* Данная работа не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала при самостоятельной подготовки учебных работ.
Содержание
Введение 3
Земля как объект экономической оценки 4
Доход ный подход к оценке земельных участков 11
Сравн ительный подход к оценке земельных участков 14
Затра тный подход к оценке земельных участков 21
Комме нтарий к Статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации 25
Заклю чение 34
Списо к используемой литературы 35
34
Введение
В данной работе на тему «Методы оценки земли» будет рассмотрено следующ ее:
- земля как объект экономической оценки;
- доходный подход к оценке земельных участков (метод прямой капитализаци и, капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для земли);
- сравнительный подход к оценке земельных участков (метод сравнения прод аж (способы типичного участка и единицы сравнения), метод персонала);
- затратный подход к оценке земельных участков (метод изъятия, метод опре деления затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).
Неотъемлемым эле ментом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает зе мельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнител ьный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использ ования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного в ремени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:
1) спецификой данного объекта;
2) неразработанностью нормативно-правовой базы;
3) неразвитостью земельного рынка в стране.
Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во в сей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональны м назначением.
Земельные отношения выражают отношения между органами государственно й власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражда нами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также п о поводу государственного управления земельными ресурсами.
Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются ко нституционными нормами и гражданским законодательством, а также земел ьным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые но рмы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на о бщие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерны е для определенных категорий земель и условий их использования.
З емля как объект экономической оценки
Неотъемлемым элем ентом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает зем ельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый в сем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на з емельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнитель ный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использо вания земельного участка реализуются на протяжении неограниченного вр емени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:
1) спецификой данного объекта;
2) неразработанностью нормативно-правовой базы;
3) неразвитостью земельного рынка в стране.
Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во в сей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональны м назначением.
Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридически ми лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения з емлями, а также по поводу государственного управления земельными ресур сами.
Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательств ом, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме эт ого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подр азделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специаль ные, характерные для определенных категорий земель и условий их использ ования.
Земельные отношен ия включают установленные земельным законодательством:
А) порядок предоставления или изъятия земельного участ ка;
Б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельн ым участком, купе-продаже, залогу;
В) плата за землю, налогообложение;
Г) санкции за наруш ение земельного законодательства.
В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие при родные ресурсы используются и охраняются в Росс ии как основа жизни и деятельности народов, п роживающих на соответствующей территории (с татья 9).
Зем ля и другие природные ресурсы могут находиться в част ной, государственной, муниципальной и иных формах собс твенно сти (статья 9).
Вла дение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсам и осуществляются их собственниками сво бодно, ес ли это не наносит ущерба окружающей среде и не нару шает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).
Земл и, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, являются государственной собственность ю. В ее со ставе выделяют земли федерального з начения, которые имеют об щероссийское знач ение, а их правовой режим установлен феде рал ьными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.
В му ниципальной собственности находятся все земли в преде лах черты поселений, за исключением земель, находящихся в го сударственной собственности и переданных в частную собствен ность.
Гра ждане РФ могут иметь земельные участки на праве собст венности, пожизне нного наследуемого владения, постоянного (бе ссрочного) пользования, срочного пользования, аренды.
Юрид ические лица РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользов ания, срочного пользования и аренды.
Право частной собственности граждан и юриди ческих лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государ ственных и ли муниципальных земель, наследования, купли- Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в ре зультате внесения в уставный (паевой) капитал юридичес кого лица.
В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и д ругие природные ресурсы могут отчуждаться и ли переходить от одного
лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается закон ами о земле и других природных ресурсах (статья 129).
Основным земельным законодательным актом я вляется Зе мельный кодекс, который был приня т 25 апреля 1991 года. Зе мельный кодекс определил цели и задачи земельного законода тельства Росси йской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, н аселенных пунктов, про мышленности, транспорта, связи, обороны и иного не сельскохо зяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесно го фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъе ктам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, отве тст венности и другие вопросы.
В соответствии с Земельным кодексом отнесен ие земель к ка тегориям, перевод их из одной катего рии в другую производятся с изменением их це левого назначения. В Земельном кодексе закреп лены:
— компетенция Российской Федерации и ее субъектов, госу да рственных органов всех уровней по регулированию земельных
отношений;
— все формы пра ва собственности и других прав на землю;
— права и обязанности всех соб ственников земли;
— порядок веде ния земельного кадастра и мониторинга, зем ле устройства;
— меры правовой охраны земель;
— порядок разр ешения земельных споров;
— ответственн ость за нарушение земельного законодательства.
В настоящее время подготовлен новый проект Земельного ко декса РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года ры ночные преобразования, а также потребности современного эконо мического развития страны.
Объектами земельных отношений являются зем ельные участки и права на них. Земельный учас ток — это часть поверхности зем ли, имеющая ф иксированную границу, площадь, местоположение, пр авовой статус и другие характеристики, отражаемые в государ ственном земельном кадастре и документах государстве нной реги страции прав на землю.
Зонирование земель — разделение земель на земельные у ча стки с различным целевым назначением и пр авовым режимом ис пользования. Зонирование з емель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Осн овные положения и принципы зонирования земель оп ределяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются п остановлениями соответст вующих органов го сударственной власти или решениями органов местного самоуправления.
Целевое назначение земель — установленные законодат ельст вом порядок, условия, предел эксплуата ции земель для конкрет ных целей в соответствии с категориями земель.
Правовой режим земель определяется совокупностью пра вил их использования и включения в гражданск ий оборот, охраны, учета и мониторинга, устано вленных земельным, градостроитель ным, лесным, водным, природоохранным законодательством и за коном о недрах, и распространяется на земли опре деленной кате гории.
Целевое назначение и правовой режим основных категори й земель определяются федеральными законам и, законами субъек тов РФ и отражаются в градостро ительной и землеустроительной документаци и.
Разрешенное использование земельного участка — испо льзо вание земельного участка с учетом целе вого назначения, установ ленных ограничений и об ременении.
Разрешенное использование определяется на основе зонирова ния земель, градостроительной и землеустроительной документа ции. Разрешенное использование земельно го участка может со держать требования к:
— способам и спользования земельного участка и запрещению
тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению п лодо родия почв или ухудшению окружающей природн ой среды;
— п лотности, высоте и глубине застройки в соответствии с
градостроительной документацией и строительными нормами и
правилами;
— размещению с оциально - культурных, коммуна льно - быто вых, промышленных и ины х зданий, строений и сооружений в предела х соответствующей зоны или земельного участ ка;
— видам пользования, оказывающим негативное воздействи е
на здоровье человека или связанным с повышенной для него опас ностью;
— предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую
природную среду;
— сохранению зеленых насажден ий;
— иным требованиям, установленным федеральными закона ми, законами и иными норм ативными правовыми актами субъек тов РФ и нор мативными правовыми актами органов местного са м оуправления.
Разрешенное использование земельных участков определ яется органами исполнительной власти субъектов Р Ф и органами мест ного самоуправления при зонировании земель, а также пр и пре доставлении конкретных земельных учас тков и указывается в сле дующих документах:
— в постановлен иях органов исполнительной власти и в ре шени ях органов местного самоуправления о предоставлении зе мельн ых участков или об установлении особых пр авовых режимов использования земель;
— в свидетельст вах, договорах и иных документах, удостове ряю щих права на землю;
— в документах государственного земельного кадастра;
— в документах государственной регистрации.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном зем ельным законодательством, на основе документов, в ыдаваемых собственнику государственными органа ми по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не уста новлено законом, право собственности на земельный участок рас пространяется на находящи еся в границах этого участка поверх ностный ( почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Земельные участки и права на них, а также прочно связанны е с земельными участками объекты (почва, замкн утые водоемы, лес, многолетние насаждения, зда ния, строения, сооружения и дру гие), перемещен ие которых без несоразмерного ущерба их назна чению невозможно, находят ся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.
Земельный участок может быть делимым и недел имым. Дели мым признается земельный участок, который без изменения свое го целевого назначения и разрешенного испол ьзования может быть разделен на части, каждая из ко торых после раздела может обра зовать самост оятельный земельный участок, подлежащий государ ственной регистрации.
Неделимым признается земельный участок, кото рый по сво ему целевому и хозяйственному назн ачению и разрешенному ис пользованию не може т быть разделен на самостоятельные земель ны е участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании з акона.
Участниками земельных отношений являются Ро ссийская Фе дерация, субъекты РФ, муниципальн ые образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного у частка вправе ис пользовать по своему усмотр ению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использо вании воздушного пространства, иными за кона ми и не нарушает прав других лиц.
Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими е е особенностями:
а) земл я является природным ресурсом, который невозможно
свободно воспроизвести в отличие от других объектов не движимо сти;
б) при оценке всегда необхо димо учитывать возможность мно гоцелевого использования земли:
— как основного средства произв одства. Сельскохозяйствен ные и лесные земли выступают средством производст ва сырьевых , ресурсов, необходимых практически дл я всех отраслей экономики, а также продуктов п итания.
— как пространства для социальн о-экономического развития.
Земля является п ространственным базисом для размещения раз
личных объектов недвижимости;
в) земе льный фонд выступает основой формирования среды
проживания населения страны и обеспечивает экологи ческую
безопасность, особенно земли лесного и во дного фондов. Поэтому
во всех странах госуда рство регулирует использование земли од нов ременно , как природног о и хозяйственного объектов;
г) в от личие от других объектов недвижимости к стоимости
земельных участков не применяются понятия физическ ого и
функционального износа, а также аморт изации, поскольку срок
эксплуатации земель ных участков не ограничен. Поэтому стои мость зем ли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других
улучшений, со врем енем, как правило, увеличивается;
д) использованием и охраной земли в Российской Федерации
как основы жизни и деятельности народов, про живающих на со ответствующих территориях.
Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, та к как должна учи тывать возможность их одновременного использования ка к при родного ресурса, основы среды проживани я населения и объекта недвижимости.
При этом необходимо особо подче ркнуть роль государства, земельная политика кото рого должна быть направлена на рацио нальное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной с реды, способ ствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в об л асти землепользования и градостроительства.
Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффекти в ное землепользование в сельском и лесном хозяйс тве, а также не рациональную модель городског о развития, например размещение в центрально й части промышленных зон, а также экологически
вредных предприятий.
Россия располагает огромными земельными рес урсами, однако отсутствие комплексной стоимостно й оценки этой важнейшей час ти национального богатства, несовершенство земельного законода тельства, бесплатность и обезличенность земли привели к их не эффект ивному использованию. Начатая в 1991 году земельная ре форма позволила ликвидировать монополию государственно й собственности на землю, обеспечить значительное количество гра ждан земельными участками, ввести платность земл епользования, сформировать основы земельног о рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в ч астной собственности, предназначенные для в едения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и да чного строи тельства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.
Земельный фонд России по целевому назначени ю и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельск о хозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначен ия, зем ли особо охраняемых территорий, лесног о фонда, водного фонда и запас а.
К землям поселений (городов, поселков и сельск их поселе ний) относятся все земли в пределах черты поселений, находя щиеся в ведении городских и сельских админист раций. Черта по селений — это внешние границы земель города, поселка, сельско го поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Вкл ючение земельных участков в черту города не влечет прекра щения права с обственности на землю, права землевладения, зем лепользования и аренды на эти участки.
В отличие от других категорий земли, которые п редставляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пу нктов со всеми улучшениями — системой инжен ерных сооружений и коммуникаций, улично-доро жной и транспортной сетью и другими элемента ми городской инфраструктуры, являются наиболее слож ными объектами для оценки.
Земли сельскохозяйственного назначения образую т террито рии, используемые сельскохозяйств енными предприятиями, орга низациями и гражданам и для нужд сельскохозяйственного произ водс тва. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, заняты е лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми д ля функционирования сельского хозяйства.
К землям промышленности, транспорта, связи, об ороны и иного несельскохозяйственного назна чения относятся земли, отве денные в установленном порядке соответству ющим предприятиям, учреждениям и организациям дл я выполнения их хозяйственной деятельности ( производства, строительства, транспортировки и т.п.).
К землям особо охраняемых территорий относя тся земельные участки, которые имеют особое п риродоохранное, научное, исто рико-культурное, эстетическое, рекреацион ное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениям и федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов ме стного самоуправления полностью или частичн о изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для н их установлен особый правовой режим.
К землям лесного фонда относятся лесные земли (пок рытые и не покрытые лесом), а также нелесные зе мли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.
В состав земель водного фонда входят террито рии, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйс твенных и иных со оружений, необходимых для исполь зования водных объектов.
Земли запаса — это государственные земли, не предоставлен ные муниципальным органам, гра жданам и юридическим лицам в собственность, в ладение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате кон сервации. Использование земель запаса допуск ается после перевода их в д ругую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разре шенное использование и различные сервитуты, отно сящиеся к конкретно му земельному участку.
Земля как природный ресурс, основа формирова ния среды проживания населения, объект недви жимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки яв ляется земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.
Оценка земли подразделяется на массовую кад астровую оцен ку земельных участков и рыночн ую оценку единичного земельного участка.
Целью кадастровой оценки является одновреме нное определе ние кадастровой стоимости всех земельных участков в гран ицах административно-территориальных образован ий (областей, рай онов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начал о следующего года.
Целью рыночной оценки является определение рыноч ной стоимости единичного земельного участка на дату оценки незави симыми оценщиками в соответствии с принятыми ста ндартами и методами оценки.
Кадастровая и рыночная оценка земли проводя тся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнит ель ного и затратного (техника остатка для зем ли).
В странах с развитой рыночной экономикой при оценке зем ли, по возможности, применяют все три по дхода. Итоговая вели чина оценочной стоимост и земельного участка выводится исходя из результ атов, полученных различными подходами. При сравне нии этих результатов предпочтение целесообразно отдав ать оцен кам, базирующимся на основе более полной и достоверной ин формации. Существенные расхождения стоимости зе мли, рассчи танной по разным подходам, указыва ют либо на ошибки в оценках, либо на несбалансирова нность земельного рынка.
Д оходный подход к оценке земельных участков
Доходный подход к оценке земельных участков — это мето ды, позволяющие получить оценку с тоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным уч асткам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожида ния, принцип спроса и предложен ия и принцип замещения. Ти пичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка мож ет быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности прино сить доход в будущем на протяжении всего срока эксплу атации.
Таким образом, рыночная стои мость земельного участка пред ст авляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых бу дущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов з а период владения землей, а также выручка от п оследующей пере продажи земельного участка капитализируются в текущу ю стои мость.
Капитализация представляет собой деление текущего дох ода на соответствующую ставку капитализации , в результате чего ве личина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Расчеты стоимости земли доходным методом основаны на и с пользовании следующей формулы:
Стоимость земл и =
Доход
Ставка капитализации
При использовании доходного метода необходимо определ ить доход и ставку капитализации. В зависимос ти от целевого назна чения земельного участка в ка честве дохода могут выступать:
— рента для оценки сельскохозя йственных и лесных земель;
— часть дохода о т имущественного комплекса, приходящаяся
на зас троенный земельный участок;
— арендная плат а для оценки земель поселений;
— доход от приро ста стоимости земельного участка, получае мы й при его продаже в будущем или при его залоге под ипотеч ный кредит.
Сложной проблемой доходного подхода является определе ние ставки капитализации. На практике сложил ось три подхода к расчету ставки капитализац ии, первоначально разработанных для капитали зации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйствен ных земель.
Первый подход — это подход к земельному участку как раз новидности денежного капитала и соответств енно расчет ставки капитализации исходя из харак теристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре ка питализируется под 3% — средняя учетная ставк а в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализа ции рекомендует использовать ставку Сбербанка по долг осрочным валютным депозитам.
Второй подход — расчет ставки капитализации методом к у мулятивного построения. В качестве пример а рассмотрим расчет ставки капитализации пр и оценке городских земель в Москве. Ставка ка питализации включает следующие составные части:
— без ри сковую ставку — например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам;
— страновой ри ск — для Москвы 3— 6%, минимальное значе ние по Росс ии;
— риск ликвидн ости — это риск, связанный с возможностью
в озникновения потерь при реализации объекта недвижимости из- за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.
Третий подход — метод рыночной выжимки (анализ сравни тельных продаж).
Данный метод прост, но требует достоверной и нформации об объектах сравнимых продаж.
Ставка капитализации равна доходу, деленном у на цену про дажи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать средне е значение по нескольким продажам.
Различают метод прямой капитализации доход а и капитали зацию дохода по периодам или мет од дисконтированных денеж ных потоков.
Метод прямой капитализации дохода основан н а определении дохода от владения земельным у частком и делением его на ставку капитализац ии или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капи тализации. При этом под коэффициентом капитализа ции понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства з емледельческого капитала.
Капитализация дохода по периодам строится н а определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих пото ков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод ис пользуется редко.
Техника расчетов доходным подходом сложна, п оскольку до ходы распределены во времени и м огут существенно изменяться, а ставка капитализа ции зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земель ного рынка. Использование доходного подхода требует проведения экономи ческих и рыночных исследований для определе ния значений ставки капитализации, а также знания основ финан совой математики.
При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и про гнозные дан ные. При этом данные можно брать к ак до, так и после налогооб ложения. Главное условие, которое необходимо с облюдать при расчетах, — потоки денежных средств от использования оцен и ваемого и сопоставимого земельных участков должны определять ся на о динаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчи танные на основе ретроспективных данных, с потоками, оп реде ленными на основе прогнозных данных (ос обенно выраженные в рублях), то же самое относ ится и к учету налогообложения.
К ограничениям в использовании метода капитализации о тно сятся неравномерность получаемых доход ов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и Доходов среди ан алогичных земельных участков на рынке. Испол ьзование метода капитализа ции доходов целесообразно при оценке земел ьных участков при носящих постоянный, или равномерно изменяющийся дохо д.
Одним из методов доходного подхода является капитализ ация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставле ние земе льного участка аре ндодателем во владение или по льзование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная п лата — это денежная сумма, выплачиваемая за п раво пользования зе мельным участком. Как рег улярный поток дохода, земельная арендная пла та может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации полу чают из анализа рыночной информации о продажах участков земли, ана логи чных оцениваемому и величин арендной платы.
Для оценки земельных участков, застроенных к оммерческими объектами, может использоватьс я техника остатка дохода, прихо дящегося на з емельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенн ым на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Ост авшийся доход после покрытия всех затрат на привл ечение других факторов при писывается земел ьному участку.
При применении техники остатка дохода для зе мли должна быть известна стоимость зданий и с ооружений, а доход, приходя щийся на землю, определяется как остаток посл е удовлетворения требований к доходу для зда ний и сооружений.
Техника остатка для земли испол ьзуется в тех случаях, когда здания и сооружен ия сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же к ак и про должительность их полезной жизни. Дан ный метод может быть также использован для опреде ления варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельно го участка.
Применение доходного подхода затруднено при высоко м уровне инфляции и нестабильном финансовом рынк е.
Сравнительный подход к оценке земельных участков
Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оцен ки свободных зе мельных участков и участков с индивидуальной жилой застрой кой. Метод осно вывается на систематизации и сопоставлении ин фо рмации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предпола гает, что рациональный покупатель за выставленны й на продажу зе мельный участок заплатит не б ольшую сумму, чем та, за которую можно приобре сти аналогичный по площади и местоположению учас ток земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопостави мые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участ ка земли.
Принцип замещения исходит из того, что рынок я вляется от крытым и конкурентным, что на нем в заимодействует достаточное количество прод авцов и покупателей, которые действуют в соот ветствии с типичной мотивацией, экономически рационал ьно и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобре таться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным дл я потенциальных покупателей. Метод сравнения продаж включает следующи е этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопо ставимых объектов на соответствующем сегмен те земельного рынка.
Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегменти ро вание и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, ра сположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналог ичные или конкурирующие варианты землепользован ия, схожие характеристики объектов и субъектов.
К характеристикам типичного для данного сегмента земе льно го участка относятся:
— зонирование и целевое назначение использования земли;
— плодородие пр и оценке сельскохозяйственных или лесных земель;
— местоположен ие;
— передаваемые юридические пра ва собственности и другие.
Характеристики т ипичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:
— инвестиционн ую мотивацию;
— платежеспосо бность;
— социально-юри дический статус;
— источники и формы финансиров ания;
— предпочтения покупателей и другие.
В результате сегментирования земельные участки делятс я на следующие группы:
— участки, испол ьзуемые для целей садоводства и огородни чес тва;
— участки, испо льзуемые для ведения личного подсобного хо з яйства;
— участки, испол ьзуемые для индивидуального жилищного
стр оительства;
— участки, испол ьзуемые для массового жилищного строи тельс тва;
— участки под о бъектами коммерческой недвижимости;
— участки под о бщественными объектами и т.п.
Выяв ление недавних продаж сопоставимых земельных участ ков на соответству ющем сегменте земельного рынка. Сбор ин фор мации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.
Дл я сравнения используется несколько проданны х земельных участков. Обычно достаточно от тр ех до пяти аналогов, но боль шее число повышае т достоверность оценки.
Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участ ками. Отбор информации с целью повышения ее достовернос ти и получение подтверждения того, что совершенные сделки произош ли в типичных рыночных условиях. Данные, собранны е о прода жах сравнимых земельных участков, д олжны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или про давцом) или посредником.
Кроме того, при вы боре объекта-аналога обращают внимание на тип ичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогич ные мотивы, а покупаемые зем ельные участки одинаковое назна чение. Для опреде ления возможного использования объекта оцен ки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных уча стка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравниваемые.
Этап 3. С равнение оцениваемого земельного участка с участ ками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом ра зли чий между оцениваемым и каждым из сравниваемы х участков.
В той мере, в какой оцениваемый земельный учас ток отлича ется от сопоставимого участка, в це ну последнего необходимо вне сти поправки, чт обы определить, за какую цену он мог бы быть про дан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцени ваемый участок. При корректировке фактических цен про даж сравниваемых объектов поправки производ ятся в цене сопостави мого участка. При этом не обходимо ответить на вопрос: «За ка кую цену бы л бы продан сопоставимый земельный участок, обла дай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участ ок?». Когда сравнимый земельный участок уступа ет оцениваемому уча стку, фактическая цена пр одажи первого должна быть увеличена до той вел ичины, за какую он был бы продан, обладая более вы сокими характеристиками оцениваемого земельного учас тка.
Оценка земельного участка путем сравнения с д ругими, про данными участками земли, может про водиться двумя способами: по элементам сравнения и ли с помощью единиц сравнения.
Элементами сравнения называют характеристи ки земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земель ного уча стка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический уч асток.
Для лучшей организации процесса сравнения ре комендован стандартный порядок анализа элем ентов сравнения. При сравне нии земельных уча стков обычно рассматривают шесть элементов:
Права со бственности. Поправка вносится при отягощении :
1) прав покуп ателя залогом или долгосрочной арендой.
2) Условия фи нансирования. Условиями сделки могут быть
выпла ты продавцом процента от кредита.
3) Условия п родажи. Коррек тировка на этот элемент отража ет нетипичные для рынка отношения между продавцо м и покупа телем, а также обстоятельства, при к оторых продавец и покупа тель принимают свои реше ния относительно продажи или покупки земельного участка.
4) Дата прод ажи. При сравн ении даты оценки с датой прода жи аналогов определяется, осуществлялась ли сопо ставимая про дажа при таких же или изменивших ся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, — учитывающая д ина мику цен продаж на данный вариант землепо льзования, и другая — н а местоположение земельного участка. Поправки обычно вно сятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.
5) Местопол ожение. При сопоставлении местоположения уча стков анализируется влияние окружения н а конкурентоспособ ность участк ов на рынке по физическим, социальным, экономиче с ким и даже политическим факторам.
Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких слу чаях, когда участок расположен на краю района и на него воздей ствуют выгодные л ибо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправ ку.
Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инжене рное обеспечение, экология, престижность. Величин а поправки вычисляется на осно ве анализа пар ных продаж.
6) Физические ха рактеристики. В процессе сравнения выяв ляются и рассматриваются тольк о крупные физические различия, при этом необх одим личный осмотр каждого из сопоставимых зе мельных участков. Наиболее точная корректировка на отл ичия физических характеристик осуществляется методом корреляцион но- регрессивного анализа.
При внесении поправки на размер участка определяется зави симость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.
Способ т ипичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одног о разме _и , которые силь но отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных .
Способ еди ницы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж в ыражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения использует ся также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квад ратный метр площади.
При сделках с незастроенными земельными уча стками ис пользуются следующие единицы срав нения:
Цена за 1 гектар — при продажах больших масси вов земли сельскохозяйственного или лесного назн ачения, под промышлен _и_ использование, при разделении земельных массивов на ст ан дартные участки.
Цена за 1 квадратный метр — при продажах земл и в центрах городов под коммерческую застрой ку. Участки должны быть со поставимы по важней шим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.
Цена за 1 фронтальный метр часто применяется п ри оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по ка кой- либо улице или шоссе.
Цена за лот — цена за стандартные по форме и разме ру зе мельные участки в районах массовой жило й или дачной застрой _и . Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными пробле мами или опасностью паводков.
Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зон ирова нию обычно ограничивают плотность зас тройки на различных участках. На некоторых се гментах рынка это приводит к тому, что цена котируе тся на основе максимальной плотности, разре ш енной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.
При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость един ицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета м едианы (середины ранжированного ряда) или сре днеарифметической ве личины цены продажи в расче те на одну единицу сравнения. Если по какой-либ о однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовом у зна чению и целевому использованию другой г руппой участков. Метод единицы сравнения при меняется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по раз мерам, но относительно схожи по другим параметрам.
При п равильном применении методы типичного (стандарт ного) участка и единицы сравнения должны давать приблиз итель но одинаковые оценки земельных участк ов. Преимуществом мето да типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элемен там сравнения.
Преи муществом метода, единицы сравнения является его отно сительная простота и легкость. Особенно широко метод ис пользу ется при освоении новых земельных массивов и стандартной за стройке.
Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выве дение итого вой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного уча стка. После внес ения корректировок в цены отобранных аналогов по лученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет ср едней арифметической величины цен отобранны х аналогов применяется редко. Для получения б олее точного результата используется формул а средневзвешенной величины.
Для оп ределения рыночной стоимости земельного участка ис пользуется следующая информация:
— титул собственности и ре гистрационные данные по земель ному участку, сервитуты;
— категория зе мель, в границах которых расположен земель ны й участок;
— физические характеристики у частка;
— данные о взаимосвязи участка с окружением;
— экономические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных могут быть городские, рай онные и поселковые комитеты и органы, где осуществляется ре гистрация сделок с земельными участками , риелторские фирмы, специализирующиеся на сд елках с недвижимостью, ипотечные кредитные о рганизации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.
Способ единицы сравнения. Поско льку земельные участки, приносящие доход, часто разл ичаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы срав нения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инв есторов или потенциальных покупателей. Напри мер, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимос ть жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.
При сделках с незастроенными земельными участками ис пользуются следующие единицы сравнения:
Цена за 1 гектар — при продажах больших масси вов земли сельскохозяйственного или лесного назн ачения, под промышлен _и_ использование, при разделении земельных массивов на ст ан дартные участки.
Цена за 1 квадратный метр — при продажах земл и в центрах городов под коммерческую застрой ку. Участки должны быть со поставимы по важней шим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.
Цена за 1 фронтальный метр часто применяется п ри оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по ка кой- либо улице или шоссе.
Цена за лот — цена за стандартные по форме и разме ру зе мельные участки в районах массовой жило й или дачной застрой _и . Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными пробле мами или опасностью паводков.
Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зон ирова нию обычно ограничивают плотность зас тройки на различных участках. На некоторых се гментах рынка это приводит к тому, что цена котируе тся на основе максимальной плотности, разре ш енной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.
При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость един ицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета м едианы
(середины ранжированного ряда) или среднеарифметическ ой ве личины цены продажи в расчете на одну единиц у сравнения. Если по какой-либо однородной гру ппе земельных участков имеется мало сделок, т о ее можно объединить с близкой по ценовому зна чению и целевому использованию другой группой участко в. Метод единицы сравнения применяется в случ аях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относи тельно схожи по другим параметрам.
При правильном применении методы типичного (стандарт ного) участка и единицы сравнения должны дават ь приблизитель но одинаковые оценки земельн ых участков. Преимуществом мето да типичного участка является то, что в е го основе лежит подход сравнения продаж, который п озволяет учесть различия по элемен там сравнения.
Преимуществом метода, единицы сравнения является его о тно сительная простота и легкость. Особенно ш ироко метод использу ется при освоении новых земельных массивов и станд артной за стройке.
Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выве дение итого вой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного уча стка. После внес ения корректировок в цены отобранных аналогов по лученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет ср едней арифметической величины цен отобранны х аналогов применяется редко. Для получения б олее точного результата используется формул а средневзвешенной величины.
Для определения рыночной стоимости земельного участка ис пользуется следующая информация:
— титул собственности и регист рационные данные по земель
ному участку, сервитуты;
— категория зе мель, в границах которых расположен земель ны й участок;
— физические характеристики у частка;
— данные о взаимосвязи участка с окружением;
— экон омические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных могут быть городские, районные и
посел ковые земельные комитеты и органы, где осуществляется ре гистрация сдел ок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. При этом необходим о иметь в виду, что пуб ликуемые в периодич еской печати цены на продаваемые земель ные у частки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.
Оценк а методом сравнения продаж является наиболее объек тивной в тех случаях, когда имеется достаточно сопостав имой ин формации по прошедшим на рынке сделкам.
Как показывает практика, метод сравнения продаж д ает не удовлетворительные результаты в усло виях высоких темпов ин фляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоста вимых объ ектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономи ческих условий.
Когда продаж незастроенных земельных участк ов недостаточ но для использования метода сравне ния продаж, приходится об ращаться к косвенны м и менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения т щательного анализа исходной информации и определ енного опыта оценщика.
Метод переноса или соотнесения, который предпола гает, что для каждого типа застройки земельно го участка существует опре деленная пропорц ия между стоимостью земли и стоимостью улуч шений.
Метод переноса основан на определении соотн ошения между стоимостью земли и стоимостью в озведенных на ней строений. Це на продажи объ екта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для ка ждого типа застройки земельного участка в да нной местности существует устойчивая пропор ция между стоимостью земли и стоимостью со ор ужений. Этот факт подтверждается принципами сбалансирован ности и пред ельной производительности.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосво енных земельных участков, то можно подобрать сопостави мый район с имеющимися продажами как застрое нных, так и незастро енных земельных участков . Определив типичное соотношение ме жду стоим остью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичны х зе мельных участков в районе, где производит ся оценка.
Доля земли в стоимости объект а = стоимость земли /
/ стоимо сть земли + стоимость зданий
Затратный подход к оце нке земельных участков
Затр атный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благора зумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участ ка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемле мый для строительства период. Затратный п одход включает не сколько методов.
Мето д изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночн ой стоимостью всего объекта недвижимости, т.е . земельного участка с улучшениями и восстано вительной стоимостью улучшений за вы четом их износа. Данный метод расч ета стоимости земельного уча стка основывается н а технике остатка для земли.
Основ ные этапы оценки земельного участка методом изъятия: 1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участ ка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных прод аж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исхо дных величин вместо цен продаж можно использо вать экспертные оценки стоимости объектов.
2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на зе мельном участке. Для расчета восстановитель ной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стои мость замеще ния.
Стоимость воспроизводства — это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, н о в текущих рыночных ценах. Если определение с тоимости воспроизводства невозможно или не целесообразно, то рассчитывается стоимость заме щения.
Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использо ванием современных оборудования, материало в и планировки. Та ким образом, стоимость восп роизводства определяется издержками на стро ительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.
Затраты на строительство состоят из трех частей: п рямых из держек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.
Прямые издержки — это расходы, непосредстве нно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строитель ного оборудов ания и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, ст оимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительст ва, прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные издержки — это расходы, которые не обходимы для организации и сопровождения пр оцесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подгот овку территории строительства, все виды нало гов, затраты на отвод земельного участка, проц енты по кредитам, расходы на рекламу, страховые пла тежи.
Прибыль предпринимателя — это денежное воз награждение, которое ожидает получить предп риниматель в виде премии за ис пользование св оего капитала, инвестированного в строительный п роект.
3 этап. Определение величины физического, функцион ального и внешнего износа зданий и сооружени й, расположенных на оце ниваемом земельном уч астке.
Под фи зическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разруше ния, т.е. потери их элементами своих первоначал ьных свойств. Физи ческий износ возникает под воздействием эксплуатационных или природны х факторов.
Функц иональный износ — это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к пла нировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздей ствием научно-технического прогресса в области архитекту ры и строительства и проявляется в устаревшей архитект уре зда ний, старом инженерном обеспечении и т.п.
Внешний износ вызывается неблагоприятными и зменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшени ю стоимости зданий и сооружений в резуль тате нега тивных изменений в области земельного законодательст ва, налогообложения, страхования, окружающей среды, обще го упадка района местоположения и т.п.
Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износ а образуют накопленный износ здания или соор ужения.
4 этап. Вычитан ие из восстановительной стоимости зданий и
сооружений величины накоп ленного износа для получения их ос таточной (факти ческой) стоимости на дату оценки.
5 этап. Определ ение рыночной стоимости собственно земель н ого участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с
улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и со оружений.
Получ енные затратным методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости резуль таты, необходимо скорректировать на имеющие ся между ними различия по элементам или единицам сравнения.
При проведении всех расчетов необходимо уче сть временные факторы, инфляционные процессы и пр ивести стоимость всех за трат на дату оценки.
Достоинством затратного метода являются его ясность и дока зательность заложенных в нем п ринципов. Он широко использу ется при определ ении лучшего и наиболее эффективного исполь зования земельного участк а как свободного. Кроме того, это един ственный метод определения рыночн ой стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют досто в ерные данные о совершенных сделках с аналогичными незастро енными земельными участками.
Затр атный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оцени ть величину восстановительной стоимости у лучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложени я на со ответствующем сегменте рынка недвижи мости.
Огранич енность затратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стои мости зданий и сооруже ний, возраст которых п ревышает 10— 15 лет, поскольку с течением времен и вероятность воспроизводства устаревшего объекта недви жимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высо кой инфляции очень сложно точно рассчитать с тоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, прих одя щейся на оцениваемый земельный участок.
К затр атному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незаст роен ной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она бу дет разделена на отдельные земельные участки , которые будут проданы. Из денежной выручки от про дажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применя ется, когда лучшим и наиболее эффективным исп ользованием является разде ление земельного массива на отдельные участки. Разбивка боль шого земельного массива на отдельные участки — широко распро страненная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земл и, предназначенной для разделения, является актуа льной для любого растущего города или поселк а и применяется при массовой жилой или дачной застройке.
Процесс разделения земли в первую очередь вк лючает произ водственные и торговые операци и. При застройке жилыми домами огромное влияние ок азывает окружающая среда.
Этапы применения метода определения затрат на ос воение.
1 этап. Определение размеров индивидуальных участков ис ходя из юридических и физических возможно стей, а также эконо мической целесообразност и.
В перв ую очередь размеры и благоустройство земельных уча стков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.
2 этап. Расчет стоимости освоенных участков.
Данны й расчет осуществляется или путем анализа сопостави мых участков, которые недавно были аналогичным образом освое ны, или на основе метода сопоставимых продаж .
3 этап. Ра счет всех затрат на освоение, определение пр едпола гаемого периода застройки земельных участков.
Затра ты на освоение включают: инженерные расходы по рас чистке, разметке и окончательной подготовке земли, расх оды по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и ком мунальных сооружений. К ним также относятся опла та налогов, страхования, прибыль и накладные р асходы подрядчика, расходы на продажу и рекла му.
4 этап. Вы чет затрат на освоение и предпринимательской при были из предполагаемой выручки от продажи участков. Осн овой
для расчета предполагаемой выручки от продажи является стои мость одного земельно го участка, определенная методом сравнения
продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из
цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на ос воение, включая затраты на продажу и пр едпринимательскую : * прибыль.
5 эта п. Определение периода времени, необходимого на ос воение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отра жает риск, связанный с периодом предполагаемого освоен ия и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода п родажи земельных участков, для получения тек ущей стоимости неосвоенной земли.
Након ец, для земель поселений оценка может проводиться ис ходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценк е земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину за трат на воспроизводство улучшений городских земель , т.е. всей инженерной инфраструктуры города ил и поселка с выделением доли, приходящейся на оцени ваемый земельный участок.
Комментарий к С татье 66 Земельного кодекс а Российской Федерации
(под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова) И зд. Тихомирова М.Ю., 2006 г.
Статья 66 . Оценка земли
1. ЗК 1991 г. не регулировал правила оценки земли, опред еляя лишь, что цена, по которой земельные участки продаются гражданам ме стными Советами, устанавливается законодательными актами России и вхо дящих в ее состав республик ( ст. 48 ).
В комментируемой статье названы два вида стоимости земельных участков (ры ночная и кадастровая), каждая из которых используется в целях, определен ных законодательством. Так, согласно п. 5 ст. 65 Кодекса кадастровая стоимость земельного участка ус танавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотрен ных Кодексом и федеральны ми законами.
Законодательство, регулирующее оценочную деятел ьность в Российской Федерации, состоит из ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности" *(254) , принимаемых в соответствии с ним ф едеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федер ации, а также из международных договоров Российской Федерации. Если межд ународным договором Российской Федерации установлены иные правила, че м те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в о бласти оценочной деятельности, применяются правила международного дог овора Российской Федерации.
ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной де ятельности" определяет правовые основы регулирования оценочной деятел ьности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федераци и, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физи ческим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектам и оценки, а также для иных целей.
Для целей ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оце нки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информа цией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об стоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сде лки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке поср едством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознагр аждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении с торон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предп риниматели), деятельность которых регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности" (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
Российская Федерация, субъекты Российской Федер ации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объе ктов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности".
Право на проведение оценки объекта оценки являет ся безусловным и не зависит от установленного законодательством Росси йской Федерации порядка осуществления государственного статистическ ого учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распростран яется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты прове дения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки мог ут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном з аконодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов о ценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оцен ки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъект ам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, прина длежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или мун иципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверитель ное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащи х Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципал ьным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, п ринадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанны х с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Ро ссийской Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Росс ийской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным об разованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц ,
а также при возникновении спора о стоимости объек та оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юрид ических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предме та ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе иму щества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих ст орон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодател ьством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для гос ударственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях кон троля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об и счислении налогооблагаемой базы.
Действие ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" не распространяется на отнош ения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учрежден иями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или опера тивном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имущество м в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникаю щие в случае распоряжения государственным или муниципальным имущество м при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предпри ятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установле нных ФЗ от 27.02.2003 г. "Об особенн остях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспор та" *(256) .
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Таким договором может бы ть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объек та оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказ чика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Ро ссийской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может б ыть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного су да, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятель ны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оц енки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (вып лате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Обязательные требования к договору между оценщи ком и заказчиком установлены в ст. 10 ФЗ "Об оценочной деятельности". Договор заключается в письме нной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать: основания заключения д оговора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объ екта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оцен ки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются свед ения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельн ости с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, т ак и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объек т оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащи х Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципаль ным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченны м собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не ус тановлено законодательством Российской Федерации.
Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанно стей, возложенных на него договором, являются своевременное составлени е в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценк и (далее - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведен ия, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования резул ьтатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценк и определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете дол жны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оце нки.
В отчете должны быть указаны: дата составления и п орядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объе кта оценки; место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точ ное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащег о юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимост ь данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответству ющего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при п роведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при п роведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получ ения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; п оследовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результ ата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, исп ользуемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные х арактеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющ иеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения прим ененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов о ценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрен ы специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прош ит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпр инимателем или работником юридического лица, который соответствует тр ебованиям ст. 24 ФЗ "Об оценоч ной деятельности" и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителе м.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости об ъекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ФЗ " Об оценочной деятельности", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не уста новлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины р ыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указа нный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответстви и с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательств ом Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязат ь стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спо ра в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сде лки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 20 ФЗ "Об оценочной деятельности" стандарты оценки, обязательн ые к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и у тверждаются Правительством РФ в соответствии с законодательством Росс ийской Федерации. В настоящее время при определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки , обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены постанов лением Правительства РФ от 06.07.2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" *(257) . На ос новании постановления N 519 б ыли разработаны Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участко в *(258) .
2. Порядок проведения государственной кадастрово й оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для ц елей налогообложения и иных целей, установленных законом, в настоящее вр емя определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (дал ее - Правила), утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316 "Об утверждении Правил про ведения государственной кадастровой оценки земель" *(259) .
Правила определяют поряд ок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категори й на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных ц елей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земел ь проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
При государственной кадастровой оценке земель п ринимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения ) прав пользования землей, установленные в законодательном, администрат ивном и судебном порядке.
Государственная кадастровая оценка земель основ ывается на классификации земель по целевому назначению и виду функцион ального использования.
Государственная кадастровая оценка земель город ских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объед инений осуществляется на основании статистического анализа рыночных ц ен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов масс овой оценки недвижимости.
Государственная кадастровая оценка сельскохозя йственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесн ого фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Государственная кадастровая оценка иных категор ий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на ос нове капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, нео бходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности и х природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки з емель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной пр изнается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функцион ального использования и близких по значению кадастровой стоимости зем ельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных з он их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложи вшейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (ули ц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также граница ми кадастровых районов или кадастровых кварталов. Правила оформления кадастрового пл ана территории для расчета кадастровой стоимости земельных участков б ыли утверждены Росземкадастром 05.03.2004 г.
По результатам оценочного зонирования составляе тся карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Государственная кадастровая оценка земель прово дится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земе ль вносятся в государственный земельный кадастр.
Методические и нормативно-технические документы , необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земел ь, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласо ванию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочно й деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральным и органами исполнительной власти.
Например, приказами Росземкадастра были утвержд ены: Методика государстве нной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений *(260) ; Методика государственной кадастров ой оценки земель лесного фонда Российской Федерации *(261) ; Методика государственной кадастровой оценки земель посел ений *(262) ; Методика государственной кадастров ой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещ ания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деят ельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назн ачения *(263) .
Споры, возникающие при проведении государственн ой кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает изъятие из общего п равила п. 2 ст. 66 Кодекса. Для у становления кадастровой стоимости земельного участка в случае определ ения его рыночной стоимости эта рыночная стоимость является базовой оц еночной величиной, в процентах от которой устанавливается кадастровая стоимость такого участка.
Приказ Минэкономр азвития РФ от 23 июня 2005 г. N 138
"Об утверждении Методических рекомендаций по го сударственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов"
В целях реализации постан овления Правительства Российской Федерации от 25 а вгуста 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" (Собрание зако нодательства Российской Федерации, 1999, N 35, ст. 4326) приказываю:
Утвердить прилагаемые Ме тодические рекомендации по государственной када стровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов.
Министр Г.O. Греф
Методические рекомендации
по государственной кадастровой оценке земель о собо охраняемых территорий и объектов
(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 23 июня 2005 г. N 138)
1. Основные положения
1.1. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов (дале е - Методические рекомендации) применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков следующих видов использования земель в с оставе земель особо охраняемых территорий и объектов:
- земли рекреационного назначения (за исключением земель, указанных в п 1.2 . Мет одических рекомендаций);
- земли лечебно-оздоровительных местностей и куро ртов.
1.2. Методические рекомендации не применяются для о пределения кадастровой стоимости земельных участков следующих видов и спользования земель в составе земель особоохраняемых территорий и объ ектов:
- земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель в составе земель лечебно-оздоровительных местносте й и курортов);
- земли природоохранного назначения;
- земли пригородных зеленых зон;
- земли историко-культурного назначения;
- земельные участки, на которых находятся учебно-т уристические тропы, трассы;
- особо ценные земли.
1.3. В случаях определения рыночной стоимости земел ьных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастров ая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.
2. Определение кадастровой стоимости земельных у частков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов
2.1. Определение кадастровой стоимости земельных у частков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов (далее - земельных участков) осуществляется в следующем порядке:
- определение перечня земельных участков;
- кластеризация земельных участков;
- определение эталонного земельного участка для к аждого из кластеров земельных участков;
- определение рыночной стоимости эталонных земел ьных участков;
- определение кадастровой стоимости земельных уч астков.
2.2. Кластеризация земельных участков проводится н а уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую после довательность действий:
- определение перечня факторов кластеризации зем ельных участков на уровне субъекта Российской Федерации;
- объединение земельных участков, отнесенных ко вт орой группе, в кластеры на основе схожести их характеристик, определенны х в разрезе факторов кластеризации.
2.3. Определение для каждого из кластеров земельных участков земельного участка, обладающего в разрезе факторов кластериз ации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным уч асткам, входящим в кластер (эталонного земельного участка). При этом под н аиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее ч асто встречающиеся ("обычные") характеристики земельного участка.
Эталонный земельный участок может быть как реаль но существующим в кластере, так и гипотетическим.
2.4. Определение рыночной стоимости эталонных земе льных участков для кластеров земельных участков осуществляется в соот ветствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, у твержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методических ре комендаций по определению рыночной стоимости земельных участков * ).
2.5. Определение кадастровой стоимости земельных у частков для каждого кластера осуществляется путем корректировки рыноч ной стоимости эталонного земельного участка соответствующего кластер а по аналогии с пунктом 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимо сти земельных участков.
______________________________
* Методические рекомендации по определению рыноч ной стоимости земельных участков признаны не нуждающимися в государст венной регистрации письмом Минюста России от 15 апреля 2002 г. N 07/3593ЮД.
З аключение
В данной работ е на тему «Методы оценки земли» было рассмотрено следующее:
- земля как объект экономической оценки;
- доходный подход к оценке земельных участков (метод прямой капитализаци и, капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для земли);
- сравнительный подход к оценке земельных участков (метод сравнения прод аж (способы типичного участка и единицы сравнения), метод персонала);
- затратный подход к оценке земельных участков (метод изъятия, метод опре деления затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).
Каждый из рассмот ренных выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собра нных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.
При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыно чной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случа е применения метода сравнительного анализа рыночных продаж, то источни ком информации будут являться банки данных о сделках с недвижимостью. Дл я расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно полу чить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отче тов.
В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании достов ерных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая не сбалансированность спроса и предложения, не информированность потенци ального пользователя, а также возможную низкую эффективность использо вания данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше ме тодам оценки земли могут и не совпадать.
Список используемой литературы
1. Антикризисное управление: Учебник. – 2-е изд., доп. и пере раб. / п од ред. Э.М. Короткова. – М.: ИНФРА-М, 2005.
2. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издател ей «ТАНДЕМ», 2003.
3. Финансы предприятия: Учебник. 4-е издание, перераб. и доп. – М., Издательско- торговая корпорация «Дашков и Ко», 2004.
4. Справочно-правовая система «Гарант»