Договор ренты особенности его заключения и расторжения

План Введение………………..3 I. Общие положения договора ренты.………………..6 1.1 Характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства………………..6 1.2 Субъекты договора ренты………………..17 1.3 Порядок заключения и расторжения договора ренты………………..28 1.4 Предмет договора ренты.………………..46 II. Содержание договора ренты………………..51 2.1 Права и обязанности рентополучателя ………………..51 2.2 Права и обязанности рентоплательщика………………..63 III. Особенности отдельных видов договора ренты………………..66 3.1 Постоянная рента………………..66 3.2 Пожизненная рента………………..70 3.3 Пожизненное содержание с иждивением………………..72 IV. Соотношение договора ренты с другими гражданско-правовыми договорами………………...77 4.1 Соотношение договора ренты с договором купли-продажи………………...77 4.2 Соотношение договора ренты с договором аренды………………...82 Заключение………………...92 Список использованных источников…………………95 Введение Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту". Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. В науке гражданского институт договора ренты в целом пока не подвергался детальному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные отношения требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты договора в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании. В дореволюционной литературе нет ни одного монографического исследования по данному вопросу. Некоторые вопросы, связанные с пожизненным содержанием, затрагивались в работах К.Победоносцева, С. Пахмана. В литературе советского периода этот институт как разновидность договора купли-продажи исследовался в работах О.Иоффе, А Кабалкина, В. Рясенцева. В современной юридической литературе вопросы, связанные с пожизненным содержанием с иждивением исследуются в работах М.Брагинского, В. Ема, З. Цыбуленко. Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения разновидности договора ренты – пожизненного содержания с иждивением. Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства. В работе анализируется судебная практика. Кроме того, в целях наиболее полной характеристики договора рассматриваются соответствующие положения гражданского законодательства других стран, а также история данного правового института в СССР. Цель написания данной курсовой работы состоит в том, чтобы провести анализ правового регулирования рентных отношений, выявить сущность и специфику договора пожизненного содержания с иждивением, а также сформулировать имеющиеся проблемы в рассматриваемой области и указать предлагаемые исследователями возможные пути их решения. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: - проанализировать договор ренты как гражданско-правовое обязательство; - исследовать структурные элементы договора ренты; - рассмотреть права и обязанности субъектов договора и их ответственность; - выделить особенности отдельных видов договора ренты; - провести сравнительный анализ договора ренты с другими близкими гражданско-правовыми договорами. Объект исследования – договор ренты как гражданско-правовой институт. Предмет исследования – сущность, содержание и практика применения договора ренты. Структура работы обусловлена поставленными задачами. Работа состоит из введения, 4 глав и заключения. I. Общие положения договора ренты. 1.1 Характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной¬ денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст. 583 ГК РФ). Известный российский цивилист К. Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу ст. 1528 ГК и ст. 1530 ГК, возможно и у нас заключение подобного договора...". Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении, гл. ХIX которого именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Интересно, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности - о пожизненном содержании (ст. 1101), а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало. В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что "либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент". 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом". В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом: а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности; б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента. Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст. 253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных. Классификация договоров позволяет выделить их правовые особенности и лучше понять их правовую специфику, значение и сферу применения. Классификация проводится по различным критериям. Так, по признаку наличия встречного удовлетворения инте¬ресов во взаимоотношениях контрагентов по договору производится деление договоров на возмездные и безвозмездные. Если до официального признания договора пожизненного содержания и были некоторые расхождения во мнениях при решении вопроса о его возмездности (так, например, А. Штейнберг полагал, что договором является договором дарения под условием, М. И. Бару так же предлагал относить подобные договоры к договорам дарения), то после помещения соответствующих правил в ГК 1964г. таких разногласий больше не возникало. Как писал О. С. Иоффе, «в общей правовой характеристике договора, вытекающей из определения, не вызывает никаких сомнений только одни признак — возмездность, поскольку каждая сторона получает от другой встречное удовлетворение: приобретатель — в виде жилого дома или его части, а отчуждатель — в виде пожизненного содержа¬ния». Сегодня все авторы признают, что договор является безус¬ловно возмездным, то есть встречная обязанность в предоставле¬нии материального или иного блага обязательна. Причем договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли по¬лучателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Однако, как уже было отмечено, возмездность договора не означает его экви¬валентности, поскольку рентные платежи не рассматриваются в качестве эквивалента стоимости переданного имущества. Объем платежей невозможно определить заранее, он зависит от продол-жительности договора. В основе разграничения договоров на консенсуальные и ре¬альные лежит признание правообразующим фактом либо согла¬шения сторон, либо сопровождающей его реальной передачи ве¬щи. Законодатель формулирует договор ренты как реальный (ст. 583 ГК РФ), как, впрочем, и ГК 1964 г., где также было сказа¬но, что отчуждатель «передает... жилой дом или часть его» приоб¬ретателю (ст. 253 ГК РСФСР). Поэтому многие авторы (М. И. Ба¬ру, В. И. Кофман, А. Ю. Кабалкин), которые исследовали договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержа¬ния, считали его договором реальным. Существовала и другая точка зрения, имевшая немало сторонников. О. С. Иоффе пола¬гал, что договор является консенсуальным, поскольку моментом заключения договора пожизненного содержания является госу¬дарственная регистрация договора в исполкоме местного Совета, а не реальная передача. Таким образом, если регистрация состоя-лась, а дом еще не передан, тем не менее приобретатель уже стал собственником дома и потому обязан содержать отчуждателя. Эту позицию отстаивали В. А. Тархов, В. Ф. Яковлева, В. М. Десятков, Н. П. Волошин, М.И. Брагинский, анализируя полемику прошлых лет, занял совершенно противоположную относитель¬но мнения, высказанного О. С. Иоффе, позицию. М. И. Брагин¬ский указывает, что примеры, приведенные О. С. Иоффе, свиде¬тельствуют как раз о реальности договора. Ведь момент государст¬венной регистрации означает переход права собственности, и хотя реальной передачи дома может и не быть (чаще и не бывает), тем не менее, приобретатель уже является собственником имуще¬ства по договору. То есть юридически передача уже состоялась. Н. П. Волошин относил договор пожизненного содержания к консенсуальным договорам на том основании, что он является разновидностью договора купли-продажи и должен соответство¬вать его общей характеристике. С такой аргументацией нельзя согласиться, тем более практически все авторы (в том числе и сам Н. П. Волошин) писали о том, что пожизненное содержание представляет собой самостоятельный вид договора, совершенно отличный от купли-продажи. В современной юридической литературе большинство циви¬листов (А. П. Сергеев, М И. Брагинский, 3. И. Цыбуленко и др.) считают, что договор ренты является реальным договором. Инте¬ресную точку зрения по этому вопросу высказывает В. С. Ем. Он ставит характеристику договора в зависимость от предмета, кото¬рый передается под уступку рентных платежей - движимое или недвижимое имущество, и от того, на каких началах передается имущество - за плату или бесплатно, при этом указывая на необ-ходимость принимать во внимание предписания п. 2 ст. 585 ГК. Так, считает он, договор будет реальным, если по договору пере¬дается движимая вещь бесплатно, и будут применяться правила о дарении. Если же движимая вещь передается за плату, то договор будет являться консенсуальным. В этом случае, считает автор, к договору будут применяйся правила, касающиеся договора куп¬ли-продажи, а именно пышла ст. 456 и п.1 ст. 556 ГК РФ, на ос-новании которых плательщик «в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное имущество вправе требовать от получателя исполнения обязанности по передаче этого имущества». Если же под выплату ренты передает¬ся недвижимое имущество, то в этом случае, как пишет В. С. Ем, «о консенсуальности или реальности договора говорить не прихо¬дится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом — актом го-сударственной регистрации». А. Мамаев высказывает мнение о противоречивости конст¬рукции договора ренты. Он полагает, что хотя договор ренты и сформулирован законодателем как реальный, отсылка ст. 585 ГК к правилам купли-продажи и дарения при передаче имущества делает его консенсуальным, так как в правилах о купле-продаже предусмотрены обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, последствия неисполнения обязанности пе¬редать товар и т. д. Неприменение же этих норм делает бессмыс¬ленной отсылку к ним. Во избежание противоречия А. Мамаев предлагает два варианта — либо «внести изменения в ГК, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества пла¬тельщику ренты», либо изменить конструкцию договора ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. «В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей природе договора ренты». С одной стороны, реальная конструкция договора обоснова¬на, и в ее защиту можно высказать следующие соображения: — во-первых, соглашаясь с мнением М. И. Брагинского, не¬обходимо отметить, что такая конструкция защищает «заведомо более слабую» сторону, т. е. получателя ренты; — во-вторых, эта конструкция традиционна и оправдана практикой. Реальный характер договора был установлен и в Про¬екте Гражданского уложения, где сказано, что «плательщик обя¬зуется взамен переданного имущества или уплаченной суммы платить ренту», и в ГК 1964 г., как уже отмечалось выше. Необхо¬димость внесения изменений в закон всегда продиктована прак¬тикой, а за время существования договора купли-продажи с условием пожизненного содержания таких случаев в практике, кото¬рые свидетельствовали бы о необходимости конструкции консенсуального договора, не возникало. Но, с другой стороны, по договору купли-продажи жилого до¬ма с условием пожизненного содержания в обмен на обеспечение передавался только жилой дом или часть его. Поэтому отчуждатель не мог отказаться от передачи имущества, вернее мог отка¬заться лишь от фактической передачи, однако юридически он уже не являлся собственником имущества после заключения договора и его государственной регистрации. Ведь в соответствии со ст. 135 ГК РСФСР 1964 г. возникновение права собственности было свя¬зано с моментом государственной регистрации. В современном договоре ренты объектом передачи может быть любое имущество. Если получатель ренты откажется от фактической передачи дви¬жимого имущества после подписания соглашения, это будет оз¬начать, что договор не заключен. Если имущество подлежит без¬возмездной передаче, то интересы плательщика ренты не особен¬но пострадают, так как он еще не вложил собственные средства, а только рассчитывал на приобретение этого имущества. Если же движимое имущество должно было быть передано за плату, то права плательщика ренты могут быть ущемлены. Ведь в данном случае плательщик ренты несет значительные убытки, которые состоят в расходах, которые он произвел на покупку вещи, и не¬полученных доходах, которые он получил бы в результате исполь¬зования вещи, если бы эта вещь находилась в его собственности. Сегодня практически никто не передает движимые вещи под выплату ренты. Причин этому, думается, несколько. Во-первых, движимые вещи, такие, как деньги или драгоценности, переда¬вать не только невыгодно, но и рискованно. А во-вторых, у пожи¬лых людей, как правило, просто нет вещей, которые можно было бы передать под рентное обеспечение. Такое имущество невоз¬можно было приобрести в советское время, поскольку основная масса советских граждан получала небольшую зарплату, из кото-рой очень сложно было делать сбережения и покупать ценные ве¬щи. В постсоветское же время, в связи с экономическим кризи¬сом, инфляцией и обесцениванием рубля, большинство граждан не только не приобрело, но и потеряло накопленные за десятки лет сбережения. Самым ценным имуществом у пожилого челове¬ка остается на сегодня его квартира. Но в будущем, судя по про¬цессу накопления капитала на современном этапе, можно спрог¬нозировать появление и распространение таких договоров, в ко-торых объектом передачи под выплату ренты являлись бы движимые вещи. И тогда, вероятно, в практике появятся случаи ущемления прав плательщика ренты отказом получателя от пере¬дачи имущества, за которое плательщик уже заплатил определен¬ную цену. Получается, В. С. Ем справедливо обращает внимание на необходимость учитывать, какие вещи передаются по догово¬ру и на какой основе. Но чтобы применять к данным отношениям нормы, предусматривающие обязанности продавца по передаче вещи и последствия неисполнения обязанности передать товар, нужны соответствующие изменения в законе. Исходя из вышеизложенного, думается, можно предложить внести соответствующие изменения в ГК: по общему правилу до¬говор ренты будет являться реальным договором, если же по дого¬вору передается движимое имущество за плату, то такой договор будет являться консенсуальным, если в самом договоре стороны не предусмотрят иное правило. Но пока же договор ренты во всех случаях остается реальным договором. И это положение приоб¬ретает особую актуальность, когда закон связывает действитель¬ность договора с моментом его заключения. Так, правило, кото-рое содержится в п. 3 ст. 596 ГК, гласит, что договор, устанавли¬вающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Это означает, что ес¬ли при заключении договора вещь не была передана плательщи¬ку, а получатель скончался, то договор ничтожен. Это особенно значимо при передаче по договору движимых вещей. Спор о дей¬ствительности договора может возникнуть именно при передаче движимых вещей, потому что возникновение права собственно¬сти на движимые вещи связано с фактической передачей вещи в собственность плательщика, тогда как право собственности на недвижимость связано с моментом регистрации. В тесной связи с предыдущей классификацией находится де¬ление договоров на односторонние и двусторонние, или же на взаимные и не являющиеся таковыми. Мнения ученых раздели¬лись в зависимости от позиции, занимаемой ими по вопросу о ре¬альном или консенсуальном характере договора. Многие цивили¬сты, указывая на реальный характер договора пожизненного со¬держания, определяли его как односторонне обязывающий. О. С. Иоффе считал договор пожизненного содержания консен¬суальным, и потому определение договора как одностороннего или взаимного он ставил в зависимость от момента передачи до¬ма. Если дом передан до государственной регистрации, то, по его мнению, договор будет односторонним, если же передаче дома предшествовала регистрация, то договор будет взаимным, по¬скольку возлагает обязанность и на отчуждателя — передать дом. Н. П. Волошин, критикуя позицию сторонников одностороннего характера договора, указывал, что раз договор считается заклю¬ченным с момента его регистрации в исполкоме местных Сове¬тов, то передача дома до завершения заключения договора не имеет юридического значения. Только с момента регистрации у покупателя возникает право собственности на дом, следова-тельно, он имеет право требовать передачи ему дома во исполне¬ние договора, а значит, такой договор будет являться двусто¬ронним. Сегодня на возможность признания договора взаимным ука¬зывают те авторы, которые стоят на позиции консенсуального ха¬рактера ренты. Большинство же ученых (А. П.Сергеев, З. Цыбуленко, В. И. Литовкин, Л. И. Глушкова, С. П. Гришаев) счита¬ют, что рента относится к числу односторонне обязывающих договоров. Отстаивая реальную конструкцию рентного договора, на наш взгляд, следует признать его односторонне обязывающим. И лишь в том случае, если закон признает договор передачи под выплату ренты движимого имущества за плату консенсуальным, он будет являться одновременно и взаимным. Характерным признаком договора ренты является алеаторность, которая всегда подчеркивалась и в зарубежной, и в отече¬ственной юридической литературе. К алеаторным обычно от¬носят проведение игр, пари. Не случайно и во французском Гражданском кодексе, и в Германском гражданском уложении договор ренты помещен перед договорами «проведение игр и пари». Подобные договоры еще называют рисковыми. Конеч¬ный результат в таком договоре зависит от случайного неиз¬вестного события, и до его наступления также неизвестно, ка¬кая из сторон будет в выигрыше. О. С. Иоффе, считая договор пожизненного содержания алеаторным, указывал, что «таким обстоятельством является смерть отчуждателя, к моменту кото¬рой и выясняется, в чем выразилась возмездность совершенно¬го им акта отчуждения в пользу приобретателя». Об алеаторности договора также писали С. А. Хохлов, А. П. Сергеев . М. И. Брагинский, придерживаясь аналогичного мнения, от¬мечает, что алеаторный характер присущ только пожизненной ренте и пожизненному содержанию, видимо, имея в виду толь¬ко риск одного события - смерти получателя ренты. Думается, что все три вида ренты можно отнести к рисковым договорам. В двух из них — пожизненной ренте и пожизненном содержа¬нии с иждивением, действительно случайным событием явля¬ется смерть получателя. Постоянную ренту также можно отне¬сти к рисковым договорам. В обстановке хронической неста¬бильности политического и социально-экономического развития России, инфляции, девальвации рубля, резких цено¬вых колебаний, договор постоянной ренты в силу своего дляще-гося характера становится рисковым, поскольку вышеназван¬ные обстоятельства, с одной стороны, могут привести к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым, а стороны может произойти обесценивание предмета договора. Брагинский М. И. указывает что « договор является длящимся и фидуциарным, и для него фидуциарность и длительность в том что имущество передаётся « сегодня», а его эквивалент будет выплачиваться покупателю в будущим, в частности на протяжении всей жизни получателя ренты (или иного возможно более определённого срока). Что же касается фидуциарности, то думается ,что только в отношение договора пожизненного содержания можно с твёрдой уверенностью утверждать, что он является фидуциарным. Договор пожизненного содержания с иждивением построен на личном контакте плательщика и получателя ренты. В качестве подобного примера можно привести су¬дебное разбирательство. Гражданка Р. обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным. Хотя она заклю¬чила с ответчицей Л. договор дарения, в действительности это был договор пожизненного содержания. Р. и Л. так же, как и в первом случае, являются родственниками — двоюродными сест¬рами. Через пять лет после заключения договора отношения меж¬ду ними испортились, поскольку Л. не убирала могилу матери ис¬тицы, не участвовала в похоронах мужа истицы. И поэтому Р., не¬смотря на добросовестность ответчицы, обратилась в суд с требованием признать договор недействительным. В данном слу¬чае ответчица не захотела усложнять отношения с родственницей и, опасаясь еще больших судебных издержек, согласилась с рас¬торжением договора. Суд вынес решение о расторжении данного договора. Что касается двух других договоров - постоянной и пожиз¬ненной ренты, то весьма сомнительна их характеристика как фи¬дуциарных. Важно, кто выступает в качестве субъектов данного договора. Ведь в договоре постоянной ренты и плательщиком, и получателем ренты могут являться юридические лица, и в данном случае о личностном контакте говорить не приходится. В догово¬ре пожизненной ренты обязанность плательщика заключается только в уплате денег, и потому фигура плательщика по существу особой роли не играет, неважно, кто платит деньги, лишь бы они выплачивались. Многие получатели ренты охотнее заключают до¬говоры пожизненной ренты с посторонними лицами или различ¬ными юридическими лицами, и никаких доверительных отноше¬ний между сторонами не возникает. Часто бывает так, что получа¬тели вообще не встречаются с плательщиками, регулярно получая от них деньги в виде почтовых или телеграфных переводов или перечислений на счет получателя. Таким образом, договор ренты является: — возмездным, поскольку предусматривает встречное удовле¬творение; — реальным, поскольку право требовать выплаты рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадле¬жащего ему имущества в собственность плательщика ренты, но стоит предусмотреть конструкцию консенсуального договора при передаче под выплату ренты движимых вещей за плату; — односторонним, поскольку право возникает у одной сторо¬ны — получателя ренты, а обязанность у другой - плательщика; — алеаторным, поскольку элемент риска присутствует во всех видах договора ренты, размер рентных платежей в сумме может сказаться как больше, так и меньше стоимости имущества, кото¬рое передано под выплату ренты; — длящимся, поскольку предполагает систематическое дли¬тельное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя; — фидуциарным является только договор пожизненного со¬держания с иждивением, поскольку только в этой разновидности ренты отношения сторон носят особый доверительный характер. 1.2 Субъекты договора ренты При определении субъектного состава договора ренты зако¬нодатель отказался от прежних ограничений. В ГК РСФСР 1964 г. договор пожизненного содержания являлся единственным дого¬вором, который мог быть заключен только между гражданами, к тому же не каждый гражданин признавался способным к его за¬ключению. Чтобы объяснить, чем были мотивированы подобные ограничения в законе, уместно процитировать В. И. Ленина, ко¬торый при разработке проекта ГК РСФСР 1922 г. требовал «пол-ностью обеспечить интересы пролетарского государства с точки зрения возможности... отменять все договоры и частные сделки, противоречащие как букве закона, так и интересам трудящейся рабочей и крестьянской массы». Получение содержания здоро¬вым трудоспособным человеком противоречило основному ло¬зунгу государства: «от каждого по способностям, каждому по тру¬ду». И потому еще до официального закрепления договора в ГК 1964 г. на практике уже следовали рекомендациям, согласно ко¬торым получателем может быть только нетрудоспособное лицо. Характерный пример. В первую Ленинградскую нотариаль¬ную контору обратилась гражданка Варшавская 45 лет, проживающая в пос. Ольгино, с просьбой удостоверить договор отчуждения домовладения на условиях ее пожизненного содержания покупателем. Продавец трудоспособен, но трудового стажа, необ¬ходимого для получения пенсии, не имеет. Именно поэтому она продает принадлежащее ей на праве личной собственности домо¬владение на условиях пожизненного содержания. Нотариальная контора отказала в удостоверении такого договора, сославшись на трудоспособность гражданки Варшавской. Данный случай приводился в качестве примера в рекомендации для нотариусов, где было сказано, что при удостоверении договора отчуждения домовладения на условиях пожизненного содержания продавца покупателем нотариус должен учитывать факт трудоспособности продавца. ГК РСФСР 1964 г. четко очертил круг продавцов по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания. Ими при¬знавались лица, ставшие нетрудоспособными по возрасту или по состоянию здоровья (ч. 1 ст. 253 ГК РСФСР). То есть договор мог¬ли заключать лица, достигшие пенсионного возраста — мужчины в возрасте от 60 лет и женщины от 55 лет, и инвалиды I и II групп. В научной литературе и комментариях нет единства мнений по вопросу о том, могли ли инвалиды III группы выступать в качест-ве продавцов по такому договору. Некоторые авторы в своих ра¬ботах относили инвалидов III группы к нетрудоспособным, которые могли выступать в договоре в качестве отчуждателей. Другие же рассматривали в качестве возможных получателей только ин¬валидов I и II групп.3 Для решения этого вопроса следует обра¬титься к Закону «О государственных пенсиях» от 14 июля 1956 г., где дается понятие нетрудоспособности. Однако в законе сказано: «нетрудоспособными членами семьи считаются... б) отец, мать, жена, муж, если они достигли престарелого возраста: мужчины — 60, женщины — 55 лет, либо являются инвалидами» (ст. 28). То есть в законе действительно не поясняется, инвалиды каких именно групп являются нетрудоспособными. А вот Закон «О пен¬сиях и пособиях членам колхозов» от 15 июля 1964 г. относил к не¬трудоспособным по состоянию здоровья только инвалидов I и II групп (ст. 12). Следовательно, исходя изданной нормы, инвалиды III группы не могли выступать в качестве отчуждателей по дого¬вору пожизненного содержания, поскольку в соответствии с за-конодательством они не признавались нетрудоспособными. На практике же, думается, ситуации, когда бы отчуждателями высту¬пали инвалиды III группы, не достигшие пенсионного возраста, не встречались, либо были единичными, так как в этом случае до¬говор становился явно невыгодным для приобретателя. Г. П. Ба¬туров справедливо указывал на то, что к категории нетрудоспо¬собных граждан, выступающих в качестве продавцов по договору, следует отнести еще и других лиц, страдающих стойкими хрони-ческими заболеваниями, ибо, как считал он, не всегда лица, не-трудоспособные по состоянию здоровья, признаются инвалида¬ми, и лишение таких лиц права на заключение договора ущемляло бы их гражданские права, а также неоправданно сужало бы сферу применения данного договора. Восстановление трудоспособно¬сти продавца служило основанием для расторжения договора по инициативе покупателя (ч. 3 ст. 253 ГК РСФСР). Восстановление трудоспособности подтверждалось заключением ВТЭК. Причем в законе было сказано: «если приобретатель полностью восстано¬вил трудоспособность», а это означало, как было отмечено Л. А. Дульневой, что замена I или II группы инвалидности на III не считалось основанием для расторжения договора. Согласно правилу, установленному в ст. 253 ГК РСФСР, договор на основа¬нии мог быть расторгнут по требованию покупателя. Однако В. Ф. Яковлева обращала внимание на то, что если покупатель не зая¬вит свое требование о расторжении договора, то такой договор, прикрывающий паразитарное существование, будет противоречить принципам социалистического общежития. Поэтому, счита¬ла она, требование о расторжении договора может предъявить также прокурор в интересах общественного порядка. Позднее В. Ф. Яковлева высказала несколько иную точку зрения и указала, что с момента восстановления трудоспособности отчуждателя до¬говор должен считаться расторгнутым независимо от требования приобретателя. Данный вывод кажется вполне справедливым и логичным. Проанализируем данную ситуацию. С момента восста¬новления трудоспособности отчуждателя покупатель прекращает его содержать. В случае обращения продавца в суд, суд вынесет решение о расторжении договора, причем дом в данном случае к продавцу не возвращается, он лишь сохраняет право пожизнен¬ного безвозмездного пользования помещением, предоставлен¬ным ему по договору (ч. 4 ст. 253 ГК РСФСР). Таким образом, не¬сложно заметить, что последствия как прекращения выплат при¬обретателем, так и судебного решения о расторжении договора, для сторон одинаковы. Только в ГК некоторых республик (например, ГК Латвийской ССР) предусматривалась возможность установления обязанности приобретателя содержать не только отчуждателя, но и нетрудо¬способных членов его семьи — пожизненно или до восстановле¬ния их трудоспособности. Однако в отношении несовершенно¬летних детей исключалась возможность заключения подобного договора, поскольку он был рассчитан на пожизненное содержа-ние, а дети в лучшем случае нуждались бы в обеспечении содержа¬ния лишь до достижения ими возраста трудового совершенноле¬тия. Итак, продавцом по договору мог быть только нетрудоспо¬собный гражданин. В противном случае сделка признавалась не¬действительной, как совершенная с целью, противной интересам социалистического государства и общества (ст. 49 ГК РСФСР), как «источник паразитического образа жизни». Получение содер¬жания трудоспособным гражданином означало извлечение нетрудового дохода. Нынешняя модель договора ренты определяет получателями ренты граждан, независимо от их трудоспособности и дееспособ¬ности. Имущество под выплату ренты может быть передано и в пользу других лиц, как родственников, так и совершенно посто¬ронних людей. При этом необходимо учитывать, что договор не может быть расторгнут или изменен без согласия лица, в пользу которого он заключен. Получателями могут также быть несколь¬ко граждан (супруги, дети, члены семьи). Если получателей не-сколько, то их содержание определяется в долях, если доля каж¬дого получателя не определена, все доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей его доля приращивается к долям других, если договор прямо не исключает этого (п. 1, 2 ст. 596 ГК РФ). Эти правила установлены в отношении договора пожизненной ренты. В ходе проведенного опроса нотариусов вы¬яснилось, что многие нотариусы сомневаются, применимы ли данные правила к договору пожизненного содержания, если в ст. 605 ГК установлено правило, согласно которому обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смер¬тью получателя ренты. Означает ли это, что к договору пожизнен¬ного содержания не применяются правила ст. 596 ГК РФ? Дума¬ется, противоречий между этими статьями Гражданского кодекса нет, и в отношении договора пожизненного содержания будут действовать правила, установленные в ст. 596 ГК. Представим се¬бе следующую подобную ситуацию. Договор пожизненного со¬держания заключен в пользу нескольких получателей, и один из получателей ренты умирает. В соответствии со ст. 605 ГК обязательство пожизненного содержания с иждивением в отношении него прекращается, но его доля, однако, переходит к оставшимся получателям, тем самым общий объем обязательств плательщика ренты не изменяется. На практике часто заключаются договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивени¬ем в пользу нескольких граждан, как правило, близких родствен¬ников или супругов. Рассмотрим пример судебного дела о рас¬торжении договора пожизненного содержания. Пример интере¬сен тем, что в договоре имеет место множественность лиц на обеих сторонах. Получатели ренты, супруги С, заключили дого¬вор пожизненного содержания с иждивением с двумя плательщи¬ками ренты — гр. 3. и гр. Ц., причем плательщики — совершенно посторонние по отношению друг к другу люди. С. передали пла¬тельщикам по договору свою квартиру в обмен на получение со¬держания. Размер содержания устанавливался в сумме двух МРОТ, доли между супругами не были расписаны, а значит, суд верно определил, что супруги должны были получать содержание в равных долях. Исковое требование о расторжении договора бы¬ло подано гражданином С. после смерти жены, поскольку дого¬вор не исполнялся плательщиками ренты. В ходе разбирательства ответчица Ц. объяснила, что не имеет возможности содержать С. и согласна на расторжение договора. А ответчик 3. пояснил, что он свои обязательства перед истцом выполнил, поскольку содер¬жал его жену вплоть до ее смерти и выплатил ей деньги за кварти¬ру, и предоставил в качестве доказательства расписку жены истца о получении денег. Суд пришел к выводу, что ответчики сущест¬венно нарушили обязательства по договору. 3. не предоставил до¬казательств выполнения условий пожизненного содержания С. Ссылка ответчика на то, что он оказывал помощь и осуществлял уход за женой С. неосновательна, поскольку в силу ст. 322 ГК РФ и исходя из условий договора С. имеет право требовать выполне¬ния условий договора от любого из ответчиков — плательщиков ренты, несущих солидарное обязательство перед ним и его женой. Суд не согласился с доводом ответчика 3. о том, что им выполне¬но обязательство перед С. передачей денег его жене, поскольку суду не представлены доказательства того, что С. с его согласия была передана какая-либо сумма на его содержание. На основании вышеизложенного суд вынес заочное решение о расторжении договора. Из данного примера видно, что смерть одного из полу¬чателей ренты не влечет прекращения обязательства, равно как и уменьшения обязательства, если иное не было предусмотрено до-говором. Плательщики ренты должны были содержать последне¬го получателя до его смерти и обеспечивать ему содержание в том же объеме, который был предусмотрен договором для обоих полу¬чателей, — два минимальных размера оплаты труда. Исследование нотариальной и судебной практики позволяет прийти к выводу, что хотя в законе и не установлено возрастных или иных ограничений в отношении получателей ренты, тради¬ционно ими продолжают оставаться люди пожилые, тяжело боль¬ные и, как правило, одинокие. Так, в результате исследования су¬дебной практики районных судов городов Санкт-Петербурга и Читы, а также практики нотариальных контор и в Читинской ре¬гистрационной палаты были получены данные, показывающие, что самым молодым получателем ренты является гражданин 1934 г. р. а самым пожилым — 1907 г. р.3 Опрос 45 нотариусов Санкт-Петербурга, Читы и Иркутска показал, что ни один нота¬риус в своей практике не заверил договор, в котором бы возраст получателя ренты составлял менее 50 лет. А многие фирмы, вы¬ступающие в договоре в качестве плательщиков ренты, вообще не заключают подобных договоров без достаточных доказательств того, что получатель ренты является одиноким человеком. Нали¬чие родственников у получателя служит основанием для отказа фирм от заключения договора. Это еще раз подчеркивает специ¬фику данного договора, его алеаторный характер. Заключение до¬говора с молодым и трудоспособным гражданином означает уве¬личение для плательщика риска переплатить в итоге за передан¬ное по договору имущество. И пока не будет стабильности в области экономики и социальной политики, и пока объектом пе¬редачи под уплату рентных платежей будет оставаться недорогое имущество, например дешевое жилье, получателями ренты будут являться, как правило, нетрудоспособные и одинокие граждане. По договору постоянной ренты получателями могут быть не только граждане, но и некоторые некоммерческие организа¬ции, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п.1 ст. 589 ГК РФ). Для того чтобы выявить круг юридических лиц — получателей ренты, необходимо сравнить цели их деятельности с целями самого договора ренты. Целью договора ренты, как было отмечено ранее, является получение не прибыли (даже само слово «рента» означает «доход, не свя¬занный с предпринимательской деятельностью»), а содержа¬ния. Поэтому многие авторы (М. И. Брагинский, С. А. Хохлов, Л. И. Глушкова) справедливо полагают, что законодатель по¬ступил правильно, ограничив для коммерческих организаций возможность выступать в договоре ренты в качестве получате¬лей. С. А. Хохлов отмечал, что «по своей сути они должны участвовать в обороте иму¬щества, предпринимательской деятельности, а не существовать в качестве рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен». Не думается, что данное ограничение существен¬но ущемляет интересы коммерческих организаций, поскольку в кодексе есть немало других договоров, при заключении кото¬рых можно получать прибыль от передачи своего имущества. Некоммерческие организации также не все могут быть получа¬телями ренты по договору. С. А. Хохлов высказывал мнение, что не могут быть получателями ренты учреждения, ведь «им за¬прещено распоряжаться имуществом, приобретенным по сме¬те». На это А. П. Сергеев справедливо, на наш взгляд, возразил, что данный запрет не служит препятствием, поскольку фигуры отчуждателя имущества и получателя ренты могут не совпадать. Кроме того, учреждение может обладать и распоряжаться средствами, полученными не за счет собственника. Если учреж¬дение в соответствии с учредительными документами осущест¬вляло предпринимательскую деятельность и затем, за счет по¬лученных средств, приобрело имущество, то в соответствии с законом данное имущество поступает в самостоятельное рас¬поряжение учреждения (п. 2 ст. 298 ГК РФ). Таким образом, теоретически у учреждения существует возможность передать имущество, приобретенное не по смете, а за счет собственных средств, по договору постоянной ренты в обмен на получение рентных платежей. Фактически же порядок распоряжения та¬ким имуществом законом не урегулирован, что создает на прак¬тике определенные трудности. М. И. Брагинский также счита¬ет, что учреждение, хотя и не любое, может быть получателем ренты. Не может быть получателем ренты учреждение, осуще-ствляющее, например, управленческие функции, но вполне возможно получение рентных платежей учреждениями, кото¬рые осуществляют медицинские или социально-культурные функции. Таким образом, получателями по договору постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, которые преследуют благотворительные, социальные, культурные и иные обществен¬но-полезные цели. Как указывает В. Н. Литовкин, «больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фон¬дов». Кроме того, сюда можно отнести, как соответствующие це¬лям постоянной ренты, общественные и религиозные организа¬ции, некоммерческие партнерства, автономные некоммерческие организации. В современном обществе многие некоммерческие организации, особенно фонды, которые больше всего подходят на роль получателей ренты, создаются криминальными структу¬рами для «отмывания» денег. Их учредители наверняка обратили внимание на пригодность договора постоянной ренты для дости¬жения этой цели. Договор постоянной ренты позволяет передать имущество организации «нужному» плательщику за символиче¬скую ренту (которая, возможно, и не будет выплачиваться) или, наоборот, продать имущество, оформив договор ренты. Для пла¬тельщика создается еще и дополнительная выгода: покупая таким образом имущество, он не вызовет закономерных вопросов со стороны налоговых органов об источнике дохода, позволившем ему приобрести это имущество. В отношении постоянной ренты необходимо отметить, что в обязательстве возможна перемена лиц со стороны получателя ренты, так как договор сроком не ограничен. Если получателем ренты является гражданин, то его право передается по наследству, если некоммерческая организация — в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица; кроме того, право полу¬чателя может быть передано путем уступки требования (п. 2 ст. 589 ГК). Состав плательщиков ренты нынешним законом не ограни¬чен. Сегодня плательщиком ренты может быть как гражданин, так и юридическое лицо, а многие коммерческие структуры занима¬ются оказанием гражданам различных услуг, в обмен на передачу жилой площади. Поэтому договор ренты некоторые ученые от¬носят к числу договоров в сфере предпринимательства. В качестве плательщиков ренты иногда выступают и специ¬ально созданные государственные (муниципальные) службы. На¬глядным примером служит социальная программа московского правительства, по которой передающие свое жилье городу стари¬ки переезжают в так называемый социальный дом, получают там жилье и уход. «Московская социальная гарантия», унитарное го¬сударственное предприятие, осуществляет эту программу по по¬ручению московского правительства. Оно было создано в 1994 г., для того чтобы обезопасить жизнь пожилых людей, которые по¬сле приватизации жилья часто становились жертвами махинаций и преступлений. Предприятие также заключает договоры пожиз¬ненного содержания с иждивением, по которым старики не пере¬езжают в социальный дом, а остаются проживать в своих кварти¬рах. Моссоцгарантия обещает одиноким владельцам приватизи-рованного жилья, сдающим его городу по договору ренты, пожизненно выплачивать в дополнение к пенсии компенсацию порядка 600—800 рублей в месяц. Размер компенсации зависит от величины квартиры и возраста ее хозяев и утверждается на комис¬сии Комитета социальной защиты. Решением Кемеровского городского Совета народных депута¬тов в октябре 1998 г. было принято Положение о пожизненной рен¬те в г. Кемерово. Положение определяет порядок и условия предос¬тавления пожизненной ренты администрацией г. Кемерово. Между администрацией города и гражданином, который является собст¬венником жилья, заключается договор пожизненной ренты. Получателями ренты могут быть не все граждане, а только лица, достиг¬шие возраста 65 лет, в исключительных случаях — лица, не достиг¬шие указанного возраста, имеющие I группу инвалидности и страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний. Сегодня их целью является получение экономиче¬ской прибыли от заключения договора — чтобы расходы по выплате рентных платежей в сумме не оказались больше стоимости имуще¬ства. С этой же целью дифференцированно, в зависимости от воз¬раста, устанавливаются размеры ежемесячно выплачиваемой де¬нежной компенсации. Таким образом, администрация, заключая договоры пожизненной ренты, решает две задачи: формирует муни¬ципальный жилищный фонд и предоставляет социальные гарантии гражданам пожилого возраста. Еще один пример. В администрации г. Ижевска разработана программа «Социальная поддержка пожилых граждан: пожизнен¬ное содержание с иждивением». В соответствии с нормами этой программы получать ренту может опять же гражданин старше 65 лет. Но, в отличие от своих коллег из Кемерово, администра¬ция г. Ижевска в договоре обязуется предоставить другой стороне либо денежное содержание, либо социальные услуги в пределах объема месячного содержания. Получателем ренты может быть лишь один гражданин. Думается, хорошая идея — включить договор ренты в меха¬низм социальной политики и решать с его помощью такие соци¬альные вопросы, как материальная поддержка пожилых и инва¬лидов и обеспечение нуждающихся граждан жильем. Да и полу¬чателю ренты, с одной стороны, безопаснее заключить договор с органом местного самоуправления и получать пусть небольшой, но реальный доход, чем искушаться обещаниями сомнительных фирм. Но с другой стороны, договор ренты в большей степени, нежели другие, является частным договором, поэтому даже при¬дание ему публичного характера, не сделает его применение мас¬совым. А значит, на большую отдачу от подобных проектов рас¬считывать не приходится. Таким образом, расширение границ в отношении плательщи¬ков ренты вывело договор совершенно на новый уровень. Во-первых, договор ренты активно используется коммерческими орга¬низациями для получения прибыли, поэтому и сам договор стал в какой-то степени коммерческим. Во-вторых, договор ренты на¬чал использоваться государственными органами или муници¬пальными образованиями, что придает ему публичный характер. 1.3 Порядок заключения и прекращения договора ренты В ст. 253—254 ГК РСФСР 1964 г. не было прямого указания на то, в какую форму должен облекаться договор пожизненного содержания. Но поскольку пожизненное содержание являлось раз¬новидностью купли-продажи жилого дома, то к нему применя¬лись правила ст. 239 ГК РСФСР, согласно которым договор нуж¬дался в нотариальном удостоверении, а в сельской местности — письменном оформлении с последующей регистрацией в испол¬коме местного Совета. Причем регистрации подлежали не пере¬хода права на недвижимое имущество или предмет договора, а са¬ми договоры, регистрацией которых занимались органы технической¬ инвентаризации как подразделения коммунального хозяйства соответствующих Советов народных депутатов. В целях охраны интересов как отчуждателя, так и третьих лиц, на случай, если бы приобретатель попытался реализовать дом во время действия договора, в актах регистрации отмечалось, что жилой дом приобретен по договору пожизненного содержания. В соответствии с ГК РФ договор ренты является, безусловно, Формальным, ибо определена обязательная форма, в которую он должен быть облечен. Договор ренты в соответствии со ст. 584 ГК подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несо¬блюдение требования о нотариальной форме влечет недействи¬тельность договора, причем такой договор является ничтожным в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ. Думается, что обязательность нотариального удостоверения договора обусловлена следующими причинами: во-первых, дого¬вор заключается на длительный срок, предусматривает длитель¬ное исполнение, а потому требует максимально тщательного оформления; во-вторых, в связи с его рисковым характером пра¬ва сторон требуют особой защиты. С одной стороны, в защите ну¬ждается рентополучатель — как более слабая сторона. И хотя дей-ствующий закон не содержит таких ограничений в отношении получателей ренты, как ГК РСФСР 1964 года, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые, одинокие и больные. Для них договор имеет существенное значение на протяжении всей оставшейся жизни, часто являясь основным источником сущест¬вования. Поэтому очень важно помочь им составить договор так, чтобы их права не были ущемлены, защитить их от обмана со сто¬роны недобросовестного плательщика. Существует довольно об¬ширная судебная практика по искам граждан о признании дого¬вора недействительным на том основании, что они либо были об¬мануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последст¬вий его заключения. Например, часто граждане указывают, что они заключили договор дарения, имея в виду договор пожизнен¬ного содержания, а условия по пожизненному содержанию ого¬ворили в устной форме. Характерный пример из судебной прак¬тики. В суд обратилась гражданка М. (77 лет) с иском о призна¬нии недействительным договора дарения своей квартиры гражданину X. Заключить договор пожизненного содержания ис¬тице предложила председатель правления ЖСК, подыскав при этом плательщика. Стороны заключили договор дарения, при этом о пожизненном содержании в договоре ничего не было ска¬зано. И лишь в один экземпляр договора (который хранился у ис¬тицы) ответчик вписал свои обязательства по содержанию исти¬цы. Надпись была совершена гораздо позднее заключения дого¬вора. Никакой помощи X. истице не оказывал, вследствие чего она обратилась в суд с иском о признании договора недействи¬тельным. Судебное разбирательство по делу длилось четыре года. В конечном итоге суд вынес решение о признании договора не¬действительным, поскольку нашел, что подобная сделка, факти¬чески являясь договором пожизненного содержания, а по форме - безвозмездным договором дарения, не соответствует требова-ниям закона, так как обязательства по содержанию дарителя в текст не вошли и юридических последствий не порождают. До¬полнительным основанием суд посчитал то, что М., человек ста¬рый, юридически безграмотный, заключила договор под влияни¬ем заблуждения, ответчик же от исполнения своих обязанностей уклонялся. Но, думается, их; было бы гораздо больше, если бы за¬коном не была предусмотрена необходимость нотариального удо¬стоверения договора. Именно в таких ситуациях нотариус неза¬меним, он разъясняет сторонам смысл и содержание договора, помогает при его составлении. С другой стороны, нотариальная форма договора позволяет отстаивать и права плательщика ренты. Даже добросовестно вы¬полняя свои обязанности, плательщик может столкнуться с такой проблемой, как недобросовестность получателя ренты, который обращается в суд с иском о признании договора недействитель¬ным. Причины, которые указывают получатели ренты в своих ис¬ках, также, в основном, связаны с пороками воли при заключении договора, например: «не смогла ознакомиться с содержанием до¬говора по состоянию здоровья в силу тугоухости и плохого зре¬ния» или «пребываю в здравом уме, но по старости и безграмот¬ности (имею всего три класса образования) не понимала значения оформляемых документов» , или «хотели заключить договор куп¬ли-продажи с условием пожизненного содержания, а был заклю¬чен договор купли-продажи с правом пожизненного прожива¬ния» . При исследовании и анализе подобных судебных разбира¬тельств можно сделать вывод, что у судей уже сложилось априорное доверие к старикам, и чаще всего они принимают сто¬рону более слабой стороны — получателя ренты, однако подобное доверие порой весьма безосновательно. У нотариусов на этот счет имеется свое мнение. Они, в частности, считают, что ссылка на слабое здоровье или непонимание ситуации — один из наиболее легких способов оспорить договор. И поэтому особенно важно, чтобы нотариус, прежде всего, проверил дееспособность сторон. Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих сделку. Он также участвует в стадии подготовки договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия договора. Как показал опрос нотариусов, это самый трудоемкий процесс в их деятельности, поскольку на разъяснение сложной конструкции рентных отно¬шений они затрачивают очень много времени, часто не достигая при этом конечного результата — заключения договора. Эти функции нотариуса не только помогают защитить добро¬совестную сторону в суде, но и способствуют снижению судебной нагрузки вообще. Так, например, гражданка С. 1927 г. р. обрати¬лась в суд с иском к гражданке К. о признании договора дарения недействительным, поскольку заключила его под влиянием обма¬на: ответчица уверила ее, что они заключают договор пожизнен¬ного содержания. Нотариус, присутствовавший на заседании, указал, что разъяснил сторонам последствия договора, и на дого¬воре сделана соответствующая надпись. Суд отказал в иске С. Та¬ким образом, нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содер¬жания, обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недейст¬вительность. Но из этого правила есть исключение. Суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действитель¬ной в соответствии с нормами п. 2 ст. 165 ГК; положительное реше¬ние суда о признании сделки действительной освобождает стороны от необходимости обращаться к нотариусу. Норма, закрепленная в п. 4 ст. 165 ГК РФ, предусматривает ответственность для недобросо¬вестной стороны, уклоняющейся от нотариального удостоверения, в виде обязанности возместить другой стороне реальный ущерб. Но применимы ли данные правила к договору ренты? Нужно отметить, что данные правила могут «сработать» только в том случае, если по договору передается движимое имущество; если же по договору пе¬редана недвижимость, то без нотариального удостоверения договор не будет зарегистрирован, а значит, и суд не сможет признать его действительным. Исполнившей сделку стороной в договоре ренты может быть только получатель ренты, в противном случае договор будет просто считаться незаключенным, значит, только получатель ренты может потребовать признать законным договор, не удостове¬ренный у нотариуса. Представим, что получатель ренты передал свое имущество плательщику, который отказывается от заключения договора у нотариуса, и получатель вынужден обратиться в суд. Представим также, что суд признал данный договор действитель¬ным. Но тогда возникает другой вопрос: будет ли плательщик ренты исполнять сам договор, если уж он уклонялся от его нотариального удостоверения? Скорее всего — нет, его уклонение свидетельствует именно о нежелании заключить сделку, иначе, если сделка законна, нет иных оснований для уклонения от ее удостоверения у нотариу¬са. Тогда зачем получателю обращаться в суд с требованием о при¬знании сделки законной? Таким образом, правила п. 2 ст. 165 ГК практически не применимы к передаче недвижимого имущества. И хотя теоретически эти правила можно применить при передаче под выплату ренту движимого имущества, практически же вряд ли полу¬чатель воспользуется ими. Думается, что абсолютно прав Ф. С. Хейфец, считающий неудачной формулировку п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ, которые «следует признать алогичными, непоследовательными и являющимися легальными лазейками для обхода закона» Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то договор подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации. Причем регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности. Несоблюде¬ние правил о государственной регистрации влечет за собой недействительность договора, при этом он также считается ничтож¬ным. Поскольку государственная регистрация имеет значение для защиты прав участников сделки и является доказательством су¬ществования закрепленного права на недвижимое имущество, необходимо более подробно остановиться на нормах, регулирую¬щих регистрацию договора. Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом «О государственной реги¬страции прав на недвижимое имущество и сделок с ними» и, в не¬которой части, Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Для осуществления регистрации граж¬дане подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации. Согласно Закону о регистрации (п. 1 ст. 16), если сделка, не требующая нотариального удостоверения, все же удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. Следует согласиться с мнением М. И. Брагинского, который со¬вершенно верно отмечает, что «поскольку закон связывает опре¬деление круга лиц, имеющих право на подачу заявления о госу¬дарственной регистрации, с единственным условием - нотари¬альным удостоверением договора (сделки), следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удо¬стоверение обязательно в силу закона» Аналогичного мнения придерживается и А. М. Эрделевский, который указывает, что при регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверен¬ной сделки, достаточно заявления одной из сторон сделки. Для регистрации рентного договора помимо заявления и самого дого¬вора ренты необходимо подать следующие документы: 1) доку¬менты, удостоверяющие личность заявителя, а если стороной является юридическое лицо - учредительные документы юриди¬ческого лица; 2) правоустанавливающие документы на недвижи¬мость. Если недвижимость получена по договору приватизации, то таким документом будет являться договор передачи недвижи¬мого жилья в собственность гражданина и свидетельство о праве собственности на жилье; если получатель ренты приобрел недви¬жимость по договору купли-продажи, мены, дарения - оригинал договора; если получил по наследству — свидетельство о праве на наследство; 3) документы, содержащие описание объекта недви¬жимости, — технический паспорт, справка из органов техниче¬ской инвентаризации о балансовой стоимости квартиры; 4) до¬полнительные документы в случаях, установленных законом. Скажем, если предметом договора является жилое помещение, то необходима справка из паспортной службы о зарегистрирован¬ных в этой квартире лицах. Если собственниками имущества яв¬ляются несовершеннолетние, то требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Если объект не¬движимости находится в общей совместной собственности супру¬гов, а сделка совершается одним из них, то требуется письменное нотариально заверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семей¬ного кодекса РФ). Согласие требуется и в случае приобретения та¬кого имущества. Учреждения юстиции в течение месяца осуществляют право¬вую экспертизу документов, а также проверяют законность сдел¬ки, устанавливают наличие или отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижи¬мость и другие основания для отказа или приостановления реги¬страции прав. Если противопоказаний не обнаруживается, в Еди¬ном государственном реестре прав на недвижимое имущество производится соответствующая запись. Единый государственный реестр состоит из разделов, которые формируются для каждого объекта недвижимого имущества и располагаются в определен¬ном порядке — сначала раздел, содержащий информацию о зе¬мельных участках, затем раздел, где содержится информация о зданиях, а затем — о квартирах, жилых и нежилых помещениях. Каждый раздел состоит из трех подразделов: подраздел I включает в себя описание объекта недвижимости; подраздел II — записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недви-жимого имущества; подраздел III — записи об ограничениях пра¬ва собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества (ст. 12 Закона о государственной регистрации). Итак, рассмотрим особенности внесения записей в Единый государственный реестр при регистрации договора ренты. Как верно отмечает В. С. Ем, в Федеральном законе «О реги¬страции» нет специальных предписаний о порядке регистрации договора ренты. Поэтому на практике в ходе применения соот¬ветствующих правил возникают сомнения. Скажем, до последнего времени среди ученых и практиков не было единого мнения о порядке регистрации залога. М.Г. Пискунова указывала, что записи об обременении рентой и залогом реги¬стратор должен вносить без дополнительного заявления и дополни¬тельной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. «Если плательщик ренты не подает заявления о регистрации таких ограничений, и ре¬гистратор не внесет соответствующие записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собст¬венности без указания на наличие ограничений. Если в случае даль¬нейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причи¬нен материальный ущерб, то ответственность может быть возложе¬на на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр (п. 1 ст. 31 Закона)». Иной точки зрения придерживался В. В. Чубаров, который полагал, что раз на практике при продаже недвижимости в кредит государст¬венная регистрация ипотеки в силу закона проводится на основа¬нии заявления с прилагаемым к нему договором продажи недвижи¬мости в кредит, то аналогичным образом следует поступать при ре¬гистрации залога по договору ренты. Противоречия при разрешении данного вопроса были устра¬нены Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого поме¬щения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам. В инструкции, в частности, сказано, что при государственной регистрации ипотеки, возник¬шей на основании закона, не требуется представлять в учрежде¬ние юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельно¬го) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (п. 30 гл. VI Инструкции). В подраздел Ш-2 Единого государственного реестра вносятся записи, в которых указывается срок, на который устанавливается ипотека, то есть указывается вид ренты, также указываются данные о плательщике и получателе ренты и рекви¬зиты рентного договора. В подраздел II соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, в котором зарегистриро¬вано право залогодателя (плательщика ренты), в графу «Особые отметки регистратора» вносится запись «залог в силу закон В свидетельстве о регистрации права собственности, выдаваемо залогодателю (плательщику ренты), в графе «Ограничения (обре¬менения) права» указывается наличие обременения. Соответст¬вующие изменения впоследствии были внесены в ст. 11 Феде¬рального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ от 2 ноября 2004 г. № 127). В литературе нет единства мнений еще по одному вопросу. Обязателен ли передаточный акт при передаче имущества и тре¬буется ли его представление для государственной регистрации? М. Г. Пискунова считает, что передаточный акт или иной доку¬мент, подтверждающий исполнение обязательств по передаче имущества, необходим в том случае, если отчуждение имущества под выплату ренты осуществляется за плату. Автор мотивирует это тем, что «право собственности как вещное право не может быть передано отдельно от вещи. В этом смысле именно акт пере¬дачи недвижимости является правовым актом, лежащим в осно¬вании права собственности». Более приемлемой кажется пози¬ция С. Е. Журавлева, который полагает, что в случае передачи жи¬лья до заключения договора можно обойтись без подписания передаточного акта. Ду¬мается, что М. Г. Пискунова исходит из возможности признания возмездной ренты консенсуальным договором, предполагающим обязанность получателя передать имущество. Мы же определили, что договор ренты во всех случаях является реальным (пока не внесены соответствующие изменения в законодательство), и, та¬ким образом, момент заключения договора совпадает с моментом его исполнения, то есть получатель ренты в момент заключения договора уже выполнил свою обязанность по передаче имущест-ва. Следовательно, подписание передаточного акта и его предос¬тавление для регистрации ренты необязательно, поскольку функ¬ции передаточного акта выполняет сам договор. Основанием для прекращения договора купли-продажи с ус¬ловием пожизненного содержания по ГК РСФСР 1964 г. служила смерть отчуждателя дома, так как закон рассматривал в качестве получателя ренты только отчуждателя дома. В гражданских кодексах некоторых республик (ГК Эстонской ССР, Латвийской ССР) была предусмотрена возможность установления ренты в пользу членов семьи отчуждателя, и таким образом их смерть так¬же служила основанием для прекращения договора. В случае смерти приобретателя жилого дома при жизни отчу¬ждателя договор также прекращался, но в этом случае дом возвра¬щался отчуждателю. Статья 254 ГК РСФСР не предусматривала в этом случае возможности перехода прав и обязанностей приобре¬тателя по договору на его наследников, в отличие от кодексов не¬которых республик. Так, Гражданские кодексы Украинской ССР (ст. 429), Грузинской ССР (ст. 446), Узбекской ССР (ст. 285) пре¬дусматривали передачу дома наследникам приобретателя, если они имелись, не отказались от наследства и согласны были содер¬жать нетрудоспособного отчуждателя жилого дома. Ныне все три вида ренты предусматривают правопреемство для наследников в случае смерти плательщика ренты. Договор пожизненного содержания по ГК РСФСР 1964 г. предусматривал расторжение договора и по требованию отчужда¬теля, и по требованию приобретателя дома. Приобретатель мог требовать расторжения договора по двум основаниям. Во-первых, основанием для расторжения договора являлось восстановление отчуждателем своей трудоспособности, так как в этом случае от¬падала цель договора. В этом случае дом отчуждателю не возвра¬щался, но он сохранял право пожизненного безвозмездного поль-зования помещением, предоставленным ему по договору. «Тем самым договор о пожизненном содержании прекращается, вме¬сто него возникает договор о безвозмездном пожизненном поль¬зовании жилым помещением, причем покупатель не вправе укло¬ниться от этой обязанности, которая переходит и на наследников покупателя». Гражданские кодексы других республик (ГК Лат¬вийской ССР, Узбекской ССР) не предусматривали подобной возможности расторжения договора. Во-вторых, приобретатель мог требовать расторжение дого¬вора, если по независящим от него обстоятельствам его матери¬альное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставить отчуждателю обусловленное содержание. В этом случае дом возвращался отчуждателю, а расходы по содержанию отчуждателя, произведенные приобретателем до расторжения до¬говора, не возмещались. Лишь ГК Узбекской ССР (ст. 283) преду¬сматривал возможность приобретателя требовать от отчуждателя возмещения расходов. По требованию отчуждателя договор можно было расторг¬нуть, если приобретатель не исполнял или ненадлежащим обра¬зом исполнял обязанности, принятые им на себя по договору. Для расторжения договора необходимо было доказать существенное ухудшение содержания по сравнению с условиями договора. «Мелкие эпизодические отступления, легко устранимые в буду¬щем, если они не оказывали существенного влияния на интересы продавца, не должны служить основанием к расторжению догово¬ра». Вина приобретателя в неисполнении своих обязанностей для расторжения договора по требованию продавца значения не име¬ла. Достаточно было самого факта неисполнения. Гражданский кодекс РФ знает как общие основания прекра¬щения договора, предусмотренные в гл. 26, так и специальные, предусмотренные для отдельных разновидностей ренты. Как договор купли-продажи с условием пожизненного содер¬жания по ГК РСФСР 1964 г., так и нынешний любой договор рен¬ты может быть прекращен по общим основаниям прекращения договора, а именно: соглашение сторон, прощение долга или но¬вация. В отношении договора пожизненного содержания с ижди¬вением не допускается прекращение договора зачетом встречного требования (ст. 411 ГК РФ). Законом данный запрет предусмот¬рен, во-первых, с целью защиты получателя пожизненного содер¬жания, а во-вторых, поскольку для применения зачета необходи¬мо, чтобы предъявленные к зачету требования были однородны¬ми. И если в случае с пожизненной рентой такое допустимо, так как рента уплачивается в деньгах, то в случае с пожизненным со¬держании, думается, невозможна ситуация, при которой бы у по¬лучателя имелись такие же обязательства пожизненного содержа¬ния перед плательщиком ренты. Едва ли не самым распространенным основанием прекраще¬ния договора является соглашение сторон о расторжении догово¬ра. Опять же здесь можно вести речь только о договорах пожиз¬ненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ввиду отсутствия постоянной ренты в практике. Стороны сами прихо¬дят к соглашению по вопросам о том, будет ли возвращено пере¬данное имущество и будут ли при возврате имущества возмещены рентные платежи. Как показывает нотариальная практика, ущем-ленной стороной в этом случае остается плательщик, поскольку по подобным соглашениям имущество, как правило, возвращает¬ся получателю, а рентные платежи не возмещаются. Плательщик идет на заключение столь невыгодного для себя соглашения, дабы не потерять еще больше средств на судебных тяжбах, предвидя вынесение решения не в свою пользу, потому что у судей, как мы отмечали ранее, уже сложилось определенное мнение по данному вопросу. У получателя же может даже и не быть веских осно¬ваний для расторжения договора. Так, например, нотариус из Санкт-Петербурга помог составить и заверил договор пожизнен¬ного содержания. Получатели — пожилые люди, муж и жена, сами предложили своему знакомому заключить с ними этот дого¬вор. Плательщик в течение двух лет исправно выполнял принятые на себя по договору обязанности, пока получатели не изъявили желания расторгнуть договор. Причин для расторжения договора не было никаких, мотивом же послужил страх получателей за свою жизнь. Со времени заключения договора они получили мно¬го негативной информации из печати, радио, разговоров с соседя¬ми о трагических случаях исчезновения и внезапной смерти ста¬риков, заключавших подобные договоры. И, несмотря на давнее знакомство с плательщиком ренты, получатели решили расторг¬нуть договор. Плательщик, предвидя еще большие расходы в слу¬чае обращения в суд, согласился на расторжение договора. Подобное соглашение, равно как и прощение долга, и нова¬ция, должно быть оформлено в письменной форме и заверено у нотариуса. Нотариус проверяет, не было ли пороков воли при со¬ставлении этих документов. В судебной практике нечасто рас¬сматриваются вопросы расторжения договора по соглашению сторон, и это понятно, ведь стороны всячески стремятся избежать вмешательства суда. Однако такая практика все же существует. Обыкновенно, это те случаи, когда соглашение о расторжении до¬говора является элементом мирового соглашения. Здесь уже судья проверяет, не ущемляет ли такое соглашение интересы той или другой стороны, а также интересы третьих лиц (ч. 2 ст. 34 ГПК РФ). Например, в деле по иску гр. Л к гр. 3. о расторжении догово¬ра купли-продажи с условием пожизненного содержания пла¬тельщик ренты согласился на расторжение договора и передачу квартиры истице. Стороны заключили мировое соглашение. Еще один пример из судебной практики. В деле по иску гр. Б. к гр. Г. суд утвердил мировое соглашение между сторонами, по которому ответчик согласился на расторжение договора пожизненного со¬держания с иждивением и признал право собственности на квар¬тиру за истцом, а истец выплатил ответчику денежную компенса¬цию в сумме, эквивалентной 400 долл. США. Случайная гибель или случайное повреждение имущества яв¬ляются основанием для прекращения только постоянной ренты, и то, если имущество под выплату ренты было передано за плату и если плательщик потребует прекращения обязательства по вы¬плате ренты. Если же имущество было передано бесплатно, риск случайной гибели несет плательщик ренты (ст. 595 п. 1 ГК РФ). По договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением риск случайной гибели несет плательщик ренты, не¬зависимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имуще¬ство у получателя ренты (ст. 600 ГК РФ). Существуют и специальные основания прекращения дого¬вора. Постоянная рента является бессрочной, она не предусматри¬вает срока прекращения в отличие от пожизненной ренты и по¬жизненного содержания. Специальным основанием прекраще¬ния обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. В п.1 ст. 592 ГК РФ устанавливается безуслов¬ное право плательщика ренты отказаться от дальнейшей ее вы¬платы путем выкупа ренты. Причем условие договора об отказе плательщика от этого права является ничтожным. Законом до-пускается ограничение на выкуп ренты, стороны могут устано¬вить в договоре запрещение выкупа ренты при жизни ее получате¬ля либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момен¬та заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ). Под выкупом ренты имеется в виду выплата плательщиком выкупной цены ренты, установленной сторонами в договоре. Ес¬ли же в договоре выкупная цена не указана, ничто не мешает сто¬ронам впоследствии заключить дополнительное соглашение, в котором будет определена выкупная цена ренты. А. П. Сергеев, правильно на наш взгляд отмечает, что выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Та¬кое соглашение также может предусматривать компенсационные выплаты получателю ренты, но при определении их размеров сто¬роны не связаны какими-либо условиями договора или нормами закона. Кроме того, соглашение о прекращении договора осуще¬ствляется по обоюдному согласию, а при выкупе ренты инициа¬тива исходит от одной стороны. Для того чтобы воспользоваться правом на выкуп постоянной ренты, плательщик должен выполнить ряд условий. Плательщик обязан заявить о выкупе ренты в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если более длительный срок не предусмотрен договором. Причем обязатель¬ство по выплате ренты сохраняется до получения всей суммы вы¬купа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен дого¬вором (п. 2 ст. 592 ГК РФ). Получатель ренты имеет право требовать расторжения дого¬вора и выкупа ренты плательщиком лишь в случаях, предусмот¬ренных законом (ст. 593 ГК РФ): — во-первых, если плательщик просрочил выплату ренты бо¬лее чем на один год, если иное не предусмотрено договором; — во-вторых, при нарушении плательщиком своих обязанно¬стей по обеспечению выплаты ренты: это может быть невключе¬ние в договор обеспечения исполнения обязательства, или непре¬доставление обеспечения, предусмотренного договором, или же плательщик ренты не застраховал риск ответственности по дого¬вору (п. 3 ст. 587 ГК РФ); — в-третьих, если плательщик признан неплатежеспособным либо при иных обстоятельствах, когда очевидно, что рента не бу¬дет выплачиваться им в размере и в сроки, определенные в дого¬воре; — в-четвертых, если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, перешло в общую собственность или разделено между несколькими лицами; — в-пятых, договором могут быть предусмотрены иные слу¬чаи, когда получатель может требовать выкупа ренты. К числу подобных случаев, как указывает А. П. Сергеев, могут отно¬ситься, например, существенное изменение состава, качества или назначения имущества, переход имущества к другому ли¬цу. Выкупная цена должна быть определена сторонами в дого¬воре, но, как верно отмечено в литературе (А. П. Сергеев), она не является существенным условием договора. Если в договоре выкупная цена отсутствует, то применяются правила ст. 594 ГК РФ: выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, в том случае, если имущест¬во было передано за плату. Если же имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годо¬вой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ, т. е. исходя из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество. Так как постоянная рента является бессрочной, то право на получение ренты может передаваться по наследству или перехо¬дить в порядке правопреемства. А. П. Сергеев указывает, что дан¬ное правило не действует, если в результате наследования или правопреемства получателем ренты оказывается государство или коммерческая организация. Возникает вопрос, должен ли пре¬кращаться в этом случае договор постоянной ренты и каким спо¬собом? Думается, следует согласиться с А. П. Сергеевым, который считает, что обязанность по выплате ренты должна просто сни¬маться с плательщика ренты, поскольку нельзя принудить пла¬тельщика к выкупу имущества. Законодатель предусмотрел только один способ прекращения договора постоянной ренты — ее выкуп, тогда как пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением могут быть пре¬кращены и иными способами. Хотя договоры пожизненной рен¬ты и пожизненного содержания также можно прекратить путем выкупа ренты, правом требования выкупа наделен только полу¬чатель ренты и только в определенных законом случаях, которые будут рассмотрены ниже. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивени¬ем — договоры срочные, заключаемые на срок жизни получателя ренты. Поэтому как договор купли-продажи с условием пожиз¬ненного содержания с иждивением в ГК РСФСР 1964 г., так и со¬временные договоры пожизненной ренты и пожизненного содер¬жания (п. 1 ст. 595, п. 1 ст. 650 ГК РФ) прекращаются в связи со смертью получателя ренты. Изучение практики по регистрации договоров в Читинской городской регистрационной палате, а так¬же судебной практики показало, что продолжительность рентных договоров невелика и составляет, как правило, не более 5 лет. Это и не удивительно, учитывая престарелый возраст получателей (как правило, не моложе 70 лет). Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания могут быть расторгнуты по требованию получателя ренты, если плательщик существенно нарушил условия договора. В законе понятие существенного нарушения не раскрывается примени¬тельно к данным видам договоров. Цивилисты предлагают руко¬водствоваться правилами п. 2 ст. 450 ГК РФ, то есть признавать существенными нарушения, в результате которых получатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчи-тывать при заключении договора, а также нарушение обязанно¬стей, которым стороны придали существенное значение. К по¬добным нарушениям могут относиться систематическое неиспол¬нение договора, систематическая задержка выплаты рентных платежей, непредоставление необходимого обеспечения ренты и иные нарушения, которые получатель посчитает существенными. По договору пожизненного содержания перечень возможных на¬рушений более широкий — отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного по договору, без согласия получателя, а также утрата имущества, его порча. В. С. Ем верно, на наш взгляд, полагает, что поскольку договор пожизненного со¬держания характеризуется личными доверительными отноше¬ниями, то дополнительными случаями существенного нарушения договора будут являться, например, моральное насилие, оскорби¬тельное отношение плательщика ренты к получателю. В случае существенного нарушения договора плательщиком ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ее выкупа либо расторжения договора и возмещения убытков. Вы¬куп пожизненной ренты производится на тех же условиях, что и выкуп постоянной ренты. При расторжении договора с возмещением убытков получатель может потребовать возмещения убыт¬ков в соответствии со ст. 15 ГК РФ: стоимости переданного иму¬щества при одновременном зачете полученных им от плательщи¬ка ренты средств в виде компенсации за имущество и рентные платежи, расходы, которые получатель произвел или должен был произвести для восстановления своего нарушенного права. Но в этом случае получатель ренты утрачивает право требовать возвра¬та переданного плательщику имущества. Если под выплату по¬жизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получа¬тель ренты вправе при существенном нарушении договора пла¬тельщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). По договору пожизненного содержания получатель ренты, как было отмечено, может потребовать выкупа ренты либо воз¬врата недвижимого имущества, переданного в обеспечение по¬жизненного содержания с иждивением. Возврат производится независимо от того, за плату или бесплатно было передано иму¬щество. При этом компенсация произведенных плательщиком расходов не производится, а убытки, вызванные расторжением договора, не возмещаются (п. 2 ст. 605 ГК РФ). Практика показы¬вает, что судами рассматривается значительное количество дел по искам о расторжении договоров пожизненного содержания с иж¬дивением. Случаев же обращения получателей ренты в суд с тре¬бованиями о выкупе ренты в практике не встречалось. Оно и по¬нятно, получателю гораздо выгоднее потребовать возврата иму¬щества, нежели выкупа ренты, тем более что расходы на свое содержание ему возмещать не приходится. Судебная практика также показывает, что немалое количество недобросовестных по-лучателей ренты охотно используют правило п. 2 ст. 605 ГК РФ для расторжения договора пожизненного содержания. Можно привести множество примеров, когда получатели ренты, заклю¬чая договор пожизненного содержания и длительное время регу¬лярно получая рентное содержание, впоследствии обращались в суд с исками о расторжении договора, умело используя неточно¬сти в договоре в части периодичности оказания бытовых услуг, их объема и т. д. Напомним приведенные ранее примеры: получате¬ли ренты обращались с исками о расторжении договора, потому что плательщик не оплатил телефонные счета получательницы, или плательщица ренты не убрала могилу родителей истицы, или плательщица ренты приходила не три раза в неделю, как обещала, а два, и при этом готовила невкусно и т. д. Данное правило увели¬чивает риск договора для плательщика ренты, и это еще раз под¬черкивает особый доверительный характер договора пожизнен¬ного содержания с иждивением. Следует также отметить, что вина плательщика ренты в неис¬полнении своих обязанностей по содержанию получателя также не имеет значения для расторжения договора по требованию по¬лучателя. По-прежнему достаточно доказать лишь факт неиспол¬нения договора. Исследование вопросов прекращения договора ренты показа¬ло, что одним из самых распространенных общих оснований яв¬ляется соглашение о расторжении договора. Среди специальных оснований, предусмотренных для разновидностей ренты, наибо¬лее распространенными являются прекращение договоров по¬жизненной ренты и пожизненного содержания в результате смер¬ти получателя ренты, а также расторжение договора по решению суда и возврат имущества по требованию получателя в случае су-щественного нарушения условий договора. Итак, можно прийти к следующему выводу: поскольку дого¬вор ренты является рисковым договором и предусматривает дли¬тельное исполнение, в законе предусмотрен императивный поря¬док его оформления. Договор подлежит обязательному нотари¬альному удостоверению. В противном случае сделка считается недействительной и ее невозможно «вылечить» в соответствии с правилами, предусмотренными п. 2 ст. 165 ГК РФ. Государствен¬ная регистрация также имеет важное значение для стабильности и защиты имущественных прав граждан. Ввиду того, что договор ренты является сложным договором и требуется осуществить го¬сударственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистра¬ция и сделки, и прав по этой сделке. 1.4 Предмет договора Предметом договора ренты является имущество, передавае¬мое получателем плательщику, а также сама рента, уплачиваемая плательщиком в обмен на полученное имущество. Статья 583 ГК РФ определяет, что по договору ренты в собст¬венность передается имущество, не устанавливая никаких огра¬ничений. То есть предметом, передаваемым по договору ренты, может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборо¬та. Это может быть как недвижимое, включая предприятие, так и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Правда, в литературе небезосновательно отмечается, что предметом дого¬вора не могут быть безналичные деньги и бездокументарные цен¬ные бумаги, поскольку они представляют собой не вещи, а опре¬деленные права требования. Также не могут быть предметом до-говора и имущественные права, ведь их нельзя отнести к объектам права собственности, а значит, и считать предметом рентного до¬говора. «По этой же причине, — указывает В. С. Ем, — не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, ре¬зультаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключи¬тельные права на них, нематериальные блага». Законодатель же, применяя термин «имущество» (а не «вещь»), видимо, имел в виду не совокупность имущественных прав и обязанностей, а сово¬купность вещей. Исследование нотариальной и судебной практики показало, что в качестве предмета договора ренты выступают как правило, недвижимые вещи, чаще квартиры, реже — жилые дома. Анализ ряда статистических материалов позволил составить следующую табли¬цу, характеризующую предмет договора. Характеристика жилой площадиКоличество заключенных договоров Комната в ком. кв.4 Доля в праве собственности на квартиру8 Однокомнатная кв.58 Двухкомнатная кв.23 Трехкомнатная кв.4 Четырехкомнатная кв.Нет (есть только договор на 16/78 долей в пра¬ве собственности на 4-комнатную квартиру) Жилой дом1 Из таблицы видно, что площадь передаваемых по договору квартир, как правило, невелика, в основном передают одно- двухкомнатные квартиры. Это можно объяснить опять же риско¬вым характером договора. Собственник большего по площади жилья обычно использует другие способы получения дохода, ме¬нее рисковые. Скажем, собственнику жилья большой площади гораздо выгоднее обменять его на меньшее с доплатой, таким об¬разом получив денежную компенсацию и оставив жилье в своей собственности, чем рисковать, передавая жилье, пусть даже на возмездной основе, в собственность плательщика. Встречаются на практике случаи передачи по договору долей в праве собственности на квартиру. Передача долей в обмен на ренту по договору, как правило, связана с тем, что сам получатель ренты обладает правом собственности не на все имущество, а на его долю. В зависимости от разновидности ренты определяется и со¬став имущества, передаваемого по договору. Например, по дого¬вору постоянной ренты может передаваться любое, как движи¬мое, так и недвижимое имущество, то же самое установлено и в отношении пожизненной ренты. В договоре пожизненного со¬держания с иждивением объектом передачи может являться толь¬ко недвижимость. Думается, такое ограничение создает при за¬ключении договора определенные трудности, связанные с выбо¬ром между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением. Рассмотрим следующую ситуацию. Когда получа¬тель ренты заключает договор с гражданином — родственником или знакомым, очень часто в этом случае вместе с квартирой пе¬редаются движимые вещи — предметы домашнего обихода, биб¬лиотеки, машины. Разумеется, стороны не желают заключать до¬говор постоянной ренты, и поставлены перед выбором между по¬жизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением. Если же получатель ренты нуждается не в фактическом содержа¬нии, а только в денежном обеспечении, никаких проблем не воз¬никает, стороны заключают договор пожизненной ренты. А как быть в том случае, когда получатель заинтересован в договоре именно потому, что нуждается в постоянном уходе? Здесь пожиз¬ненная рента не представляет интереса для получателя, ведь по закону она уплачивается плательщиком исключительно деньгами (п. 1 ст. 597 ГК РФ), а по договору пожизненного содержания не предусмотрена передача движимых вещей. Исследование нотари¬альной практики показало, что стороны приходят к следующему компромиссу. Заключается договор пожизненного содержания, а в отношении движимых вещей устанавливается иная граждан¬ско-правовая конструкция — дарение либо завещание в пользу плательщика. Таким образом, включение движимых вещей в предмет договора пожизненного содержания с иждивением изба¬вило бы граждан от необходимости прибегать к заключению не¬скольких договоров, а равным образом и от лишних расходов. Как было отмечено ранее, предметом договора ренты являет¬ся и сама рента, предоставляемая плательщиком получателю. Од¬нако форму рентных платежей логичнее будет рассмотреть, анализируя непосредственно содержание договора. Отметим взаимосвязь предмета, передаваемого по договору, и объема рентных платежей. Исследование практики показало, что такая связь особенно четко прослеживается, когда плательщиком по договору или посредником при заключении договора выступа¬ет юридическое лицо. В этом случае устанавливается прямая за¬висимость объема рентных платежей от оценки передаваемого по договору жилья, то есть чем выше стоимость жилья — чем оно ликвиднее, новее — тем больше объем рентных платежей. Объем рентных платежей зависит от возраста и здоровья получателя рен¬ты. Так, например, в постановлении Правительства Москвы от 14.02.95 № 126 устанавливаются возрастные категории граждан и рекомендуемые размеры компенсации, предоставляемой им в об¬мен на передачу в собственность города жилой площади, с учетом ее характеристик. Возрастные категории гражданХарактеристика занимаемой жил. площадиЕжемесячная компенсация (в МРОТ) От 75 лет (инв. 1 гр. от 65 лет, инв. II гр. от 70 лет) и вышеКомната в ком. кв.5,5 Однокомнатная кв.8,5 Двухкомнатная кв.10,5 Трехкомнатная кв. и больше12,0 70—75 лет (инв. I гр. 60—65 лет, инв. 11 гр. 65-70 лет)Комната в ком. кв.3,0 Однокомнатная кв.6,0 Двухкомнатная кв.8,5 Трехкомнатная кв. и больше10,5 65—70 лет (инв. I гр. 55—60 лет, инв. II гр. 60-65 лет)Комната в ком. кв.2,5 Однокомнатная кв.4,5 Двухкомнатная кв.6,0 Трехкомнатная кв. и больше8,5 Данная таблица наглядно показывает, как возрастают рент¬ные платежи с увеличением площади квартиры. Таким образом, можно сделать вывод, что рентные платежи зависят от стоимости имущества, передаваемого по договору, прямо пропорционально, но только в том случае, если платель¬щиком ренты является профессионал. Если же договор ренты заключается в частном порядке, не через фирму, данная зависи¬мость прослеживается в меньшей степени. В таких договорах ус¬танавливается чаще всего минимальный или слегка превышаю¬щий предусмотренный законом минимум объем платежей. II. Содержание договора ренты 2.1 Права и обязанности рентоплательщика. Поскольку действия по передаче имущества в собственность плательщика совершаются получателем ренты в момент заключе¬ния договора, основное значение имеют обязанности плательщи¬ка ренты. В зависимости от разновидности договора они опреде¬ляются в ГК по-разному. Как уже было отмечено, выплата постоянной ренты произво¬дится преимущественно в деньгах, хотя договором может быть предусмотрена выплата и в натуральной форме — путем предос¬тавления вещей, оказания услуг, выполнения работ, которые должны соответствовать по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК). Можно также предусмотреть в договоре и сме¬шанную форму выплаты ренты: в деньгах, и в натуральной форме. Размер постоянной ренты не указан в законе в качестве сущест-венного условия, однако, исходя из смысла договора, он должен быть определен в договоре в виде конкретной денежной суммы, даже если стороны договорились о выплате постоянной ренты пу¬тем выполнения работ или оказания услуг. Иначе невозможно бу¬дет определить выкупную цену постоянной ренты в случае, если она не установлена договором, либо размер ответственности плательщика за просрочку выплаты ренты. Размер выплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению уста¬новленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 590 ГК РФ). Эта норма установлена в целях защиты интересов получателя ренты. Посто¬янная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, опять же если иное не установлено в договоре (ст. 591 ГК РФ), т. е. стороны могут в договоре установить иную перио¬дичность выплаты ренты, например, по окончании года. Диспозитивность норм, регулирующих выплату постоянной ренты, и обязательность ее денежного выражения весьма убедительно объ¬ясняются в литературе тем, что получателем постоянной ренты может быть юридическое лицо и потому законодатель уже не счи¬тает получателя более слабой стороной, нуждающейся в особой защите. В отличие от постоянной ренты, пожизненная рента и пожизненное содержание предназначены для обеспечения по¬требностей граждан, и получателями по этим договорам могут быть только граждане. Поэтому в данном случае нормы, регу-лирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер. Так, пожизненная рента должна быть определена в договоре только как периодически выплачиваемая денежная сумма, что позволяет не смешивать ее с пожизненным содержанием. Ее раз¬мер, указанный в договоре, должен составлять не менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом, и возрастать прямо пропорционально его увеличению (ст. 597 ГК). Но стоит ли руководствоваться минимальным размером оплаты труда при определении рентных платежей, которые чаще всего являются основной частью жизнеобеспечения получателей рен¬ты? Суммы, установленные Федеральным законом «О минималь¬ном размере оплаты труда», применяются исключительно в сфере оплаты труда и в иных, не связанных с договорами случаях. Для гражданско-правовых обязательств статья 5 указанного Закона трансформировала МРОТ в другой параметр, названный «базо¬вой суммой». Для платежей с 1 июля по 31 декабря 2000 г. она равнялась 83 руб. 49 коп. С 1 января 2001 г. базовая сумма — 100 руб. Таким образом, несмотря на рост инфляции и всеобщее увеличе¬ние цен, размер базовой суммы чрезвычайно низок и искусствен¬но сдерживается государством. Поэтому, наверное, не стоит ста¬вить в зависимость от минимального размера оплаты труда, кото¬рый устанавливается в административном порядке, рентные платежи в договоре, имеющем рыночную природу. Гораздо ра¬зумнее будет оговорить зависимость рентных платежей от инфля¬ционных процессов. О масштабах инфляции ежемесячно офици¬ально информирует Госкомстат России. Н. М. Ершова, напри¬мер, предлагает приблизить размер рентных платежей к величине прожиточного минимума, порядок расчета которого установлен в Законе РФ «О прожиточном минимуме в Российской Федера¬ции». Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании ка¬ждого календарного месяца, если иное не предусмотрено догово¬ром (ст. 598 ГК РФ). Различие в периодичности выплат постоян¬ной и пожизненной ренты опять же объясняется тем, что пожиз¬ненная рента предназначена исключительно для содержания граждан. Длительный перерыв между ее выплатами не способст¬вует достижению основной цели договора и может привести к то¬му, что получатель ренты, потратив всю сумму в начале срока, просто не доживет до очередной выплаты. Желательно в договоре указать конкретный срок перечисления денег, например, «не позднее пятого числа каждого месяца». Способ предоставления рентных платежей также имеет нема¬ловажное значение. Указание в договоре конкретной даты и спо¬соба перечисления рентных платежей помогает в случае просроч¬ки определить размер ответственности плательщика. Анализ но¬тариальной и судебной практики показал, что обычно стороны договариваются и выбирают один из следующих способов: — либо путем перечисления почтовым переводом на отделе¬ние связи по месту жительства получателя; — либо переводом на сберкнижку получателя ренты; — либо путем выдачи денег в кассе предприятия, если пла¬тельщиком является юридическое лицо. Полученные в результате совершения этих действий докумен¬ты (квитанция о переводе, платежное поручение, роспись) будут служить надежным доказательством того, что плательщик свое¬временно предоставлял денежные средства, в случае оспаривания этого факта получателем ренты. Если плательщиком ренты является гражданин и стороны хо¬рошо знакомы, в договоре можно предусмотреть оплату путем фактической передачи денег из рук в руки. В этом случае учет пре¬доставления денежных платежей может осуществляться путем со¬ставления двусторонних актов, подписываемых обеими сторона¬ми, или односторонних — расписки получателя ренты в получе¬нии денег. Судебная практика по делам о расторжении договоров свиде¬тельствует: стороны зачастую пренебрегают названными мерами либо в силу беспечности, либо из-за боязни обидеть недоверием получателя ренты, что в дальнейшем оборачивается неприятно¬стями — в суде плательщик ренты не может доказать факт предос¬тавления денежных платежей. Так, например, гр. Ч. и гр. П. за¬ключили договор, по которому Ч. передала квартиру, а П. обяза¬лась в течение года выплатить инвентаризационную стоимость квартиры и в течение жизни Ч. выплачивать ей ежемесячно мини¬мальный размер пенсии. Впоследствии Ч. обратилась в суд с ис¬ком о расторжении договора, ссылаясь на то, что ответчица не вы¬полняет условия договора. Из имеющейся в материалах дела рас¬писки Ч. следует, что П. выплатила ей инвентаризационную стоимость квартиры. А что касается периодических выплат, то свидетели показали, что присутствовали при передаче денег, рас-писок ответчица не брала, поскольку истица взывала к ее совести: «Я тебе квартиру отдала, а ты мне не доверяешь, расписки требу¬ешь». Суд решил в иске Ч. отказать и дополнить договор пунктом, предписывающим денежные выплаты в виде минимальной пен¬сии осуществлять в безналичной форме через Сбербанк на лице¬вой счет Ч. В данном случае суд посчитал, что договор ответчицей исполняется надлежащим образом, поскольку имелись свидете¬ли, которые присутствовали при передаче денег. Подобные решения суда в пользу плательщика еди¬ничны, как правило же, и свидетелей при передаче денег не быва¬ет, и судьи изначально принимают сторону слабой стороны. В договоре пожизненного содержания с иждивением обязан¬ность плательщика заключается в предоставлении получателю рен¬ты обеспечения в натуральной форме. Оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оп¬лату ритуальных услуг. Объем содержания устанавливается в преде¬лах не менее двух минимальных размеров оплаты труда и предостав¬ляется ежемесячно (п. 2 ст. 602 ГК). Увеличение объема платежей в сравнении с пожизненной рентой можно объяснить тем, что мень¬ший объем содержания просто не обеспечит цели данного догово¬ра. Исходя из смысла договора, пожизненное содержание становит¬ся основным источником доходов. Те доводы, которые приводи¬лись против того, чтобы руководствоваться минимальным размером оплаты труда при определении рентных платежей в договоре пожиз¬ненной ренты, более чем уместны и в данном случае. Содержание с иждивением совершенно не сопоставимо с двукратным минималь¬ным размером оплаты труда и должно быть по объему гораздо боль¬ше. Поэтому получатель ренты прежде всего должен задуматься о том, чтобы избрать другой вариант установления и увеличения объ¬ема платежей. Но следует иметь в виду и то, что содержание должно быть сопоставимо с реальной стоимостью переданной недвижимо¬сти, ведь плательщик просто не пойдет на заключение договора, в котором объем платежей необоснованно завышен. Этими сообра¬жениями должны руководствоваться стороны при определении объема рентных платежей. Кроме того, в законе содержится поло¬жение, согласно которому в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема со¬держания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Данное положение, как верно отмечает А. Пахомов, вызывает некоторые затруднения: не¬возможно определить весь объем содержания, поскольку продолжительность договора зависит от продолжительности жизни полу¬чателя. А. Пахомов считает, что в данном случае можно лишь ука¬зать в договоре объем месячного содержания. Думается, что автор совершенно верно указал на невозможность реализации данного правила кроме как путем указания объема ежемесячных платежей. Ведь даже если заложить в объем рентных платежей выкупную цену ренты (стоимость имущества и годовая сумма рентных платежей), «то при ее полной выборке плательщик ренты все равно будет обя¬зан продолжать исполнение своих обязанностей». То есть букваль¬ная реализация данного правила совершенно бессмысленна. Скла¬дывается впечатление, что фраза в законе просто не закончена. По¬этому, если бы законодатель закончил предложение тем, что «в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть оп¬ределена стоимость всего объема содержания с иждивением в ме¬сяц», все было бы логично. Изучение нотариальной практики пока¬зывает, что нотариусам также не понятен смысл данного положе¬ния, многие, толкуя норму, изложенную в п. 2 ст. 602 ГК РФ, бук¬вально, обязывают стороны указывать в договоре весь объем содер¬жания, исходя из стоимости недвижимости, другие же ограничиваются указанием в договоре объема содержания в месяц. В законе предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре периодическими денежными выплатами (ст. 603 ГК). Форма пожизненного содержания чаще всего зави¬сит от того, кто является плательщиком по договору. Если в роли плательщика выступает юридическое лицо, то содержание обыч¬но предоставляется в виде определенных денежных выплат, хотя на практике встречаются случаи, когда плательщик — юридиче¬ское лицо нанимает работника для ухода за получателем ренты. Получатель же, заключая договор пожизненного содержания, рассчитывает, прежде всего, на получение содержания в нату-ральной форме, чего зачастую не могут предоставить различного рода организации, занимающиеся заключением подобных дого¬воров на профессиональной основе. Поэтому если сначала, сразу после вступления в действие нынешнего ГК, в крупных городах (например, в Санкт-Петербурге) появилась масса таких организа¬ций, то впоследствии они стали прекращать свою деятельность в качестве плательщиков ренты и теперь чаще выступают в роли обычных посредников. Кроме того, как уже было отмечено выше, между получателем и лицом, предоставляющим ему пожизненное содержание, возникают особые отношения, которые носят лич¬ный доверительный характер. Поэтому граждане стараются за¬ключать договор пожизненного содержания с конкретным ли¬цом, близким знакомым или родственником. В соответствии со ст. 603 ГК РФ в договоре пожизненного со¬держания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре периодическими де¬нежными выплатами. А. Пахомов полагает, что пункт о возмож¬ной в будущем замене предоставления натурального содержания денежными платежами целесообразно включать в договор в любом случае. Это позволит избежать тупиковой ситуации при возникновении между сторонами на основе личностных взаимо¬отношений конфликтов, которые впоследствии перерастают в противоречия касательно объема предоставляемых услуг. Внеся соответствующее условие в договор, получатель ренты впоследст¬вии сможет потребовать предоставления содержания в денежной форме, если отношения между ним и другой стороной настолько разладятся, что они не захотят даже видеть друг друга, не говоря уже об оказании услуг. А. Пахомов отмечает, что подобная ого¬ворка поможет защитить интересы и плательщика ренты, поскольку на практике встречные требования плательщика о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи судом чаще всего не удовлетворяются. Автор в качестве доказа-тельства приводит пример из практики Московского городского суда, который вынес определение о том, что, заключая договор пожизненного содержания, сторона, прежде всего, рассчитывала на предоставление содержания в натуре. В данном случае, как представляется, суд вынес верное определение, ведь целью дан¬ного договора являлось именно содержание получателя, в про¬тивном же случае стороны заключили бы договор пожизненной ренты. Удовлетворение в рассматриваемом случае встречных тре¬бований плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические платежи значительно ущемляло бы права полу¬чателя. Но в то же время следует согласиться с мнением А. Пахомова о том, что указание на возможность замены формы предос¬тавления, включенное в договор, значительно облегчит регулиро¬вание отношений сторон в будущем, в случае возникновения конфликтов. Обязательство плательщика ренты по предоставлению содер¬жания в натуре предполагает ряд обязанностей. Во-первых, пла¬тельщик обязан обеспечить потребности получателя ренты в жи¬лище. Так как по договору, как правило, передается квартира, или комната, или дом, то стороны обычно оставляют в пожизненном пользовании получателя переданное под выплату ренты жилище. В данном случае плательщик ренты чаще не нуждается в передан-ном жилье и рассчитывает на результат по договору в будущем. Гораздо реже плательщик приобретает комнату или квартиру по договору ренты, чтобы продать ее или обменять на большую с до¬платой. В таком случае требуется согласие получателя ренты на отчуждение жилья, да и не всякий новый приобретатель согласит¬ся приобрести обремененную жилплощадь. Подобная ситуация возникает, как правило, между родственниками, и здесь у пла¬тельщика появляется обязанность предоставить получателю рен¬ты жилье. Например, племянник заключил с получателями (суп¬руги) договор пожизненного содержания, с тем чтобы обменять их комнату и свою в коммунальных квартирах на отдельную бла¬гоустроенную квартиру, а родственникам обязался предоставить дом в деревне. На плательщике лежит обязанность предоставле¬ния жилья, если под выплату ренты передаются другие недвижи¬мые вещи (дачи, земельные участки) и если получатель ренты не обеспечен жильем. В этих случаях плательщик обязывается либо предоставить получателю другое отдельное жилье, либо принять его в свою семью и предоставить жилое помещение в собствен¬ной квартире. Обязанность плательщика обеспечить получателя жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию квартиры. Плательщик как собственник квартиры обязан опла¬чивать коммунальные услуги, электроэнергию. Даже если под вы¬плату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны, как правило, все равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность оплачивать коммунальные услуги и пользова¬ние электроэнергией. Желательно в договоре указать, какие именно услуги оплачивает плательщик и в каком объеме, особен¬но если эти услуги не направлены на обеспечение необходимых потребностей, иначе впоследствии, в случае невыполнения пла¬тельщиком ренты данной обязанности, суд может отказать в удовлетворении требований получателя. Так, например, граж-данка Д. обратилась в суд с иском о расторжении договора, ссы¬лаясь на то, что ответчица не выполняла своих обязательств, в ча¬стности не оплачивала телефонные счета. Суд справедливо ука¬зал, что в договоре подобная обязанность не указана, а оплата телефона не является обеспечением необходимых потребностей . На плательщике лежит дополнительная обязанность — при¬нимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предос¬тавления пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 604 ГК РФ). Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, поскольку он может возвратить себе переданное имущество в случае расторжения до¬говора. Кроме того, если объектом передачи является жилье и по¬лучатель ренты остается проживать в нем, то, поддерживая иму¬щество в надлежащем техническом и санитарном состоянии, плательщик ренты тем самым обеспечивает получателю необхо¬димые условия для проживания. Обычно соответствующие усло¬вия включаются в договор, но даже если подобное договором не предусмотрено, плательщик как собственник жилья обязан осу¬ществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовать в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома. Следующая обязанность плательщика — обеспечить потреб¬ности получателя ренты в питании и одежде, а также, если потре¬буется, обеспечить уход за ним. Как правило, стороны лишь в об¬щих чертах оговаривают эти условия и именно поэтому впослед¬ствии возникают споры в судах. Например, гр. К. обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры, за¬ключенного ею на условиях пожизненного содержания с гр. Ш. Основанием для расторжения договора, по мнению истицы, должно было служить невыполнение ответчицей условий догово¬ра. Истица показала в суде, что ответчица не соблюдала условия устной договоренности: постельное белье стирала добросовестно каждую неделю, но убиралась в квартире плохо, окно не мыла, приходила убираться и готовить один раз в неделю, вместо огово¬ренных двух раз, обещала каждое лето возить на дачу, чего не де¬лала. Несмотря на то, что в договоре этих условий не содержалось и доказать их выполнение было очень сложно, суд все же вынес решение о расторжении договора. Следует как можно подробнее отразить в договоре все условия содержания: оговорить посещения, например, 2-3 раза в неделю; примерный ассортимент покупаемых продуктов; количество уборок в неделю и т. д. Составление подробного договора зависит не только от желания сторон, но и от компетентности и добросовестности но¬тариуса. Нотариус может помочь сторонам заключить полный дого¬вор и отразить в нем все необходимые условия, либо он может про¬сто вставить фамилии в имеющийся образец договора, в котором права и обязанности субъектов будут отражены лишь в самых общих чертах. Для сравнения уместно будет привести выдержки из двух договоров пожизненного содержания, составленных и заверенных нотариусами г. Санкт-Петербурга: 1. «...п.4 Объем содержания с иждивением ...4.2. Оказание различных услуг бытового характера включает в себя: а) генеральную уборку квартиры не реже одного раза в квар¬тал; б) еженедельную влажную уборку; в) стирку белья по мере необходимости; г) смену постельного белья не реже одного раза в три недели. Подпункты "б", "в", "г" пункта 4.2 настоящего договора рентоплателыцик выполняет в случаях невозможности ведения до¬машнего хозяйства рентополучателем по состоянию здоровья. 4.3. Обеспечение продуктами питания включает в себя: при¬обретение продуктов с доставкой их на дом и приготовление пи¬щи в случаях невозможности рентополучателем осуществлять это самостоятельно. 4.4. Обеспечение услуг медицинского характера включает в себя: приобретение медикаментозных препаратов согласно вы¬писанным рецептам; вызов врача, неотложной помощи в случаях необходимости; госпитализацию; надомный уход в случаях не¬возможности получателем по состоянию здоровья самостоятель¬но обслуживать себя. 4.5. Обеспечение ритуальных услуг включает в себя расходы, связанные с захоронением (кремацией) рентополучателя. 4.6. Стоимость всего объема содержания с иждивением опре¬деляется сторонами в расчете 4 МРОТ в месяц». Образец второй: «...п. 8. Плательщик обязуется пожизненно содержать получателя, обеспечивая его питанием, одеждой, ухо¬дом, необходимой помощью и сохранив в его пожизненном пользовании указанную квартиру. 9. Стоимость материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) определена сторонами в размере не менее 4 МРОТ». Второй образец взят из материалов гражданского дела. Не¬удивительно, что у сторон со временем возникли взаимные пре¬тензии. Таким образом, практика показывает, что чем меньше оп¬ределен объем содержания в договоре, тем чаще получатель ренты обращается в суд с требованием о его расторжении на основании того, что плательщик ренты не исполняет своих обязанностей. Суд же при разрешении споров между сторонами об объеме со¬держания должен руководствоваться принципами добросовест¬ности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК РФ). В интересах плательщика будет ведение фиксированного уче¬та предоставления услуг. Гораздо сложнее это сделать, когда по¬лучатель ренты проживает вместе с плательщиком, особенно если стороны ведут общее хозяйство, вместе питаются. Этот вид договора может предусматривать оплату плательщи¬ком ритуальных услуг, оказываемых после смерти получателя ренты. Необходимо также конкретизировать, какого рода риту¬альные услуги обязан будет оплатить плательщик. Проконтроли¬ровать эту обязанность весьма проблематично, поскольку получа¬телями по договору пожизненного содержания являются, как правило, одинокие люди. И если вместо панихиды и отпевания в церкви, плательщик похоронит получателя в общественной моги¬ле, предъявить взыскание чаще всего будет некому. Поэтому обя-занность оплатить ритуальные услуги по захоронению получателя носит скорее моральный, нежели правовой характер. Можно ли требовать предоставления других услуг, которые не указаны в договоре, например, ухода в случае болезни или оплаты приобретенных получателем ренты лекарств? Калининский рай¬онный суд г. Санкт-Петербурга посчитал неосновательным утвер¬ждение истицы, что ответчица должна оплачивать стоимость при¬обретенных истицей лекарств, так как данное условие не было отражено в договоре. В. С. Ем, напротив, считает, что необходи¬мость в уходе может возникнуть уже после заключения договора, но сразу же после появления она становится обязанностью пла-тельщика ренты и должна исполняться им с учетом сложившихся обстоятельств. Данная точка зрения вполне обоснована, по¬скольку договор носит длящийся характер, и если при заключе¬нии договора потребность в лекарствах и уходе отсутствовала, то впоследствии она вполне может возникнуть из-за ухудшения здо¬ровья, и совершенно несправедливо ограничивать требования по¬лучателя только условиями договора, так как это будет противо¬речить самому смыслу пожизненного содержания. Если имущество под выплату ренты было передано за плату, то у плательщика ренты возникает обязанность уплатить опреде¬ленную цену, указанную в договоре. Цена определяется самими сторонами. Порядок оплаты также определяется ими: может быть предусмотрена обязанность плательщика по выплате всей стои¬мости имущества непосредственно после его передачи, либо до¬говором может быть предусмотрена возможность оплаты пере¬данного имущества в рассрочку, тогда в договоре стороны долж¬ны указать порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК). 2.2 Права и обязанности рентополучателя Что касается обязанностей получателя, то о них можно вести речь в связи с предметом договора, а именно — в связи с переда¬ваемой по договору вещью. Если имущество было передано за плату, то к договору в субсидиарном порядке применяются пра¬вила о купле-продаже. Эти правила как раз касаются предмета до¬говора. Вещь, передаваемая по договору, должна быть свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК). Получатель ренты обязан преду¬предить плательщика о недостатках передаваемой вещи, иначе он будет нести ответственность на основании ст. 475 ГК, а у платель¬щика ренты появится соответствующее право требовать от полу¬чателя ренты соразмерного уменьшения покупной цены либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же имущество было передано по договору ренты бесплатно, то в этом случае к договору применяются в субсидиарном порядке правила о дарении. Обязанностью получателя в данном случае также будет предупреждение плательщика о существующих не¬достатках передаваемой вещи, в противном случае он будет обя¬зан возместить плательщику ренты вред, причиненный недостат¬ками подаренной вещи на основании ст. 580 ГК. Плательщик ренты вправе отчуждать, отдавать в залог или иным способом обременять имущество, переданное под выплату ренты. Законом установлено ограничение только для договора пожизненного содержания (ст. 604 ГК), где для отчуждения иму¬щества обязательно требуется предварительное согласие получателя ренты. И потому едва ли не все авторы (В. Н. Литовкин, Л. И. Глушкова и др.) указывают, что по договорам постоянной и пожизненной ренты для отчуждения имущества согласия получа¬теля ренты не требуется. В связи с этим В. С. Ем справедливо от-мечает, что запрет на отчуждение имущества без согласия получа¬теля ренты установлен не только в договоре пожизненного содер¬жания, но и в договорах постоянной и пожизненной ренты, если объектом передачи является недвижимое имущество, так как это недвижимое имущество автоматически обременяется залогом. Отчуждение же имущества, обремененного ипотекой, возможно только с согласия залогодержателя. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РСФСР покупатель не осво¬бождался от выполнения обязанностей, принятых по договору купли-продажи под условием пожизненного содержания, при случайной гибели жилого дома. Сегодня решение вопроса о риске случайной гибели имущества зависит от вида договора ренты и от того, за плату или бесплатно передается имущество. В договоре постоянной ренты риск случайной гибели или случайного повре¬ждения имущества несет плательщик ренты (п. 1 ст. 595 ГК). Но если имущество по договору было передано за плату, то платель¬щик постоянной ренты может требовать прекращения обязатель¬ства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 95 ГК). В договоре пожизненной ренты риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик рен¬ты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество (ст. 600 ГК). Аналогичное правило применяется и в отношении договора пожизненного содержания с иждивением. То есть случайная гибель или повреждение имущества не освобо¬ждает плательщика ренты от обязательства платить ренту и не дает ему права требовать его прекращения, даже если он приоб¬рел имущество за плату. Данное правило еще раз свидетельствует об усиленной защите получателей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания, тем самым подчеркивая спе¬цифику соответствующих договоров. Следует помнить, что со¬держание зачастую является для получателя основным источником дохода, иначе он не стал бы рисковать, заключая рентный договор. Таким образом, особенностью рентного договора является то, что в договоре обязанности предусмотрены для плательщика рен¬ты, поскольку получатель ренты к моменту заключения договора свою обязанность — передать в собственность плательщика иму¬щество — уже выполнил. Круг обязанностей плательщика ренты зависит от разновидности договора. Наиболее сложными и объ¬емными являются обязанности плательщика ренты при заключе¬нии договора пожизненного содержания с иждивением. От пол-ноты условий, включенных в договор, зависит его продолжитель¬ность и судьба сторон по договору. Чем подробнее и конкретнее будут отражены в договоре обязанности плательщика, размеры рентных платежей, тем меньше у получателя оснований требовать расторжения договора при условии надлежащего выполнения его плательщиком. III. Особенности отдельных видов договора ренты 3.1. Договор постоянной ренты Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, от-носятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц - лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образо¬вательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имуще¬ство для целей, определенных в его уставе. В меньшей степе¬ни отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие ком-мерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредит¬ных организаций (ст. 3 Федерального Закона "О банках и банковской деятельности"). Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответ-ственно другим гражданам или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Неком¬мерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц. На передачу, таким образом, прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон. В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, на¬пример сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона. Предметом по договору постоянной ренты является: Во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты (им может быть как движимое так и недвижимое имущество). Во-вторых сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь являются денежные суммы. Стороны свободны выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа. Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту мини-мального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора. Срок договора вытекает из самой сути данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности (например, по истечении каждого полугодия). Говоря о цене, необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты. Ценой будет являться размер рентных платежей, который, как уже говорилось, может индексироваться в зависимости от изменения установленного законом минимального размера оплаты труда. Основания прекращения договора постоянной ренты: Первым основанием является соглашение сторон о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может восполь¬зоваться лицо, установившее ренту. Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Это может произойти в следующих случаях: когда имущество было передано под выплату ренты за плату, а также когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несёт плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту. Далее особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть данного основания состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента, либо которая заранее определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установлеными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю. Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлён при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ). Если же в договоре включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на её выкуп, то оно признаётся ничтожным и, соответсвенно, не препятствует выкупу ренты. Требовать выкуп ренты вправе также и получатель ренты в случаях, которые предусмотрены в законе или договоре. В частности такими случаями могут быть: а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) наруше¬ние плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты рен¬ты; в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствую¬щих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) поступление недвижимого имуще¬ства, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты незави¬симо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств. Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее слож¬ного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учиты¬вать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его исполь¬зовании и т. п. 3.2. Договор пожизненной ренты В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается. Таким образом, договор пожизненной ренты имеет следующий субъектный состав: получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить. Что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир. Под выплату пожизненной ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество. В отличие от постоянной ренты, которая может выплачиваться не только деньгами в размере, опреде¬ляемом договором, но выплата которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожиз¬ненная рента определяется в договоре только как де¬нежная сумма, которая должна периодически выпла¬чиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в рас¬чете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предус¬мотренных ст. 318 ГК, он подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК). С учетом того, что пожизненная рента, как прави¬ло, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, в отличие от постоянной ренты, которая выплачивается по оконча¬нии каждого календарного квартала, если иное не ус¬тановлено договором (ст. ст. 591, 598 ГК). Прекращение договора: основным основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее полу¬чателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение. При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соот¬ветствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК). При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Наста¬ивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе. Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик рен¬ты и правом на ее выкуп. 3.3 Договор пожизненного содержания с иждивением Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. Поэтому между указанными договорами вообще достаточно много общего, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. По существу, это единст¬венный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. В отличие от других видов ренты пожизненное содержание имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.). Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением граж¬данина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать обеспечение потребнос¬ти в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здо¬ровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ). Регламентация такой сделки осуществляется параграфом 4 главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительными специфическими особенностями, которые будут рассмотрены ниже. Что касается субъектного состава, то здесь необходимо отметить следующее: схожесть с договором пожизненной ренты. Рентополучателем здесь опять же может быть только гражданин, и обязанности по выплате ренты прекращаются с его смертью. Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и её получателя. В рассматриваемом обязательстве существует проблема, которая состоит в том, что представляется весьма затруднительным соотнести гражданско-правовые положения договора с условием пожизненного содержания с возможным возникновением и последствиями конфликтов сторон не правового, а личного характера. Ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением построен на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты, и как показывает практика, первопричиной требования получателя ренты о расторжении договора является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера. Личностный характер договора учитывается судами, как показывает практика, и является веским доводом для вынесения решений не в пользу плательщика ренты. Вот почему в данном договоре следует учитывать положения не только имущественного характера, но и положения, сопряжённые с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. Как было указано выше, предметом данного договора может быть только недвижимое имущество, т.е. дом, хозяйственные постройки, квартира. Земельный участок и т.д. В обязанности рентоплательщика включается содержание и иждивение (уход) за рентополучателем (может включаться также оплата ритуальных услуг). Перечень обязанностей по предоставлению содержания с иждивением, предлагаемый законодательством (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.), является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Следует заметить и то, что стороны могут определить любое место проживания рентополучателя, и таким местом не обязательно должно являться переданное под выплату ренты жилое помещение. Что касается формы рентных платежей, то они выплачиваются не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух мини¬мальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное тре¬бование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в на¬туре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наде¬ляется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты). Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и приме¬нительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односто¬ронний отказ от рентного обязательства. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением договора. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждиве¬нием по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обреме¬нение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержа¬ния, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожиз¬ненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК. По смыслу закона, если иму¬щество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содер¬жанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК). IV. Соотношение договора ренты с другими гражданско-правовыми договорами. 4.1 Соотношение договора ренты с договором купли-продажи. В ГК РФ договор ренты помещен среди договоров об отчуж¬дении имущества. Сходство ренты с куплей-продажей, да¬рением очевидно и неоднократно подчеркивалось в юридической литературе. Рента, как и указанные договоры, опосредует переход права собственности на имущество. Это сходство всегда подчер¬кивал и законодатель, сначала поместив договор пожизненного содержания в главу о купле-продаже (ГК РСФСР 1964 г.), а впо¬следствии распространив на рентные отношения правила о куп¬ле-продаже и дарении в субсидиарном порядке. Но, несмотря на это, цивилисты справедливо отмечают, что это договор своеоб¬разный, отличный от перечисленных договоров. Все аргументы авторов, которое приводились в советской, а позднее в россий¬ской юридической литературе в пользу самостоятельности дого¬вора ренты, можно свести к следующим положения: - рента отличается от дарения отсутствием безвозмездности (В. А. Рясенцев, С. А. Хохлов, А. А. Ерошенко и др.); - рента существенно отличается и от купли-продажи. В отли¬чие от договора купли-продажи, где имущество передается за оп¬ределенную цену, то есть цена эквивалентна товару, в договоре ренты невозможно определить заранее объем причитающихся рентных платежей. Этим же рента отличается и от мены, где также заранее известен встречный эквивалент (О. С. Иоффе, Г. М. Степаненко, А. Ю. Кабалкин, С. А. Хохлов, М. И. Брагинский, В. Н. Литовкин, В. С. Ем и др.). Интересна точка зрения М. И. Бару. Он усматривал различие между договорами в том, что является правовым результатом дан¬ного договора. Если по договору купли-продажи, писал он, пра¬вовым результатом является переход права собственности, то по договору пожизненного содержания — получение содержания. И в связи с этим, продолжает развивать его мысль М. И. Брагин¬ский, договор купли-продажи завершается переходом права соб¬ственности, а договор пожизненного содержания этим только на-чинается. М. И. Бару считал, что отчуждение строения не являет¬ся основной целью договора, а лишь стимулирует достижение основной цели — получение содержания. М. И. Бару считал, что отчуждение строения не являет¬ся основной целью договора, а лишь стимулирует достижение основной цели — получение содержания. И отсюда он делал вы¬вод, что раз основной целью договора является получение содер¬жания, то его следует поместить не среди договоров об отчужде¬нии права собственности, а «среди тех, которые опосредствуют оказание различного рода услуг», как было сделано в ГК УССР. И хотя этот вывод, как замечает М. И. Брагинский, «не укладывает¬ся в рамки действующего ГК», нельзя не отметить сходства рент¬ного договора и договора оказания услуг. Как верно отмечал М. И. Бару, у этих двух договоров одна общая направленность — оказание услуг. Но в договоре возмездного оказания услуг услуги, которое как правело носит не материальный характер. В договоре ренты важна личность плательщика ренты, особенно в договоре пожизненного содержания. В договоре возмездного оказания услуг так же большое значение предаётся личности исполнителя, и по общему правилу он должен лично исполнять услуги. Но в отличие от пожизненного содержания, обязательство по оказанию услуг не имеет лично-доверительного характера, поскольку в отношениях заказчика исполнителя не может быть никакой личной связи. Договор возмездного оказания услуг является консенсуальном, обязательство возникает с момента достижения соглашения, двусторонне обязывающим, ибо исполнитель обязан совершать определённые действия или определённую деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги, следовательно, в договоре предусмотрена цена. Рента же обладает прямо противоположными характеристиками. Рентный договор носит реальный характер, права, и обязанности по договору возникают с момента реальной передачи вещи. Что касается цены, то рентные платежи не являются ценой в договоре. Цена в договоре может присутствовать, если имущество передаётся за плату, а может и отсутствовать, если имущество передаётся бесплатно, рентные платежи должны быть всегда, они самостоятельны и от цены не зависят, их объём не возможно определить заранее, их правовая природа совершенно иная. Таким образом можно сделать вывод, что договор ренты - самостоятельный имеющий свои особенности вид договора, правовым результатом которого, с одной стороны, является переход право собственности, а с другой стороны - получение содержание, и именно эти отношения носят длительный характер Как уже было отмечено, нормы, регулирующие рентные отношения, содержатся в отдельной главе Гражданского кодекса. Кроме того, к отношениям по передаче имущества применяются, правела из других глав: если имущество передаётся за плату- правела купле-продажи (глава 30 ГК) если бесплатно – правела о дарения (глава 32 ГК). Однако учёные разошлись во мнениях, какие же норма должны применяться при передачи имущества в рентных отношениях. М.И. Брагинский считает, что из всех норм о купле-продаже к ренте должны применяться те ,которые предусматривают момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества ( ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лица иска об изъятие у покупателя переданной вещи ( ст. 462 ГК).Из норм о дарения пишут ,могут быть применены нормы о последствиях причинения вреда, вызванном недостатком подаренной вещи ( ст. 580 ГК), и нормы о передаче имущества находящегося в совместной собственности ( п.2 ст. 576 ГК) Согласно другой точке зрения ( В.С. Ем), к рентным отношениям при передачи движимого имущества за плату может применяться ст. 456 ГК- об обязанности продавца по передачи товара, и кроме того ст. 475 ГК – о последствиях передачи товара ненадлежащего качества. А. Мамаев полагает,что договор ренты, помимо ст. 456 и 460 ГК должны применяться ст. 463 ГК – « Последствия не исполнения обязанности передачи товара», а значит ст. 398 ГК – « Последствия не исполнения обязательства передать индивидуально - определённую вещь» Трудно согласиться с выводами В. С. Ема, и А. Мамаева. Пре¬жде всего, обращает на себя внимание то обстоятельство, что пра¬вила глав 30 и 32 применяются в дополнительном порядке, если это не противоречит существу договора ренты и иное не установ¬лено правилами главы о ренте. Получается, что нормы, преду¬сматривающие обязанность передать товар и последствия ее не¬исполнения, просто неприменимы к договору ренты, поскольку передача имущества как раз и является правообразующим фактом и именно с момента передачи начинают действовать правила до¬говора. То есть ввиду реального характера договора до передачи товара право требования не может возникнуть. М. Я. Максимович указывает, что если имущество передается за плату, то в договор можно включать правило ст. 491 ГК о том, что за получателем ренты сохраняется право собственности на пе¬реданное имущество вплоть до оплаты плательщиком этого иму¬щества, не включая сюда рентные платежи. Поддерживая данную точку зрения, мы вместе с тем не можем согласиться с другим су¬ждением этого же автора. Ученый считает, что в случае бесплат¬ной передачи имущества под выплату ренты нельзя применять к договору правило ст. 573 ГК, согласно которому одаряемый (пла¬тельщик ренты) вправе в любое время до передачи ему имущества от него отказаться. Это положение основано на том, что автор связывает момент заключения договора с моментом его нотари¬ального заверения или его государственной регистрации, если под выплату передана недвижимость, «поскольку в законе прямо не установлено, что для заключения рентного договора необхо¬дима передача имущества (п. 2 ст. 433)... Отказ после заключения договора от принятия рентного имущества, в том числе переда¬ваемого бесплатно, должен расцениваться как нарушение заклю¬ченного договора ренты». В опровержение этого можно привести те же самые доводы: правообразующим фактом все-таки является передача имущества, о чем свидетельствует норма, изложенная в ст. 583 ГК, в которой сказано, что получатель ренты «передает», а не «обязуется передать» плательщику в собственность имущество. И потому, думается, опираясь на действующее законодательство, к плательщику ренты невозможно предъявить требования, свя¬занные с отказом последнего от принятия имущества. Даже если договор ренты будет удостоверен у нотариуса, получатель ренты вправе отказаться от него до передачи имущества. А вот в случае государственной регистрации договора получатель уже не может отказаться от договора, так как переход права собственности на имущество состоялся. Таким образом, надо полагать, из норм о договоре куп¬ли-продажи следует применять нормы, содержащиеся в ст. 459 (переход риска случайной гибели), ст. 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), ст. 461 (ответст¬венность продавца в случае изъятия товара у покупателя), ст. 462 (обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска Об изъятии товара) и 475 ГК РФ (последствия передачи товара не¬надлежащего качества). Кроме того, к договору, по которому пе-редается недвижимое имущество, будут применяться правила § 7 «Продажа недвижимости», в частности, ст. 552 (права на земель¬ный участок при продаже здания), ст. 553 (права на недвижимость при продаже земельного участка), ст. 554 (определение предмета в (оговоре продаже недвижимости), п. 1 ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений). Из норм о дарении, кроме названых М. И. Брагинским, к договору ренты, думается, следует применять также норму, содержащуюся п. 1 ст. 578 ГК РФ, которая дает право дарителю отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь его родственников, либо причинил дарителю телесные повреждения, а наследникам дарителя – требовать отмены дарения в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым. 4.2 Соотношение договора ренты с договором аренды. Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества. Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления. На самом деле договоры аренды и ренты — разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает «в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество». Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как «выкуп», требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте. Если говорить о субъектном составе участников арендных отношений, то единственное ограничение, установленное законодателем, касается лишь арендодателя и состоит в необходимости наличия правомочия распоряжения имуществом у данного субъекта. Таким образом, арендодателем имущества может выступать либо собственник имущества, либо уполномоченное им в силу закона либо договора лицо. Требования, предъявляемые законодателем к субъектному составу участников рентных отношений, также касаются лишь одной стороны — получателя ренты. Это связано с тем, что, в отличие от арендных отношений, которые используются как в сфере имущественного оборота, связанной с осуществлением предпринимательской деятельности, так и вне ее, договор ренты является по своей природе «некоммерческим». Социальный характер рентного договора диктует необходимость того, чтобы получателем ренты выступал субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Таковыми являются граждане и некоммерческие организации. Если тот факт, что в арендные отношения стороны вступают по поводу имущества, причем такого, которое не теряет своих натуральных свойств, ни у кого не вызывает сомнений, то при обращении к предмету рентного договора наблюдается отсутствие привычной однозначности в определении его предмета. Для плательщика ренты элементом предмета договора является, бесспорно, имущество (рентный капитал), и это положение традиционно для договоров о передаче имущества. Для получателя ренты аналогичным элементом предмета договора выступают рентные платежи: их форма, объем, периодичность выплаты и т.п., — что тоже вполне обоснованно. Исполнением обязанности по выплате рентных платежей и достигается тот правовой эффект, на достижение которого была направлена воля сторон в момент заключения такого договора. Рассматривая рентный капитал в качестве предмета договора, рентные платежи следует рассматривать в качестве своеобразного «эквивалента» — категории, близкой к цене. И если рентные платежи рассматриваются в качестве предмета договора, то его «ценой», «эквивалентом» будет имущество — рентный капитал. Распространенный прием логического деления сложных договоров, охватывающих большой спектр разнообразных правоотношений, на простые, как в смысле рентного договора на два: на договор на передачу имущества и собственно рентный договор, может быть применен и для определения предмета рентного договора. Таковым является и имущество (рентный капитал), и рентные платежи. Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, последние, выступая в качестве предмета договора, являются, на мой взгляд, основной частью предмета договора. Однако последнее положение порождает вопрос: что же препятствует распространить данный прием и на арендные отношения и говорить о сложности предмета договора аренды, который, по аналогии, будет представлен как имуществом, передаваемым в аренду, так и арендными платежами? Заманчивость данной конструкции нивелируется допущенной законодателем возможностью определения размера арендной платы в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ (п. 1 ст. 614 ГК РФ): законодатель рассматривает арендную плату как «цену» договора. Последная, являясь существенным условием договора, все же не является его предметом. Таким образом, в арендном договоре (в отличие от рентного) предмет един, и им является имущество. Что касается регулирование рентных и арендных платежей законодательное регулирование данных положений предусматривает многообразие форм представления рентных и арендных платежей. В отношении рентных платежей законодателем установлено две возможных формы их представления: — денежная; — натуральная. Если в отношении денежной формы рентных платежей все относительно ясно, то с натуральными рентными платежами не все так просто. Специфика правового регулирования, определяемая формой рентных платежей, является кажущейся, если принять во внимание тот факт, что одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Пунктом 1 статьи 590 ГК РФ предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Статьей 603 ГК РФ предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной. Пунктом 2 статьи 602 ГК РФ предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Совершенно очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания. В любом случае плательщик ренты берет на себя определенный объем обязанностей, представляющий собой комплекс мер по обеспечению и поддержанию уровня благосостояния получателя ренты, определяемого согласованным сторонами денежным эквивалентом. Относительно формы внесения арендной платы — законодатель оставляет решение данного вопроса на усмотрение сторон, приводя в п. 2 статьи 614 ГК РФ лишь открытый перечень возможных форм: — денежной (твердая сумма платежей, доля доходов, возложение на арендатора затрат на улучшение имущества); — натуральной (доля полученной продукции, плодов, передача арендатором в собственность или аренду определенной вещи, предоставление определенных услуг). Таким образом, в момент исполнения договора аренды и договора ренты путем периодического предоставления имущественных благ (арендной платы и рентных платежей), с учетом вероятности совпадения их формы, найти их отличие друг от друга простому обывателю достаточно сложно. Договор аренды является классическим договором о передаче имущества. Определяя категорию «объект аренды» (терминология в соответствии со ст. 607 ГК РФ), законодатель использует понятие «имущество», сознательно сужая его до категории «вещь», исключив, таким образом, из данной категории имущественные права. Предметом договора аренды «не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении». Сомнение вызывает также и возможность передачи в аренду объектов незавершенного строительства, рассматриваемых в правовом смысле в качестве объектов недвижимости (прошедших государственную регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), поскольку извлечение полезных свойств из незавершенной вещи (использование объекта незавершенного строительства по назначению) не представляется возможным. Таким образом, в смысле указания на предмет аренды, термин «имущество» используется законодателем в узком его значении — «вещь», причем не любая, а находящаяся в свободном или ограниченном обороте (в случае если арендатор является субъектом, управомоченным законом или иными правовыми актами на его использование), возможность использования которой по назначению арендатором не вызывает сомнений в момент заключения договора. Рентный капитал представляет собой имущество, передаваемое под выплату ренты. Совершенно очевидно, что по смыслу договора имущество должно представлять особую ценность для плательщика ренты, коль скоро он соглашается на приобретение имущества в собственность на, прямо скажем, не всегда выгодных для него условиях. Как правило, речь идет о недвижимом имуществе или о движимости, которую можно отнести к предметам роскоши, — когда у плательщика ренты нет возможности выплатить капитальную денежную сумму за приобретение в собственность названного имущества. Главная качественная характеристика рентного капитала — то, что он является средством капитализации денежных средств, требующихся для исполнения обязательства по выплате рентных платежей. Определяя категорию рентного капитала, законодатель также использует понятие «имущество». При этом предусмотренная законодателем формула «передача имущества в собственность» порождает сомнения относительно того, что категория «имущество» употребляется законодателем в широком ее смысле, а не является тождественной категории «вещь». «Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги». И если с возможностью передачи ценных бумаг под выплату ренты можно согласиться, причем ценных бумаг как документарных, так и бездокументарных, поскольку форма фиксации прав не меняет их правовой природы, то возможность передачи денежных средств под выплату ренты остается под сомнением. Договор по передаче капитальной суммы взамен на представление рентных платежей будет «перерождаться» либо в договор займа (при денежной форме рентных платежей), либо в договор возмездного оказания услуг или подряда (при натуральной форме их выплаты). Кроме того, учитывая алеаторность первоначального договора ренты, «перерожденные» договоры будут носить черты кабальности, поскольку принцип эквивалентности, присущий указанным видам договоров, будет отсутствовать в «перерожденных». Содержание рентного и арендного договора, как и любого возмездного договора о передаче имущества, сводится к распределению между сторонами обязанностей относительно: — передачи имущества (и его возврата — в арендном договоре); — бремени содержания имущества; — предоставления встречного удовлетворения взамен предоставленного имущества; — порожденных заключением договора ограничений и обременений имущества. Следует отметить, что характер распределения обязанностей между сторонами целиком зависит от природы договора данного вида. Так, в рентном договоре, который по своей природе является реальным, обязанность рентополучателя по передаче имущества совпадает с моментом заключения договора. Становясь собственником рентного капитала, плательщик ренты несет бремя его содержания в полном объеме. Обязательство же по уплате рентных платежей является единственным действительным обязательством в течение всего срока действия рентного договора. Таким образом, исполнение именно этого обязательства формирует исполнение договора в целом. Из сложной конструкции рентных отношений могут быть вычленены не только договор на передачу имущества и собственно рентный договор, но и безвозмездный договор найма, что имеет место в случае, если рентополучатель, передавая рентный капитал в собственность плательщика ренты, оставляет за собой право владения и пользования имуществом. Данное обстоятельство будет налагать на имущество, составляющее рентный капитал, дополнительные обременения. В любом случае приобретаемое плательщиком ренты в собственность имущество будет обременено обязательством по уплате рентных платежей. Именно последнее обстоятельство трансформирует абсолютное право собственности на вещь в «относительное», накладывая на плательщика соответствующие ограничения в правомочии распоряжения имуществом, составляющим рентный капитал. При заключении арендного договора не происходит изменения субъекта права собственности, однако выделение одного (пользование) или двух (владение и пользование) правомочий из триады правомочий права собственности приводит к образованию нового титульного владельца (арендатора). Именно этим объясняется, на мой взгляд, использование в обязательственно-правовом правоотношении средств вещно-правовой защиты. Таким образом, формируется два титула относительно одного и того же имущества. В этом случае увеличивается количество комбинаций по распределению обязанностей между участниками договора. Арендодатель обязуется предоставить имущество во владение и (или) пользование арендатора. Арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю по окончании действия договора. Бремя содержания имущества распределяется между сторонами по своему усмотрению, однако законодателем установлена презумпция, что бремя содержания необходимо разделить на капитальный ремонт (арендодатель) и текущий ремонт (арендатор). На арендатора возлагается, кроме того, обязанность по внесению арендной платы. Формирование двух титулов относительно одного и того же имущества ставит перед собственником имущества вопрос о порядке реализации оставшегося у него правомочия распоряжения имуществом. Отчуждение находящегося в аренде имущества возможно, однако право аренды обладает правом следования за имуществом; таким образом, для сделок по отчуждению третьим лицам имущество, находящееся в аренде, является обремененным и в данном контексте близко к рентному капиталу. Вопрос о возможности сдачи арендуемого имущества в субаренду остается для арендатора закрытым, поскольку данное правомочие вытекает из правомочия распоряжения имуществом, которое принадлежит арендодателю. К числу прав этого же порядка относится: передача права аренды третьему лицу (перенаем), предоставление имущества в безвозмездное пользование, сдача прав аренды в залог; передача арендных прав в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив. Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, — это выкуп имущества. Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие — «выкуп». Попытаемся определить, случайное ли это совпадение или в этом есть определенный смысл. О выкупе арендованного имущества говорит статья 624 ГК РФ, предусматривая две ситуации, при которой выкуп возможен: 1) по истечении срока аренды; 2) до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Таким образом, в момент достижения сторонами соглашения о выкупе находящегося в аренде имущества (в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему — п. п. 1, 2 статьи 624 ГК РФ) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Вполне вероятно, что размер выкупной цены имущества будет адекватен его реальной рыночной стоимости. Однако дальнейшее развитие взаимоотношений сторон возможно в двух направлениях. 1. Все вносимые арендатором платежи в счет арендной платы засчитываются в счет оплаты выкупной цены. Классическая ситуация, предусмотренная статьей 501 ГК РФ, — договор найма-продажи в общем виде (с потребительским элементом или без него). 2. Статья 624 ГК РФ не обязывает арендодателя производить зачет платежей, поступающих от арендатора в качестве арендной платы. Да и порядок определения суммы выкупной цены также оставлен на усмотрение сторон. Таким образом, формирование размера выкупной цены и процедура выкупа находятся в компетенции арендодателя как собственника (уполномоченного им лица). Нет никакого законодательного запрета для установления в договоре аренды условия о том, что вне зависимости от суммы, внесенной арендатором в счет арендной платы, право собственности на имущество в аренде переходит к арендатору только после внесения полной капитальной суммы выкупной цены. И если такая капитальная сумма вносится арендатором по истечении срока арендного договора, то по своей правовой природе данная сделка будет обычным договором купли-продажи. В случае же когда капитальная сумма выкупной цены вносится арендатором до истечения срока действия арендного договора, то данную ситуацию, на мой взгляд, следует квалифицировать как предусмотренное договором аренды прекращение обязательств по требованию одной из сторон (п. 2 статьи 407 ГК РФ). Основанием прекращения обязательств, вытекающих из арендного договора, будет его новация (статья 414) в договор купли-продажи имущества. Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества — правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты — правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты — одна из гарантий участников рентного договора, который является «некоммерческим», о чем уже говорилось выше. Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты: по инициативе плательщика ренты и по требованию ее получателя. Причем выкуп ренты по инициативе плательщика ренты выступает условием нормального гражданского оборота, формируя тот баланс интересов участников, который является необходимой составляющей длительных договорных связей. По своей природе выкуп, инициированный плательщиком постоянной ренты, представляя собой, предоставление отступного (статья 409 ГК РФ), является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом (пункт 2 статьи 407 ГК РФ). Выкуп ренты, инициированный рентополучателем, не является составляющей нормального гражданского оборота, а так или иначе связан с ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязательств либо неблагоприятным для получателя ренты (слабой стороны) изменением фактических обстоятельств. В этой связи выкуп, инициированный рентополучателем, может рассматриваться как одностороннее изменение договора, как мера оперативного воздействия или как мера ответственности (в договоре постоянной ренты), либо в качестве альтернативной неустойки (в договоре пожизненной ренты), либо штрафной неустойки (в договоре пожизненного содержания). Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов, как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров. Заключение Подводя общий итог проведенному исследованию представляется верным сделать следующие выводы. Договор ренты присутствует в гражданском праве большинства стран. Договор ренты — древний институт с богатой историей, который получил широкое рас¬пространение в Европе в Средние века. Поэтому наиболее полно он регламентирован в европейском законодательстве, особенно в таких источниках, как Французский гражданский кодекс и Гер¬манское гражданское уложение. Сравнение этих законов с рос¬сийскими источниками, в частности с Проектом Гражданского уложения и Гражданским кодексом РФ, позволяет говорить о влиянии французского и германского законодательства на фор¬мирование института ренты в России. Сначала, в дореволюцион¬ном праве, создатели Проекта заимствовали из этих иностранных источников многие нормы, регламентирующие ренту. Затем, при написании соответствующей главы в ГК РФ, законодатель руко-водствовался и положениями Проекта, и нормами иностранного законодательства. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной¬ денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Были выделены основные особенности договора ренты. Договор ренты характеризуется следующими признаками: — возмездный, поскольку предусматривает встречное удовлетворение; — реальный, поскольку право требовать выплаты рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадле¬жащего ему имущества в собственность плательщика ренты, но стоит предусмотреть конструкцию консенсуального договора при передаче под выплату ренты движимых вещей за плату; — односторонний, поскольку право возникает у одной стороны — получателя ренты, а обязанность у другой - плательщика; — алеаторный, поскольку элемент риска присутствует во всех видах договора ренты, размер рентных платежей в сумме может сказаться как больше, так и меньше стоимости имущества, кото¬рое передано под выплату ренты; — длящимся, поскольку предполагает систематическое дли¬тельное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя; — фидуциарным является только договор пожизненного со¬держания с иждивением, поскольку только в этой разновидности ренты отношения сторон носят особый доверительный характер. Состав плательщиков ренты нынешним законом не ограни¬чен. Сегодня плательщиком ренты может быть как гражданин, так и юридическое лицо, а многие коммерческие структуры занима¬ются оказанием гражданам различных услуг, в обмен на передачу жилой площади. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение требования о нотариальной форме влечет недействи¬тельность договора, причем такой договор является ничтожным. Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то договор подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации. Причем регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности. Несоблюде¬ние правил о государственной регистрации влечет за собой недействительность договора, при этом он также считается ничтож¬ным. Предметом договора ренты является имущество, передавае¬мое получателем плательщику, а также сама рента, уплачиваемая плательщиком в обмен на полученное имущество. Также были проанализированы отдельные виды договоров ренты и выделены их специфические черты. Был рассмотрен договор постоянной ренты. Срок договора вытекает из самой сути данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности (например, по истечении каждого полугодия). Исследован договор пожизненной ренты. Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Особым видом разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. По существу, это единст¬венный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. При этом действующее законодательство содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в на¬туре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Однако в настоящее время существует ряд проблем в практическом применении положений, регулирующих правоотношения, связанные с рентой. Наиболее перспективным путем разрешения имеющихся проблем является дальнейшая всесторонняя конкретизация норм действующего законодательства в данной области. Список использованных источников Нормативно-правовые акты 1. Конституция РФ принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 (с изменениями от 9 сентября 1996 г., 10 февраля 1996 г., 9 июня 2001 г., 25 июля 2003 г., 25 марта 2004 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря; СЗ РФ. 1996. №3. Ст. 125; №7. Ст. 676; 2003. №30. Ст. 3051; 2004. №13. Ст. 1110. 2. Ч.I Гражданского кодекса Российской Федерации введена в действие c 01.01.1995 (в ред. от 09.02.2009) Ч.II Гражданского кодекса Российской Федерации, введена в действие c 01.03.1996 ( в ред. от 09.04.2009). Ч.III Гражданского кодекса Российской Федерации, введена в действие c 01.03.2002 (ред. от 30.06.2008). 3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) введен в действие 01.02.2003 (в ред. от 05.04.2009) 4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.) 5. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 (ред. от 30.12.2008). 6. Закон Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 «О Залоге», ред. от 30.12.2008. 7. Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (ред. от 23.07.2008). 8. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г.). Судебная практика 1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №11. С.7-14 2. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2002. №4. Специальная литература 1. Советское гражданское право / Под ред. В. Ф. Маслова, А. А. Пушкина. Киев, 1978. С. 337-338. 2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Норма, 1997. – С.560 3. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. – М.: Юристъ, 1996. 4. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. – М.: Юридическая литература, 1954. 5. Бару М.И. Договорные обязательства о содержании//Ученые записки Харьковского юридического института Вып. 3 Харьков, 1948, С. -193 6. Вестник ВАС РФ. 1998, №11, С.8 7. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1998. 8. Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А. Суханова. – М.: Норма, 1998. – Т.1. 9. ЕМ В.С. Договор ренты //Законодательство, 1999. №5, С-9 10. Ефимова Л. Правовые проблемы безналичных денег // Хозяйство и право. 1997. №1-2 11. Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература, 1975. 12. Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей – М.: Норма, 1996. 13. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. – М.: Юридическая литература, 1961. 14. Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Правовые вопросы недвижимости. 2003. №1. 15. Мамаев А.Противоречивость конституции договора ренты. С. 17-18 2001. 16. Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. – М.: Юридическая литература, 1972. 17. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. – М.: Норма, 1996. 18. Субъекты договора ренты. //Гуманитарный вектор (Вестник Забайкальского отделения Академии гуманитарных наук), 2000, №2(7). С. 88-90. 19. Яковлева В. Ф. Комментарий к ГК РСФСР / Под ред. Е. А. Флейшиц и: О . С. Иоффе. М.,1970. С. 367; Иоффе О. С. Обязательственное право.' С. 296; Коняев Н., Круглое В. Договор купли-продажи с условием пожиз-ненного содержания //Советская юстиция. 1974. № 6. С. 11; Коршунов И., М. Дом в личной собственности. М., 1991. С. 58. 20. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной реги¬страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М., 1999. С. 129. 21. Эрделевский А. М. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С. 14. 22. Марков О.А. Договор ренты в российском гражданском праве // Юрид. центр Пресс// Санкт-Петербург, 2007. 23. Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания // Закон. 1998. №7. С. 119.