Вход

Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

Курсовая работа по праву и законодательству
Дата добавления: 28 апреля 2004
Язык курсовой: Русский
Word, rtf, 400 кб
Курсовую можно скачать бесплатно
Скачать
Данная работа не подходит - план Б:
Создаете заказ
Выбираете исполнителя
Готовый результат
Исполнители предлагают свои условия
Автор работает
Заказать
Не подходит данная работа?
Вы можете заказать написание любой учебной работы на любую тему.
Заказать новую работу
План : Введение 1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая пр актика А . Сущность реги страции прав на недвижимое имущество Б . Мировая практика регистрации прав н а недвижимое имущество 2. Проблемы регистрации прав на недвижимо е имущество Заключение Литерат ура и НПА Введение С пр инятием Гражданского кодекса Российской Федераци и вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость , а сама регистрация - зачастую правообразующее значение . В соответствии с положени ями Кодекса в зависимость от соблюдения т ребований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и и ных прав , подлежащих государственной регистрации (п . 2 ст . 8 ГК ), а в ряде случаев - дейс твительнос т ь совершенной с недвижимым имуществом сделки. Соглас но ст . 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке , предусмотренных ст . 131 Кодекса и Законом "О государственной реги страции прав на недвижимое имущество и сд елок с ним " , подлежат сделки с зем лей и другим недвижимым имуществом . Статья 131 ГК определяет , что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи , а именно : право хозя йственного ведения , право оперативного управления, право пожизненного наследуемого влад ения земельным участком , право постоянного (б ессрочного ) пользования земельным участком , серв итуты , кроме того - ипотека , а также огра ничение , возникновение , переход и прекращение названных прав. Сопоставление указанных норм права п ри буквальном их толковании дает основание заключить , что сделки с недвижимостью по длежат во всех случаях регистрации , поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прек ращением , переходом , ограничением ) прав на не движимое имущество , то есть с обстоятельства ми , на которые указывает ст . 164 ГК как на случаи , при которых необходима регистраци я сделки. 1. Понятие реги страции прав на недвижимое имущество и мировая практика А . Сущность реги страции прав на недвижимое имущество Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется термином "государственная регистрация ". Согласно ГК РФ , государственной ре гистрации п одлежат юридические лица (ст . 51; п .2 ст . 54; п . 2 и 4 ст . 57; п . 2 ст . 59; п . 2 ст . 61; п . 1 и 2 ст . 62; п . 1, 2 и 5 ст . 63; п . 2 ст . 73; п . 3 ст . 90; п . 2 ст . 98; п . 2 ст . 109; п . 4 ст . 114), их учредительные док ументы (п . 3 ст . 52) и фирме н ные наи менования (п . 4 ст . 54); имена граждан , их переме на , а также иные акты гражданского состоян ия (п . 3 ст . 19, ст . 47); факты приобретения и у траты гражданином статуса индивидуального предпр инимателя (п . 1 и 2 ст . 23; п . 1 ст . 25) и статуса наследника (п . 2 ст . 1038). Чаще всего термин "государственная рег истрация " употребляется , когда идет речь о правах на недвижимое имущество (п . 2 ст . 8; ст . 131; п . 1 ст . 164; ст . 219; п . 3 ст . 225; п . 3 ст . 274; ст . 5041) и сделках с ним (п . 2 ст . 28; п . 3-6 ст . 131; ст . 164-165; п .2 ст . 223; ст . 251; п .3 ст .339; п . 2 ст . 389; п . 3 ст . 433; п . 2 ст . 558; п . 3 ст . 560; п . 2 ст . 573; п . 3 ст . 574; ст . 584; п . 2 ст . 609; ст . 633- 643; п . 2 ст . 651; п . 2 ст . 658; п . 2 ст . 1028; п . 2 ст . 1031; ст . 1036; п . 2 ст . 103 7 ). Встречаются в ГК РФ и упоминания о государственной регистрации са мого недвижимого имущества (п . 1 ст . 130, п . 1 ст . 234), перехода прав на недвижимое имущество ( ст . 131 и 551, п . 2 ст . 1017), решения об изъятии зем ельного участка - особого акта госу д арственного органа , касающегося специфическог о объекта недвижимости (п . 4 ст . 279, ст . 280). Наконе ц , имеется особый случай указания на госуд арственную регистрацию (п . 1 ст . 234), когда непонятн о , о регистрации чего (права , имущества , юри дического факта и л и др .) идет р ечь. Конечно , такое разнообразие законодательны х категорий само по себе не стало бы проблемой , если бы законодатель позаботился об их четком разграничении . К сожалению , он этого не сделал . В результате уже в первые месяцы действия переч исленных норм ГК РФ стали в озникать многочисленные недоразумения , источником которых было отсутствие законодательной опреде ленности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каж дого из видов регистрации . Правопримен ительная практика продолжала руководствоваться п одзаконными актами , принятыми до введения в действие ГК РФ , ожидая появления специально го федерального закона. При н есоблюдении требования о регистрации сделки в озможны два вид а последствий . Так , п . 1 ст . 165 ГК содержит положение , согласно ко торому несоблюдение нотариальной формы , а в случаях , установленных законом , - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность . Анализ статей Кодекса (с учетом ст . 165) позволяет сделать вывод , что недействительность сделки при несо блюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда , а лишь в тех случа ях , когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст . 558 ГК , к пр и меру , предусматривает , что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежа т государственной регистрации и считаются за ключенными с момента такой регистрации ), либо непосредственно требует государственной регистр ации сделки , не определяя последст в ий несоблюдения этого требования (в частности , в ст . 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества ). В обоих с лучаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст . 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответств ующую требованиям закона. В то же время ст . 550 Кодекса ус танавливает необходимость придания договору прод ажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения ) только простой письменной формы без государствен ной его регистрации , хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого пр ава (ст . 223 ГК ). С учетом изложенного примен ительно к ст . 131 и 164 ГК представляется , чт о зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости , но реги страция его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор пот ребует регистрации как правоустанав л ивающий документ , на котором основано возник ающее право собственности . До регистрации ж е прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу , а права (требован ия ), происходящие из него как из консенсуа льной сделки, будут обеспечены возм ожностью судебной защиты От "укрепления прав " до государственной регистраци и прав на недвижимое имущество : опыт Росси и (А.В.Дмитриев , "Законодательство ", N 7, июль 2000 г .) . Итак , ст . 131 и 164 ГК говорят о с лу чаях и порядке государственной регист рации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок . Однако ст . 8 Федерально го закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федера ции " предусмотрено, что впредь до в ведения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регист рации . В связи с тем , что законодательный акт , на который указывает упомянутая ст атья , в с тупил в силу с 31 январ я 1998 года , можно утверждать , что до означен ного момента Гражданский кодекс лишь определ ял случаи , в которых требовалась регистраци я недвижимости , но не регламентировал поря док такой регистрации (в в иду отсу тствия в Кодексе соответствующих правовых но рм ), оставляя его до известного времени в том виде , как он был установлен дейст вовавшими правовыми актами , в том числе и законодательством субъектов Российской Федера ции . При этом над о иметь в в иду , что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировал ась далекими от совершенства и отчасти у старевшими нормативными актами , а соответствующи е акты субъектов Российской Федерации прини м ались не везде . Согласно ст . 219 ГК право собственности н а здания , сооружения и другое вновь созда ваемое недвижимое имущество , подлежащее государст венной регистрации , возникает только с момент а такой регистрации. Государственное или муниципальное п редприятие , за которым закреплено недвижи мое имущество на праве хозяйственного ведения , не имеет права сдавать его в аренду , отдавать в залог , вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных общес тв и товариществ или иным способом распор яжатьс я таким имуществом без соглас ия собственника . Остальным имуществом , принадлежащ им ему , предприятие вправе распоряжаться само стоятельно , кроме случаев , предусмотренных законом. Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче недвижимости в залог (и потека ) и обращении взыскания на н ее по требованию залогодержателя (п . 1 ст . 339, ст . 340, 349 ГК ). Орган , который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней , обязан : по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию пут ем выдачи документа о зарегистрированном прав е или сделке либо совершением надписи на самом документе , представленном на регистрац ию (п . 3 ст . 131 ГК ); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных права х любому лицу (п. 4 ст . 131 ГК ). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель им еет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд. На основании п . 6 ст . 131 ГК порядок государстве нной регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О г осударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сд е лок с ним ". В соответствии с этим Законом зна чение государственной регистрации прав на нед вижимость и сделок с ней состоит в то м , что она : представляет собой акт признан ия и подтверждения государством возникновения , ограничения , перехода или прекращен ия п рав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ ; является единств енным доказательством существования зарегистрированн ого права ; проводится на всей территории Р оссии по установленной указанным Законом сист еме записей о правах на ка ж ды й объект недвижимости в Едином государственно м реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ; дату государственной регист рации прав относит на день внесения соотв етствующих записей в Единый государственный р еестр прав ; осуществляется по месту нахо ж дения недвижимого имущества в пр еделах регистрационного округа "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере " (Макаров Г ., "Хозяйство и право ", 1998, N 3) . Отказ в государственной регистрации п рав либо уклонение от нее могут быт ь обжалованы заинтересованным лицом в суд , арбитражный суд. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость , правоустанавливаю щие документы на которую оформлены после введения в действие принятого Закона От "укрепле ния прав " до г осударственной регистрации прав на недвижимое имущество : опыт России (А.В.Дмитриев , "Законодател ьство ", N 7, июль 2000 г .) . Права на недвижимость , кото рые возникли до его вступления в силу , признаются юридически действительными и при отсутс твии их государственной регистрации , вводимой указанным Законом . Р егистрация таких прав проводится по желанию их обладателей . Возникшая после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обремен ения ) и ли иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект , которые возникли до введен ия указанного Закона в действие (ст . 6 Закон а ). Под ограничениями (обременениями ) понимаются установленные Законом условия , запрещения , зат р удняющие реализацию права собственно сти либо иного вещного права на конкретны й объект недвижимости (сервитута , ипотеки , дове рительного управления , аренды , ареста имущества и др .). Регистрация носит открытый характер . О рган , осуществляющий ее , обязан п редоставл ять сведения , содержащиеся в Едином государст венном реестре прав , о каком угодно объект е недвижимости любому лицу , предъявившему удо стоверение личности и заявление в письменной форме . Выписка из реестра должна содержат ь описание объекта недвижимо с ти , з арегистрированные права на него , а также о граничения (обременения ) прав . Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд. Данные о содержании правоустанавливающих документов , кроме сведений об ограничениях (обременениях ), обобщен ную информацию о правах отдельного лица на имеющиеся у нег о объекты недвижимости , выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке только лицам , указанным в Законе : правообладателям ; лицам, получившим до веренность от правообладателя ; руководителям орга нов местного самоуправления и органов госуда рственной власти субъектов РФ ; налоговым орга нам ; судам и правоохранительным органам , имеющ им в производстве дела , связанные с объект ами недвижимост и и (или ) их правооблад ателями ; наследникам по завещанию или закону (п . 3 ст . 7 Закона ). Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется за плату , если иное не предусмотрено законом . Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государс твенной регистрации прав на недвижимое имущес тво и сделок с ним на территории реги страционного округа по месту нахождения недви жимости . Они будут проверять действительность поданных заявителем документов и нали чие соответствующих прав у лица или орган а власти , подготовивших документы , а также существование ранее зарегистрированных и заявлен ных прав . На них возложена выдача документ ов , подтверждающих государственную регистрацию пр ав , а также информации о за р ег истрированных правах. Государственная регистрация прав на н едвижимость проводится после приема документов , необходимых для этого и отвечающих требова ниям названного Закона , их регистрации , провед ения правовой экспертизы документов и проверк и законно сти сделки , установления отсутст вия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости , других оснований для отказа или приостановления регистрации прав . Регистрация ограничений (обременений ) права , ипотеки , аре н ды или иной сделки с недвижи мостью допускается по Закону только при н аличии государственной регистрации ранее возникш их прав на нее в Едином государственном реестре прав . Регистрация прав должна прово диться не позднее чем в месячный срок со дня подачи зая в ления и в сех необходимых документов (ст . 13 Закона ). Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется с видетельством об этом , а регистрация договоро в и иных сделок посредством совершения сп ециальной регистрационной надп иси на доку менте , в котором выражено содержание сделки . Она проводится по заявлению правообладателя , стороны договора или уполномоченного ими л ица при наличии у него доверенности. При возникновении прав на основании договоров (сделок ), которые не нужд аются в нотариальном удостоверении , заявления о регистрации прав должны подавать все сторо ны договора (сделки ). В случае уклонения од ной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основани и решения суда , принятого по иску дру г ой стороны . Когда же права во зникли на основании договоров (сделок ), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения , но по желанию стороны нотари ально удостоверенных , заявление о регистрации права подает одна из сторон договора "Государств енная регистрация прав на недвижимость " (Завьялов А ., Коновалов В ., "Российская юстиция ", 1998, N 6) . Основаниями для регистрации наличия , в озникновения , прекращения , перехода , ограничения (о бременения ) прав на недвижимость и сделок с ним служат : ак ты органов государстве нной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции ; договоры и другие сделки с недвижимостью , свидетельства о п риватизации жилых помещений , совершенные в со ответствии с законодательством ; свидетельства о праве на насле д ство ; вступившие в законную силу судебные решения и др . Обязательным приложением к документам , котор ые требуются для регистрации прав , являются план з емельного участка и (или ) план объекта нед вижимости. Б . Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество С точ ки зрения испанского ученого Фернандо П.М . Гонсалеса , при классификации мирового опыта в области регистрации прав на земельные уч астки и иную недвижимость можно "установить критерий для обоснованного выбора регистрацион ной системы : предп очтение отдается той , которая в большей степени устраняет неопре деленность при наименьшей относительной стоимост и . Той , которая при меньшей или равной относительной стоимости предоставляет больше инф ормации и лучшего качества , вследствие чего способствует снижению стоимости информа ции и в конечном счете сделки . В итоге - той , которая при равной стоимости произв одит наиболее мощный регистрационный эффект " Сравнительный анализ систе м регистрации прав на недвижимость в Росс ии , Германии и Испании (А.В . Дмитри ев , "Законодательство ", N 11, ноябрь 2000 г .) . Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости . В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гаран тий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается пу тем предоставления участниками рынка дополнитель ных частных правовых услуг , что в конечном счете влияет на стоимость сделки с н едвижимостью , определяет продолжительность ее осу ществления и надежность сове р шения. В германской регистрационной системе права запись в публичном реестре прав на недвижимость является единственным доказательст вом права на данную недвижимость (либо еди нственным , о котором должен знать субъект , собирающийся заключать сделку , свя занную с данной недвижимостью ). Системы регистрации прав на недвижимость в Германии и Испании характеризуются тем , что содержание записи о правах на недвижимость в публичном р еестре приоритетно по отношению к различным документам , указывающим на перех о д прав на данную недвижимость , но не з арегистрированных надлежащим образом . Таким образ ом , даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре считается единственно верной до тех пор , пока не будет испра влена в установленном порядке , а лицо , ста вшее п равообладателем на основании данной записи в реестре , - единственным истинны м правообладателем . Однако принцип , согласно к оторому все , что записано в реестре прав на недвижимость , верно , влечет определенные сложности при решении вопроса о том , кт о отвечае т перед подлинным правообл адателем при наличии ошибочных записей. В Германии возникновение указанной пр облемы предупреждается несложным способом : перед внесением регистрационной записи в реестр прав на недвижимость регистратор должен по лучить письменно е согласие на это все х заинтересованных сторон в нотариальной форм е . Иными словами , все заинтересованные лица (их права должны быть зарегистрированы в реестре прав на недвижимость ) должны предос тавить формальное , но явно выраженное одобрен ие текста записи в реестр лицу , осуществляющему регистрацию . В свою очередь последнее обязано надлежащим образом оповестит ь всех лиц , которых касаются новые регистр ационные записи . Таким образом , если внесенная в реестр запись и ошибочна , все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков , а заинтересован ные стороны защищают свои права лучше , чем кто-либо. Если согласие заинтересованными сторонами не достигнуто , вопрос о записи может быть разрешен в судебном п орядке . На регистрирующий орган ложится только обязанно сть надлежащего оповещения всех заинтересованных лиц . Данный порядок надежен с точки з рения защиты прав правообладателей , но для него характерен длительный период осуществлени я регистрационных действи й , особенно если кто-то не согласен с этими действи ями и дело рассматривается в суде. В Испании защита от ошибочной зап иси в реестре достигается иным способом : н а регистратора возлагается обязанность составлят ь и вносить регистрационные записи , он же н есет ответственность за возможный у щерб , если эта запись неверна . Таким образ ом , регистратор , выполняя свои служебные обяза нности , а именно осуществляя экспертизу предс тавленных ему на регистрацию документов , выст упает при принятии решения о совершении р е г истрационных действий как защитник закона. В Германии "для передачи права соб ственности на недвижимые вещи (или установлен ие залога в отношении недвижимости ) необходим публичный акт - запись в особой Поземельн ой книге ", так как , согласно § 873 Германс кого гражданского уложения (ГГУ ), любое изменение правового состояния недвижимости тре бует регистрации в поземельной книге , а та кже наличия согласия всех сторон , чьи прав а на данное недвижимое имущество затрагиваютс я . Иными словами , для осуществления воле и зъявления субъектов гражданско-правового оборота недвижимости в целях достижения правовых последствий вещного характера необходим о внешне проявляющееся событие в виде фор мального акта публичной власти - внесение реги страционной записи , фиксирующей действи т ельность сделки отчуждения недвижимости. Регистрационная система , используемая в поземельных книгах , согласно ГГУ , построена на следующих принципах : а ) внесения вещных прав , т.е . всякое изменение правового положения объекта недвиж имости подлежит регистрации в поземельной книге (§ 873 ГГУ ); б ) специальности , т.е . на запись дан ных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист (предл .1 абз .1 § 3 Положения о поземельной книге ) в ) гласности , т.е . любое заинтересован ное лицо вправе получить информацию и з поземельной книги в отношении конкретного земельного участка (абз .1 § 13 Положения о поземельной книге ); г ) достоверности поземельной записи , т. е . внесенная в поземельную книгу запись им еет юридическую силу для д обросовестных третьих лиц даже в тех случаях , когда она не соответствует действительному правово му положению (§ 892-894 ГГУ ); д ) старшинства вещных прав , т.е . при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество от дается тому праву , запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше (§ 879 ГГУ ). Все вопросы , связанные с регистрацией указанных прав , регламентируются в Германии Положением о поземельных книгах , принятым 24 марта 1897 г . В соответствии с ним поземел ьн ые книги ведутся специальными поземельн ыми учреждениями , действующими при общих суда х первой инстанции по месту нахождения об ъекта недвижимости . В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы , прошедшие курс специального обучения . Они независимы при принятии решений . В их ф ункции входит проверка полномочий лиц , считаю щих себя заинтересованными сторонами. Действие поземельных книг распространяетс я на округа , на территории которых находят ся земельные участки , внесенные в книгу . Сама книга представляет собой государственн ый реестр по учету прав на земельные участки и иную недвижимость . В этом реестр е регистрируются права на все находящиеся в частной собственности земельные участки , здания и сооружения . Любая запись в поз е мельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений Сравнительный анализ систем регистр ации прав на недвижимость в России , Герман ии и Испании (А.В . Дмитриев , "Законодательство ", N 11, ноябрь 2000 г .) . Институт поземельной книги в Герман ии основывается на принципах : а ) публичного доверия поземельной книг е ; б ) ограниченной доступности ее содержа ния ; в ) осуществления регистрации на основа нии ходатайства ; г ) платности. Регистрация земли в поземельной книге производит ся по заявлению любого лиц а , право которого затрагивается такой регистр ацией либо в пользу которого она осуществ ляется (§ 885 ГГУ ). Если для регистрации недви жимости требуется нотариальное удостоверение , то регистрация может производиться нотариусом о т им е ни лица , право которого з атрагивается такой регистрацией (§ 313 ГГУ ). Кроме того , для признания действительности сделки отчуждения недвижимости в германском праве предусмотрена особая процедура . Решение офор мляется отдельным документом , требующим нотариал ь ного удостоверения с обязательным одновременным присутствием сторон или их у полномоченных представителей (§ 925 ГГУ ). Согласно § 883 ГГУ , в поземельную кни гу могут вноситься предварительные записи о заключенных договорах отчуждения недвижимости . Данна я запись позволяет покупателю нед вижимости требовать исполнения договора , а та кже предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость . Расп оряжение , осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об о т ч уждении земельного участка или права , недействительно . Система поземельной записи обеспечивает в Германии высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и иной недвижимостью. В Испании действующая регистрационная система введена Законом об и потеках (1861 г .), устанавливающим новые подходы к регист рации . В соответствии с требованием Закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость (далее - Реестр собственности ), в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество , д ругие вещные права и их ограничения и обременения . Он ведется по регистрационным округам , кото рые не соприкасаются между собой и совпад ают с границами административных территорий И спании . С учетом общественных интересов крупн ые регистрационные округа могу т дел иться на несколько небольших округов (так происходит , например , в Мадриде , Барселоне ). Реестр собственности ведется в специа льных книгах , которые нумеруются и визируются судьей . Форма и порядок их заполнения определяются министерством юстиции Испа нии (ст .238 Закона об ипотеках ). Регистрационную запись в Реестре собственности можно определи ть как "выписку , проделываемую регистратором с обственности , после юридической квалификации : из содержания документов , подлежащих регистрации , всего того , что пре д ставляет юриди ческую значимость для сторон , предмета и б удущих приобретающих , базируясь на содержании реестра ". Все записи о правах на недвижимо сть и сделки с ней регистрируются в Р еестре собственности . Права отдельного объекта недвижимости регистрируются на отдельно м листе записи в хронологической последовател ьности . Таким образом , регистрационный лист фи ксирует процесс перехода прав на недвижимость . При этом последний правообладатель является единственно законным , и каждое право на недвижимость принадлеж и т только одному законному владельцу . Все незарегистрирован ные права на недвижимость недействительны , ни чтожны в силу наличия записи о регистраци и в Реестре собственности . Ответственность регистратора за законность записи гарантирует действенность уже упом инавшегося принципа : все , что записано в Реестре собственности , является верным и законным , так как зарегистрировавший свое п раво на недвижимость приобретает права на нее в том виде и объеме , в котором они внесены в Реестр собственности . Инфор мация Реестр а относительно прав на недвижимость , а также ограничений и обрем енений открыта для заинтересованных лиц. Испанская регистрационная система , согласн о Закону об ипотеках , придерживается следующих основных принципов : а ) гласности , т.е . регистрация п рава на недвижимость публична и открыта д ля ознакомления ; б ) определения , т.е . каждый объект н едвижимости имеет свой отдельный регистрационный лист (ст .8, 243); в ) последовательности , т.е . новая запись о регистрации в Реестре права на нед вижимост ь погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость (ст .20); г ) закрытия , т.е . запрещено регистрирова ть сделки с недвижимостью , имеющие более р аннюю дату , чем последняя запись в Реестре собственности (ст .17); д ) первоочередности , т.е . прав о на недвижимость возникает с даты регистрации в Реестре собственности - кто первый заре гистрировал , тот и приобретает право (ст .25); е ) непротиводействия , т.е . незарегистрирован ные права на недвижимость не могут считат ься законным правом на нее (ст .2 3, 24). Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности не является обязательной , однако она довольно эф фективна , так как собственник этой недвижимос ти не может получить ипотечный кредит под залог недвижимости (а недвижимост ь - э то самое надежное средство обеспечения возвра та кредита ) без регистрации ипотеки в Реес тре собственности . Предварительным условием регис трации ипотеки в Реестре собственности являет ся обязательная регистрация закладываемого права собственности на нед в ижимость. С учетом переходного периода в по лном объеме новая система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности бы ла введена в Испании в 1944 г . Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности основыв аетс я на юридическом анализе представляем ых на регистрацию сделок . Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности ф ормы представленных документов ; дееспособности фи зических лиц и правоспособности юридических л иц , являющихся сторонами в сделке ; соответствия сделки действующему законодател ьству. После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение либо о признани и сделки соответствующей закону , либо о ее несоответствии . В первом случае производится регистрация права в Реестре со бствен ности , во втором - отказ в регистрации . Реше ние регистратора может быть обжаловано. Дополнительной гарантией законности сдело к является то , что обычно все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально после получения справки из Реестра собст ве нности о правовом положении недвижимой вещи . Таким образом , нотариус нотариально заверяет сделку с недвижимостью , а регистратор зав еряет ее действительность в Реестре собственн ости . Мировой опыт показывает , что без вве дения определенного элемента обяза т ел ьности в процесс регистрации титула этот процесс почти наверняка обречен на провал , и полная регистрация всех земельных участк ов , весьма вероятно , никогда не будет заве ршена . Не во всех ведущих странах мира общие принципы регистрации прав на недвижи мост ь проведены и закреплены с одинаковой последовательностью . Идеальная регистрацио нная система прав на недвижимость должна полно и достоверно отражать правовой статус собственности , гарантировать надежность и то чность данных , не отсылать к содержанию пр едыду щ их сделок для ознакомления с последними записями в реестре . Она должн а обеспечивать гармоничное сочетание публичных и частных интересов и стоять на страже имущественных интересов добросовестных участник ов гражданского оборота , сводить к минимуму возможнос т ь недобросовестности в с делках с недвижимостью. На наш взгляд , государственная регистр ация прав на недвижимое имущество и сдело к с ним - это правоудостоверяющий акт публ ичной власти , фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи для обеспеч ения ее законного , открытого и надежного гражд анского оборота . Федеральный закон от 21 июля 1997 г . N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с н им " (далее - Закон о регистрации ) определяет государственную регистрацию к а к "юрид ический акт признания и подтверждения государ ством возникновения , ограничения (обременения ), пер ехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодекс ом Российской Федерации " (п .1 ст .2). На правоудостоверяющий ха рактер г осударственной регистрации указывают п .3 ст .131 Г К РФ и ст .14 Закона о регистрации , согла сно которым произведенная государственная регист рация прав на недвижимость удостоверяется либ о свидетельством о государственной регистрации прав , либо путем с о вершения спе циальной регистрационной надписи на документе , представленном на регистрацию. О том , что государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера , св идетельствует абз .3 п .8 ст .12 Закона о регистр ации , который гласит : "При несоо тветствии записей в Едином государственном реестре п рав и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ ". Однако мо жно согласиться с Н.А . Сыродоевым , который полагает , что упомянутый приоритет правоустанавли вающего документа над записью в Ед ином государственном реестре прав при несоотв етствии записей свидетельствует о непостоянстве законодателя при выстраивании четкой юридиче ской конструкции и об отказе его от о днозначной позиции в данном вопросе . Противор ечивость является од н им из сущест венных недостатков названного Закона о регист рации. Мировой опыт регистрации пр ав на недвижимость российский законодатель во спринял и реализовал в Законе о регистрац ии в виде симбиоза двух регистрационных с истем : регистрации документов (актов ) и регистрации титулов . Данная позиция связана с тем , что изначально в Гражданском код ексе РФ законодатель не выразил своей одн означной позиции по вопросу о регистрации недвижимости . Например , согласно п .1 ст .131 ГК РФ , государственной регистрации подлежи т правовой титул на недвижимость в в иде права собственности , иных вещных прав , а также других прав , предусмотренных законом . Но в п .3 той же статьи устанавливаетс я , что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве и ли с делке , либо совершением удостове рительной надписи на документе , представленном на регистрацию . В то же время в ст .164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом . Общее требование к сделкам с недвижимостью - соблюдение пис ь менной их формы , в отдельных случаях и нотариальное удост оверение. Мировая практика исходит из необходимост и использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возник ающих на их основе прав . Представляется , что данное требование вполне обоснованно к ак отвечающее задачам создания стабильного о борота недвижимости и служащее для исключени я возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок. 2. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является единственным законным доказа тельств ом права владения , пользования и распоряжения им . Государство предоставляет владельцу пра во выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса . И здесь важно не ошибиться "Право собственност и и ин ые права на землю " (Калинин Н.И ., "Законодате льство ", 1997, N 1) . Выбор пообъектной регистрации предпочтит елен , если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и ес ли собственник планирует использовать ч асти недвижимости по отдельности . Например , при покупке ряда помещений одни будут с даваться в аренду , а другие планируется в ыставить на продажу . Продать весь объект по частям также значительно легче . Наличие отдельных свидет е льств ускорит во зможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты. Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительн о , с учетом планов собственника , данный к омплекс используется для получения кредит а , то целесообразна регистрация в кач естве сложной вещи - у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению . Не прибегая к услугам специалистов , он сможет распоряжатьс я всем комплексом одновременно , что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в ц елом. О том , насколько важно подобное р ешение , можно судить наглядно по примеру из практики. Фирма организовала строительство топливно - раздаточного комплекса для хранения и оптово - розничной продажи нефтепродуктов в одном из районов Подмосковья . Заключив договор с местной администрацией на арен ду земли на 49 лет , общей площадью 3,2 гектар а , приступ и ли к первой очереди строительства , которая была завершена очень быстро , и на основании акта госприемки были введены в действие пять объектов : административно - бытовое здание , проходная , о чистные сооружения , трансформат о рная подстанция и АЗС с подъездными путями и прилегающей обустроенной территорией . После сдачи встала проблема регистрации права собственности на введенные объекты. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на н едвижимое имущес тво и сделок с ним " от 21 июля 1997 г . оп ределяет , что владелец может получить свидет ельство о праве собственности на недвижимост ь только после внесения объекта в Единый государственный реестр . Согласно ст . 2 Закона владел е ц получает весь комплекс прав (владения , пользования , распоряжения ) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации . На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только на постро йки. Для организации деятель ности нео бходимы были крупные вложения , которых , в связи с затратами на строительство , общество не имело . Руководством было принято реше ние взять кредит и использовать весь ком плекс под ипотеку для получения оборотных средств . В ходе его получен и я возникла проблема : фактически и оценщики , и банкиры понимали , что залогом является высокодоходный топливно - раздаточный комплекс , стоимость которого многократно превышает разм ер кредита , но юридически имелось 5 свидетельс тв н а некие сооружения , незначитель ной площади , непонятно как связанные между собой . Так как согласно Закону государст венная регистрация осуществляется по месту н ахождения недвижимого имущества (ст . 2 п . 4), фирма обратилась в местное пре д ставит ельство Московской областной регистрационной па латы с просьбой о выдаче единого свидете льства на весь топливно - раздаточный комплекс. В обоснование своих требований руко водители фирмы привели доводы о том , что объект пре дставляет собой единый ко мплекс с общим функциональным назначением и что пообъектная регистрация не будет от ражать реальной стоимости комплекса и его технологических возможностей , так как в не го входят не только сооружения , но и дороги , п одъездные железнодорожные пути , земля на правах аренды Защита гражданских прав при при обретении недвижимого имущества (Д.Закройщикова , "Р оссийская юстиция ", 1999, N 12) . Кроме того , Закон определ яет недвижимость как земельные участки , учас тк и недр , обособленные водные объекты и все объекты , которые связаны с землей так , что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно , в том числе здания , сооружения , жилые и нежилые помещения , леса и многолетние насаждения , к онд о миниумы , предприятия как имуществ енные комплексы . В данном же случае ряд объектов оказался за рамками регистрации - дороги , подъездные пути и т.д. Данные проблемы стали предметом обс уждения со специалистами Московской областной реги страционной палаты . На основании ан ализа проблемы и уже имеющихся прецедентов местному представительству было рекомендовано провести единую регистрацию объекта в каче стве сложной вещи на основании ст . 134 ГК РФ . Данная статья определяет , что " если разнородные вещи образуют единое целое , предполагающее использование их по общему назначению , они рассматриваются как о дна вещь (сложная вещь )", следовательно , владеле ц имеет право на регистрацию топливно - р аздаточного комплекса в кач е стве сложной вещи . Однако сначала необходимо заре гистрировать объекты , которые технологически вхо дили в топливно - раздаточный комплекс , но остались за пределами регистрации : резервуарны е парки , наливная и сливная эстакады , насо сная с наве с ом. На дополнительную регистрацию ушло 4 месяца , и только затем у собственника на руках оказались необходимые ему документы : два свидетельства на право собственности ! Почему два ? Да потому , что за прошедшее время руководители осоз нали , насколько важно для дальнейшего использования зарегистр ировать объекты вместе или по отдельности , и приняли решение провести регистрацию по функциональному назначению . Так , в единое свидетельство вошли объекты , составляющие в целом базу по хранению и оптовой продаже нефтепродуктов : административно - бытовые здания , проходная , очистные сооруж ения , трансформаторная подстанция , основной и резервный резервуарные парки , сливная и н аливная эстакады , н а сосная с наве сом , - с перечислением литер каждого объекта и общей суммарной площадью . Отдельно была зарегистрирована АЗС , так как ее назначе ние - розничная продажа топлива. Таким образом , прежде чем приступит ь к государственно й регистрации недвижим ого имущества , необходимо решить , представляет ли собой данный комплекс единую функцио нальную цепочку , регистрация которой по отде льности может нанести урон как ее ценнос ти , так и сделать невозможным ее да л ьнейшее использование по назначению . Не с овсем удачной поэтому представляется редакция ст . 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ", принятого Государственной Думой 17 июн я 1997 г ., в которой го сударственная рег истрация определяется как юридический акт п ризнания и подтверждения государством возникн овения , ограничения (обременения ), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество , а также к а к единственное и исчерпывающее доказательство существования прав на недвижимость. Неуд ачность такой формулировки , на наш взгляд , связана и с тем обстоятельством , что гос ударственная регистрация вряд ли может расс матриваться как единственное доказательство существования прав , поскольку это положени е противоречит ст . 12 ГК РФ , устанавливающей возможность судебного признания прав , а также судебно-процессуальным нормам. Более того , анализир уемая дефини ция , думается , не вполне корректна и с лексической точки зрения , так как использу емый оборот "юридический акт признания госу дарством прав " вполне обоснованно может об означать акт государственного орган а , порождающего права . В то же время представляется недопустимым смешивать государст венную регистрацию прав и акт государственно го органа , порождающий права . Данный вывод следует из сопоставления п . п . 1, 2 ст . 8 ГК РФ , в которых эти по н ятия рассматриваются как самостоятельные. Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач . Так , издан ие государственного акта служит основанием для возникновения п рав и обязанностей . Государственная регистрация имеет иные , указан ные выше задачи , в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав. Не может регистрация прав рассматрив аться как государственный акт , поро ждающи й гражданские права , и с точки зрения юридической логики , так как оборот "регистра ция прав , порождающая эти права " такой ло гики не имеет. Кроме того , признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта п овлекло бы и негативные последстви я для бюджета государства . Так , если госу дарство будет посредством актов регистрации создавать , изменять гражданские отношения , то в этом случае на него ложится и ответ ственность за юридическую чистоту и з аконность удостоверяемых прав . Фактически речь в этом случае будет идти об ответственности государства в виде ответственнос ти налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки . Ни одна страна в мире не является настоль к о богатой , чтобы позволить себе таку ю роскошь , как ответственность за действия участников частных сделок. В то же время мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможн остей н егосударственных правовых институтов для обеспеч ения юридической чистоты регистрируемых соглаше ний и законности возникающих на их основ е прав . Представляется , что данное требовани е вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недв ижимости и служащее для исключения возможност и регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок. Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обе спечения з аконности частных правоустанавлива ющих документов , а также прав , подлежащих государственной регистрации . Для стран , исполь зующих систему континентального права , - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права - обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совмес тно с адвокатом или маклером. К сожалению , ГК РФ обошел внимани ем данную проблему , в связи с чем она по-пре жнему требует своего безотлагател ьного решения , принимая во внимание возможны е негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере , как недви жимость . Попытки возложить названные выше фун кции юридического контроля на учрежд е ния юстиции , как предусмотрено в Фед еральном законе Российской Федерации "О госу дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ", не только противоречат вышеизложенным доводам и влекут ничем не обоснованн ы е негативные последствия для бюджета , но и позволяю т говорить о создании квазисудебного контро ля за гражданско-правовыми отношениями . Создание подобного контроля вызывает множество вопро сов и по квалификации специалистов и руководителей учреждений юстиции , посколь ку анализируемый Федеральный закон не содерж ит требований об их обязательном юридическо м образовании , допуская , что соответствующие должности в учреждениях юстиции могут зан имать л ица , имеющие опыт работы в органах , осуществляющих государственную р егистрацию. Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будут вызывать и существующие исключения из общего правила о необходимос ти регистрации для возник новения прав на недвижимость . Указанная слож ность связана прежде всего с тем обстоят ельством , что момент возникновения соответствующи х прав не будет отражен в системе го сударственного реестра , что в свою очередь может п овлечь невозможность получен ия через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости. К подобным исключениям можно отнести положения п . 4 ст . 218 ГК РФ , предусматривающе го приобретение права собственност и на квартиру , гараж , иное имущество потребительск ого кооператива после выплаты своего паевого взноса "Государств енная регистрация прав на недвижимость " (Завья лов А ., Коновалов В ., "Российская юстиция ", 1998, N 6) . Другим исключением , на наш взг ляд , являются положения ч . 1 ст . 341 того же Кодекса , в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества , подлежащего передаче , с момента такой передачи , если иное не предусмотрено сог л ашением о залоге Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( А . Л . Ильченко , "Законодательство ", N 12, декабрь 2000 г .) . Названный перечень исключений может быть дополнен . Так , в частности , ждет сво его су дебного разрешения вопрос о мо менте возникновения прав на недвижимость , ос нованных на нормах закона . Согласно ч . 5 ст . 488 ГК РФ , товар , проданный в кредит , нах одится в залоге у продавца , если иное не предусмотрено соглашением сто р он . Кроме того , право залога на недвижимос ть в силу закона возникает и при ре гистрации договора пожизненного содержания с иждивением на основании ч . 1 ст . 587 ГК РФ . С нашей точки зрения , возникновение подо бных прав должно быть свя з ано с моментом их государственной регистрации , что объясняется необходимостью обеспечить у нификацию принципа закрепления прав и обрем енений недвижимости , а также ограничить возм ожность неоправданного расширения перечня исключений из общего правила , предусмотренного в п . 2 с т . 8 ГК РФ . В связи с изложенным , предст авляется , что договор купли-продажи , в которо м предусмотрена оплата недвижимости в кредит , попадает в поле зрения государственной регистрации в кач е стве основания для возникновения вещного права - ипотеки , х отя в иной ситуации (за исключением , когда объектом выступает жилой дом или помеще ние ) он на регистрацию не предоставляется. Также остается открытым для теории права вопрос о моменте возникновен ия права собственности на недвижимое имущес тво у наследников . Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст . 546 ГК РСФСР , согласно которой принятое насле дство признается принадлежащим нас л е днику со времени открытия наследства , а сам факт принятия осуществляется посредством фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу . Названная норма права , устанавливая момент , с которого н аслед у емое имущество признается прина длежащим наследнику , в то же время не указала , на каком вещном праве базируетс я эта принадлежность : на праве собственности , праве хозяйственного ведения , праве доверит ельного управления и т.д . Испо л ьзо вание для уточнения позиции законодателя ины х норм гражданского права также не позво ляет прийти к исчерпывающему выводу. Так , возникновение именно права собст венности при вступлении в наследство косвенн о подтверждается положениями аб з . 2 п . 2 ст . 218 ГК РФ и ст . 548 ГК РСФСР . В перво м случае законодатель связывает понятие прин адлежности имущества при наследовании с пра вом собственности , а во-втором - предусматривает , что в случае смерти гражданина , принявшего , но еще не оформившего наследс тво , его наследники наследуют это имущество на общих основаниях , в то время как в иной ситуации наследование осуществляетс я в порядке наследственной трансмиссии прав. В качестве оппонента названным правовым нормам выступает ст . 549 ГК РФ , которая говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия нас ледства , так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из н аследников либо подача им з аявлени я о принятии наследства не исключают во зможности признания за другими наследниками п рава собственности на то же имущество и ли его часть . Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассм атривать как волеизъявление наследник а вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (вл адеть ) в рамках закона наследуемым недвижимы м имуществом до момента регистрации права собственности . Это право управления ( владения ) не подлежит регистрации , так как оно не содержится в перечне вещны х прав , изложенном в ст . 131 ГК РФ "Право собственности и иные п рава на землю " (Калинин Н.И ., "Законодательство ", 1997, N 1) . Указанный пробел закон одателя в отношении четкого определения момента возни кновения права собственности при наследовании должен быть разрешен в нормах раздела "Наследственное право " третьей части ГК РФ. Возвращаясь к возможным негативным п оследствиям сущест вования исключений из общего правила , предусмотренного в п . 2 ст . 8 ГК РФ , необходимо отметить следующее . Подобн ые последствия должны быть снижены посредст вом неукоснительного выполнения требований ст . 131 ГК РФ , которая обязывает всех правообладателей , включая тех , которые приоб рели этот статус без государственной регистр ации , внести соответствующие данные в реес тр . Осуществление правообладателем своих прав на недвижимость с участием третьих лиц должн о быть поставлено в зависимо сть от момента внесения соответствующих дан ных об этих правах в реестр . Таким обр азом , без государственной регистрации прав с обственник не может в полном объеме осу ществлять свои властные полномо ч ия в отношении принадлежащего ему имущества. В соответствии с нормами ГК РФ п рава на недвижимость , их возникновение , огра ничение , прекращение и переход подлежат ре гистрации в государственном реестре . По сущ еству названная регистрация призвана слу жить обеспечением стабильности оборота недвижи мости , поскольку последняя имеет не только имущественную , но и социальную значимость . Обеспечение стабильности достигается пос р едством выделения сделок и ины х актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой ин формационной системы , позволяющей всем субъекта м права получать исключительно и единствен но достоверные да н ные о правовом статусе того или иного объекта. Об общая изложенное , можно сделать вывод , что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей , а также иных оснований возникно вения прав и обязанностей , преду смотренных в п . 1 ст . 8 ГК РФ . Представляется , что предлагаемое определение государственной регистрации согласуется и с общими поло жениями ГК РФ , регулирующими оборот недвижи мости и прав на нее . Так , в соответствии со ст . 131 ГК РФ вещные права на недвижимость , их ограничение , в озникновение , переход и прекращение подлежат государственной регистрации . Момент же возникн овения прав может по времени и не со вп а дать с их государственной рег истрацией , что предусмотрено как исключение в п . 2 ст . 8 Гражданского кодекса . Более того , указанная норма права не связывает м омент возникновения ограничений , например , в виде наложения арес т а , со времене м их государственной регистрации . Таким обра зом , законодатель , установив обязательность гос ударственной регистрации прав и иных событий , вместе с тем не придал данному пр оцессу исключительно правоустанавливаю щ ий характер , что в свою очередь позволяе т рассматривать такую регистрацию как отра жение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости , его изме нении или прекращ е нии. Заключение Учи тывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридичес ких лиц , а также в гражданском обороте , закон закрепил ее специальный правовой реж им . Он заключается в том , что право соб ственности , другие вещные права на недви жимость , их ограничения , возникновение , переход и прекращение подлежат в обязательном поря дке государственной регистрации в Едином госу дарственном реестре учреждениями юстиции . Должны быть зарегистрированы. Хотя российская система регистрации недвижимости во многом переняла основополагающ ие положения систем регистрации Германии и Испании , а также перекликается с дореволюци онным опытом России по созданию Вотчинного устава , но опирается она прежде всего на Гражданский кодекс РФ , имеет свою спец ифику , свои особе нности , которые могут меняться только при изменении не только Закона о регистрации , но и Гражданского кодекса РФ . Со вступлени ем Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с н им " в силу введена единая про ц едура регистрации прав на недвижимое имуществ о и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации , на территории которого она находится . Начата работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра . Все это в конечно м с чете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным , во многом под рубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества. Сделки с недвижимостью составляют значительную часть граж данского оборота и в наибольшей степени н ужд аются в государственном признании и подтверждении прав их участников , что обусл овлено особым характером предмета таких сдело к - недвижимости . К недвижимому имуществу относ ятся земельные участки , участки недр , обособле нные водные объекты и все , что прочно с вязано с землей , т.е . объекты , перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно , в том числе л еса , многолетние насаждения , здания , сооружения. Литература Коммент арий к Федеральному закону "О государственн ой регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним " (Эрделевский А.М .) "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной с фере " (Макаров Г ., "Хозяйство и право ", 1998, N 3) "Госуд арственная регистрация прав на недвижимость " ( З авьялов А ., Коновалов В ., "Российская юс тиция ", 1998, N 6) "Регистрация прав на недви жимость : понятие и проблемы " (Крылов С ., "Рос сийская юстиция ", 1997, N 10) "Недви жимое имущество и ипотека " (Орлова М ., "Росси йская юстиция ", 1998, N 11) Защита граждан ских прав при приобретении не движимого имущества (Д.Закройщикова , "Российская юс тиция ", 1999, N 12) Граждан ско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость (В . Цыганов , А . Емельянов , "Российская юстиция ", N 8, август 2001 г .) "Право собстве нности и иные права на зе млю " (Калинин Н.И ., "Законодательство ", 1997, N 1) "Госуд арственная регистрация прав на землю в г . Москве " (Дмитриев А.В ., "Законодательство ", 1999, N 6) От " укрепления прав " до государственной регистрации прав на недвижимое имущ ество : опыт России (А.В.Дмитриев , "Законодательство ", N 7, июль 2000 г .) Государ ственная регистрация прав на недвижимое имуще ство и сделок с ним (А . Л . Ильченко , "Законодательство ", N 12, декабрь 2000 г .) Сравнительный анал из систем регистрации прав на н едвижи мость в России , Германии и Испании (А.В . Дмитриев , "Законодательство ", N 11, ноябрь 2000 г .) Нормативные источни ки Кон ституция Российской Федерации 12 декабря 1993 г. Гра жданский кодекс Российской Федерации (с изм . и доп . от 20 февраля , 12 авгу ста 1996 г ., 24 октября 1997 г ., 8 июля , 17 декабря 1999 г ., 16 апреля , 15 м ая , 26 ноября 2001 г .). Статья 131 Зем ельный кодекс Российской Федерации от 25 октябр я 2001 г . N 136-ФЗ Гра достроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г . N 73-ФЗ Жил ищный кодекс РСФС Р от 24 июня 1983 г . (в редакции от 28 марта 1998 г .) (с изм . и д оп . от 17 апреля 2001 г .) Фед еральный закон от 16 июля 1998 г . N 102-ФЗ "Об ип отеке (залоге недвижимости )" (с изм . и доп . от 9 ноября 2001 г .). Фед еральный закон от 21 июля 1997 г . N 122-Ф З "О государственной регистрации прав на недвижим ое имущество и сделок с ним " (с изм . и доп . от 5 марта , 12 апреля 2001 г .) Зак он РФ от 29 мая 1992 г . N 2872-I "О залоге "
© Рефератбанк, 2002 - 2017