Жилищное право

« Жилищное право » 1. КОНСТИТУЦИОННОЕ ПРАВО ГРАЖДАНИНА НА ЖИ ЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ Конституция РФ (ст . 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище . Право н а жилище – одно из важнейших социально-экономических прав граждан России , т . к . оно затрагивает основы жизни людей . В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень , включая пищу , одежду , жилище , м едицинский уход и необходимое социальное обслуживание , который не обходим для поддержания здоровья и благососто яния его самого и его семьи» (ст . 25). Право человека на жилище возникает с момента его рождения , изменяясь с возраст ом , семейным положением и т . д . В российском законодательстве понятие «жи лище» раскрывается не полно , что вызывает на практике различные споры . Под «жилищем» следует понимать дом , квартиру , комнату , в которых проживают граждане и которые предн азначены для проживания Комментарий к Уголов ному Кодексу РФ (издание 3-е ) под общей редакцией Ю . И . Скуратова . Издательская группа НОРМА-ИНФРА , Москва , 2000. С . 316 . Право на жилище появилось в конституц иях сравнительно недавно . В нашей стране п раво гражданина на жилище было впервые ус тановле но в Конституции СССР 1977г ., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ , а также в других жилищных законах. В Конституции РФ 1993г . провозглашается и гарантируется охрана права на жилище (ч . 1 ст . 40): «Никто не может быть произвольно лишен жилища» ; часть вторая ст . 40 предус матривает , что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жил ищное строительство , создают условия для осущ ествления права на жилище ; согласно ч . 3 ст . 40 Конституции РФ жилье предоставл я ется бесплатно (или за доступную плату ) только малоимущим , иным указанным в зако не гражданам , нуждающимся в жилище (например , военнослужащие ; лица , пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств ; участников ВОВ и приравненных к ним лиц ; инвалидов и н екоторых других категорий граждан . Право граждан на жилище закреплено та кже в конституционных законах отдельных субъе ктов Российской Федерации . Так , Конституция Ре спублики Башкортостан (ст . 51) гласит : «Граждане Р еспублики Башкортостан имеют право на жили ще . Никто не может быть произвольно лишен права жилища . Республика Башкортостан ведет и поощряет жилищное строительство , со здает условия для реализации права на жил ище» . В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» о праве на жилище г оворится сл едующее : «Граждане Российской Федерации имеют право на жилище . Это право обеспечивается путем предоставления жилых по мещений в домах государственного и муниципаль ных жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилищной площади , а также на у словиях аренды либо путем приобретения или строительства жилищны х фондов…» (ст . 2). Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение , так как оно означает право каждого иметь жилище , иметь гарантированную возможность быть обеспеч енным жил ищем и не опасаться того , что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле проживающих в не м лиц . Тем самым Конституция РФ создала конституционные основы стабильного пользования имеющимся жилищем и од н овременно возможность получения в порядке улучшения жилищных условий другого жилища . С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны и нормы Конституции о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли прож ивающих в нем (ст . 25), неприко сновенности частной жизни (ст . 23), право на с удебную защиту (ст . 46). Право на жилище согласно ст . 17 Конститу ции РФ принадлежит каждому от рождения . В жилищном законодательстве это свойство права , в частности , в том , что в состав членов семьи нанимателя , имеющих право на жилое помещение , включаются не только сов ершеннолетние лица , но и дети , причем в законе учитываются их особые интересы . Напр имер , согласно ст . 41 ЖК РСФСР при предоставл ении жилых помещений не допускаетс я заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти , кроме супругов . Право на жилище , провозглашенное в ст . 40 Конституции РФ , относится к числу основн ых прав , и поэтому в силу ст . 17 Конститу ции РФ этому праву свойственна неотчуждаемост ь : прав о на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо огра ничено в объеме , кроме случаев , прямо указ анных в самой Конституции и в законе . Даже в случае введения на основании ст . 56 Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище (как и ря д других основных прав ) не подлежит ограничению . В качестве одного из важнейших социал ьно-экономических прав право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гр ажданина России . Этому праву соответствуют оп ределенные обязанности государства , муниципальн ых органов , связанные с предоставлением прежд е всего малообеспеченным гражданам жилых поме щений и пользованием ими этими помещениями ; с расширением государственного и муниципальног о жилищных фондов , содействием развитию частн ого фонда и други х форм обеспеч ения граждан жилищем ; с обеспечением правильн ого распределения общественных жилищных фондов , гарантированием устойчивого , стабильного осуществл ения права пользованием жилищем . Общие положения Конституции о праве н а жилище не требуют дополнит ельной ре гламентации в законе . Вместе с тем , ст . 40 Конституции РФ предполагает , что отдельные п оложения конкретизируются и раскрываются в но рмах жилищного и других отраслей законодатель ства , устанавливающих соответствующий правовой ре жим , посредством кот о рого обеспечивае тся реализация конституционных прав . 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИ ТОВАНИЕ КАК СПОСОБ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ 2.1 Понятие и принципы залога (ипотеки ) жилых помещений В спектре новых возможностей д ля индивидуальных инвести ций , предлагаемых сегодня на рынке , ипотечное кредитование за нимает особое место . В нынешних российский условиях его можно рассматривать не только как наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения жилищных условий , но и как весьма перспективный сп о соб для долгосрочного помещения сбережений . Сегодня в Москве и других крупных городах России наблюдается настоящий бум ж илищного строительства . Однако , быстрорастущие нов остройки зачастую пустуют , не принося желаемо й отдачи ни городским властям , ни инвест орам . И причина здесь проста – пр едложение жилья на рынке значительно превышае т реальный платежеспособный спрос основной ча сти населения . Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение в России инстит ута ипотеки - получение кредит а под за лог недвижимости в правом владения и расп оряжения этой недвижимостью . Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира . Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия : 1. «Ипотека» (как п равоотношение ) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило , в банке ). Для ипотеки характерно оставление им ущества в руках должника . Залог в гражданс ком праве - один из способов обеспечения о бязательства – в данном сл у чае банковского кредита . При этом во всех с лучаях обязательно государственная регистрация з алога любой недвижимости . В случае неплатежес пособности должника требования кредитора удовлет воряются из выручки от реализованного имущест ва . 2. «Ипотека» (как ценн ая бумага ) подразумевает «закла дную» - долговой инструмент , удостоверяющий залогод ержателя на недвижимое имущество . Ипотечное жилищное кредитование д олжно быть основано на следующих принципах : · Система ипотечного жилищного кредитования в России до лжна у читывать имеющийся международный оп ыт . Она должна быть адаптирована к российс ким макроэкономическим условиям и законодательно й базе , учитывать психологические аспекты нас еления в России , пока еще с настороженност ью воспринимающего ситуацию длительной зави с имости от банка-кредитора при ипо течном кредитовании ; · Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими , но и средними доходами . При эт ом система ипотечного кредитования должна нос ить рыночный , а не дотационный характер , быть полностью прозрачная и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечног о кредитования ; · Система ипот ечного кредитования должна носить развивающийся характер , опираться на эффективное использов ание привлеченных финансов ых ресурсов гра ждан , коммерческих банков-кредиторов , инвесторов , а не на финансирование со стороны государс твенного бюджета ; · Система ипот ечного жилищного кредитования должна быть вос производима в любом регионе страны . Темпы и масштабы развития ипотеки в тех и ли иных регионах должны определяться не т олько субъективными факторами наличия или отс утствия политической воли у руководства регио на для развития ипотеки , а объективной эко номической ситуацией в регионе , наличием плат ежеспособного спроса на жилье и е го предложением . Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кред итования в России . Журнал «Менеджмент в Ро ссии и за рубежом» . 2001. С . 12. 2.2 Правовая база ипотечного кре дитования В настоящий момент федеральными законами , н епосредственно регулирующими ипо теку (залог ) недвижимого имущества являются : · Гражданский кодекс РФ (статьи 334-355); · Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости ) от 16 июля 1998г . № 102-ФЗ . В соответствии с п . 2 ст . 334 ГК РФ общие правила о залоге , содержащ иеся в ГК РФ , применяются к ипотеке в случаях , когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила . Таким образом , основным законом , регулирующим ипоте ку , является Федеральный закон «Об ипотеке» . В нем нашли отражение следующие п оложения : · Основания возникновения ипотеки , обязательство , обеспечиваемо е ипотекой , предмет ипотеки ; · Порядок заключения дого вора об ипотеке ; · Закладная как ценная бумага ; · Государственная регистраци я ипотеки ; · Обеспечение сохранности имущества , за ложенного по договору об ипотеке ; · Переход прав на иму щество , заложенное по договору об ипотеке , к другим лицам , и обременение этого имуще ства правами других лиц ; · Уступка прав по дог овору об ипотеке ; · Обращение взыскания на имущество , заложенное по до говору об ипотеке , и реализация этого имущества ; · Особенности ипотеки зем ельных участков , предприятий , зданий и сооруже ний , жилых домов и квартир . Следует учитывать , что отношения , связанные с ипотекой , могут регулироваться также иными федеральными закон ами , не регулирующими непосредственно ипотечные обязательств а : · Предметом ипотеки может быть только имущество , права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ни м» от 21 июля 1997г . № 122-ФЗ . В соответствии с этим законом до лжна производиться также государственная регистр ация ипотеки ; · В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г . № 153-ФЗ ; · В соответствии с п . 1 ст . 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге ) недвижимости» порядок проведения публичных торгов по п родаже имущества , заложенного по договору об ипотеке , определяется процессуальным законодател ьством РФ , поскольку н астоящим законом не установлены иные правила . Таким образом , при реализации предмета залога должны б ыть учтены требования ГПК РФ и Федерально го закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г . № 119-ФЗ ; · При ипотеке должны приниматься во вниман ие нормы , определяющ ие порядок проведения сделок с имуществом , являющимся предметом залога : нормы жилищного , земельного и других законодательств . 2.3 Немного истории по данному вопросу… Система ипотечного кредитования н е является чем-то чуждым для Росси и , принесенным из Америки и Европы . В доре волюционной России эта система успешно функци онировала , и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения . К 1913г . страна и мела развитый ипотечный рынок с такими кр упными финансовыми учреждениями , как Сан к т-Петербургское и Московское городские кр едитные общества , выдавшие за 50 лет своей д еятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом . Городские кредитные общества вы давали кредиты из собственных средств , привле кая инвесторов путем выпуска облига ций , обеспеченных крупным пакетом закладных . Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложе ния свободных средств . Можно сказать , что российская дореволюционная ипотечная с и стема похожа на современную американскую систему ипотеки . Д . Ю . Будаков . Развитие ипотечного кредитования . Из материалов высту плений некоторых участников Восьмого международн ого банковского конгресса в Санкт-Петербурге . Затем пошел резкий спад ипотеч ног о кредитования и до начала девяностых год ов ипотека почти отсутствовала . Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость , являющуюся ее объектом , на кредитора . После окончания расч етов между должником и кредито р ом недвижимость переоформлялась обратно . Приходилос ь дважды платить весьма высокую госпошлину , относимую на заемщика , и мириться с рис ками , связанными с возможной недобросовестностью кредитора , получавшего права на недвижимость по заниженной цене . Кроме т о г о , сроки регистрации прав были весьма вели ки . В этих условиях данная схема , плохо защищавшая заемщика , не могла найти широког о распространения . Но и после легализации ипотеки , как цивилизованного правового института , в 1992 году , противоречия между устар е вшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права , но уже не заемщика , а банка-кредитора . Между «социалистическим» жилищным законодате льством и новым российским правом имелся принципиальный непреодолим ый разрыв . Байб ар И . И . Ипотечное кредитование . ЗАО «Фонд недвижимости» . Журнал «Восточный базар» . 2000. Современное жилищное право , регулирующее отношения , связанные с ипотекой , более детальн о рассматривает данные вопросы как с точк и зрения материаль ного , так и процессу ального права . 2.4 Договор об ипотеке Договор об ипотеке жилых помещ ений должен быть заключен в письменной фо рме , нотариально удостоверен и зарегистрирован . Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации . Очень важ но , что кредитный договор , который обеспечиваетс я ипотекой , может быть заключен позже реги страции ипотечного договора . При этом право залога возникает с момента заключения кред итного договор и заемщик ничем не рискует , если кредитный договор вообще не буд е т заключен . В договоре об ипотеке должн ы быть указаны предмет ипотеки , его оценка , существо , размер и сроки исполнения обяз ательства , обеспечиваемого ипотекой . Предмет ипоте ки определяется в договоре с указанием ег о наименования , места нахождения и достат очным для целей идентификации описанием (например , жилые помещения , принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам ). Ипотека жилых домов и квартир , на ходящихся в государственной или муниципальной собственности , не допускается . Ипотека жилых домов и иных здан ий допускается только с одновременной ипотеко й по тому же договору земельного участка , на котором находится этот жилой дом . Договор , обеспечиваемый ипотекой , должен б ыть прямо назван в договоре об ипотеке с указанием основания возн икновения и срока исполнения . Должны быть указаны сто роны кредитного договора , дата и место его заключения . Если сумма обеспечиваемого ипоте кой договора подлежит определению в будущем , в договоре об ипотеке должны быть ук азаны порядок и другие необходимые условия ее определения . Залогодателем по договору об ипотеке может быть как должник по обязательству , о беспеченному ипотекой , так и лицо , не учас твующее в этом обязательстве (третье лицо ). Залогодателем являются банк или иная кредитная организация , предо ставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры . Договор об ипотеке жилого помещения , н аходящего в собственности гражданина , не може т быть заключен через представителя , за ис ключением ипотеки жилого помещения , находящегося в собственности несовершенн олетних и недееспособных . 2.5 Процедура кредитования После заклю чения договора об ипотеке , банк , как прави ло , требует , чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос , размер которого в раз ных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экон омический ситуации . Банк-кредитор заинтересован в том , чтобы этот взнос был как можно больше , т . к . чем больше первый взнос , тем менее рискованна сделка и сам кред ит . В настоящее время в России предполагае тся , что первоначальный взн о с долж ен составлять как минимум 30% от стоимости п риобретаемой квартиры , а на 70% заемщик может взять кредит . Естественно , что банк-кредитор будет готов предоставить этот кредит не любому заемщ ику . Нужно вначале выяснить платежеспособность заемщика , т.е. оценить , в состоянии ли он из своего текущего дохода , который может оказаться единственным источником погаше ния кредита , платить ежемесячно определенную , обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму . Есть золотое банковское правило : на выплату кре д ита заемщик не д олжен тратить больше 30% своего личного ежемеся чного дохода . Если эта доля больше , наприм ер , 40-60%, то такой кредит уже становиться риск ованным . Может получиться так , что заемщик не сможет его выплатить . Поэтому исходя и з дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита , который он может предоставит ь. Если заемщик полностью и в срок в озвращает кредит , то кредитный договор считае тся завершенным и договор ипотеки между з аемщиком и банком тоже теряет силу . Если же заемщик не может по каким-т о причинам продолжать выплаты по кредиту , то , к сожалению , в этом случае происходит обращение взыскания на заложенное жилье. Коса рева Н . Перспективы ипотечного кредитования в Москве . Проблемы рынка жилья в вопросах и ответах . МИАН . Обращение взыскания на жилое помещение , являющеес я предметом ипотеки , происходит по решению суда либо без обращения в суд на ос новании нотариально удостоверенного соглашения м ежду залогодателем и залогодержателем , заключенно го после возникновения оснований для обращени я взыс к ания на предмет ипотеки . Реализация заложенного жилого помещения п роисходит путем его продажи с публичных т оргов в порядке , определяемом законодательством РФ . В то же время в нотариально удост оверенном соглашении стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогод ержателем с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику , обесп еченных ипотекой . К указанному соглашению при меняются правила о договоре купли - продажи . За счет полученных от продажи жилья средств банк ко мпенсирует свои потери по непогашенному кредиту , а оставшаяся су мма возвращается заемщику . Это означает , что та часть кредита , которая уже выплачена , а также первый взнос 30% в несколько умен ьшенном виде вернуться к заемщику , который остается у «разбитого корыта» . Обращение залогодержателем взыскания на з аложенный жилой дом или квартиру не являе тся основанием для выселения приобретателем ж илого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи , если оно является для н их единственным пригодным для постоянного проживания помещением . Между лицом , которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации , и бывшим их собственником либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи заключ ается договор найма занимаемого ими жилого помещ ения в соответствии с Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством РФ . Если соглашение о заключении договора не достиг нуто , любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и опре д еления условий . После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие со вместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии , что : · Жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обес печении возврата кредита , предоставленного на приобретение или строительство этого жилья ; · Проживающие совместно с залогодателем члены его семьи да ли до заключения договора об ипотеке , а ес ли они были вселены в заложенный дом или квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания . Лица , проживающ ие в заложе нных жилых домах или квартирах на условия х договора найма или аренды жилого помеще ния , не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры . Заключенный с ни ми до заключения договора об ипотеке дого вор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу. 2.6 Кредитный риск банка На сегодняшни й день банкам удалось разобраться с систе мой рисков ипотечного кредитования . В банковс ком деле очень важно попытаться оценить р иски различных процессов и найти механизмы защиты от них . Основной риск , естестве нно , против которого и пытаются использовать ипотеку , это кредитный риск , или риск невозврата кредита . Для этого и нужно обес печение – залог : если заемщик не возвраща ет деньги по кредиту , то у банка еще есть и материальная подстраховка , т . е . з ало ж енное имущество . В России банки пытаются работать с кредитным риском и уже нашли свою собс твенную схему - аренду с правом выкупа . На деле это являетс я продажей жилья в рассрочку , но при э том человек , который берет кредит на приоб ретение жилья , не становит ься собственник ом квартиры . Он ее арендует . Собственником же является риэлторская структура , которая св язана с банком . Заемщик , проживая в кварти ре на условиях аренды , погашает кредит . И до тех пор , пока он не перечислит полностью деньги по кредиту , он пр о должает оставаться ее арендатором . Если заемщик не выплачивает кредит , то с ним расторгается договор аренды , а он сам , к сожалению , теряет (в отличие от класси ческой ипотеки ) уже все деньги , которые он вложил в свою жилплощадь . Эта форма серьезно защищает банки от кредитного риска , но у нее есть масса своих недостатков . Она очень жесткая по отношению к заемщику , который теряет очень многое , если не может погасить кр едит . Кроме того , в этом случае заемщик не может воспользоваться льготой по подохо дному на л огу , которая предоставляется сроком на три года тем россиянам , кот орые приобретают жилье в собственность . Эта льгота является и могла бы быть в б удущем очень большим стимулом для приобретени я жилья в кредит. 2.7 Задачи развития системы ипотечного жилищно го кредитовани я Для становлен ия и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач : · Совершенствование законодательной и нормативной базы , обеспечивающей исполнение обя зательств при ипотечном кр едитовании , в первую очередь , в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет и потеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья ; · Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу ; · Создание инфра стуктуры , обеспечивающей наличие четкого и на дежного механизма регистрации сделок с недвиж имостью и прав на нее , а также процеду ры доступа к этой информации участников р ынка ипотечного кредитования ; · Налоговое стим улирование как граждан-получателей ипотечных кред итов , с одной стороны , так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесто ров , обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов , с другой стороны ; · Создание равны х усл овий для свободной конкуренции м ежду субъектами рынка ипотечных кредитов ; · Создание механ измов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов , так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности п ог ашения взятого ранее ипотечного кредита ; · Уточнение норм ативной базы , регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов , а также их рефинанси рованию ; · Формирование н ормативно-законодательных основ для использован ия новых финансовых инструментов (ценных бума г ) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу . Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кред итования в России . Журнал «Менеджмент в Р оссии и за рубежом» . 2001. С . 1 3 2.8 Вывод Ипотечное кредитование жилья – оди н из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу . Именно ипоте ка позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий , ком ме рческих банков – в эффективной и прибыль ной работе , строительного комплекса – в р итмичной загрузке производства , и , конечно же , государства , заинтересованного в общем эконо мическом росте , которому будет способствовать широкое распространение ипотечного к ред итования населения . ЗАДАЧА № 7 Ласточкина предъявила в суд ис к о признании за ней права на жилую площадь в пятикомнатной квартире , где она проживала с ответчиком Жуковым , его одиннад цатилетней дочерью и два дцатилетним сыном . В заявлении Ласточкина указала , что 2,5 год а назад ответчик , предложив ей стать его женой , вселил ее в свою квартиру в качестве члена семьи . Она вела домашнее хозяйство и ухаживала за детьми Жукова . Но он под разными предлогами откладыв а л регистрацию брака , а потом вообще потребовал , чтобы она выехала из ег о квартиры . Возражая , Жуков пояснил , что его сын был против брака и не согла шался на то , чтобы Ласточкина проживала в их квартире , поэтому он и вынужден бы л отказаться от своего намере ния жени ться , о чем и сообщил истице . Суд иск Ласточкиной удовлетворил . Правильное ли решение принял суд ? Изме нилось ли бы решение суда , если бы ква ртира была приватизирована Жуковым ? Решение : Суд принял неправильное решение . В соответствии с жилищны м законодатель ством , Жуков является нанимателем по договору найма жилого помещения . Статья 54 Жилищного кодекса РСФСР регулирует право нанимателя на вселение других граждан в занимаемое и м жилое помещение . Согласно этой статьи , н аниматель (Жуков ) «вправе в установленн ом порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга , … и иных ли ц , получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи» . Соверш еннолетним в данной ситуации был двадцатилетн ий сын Жукова , который явно возра ж ал против вселения истицы в квартиру . Следовательно , если нет письменного согласия сына – нет права на вселение Ласточ киной у Жукова. По иному выглядит ситуация , если бы квартира была бы приватизирована Жуковым . В соответствии с Законом РСФСР «О приватиз ац ии жилищного фонда в Российской Фед ерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1, граждане , ставш ие собственниками жилых помещений , имею право на вселение иных лиц , не требуя на это согласие других проживающих в квартире членов его семьи . В данном случае нео бходи м о только письменное согласие всех остальных собственников приватизируемой к вартиры , если таковые имеются . При приватизаци и жилых помещений должно быть получено пи сьменное согласие всех членов семьи . Следоват ельно , если Жуков получит такое согласие и явл я ется единственным собственником данной квартиры , то согласия на вселение в нее Ласточкиной у сына уже не требуется . Решение суда осталось бы без и зменения и иск Ласточкиной был бы удовлет ворен . ЗАДАЧА № 10 Кузнецов проживает в городе Мо скве и зареги стрирован в приватизируемой им квартире . Он заключил договор пожизнен ного содержания с иждивением со своей баб ушкой (получателем ренты ), которая стала залого держателем квартиры . Каким образом Кузнецов должен оплачивать каждую из квартир ? Какими норм ативны ми актами регулируются эти отношени я ? Решение : В соответствии с Законом Р СФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ » от 4 июля 1991г ., граждане , ставшие собственн иками квартиры , принимают на себя обязанности по уплате расходов по ремонту , эксплуатац ии и содержанию квартиры . Оплата этих расходов производится собственниками по ставка м , установленным для обслуживания государственног о и муниципального жилищного фонда . В данн ом случае Кузнецов должен оплачивать приватиз ируемую им квартиру на общих основаниях. Что касается оплаты квартиры , собственник ом которой он является по договору пожизн енного содержания с иждивением , то здесь в се зависит от того , как этот вопрос ур егулирован в самом договоре . В соответствии со ст . 602 Гражданского ко декса РФ в обязаннос ти плательщика ре нты (Кузнецова ) входит обеспечение потребностей в жилище , питании и одежде . Следовательно , оплачивает Кузнецов данную квартиру из соб ственных средств либо лично , либо по догов ору отдает бабушке соответствующую сумму дене г , чтобы она оплач и вала ее сам а . ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕР АТУРА : 1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г . 2. Жилищный кодекс РСФСР 3. Гражданский кодекс РФ 4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости )» от 16 июля 1998г . № 102-ФЗ 5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г . « 122-ФЗ 6. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г . № 119-ФЗ 7. Закон РФ «Об основах федерально й жилищной политики» от 24 д екабря 1992г . 8. Закон РСФСР «О прива тизации жилищного фонда в Российской Федераци и» от 4 июля 1991г . № 1541-1 9. Седугин П . И . Жилищное право . Учебник для вузов . – М .: Издате льство НОРМА , 2000. 10. Байбар И . И . Ипотечное кред итование . ЗАО «Фонд недвижимости» . Журнал «Восточный базар» , 2000 11. Будаков Д . Ю . Развитие ипотечного кредитования . Из материалов высту плений некоторых участников Восьмого международн ого банковского конгресса в Санкт-Петербурге , 2001 12. Основные направ ления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России . Журнал «Менеджмент в России и за рубежом» , 2001 13. Перспективы ипотечного к редитования в Москве . Проблемы ранка жилья в вопросах и ответах . МИАН (Московское И нвестиционное Агентство Недвижимости ), 2001