Земельный сервитут. Залог земельных участков

1 . Земельный сервитут Возникновение и развитие института сервитутов н ахо дится в прямой зависимости с развитием ин ститута частной собственности на землю . Как правило , обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств , которые необходимы для нормального его использования : например , на данном участке нет воды или этот участок не имеет пря мого выхода к общей дороге и т.п . Для того , чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесоо бразно , возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении ) соседней землей. Такого род а вопросы были легко разрешимы в то время , когда земля находилась в обществен ной собственности (племени , рода , общины ). Но с возникновением права частной земельной с обственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу , не имевшему на с в оей земле воды , пастбища и т.п . В связи с этим настала актуал ьная потребность в закреплении за собственник ом одного земельного участка права пользовани я в известном отношении чужой землей , обыч но землей соседа . Земельные участки , отрезанны е от публичной д о роги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ , нельзя было испол ьзовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в со ответствующем отношении чужой землей. С ростом городов и увеличением п лотности городской застройки собственники городских земельных участков стали нуждаться в правовом средстве , с помощью которого можно было бы предупредить полное затемнен ие одного земельного участка постройкой на соседнем участке и т.д. Подобного рода пот ребности в рим ском праве удовлетворялись двумя путями . Можн о было договориться с соседом о том , ч тобы он принял на себя определенное обяза тельство в пользу данного собственника земли : например , чтобы он обязался давать собст веннику данного участка выход ч е р ез свою землю на общественный проезд , или чтобы он обязался давать ему ежедневно десять ведер воды и т.п . Однако , этот путь был не вполне надежным , потому что такое обязательство имело личный характер : например , стоило собственнику земли , принявшему на с ебя подобного рода обязате льство , продать свой участок , и пользование этой землей со стороны соседа могло пр одолжаться только при условии согласия нового собственника. Между тем , удовлетворение таких необходи мых потребностей , как выход и выезд на публичну ю дорогу , выпас скота , доступ к воде и т.п ., необходимо было обеспечить более надежным и прочным способом , незави симо от смены собственника соседней земли . Для этой цели и была введена такая категория прав , как сервитуты (от слова servire - служить : один з емельный участок в этом случае служит потребностям другого уч астка ). Прочность удовлетворения потребности посред ством такой правовой формы состояла в вещ ном характере сервитутного права : предметом с ервитутного права являлся сам земельный участ ок , а не дей ствие определенного лица , обязавшегося допускать пользование его земе льным участком со стороны соседа . Поэтому субъект сервитутного права сохранял свое прав о пользования соседним участком независимо от того , остается ли его собственником тот , кто установи л на свою землю сервитут в пользу соседа , или же произо шла смена собственника . Сервитут являлся обре менением самой земли и в месте с ней переходил к новому собственнику. 1. 1.Поняти е и содержание сервитута. Исходя из вышесказанного , мож но определить серв итут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении . Такое право вызывается необходимостью сгл адить неудобства и затруднения , возникающие п ри существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределени я ес тественных благ между отдельными земельными участками . Роль сервитутов тем зна чительнее , чем мельче поземельная собственность в данной стране . Наоборот , крупная поземельн ая собственность , обеспеченная на большом про странстве разнообразными естественными б л агами , делающими такую собственность само достаточной , к примеру , для ведения сельского хозяйства , дает мало оснований для развит ия института сервитутов. 1. Установление на вещь сервитутного пр ава не означает непременно отстранение собств енника от пользов ания этой вещью : напр имер , предоставив соседу сервитут на право выпаса скота на данном участке , собственник участка сохраняет право пасти и свой скот на том же участке . Однако в те х случаях , когда одновременное пользование и собственника , и субъекта серви т ут ного права в силу различных причин невозм ожно , то преимущественное право пользования п ринадлежит субъекту сервитутного права . Другими словами , при коллизии сервитута с правом собственности право собственности уступает (соб ственник , устанавливая сервитут на сво ю землю , тем самым себя ограничивает ). 2. Характерная особенность римского сервиту тного права выражается в том , что сервитут не может состоять в совершении (имеется ввиду - собственником служащей вещи ) каких-либо положительных действий . Собственник служаще й вещи должен лишь терпеть совершение суб ъектом сервитута тех или иных действий , со ставляющих содержание сервитута , не мешать ем у в осуществлении пользования и т.п ., но сам при этом ничего делать не обязан . Если по характеру отношений от собственн и ка вещи требовались какие-либо по ложительные действия , то такое отношение расс матривалось как обязательственное. 3. Земельный участок , в интересах пользо вания которым устанавливался сервитут , назывался господствующим участком ; земельный участок , п ользова ние которым в том или ином отношении составляло содержание сервитута , назы вался служащим участком . Так как предиальный сервитут принадлежал лицу не персонально , а как собственнику господствующего участка , то смена собственника господствующего участка авто м атически вызывала и смену субъекта предиального сервитута. 1.2. Виды сервитутов. Наряду с сервитутами , возникшими на почве соседских поземельных отношений , появилась другая категория сервитутных прав , уже не обязательно в пользу соседа и не обя зательно на пользование землей , а на любое имущество и в пользу любого лица , не являющегося соседом : например , завещатель , оставляя имущество наследнику , одновременно предоставлял другому лицу право пожизненного пользования этим же имуществом (так называемы й узуфру кт ). Отсюда происходит деление се рвитутов на две категории : так называемые предиальные (от слова praedium - имение ), т.е . земельные , и личные . Различие этих сервитутов проводилось по субъекту права : личный сервитут принадлежал о пределенному лицу персональн о ; предиальный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка . (В дальнейшем более подр обно мы рассмотрим первую категорию сервитуто в , т.е . предиальных , поскольку именно они им еют первостепенное значение в решении вопросо в землепользования ). Римское право знало свыше сорока видов предиальных (земельных , в состав которых входили и водные ), а та кже личных сервитутов (Казанцев в ., Коршунов Н ., 1997). 1. 3. Предиальные с ервитуты. Как отмечалось выше , назначение предиаль ного (земельного ) сервит ута - восполнить нед остающие конкретному земельному участку блага или свойства и удобства . С этой точки зрения римские юристы , ставя предиальные се рвитуты в параллель с плодородием участка , его размерами и другими категориями , выража ли ту мысль , что преди а льный с ервитут не обслуживает данное лицо , которому принадлежит земельный участок , а поднимает вопрос полезности этого участка вообще . Отс юда вытекало требование , чтобы сервитут состо ял в пользовании постоянным свойством служаще го земельного участка , обес п ечивающим длительное удовлетворение потребности. По общему правилу господствующий и с лужащий земельные участки должны быть соседни ми , однако , для позднейшего права для уста новления сервитута иногда признавалось достаточн ым , чтобы было фактически возможно и необходимо пользование одним участком в ин тересах другого независимо от их взаимного расположения. Среди предиальных сервитутов различались сельские , устанавливаемые в пользу полевых и незастроенных участков , и городские , устанав ливаемые в пользу заст роенных (городского типа ) участков . Из числа сельских сервиту тов известны дорожные ( iter - право проходить и проезжать ч ерез соседний участок , via - право перевозить тяжести , actus - право прогонять скот ), сервитуты водные ( aquaeductus - право провести вод у с соседнего участка , aquaehaustus - право черпать воду на сосе днем участке ), пастбищные (право пасти скот на соседнем участке ). Типичные городские сер витуты : право опереть постройку на стену с оседа , право вделать балку в стену соседа , право света , право вида (т.е . чтобы сосед не закрывал вида своей постройкой ) и т.д. 1.4. Личные сервитуты. Важнейший личный сервитут - узуфрукт - опр еделяется следующим образом : уз уфрукт есть право пользования чужой вещью и получения от нее плодов с сохранение м в целости субстанции (сущности вещи ). В качестве личного сервитута узуфрукт был правом пожизненным (или устанавливался на срок ), но он не переходил на наследн иков узуфруктария (т.е . имеющего это право ), не мог отчуждаться (допускалась сдача в на ем , однако , в случае смерти узуфруктария прекращалось и право нанимателя ). Узуфруктарий должен пользоваться вещью как хороший хозяин , в соответствии с хозяй ственным назначением вещи (например , получив в узуфрукт виноградник , лицо не вправе заст роить этак участок , хоты эта фо рма использования земли была бы выгоднее ), долже н принимать меры к сохранению вещи и т.д . Плоды от вещи поступают в собственнос ть узуфруктария с момента фактического овладе ния ими. Неправильное пользование вещью , в частно сти , изменение ее хозяйственного н азначен ия , приводило к обязанности узуфруктария возм естить собственнику вещи понесенный им ущерб . Однако , по римским воззрениям ответственност ь узуфруктария вытекала не непосредственно из узуфрукта , а устанавливалась при передаче вещи в узуфрукт специальн ы м со глашением , называвшемся cautio usufructuaria . Если вещь претерпевала существ енное изменение в силу естественных причин без вины узуфруктария , последний не нес ответственности , но право его прекращалось ( например , в узуфрукт дан пруд , если он высохнет , узуфруктарий не имеет право по льзоваться высохшим пространством для других целей ). Другой личный сервитут - usus , т.е . право пользоваться чужой вещью , но без права пользования ее плодами , за исключением удовлетворения л ичных потребностей . В остальном дан ный сервитут сходен с узуфруктом. Кроме того , в форме специального лич ного сервитута можно было предоставить право жить в доме ( habitatio ), право пользоваться рабочей силой раба или животного ( operae servorum vel animalium ). 1.5. Приобр етение , утрата и защита сервитутов. Далее рассмотрим некоторые положения ри мского права , связанные с вопросами приобрете ния , утраты и защиты сервитутов. 1. Сервитут мог быть установлен по в оле собственника служащей вещи , притом или в одностороннем порядке актом воли ( н апример , по завещанию одного лица предоставля лось другому лицу пожизненное пользование зем ельным участком , домом и т.п .), или договором между собственником вещи и субъектом сер витута. Возможно было установление сервитута су дебным решением (например , прои зводя разде л общего земельного участка между двумя с обственниками , суд мог установить в пользу одного из вновь образуемых участков право проходить и проезжать через другой участ ок ). Иногда сервитут возникал в силу зако на (например , право отца на пользован и е имуществом подвластного сына ). В некоторые периоды римской истории допускалось также приобретение сервитута по с року давности . Фактическое осуществление сервитут а , как будто у данного лица имеется се рвитутное право , считалось "как бы владением " сервиту том . Если такое квазивладение пр одолжается 10 лет (в некоторых случаях 20 лет ), при том не тайно и не насильно по отношению к собственнику служащей вещи , то такой фактический пользователь признавался суб ъектом сервитутного права по сроку давности. 2. Сер витут утрачивался с гибелью вещи , пользование которой составляло предмет сервитута . К физической гибели приравнивалась юридическая - превращение вещи во внеоборотну ю . Личный сервитут прекращался не только с гибелью предмета сервитута , но и со с мертью его с убъекта. В качестве права на чужую вещь с ервитутное право прекращалось , если оно соеди нялось с правом собственности на ту же вещь , например , собственник отчуждает вещь с убъекту сервитутного права на нее - тогда применяется правило : nemeni res sua servit , никто не может иметь серви тутного права на свою вещь (поскольку у лица есть право собственности на данную вещь , сервитут на нее ему не нужен ). Сервитут прекращался вследствие отказа от него субъекта права , а также неосуществ ления в течение 10 лет (в некот орых случаях 20 лет ). 3. Сервитутное право защищалось абсолютным иском , называемым actio confessoria , противоположным иску собственника , actio negatoria , в том смысле , что с помощью этого последнего иска собственник вещи , которой другое лицо неправомерно пытается пользоваться , отрицае т за этим лицом право пользования , а actio confessoria служил дл я защиты права пользования чужой вещью. 2.Залог земельного участка. В соответствии со ст . 89 Кодекса о земле земельные участки , находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь , собственности юридических лиц Респ ублики Беларусь , могут являться предметом зал ога только в качестве материального обеспечен ия своевременного возврата банковского кредита. Часть зе ме льного участка , находящегося в частной собств енности граждан , юридических лиц Республики Б еларусь , может являться предметом залога , если эта часть в установленном порядке предва рительно выделена в самостоятельный земельный участок. Согласно ст .315 Гражда нского кодекса Республики Беларусь , в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательств у (залогодержатель ) имеет право в случае н еисполнения должником этого обязательства получи ть удовлетворение из стоимости заложенного им ущества преимущественн о перед другими кредиторами лица , которому принадлежит это имущество (залогодатель ), за исключением случаев , предусмотренных законодательными актами. Наиболее широко залог применяется для обеспечения возврата кредитов . В законодательст ве о залоге предусмот рены нормы , прида вшие праву залога характер не только спос оба обеспечения обязательств , но и вещного права. Залог возникает в силу договора , а также на основании акта законодательства п ри наступлении указанных в нем обстоятельств , если в законодательстве предусмотрено , какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящемся в залоге . Залогом может быть обеспечено только дейст вительное требование , вытекающее из договора займа , в том числе банковской ссуды , догов ора купли-продажи , имущ е ственного займ а и ряда других. Порядок передачи земельных участков , нахо дящихся в частной собственности , в залог д ля получения банковского кредита утверждён по становлением Совета Министров Республики Беларус ь и Национального Банка Республики Беларусь от 7 марта 2000 № 303/9 . Залогодателями земельных участков могут быть юридические лица Республики Беларусь , пр аво частной собственности , которых на эти участки удостоверено государственным актом на земельный участок . Залогодержателями земельных участков являю тся банки согласно перечню , определённому Президентом Республики Беларусь. Достаточно сложен вопрос о соотношении залога земельного участка с залог ом находящихся на нём зданий , строений , со оружений . В соответствии со ст . 321 ГК ипотек а здания или соору жения допускается т олько с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка , на котором находится здание или сооружение , либо части этого участка , либо принадлежащего залогодател ю права аренды этого участка или его соответствующей части . П р и ипотеке земельного участка право залога не распрос траняется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения , если в договоре не предусмотрено иное , а в случае обращения взыскания на заложенный зем ельный участок сохраняет право о г раниченного пользования ( сервитут ) той его частью , которая необходима для использования здания или соору жения в соответствии с его назначением . Ус ловия пользования этой частью участка определ яются соглашением сторон , а в случае спор а - судом. Если ипоте ка установлена на земельный участок , на котором находятся здания или сооружения , принадлежащие не зал огодателю , а другому лицу , то при обращени и взыскания на этот участок и его про даже с публичных торгов к приобретателю у частка переходят права и обязанно с ти , которые в отношении этого лица имел залогодатель. Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в Республике Беларусь представл ен следующим образом : 1. Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды , выплату которо й он согласен обеспечить опред еленным недвижимым имуществом. 2. Ипотечный банк провер яет документы , удостоверяющие право собственности на недвижимость в соответствующих органах , уточняет , не находится ли недвижимое имуще ство в другом залоге. 3. Оцениваетс я стоим ость закладываемого имущества . При этом стоим ость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной ц ены. 4. Банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного к редита , сумму кредита. 5. Залогодатель страхует за свой счёт имущество , зачастую банк страхует недвижимость за свой счёт. 6. Ипотечный банк может застраховаться от риска не возврата кред ита. 7. Залогодатель и ипотеч ный банк оформляют кредитный договор , в то м числе и договор о залоге земельного участка. 8. Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости , чтобы не доп устить перезалог ( или продажу ) этого имуществ а без согласия залогодержателя . Предметом залога м ожет вы ступать и земельный участок без строений и других объектов недвижимости . Таким объекто м может стать и участок земли , предоставле нный для ведения личного подсобного хозяйства , строительства и обслуживания жилого дома , садоводства и дачного строител ь ств а. Размер , порядок выдачи и погашения кре дита , взыскания процентов , ответственность сторон , включая момент наступления права реализации банком от имени законодателя земельного участка , и решения других вопросов , связанных с выдачей ссуд под залог земел ьн ого участка , определяются кредитным договором и договором залога земельного участка , заключ аемыми между банком и залогодателем. В течение всего срока действия залога земельный участок остаётся залогодателя и используется им в соответствии с целевым на значением и условиями предоставления. Законодательством Республики Беларусь опреде лены цели такого кредита : улучшение качества земельного участка и повышения плодородия почвы , строительства жилого дома , производствен ных построек , приобретение техники , с емян , удобрения и другие нужды , приобретение д ополнительного земельного участка в размерах , установленных действующим законодательством . Договор залога земельного участка соверша ется в письменной форме , нотариально удостове ряется и регистрируется в деся тидневный срок исполнительным и распорядительным орган ом по месту нахождения земельного участка. Одновременно с удостоверением договора за лога земельного участка нотариальная контора налагает запрет на его отчуждения в случа е , если это указано в договоре. Если залогодатель не исполнил обеспеченных залогом земельного участка обязател ьств , банк в праве от его имени реализ овать участок , сохранив целевое назначение и режим использования и предоставив залогодате лю возможность выкупить заложенный земельный учас т ок по цене , равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им до момента продажи . Если залогодатель не воспользовался предложением банка , то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительн ому и расп о рядительному органу , гр ажданину или юридическому лицу , которые могут быть собственниками такого участка. При получении банком за прода нный земельный участок суммы , превышающей зад олженность залогодателя банку и расходы по реализации участка , банк в течение дв ух недель перечисляет сумму превышения залого дателю , а в случаях , предусмотренных законодат ельством Республики Беларусь , - соответствующему ис полнительному и распорядительному органу. В случае смерти гражданина - залогодателя земельного участка право пол ьзования полученным кредитом и обязательства по пог ашению этого кредита переходят к его насл едникам после оформления права собственности на заложенный земельный участок в порядке , установленном законодательными актами Республики Беларусь. В случае перехода в порядке , уст ановленном законодательством Республики Беларусь , права частной собственности на заложенный зе мельный участок к другому юридическому лицу – правопреемнику право залога сохраняет силу . Правопреемник залогодателя становится на место залогодат е ля и несет е го обязанности , если договором не установлено иное. При ликвидации юридического лица Республики Беларусь – залогодателя земельно го участка залог в отнош 5ении этого у частка прекращается . В этих случаях банк в праве требовать у этого юридическог о лица досрочного исполнения обеспеченного зал огом обязательства из суммы , выплаченной юрид ическому лицу за выкупленный у него соотв етствующим исполнительным и распорядительным орг аном земельный участок. Если у залогодателя земельный участок изымается для государственных или общест венных нужд , а ему предоставляется в частн ую собственность другой земельный участок , пр аво залога переходит на предоставленный земел ьный участок , если договором о залоге не предусмотрено другое.