде или нет . 3.4. Виды мошеннических сделок с жильем. Несмотря на то , что приемы мошенничества при совершении сделок с жилье м могут быть самыми разнообразными , нередко весьма неожиданными и сложными , все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их довер и ем. Я рассмотрю самые распространенные , по существу типовые , вариант ы мошенничества при заключении жилищных сделок , которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам , вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья. Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом , который н е является ее со б ственником . Чаще всего это делают члены семьи собственника , другие лица , проживающие в квартире собственника , наниматели приватизированных жилых помещений. В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны , либо изготовлены с и с пользованием похищенных подлинников . Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего , когда жилье оказывается во временном пользовании мошенника , например , сдано им по договору найма . Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов , наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб , если он прио б ретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам . При этом не имеет значения , первичные это документы (свидетельство о собственности , полученное п ри приватизации жилья ) или вторичные (договор купли-продажи , дарения и ли генеральная доверенность ). В первом сл у чае может быть использован как дубликат , так и поддельное свидетельство о собственности , изг о товленное на цветном ксероксе. Какие действия долж ны быть предприняты во избежание обмана ? Первое. Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой . До б росовестный продавец не будет возражать против этой процедуры , лжепродавец немедленно исч е зает. Второе. Фальшивые документы , необхо димые для продажи квартиры , могут быть испол ь зованы как ее собственником , так и нанимателем , если жилье не приватизировано , например , для обмена жилыми помещениями . Это происходит в тех случаях , когда квартира юридически не очищена для совершения сделки ку пли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутств у ющие граждане , либо есть не согласные на продажу или приватизацию , либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п .). Нередко на подлог идет один из разведенных су пругов , который , являясь сособственником , тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга. Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом - от проверки на достоверность документов в органах , которые их выдали , до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги. На практике нередко возникают споры , когда наниматель (бывший арендатор ) пытается доказать , что между ним и собственником был заключен не договор коммерческого найма , а дог о в ор купли-продажи жилья . При этом он не желает покидать жилое помещение , продолжая им пользоваться . Тогда суд , руководствуясь требованиями закона , разрешает этот спор в зависимости от того , прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государст в енную рег и страцию , поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право со б ственности (ст. 164, 223, 558 ГК ), Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям . В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров по ддельных свидетельств о собственности на жилище , договоров купли-продажи и других документов . Деньги продавец получает с двух и более покуп а телей , а собственником квартиры становится тот , кто раньше зарегистрирует договор в муницип а литете. Предотвратить эт и махинации можно . Поскольку сделка считается заключенной только п о сле ее государственной регистрации , покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры. Аналогичные ситуации происходят со сдач ей квартир внаем , когда наниматель без ведома собственника жилья сдает его по более высоким ценам другим лицам , и нередко сразу нескольким "поднанимателям ". Получив с них плату за много месяцев вперед , аферист обычно исчезает . Пр е вентивная мера против тако го способа надувательства может быть , видимо , только одна - плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма , а лишь после фактического занятия жилого помещения . Но и в этом случае нет сто процентной гарантии , что поднаниматель заст рахован от обмана. Сдача внаем приватизированных квартир стала делом высокодоходным , но одновременно довольно рискованным для владельца жилья из-за возможности его утраты . Специалисты в обл а сти борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при най ме жилья на три вида : 1) наем как необходимое звено , ступенька для последующего отчуждения квартиры у со б ственника и ее продажи ; 2) извлечение выгоды , но не владельцем квартиры , а нанимателем , посредством ее пер е сдачи другим лицам за более высокую плату ; 3 ) осуществляется просто захват жилья , то есть создается ситуация , когда человек не может войти в собственную квартиру , а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за ж и лье и не намерены выезжать из квартиры . Начинается судебная тяжба , причем мате риальные з а траты намного превышают ту выгоду , которую собственник получил от сдачи квартиры внаем. Специалисты считают , что пока радикальных средств защиты от аферистов просто нет . И если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем , он должен проявить величайшую ост о рожность и сдавать ее знакомым , хорошо проверенным людям. Как на практике происходит незаконное отчуждение жилья ? Обычно подбирается квартира , которую можно выгодно продать . Собственник квартиры по договору коммерческого найма пол у чает с нан имателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования , а иногда и владения этим жильем. Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему и , как правило , в ущерб наймодателю - собственнику жилья . Чаще всего такой наниматель находит подставное лицо , от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собстве н ника квартиры . Лица , занимающиеся нелегальным квартирным бизнесом , обеспечивают такую технику подделки документов , что даже специалист не всегда м ожет отличить их от подлинника . Эта группа аферистов располагает коллекциями печатей на паспортах , договорах , нотариальных документах , выписках из финансово-лицевых счетов и т.п . Афера легализуется после приватиз а ции квартиры на фиктивного владельца и госу дарственной регистрации . Наконец , квартира прод а ется , а мошенник , получив деньги , скрывается. Собственник квартиры узнает о продаже своего жилья лишь через какое-то время . И здесь ему предстоит трудный путь доказательства допущенного мошенничества с продаж ей его кварт и ры . Но даже тогда , когда будет доказан факт мошенничества , перед судом встает вопрос о правах добросовестного покупателя , который чаще всего уже не имеет другого жилого помещения , куда бы он мог переселиться. В итоге судом принимается компроми ссное решение : собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец , лица , поселившиеся в этом жилье , получают право пользования этим помещением или статус нанимателей, Хотя закон достаточно четко регламентирует взаимоотношения собственник а жилого п о мещения и нанимателя этого помещения по договору коммерческого найма , на практике возник а ет немало осложнений по исполнению договора и , прежде всего , по его расторжению в пред у смотренных законом случаях и выселению нанимателя. Например , согласно ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев , если договором не установлен более длительный срок . Казалось бы , ясно , н аниматель , не выплачивающий в течение установленного законом или договором срока обусловленную сумму , подлежит выселению из жилого помещения совместно с проживающими с ним гражданами . Но далее закон вводит такой механизм расторжения договора найма по треб о в а нию наймодателя , что ставит собственника в крайне затруднительное положение. Той же статьей Кодекса предусматривается , что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений (в данном случае по оплате ж и лья ), послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения . Если в теч е ние определенного судом срока наниматель не устранит допущенные им нарушения или не пр и мет все необходимые меры для их устранения , суд по повторному обращению наймодателя пр и нимает решение о расторжении договора найма . При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. Легко представить себе ту незавидную ситуацию , в которой может оказаться с обственник жилого помещения после сдачи его внаем. Суд учитывает интересы той и другой стороны . Но если нанимателю и его семье негде жить и нечем платить , суд может использовать в полном объеме предоставленные ему законом права по защите жилищных интересов нанимателя . А собственник жилого помещения , как прав и ло , ухудшая свои жилищные условия в расчете на определенное вознаграждение за счет сдачи ж и лья внаем , в результате ничего не получает . Более того , на нем остается обязанность оплаты ра с ходов по содержан ию сданного внаем жилья и коммунальных услуг. Словом , сдача жилья внаем всегда является для его обладателя рискованным мероприят и ем. Сделка , совершенная под влиянием обмана , признается недействительной , если по суду д о казано , что одна из сторон умышленно в вела другую сторону в заблуждение с тем , чтобы скл о нить ее к совершению сделки . Примером сделки , совершенной под влиянием обмана , в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики . Так , имеют место сделки купли-продажи подл е жащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общ е ственных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации . Другая ситуация : квартира находится в доме , который определен под снос , а это влечет за собой запрет прописки (ре гистрации ). Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок - это получение с пок у пателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии со ст. 380 ГК задатком признается денежная сумма , выдаваем ая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне . С о глашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения прод авец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора , например , перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной , получившей задаток , она обязана уплатить др у гой стороне , в данном случае покупателю , двойную сумму задатка. Не совершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют н е добросовестному продавцу , который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы , брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору ), а с нескольких. Покупателей обычно привл екают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыно ч ной . Владельцы квартиры могут быть как мнимые , так и настоящие . Они показывают квартиру п я ти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 пр о центов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок , например , неделя или две. Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и к о пии документов , подтверждающих право собственности продавца. После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них . Продавцы исчезают , а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами . Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. "Противоядие " против э того способа обмана имеется . Надо в обмен на задаток взять у пр о давца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности , договор передачи в собственность ). В этом случае вероятность обмана гораздо меньше. Нередки факты моше нничества при дарении жилой площади . В соответствии со ст. 5 72 ГК по договору одна сторона (даритель ) безвозмездно передает или обязуется передать другой ст о роне (одаряемому ) вещь (в данном случае имеется в виду жилое помещение ) в собственность или имущест венное право (требование ) к себе или к третьему лицу на данную вещь. Чаще всего дарением делается попытка прикрыть фактическую сделку купли-продажи ж и лья . На юридическом языке такие сделки называются притворными и признаются недействител ь ными . С введением налогообложения по сделкам дарения имущества , в том числе и жилья , да н ный вид мошенничества теряет практический смысл , поскольку расходы по сделке дарения , если это не касается близких родственников , мало чем отличаются от расходов по договору купли-продаж и. Обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку , да еще по ценам ниже ко м мерческих , что обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир , производится , как правило , по следующей схеме : фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу , хотя не имеет права на этот вид продажи , либо строительство дома из-за отсутствия финансиров а ния заморожено , или права на завершение строительства проданы другой организации , с которой у фирмы нет договорных отношений . Естественно , деньги покупат елей остаются у фирмы-посредника , которая отделывается бесконечными обещания ми . Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей. Поэтому прежде чем заключать договор на покупку квартиры , необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья , а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи , выяснить организацию , которая ведет строительств о дома , уточнить , какие квартиры остались еще не выкупленными. Недействительность жилищных сделок по основан иям , предусмотренным законом. Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований , по которым соверше н ная жилищная сделка может быть признана недействительной. Такими основаниями являются несоответствие сделки закону , иным правовым актам или сове ршение ее с целью , противной основам правопорядка и нравственности . Недействительны (ничтожны ) мнимые и притворные сделки , совершенные в первом случае лишь для вида , без намерения создать соответствующие правовые последствия , во втором - с целью прикрыть д ругую сделку , чаще всего незаконную. Мнимой будет , например , сделка купли-продажи жилого дома , если этот дом остался во владении и пользовании продавца , а из обстоятельств дела видно , что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на д ом кредиторами продавца. Недействительными считаются сделки , совершенные гражданами , признанными недеесп о собными или ограниченными судом в дееспособности ; гражданами , не достигшими совершенн о летия. Может быть признана недействительной сделка , совершенная г ражданином , хотя и деесп о собным , но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии , когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими . Недействительной может быть также сделка , которая была заключена под влиянием заблужден ия одной из сторон , имеющего сущ е ственное значение. Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки , совершенные под влиянием обмана , насилия , угрозы , злонамеренного с о глашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК ). 3.5. Виды сделок с жильем , признаваемые недействительными. Рассмотрим виды недействительных сделок с жилыми помещениями , которые чаще всего совершаются между гражданами с участием разного ро да посредников , активно действующих на рынке жилья. Недействительность сделок , совершенных недееспособными гражданами. Согласно ст. 32, 33 ГК для защиты прав и интересов недееспособных граждан устанавлив а ются опека и попечительство . Опека устанавливается н ад гражданами , которые признаны судом недееспособными всле д ствие психического расстройства , в связи с чем они не способны понимать значение своих де й ствий и руководить ими . В силу закона опекуны являются представителями подопечных и сове р шают от их имени и в их интересах все необходимые сделки . Попечительство устанавливается над гражданами , ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами . Попечители дают согласие на совершение тех сделок , ко торые граждане , находящиеся под попечительством , не вправе совершать самостоятельно , в частности , какие-либо сделки с имуществом : продавать , дарить , завещать , обменивать , покупать . Вместе в тем действия опекунов и попечителей по расп о ряжению имуществом под опечного в части совершения имущественных сделок подконтрольны органам опеки и попечительства. Гражданско-правовая ответственность по сделкам , заключенным с гражданами , призна н ными недееспособными или ограниченно дееспособными , состоит в том , что каждая из сторон т а кой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре , а при невозможности во з вратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах . Дееспособная сторона обязана , кроме того , возместить другой стороне понесенный ею реаль ный ущерб , если дееспособная стор о на знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (п .1 ст. 171 ГК ). Опекун , попечитель , их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным , а также представлять его при заключении сдело к или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками ( ст. 37 ГК ). Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не разрешается совершение догов о ра дарения от имени подопечного. На практи ке выяснение дееспособности гражданина - участника жилищной сделки - оказ ы вается большой и сложной задачей . По данным Независимой психиатрической ассоциации , среди проживающих и обменивающих квартиры масса лиц с психическими расстройствами , чья бесп о мощнос ть жульнически используется как посредническими фирмами , так и алчными родственн и ками. Сделки , стороной в которых являются психически больные , но не признанные в судебном порядке недееспособными , в частности , старики с теми или иными степенями психической нес о стоятельности , алкоголики , осуществляются без психиатрического освидетельствования. Статьей 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлено : "При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособнос ть юр и дических лиц , участвующих в сделках . В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия ". Однако механизм реализации этой нормы не отлажен , что становится одной из основных причин криминальной ситуации на российском рынке жилья . В законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос : способен ли гражданин п о нимать характер совершаемых им действий и осознает ли правовые последствия сделки , поскол ь ку продажа , завещание , обмен , дарение жил ья могут существенно ухудшить положение граждан и на. Закон Российской Федерации "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании " предусматривает : при реализации гражданином своих прав и свобод требования предоставления сведений о состояни и его психического здоровья возможны лишь в случаях , уст а новленных законом . Пока даже нотариус не вправе обратиться в психоневрологический диспа н сер , чтобы удостовериться в психическом здоровье лица , совершающего сделку с жильем. Проблема эта весьма актуал ьна для разрешения криминальной обстановки на жилищном рынке . Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами , которые по суду не пр и знаны недееспособными или ограниченными в дееспособности , но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаем ых действиях. Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина , профсоюза и иных общ е ственных организаций , прокурора , органа опеки и попечительства , психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособ ным или недеесп о собным . В этом случае сделка , совершенная гражданином , впоследствии признанным судом н е дееспособным , может быть признана судом недействительной по иску его опекуна , если доказано , что в момент совершения сделки гражданин не был способен пон имать значение своих действий или руководить ими. Гражданский кодекс (ст. 41) предусматривает и такую форму попечительства , как устано в ление по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина , который по состоянию здоровья не может самостоятельно осущест влять и защищать свои права и исполнять обязанности , патр о нажа (покровительства ). Распоряжение имуществом , принадлежащим совершеннолетнему деесп о собному подопечному , осуществляется попечителем (помощником ) на основании договора пор у чения или доверительного управления , заключенного с подопечным . Патронаж над совершенн о летним дееспособным гражданином прекращается по требованию этого гражданина. Недействительность сделок , совершенных гражданами , не способными понимать знач е ние своих действий. Закон (ст. 177 ГК ) устанавливает , что сделка , совершенная гражданином , хотя и дееспосо б ным , но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии , когда он не мог понимать зн а чение своих действий или руководить ими , признается судом недействительной по иску этого граждани на , либо иных лиц , чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Сделка , совершенная гражданином , впоследствии признанным недееспособным , может быть признана судом недействительной по иску его опекуна , если доказано , что в момент сове р шения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В отличие от сделок лиц , признанных недееспособными вследствие душевной болезни или слабоумия , сделки граждан , хотя и дееспособных , но находящихся в мом ент их совершения в т а ком состоянии , что они не могли понимать значение своих действий , не являются ничтожными , то есть бесспорно недействительными , а могут быть оспорены в суде . При этом в доказывании ну ж дается сам факт "невменяемости " гражданина . Как пра вило , в таких случаях суды не ограничив а ются свидетельскими показаниями , а требуют в подтверждение данного факта представления справок лечебных учреждений , проведения экспертизы и т.п. Сделка , совершенная , например , в состоянии опьянения , не может служить основанием признания ее недействительной по ст. 177 ГК из-за целого ряда обстоятельств . Прежде всего , в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями . Кроме того , если считать состояние опьянения основа нием для признания сделок н е действительными , это породило бы неустойчивость делового оборота. Недействительность сделки , совершенной под влиянием заблуждения , имеющего сущ е ственное значение (ст. 178 ГК ). Таким заблуждением считается не соответствующее дейст вител ь ности представление о каких-либо существенных для данной сделки обстоятельствах или незн а ние этих обстоятельств. Существенный характер заблуждения определяется в каждом конкретном случае судом . При этом заблуждение может касаться любого элемента сдел ки : личности контрагента , предмета сделки , сроков и места исполнения и т.д . В то же время заблуждение в мотивах , по которым лицо совершает сделку , не может считаться существенным , если этот мотив не включен сторонами в само содержание сделки . Так , если гра жданин продал жилой дом в надежде получить работу в другом городе , но переезд не состоялся , это не может послужить для суда основанием признать недействительным заключенный в связи с предполагаемы м отъездом договор купли-продажи. Немалое число сделок , свя занных с обменом жилых помещений , совершается под влиян и ем заблуждений , имеющих существенное значение . Чаще всего причиной расторжения сделки становятся скрытые дефекты обмениваемых жилых помещений , порой неустранимые из-за ко н структивных недостатков жилог о дома . В этих случаях сделка признается недействительной по иску стороны , действовавшей под влиянием заблуждения , хотя заблуждение истца и не является следствием виновного поведения другой стороны. Недействительность сделки , совершенной вследствие стечени я тяжелых обстоятельств (ст .179 ГК ). Для того , чтобы суд признал недействительной (кабальной ) сделку по этому основ а нию , необходимо , чтобы лицом , оспаривающим сделку , было доказано наличие двух признаков : стечение тяжелых обстоятельств и крайняя невыгоднос ть сделки. Рассмотрю , как осуществляется защита жилищных прав граждан , не достигших соверше н нолетия . Закон подразделяет несовершеннолетних граждан на две группы : на лиц , не достигших 14 лет , и на лиц в возрасте от 14 до 18 лет . Для воспитания несовершеннол етних детей , которые вследствие болезни или смерти родителей , лишения их родительских прав или по другим прич и нам остались без родительского попечения , а также для защиты личных и имущественных прав и интересов этих детей , устанавливается опека или попечит ельство. Согласно ст. 28 ГК за несовершеннолетних , не достигших 14 лет (малолетних ), сделки м о гут совершать от их имени родители , усыновители или опекуны . Никакие другие лица , даже с а мые близкие родственники , не вправе совершать от их имени какие-либо сделк и. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки , за исключением мелких бытовых , с письменного согласия своих законных представителей - родителей , усыновителей или попечителей . Сделка , совершенная таким несовершеннолетним , действительна пр и ее последу ю щем письменном одобрении его родителями , усыновителями или попечителем . Дееспособность этой группы несовершеннолетних расширяется по достижении 1 6 лет . Несовершеннолетний , д о стигший 16 лет , может быть объявлен полностью дееспособным , если он работает по трудовому договору , в том числе по контракту , или с согласия родителей , усыновителей или попечителя з а нимается предпринимательской деятельностью . Объявление несовершеннолетнего полностью д е еспособным (эмансипация ) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей , усыновителей ил и попечителя либо при отсутствии такого согласия - по реш е нию суда (ст. 27 ГК ). В связи с многочисленными фактами нарушения жилищных прав несовершеннолетних , связанными с исключением их и з числа собственников жилых помещений при приватизации этих помещений и с последующим лишением жилья при его отчуждении , Федеральным законом от 11 августа 1994 года были внесены изменения и дополнения в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации ". Несовершеннолетние , ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации , сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достиж е ния ими совершеннолетия. Жилые помещения , в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет , передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей ), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных о р ганов . Жилые помещения , в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет , передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усынов и телей ), попечителей и органов опеки и попечит ельства. В случае помещения несовершеннолетнего в детское воспитательное учреждение его а д министрация , родители (усыновители ) либо опекун над его имуществом обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформит ь договор пер е дачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещен и ем в интересах несовершеннолетнего. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений , в которых проживают несовершеннолетние , требуется предварительное разрешение органов опеки и попеч и тельства . Это правило распространяется также на жилые помещения , в которых несовершенн о летние не проживают , однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. При несобл юдении указанного порядка сделка может быть признана недействительной . Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре , а при невозможности возвратить в натуре - возместить его стоимость в деньгах. 3.6. Ответственно сть за незаконные операции с жильем. Гражданско-правовая и уголовная ответственность участников жилищной сделки , с о вершенной под влиянием обмана , насилия или угрозы. Уголовным кодексом Российской Федерации мошенничество квалифицируется как хищ е ние чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоуп о требления доверием. При совершении сделки посредством мошенничества для ее участников наступают след у ющие гражданско-правовые последствия (ст. 179 ГК ): если сделка (договор купли-пр одажи жилья , дарения , обмена , мены и т.д .) будет признана судом недействительной , потерпевшему возвращ а ется другой стороной все полученное ею по сделке . При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре (например , оно оказалось перепродано и в нем прописаны и прожив а ют новые жильцы , у которых нет другого жилья ) стоимость этого помещения возмещается поте р певшему в деньгах. Однако гражданско-правовая ответственность виновной стороны сделки этим не исчерп ы вается . Помимо возвращения незаконно при обретенного жилья потерпевшему с нее взыскивается в доход государства все то , что она выплатила по сделке потерпевшей стороне. Во многих случаях мошенничество является действием преступного характера и наряду с гражданско-правовыми санкциями влечет за собо й применение мер уголовной ответственности , которые существенно усилены в новом УК. Так , согласно ст. 159 УК лица , совершив это преступление , в зависимости от его тяжести наказываются штрафом , либо обязательными исправительными работами , либо арестом на сро к от четырех до шести месяцев , либо лишением свободы на срок до десяти лет с возможной конфиск а цией имущества. Гражданско-правовая ответственность по сделкам , совершенным под влиянием насилия и угрозы , та же , что и по сделкам , заключенным посредством обман а . Однако уголовная ответстве н ность за этот вид незаконных сделок квалифицируется по ст. 163 УК как вымогательство. Вымогательством считается требование передачи чужого имущества или права на имущ е ство или совершение других действий имущественного характер а под угрозой применения нас и лия либо уничтожения или повреждения чужого имущества , а равно под угрозой распространения сведений , позорящих потерпевшего или его близких , либо иных сведений , которые могут прич и нить существенный вред правам или законным инте ресам потерпевшего , либо его близких. Это преступление может повлечь наказание в виде лишения свободы до пятнадцати лет с конфискацией имущества. Одним из оснований признания сделки недействительной по ст. 179 Гражданского кодекса служит совершение ее под в лиянием угрозы , то есть психического воздействия , вызывающего у лица опасения причинения ему или его близким личного или имущественного вреда (например , угроза лишить жизни , повредить здоровье , запятнать честь , уничтожить имущество и т.д .). Угроза может и с ходить от стороны в сделке или от других лиц , о действиях которых этой стороне извес т но. В подавляющем большинстве случаев угроза является действием преступным и влечет за собой наряду с гражданско-правовыми санкциями применение к угрожавшему мер уголовной о т ветственности по ст. 163 УК. Основанием к признанию сделки недействительной является также угроза совершить де й ствия , в которых выражалось бы злоупотребление принадлежащим угрожающему правом . Угроза совершить действия , в которых выражается осуществление права угрожающего ; например , угроза направить по месту работы исполнительный лист для взыскания алиментов , не может служить о с нованием признания сделки недействительной. Итак : любая сделка с жильем - это риск , более того , этот риск поддается контролю и мож ет быть сведен к минимуму , если иметь четкое представление о том , какие правовые последствия влечет подпись , поставленная на том или ином документе . Виды рисков , возникающих при поведении сделок с недвижимостью , определяются рядом факторов . К их числу можн о отнести уровень социально-экономического развития , устойчивость банковской системы , сбалансированность и полноту законодательства , и многие другие . Но наибольший интерес с точки зрения обыкновенного человека представляют собой юридические риски , так как они , во-первых , иногда приводят к оспариванию права собственности на приобр е тенную квартиру и , во-вторых , в большей степени поддаются контролю во время проведения сделки . Знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым для того , чтобы принят ь решение о ее приобретении . При этом нужно учитывать , что гражданское законодател ь ство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок . Не зная историч е ских особенностей приобретаемого жилья , вы , возможно , запускаете часовой механизм мины з а медленного действия . ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Было бы , наверное , излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве . Положение в экономике , проблемы правового поля , социальные бури - страна переживает это всё не первый год . Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему н е разрывной связи экономики и права . Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития н едв и жимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан , а также правовая защита этих интересов. Основными результатами реализации государственной политики , на мой взгляд , должны стать : - вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвиж имости ; - обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов суб ъ ектов правоотношений ; - становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью ; - функционирование эффект ивной системы правового регулирования рынка недвижим о сти . Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых об ъ ектов недвижимости и з ащитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае , когда строение расположено на государственной или муниципальной земле , путем : • законодательного требования к продавцу (дарителю , иному отчуждающему имущество лицу , залогодателю ) перед актом продажи (иного отчуждения , залога ) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием , строением , предприятием ; • отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков . След у ет отказаться от "дозволительного порядка " оборота земельных участков (например , п . З ст. 129 ГК РФ ) и иных объектов недвижимости , опр еделив , что оборот разрешён во всех случаях , кроме прямо установленных федеральным законом . Это необходимо для того , чтобы собственники н е движимости могли реализовать свои права на имущество , в том числе на распоряжение им , пол у чение действительной цены им ущества , которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи. Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты н е движимости путем : • законодательного закрепления единства кадастрового учёта , в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов . Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом , обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости . Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган , который ведет учёт и земельного участка , и здания , помещений и иных объектов недвижимости (лес , учас т ки недр , обособленные водные объекты и пр .). • обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость , доверия к записям Единого государственного реестра прав , а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав доб росовестного приобретателя. • определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости. Необходимо установить , сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и с троительное измен е ние . Необходимо правовое зонирование территории , в рамках которого правила обращения с з е мельным участком заранее определены местным законодательным актом , а не сиюминутным р е шением очередного аппаратчика . Администрациям не нужно , чтобы п равила владения земельн ы ми участками были известны заранее , они хотят иметь полный контроль над оборотом и использ о ванием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто. Усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гра ж данское законодательство о недвижимости , отразив особенности недвижимого имущества , отл и чающие его от движимого имущества . Внести изменения в земельное законодательство , исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости . Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости , а любых его строительных изменений - как улучшений земел ь ного участка . Ввести и определить необходимые новые правовые понятия , включая категории огран и ченных вещных прав , к которым , в частности , следует отнести все "вторичные " вещные права (в том числе , права собственника строения на участок , находящийся в собственности иного лица , сервитуты ). Список литературы. 1. Белобанов И.Т . Операции с недвижимостью в России. – М .: Финансы и статистика , 1996. 2. Белобанов И.Т . Операции с недвижимостью в России. – М .: Финансы и статистика , 1998. 3. Бунич А . Приватизация - новый по рядок // Экономика и жизнь . 1997. № 29. - С. 14. 4. Бунич А . Приватизация - переход от количества к качеству // Экономика и жизнь . 1997. № 3. - С. 11. 5. Вацковский Ю . Сделки с приватизированными квартирами // Право и экономика . 1994. № 21. 6. Головин Ю . Зе мля – как предмет залога . // Рос . Юстиция . 1997. № 2. 7. Гражданское право . // Под ред . Суханова Е.А . – М .: Бек , 1993. 8. Гражданское право . Учебник ч .1 // Под ред . Сергеева А.П ., Толстого Ю.К . – М . 1997. 9. Грачёв И.Д . Закон об ипотеке : Проблемы и персп ективы // Юридический мир . 1998. № 2. 10. Гумаров И . Незавершённое строительство // Хозяйство и право . 1997. № 10. 11. Ерофеев Б.В . Земельное право : Учебник // Отв . Ред . Г.В . Чебуков . – М. : Нов . Юрист , 1998. 12. Жариков Ю.Г . , Масевич М.Г . Недвижимое иму щество : Правовое регулирование .- М. : БЕК , 1998. 13. Завьялов А ., Коновалов В . Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция . 1998. № 6. 14. Иванова Н.Р . Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения . // Адв окат . 1999 . № 9. 15. Исрафилов М . Форма сделок по приватизации жилья // Российская юстиция. 1998. № 8. 16. Казанцев В . Виды прав граждан на землю по Российскому Законодательству // Хозяйство и право . 1998. № 7. 17. Калашникова А.Е . Сделки с жилыми помещ ениями . – М . 1999. 18. Комментарий к ГК РФ ч .1 // Под ред . Садикова О.Н . – М . 1995. 19. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимат е лей . Под ред . В . Кузнецова и Т . Брагинской . - М . 1996. 20. Куликов А.Д . Понятия , краткая история происхождения и развития института залога // Юр и дический мир . 1998. № 9-10. 21. Матвеев Ю.В . Экономико-правовые проблемы приватизации в РФ . // АТВШМ. 199 8. № 4. 22. Орлова М . Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция . 1998. № 11. 23. Павлодарский Е . Залог и ипотека // Хозяйство и право . 1997. № 2. 24. Плешанова О . Закладная – новый вид ценной бумаги // Российская юстиция . 1998. № 5. 25. Плешанова О . Объекты ипотеки // Российская юстиция . 1998. № 10. 26. Попов М.В . О документах , у достоверяющих права на земельные участки . // Хозяйство и право . 1998. № 6. 27. Поповкин Н.А . Залог . История возникновения и развитие залоговых правоотношений // Юрист . 1997. № 3. 28. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистра ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним” . Под общ . ред . П.В . Крашенинникова . – М . 1999. 29. Редин М . Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. № 4. - С . 4. 30. Романенко Н . Сделки с жилплощадью // Закон. 1993. № 8. - С. 5. 31. Рубанов А. Залог и банковский счёт . Его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право . 1997. № 9. 32. Сапожников М.В . Залог как способ обеспечения обязательств // Юридический мир . 1997. № 1. 33. Сауль С . Как приватизировать коммунальную квартиру // Росс ийская юстиция. 1997. № 4. 34. Свириденко О . Правовое регулирование недвижимого имущества // Хозяйство и право . 1997. № 7. 35. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса : государственная регистрация , образцы документов . – М . 2000. 36. Сергеев В.И . Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика . 1999. № 12. 37. Скловский К . Залог , арест имущества , иск , как способы обеспечения прав кредитора // Росси й ская юстиция . 1997. № 2. 52. Сосипатрова Н.Е . Социальный и коммерческий найм в жилищн ой сфере , Государство и право. 1997. № 4. - С. 14. 53. Степашин С . Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Российская Ю с тиция . 1998. № 3. 54. Терновская Е . Ипотека : проблемы , перспективы // Хозяйство и право . 1997. № 9. 55. Толсто й Ю.К . Обмен жилых помещений // Правоведение. 1994. № 4. - С. 13. 56. Черных А.В . Залог недвижимости в российском праве . - М . 1995. 57. Чубаров В.В . Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон . 1999. № 5. 58. Шершене вич Г.Ф . Учебник русского гражданского права : ( По изданию 1907г. ) - М .: Спарк, 1995. 59. Шестак И.Н . Как купить , продать , арендовать , заложить квартиру , дом . - М. : Ось , 1995. Список нормативных актов. 1. Конституция Российской Федерации . Принята 12 декабря 1993г . - М .: Юридическая литер а тура . 1996. 3. Гражданский кодекс РФ . Часть первая от 30 ноября 1994 г . № 51-ФЗ и часть вторая от 26 янв а ря 1996 г . № 14-ФЗ . - М .: ИНФРА ● М – НОРМА , 1997. 4. Арбитражный процессуальный кодекс РФ № 123-ФЗ от 05.05.95 г . – М .: СПАРК , 1995. 5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г . № 223-ФЗ . – Ростов-на-Дону . Проф-Пресс , 1996. 6. Жилищный кодекс РСФСР (ред . от 28.03.98) № 45-ФЗ . Собрание законодательства РФ , 1998, № 13, ст . 1473. 7. Гражданский процесс уальный кодекс РСФСР . Собрание законодательства Российской Фед е рации , 1996, № 35, ст . 4134. 8. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г . № 63-ФЗ . Собрание законодательства Российской Федерации , 1996, № 25, ст . 3274. 9. Федеральный закон “О государственной рег истрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г . Собрание законодательства РФ , 1997, № 30, ст . 3594. 10. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости )” № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г . Собр а ние законодательства РФ , 1998, № 32, ст . 3602. 11. Указ Президента РФ “ О реализации конституционных прав граждан на землю ” от 07.03.96г . № 337 // Российская газета , 12 марта 1996 года. 12. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г . № 219 // Российская газета , № 42, 4 марта 1998г. 13. Постановление Правительства РФ “Об установлении максимального размера платы за гос у дарственную регистрацию прав на нед вижимое имущество и сделок с ним и за предоста в ление информации о зарегистрированных правах” от 26.02.98 г . № 248 // Российская газета , 12 марта 1998г.