Основные понятия недвижимости

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. СОДЕРЖАНИЕ. 1. Основные понятия оценки недвижимости. 2. Правовая база оценочной деятельности. 3. Классификация объектов недвижимости. 4. Методика оценки объекто в недви жимости. Основные термины используем ые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений . К первому относятся формулировки , используемые в действующем законо дательстве , ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулиров к и используемые непрофессионалами. Правильное понимание терминологии и в ладение ей помогает диалогу в области нед вижимости . Недвижимость – это то , что является недвижимым по зако ну . Недвижимостью обычно считаются физические объекты , жестко с вязанные с землей , пе ремещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты с воих функций. Рынок недвижимости – это совокупность сделок , совершенных с недвижимостью , информационного их обеспече ния , операции по управлени ю и финансир ованию работ в области недвижимости . Рынок недвижимости – это подсистема общего рынк а , связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. Активность определенного с ектора рынка недвижимости – эт о количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год , м есяц ). Имущество – о бъекты окружающего мира , обладающие полезностью , и права на них. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью. Объект оценки – имущество предъявляемое к оцен ке. Принцип оценки имущества – основные экономические факто ры , определяющие стоимость имущества . В практи ке оценки имущества используют принципы спрос а и предложения , изменение конкуренции. Оценщик имущества – лицо , облада ющее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имуществ а. Дата оценки имущества – дата по состоянию на кото рую произведена оценка имущества. Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснова нное мнение оценщика о стоимости имущес тва. Этика оценщика имущества – совокупность этических прави л и норм поведения оценщика при проведени и процедуры оценки имущества. База оценки имущества – вид стоимости имущества , в с одержании которой реализуется цель и метод оценки . База оце нки может быть осно вана на следующих видах стоимости – рыно чная , восстановительная , первоначальная , остаточная стоимость , ликвидационная , страховая , стоимость для налогообложения , залоговая. Рыночная стоимость имущест ва – расчетная денежная сумма , п о которой продавец , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать , а покупатель , имеющий полную инфор мацию о стоимости имущества и не обязанны й его приобрести , согласен был бы его приобрести. В осстановительная стои мость имущества – стоимость во спроизведения копии имущества в ценах на дату оценки. Первоначальная стоимость и мущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования. Остат очная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа. Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущ ества , используемая для определения налогооблагае мой базы. Залоговая стоимость имущес тва – стоимость имущества в цел ях обеспечения кредита. Процедура оценки имущества – совокупность приемов , обеспечиваю щих процесс сбора и анализа данных , провед ения расчетов стоимости имущества и оформлени я результатов оценки. В практике оценки имущества использую т следующ ие подходы – затратный , срав нительного анализа продаж , доходный. Затратный подход – способ оценки имущества , основанный на определении стоимости в издерж ек на создание , изменение и утилизацию иму щества , с учетом всех видов износа. Подход срав нительного анализа продаж – сп особ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок , учитывающих разли чия между ними. Доходный подход – способ оценки имущества , основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. В России история развития оценки , как и всего рынка недвижимости , распадается на два периода : дореволюционный и современн ый . В России оценка недвижимости начала об особляться от других операций с недв и жимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости . Уже в 1992-93 гг . отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках . В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная о рганизация оценщиков – Российск о е Общество Оценщиков. Оценка рыночной недвижимости в соврем енных условиях развивалась первоначально усилиям и частных лиц . Потом добавились стандарты профессиональных организаций . Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижим ости. В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости : · для государственных нужд · для нужд частных соб ственников и других частных юридических и физических лиц. Главные мо менты взаимодействия заказчика и оценщика был и зако нодательно закреплены в 1998 году ф едеральным законом об оценочной деятельности. Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулировани я оценочной деятельности входят и соответству ющие подзаконные акты . Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Глава 1. Общие положения. Статья 1. Законодательство , регулирующее оценоч ную деятельность в Российской Федерации. Законодательство регулирующее оценочную деят ельность в Р Ф , состоит из настоящего закона , принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных п равовых актов РФ , законов и иных нормативн ых актов субъектов РФ , а также из межд ународных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деят е льность в порядке , установленном настоящ им законом . Если международным договором РФ установлены иные правила , чем те , которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности , применяются правила меж дународного договора РФ. Статья 2.Отно шения , регулируемые настоя щим Федеральным законом. Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятел ьности в отношении объектов оценки , принадлеж ащих РФ , субъектам РФ или муниципальным о бразованиям , физическим ли цам , для соверше ния сделок с объектами оценки. Статья 3.Понятие оценочной деятельности Для целей настоящего Федерального зак она под оценочной деятельностью понимается де ятельность субъектов оценочно деятельности , напра вленная на установление в отнош ении о бъектов оценки рыночной или иной стоимости. Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки п онимается наиболее вероятная цена , по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурен ции , когда стороны сделки действуют р азумно , располагая всей необходимой информацией , а на величине цены сделки не отражаютс я какие-либо чрезвычайные обстоятельства , то е сть когда : одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки , а другая сторона не обязана принимать исполнени е стороны сделки хорошо осведомлены о пре дмете сделки и действуют в своих интересах объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты цена сделки представляет собой разумн ой вознаграж дение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отноше нии сторон сделки с чьей-либо стороны не было платеж за объект оценки выражен в денежной форме . Статья 4. Субъекты оценочной деятельности Субъектами оценочной деятельности приз наются , с одной стороны , юридические л ица и физические лица (индивидуальные предприниматели ), деятельность которых регу лируется настоящим Федеральным законом (оценщики ), а с другой - потребители их услуг (зак азчики ). Статья 5. Объекты оценки К объектам оценки относятся : отдельные материальные объекты (вещи ); совокупность вещей , составляющих имуществ о лица , в том числе имущество определенно го вида (движимое или недвижимое , в том числе предприятия ); право собственности и иные вещн ые права на имущество или отдельные вещи из состава имущества ; права требования , обязательства (долги ); работы , услуги , информация ; иные объекты гражданских прав , в отношении которых законодательством Р оссийской Федерац ии установлена возможность их участия в г ражданском обороте. Статья 6. Право Российской Федерации , су бъектов Российской Федерации или муниципальных образований , физических лиц и юридических лиц на проведение оценки прин адлежащих им объектов оценки Российская Федерация , субъекты Российско й Федерации или муниципальные образования , ф изические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщ иком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях , п редусмотренных настоящим Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государств енного статистического учета и бухгалтер ского учета и отчетности . Данное право р аспространяется и на проведение повторной оце нки объекта оценки . Результаты проведения оце нки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалте р ского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в п орядке , установленном законодательством Российской Федерации. Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки В случае , если в нормативном пра вовом акте , содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки , либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор ) не определен конкр етный вид стоимост и объекта оценки , установлению подлежит рыноч ная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или ст андартами оц енки терминов , определяющих вид стоимости объ екта оценки , в том числе терминов "действительная стоимость ", "разумная стоимос ть ", "эквивалентная стоимость ", "реальная стоимость " и других. Статья 8. Обязательность проведения оценки объ ектов оценки Проведение оценки объектов оценки яв ляется обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки , принадлежащих полностью или частично Российской Феде рации , субъектам Российской Федерации либо му ниципальным образован иям , в том числе : при определении стоимости объектов оц енки , принадлежащих Российской Федерации , субъектам Российско й Федерации или муниципальным образованиям , в целях их приватизации , передачи в доверительное управ ление либо передач и в аренду ; при использовании объектов оценки , пр инадлежащих Российской Федерации , субъектам Росси йской Федерации либо муниципальным образованиям , в качестве предмета залога ; при продаже или ином отчуждении о бъектов оценки , принадлежащ их Российской Федерации , субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям ; при переуступке долговых обязательств , связанных с объектами оценки , принадлежащими Российской Федерации , субъектам Российской Феде рации или муниципал ьным образованиям ; при передаче объектов оценки , принад лежащих Российской Федерации , субъектам Российск ой Федерации или муниципальным образованиям , в качестве вклада в уставные капиталы , фонды юридических лиц , а также при воз никновении спора о стоимости объекта оценки , в том числе : при национализации имущества ; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возник новения споров о величине стоимости предмет а ипотеки ; при сос тавлении брачных контракт ов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одно й из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого им ущества ; при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российс кой Федерации изъятии имущества у собственников для госуд арственных или муниципальных нужд ; при провед ении оценки объектов оценки в целях конт роля за правильностью уплаты налогов в с лучае возникновения спора об исчислении нало гооблагаемой б азы. Действие настоящей статьи не распрос траняется на отношения, возникающие при распоряжении государствен ными и муниципальным унитарными предприятиями и учреждениями имуществом , закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления , за исключением с лучаев , когда распоряжение имуществом в соотв етствии с законодательством Российской Федерац ии допускается с согласия собственника этого имущества. Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛ ЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВ ЛЕНИЯ Статья 9. Основания для проведения оцен ки объекта оценки Основанием для проведения оценки объ екта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Догово ром между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки , ряда объектов оценки либо долговременное обслуживан ие заказчика по его заявлениям. В случаях , пр едусмотренных закон одательством Российской Федерации , оценка объекта оценки , в то м числе повторная , может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда , третейского суда , а также по решению уполном оченного органа. Суд , арбитражный суд , третейский суд самостоятельны в выборе оценщика . Расходы , связанные с проведением оценки объекта оценки , а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате ) в порядке , установленном законод ательством Российской Федерации. Статья 10. Обязательные требования к дог овору Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать : о снования заключения договора ; вид объекта оценки ; вид определяемой стоимости (стоимостей ) объекта оценки ; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки ; сведения о страховании гражданской от ветственности оценщика. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельност и с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии , органа , ее выдавшего , а также срока , на который данная лице н з ия выдана. Договор об оценке как единичного объекта оценки , так и ряда объектов оценк и должен содержать точное указание на это т объект оценки (объекты оценки ), а также его (их ) описание. В отношении оценки объектов оценки , принадлежащих Российской Федерации , субъекта м Российской Федерации или муниципальным обр азованиям , договор заключается оценщиком с ли цом, уполномоченным собственником на совершени е сделки с объектами оценки , если иное не установлено законодательством Россий ско й Федерации. Статья 11. Общие требования к содержани ю отчета об оценке объекта оценки Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором , являются своевременное составлениев письменно й фо рме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет ). Отчет не должен допускать неоднознач ного толкования или вводить в заблуждение . В отчете в обязательном порядке указываются дата проведен ия оценки объекта оцен ки , используемые стандарты оценки , цели и задачи проведения оценки объекта оценки , а также приводятс я иные сведения , которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов пров едения оценки объекта оценки , отраженных в отче те. В случае , если при проведении оц енки объекта оценки определяется не рыночная стоимость , а иные виды стоимости , в отчете должны быть указаны критерии установл ения оценки объекта оценки и причины отступления от во зможности определения рыночной стоимости о бъекта оценки. В отчете должны быть указаны : дата составления и порядковый номер отчета ; основание для проведения оценщиком оц енки объекта оценки ; юридический адрес оценщика и сведени я о выданно й ему лицензии на осущ ествление оценочной деятельности по данному в иду имущества ; точное описание объекта оценки , а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу , - реквизит ы юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки ; стандарты оценки для определения соот ветствующего вида стоимости объекта оценки , обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки , перечень использованных при проведении оцен ки объекта оценки данных с указанием исто чников их получения , а также принятые при проведении оценки объекта оценки до пущения ; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина , а также ограничения и пределы применения п олученного результата ; дата определения стоимости объекта оценки ; перечень документов , используемых оценщик ом и устанавливающих количественные и качест венные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения , являющиеся , по мнению оценщ ика , существенно важны ми для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видо в объектов оценки законодательством Российской Федерации мо гут быть предусмотрены специал ьные формы отчетов. Отчет собственноручно подписывается оцен щиком и заверяется его печатью. Статья 12. Достоверность отчета как док умента , содержащего сведения доказательственного значения Итоговая величина рыночной или иной стоим ости объекта оценки, указанная в отчете , составленном по о снованиям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом , признается достоверной и рекомендуе мой для целей совершения сделки с объекто м оценки , если в порядке , установлен но м законодательством Российской Федерации , или в судебном порядке не установлено иное. Статья 13. Оспоримость сведений , содержащихс я в отчете В случае наличия спора о достовер ности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки , установл енной в отчете , в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об о ценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судо м , арбитражным судом в соответствии с уста новленной подведомственностью , третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке , установленном законод ательством Российской Федерации , регулирующим оце ночную деятельность. Суд , арбитражный суд , третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене , определенной в ходе рассмотрения спора в с удебном заседании , только в случ аях обязательности совершения сделки в соотв етствии с законодательством Российской Федерации. Статья 14. Права оценщика Оценщик имеет право : применять самостоятельно методы проведен ия оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки ; требовать от заказчика при проведени и обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации , необходимой для осуществления этой оценки ; получать разъяснения и дополните льные сведения , необходимые для осуществления данной оценки ; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию , необходимую для проведения оц енки объекта оценки , за исключением информаци и , являющейся государстве нной или коммерч еской тайной ; в случае , если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта о ценки , оценщик указывает это в отчете ; привлекать по мере необходимости на договорной осн ове к участию в провед ении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов ; отказаться от проведения оценки объек та оценки в случаях , если заказчик нарушил условия договора , не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспеч ил соответствующие договору условия работы. Статья 15. Обязанности оценщика Оценщик обязан : соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона , а та кже принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации ; сообщать заказчику о невозможности св оего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникно вения обстоятельс тв, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки ; обеспечивать сохранность документов , полу чаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки ; предоставлять заказчику информацию о требов аниях законодательства Российской Феде рации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики с оответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организ ации оценщиков ), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете ; предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных з наний в области оценочной деятельности ; не разглашать конфиденциальную и нформацию , полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки , за исключ ением случаев , предусмотренных законодательством Российской Федерации ; хранить копии составленных отчетов в течение трех лет ; в случаях , предусмотренн ых закон одательством Российской Федерации , предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохра нительным , судебным , иным уполномоченным государ ственным органам либо органам местного самоуп равления по их законному требова нию. Статья 16. Независимость оценщика Оценка объекта оценки не может пр оводиться оценщиком , если он является учредителем , собственником , акцион ером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом , имею щим имуще ственный интерес в объекте оценки , или со стоит с указанными лицами в близком родстве и ли свойстве. Проведение оценки объекта оценки не допускается , если : в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательст венные права вне договора ; оценщик является учредителем , собственни ком , акционером, кредитором , страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем , акционером , кредитором , страховщиком оценочной фирмы. Н е допускается вмешательство за казчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оцен щика , если это может негативно повлиять на достоверность резул ьтата проведения оценки объекта оценки , в том числе огранич ение круга вопросов , п одлежащих выяснению или определению при проведении оценки об ъекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта о ценки. Статья 17. Страхование гражданской ответств енности оценщиков Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием , обеспечивающим защиту прав по требителей услуг оценщиков и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Страховым случае м является причин ение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности , уста новленное вступившим в законную силу решением суда , арбитражного суда или третейского суда. Оценщик не вправе заниматься оценочн ой деятель ностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является об язательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки. Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в фор ме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки ) либо по конкретному договору о б оценке объекта оценки. Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬ НОСТИ Статья 18. Контроль за осуществление м оценочной деятельности в Российской Федерации Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы , уполномоченные Правительством Российско й Федерации и субъекта ми Российской Ф едерации (далее - уполномоченные органы ), в рамк ах своей компетенции , установленной в соответ ствии с законодательством Российской Федерации. Статья 19. Функции уполномоченных органов Функциями уполномоченных органов являют ся : контроль за осуществлением оценочной деятельности ; регулирование оценочной деятельности ; взаимодействие с органами государственно й власти по вопросам оценочной деятельности и координация и х деятельности ; согласование прое ктов стандартов оценки ; согласование перечня требований , предъя вляемых к образовательным учреждениям , осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соотве тствии с законодательством Российской Федерации. Статья 20. Стандарты оценки Стандарты оценки , обязательные к прим енению субъектами оценочной деятельности , разраба тываются и утверждаются Правительством Российско й Федерации в соответствии с законодательств ом Российской Федерации. Статья 21. Професси ональное обучение оценщиков Профессиональное обучение оценщиков осущ ествляется высшим государственными или частными учебными заведениями , специально создаваемыми для этой цели , или на базе факультетов (отделений , кафедр ) высших госуда рственны х или частных учебных заведений , имеющих право осуществлять такое обучение в соответ ствии с законодательством Российской Федерации. Статья 22. Саморегулируемые организации Дополнительно к государственному регулир ованию саморе гулирование оценочной деятельн ости осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегул ируемых организаций. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединя ться в ассоциации , союзы , иные некоммерческие организации. Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции : защищать интересы оценщиков ; содействовать повышению уровня профессио нальной подгото вки оценщиков ; содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков ; разрабатывать собственные стандарты оцен ки ; разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества о существления оценочной д еятельности. Статья 23. Лицензирование оценочной деятель ности Лицензирование оценочной деятельности о существляется в соответствии с законодательством Российско й Федерации. Порядок лицензирования оцено чной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Орган , выдающий лицензию на осущест вление оценочной деятельности , осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщикам и в соответствии с настоящим Федеральным законом и законода тельством Российской Федерации о лицензировании. Статья 24. Требования к лицензированию о ценочной деятельности Требования к лицензированию оценочной деятельности для ф изических лиц : государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя ; наличие документа об образовании , под тверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответст вии с с огласованными с уполномоченным органом образовательными программами ; уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности. Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц : госу дарственная регистрация в кач естве юридического лица ; наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании , подтве рждающий получение профессиональных знаний в области оцен очной деятельности ; уплата сбора за выдачу лицен зии на осуществление оценочной деятельности. Отзыв лицензии на осуществление оце ночной деятельности осуществляется на основании : признания в установленном законодательс твом Российской Фе дерации порядке недействительным факта государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица ; признания в установленном законодательс твом Российской Федерации порядке индивидуального предприн имателя ил и юридического лица банкротом ; признания в установленном законодательс твом Российской Федерации порядке недействительным имеюще гося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем , документа об образовании , подтв ерждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности ; если оценщиком является юридическое лицо - признания недействительны м документа об образовании работника этого юридического лица при условии , что он один и меет документ об образован ии , подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочн ой деятельности ; выхода данным оценщиком в своей деяте льности за пределы прав , предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельн ости ; несоблюдения требований , установленных з аконодательством Российской Федерации ; решения суда , арбитражного суда , трете йского суда. Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности может бы ть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями , а также иными заинтересованными лицами. Указанный в настоящей статье перечен ь оснований отзыва лицензии на осуществление оценочной деятельности является исчерпывающим и не может быть изме нен иначе как путем внесения изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон. Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерал ьного закона Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Документы об образовании , подтверждающи е получение профессиональных знаний в области оцен очной деятельности , выданные до вс туплени я в силу настоящего Федерального закона , подлежат приведению в соответствие с нормами настоящего Федерального закона не позднее 1 июля 2000 года. Статья 26. Приведение нормативных правовы х актов в соответствие с настоящим Фед еральн ым законом Предложить Президенту Российской Федера ции и поручить Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоя щим Федеральным законом. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМО СТИ Оценка недвижимости представляет интерес , в первую очередь , для категорий объектов , активно обращающихся на рынке как самостоятел ьный товар . В настоящее время в России это : · квартиры и комнаты · помещения и здания под офисы и магазины · пригородные жи лые дома с земельными участками (коттеджи и дачи ) · свободные земельные у частки , предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе ) · складские и производс твенные объекты. Кроме того , объекты недвижимости , как правило , входят в сос тав имуществ енного комплекса предприятий и организаций (в частности , приватизируемых ) и существенно вли яет на их стоимость . Существуют и другие категории объектов недвижимости , рынок котор ых еще не сформировался . На оценку объекта влияют разнообразные усл овия и их сочетания . Приводим пр имер признаков классификации. 1. Происхождение 1.1. Естественные (природные ) объекты. 1.2. Искусственные объекты ( постройки ). 2. Назначение 1.1.1. Свободные земельные частки (под заст ройку или другие цели ) 1.1.2. Природные ко мплекс ы (месторождения ) для их эксплуатации. 1.2. ПОСТРОЙКИ 1.2.1 Для жилья. 1.2.2 Для офиса. 1.2.3 Для торговли и сферы платных услу г. 1.2.4 Для промышленности. 1.2.5 Прочие. 3. Масштаб 1.1.1.1 Земельные массивы. 1.1.1.2 Отдельные земельные уч астки. 1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений. 1.2.1.2 Жилой дом многоквартир ный. 1.2.1.3 Жилой дом одноквартирн ый (особняк , коттедж ) 1.2.1.4 Секция (подъезд ). 1.2.1.5 Этаж в секции. 1.2.1.6 Квартира. 1.2.1.7 Комната. 1.2.1.8 Летняя дача. 1.2.2.1 Комплекс админист ративных зданий. 1.2.2.2 Здание. 1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции , этажи ). 4. Готовность к и спользованию 1). Готовые объекты. 2). Требующие реконструкции или капитального ремонта. 3). Требующие завершения строительства. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Практический опыт риэлтеров указывает : дл я небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре , кот орая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж . Подход к оценк е стоимост и с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недв ижимости , которые были проданы или включены в реестр на продажу . Покупатели часто о сновывают свои заключения о стоимости главным образом на объ е ктах недвижимости , предлагаемых на продажу . Оценщики также используют эту информацию на ряду со свед ениями о проданных или сданных в аренду объектах . Этот подход основан на принципе замещения , который гласит : при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности , тот из них , который имеет самую низкую цену , пользуется наибо льшим спросом и имеет самое широкое распр остранение. Применительно к жиль ю это означает : если на рынке оно може т быть замечено ( что обычно и происходит ), то его стоимость обычно у станавлива ется на уровне затрат на приобретение жил ья равной степени привлекательности , что не понадобится много времени на осуществление замены . Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир ). Такая оценка производится по определенной методике : для оцениваемого объе кта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров , а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки. М ассовая оценка имеет свои специальные области применения . Примером такой оценки является оценка квартир « по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ ) »основанная на затратном подходе . Она вы полняется гос . органом и используется для определения налого в и сборов . Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость . Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация. Следует подчеркнуть различие между поняти ями фактической продажной цены и рыночной стоимости . Цены разделяются на цену продавц а , цену покупателя и цену реализации. Цена продавца – это сумма , которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации – это сумма денег , которую покупатель отдает продавц у за квартиру. Они различаются на величину оплаты ус луг посредников и расходы на оформление с делки . Посредник может быть , а может и отсутствовать как у покупателя квартиры , так и у ее продавца . Сделка может страхов аться или не страховаться . Затраты на офор мление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками . Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую , а цены покупателя и продавца с ильно зависят и от условий сделки . Как правило если у продавца есть посредник , то его опла т а вычитается из ц ены реализации и уменьшает цену продавца , и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации . Аналогичным обра зом на эти цены влияет оплата оформление сделки . Таким образом , ц е на пр одавца и покупателя могут значительно различа ться (до 15% и более ). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особеннос тей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры . П оэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих па раметров квартиры. В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов , которые определяют средн юю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сдел ки. На первом уровне классификации они мо гут быть подразделены на объективные и су бъективные факторы. При определении рыночной стоимости рассма триваются объективные факторы . Что касается с убъективных факторов , то они связаны с пов едением конкр етного покупателя , продавца или посредника при заключении сделки , в ча сти неопределяемой непосредственно ее экономичес кими условиями (темперамент , осведомленность , честн ость , терпеливость , доверчивость , личные симпатии и антипатии и т.п .). Объективные факт оры , в основном , я вляются экономическими определяющими , в конечном счете , средний уровень цен конкретных сде лок. Экономические факторы могут быть подразде лены на макроэкономические и микроэкономические . К первым относятся факторы , связанные с общей коньюкт урой рынка : исходный уро вень обеспеченности потребности в объектах не движимости в регионе ; объемы и структура нового строительства и реконструкции ; факторы миграции ; правовые и экономические условия сд елок ; уровень и динамика инфляции ; курс до ллара и его динамика . В наших у словиях в составе группы экономических фактор ов могут быть также указаны следующие дол госрочные факторы : · различия в динамике цен на това ры и услуги , а также условия оплаты тр уда , влияющие на масштабы накопления денежных средств и велич ину отложенного спрос а ; · темпы и масштабы ф ормирования нового социального слоя , располагающи х возможностями инвестирования средств в недв ижимость ; · развитие системы ипот еки ; · развитие системы инос транных представительств в регионе. Микроэкономические фа кторы харак теризуют объективные параметры конкретных сделок . Из них особенно важны те , которые опи сывают объект сделки (квартиру ). Существенными являются также факторы , связанные с характеро м сделки и условиями платежей . Отработаны основные процедуры оформ л ения сделок и их оплаты . По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний ) характер сделки , считать этот фактор постоя нным и не учитывать его при оценке ры ночной стоимости квартир . Тогда рыночная ст о имость (усредненная цена ) квартиры , оценивается на фиксированную дату , обуславлива ется ее параметрами (характеристиками ) как пот ребительной стоимости . Акт оценки объекта квартиры. Санкт-Петербург , пр.Ударников Количество комнат : 2.0 Изолированных ко мнат : 2.0 Общая площадь (без балкона ): 41 Жилая площадь : 30 Площадь кухни : 7 Этаж : 8 Количество этажей в доме : 9.0 Материал дома : панельный Станция метро : Ладожская Добираться до метро : автобус Время до метро : з остановки Сан . Узел : раздельный (один ) Налич ие балконов /лоджий : одна лодж ия Телефон : есть отделный Наличие лифтов : есть лифт Мусоропровод : есть в подъезде Тип пола : паркет Высота потолков , м : 2.65м. Горячая вода : центр . Водоснабжение Шумность окон : нешумные Вид из окон : во двор Состояние квартиры : у хоженная Состояние двора : ухоженный , зеленый Состояние подъезда : обычный Охрана подъезда : нет Год постройки (реконструкция ) дома :1979 Год кап . ремонта дома : не было Тип проекта дома : 501 серия Тип межэтажных перекрытий : железобетон Соседи по дому : разные П арковка а /м : нет Экологическая обстановка в районе : обычна я Собственность : частная Освобождение квартиры : требуется выписка История продаж квартиры : с 1997 г не п родавалась Тип первого этажа : обычный Тип чердака : чердак Район удаленный от метро : нет Дата о ценки : 20.01.01. Ожидаемая цена реализации квартиры состав ляет 16.04.01. 15000 долларов США ( по 365,8 долларов США з а кв.м общей площади ). ЛИТЕРАТУРА. 1. Новиков Б.Д . Рынок и оценка недви жимости в России . – М .: «Экзамен» , 2000. – 512с. 2. Купчин А. Н ., Нови ков Б.Д . рынок недвижимости : состояние и те нденции развития . – Учебное пособие . М .: 1995. 3. Федеральный закон РФ . Об оценочной деятельности в РФ . Принят Государственной Думой 16 июля 1998 г.