* Данная работа не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала при самостоятельной подготовки учебных работ.
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ 3
Глав ?а I. ДОГОВО Р СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПО МЕЩЕНИЯ 12
1.1. Право на полу чение жилого помещения как ре ализация права на жилище 12
1.2. Понятие дого вора найма жилого помещения. 20
1.3. Основание дл я заключения договора социал ьного найма 24
1.4. Предмет жили щного найма 28
1.5. Субъекты дог овора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель 30
1.6. Договор арен ды жилого помещения 34
1.7. Отличие дого вора социального найма от ком мерческого найма 36
1.8. Общие требов ания к договорам найма жилого помещения 39
1.9. Поднаем жило го помещения 40
Глав ?а II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ВЫТЕКАЮЩ ИЕ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НА ЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 43
2.1. Права нанима теля и членов его семьи 43
2.2. Временные жи льцы 47
2.3. Другие права нанимателя, вытекающие их дог овора найма жилого помещения 48
2.4. Обязанности наймодателя жилого помещени я 51
2.5. Предоставле ние жилищно-коммунальных усл уг по договору найма жилого по мещения. 53
2.6. Обязанности нанимателя жилого помещения 56
2.7. Плата за жило е помещение и коммунальные ус луги по договору найма 57
Глав ?а III. РАСТОР ЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО П ОМЕЩЕНИЯ 69
ЗАКЛ ?ЮЧЕНИЕ 76
СПИС ?ОК ИСТОЧНИКОВ И ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ? ЛИТЕРАТУРЫ 79
В ВЕДЕНИЕ
Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.
Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни челове ка наряду с пищей, одеждой, водой , воздухом и т.п. Потребность человека в жил ье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменясь с возрастом, появлени ем семьи и т.д.
Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его прав а и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобо д человека и гражданина является обязанностью государства. Это относит ся и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье вход ит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.
Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями п ерехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществл ения во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, пов ышение жизненного уровня населения.
Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период 1991-2000 годов подтверд ил эффективность направлений жилищной реформы, намеченных более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах. Среди них необходимо отметить в качестве заложивших фундаментальные основы преобразований:
Закон РСФСР от 24.12.90. № 443 "О собственности в РСФСР", снявший количественные и с тоимостные ограничения в праве собственности гражданина на какое-либо имущество, в том числе на жилые помещения, и наделивший правом собственн ости членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью вы плативших паевые взносы (утратил силу после принятия Федерального зако на от 30.11.94. № 52-ФЗ);
Закон РСФСР от 04.07.91 № 1541-1 "О привати зации жилищного фонда в Российской Федерации", установивший основные пр инципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов и определивший правовые, социальные и экономические ос новы преобразования отношений собственности на жилье;
Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной по литики", определивший основные принципы реализации конституционного п рава граждан России на жилище, общие начала правового регулирования жил ищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищн ой сфере, а также принципы новой системы оплаты жилья и коммунальных усл уг. В развитие данного Закона Правительство России реализует Государственную целевую программу "Жилище".
В этих документах был также закреплен основной принцип новой жилищной п олитики - осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночны е принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодо ходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на ур овне социальных стандартов. Было предусмотрено выполнение следующих п ервостепенных задач:
осуществление быстрого перехода от доминирующего положения государст ва в качестве основного собственника жилья к частной и муниципальной со бственности как необходимого условия функционирования рынка жилья и п ередачи прав по управлению недвижимостью реальным собственникам ;
формирование однозначной правовой основы, устанавливающей права собственности на недвижимость в жилищной сфере, включая земельные участки;
реформа оплаты жилья с целью применения ценового механизма, обеспечивающего более эффектив ное распределение и использование жилищного фонда;
создание новых механизмов финансиро вания и кредитования жилищного сектора, направленных, в первую очередь, на привлечение внебюджетных сре дств;
демонополизация и приватизация строительной, ремонтной и жилищно-эксп луатационной деятельности;
реализация программ социальной поддержки граждан в решении жилищной п роблемы, исходя из принципа обеспечения малоимущим слоям населения соц иально приемлемых жилищных условий 1 Чернышев Л.Н. «Жилищно-ко ммунальная реформа в России» . Финансово-эконо мические особенности. Нормат ивные документы. - М., Международ ?ный центр финансово-экономич ?еского развития, 1997 г. с. 10 .
Необходимо отметить явные положительные тенденции в решении поставлен ных задач. Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает более 2,7 млрд. к в. м общей площади. Доля государственного жилищного фонда сократилась с 67 процентов в 1991 году до 5,6 процентов в 1999 году и продолжает сокращаться в проц ессе освобождения предприятий в ходе приватизации от несвойственных и м функций и передачи жилищного фонда органам местного самоуправления. М униципальный жилищный фонд - 29,2 процентов, доля частного жилищного фонда с 30 процентов в 1991 году увеличилась до 63,1 процентов на 01.01.2000 г. В собственность граждан передано 52,2 процента от всего государственного и муниципальног о жилищного фонда России, подлежащего приватизации.
В г. Владивостоке за годы реформ так изменилось количественное соотноше ние по формам собственности жилищного фонда:
Табл ица 1
Жилищный фонд г. Влад ивостока по формам собственности
Виды собственности на 01.01.91, в % на 01.01.98, в % Государственный (ведомст венный) 31,5 6,3 Муниципальный 63,6 35,6 Частный 3.4 55,4 Другие 1,5 2,7
Произошло резкое уве личение (с 3,4 % до 55,4 %) жилищного фонда, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (частный жилищный фонд) вследствие приватизации госуд арственного и муниципального жилищных фондов, а также строительства до мов, квартир за счет личных средств граждан. Из таблицы не видно, но на сам ом деле в результате приемки ведомственного жилья в настоящее время в му ниципальной собственности г. Владивостока находится более 9 млн. кв. м общ ей площади жилья. В то же время значительное количество жилых помещений ( более 50 %) в муниципальных домах находится в личной собственности граждан и учтено в таблице в строке «частный жилищный фонд».
Довольно успешно решаются и другие поставленные задачи.
Начал функционировать рынок жилья. В настоящее время в крупных городах Р оссии в различного вида сделки ежегодно вовлечено около 10 процентов час тного жилья. Итог - почти на 2 миллиона уменьшилось количество очереднико в на улучшение жилищных условий. В Приморском крае на рынке жилья конкур ируют 144 риэлтерские фирмы различной организационно-правовой формы, осу ществляющие сделки с недвижимостью в жилищной сфере.
В 1995 году преодолен спад жилищного строительства, и ввод жилья ежегодно у величивается на 9-11 процентов, причем постоянно увеличивается ввод жилья индивидуальными застройщиками и организациями различной, в основном, ч астной, формы собственности, за счет которых строится около 33 процентов ж илья, в том числе 22,4 процента - индивидуальными. К сожалению, это не относит ся к Приморскому краю, т.к. в нем идет спад жилищного строительства: в 1994 год у было введено 461,3 тыс. кв. м. жилья, в 1995 г. - 353.5 тыс. кв. м., в 1996 г. - 233,5 тыс. кв. м., в 1997 г. - 234,1 тыс . кв. м., в 1998 г. - 189,7 тыс. кв. м., в 1999 г. - небольшой рост по причине массовой регистрац ии так называемых «объектов незавершенного строительства» - 237,1 тыс. кв. м.; за 2000 год введено всего 187,2 тыс. кв. м.
Из приведенных данных видно, что взаимоотношения в жилищной сфере прете рпели значительные изменения. Согласно ст. 40 Конституции Российской Фед ерации государство берет на себя обязательство предоставить жилище бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответстви и с установленными законом нормами только малоимущим, иным указанным в з аконе гражданам, нуждающимся в жилище. Для всех остальных категорий граж дан государство участвует в реализации их конституционного права на жи лище тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправ ления поощряют жилищной строительство, создают условия для осуществле ния права на жилище «Конституция Росси йской Федерации: комментарий Конституционного Суда РФ, офи циальный текст, принятие и вст упление в силу поправок к Конс титуции РФ». - М., «Юрайт», 1998. - с. 26 .
Регулирование жилищных отношений носит довольно слож ный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принци пов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что от дельные жилищные отношения регулируются также административным, семей ным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углуб ленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых к атегорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых н евозможно правильное применение действующего законодательства.
Современное жилищное законодательство России представляет собой сово купность законодательных и иных нормативных актов, регулирующих отнош ения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власт и и местного самоуправления по поводу:
основания возникновения и прекращен ия права пользования жилыми помещениями:
осуществление права пользования жилыми помещениями;
требований к жилым помещениям, их учету и регистрации;
контроля органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан и использованием жилищного фонда.
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное закон одательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее с убъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотно шений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними з аконы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. П ри этом согласно п. 5 ст. 76 Конституции, з аконы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противореч ия приоритет отдается федеральным законам.
К сожалению, кодифицированные акты: Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс РСФСР, введенные в дейст вие в начале 80-х годов, не соответствуют реальным социально-экономически м условиям в стране. В результате - Основы на сегодняшний день фактически не действуют, а Жилищный кодекс применяется лишь в той степени, в которой не противоречит законам, принятым позже.
Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, назы ваемого специалистами "Экономическо й Конституцией", и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношений в жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, в о-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещ ений, во-вторых, даны общие положения о договоре.
Часть вторая ГК, введ енная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство, р егулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной п ередачи жилых помещений во владение и пользование.
Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение с тановления и развития договорных форм найма жилого помещения, различий в старом и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении да нного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами Росс ии своего права на жилище. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью. В основном исследов ания в этой области проведены кандидатом юридических наук Крашенинник овым П.В., который является одним из авторов одной из нескольких новых ред акций Жилищного кодекса (находятся на рассмотрении в Государственной Д уме Российской Федерации еще с 1994 года), а также автором и исследователем б ольшинства нормативных актов, принятых в жилищной сфере за последний пе риод. Большой вклад в развитие и изучение жилищного законодательства вн ес П.И. Седугин - Заслуженный юр ист Российской Федерации, Государственный советник юстиции 3 класса, кан дидат юридических наук, советник Управления конституционных основ час тного права Конституционного суда Российской Федерации, который практ ическую и научную деятельность сочетает с чтением лекций по курсу «Жили щное право» в различных юридических вузах. Им подготовлен и издан в 1997 г. пе рвый учебник по названному курсу (Москва, Издательская группа ИНФРА.· М · НОРМА, 1997. - 320 с.). Комментарий к главе 35 Гражданского кодекса Российской Федер ации, части второй, проведен заведующим отделом гражданского законодат ельства Института законодательства и сравнительного правоведения, кан дидатом юридических наук В.Н. Литовкиным, причем его комментарии, данные в издании ГК РФ, ч. II 1996 года (под общей редакцией О.Н. Садикова), отличаются от комментариев, данных в издании ее же в 1998 и последующих годах. Это связано, в первую очередь, с уже накопившейся за срок чуть более четырех лет судеб но-арбитражной практикой. В работе использованы:
• Конституция Российской Федерации;
• Гражданский кодекс Российской Федерации, части I и II (далее по тексту - ГК РФ);
• Жилищный кодекс РСФСР (официальный текст на 1 марта 1998 года
(далее по тексту - ЖК РСФ СР);
• законы РФ, РСФСР, фе деральные законы «Об основах федеральной жилищной политики», «О приват изации жилищного фонда в Российской Федерации», «О товариществах собст венников жилья» (далее по тексту Закон или ФЗ);
• указы Президента Российской Федерации: от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов», от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»;
• постановления Правительства Российской Федерации: от 22 сентября 1993 го да № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и пр едоставлении гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммуна льных услуг», от 18 июля 1996 года № 707 « О дальнейшем переходе на новую систему о платы жилья и коммунальных услуг»; от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандарт ах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг», от 13 октя бря 1997г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федера ции», от 20 декабря 1997 г. № 1613 «О Программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных ус луг на 1998 - 2000 годы», от 2 августа 1999 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жил ья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» и други е;
• приказы Министерства по жилищной и строительной политике Российско й Федерации (позже - Государственного комитета Российской Федерации по ж илищной и строительной политике, Министерства по земельной, строительн ой и жилищной политике Российской Федерации, в настоящее время - Государ ственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-ко ммунальному комплексу) сокращенно – Госстроя России;
• постановления администрации Приморского края, Губернатора Примор ского края;
• постановления главы администрации (мэра) г. Владивостока.
Большинство нормативных актов последнего периода (конец 1997 -2001 годы), - прика зы Госстроя России, постановления Губернатора Приморского края, - были и зучены в Департаменте по жилищно-коммунальному хозяйству и топливным ресурсам администрации Приморского края, так как они пока еще не вошли в изданные ранее сборники нормативных актов, а постановления Губернатора края, главы администрации (мэра) г. Вла дивостока в основном публикуются в местных газетах либо носят гриф «для служебного пользования».
Глава I. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА Ж ИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1. Право на получение жилого помещения как реализация права на жилище
Статья 40 Конституции Российской Федерации гласит:
каждый имеет право на жилище: никто не может быть произвольно лишен жилища;
органы государственной власти и органы местного самоуправления поощря ют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на ж илище ;
малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, м униципальных или других жилищных фондов в соответствии с установленны ми законом нормами.[5, с. 26]
Согласно конституци онным нормам бесплатное предоставление жилья государство гарантирует далеко не всем гражданам, а только тем, которые, с одной стороны, прямо названы в Законе, а с другой - являются ну ждающимися в жилище. Безусловное наличие двух обстоятельств, без которы х невозможно бесплатное получение жилья, должно найти свое развитие в но вом (принятом после Конституции 1993 год а) жилищном законодательстве. Пока же конституционная отсылка на закон ф актически (и юридически) переводит данные отношения в русло старого (при нятого в соответствии с прежней Конституцией) жилищного законодательс тва: Жилищного кодекса РСФСР и основанным на нем правилам.
Рассматривая указан ную проблему нельзя не отметить попытку законодателя урегулировать да нный вопрос в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фо нда в Российской Федерации», где в ст. 9 указывается, что для инвалидов Вел икой Отечественной войны и приравненным к ним в установленном порядке л иц, инвалидов труда, а также инвалидов детства, ветеранов войны, семей лиц , погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходам и ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда н а условиях договора найма. Однако следующая статья названного Закона св язывает вступление в действие ст. 9 с момента полного перехода к рыночным отношениям: «в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждаю щихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок по становки на учет и обеспечения жилыми помещениями», т.е. в настоящее врем я пока следует руководствоваться старым ЖК РСФСР.
Как следует из ст. 28 ЖК РСФСР, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных у словий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусм отренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населе нном пункте, в виде отдельной квартиры на семью.
Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных к ооперативов, граждане, имеющие жилой дом, квартиру в собственности, и дру гие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещения ми на общих условиях.
Как было указано, категории граждан, признающиеся нуждающимися в улучше нии жилищных условий, определены в ЖК РСФСР (ст. 29), Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещ ений, действующих в областях, краях, республиках, городах Москве и Санкт-П етербурге.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющи е обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устан авливаемого субъектом Российской Федерации.
К таким лицам относятся проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающ ем установленным санитарным и техническим требованиям (например, неуст ранимое промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитар но-технического оборудования и т.п.). Это основание не зависит от размера ж илой площади, приходящейся на каждого проживающего. Заключение о пригод ности помещений для жилья и соответствии их санитарным и техническим но рмам дает специальная комиссия в соответствии с параметрами, изложенны ми в «Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений го сударственного и общественного жилищного фонда для постоянного прожи вания», утвержденном приказом министра жилищно-коммунального хозяйств а РСФСР от 05.11.85. №529.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются лица, проживающи е в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболевани й, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений зд равоохранения) в одной квартире невозможно. В данном случае имеются в ви ду заболевания, включенные в список заболеваний, дающих право на первооч ередное получение жилой площади, утвержденный приказом Минздрава СССР от 28.03.83. № 330 (например, шизофрения, эпилептическая болезнь, маниакально-депр ессивный психоз). Этот список изменялся и дополнялся приказами Министе рства здравоохранения СССР от 23.12.86., 05.03.88., 06.06.91.
Таковыми также являются граждане , проживающие в смежных неизолированн ых комнатах по две и более семьи при от сутствии родственных отношений.
Нуждающимися в улучш ении жилищных условий признаются граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочном у трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением.
Нуждающимися признаются граждане, проживающие длительное время па усл овиях поднайма в домах государственного, муниципального и общественно го жилищного фонда, либо найма в домах жилищных и жилищно-строительных к ооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собст венности, не имеющие другой жилой площади.
Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по ины м основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
На основании ст. 30 ЖК РСФСР учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами мест ного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства).
Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих в гос ударственных либо муниципальных организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жили щном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию такж е и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на уче т граждане, оставившие работу в этих организациях в связи с уходом на пен сию.
Как было сказано во Введении, за годы жилищной реформы очередь на улучше ние жилищных условий уменьшилась. Но произошло это не только по причине развития рынка жилья, но также ввиду массовой ликвидации бывших государ ственных предприятий, резкого спада жилищного строительства, и как след ствие, не представление жилья органами власти. Многие нуждающиеся в лучш ем жилье семьи просто не становятся на учет, т.к. не верят в реальность пол учения бесплатного жилья.
Поскольку бесплатное предоставление жилья возможно не во всех видах жи лищного фонда, рассмотрим, какие в настоящее время существуют виды жилищ ных фондов .
Согласно ст. 4 Жилищно го кодекса РСФСР находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилью помещения в других строениях образуют жилищный фонд Российской Федерации.
Состав жилищного фонда определен ст. 7 Закона Российской Федерации "Об ос новах федеральной жилищной политики", где указывается три (первоначальн о было пять) вида фондов: частный, государственный, муниципальный. Это кла ссификация жилищного фонда по принадлежности к той или иной форме собст венности. В зависимости от целевого назначения жилищный фонд также можн о разделить на три группы:
жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, го сударственными или муниципальными организациями либо уполномоченным и на то органами для проживания в условиях социального пользования - соц иальный жилищный фонд;
жилые помещения, принадлежащие гражд анам и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей - индивидуальный жилищный фонд;
жилые помещения, используемые собственниками с целью извлечения прибы ли по договору найма жилого помещения - коммерческий жилищный фонд Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П.В. Крашенинникова.- М., Издательская груп па ИНФРА · М · НОРМА, 1997. с.17
.
Жилищный кодекс РСФСР регламентирует порядок предоставления жилых пом ещений в социальном жилищном фонде на условиях договора социального на йма жилого помещения.
Согласно ст. 33 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных услов ий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включен ия в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых кате горий граждан законодательство предусматривает первоочередное и вн еочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма . Такие лица включаются в отдельные списки.
Существует нескольк о (более 10 в настоящее время) оснований первоочередного предоставления ж илья, они указаны в ст. 36 ЖК РСФСР, этом следует учитывать, что данный перече нь является далеко не исчерпывающим. Нормативные акты различного уровн я значительно расширяют круг лиц, имеющих право на первоочередное предо ставление.
Достаточно широкий круг лиц имеет право на внеочередное получение жилы х помещений. Данное право регламентируется ст. 37 ЖК РСФСР и другими федера льными и региональными актами (например, потерявшие жилые помещения при землетрясении в г. Нефтегорске Сахалинской области, незаконно осужденн ые, судьи).
Выше было указано, чт о жилые помещения по договору жилищн ого найма предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры. При эт ом с одной стороны. Жилищный кодекс РСФСР устанавливает норму жилой площ ади на одного человека в размере двенадцати кв. м (ст. 38), с другой стороны. За кон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 11 относит данный в опрос к компетенции субъектов Российской Федерации «в зависимости от д остигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемы х типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использова ния и др. факторов» «О жилье». Сборник норм ативных документов. – М.: Юрайт, с. 10
.
Субъекты Российской Федерации, принявшие нормативные акты, регулирующ ие предоставление жилых помещений после введения в действие
Закона Российской Фед ерации «Об основах федеральной жилищной политики», как правило, в отличи е от ЖК РСФСР устанавливают размер не жилой, а общей площади жилого помещ ения, куда включается площадь не только комнат, но и так называемых подсо бных помещений (кухонь, ванных комнат, коридоров и т.п.).
В Приморском крае в н астоящее время действуют нормы жилой площади, установленные постановл ением Губернатора края от 20 сентября 1995 г. № 481 «О размерах социальной нормы площади жилья для предоставления льгот на оплату жилья и коммунальных у слуг» («постановочная» норма - менее 7,5 кв. м. жилой площади на члена семьи).
Предоставляемое гра жданам жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к ус ловиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом не допускается заселение одной комн аты лицами разного поля старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещен ие предоставляется с учетом здоровья граждан и других заслуживающих вн имания обстоятельств (ст. 40-41 ЖК РСФСР).
Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляетс я дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. Гражда нам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а т акже гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру в ыполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увел ичен (ст. 39 ЖК РСФСР). В категорию таких граждан входят инвалиды, страдающие определенными заболеваниями (в развитие Федерального закона «О социал ьной защите инвалидов в Российской Федерации» было принято постановле ние Правительства РФ от 28.02.96. № 214, которым утвержден Перечень заболеваний, д ающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты); научные работники, имеющие ученую степень; писатели, композиторы, художники, кинодраматурги; медицинские и зубные врачи, зани мающиеся персональной практикой на дому и некоторые другие категории г раждан.
Анализ судебной практики по спорам, возникающим в связи с улучшением жил ищных условий, с предоставлением жилых помещении показал, что из-за того, что существенно изменились условия жизни общества, а новый Жилищный код екс не принят, перед правоприменительными органами встают столь сложны е вопросы, которые далеко не каждый суд может решить, что ведет к появлени ю судебных ошибок.
В.Н. Литовкин в своей статье «Споры, возникающие в связи с улучшением жили щных условий» [18, с. 19-32] проводит разбор двух гражданских дел, рассмотренных судами Московской области (дело № 2-1030/96 Сергиево-Посадского городского суд а и Дело № 2-369/96 Домодедовского городского суда). При рассмотрении дел о нару шении очередности при предоставлении жилых помещений суды первой инст анции брали за основу положения ЖК РСФСР, не проявив интереса и не устано вив принадлежности спорных жилых помещений к той или иной форме собстве нности. В результате чего ими было принято неверное решения, так как они п рименяли положения, относящиеся к жилым помещениям, расположенных в дом ах государственного и муниципального жилищных фондов к домам, построен ным за счет средств ОАО «Асфор» и за счет личных средств граждан, что явля ется неправомерным. Эти решения были отменены Московским областным суд ом, который направил дела на новое рассмотрение.
Таким образом, мы установили, как гражданин может реализовать свое право на жилище в жилищном фонде социального использования.
Рассмотрим теперь историческое развитие договора найма жилого помещен ия и его настоящее юридическое состояние.
1.2. Понятие договора найма жилого помещения.
Основным институтом жилищного законодательства и одновремен но одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.
Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.
Жилищные отношения пользования жилыми помещениями – сердцевина жилищ ных отношений.
Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений о существлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса э ти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем, в Г К РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а пос ледний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественн ом найме. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РС ФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жило го помещения.
Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и в 1983 г. - ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного за конодательства.
В начале 90-х годов с приходом к руководству страной политиков новой форма ции, принявших курс на развитие рыночной экономики, начались реформы во многих отраслях народного хозяйства, в том числе и в жилищной сфере. Нача лся процесс изменения форм собственности на жилищный фонд в целом и на ж илые помещения в частности. В конце 1992 года был принят Закон Российской Фе дерации «Об основах федеральной жилищной политики», который на сегодня шний день (после внесения изменений и дополнений 12 января 1996 г. и 24 апреля 1997 г ., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.), является основным актом, регулирующим жилищны е отношения.
П.И. Седугин в своем учебнике « Жилищное право» дал такое определение жилищным отношениям: «жилищные о тношения» - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные в иды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещ ениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.». Он же разделил жилищные отношения на несколько основных групп, первую из которых он назвал: «Отношения по н айму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилы ми помещениями по иным основаниям».
Новый ГК РФ внес ряд с ущественных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма посвящена глава 35.
Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собстве нника сдавать жилое помещение на основе договора.
Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР.
Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательс твом. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с вла дением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, ког да жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанн ые с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кром е того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции г ражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражд анское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключи тельному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, с огласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместно й компетенцией России и ее субъектов.
По своей юридической природе договор найма жилого помещения является д вусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.
Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жил ого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого п омещения (далее - договор коммерческого найма).
Глава 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, свя занных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной гл авы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму.
Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственно м и муниципальном жилищном фонде соц иального использования - договор социального найма жилого помещения.
Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая хар актеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в ново м Жилищном кодексе Российской Федерации и иных нормативных правовых актах в области жилищного законодател ьства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывает ся, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящи еся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предна значенные только для социального исп ользования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляе тся) очередникам органами местного самоуправления, а также государстве нными и муниципальными организациями.
Действующее жилищно е законодательство содержит определение жилищного фонда социального и спользования. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона Российской Федерации "Об осн овах федеральной жилищной политики" - это совокупность всех жилых помещений , включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма, и предоставленные в пределах нормы жилой площа ди, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
В ч. 3 статьи 672 сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяют ся правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п.п. 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору со циального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным з аконодательством.
В чем же заключается понятие договора найма жилого помещения?
В соответствии с п.1 ст . 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой сторо не (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для пр оживания в нем.
Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодател я передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний соглас ится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.
Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой раз новидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется ег о суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают дого вор найма жилого помещения: административного акта - ордера в домах госу дарственного или муниципального жилищного фонда социального использо вания, либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения. Ор дер является только основанием для вселения в жилое помещение. Пользова ние же данным помещением осуществляется в соответствии с договором най ма и правилами пользования жилыми помещениями (ст. 50 ЖК РСФСР).
В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжени я занимаемым жилым помещением, насто ящий ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его рас порядительными полномочиями: вселение других семьи, поднанимателей, нани мателя, обмен жилого помещения и другое.
Таким образом, в связ и с изменениями, происшедшими в жилищной сфере за годы реформ, появилась объективная необходимость в гражданском регулировании отношений по по воду найма жилого помещения; и договор найма разделился на два вида: дого вор социального найма и договор коммерческого найма.
Что же является основанием для заключения договора социального найма?
1.3. Основание для заключения договора социального найма
На основании решения органа местного самоуправления, госуда рственного, муниципального предприятия или учреждения о предоставлени и жилья по договору найма органом местного самоуправления выдается орд ер, который является единственным основанием для вселения в предоставл енное жилое помещение (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной по литики) О жилье. Сборник нормативных документов. - М.: Юрайт, 1998, - с.11. .
Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае н арушения этого правила ордер может быть признан недействительным.
Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в уст ановленном законом порядке.
Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недейст вительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих дейс твительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нару шения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое поме щение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о пре доставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.
Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в течение трех лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР).
Договор найма жилого помещения социального использования заклю чается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - государственной или муниципальной организацией или орг аном местного самоуправления, - и гражданином, на имя которого выдан орде р. В договоре жилищного найма определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением (ст. 51 ЖК РСФСР).
Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора на йма жилого помещения неоднократно затрагивался в юридической литерату ре, по нему были высказаны разные мнения. Одни юристы считают, что право на жилое помещение возникает из сложного юридического (фактического) сост ава, элементами которого являются: административные акты (решения местн ой администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенн ый на их основе договор найма жилого помещения Толстой Ю.К. Советское жилищно е право. Л. 1967. С.22,27; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С.61. Петрищева Г. И. Предоставление жилых помещений в домах государственного и обществен ного жилищного фонда. Основы советского жилищного законодательства. Св ердловск, 1981. С.89. .
Другая точка зрения принадлежит доктору юридических наук, профессору кафедры гражданского права юридического факультета Московского Госуд арственного университета С.М. Корнееву: «жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен , у гражданина - ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность по мещения и т.д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с мом ента заключения договора.» Корнеев С.М. Пользование жилыми по мещениями. Гражданское право. Т.2. С. 163.
Есть и другие точки зр ения.
Ордер предоставляет собой административный акт (документ), который выда ется на основании решения местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое помещение социального использования.
Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемо е жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекаю щей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной о рганизации вступить в договор, предоставить гражданину возможность за нять данное жилое помещение.
Право пользования жилым помещением в домах государственного и муницип ального жилищных фондов социального использования возникает из нескол ьких юридических фактов, одни из которых являются административными ак тами (решение органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же юридически е факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помеще ния) [25, c . 118].
Можно согласиться с профессором С.М. Корнеевым в том, что ордер является п орождением жилищной нужды, и что он будет использоваться лишь при предос тавлении жилья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон рассматри вает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооцен ка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношен ия ведет к искажению истинного положения дел.
Как следует из ст. 14 Зак она РФ «Об основах федеральной жилищной политики», право социального на йма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жило е помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади. Право на жилье, предоставляемое по догов ору социального найма, не ограничивается сроком владения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домах государственного, муниципа льного жилищного фонда сохраняется право найма не зависимо от площади з анимаемого жилого помещения.
Типовой договор социального найма жилого помещения муниципального ж илищного фонда утвержден Приказом Государственного комитета Российск ой Федерации по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 года № 17-132 ( приложение 1). До этого времени действовал Типовой договор найма жилого п омещения в домах государственного, муниципального и общественного жил ищного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФ СР от 25 сентября 1985 года № 415.
Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора со циального найма жилого помещения является ордер.
Однако в действительности есть отступления от этой нормы.
В Приморском крае сложилась своеобразная практика заселения жилых по мещений, находящихся в государственной собственности края, как субъект а Российской Федерации. В постановлении Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О дог оворе найма жилого помещения» сказано:
«Предоставление гражданам жилых помещений из жилищного фонда, находя щегося в собственности Приморского края, как субъекта Российской Федер ации, осуществлять по договору социального найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотр енных действующим законодательством».
Постановлением Губернатора края от 26.01.99 №33 «О внесении изменений в постан овление Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О договоре найма жилого помещения» ут вержден типовой договор социального найма жилого помещения (см. приложе ние 2).
За два с небольшим года хозяйственным управлением администрации края з аключено 75 таких договоров на более чем 4 тыс. кв. м. общей площади жилья. Орд еры на эти квартиры не выдавались.
Такая практика возникла по политическим причинам из-за имевших место в 1998 г. противоречий между администрацией края и администрацией (мэрией) г. В ладивостока, возглавляемой в тот период В.И. Черепковым, который отказыв ался выписывать ордера на государственное жилье. Такое положение дел ос тается и после снятия Черепкова, т.к. упрощает процедуру заселения жилых помещений краевой собственности. На основании заключенного договора п роизводится и приватизация данных квартир (п.п. 5,8 вышеназванного постано вления Губернатора Приморского края № 33).
В настоящее время обсуждается вопрос о выдаче через органы местного сам оуправления в установленном жилищным законодательством порядке ордер ов на данное жилье, но пока оба постановления (№№ 416 и 33) действуют.
1.4. Предмет жилищного найма
Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что является их основным предмето м (объектом).
Основным объектом жи лищных отношений является жилое помещение.
Жилым признается поме щение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостр оительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудован ия регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на т о организациями. В соответствии с постановлением Правительства Россий ской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 "О государственном учете жилищного фон да в Российской Федерации" государственный учет жилищного фонда в Росси йской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официаль ный статистический учет и бухгалтерский учет, причем основу государств енного учета составляет технический учет. Технический учет осуществля ют государственные и муниципальные организации технической инвентари зации (далее именуемые БТИ - бюро технической инвентаризации), официальн ый статистический учет - Государственный комитет Российской Федерации по статистике и его территориальные органы; бухгалтерский учет - уполном оченные собственниками жилищного фонда предприятия и организации в со ответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете".
Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как правило, долж но быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.
К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых многокварти рных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.
В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые поме щения являются недвижимым имуществом.
Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещен ие, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.
Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), п одсобные помещения (ст. 52 ЖК РСФСР).
1.5. Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и нанимател ь
Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ране е действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ - собственник ил и управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйств енного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможно сти принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нани мателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйс твенные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация , субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
В связи с таким требованием закона государственные предприятия, надел енные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству, не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Министерст ва государственного имущества Российской Федерации, предприятия субъе ктов РФ или муниципального образования - соответствующего комитета по у правлению имуществом субъектов Федерации или муниципальных образован ий. Мингосимущество РФ вправе поручать осуществление его полномочий св оим территориальным органам.
Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно-экс плуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жил ых домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание, экспл уатацию и ремонт на праве хозяйственного ведения или оперативного упра вления. В соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР жилой дом может эк сплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.
В свете проводимой в соответствии с указами Президента Российской Фед ерации (от 29 марта 1996 г. № 432, от 28 апреля 1997 г. № 425), постановлениями Правительства РФ политики реформирования жилищно-коммунального хозяйства в сферу пр едоставления жилищно-коммунальных услуг привлекается все больше предп риятий, организаций различных организационно-правовых форм для развит ия конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг с целью повышения ка чества и снижения стоимости этих услуг. Собственник жилищного фонда либ о уполномоченная им организация заключает договоры на оказание жилищн ых и коммунальных услуг, а также на производство всех видов ремонтов, с по дрядными организациями, основным видом деятельности которых не обязат ельно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и различ ные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия, но решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно-эксплуатац ионной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности, и, следо вательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма по дрядчика может быть любой - от частного предпринимателя до акционерного общества либо государственного концерна, основное требование - наличие лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Поэт ому определение в ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР наймодателя как жилищн о-эксплуатационную организацию не всегда соответствует настоящему пол ожению дел. Во многих населенных пунктах России созданы так называемые « службы заказчика», которые сами не эксплуатируют жилищный фонд, а только выполняют функции по его управлению и по обеспечению граждан, проживающ их в нем, жилищными и коммунальными услугами. Это управомоченная собстве нником жилищного фонда - муниципалитетом - управляющая организация, кото рой собственник передал права по заключению договоров найма жилого пом ещения.
Часто возникает вопрос: вправе ли организация, заключившая договор под ряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда, заключат ь договоры найма жилого помещения с гражданами? Не вправе. Это обусловле но тем, что заключение договоров найма связано непосредственно с реализ ацией такого правомочия, как право распоряжения имуществом. Данное прав о, принадлежит, как правило, только собственнику. Как было сказано выше, с огласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения - это договор о предоста влении жилого помещения за плату во владение и пользование для проживан ия в нем между собственником жилого помещения или управомоченным им лиц ом (наймодателем) и гражданином (нанимателем). То есть договор найма преду сматривает передачу имущества. Поэтому лицо, заключающее договор найма, должно иметь право владения, пользования и распоряжения имуществом, что бы иметь возможность его передать. Так как договор подряда ( ст. 702 ГК РФ) - дог овор о выполнении работ (услуг) по заданию заказчика, и при этом жилищный ф онд или какие-либо вещные правомочия подрядчику не передаются, то он и не может в свою очередь передать их кому-то.
Жилищный фонд в договорах подряда на техническое обслуживание (содерж ание) выступает только как объект, на котором или для которого выполняют ся работы. При этом подрядчик не владеет, не пользуется и не распоряжаетс я жилищным фондом, он только его обслуживает или обеспечивает нанимател ей необходимыми услугами. Аналогично решается вопрос о том, кто должен о существлять сборы платежей на оплату жилья и коммунальных услуг.
Выше названные причины не означают, что подрядчик, как юридическое лиц о, не может заключать договоры найма. Может, но это уже должно осуществлят ься не в рамках договора подряда, а совсем по другому договору, который мо жет быть заключен собственником, например, собственником муниципально го фонда или управомоченной им управляющей организацией с любым юридич еским лицом. Это случаи, когда юридическое (физическое) лицо действует ка к управомоченный на заключение договоров найма по договору поручения (п редставительства) или агентскому договору.
Договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фо нда может содержать условие, обязывающее подрядчика "провести работу по заключению" или "заключить" договоры найма с нанимателями. Такое условие будет вполне законным, но в этом случае договор подряда является уже не ч исто договором подряда, а сложным договором, имеющим элементы как догово ра подряда, так и договора поручения (представительства) или агентского договора, или даже можно говорить о нескольких договорах в рамках одного общего договора, который может быть оформлен одним документом, носящим название "договора подряда на техническое обслуживание".
При исполнении такого договора действия по заключению договоров найм а будут регулироваться так же, как если есть отдельный договор между сто ронами, предусматривающий такую деятельность, и к возникающим отношени ям будут применяться соответствующие правила договора поручения, пред ставительства или агентского договора (гл. 10,49,51 ГК РФ).
В случаях, когда подрядчик действует как поверенный (представитель), он вправе заключать договора найма, но только от имени доверителя-заказчик а (собственника или обладателя вещного права), и права и обязанности по та кому договору будут возникать непосредственно у доверителя.
От собственного имени подрядчик вправе заключать договоры найма толь ко в случае специального на то указания, что будет признаваться агентски м договором. Одновременно со специальным «уполномачиванием» на заключ ение договоров от собственного имени необходимо предусматривать проце дуру перехода прав на жилое помещение по цепочке заказчик (собственник) - агент (подрядчик) - наниматель. А также переход всех прав наймодателя от за казчика, в том числе и прав по управлению, которые необходимы для осущест вления дальнейшей деятельности в качестве наймодателя, т.к. по заключенн ым договорам найма наймодателем становится агент. В противном случае, аг ент-наймодатель не будет реально обеспечен правомочиями, необходимыми для деятельности наймодателя, и может понести ощутимые убытки от невозм ожности исполнения своих обязательств.
Что касается нанимателя, то, в отличии от договора аренды, в качестве нан имателя в договорах найма жилого помещения всегда выступает гражданин, хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, это сказано только в п.1 ст.677. При этом на стор оне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, прожи вающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на усл овиях, указанных в статьях 672, 677 ГК РФ.
Здесь следует пояснить, чем договор найма жилого помещения отличается от имущественной аренды.
1.6. Договор аренды жилого помещения
Право на жилище гарантировано гражданам России Конституцие й РФ, принятой в 1993 г.
Ранее, до принятия части 11 ГК РФ, в ст. 2 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", право граждан на ж илище также было закреплено, но обеспечение жильем также допускалось и на условиях договора аренды либо приобретения или строительства жилья за собственные средства граждан без ограничения площади. Новый ГК РФ по другому трактует понятие "аренда". До его принятия наем жилья сосущество вал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - аре ндой. Разница между ними была определена вышеназванным законом и заключ алась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназнача лся для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования .
По действующему Граж данскому кодексу договор аренды жилого помещения теперь возможен толь ко между юридическими лицами. Его прежние функции - коммерческие - переда ны договору найма жилого помещения Физическое лицо (гражданин) может пол ьзоваться чужим помещением только по договору найма. От аренды договор н айма отличается также специальным объектом - жилым помещением. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в дого вор аренды нежилого помещения.
Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием гра ждан сохраняют силу на срок своего действия. После 1 марта 1996 г. гражданам з аключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не потому, что арен да жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что договор аренды н е должен повторять нормы договора найма жилого помещения, так как в этом случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет оформляться п о правилам главы 34 ГК РФ, то защищенность гражданина - арендатора будет ре зко снижена против защищенности гражданина - нанимателя в договоре найм а жилого помещения, что недопустимо (ч. 3 ст.55 Конституции РФ).
Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в каче стве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может б ыть представлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях догово ра аренды. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жил ье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, своему с отруднику как нанимателю по договору найма. [4, c . 241, 243,244].
1.7. Отличие договора социального найма от коммерческого найма
Как было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерче ский найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что со циальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновиднос тях и частном жилищном фонде
Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, ч то его заключению не предшествуют многочисленные административные пре дпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необ ходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.
В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормиру ется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 З акона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), площадь жилища, пр едоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением с торон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).
Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование ), но и содержание рассмотренных выше отношений.
В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования аренд ных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытека ющие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых импера тивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридо ры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которы х выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательс тва, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются граждан ским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конститу ции Российской Федерации их регламентация является исключительной ком петенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из дог овора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. с огласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодекс у коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ у станавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не опре делен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаю тся случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесе нием к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предостав ившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодател я, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключен ие договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодат елю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жил ого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или ины х условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора нанима тель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающ их по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещени е более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления д оговора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока догово ра с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом , наниматель вправе требовать признание такого договора недействитель ным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним дог овор.
Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.
В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанима теля, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживаю щие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отн ошения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещени и [4, c . 245].
Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказан о ниже.
Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое п оложение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный харак тер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого – либо д окументарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сф ере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сда ча жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Наход ке, достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутст вие собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещен ия «про запас» для детей и внуков – все это активно сдается с целью получ ения дохода, причем немалого.
Их 144-х осуществляющих в Приморском крае свою деятельность риэлтерских фирм более половины оказывают такие услуги, как поиск нанимателя, информ ация о состоянии рынка в этой области, юридическое оформление договора н айма между наймодателем и нанимателем, устранение разногласий между ни ми и т.п. Генеральный директор группы агентств «Ассоциация «Виктория» В. Москвин в статье в газете «Золотой Рог» (№ 38 от 23.05.2000 г.) говорит, что большинст во клиентов таких фирм – это люди, «кого когда-то провели». Обе стороны: и наймодатель, и наниматель, хотят иметь определенные гарантии относител ьно сдаваемого жилого помещения, а их может дать только заключенный в со ответствии с действующим законодательством договор, который может обе спечить, в случае конфликта, судебную защиту. По мнению В. Москвина, «если человек не хочет заключать договор на аренду (применяя старую терминоло гию) квартиры – это повод задуматься и отказаться от сделки».
Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в н астоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридичес кие лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.
Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо о тметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.
1.8. Общие требования к договорам найма жилого помещения
Ряд положений главы 35 ГК РФ относится к обоим указанным видам договора найма жилых помещений:
1. Предусматривается письм енная форма таких соглашений (ст. 674 ГК). Однако несоблюдение формы соверше ния договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, с огласно ст. 162 ГК, лишает стороны право ссылаться на свидетельские показан ия, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Зде сь уместно отметить то обстоятельство, что в отличии от основной части с делок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государств енной регистрации.
2. Гарантируется сохранени е договора найма жилого помещения при переходе права собственности (ст . 675 ГК), хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору жилое помещение. При отчуждении собственником (а также обла дателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жи лого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания сро ка договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Нарушение п рав нанимателя со стороны нового наймодателя влекут в соответствии со с т. 305 ГК право нанимателя на защиту своего владения.
Кроме того, общими явл яются нормы: обязанности нанимателя жилого помещения - ст. 678 ГК, ремонт пом ещений - ст. 681 ГК (подробнее рассмотрим ниже в Главе 2), временные жильцы - ст. 680 ГК и поднаниматели – п. п. 1-3 ст. 685 ГК.
Последнюю норму рассмотрим поподробнее.
1.9. Поднаем жилого помещения
Статья 685 ГК РФ дает понятие договора поднайма жилого помещения . В соответствии с названной статьей по договору поднайма жилого помещен ия наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все наня тое им помещение в пользование поднанимателю.
Согласия совместно проживающих с нанимателем членов семьи на заключен ие договора поднайма не требуется, но, принимая во внимание их равенство между собой, очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, такж е и постоянными пользователями [4, c . 258].
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилы м помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилог о помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии собл юдения требований законодательства о норме жилой площади на одного чел овека (12 кв. м).
Настоящее требование из числа ранее действовавших (ст. 76 - 79 ЖК РСФСР) являе тся единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускалась (ст. 77 ЖК РСФСР) не действуют.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Плата за поднае м устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя, она не лимит ирована в отличие от требований ранее действующей ст. 78 Жилищного кодекс а.
Перечисленные выше требования и правила носят общий характер для любой разновидности договора жилищного найма.
Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает, как было сказ ано выше, самостоятельного права пользования жилым помещением, оставая сь как бы «в тени» фигуры нанимателя перед наймодателем. Это означает, чт о за его действия, нарушающие условия договора найма, несет ответственно сть наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жило е помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не облад ает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользо вания определяются нанимателем, по его усмотрению.
Пункты 4,5,6 ст. 685 ГК РФ адресованы коммерческому найму.
Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднан имателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти лет.
Если договор найма до срочно прекращается, следует соответственно прекращение и договора по днайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жи лую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление дог овора поднайма на новый срок.
Таким образом, в Главе 1 были рассмотрены вопросы возможной (но не всегда реальной) реализации гражданами России своего конституционного права на жилище на условиях договора найма жилого помещения. Исследовано поня тие договора найма жилого помещения и его разновидностей, основание для заключение договора социального найма, предмет и субъекты договора с уч етом изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательства х за годы реформ. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что жилищные отношения по поводу найма жилого помещения в целом регламенти рованы достаточно полно с точки зрения правовой защищенности. Что касае тся договора социального найма, то вследствие длительного «непринятия » Государственной Думой Российской Федерации новой редакции Жилищного кодекса многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, засе ленными или заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-э кономических условиях, остаются не регламентированными.
Глава II.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛ ЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Права нанимателя и членов его семьи
В договоре найма жилого помещения определяются права и обяза нности сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального най ма, как уже отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя кот орого выписан ордер. В ст. 53 ЖК РСФСР определено, что члены семьи нанимател я проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого пом ещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем им ущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора .
В ЖК РСФСР не содержится определение понятий «семья» или «член семьи» собственника. В ст. 127 ЖК РСФСР, в которой упоминаются «члены семьи собстве нника», содержится прямая отсылка к ст. 53 Жилищного кодекса: называются ка тегории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами с емьи нанимателя.
В литературе указывается обычно, что семья - это группа лиц, связанных ро дством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюд жетом либо единством расходов по оплате квартиры Бронер Д.Л. и др. Статистика ж илищного и коммунального хозяйства. М.,1979. С. 172. .
В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщи ны, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции прод олжения рода, воспитания и взаимопомощи Свердлов Г.М. Советское семейное п раво. М., 1958. С.17. .
В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общ ностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или
свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и веду щей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство ( общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).
Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при пол ьзовании служебным жилым помещением члены семьи нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же прожива ние в общежитии.
В жилищных отношениях наниматель выступает в качестве активного субъ екта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов пр ава обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение на нимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий.
В ЖК РСФСР не дается понятия членов семьи. Вместе с тем можно отметить, ч то жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимат еля довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут б ыть не только родственники нанимателя, но и другие лица, совместно прожи вающие с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяетс я Жилищным кодексом.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родит ели. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительны х случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Есл и эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают пр оживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанн ости, как наниматель и члены его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР).
В судебной практике очень часто встречаются дела, в которых в первую оч ередь необходимо установить, является ли истец или ответчик «членом сем ьи нанимателя» и, следовательно, установить их права на пользование спор ным жилым помещением [25, c . 121 -123].
Гражданское законодательство в отличии от жилищного по-другому регул ирует данные отношения. Ст. 677 ГК называется «Наниматель и постоянно прожи вающие вместе с ним граждане». Только в п. 1 ст. 677 ГК РФ выражена общая особен ность любой разновидности договора найма жилого помещения: нанимателе м может быть лишь физическое лицо - гражданин, остальные пункты относятс я к договору коммерческого найма. Замена «членов семьи нанимателя» на «п остоянно проживающих с нанимателем граждан» - это «отказ от европейског о типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг ко торых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связям и либо ведением общего хозяйства, но наделенных все полнотой жилищных пр ав и обязанностей в качестве членов одного сообщества [4, c . 250].
Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель по договору социального найма вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждив енцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетн их членов своей семьи.
Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой стать и, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением. Если эти граждане являются или признаютс я членами его семьи (ст.53 ЖК), если при вселении между этими гражданами, нан имателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекуно в или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобрета ют, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или пре доставления им указанного помещения в установленном порядке [1, c . 29].
Тут надо отметить, что опять же жилищное законодательство отличается о т гражданского в вопросе вселения в жилое помещение других граждан. В со ответствии со ст. 679 ГК РФ только с согласия наймодателя, нанимателя и граж дан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены др угие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселе нии несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользо вателей (как в прежнем регулировании) не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площ ади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
В отличие от прежнего жилищного законодательства в ст. 677 ГК РФ провозглашается отказ в принцип е от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетн их лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственно сть нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, е сли они нарушают условия договора.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив на ймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, посто янно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солид арную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п.4 ст. 677 ГК РФ). Это также является отличием догов ора коммерческого найма от социального.
Также граждане, в соответствии со ст. 54-1, занимающие жилые помещения в дома х государственного и муниципального жилищного фонда на условиях догов ора найма или аренды. Вправе с согласия всех совместно проживающих совер шеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в то м числе совместную, долевую на условиях, установленных законодательств ом РСФСР и республик в составе РСФСР. Эта норма введена в жилищный кодекс Законом РСФСР от 6 июля 1991 г.
Таким образом, в отношении прав и обязанностей членов семьи нанимателя п о договору социального найма жилищное законодательство предъявляет бо лее жесткие требования, чем гражданское в коммерческом найме.
У нанимателя и членов его семьи есть и другие права. В том числе и на вселе ние временных жильцов.
2.2. Временные жильцы
Статья 680 ГК РФ, как было сказано выше, носит общий характер для лю бой разновидности договора найма. Называется эта статья «Временные жил ьцы».
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозме здное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).
В отличие от нормы действующего жилищного законодательства (ст. 81 ЖК РСФС Р) эта статья требует предварительного уведомления постоянными пользо вателями наймодателя о вселении временных жильцов. Разрешение на их все ление и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним прож ивающими (членами семьи). Основными признаками временного проживания яв ляются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченног о срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутств ие самостоятельного права пользования помещением.
Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении в ременных жильцов, но он также наделен и правом активного запрета на их пр оживание, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв. м. Пол учив такую информацию предварительно, наймодатель по этому основанию в праве не допустить въезд временных жильцов.
Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных жиль цов только как проживающих. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.
В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть уста новлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временном у жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок воо бще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.
Ст. 680 ГК РФ не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев [4, c . 253].
2.3. Другие права нанимателя, вытекающие их договора найма жилого помещ ения
На основании ст. 67 ЖК РСФСР и ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики наниматель ж илого помещения в домах государственного, муниципального, общественно го жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним со вершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвес ти обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.
Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вп раве с согласия членов семьи требовать от органов местного самоуправле ния, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлеж ности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого по мещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 75 ЖК РСФСР). Также в Закон е «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 15 содержится весьма ва жная норма, обязывающая местную администрацию, а также предприятия, учре ждения, организации по обращению граждан производить замену жилого пом ещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещени е в пределах социальной нормы. С момента подачи заявления о замене жилог о помещения до его замены граждане оплачивают жилое помещение в предела х социальной нормы площади жилья на условиях, указанных в ст. 15 Закона. Но е ще раз необходимо отметить добровольное решение нанимателя и членов ег о семьи о замене жилого помещения на меньшее по площади.
Договор найма жилого помещения может быть изменен, но ст. 85 ЖК РСФСР устан авливает, что эти изменения могут произойти лишь только с согласия наним ателя и членов его семьи (применительно к социальному найму). Изменение в договоре коммерческого найма регламентируются ст. 686 ГК РФ.
Изменения договора социального найма могут произойти по нескольким ос нованиям, указанным в ст. 86,87, 88 Жилищного кодекса, а именно:
по требованию члена семьи нанимателя;
по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;
вследствие признания нанимателем другого члена семьи.
Правовой механизм изменения договора коммерческого найма в сравнении с договором социального найма, резко изменен. Подразделяется замена нан имателя в договоре найма на замену с участием первоначального нанимате ля (п.1. ст. 686) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемог о жилого помещения.
Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, вопреки отк азу наймодателя, по ГК не допускается. Хотя раньше разрешалась жилищным законом. Требуется исключительная взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя и совершеннолетних ли ц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой.
В случаях смерти нанимателя или его выбытия изменение договора найма пр оисходит вне зависимости согласия наймодателя, причем при единодушном решении пользователей нанимателем становится один из них и договор про должает действовать на тех же условиях, либо, при отсутствии согласия ме жду всеми пользователями по кандидатуре нанимателя, они все становятся сонанимателями.
Наниматель, а также члены его семьи имеют право на сохранение за собой жи лого помещения на период его (их) временного отсутствия. Вопросы сохране ния жилой площади за временно отсутствующими регламентируются ст. 60 - 66 ЖК РСФСР. Нормы этих статей применяются с учетом положений, содержащихся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995 г.
Ст. 60 ЖК РСФСР (п.1) предусматривалось, что при временном отсутствии нанимат еля или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение ш ести месяцев. По истечении этого срока они могут быть признаны в судебно м порядке утратившими право пользования жилым помещением (ст.61).
Однако Конституционный Суд РФ признал норму ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР не соответст вующей Конституции РФ и противоречащей провозглашенному ст. 27 Конституц ии праву гражданина на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, которое не ограничивается какими-либо сроками.
Наниматель или член его семьи, не проживающий в жилом помещении свыше ше сти месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утра тившим право на жилое помещение.
Жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами в в осьми случаях (п.п. 1 - 8 ч.2 ст. 60 ЖК РСФСР), причем п. 8 ч. 2 ст. 60 признан неконституцио нным вышеуказанным решением Конституционного Суда.
Для обеспечения сохранения за гражданами права на жилое помещение при в ременном их выезде при направлении на работу за границу, или в районы Кра йнего Севера и приравненные к ним районы, ст. 62 ЖК РСФСР предусматривается бронирование жилого помещения. Порядок бронирования жилого помещения установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвер жденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336.
И, наконец, наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения.
Из приведенных в этом параграфе данных можно сделать вывод, что по договору социального найма граждане имеют значительно больше прав на изменение договора найма, на с охранение за собой права пользования жилым помещением при временном их отсутствии, а также имеют право на обмен жилого помещения или на его брон ирование. При заключении договора коммерческого найма многие из этих пр ав законом не предусматриваются.
2.4. Обязанности наймодателя жилого помещения
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое поме щение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 676 ГК РФ).
Положение данной статьи применяется не только к договору коммерческог о, но и социального найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства (см. Приложение 1,2).
Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нан имателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригод ном для проживания, что отражает сложившуюся практику [4, c . 248].
Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически однов ременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищны х, иных имущественных прав либо безосновательных претензий самоуправн о занявших данное помещение лиц. Права нанимателя на него должны быть бе сспорными.
За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, чи слятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование все х инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого д ома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять все необходимые организацион ные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения, например, наняв для технического обслуживания м ногоквартирного дома персонал либо заключив подрядный договор со спец иализированными организациями.
В соответствие с п.2 ст.681 ГК РФ капитальный ремонт сданного в наем жилого по мещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено до говором найма жилого помещения.
Эта норма вызывает очень много споров.
В соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации о т 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенство ?вании системы оплаты жилья и к ?оммунальных услуг и мерах по социальной защите населения » (это же положение было закреплено и постановлением Пр авительство Российской Федерации 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении сист емы оплаты жилья и коммунальных услуг») структура платежей граждан кром е собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, кроме оплаты за со держание и текущий ремонт жилищного фонда и коммунальных услуг включае т и плату за капитальный ремонт. Большинство юристов считают, что данное постановление Правительства РФ противоречит нормам ГК по отношению к н анимателям жилья (капитальный ремонт – обязанность наймодателя). Тем не менее, постановление активно реализуется, никто его не опротестовывает.
Рассмотрим более подробно обязанности наймодателя в разрезе предостав ления жилищных и коммунальных услуг.
2.5. Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жило го помещения.
Как было указано выше, наймодатель обязан передать нанимателю пригодное для проживание жилое помещение, содержать жилой дом в соответ ствие с техническими нормами и правилами содержания жилищного фонда, св оевременно обеспечивать нанимателя коммунальными услугами, а нанимате ль обязан не нарушать правила пользования жилым помещением и регулярно и добросовестно вносить платежи за жилое помещение (оплата жилья) и за ко ммунальные услуги. На практике часто встречается, что наниматель свои об язательства выполняет, а наймодатель - не в полной мере. Например, в доме п ротекает кровля, или не работает лифт, или отопление жилого дома не соотв етствует нормативному, и, следовательно, в квартире пониженная температ ура воздуха. В таких случаях в соответствие с Законом РФ «О защите прав по требителей» наниматель имеет право потребовать от наймодателя произве сти необходимый ремонт, либо предоставить качественную услугу, либо сни зить оплату за некачественные услуги. Пунктом 2 постановления Пленума Ве рховного Суда Российской Федерации «О практике рассмотрения дел о защи те прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. установлено, что к отношениям, рег улируемым Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», о тносятся отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (отно шения между нанимателем и наймодателем, являющимся одновременно и испо лнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению бесперебойной р аботы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами , которые он обязан предоставить, поскольку это является одним из услови й договора жилищного найма).
Правительством Российской Федерации было принято постановление от 26 се нтября 1994 года № 1099 «О правилах предоставления коммунальных услуг и правил ах по вывозу бытовых отходов», на основании которого практически во всех регионах и муниципальных образованиях были приняты соответствующие п остановления, регламентирующие нормативы предоставление коммунальны х услуг и условия снижения оплаты при снижении качества или отсутствия к оммунальных услуг. В г. Владивостоке такое постановление было принято гл авой администрации 20 июня 1995 г. за № 670 (в течение пяти лет в него вносятся изме нения и дополнения). Перерасчеты за неполный объем услуг или их низкое ка чество проводятся повсеместно, хотя еще 3-4 года назад это требование вызы вало отрицательную реакцию у жилищных либо коммунальных предприятий.
На основании Закона РФ «О защите прав потребителей», Правил предоставле ния коммунальных услуг судами первой и других инстанций постоянно расс матриваются дела о некачественных жилищных и коммунальных услугах, а та кже о возмещении ущерба, понесенного нанимателями ввиду недобросовест ного выполнения наймодаталем своих обязательств.
Как правило, основная трудность при рассмотрении таких дел заключается в правильном определении наймодателя, так как применявшееся в Жилищном кодексе РСФСР понятие «балансодержатель», в настоящее время не всегда я вляется синонимом понятию «собственник». Как было сказано выше, наймода телем может быть собственник или управомоченное им лицо, а ранее в ст. 51 ЖК под наймодателем понималась жилищно-эксплуатационная организация, кот орая в современных условиях выполняет в большинстве своем функции по об служиванию и эксплуатации жилищного фонда, являясь, по сути, подрядчиком . При рассмотрении дел в судах применялось жилищное законодательство, и ответчиком выступали не собственники жилищного фонда, а различные жили щные тресты, ремонтно-эксплуатационные управления и т.д., которым собств енник не выделил достаточно средств на проведение текущего или капитал ьного ремонта, или не создал условия для обеспечения качественными комм унальными услугами (не закупил топливо для котельных и ТЭЦ, газ, не постро ил водовод либо очистные сооружения, не заключил договоры с ведомственн ыми поставщиками услуг и т.п.).
Поэтому, проводимая в настоящее время реформа системы управления жилищ но-коммунальным хозяйством, заключающаяся в разделении функций между с обственником жилищного фонда, управляющими организациями и организаци ями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, актуальна в первую о чередь потому, что прежняя система управления не соответствует совреме нному положению вещей, а также действующему гражданскому законодатель ству.
Заключение договоров социального найма жилого помещения с населением – очень болезненная тема для органов местного самоуправления. Админис трация г. Владивостока, например, еже в течение полутора лет (с 21 августа 1999 г.) не выполняет решение Ленинского районного суда, который по иску комит ета по защите прав потребителей администрации Приморского края в интер есах неопределенного круга потребителей вынес следующее решение: «…Пр изнать бездействие администрации г. Владивостока по заключению догово ров найма жилого помещения с гражданами противоправными. Обязать админ истрацию г. Владивостока заключить с гражданами – нанимателями жилых п омещений договор найма жилого помещения…». Администрация города уклон яется от этой работы, поскольку, во-первых, не определено «управомоченно е собственником лицо», во-вторых, опасаясь массовых обращений граждан в суд по поводу некачественного предоставления жилищных и коммунальных услуг.
В то же время, в сельских муниципальных образованиях края идет активная работа по заключению договоров социального найма (г. Уссурийск и Уссурий ский район, Кировский, Октябрьский, Спасский, Хасанский и др. районы). На ко нец 2000 г. в крае заключено 22,6 процента договоров найма от общего числа наним ателей. Это неплохой показатель, произошел рост по сравнению с 1999 г (14%), но бе з г. Владивостока, где сосредоточено 30 % жилищного фонда края, значительно го роста не будет.
Новая редакция Типов ого договора социального найма жилого помещения муниципального жилищн ого фонда направлена в первую очередь на защиту прав потребителей жилищ ных и коммунальных услуг - граждан.
Рассмотрим теперь обязанности нанимателя.
2.6. Обязанности нанимателя жилого помещения
Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы ст . 678 ГК РФ и носят общий характер для любой разновидности договора найма.
Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель, к ак и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое п омещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возлож ена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ним и проживающих лиц (членов семьи нанимателя - для социального найма).
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилог о помещения без согласия наймодателя.
Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для прожи вания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в н адлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разру шения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (ст . 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению а варий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировк и и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.
Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесени е платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то нанима тель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следуе т отметить, что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, ка к правило, через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в н овом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных ус луг, если иное не будет установлено в договоре [4, c . 251].
По договору социального найма наниматель обязан выполнять Правила пол ьзования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории в РСФСР (см. Приложение 2).
Рассмотрим теперь бо лее подробно обязанность нанимателя по своевременной оплате жилого по мещения и коммунальных услуг/
2.7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма
В соответствии со ст. 55,57 Жилищного кодекса РСФСР граждане обяз аны вносить плату за пользование жилыми помещениями и плату за коммунал ьные услуги. Таким образом, платежи населения за жилищно-коммунальные ус луги разделяются на две группы: платежи за коммунальные услуги, взимаемы е помимо квартирной платы (ст. 57 Кодекса), и собственно квартирная плата, т.е . плата за пользование собственно помещением, которое принадлежит иному собственнику - муниципалитету, государству и т.д. При этом платежи за комм унальные услуги можно условно подразделить на платежи за услуги по тепл о-, водо-, газо-, электроснабжению, получаемые коммунальными предприятиям и, и платежи за услуги по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, пе речисляемые жилищно-эксплуатационным предприятиям, выполняющим работ ы по технической эксплуатации, ремонту и обслуживанию зданий, уборке тер риторий и другие.
Договор найма жилого помещения - договор возмездный. Обязанность плати ть за пользование жилым помещением - важнейшая для нанимателя. Нанимател ь обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные п латежи. В соответствии со статьями 56 и 57 Жилищного кодекса РСФСР плата за п ользование жилым помещением (квартирная плата) вносится ежемесячно не п озднее десятого числа следующего за прожитым месяца, помимо этого, взима ется плата за коммунальные услуги по утвержденным в установленном поря дке тарифам.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, и плата за жилое помещение должна вно ситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого пом ещения. Если эти сроки в договоре не предусмотрены, то плата должна вноси ться нанимателем ежемесячно. Как правило, в договоре коммерческого найм а плата за занятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре. Ч то касается государственного и муниципального жилищного фонда, в котор ом население проживает по договору социального найма жилого помещения, то в данном случае ставки оплаты жилья и коммунальных услуг утверждаютс я исполнительным (администрация) или представительным (дума) органом гос ударственной власти или местного самоуправления и действуют на всей те рритории субъекта Российской Федерации или муниципального образовани я. Этот порядок был принят после принятия 24 декабря 1992 года Закона Российск ой Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Реально переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг начался после принят ия Советом Министров - Правительством Российской Федерации 22 сентября 1993 года постановления за № 235 "О переходе на новую систему оплаты жилья и комм унальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсид ий) при оплате жилья и коммунальных услуг". Этим постановлением были:
утверждены сроки поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья и к оммунальных услуг;
сохранен на переходный период прежний порядок финансирования затрат на капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фон да (отменено в связи с принятием постановления Правительства от 18.06.96. № 707, а з атем и отменившим постановление № 707 постановлением Правительства РФ о т 02.08.99. № 887);
установлено, что "повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется с одновременным применением мер социальной защиты граж дан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и ком мунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и дей ствующих льгот" (пункт 2 постановления);
утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.
В этом Положении опре делено, что компенсации предоставляются гражданам - нанимателям жилых п омещений в домах государственного, муниципального и общественного (отм енено постановлением Правительства РФ № 707, а затем новая редакция Положе ния дана в постановлении Правительства РФ № 887) жилищного фонда. Гражданам , проживающим в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а так же имеющим жилые помещения в собственности такие компенсации могут предоставляться. То есть, только догово р найма (в данном случае - социального) обеспечивает получение адресной п омощи - субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.
В Законе РФ «Об основа х федеральной жилищной политики» в ч.5 ст. 15 содержится оговорка о том, что г раждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субси дию) по оплате жилья и коммунальных услуг.
В Приморском крае жилищные субсидии предоставляются гражданам, начин ая с 1994 года после принятия администрацией края постановления от 11 марта 1994 г. № 93 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и поря дке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и к оммунальных услуг". В настоящее время службы жилищных субсидий существу ют во всех муниципальных образованиях. По состоянию на 01.01.2000 г. субсидии пол учали 25099 семьи, или 4,2% от общего числа семей в крае, проживающих в муниципал ьном, государственном жилищном фонде, домах ЖК, ЖСК, кондоминиумах. По сра внению с 1999 г. произошло снижение получателей субсидий почти на 30%, т.к. была увеличена до 19% предельно допустимая доля на оплату ЖКУ в совокупном дохо де семьи, в полной мере стали исполняться федеральные законы «О ветерана х» и «О социальной зхащите инвалидов в Российской Федерации» в части льг отной оплаты за жилье и коммунальные услуги и ряд других, менее значимых причин.
Далее реализуя полож ения Закона "Об основах федеральной жилищной политики", Правительство Ро ссийской Федерации 18 июня 1996 года приняло Постановление № 707 «Об упорядоче нии системы оплаты жилья и коммунальных услуг», в котором установило стр уктуру платежей за жилищно-коммунальные услуги и определило органы, уст анавливающие их уровень. Данным постановлением определено, что «структ ура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включат ь: первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж - за коммунальные услу ги. Собственник жилых помещений осуществляет третий платеж - налог на им ущество физических лиц. В то же время наниматель жилья тоже должен осуще ствлять третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат на е го строительство или реконструкцию)» - как было сказано выше, в настоящее время действуют новая редакция этих положений, закрепленная постановл ением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887.
В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса РФ "размер платы за жилое пом ещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого по мещения". В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не долж на превышать этот размер. То есть авторы Кодекса не конкретизировали, ка кие платежи и за что должны взиматься по договору найма в виде платы за жи лое помещение. Что же касается установления размера платы по соглашению сторон, то данное положение относится к договорам коммерческого найма, к оторый, хоть и не прописан детально ни в одном из существующих федеральн ых нормативных актов (за исключением, наверное, Приказа Минстроя РФ от 20.08.96. № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жи лищно-коммунальном хозяйстве»), но может применяться в том жилищном фонд е, который в соответствии со ст. 1, 12-15 Закона Российской Федерации «Об основ ах федеральной жилищной политики» и ст. 40 Конституции РФ не отнесен к жили щному фонду социального использования.
Что касается государственного и муниципального жилищного фонда социал ьного использования, то наниматели проживают в нем по договору социальн ого найма, плата за который устанавливается в соответствии со ст. 13,15 Закон а Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», ст . 56,57 Жилищного кодекса РСФСР и не может определяться сторонами самостоят ельно на договорной основе, как это и определено в ст. 682 ГК РФ. Надо отметит ь, что и в данных статьях Гражданского Кодекса не идет речь об источниках финансирования этих видов услуг. В то же время ст. 149 ЖК определяет, что «фин ансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жили щного фонда местных Советов осуществляется за счет средств жилищно-экс плуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет с редств государственного бюджета» [1, c . 63]. Данное положение принималось еще в то время, когда квартирная п лата составляла ничтожную долю средств, расходуемых на содержание и рем онт жилищного фонда, и не могла являться источником финансирования затр ат по его ремонту.
Статья 1 Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики" в свою очередь определяет, что "договор найма - соглашение, по которому най модатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи при годное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде о тдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право п роживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади , а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению , своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги " [28, c . 4]. В соответствии со ст. 15 этог о же Закона "оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанав ливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. ... Этапы и порядок перехода н а новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяется Правите льством Российской Федерации совместно с органами исполнительной влас ти субъектов Российской Федерации. При этом размер оплаты жилья устанав ливается дифференцированно в зависимости от качества и местоположения жилья" [28, c . 12,13]. То есть, в соответс твии с данными статьями по договору найма наниматель оплачивает коммун альные услуги и плату за пользование жилым помещением, которая, в термин ологии законодателя, определяется как оплата жилья, взимаемая за его сод ержание и все виды ремонта. Причем, установление дифференцированной опл аты в зависимости от качества и, особенно, местоположения жилья невозмож но без введения платы за наем, которая и должна учитывать потребительски е свойства жилья. К сожалению, в России на сегодняшний день складывается такая ситуация, что граждане, проживающие в худших жилищных условиях, за частую платят больше, чем проживающие в лучших условиях и в лучшем фонде. Введение платы за наем позволяет устранить данную диспропорцию и учиты вать качество жилья при установлении размера его оплаты, как это и преду сматривается "Методическими рекомендациями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений", утвержденными Приказом Минстроя России от 12.12.96 № 17-152.
В соответствии с "Методическими указаниями" первый платеж - за содержани е и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых з даниях - должен при расчете и в соответствующих формулировках постановл ения местной администрации применяться для компенсации затрат на соде ржание и обслуживание жилищного фонда и все виды ремонта только мест общ его пользования. Плата же за наем, вводимая для нанимателей, может расход оваться на капитальный ремонт помещений, в которых данные наниматели пр оживают, то есть собственно на реконструкцию здания в целом.
Введение платы за наем на уровне отдельного муниципалитета правомерно только в том случае, если в нормативных актах субъекта Федерации предусм отрено взимание этого вида платежей с граждан на данной территории, так как, повторюсь еще раз, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "Об основах федерал ьной жилищной политики" установлено, что "порядок перехода на новую сист ему оплаты жилья... определяется Правительством Российской Федерации со вместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерац ии" [28, c . 12]. Следовательно, муницип альные образования не вправе изменять структуру платежей граждан без н аличия соответствующего решения на уровне субъекта Федерации.
В Приморском крае структура платежей была изменена постановлением Губ ернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 "О мерах по дальнейшему переходу на новую с истему оплаты жилья и коммунальных услуг", где предусматривается и плата за наем, и плата за капитальный ремонт. Плата за наем введена в крае поста новлением Губернатора от 25.02.97. № 73 "Об утверждении Временного порядка расче та ставок за наем жилья муниципального и государственного (ведомственн ого) жилищного фонда". В 1998 году было принято постановление Губернатора кр ая от 17.06.98. № 290 "О мерах по исполнению постановления Губернатора края от 14 ноя бря 1996 г. № 583 " О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в крае", в котором главам муниципальных образований рекомендуется повсеместно ввести плату за наем жилья, а также ввести в п латежи за содержание и ремонт жилья плату за капитальный ремонт мест общ его пользования. Этим же постановлением отменено вышеназванное постан овление № 73. В настоящее время плата за наем жилья введена в 31 муниципально м образованиии, плата за капитальный ремонт - в 18 .
После издания Президентом Российской Федерации Указа от 28 апреля 1997 года № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", к оторым одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, Пр авительство России для определения финансовой помощи субъектам Федера ции из средств федерального бюджета в 1997 г. своим постановлением от 26 мая 1997 г. № 621 устанавливает федеральные стандарты:
1. федеральный стандарт социальной нормы площади жилья;
2. федеральный стандарт уровня платежей граждан;
3. федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расход ов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном до ходе;
4. федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых коммунал ьных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц (дифференцированный по экономическим районам Российской Федерации).
Стандарты 2,3,4 меняются по годам переходного периода. В 1997 году они были уста новлены соответственно в размере 35%, 16%, 13100 руб. (16900 руб. - для районов Крайнего С евера и приравненных к ним местностям) - для Дальневосточного района; в 1998 г оду, соответственно, - 50%,18%, 18,7 (23) рубля (постановление Правительства Российск ой Федерации от 30 мая 1998г. № 536). Для Приморского края на 1998 год постановлением Г убернатора края от 12.08.98. № 402 были установлены следующие стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг:
1. на семью из трех и более человек - в размере 18 кв. м общей площади на каждого члена семьи,
на семью из двух человек - в размере 42 кв. м общей площади,
для одиноких граждан - в размере 33 кв. м. общей площади;
2. 50 %
3. 18 %
4. 18,7 (23) руб.
Почти три года эти ста ндарты не менялись, за исключением четвертого.
В настоящее время, после принятия Правительством РФ постановле ния от 15 декабря 2000 г. № 965 «О федеральных стандартах перехода на новую систе му оплаты жилья и коммунальных услуг на 2000-2001 годы», было принято постановл ение Губернатора Приморского края от 14 февраля 2001 г. №75 «О стандартах перех ода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2001 год, которым у ровень платежей граждан установлен в размере 80 процентов (стандарт 2), пре дельно допустимая доля … - в размере 22 процентов (стандарт 3), стоимость пред оставления ЖКУ на 1 кв. м. – 34,2 рубля. Уже несколько муниципальных образова ний ввели эти стандарты (г.г. Владивосток, Дальнегорск, Уссурийск), что выз вало резкое возмущение жителей края.
Таким образом, граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда по договору социального найма оплачи вают жилищно-коммунальные услуги в пределах установленного стандарта 2, а те из них, кто имеет право на субсидии на оплату жилья и коммунальных усл уг, получают их, исходя из стандартов 1,3.
Как говорилось выше, граждане обязаны производить оплату жилья и коммун альных услуг. Это требование закреплено и ст. 678 ГК. За невыполнение данног о требования ст. 15. Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жи лищной политики" предусматривает наказание: "если оплата жилья и коммуна льных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, г раждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилог о помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по норма м общежития" [21, c . 13]. Субъектам Рос сийской Федерации дано право изменить срок выселения за неуплату с учет ом особых обстоятельств.
В Приморском крае есть уже судебная практика применения данной статьи. Т ак, в Михайловском районе в пос. Новошахтинском было рассмотрено три дел а по выселению нанимателей за неуплату за жилищно-коммунальные услуги с выше шести месяцев, в пос. Реттиховка Черниговского района одна семья пе реселена в квартиру меньшей площади. Выселение граждан - мера крайняя. Де йствующим законодательством предусмотрены и другие способы взыскания собственником или уполномоченными им организациями задолженности нан имателей по оплате жилищно-коммунальных услуг.
"Основами законодательства Российской Федерации о нотариате", утвержде нными Верховным Советом РФ 11.02.93. № 4462-1, предусмотрено совершение исполнител ьных надписей нотариусами на документах, устанавливающих задолженност ь (ст. 89 Основ). Взыскание задолженности по договорам найма жилых и нежилых помещений, а также за коммунальные услуги, на основании исполнительных н адписей органов, совершающих нотариальные действия, проводится еще с 1976 г . на основании постановления Совета Министров РСФСР от 11 марта 1976 г. № 171 "Об ут верждении перечня документов, по которым взыскание задолженности прои зводится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей ор ганов, совершающих нотариальные действия". Далее, после совершения нотар иусом исполнительной надписи, документы передаются судебному приставу , который совершает свои действия на основании Федерального закона "Об и сполнительном производстве". Задолженность может быть взыскана мерами принудительного исполнения путем: обращения взыскания на имущество до лжника (арест имущества и его реализация); обращения взыскания на зарабо тную плату, пенсию, стипендию и иные виды доходов должника и других мер, пр едусмотренных законодательством.
Как правило, в договоре коммерческого найма плата за нанятое жилье опред еляется по усмотрению сторон в договоре. В домах, находящихся в собствен ности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услу г по договору коммерческого найма жилья работниками данных организаци й, членами их семей, а также пенсионерами, регулируется с учетом соответс твующих коллективных договоров.
Необходимо отметить, что в соответствие со ст. 682 ГК РФ одностороннее изме нение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением сл учаев, предусмотренных законом или договором.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что права граждан, проживаю щих по договору социального найма в домах государственного и муниципал ьного жилищного фонда в части оплаты за жилье и коммунальные услуги, защ ищаются как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта Российской Ф едерации. Плата за жилое помещение по договору социального найма строго лимитирована. В переходный период на полную оплату жилья и коммунальных услуг малоимущие граждане защищены действующим законодательством, кот орым предусмотрены компенсации (субсидии) на оплату ЖКУ такой категории граждан. Но поскольку оплата жилого помещения является обязанностью на нимателя, то за нарушение им своих обязательств законом предусмотрено н аказание.
Таким образом, из приведенных в главе 2 данных, мы видим, что действующим з аконодательством права и обязанности сторон в договоре социального на йма жилого помещения достаточно защищены, и что противоречия между стор онами, если они не устранены путем переговоров, должны быть разрешены то лько в судебном порядке. Однако, в реальной жизни наниматели жилых помещ ений, как правило, ущемлены в своих правах, поскольку жилищный фонд содер жится собственником в большинстве своем крайне неудовлетворительно, у слуги – низкого качества.
Глава III.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Гражданское законодательство устанавливает возможность рас торгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено закон ом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, жилищное законодательство пр едоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когд а наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другой район, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 89 ЖК РСФСР).
Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по дог овору найма жилых помещений, закон устанавливает две возможности ее осу ществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предостав ления. Любое расторжение договора социального найма ( за исключением доб ровольного) и, как следствие, выселение - производится в судебном порядке.
В случаях, указанных в законе, выселяемым гражданам предоставляется дру гое жилое помещение:
1. если дом, в котором находи тся жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) по длежит переоборудованию в нежилой;
Выселяемым из него гр ажданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется орган изацией, которой отводится земельный участок, либо предназначается под лежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дом а гражданам, выселяемым их этого дома, другое благоустроенное жилое поме щение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо орга ном местного самоуправления (ст. 92 ЖК РСФСР).
2. если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этог о дома (жилого помещения) другое благоустроенное жилое помещение предос тавляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищн ого фонда либо соответствующей организации (ст. 93 ЖК РСФСР).
Кроме того, согласно ст. 94 ЖК РСФСР, офицеры, прапорщики и мичманы, военносл ужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, ув оленные с действительной военной службы в отставку или в запас, и прожив ающие совместно с ними лица, а также другие лица, утратившие связь с Воору женными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого по мещения.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническ им требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть раз мером не меньше ранее занимаемого. При этом, если наниматель занимал отд ельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быт ь предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из то го же числа комнат; если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 кв. м жилой площади на одно го человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнит ельную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом нормы доп олнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно бы ть указано в решении суда о выселении нанимателя (ст. 96 ЖК РСФСР).
Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда выселение воз можно с предоставлением гражданам другого жилого помещения. На сегодня шний день Жилищный кодекс РСФСР содержит норму, в соответствии с которой в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если о ни исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному жела нию (п. 2 ч. 1 ст. 95), возможно выселение их в другие жилые помещения, причем ника ких требований к этим помещениям законодатель не предусмотрел.
В соответствии с ч.16 ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах федераль ной жилищной политики", если оплата жилья и коммунальных услуг по догово ру найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат высе лению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающе го санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.
Жилищное законодательство предусмотрело ряд ситуаций, при которых вин овное поведение нанимателя или члена его семьи может служить основание м для расторжения с ним договора найма жилого помещения и последующего в ыселения без предоставления жилья.
Так, ст. 98 ЖК РСФСР предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения нанимателя, членов его семьи или других совместно прож ивающих с ним лиц, если они систематически разрушают или портят жилое по мещение; используют его не по назначению, систематически нарушают прави ла общежития и делают невозможным для других проживание с ними в одной к вартире, или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздейств ия не оказывают результата; лишены родительских прав и их совместное про живание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, приз нано невозможным.
Разрушение или порча жилого помещения, тем более носящее систематическ ий характер, в судебной практике встречается довольно редко. Противопра вность поведения лица в данном случае может выражаться не только в актив ных, но и в пассивных действиях (например, непринятие мер к устранению теч и водопроводных труб). В то же время невыполнение нанимателем обязанност ей по текущему ремонту не может служить основанием для его выселения. В э том случае возможно лишь привлечение гражданина к административной ил и иной ответственности в соответствие со ст. 154 ЖК РСФСР. Возмещение причи ненного вреда должно производиться в полном объеме.
В случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения вино вные в этом наниматель, члены его семьи, другие совместно проживающие с н им лица могут быть выселены судом без предоставления другого жилого пом ещения, если ранее принятые к ним меры предупреждения и общественного во здействия оказались безрезультатными.
Использование жилого помещения не по назначению означает, что нанимате ль и члены его семьи пользуются им в качестве подсобного (например, м астерской) или разводят в нем животных и др.
Как и в рассмотренных выше ситуациях, для выселения нанимателя необходи мо предварительное применение к нему мер предупреждения и общественно го воздействия.
Систематическое нарушение правил общежития - это наиболее распростран енное основание для выселения. Следует иметь в виду, что столь серьезное последствие расторжения договора найма может иметь место лишь в отноше нии непосредственного нарушителя порядка. Если, к примеру, таковым являе тся только один член семьи нанимателя, то другие его родственники или са м наниматель не могут быть выселены. Необходимо также учитывать что даже если лицо действительно нарушало установленные правила поведения, но н е признается виновным по причине невменяемости, в силу болезни, выселить его из занимаемого помещения нельзя. Конфликтная ситуация должна разре шиться другим путем.
В частности, если лицо, страдающее душевной болезнью, проживает в общей к оммунальной квартире, то либо ему, либо его соседям в зависимости от ситу ации может быть предоставлено другое помещение.
Выселение без предоставления другой жилой площади в связи с лишением ро дительских прав производителя при наличии двух обязательных условий:
1. должно иметься вступившее в законную силу решение суда о лишении родит ельских прав конкретных лиц;
2. поведение таких лиц должно создавать невозможность их дальнейшего про живания вместе с несовершеннолетними детьми, в отношении которых они ли шены родительских прав.
Если виновным является только один из родителей, лишенный родительских прав, второй родитель не может быть выселен из занимаемого помещения.
Обратиться с иском в суд о выселении может прокурор, опекун, районный отд ел народного образования и др.
Альтернативой выселению без предоставления другой жилой площади за не возможностью совместного проживания может служить принудительный обм ен в форме переселения. Суд может обязать виновное лицо произвести такой обмен, если заинтересованная в обмене сторона подберет подходящий вари ант обмена (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР). При этом следует учитывать, что переселяемому взамен предоставляется «другое жилое помещение», специальных требова ний к которым законодатель также не установил, главное, чтобы оно было жи лое.
Еще один случай выселения граждан без предоставления им другого жилого помещения предусмотрен ст. 99 ЖК РСФСР. В таком порядке могут быть выселены лица, самоуправно занявшие жилое помещение. Для указанной категории дел установлен административный порядок выселения с санкции прокурора.
Это объясняется тем, что, несмотря на вселение, граждане не приобретают з аконного права пользования жилым помещением, с ними не заключается дого вор, который может быть расторгнуть в судебном порядке.
Гражданский кодекс Российской Федерации содержит положения о расторже нии договора найма жилого помещения, относящиеся к коммерческому найму, и применяемые к социальному найму, если для его расторжения не установле ны иные правила.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив н аймодателя об этом за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядк е по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяце в, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочн ом найме - более двух раз по истечении установленного договором срока пл атежа:
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими граждан ами, за действия которых он отвечает;
использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может пр едупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение.
Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после этого продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном по рядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
По всем трем случаям суд может предоставить нанимателю срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель н е устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для и х устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять реш ение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе о тсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Гражданский кодекс Российской Федерации называет случаи, когда по треб ованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а т акже в случаях его аварийного содержания;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российск ой Федерации.
В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других г раждан на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Таким образом, кроме добровольного расторжения по инициативе нанимате ля, договор найма жилого помещения (оба его вида) может быть расторгнут то лько в судебном порядке, но жилищное и гражданское законодательство по-р азному трактуют последствия решения суда: жилищное законодательство указывает с предоставлением или без предоставления другого жилого пом ещения происходит выселение, гражданское законодательство такого уточ нения не дает, поэтому можно считать, что граждане, проживающие по догово ру социального найма более защищены.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с котор ыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток эт их вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку п реобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько из менили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опыт ные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, св язанный с жилищем.
Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государс твенного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними акт ивно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найм а жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Е го социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситу ацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовл етворения гражданами России своего конституционного права на жилище.
Проведенный в данной работе анализ существующего гра жданского и жилищного законодательства, а также имеющейся судебной пра ктики позволяет сделать следующие выводы:
с принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. I и II , жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, а д оговор найма жилого помещения, как основа, сердцевина жилищных правоотн ошений, в новых экономических условиях получил конкретный юридический статус;
договор социального найма по-прежнему опирается на Жилищный кодекс 1983 г ода, что делает его менее защищенным, так как в ЖК РСФСР не учтены многие ф акторы, появившиеся в жилищной сфере за годы реформ.
Тем не менее, в вопроса х сохранения права пользования жилым помещением при временном отсутст вии нанимателя и (или) членов его семьи, в вопросах обмена, бронирования жи лого помещения, изменения условий договора, расторжении договора и высе ления наниматели по договору социального найма имеют больше прав и боле е защищены.
К договору найма жило го помещения предъявляются следующие требования:
договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторо н: как наймодателя, так и нанимателя;
во избежании неправильных толкований и для разрешения различных спор ов относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форм а его заключения;
поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все в опросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламе нтированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помеще ние лимитирована действующим законодательством, в коммерческом догово ре плата - по соглашению сторон;
договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор комме рческого найма - срочный;
кроме случаев добровольности нанимателей и членов его семьи договор с оциального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судеб ном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением дру гого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгаетс я также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним гражд ане подлежат выселению.
Права на жилые помещения, возникающие из договоров социального и комме рческого найма, не подлежат государственной регистрации.
Мои предложения:
в стратегии жилищной политики, разрабатываемой Правительством РФ сов местно с депутатами Государственной Думы, предусмотреть конкретные ме роприятия, позволяющие в ближайшее десятилетие перейти от продекларир ованного Конституцией «права на жилище» к реальному обеспечению насел ения Российской Федерации комфортными жилыми помещениями с полным наб ором всех необходимых услуг.
необходимо ускорить принятие Государственной Думой нового Жилищного кодекса Российской Федерации, а также устранить разногласия между норм ами Гражданского кодекса, Закона «Об основах федеральной жилищной поли тики» с одной стороны и указами Президента РФ и постановлениями Правите льства РФ с другой стороны по структуре платежей граждан по договору най ма и по срокам переходного периода;
в Приморском крае, как субъекте Федерации, необходимо разработать и пр инять Закон Приморского края о жилищной политике (примерное название);
в соответствии с нормами ГК, а также с целью защиты прав граждан на получ ение качественных услуг собственникам жилищного фонда либо управомоче нным ими лицам в обязательном порядке заключать договоры найма жилого п омещения (и социальный найм, и коммерческий) в письменной форме со всеми н еобходимыми приложениями.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ИСПОЛЬЗУЕМО Й ЛИТЕРАТУРЫ
Источники:
1. Жилищный кодекс РСФСР. Офи циальный текст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П. В. Крашенинникова. -М.: Издательская группа ИНФРА - М - НОРМА, 1997. - 106 с.
2. Закон Российской Федерац ии от 24.12.92 № 4218-1 (ред. от 21.04.97.) "Об основах федеральной жилищной политики". Жилищно е законодательство России. Сборник нормативных документов с комментар иями. Составитель Примаков Д.В. - М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998, -с. 161-166.
3. Комментарий к Гражданско му кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Руководите ль авторского коллектива и ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юриди ческая фирма Контракт. ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - 800 с.
4. Комментарий к Гражданско му кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. третье, и сп. и доп./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков - М.: Юридическая фирма Кон тракт; ИНФРА-М, 1998. - 799 с.
5. Конституция Российской Ф едерации: комментарий Конституционного Суда РФ, официальный текст, прин ятие и вступление в силу поправок к Конституции РФ. - М.: Юрайт, 1998. - 144 с.
6. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая. Краткий научно-практический коммен тарий. Ответственные редакторы Гапеев В.Н, Зинченко С.А., Лукьянцев А.А. - Рос тов-на-Дону, Феникс, 1995. - 448 с.
7. Основы жилищного законод ательства Союза ССР и союзных республик. - М.: Юридическая литература, 1986. - 86 с.
8. Постановление Правитель ства Российской Федерации от 28.02.96. № 214 "Об утверждении перечня заболеваний , дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площад ь в виде отдельной комнаты». Жилищное законодательство России. Сборник н ормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В.- М.: Аген тство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998. - с.366-367.
9. Постановление Правитель ства Российской Федерации от 18.07.96. № 707 «О дальнейшем переходе на новую сист ему оплаты жилья и коммунальных услуг». - Там же, с.399 - 403.
10. Постановление Правитель ства Российской Федерации от 25.05.97 № 621 «О федеральных стандартах перехода н а новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг». Там же, с. 433-434.
11. Указ Президента Российск ой Федерации от 28.04.97 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Росс ийской Федерации». Там же, с. 415-433.
Литература:
12. Вавуло Н.М. Правила и норм ы технической эксплуатации жилого фонда.- М.: 4-й филиал Воениздата, 1998. - 288 с.
13. Ганчало Г.М., Крашеннин иков П.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. - М.: Издательс тво БЕК, 1995.- 256 с.
14. Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. - М.: Олимп; ООО «Издательство А СТ». - 1996. - 736 с.
15. Жилищно - бытовые вопросы ВЦСПС.- М.: Профиздат, 1964. - 292 с.
16. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. Со ставители Крашенинников П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. - М.: Издательств о «СПАРК», 1996.- 536 с.
17. Комментарий судебной практики. Вып. 1. Под ред. К.Б. Ярошенко. - М.: "Юридическа я литература", 1994, - 96 с.
18. Комментарий судебной практики. Выпуск 4. Под ред. проф. К.Б. Ярошенко. - М.: Юри дический Дом «Юстицинформ».- 1998. - 224 с.
19.Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: «Юридическая литерат ура», 1990. - 320 с.
20. Ноздрин Н.С., Фурман Л.А. Основы жилищного и трудового права. Учебник для т ехникумов.- М., «Высшая школа», 1985. - 168 с.
21. О жилье. Сборник нормативных документов - М.: ЮРАЙТ, 1998. - 148 с.
22. Погодина Т.И. Программа курса «Жилищное право». - Владивосток: издательс тво ДВГУ, 1998. - 163 с.
23. Румянцев О.Г. Юридический энциклопедический словарь. - М.: ИНФРА-М, 1997.- 384 с.
24. Сборник законов Российской Федерации. - М.: Издательство ЗАО "Славянский дом книги", 1998. - 592 с.
25. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Издательская группа ИН ФРА-М-НОРМА, 1997.- 320 с.
26. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. - М.: "Пост-фактум", 1996. - 128 с.
27. Толстой Ю.К. Гражданское право. - С - Пб., Издательство «ТЕНС», 1996. - 227 с.
28. Черненко Г.И. Настольная книга юриста. - М.: ИНФРА-М, 1995. - 352 с.
29. Чернышов Л.Н. Жилищно-коммун альная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Норматив ные документы. - М.: Международный центр финансово-экономического развит ия, 1997.- 272 с.