Рынок земли в современной Российской экономике

РЫНОК ЗЕМЛИ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИЙСКОЙ ЗКОНОМИКЕ П ЛАН : Введение . Вопрос 1: Рынок земли : понятие , зарождение и развитие . n История развития n Земельный рынок Вопрос 2: Российский земельный рынок : проблемы и осо бенности . n Земельные отношения n Споры о земле Вопрос 3: Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы их решения . n Быть ли собственност и на землю ? n Аграрный сектор . n Регулирование аграрного сектора . n Земельны й кодекс . n Кредитование АПК (Зем ельные банки ). n Плата за землю . n Вывод . Заключение . Список литературы . Приложения . Введение : Земля , ее недра , леса , животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей . Россия обладает уникальными богатствами , созданными самой природой , и эти богатства - её земли . На всемирной выставк е в Париже наши земли , богатые чернозёмом , были признаны эталоном почвы. Проблема совер шенствования правового регу лирования земельн ых отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и ш ироко обсуждаемых не только среди юристов , законодателей и политиков , но и в общес тве в целом . Мнения участвующих в дискусси и сторон порой противоположны , но вс е сходятся в одном : действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений , так как Россия перешла на качественно новые отношения , а следовательно изменилось и отношение к земле . Появились различ н ые нововведения . Одно из них - свободна я купля-продажа земли. Целью написания этой работы является попытка анализа зем ельного рынка в современной России , его пр облем и перспектив развития на примере аг рарного сектора. Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода , к огда про него практически никто не слышал , поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса . Это в свою очередь возникло из-за того , чт о долгое время в нашей стране существовал стереоти п , как поведения так и мышления , что всё общественное , а значит ничьё. Бесплатность по льзования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве , высокой землеемкости в градострои тельстве и промышленности. Только в э тих условиях могла сформироваться ситуация , когда при массовом н ерациональном землепользовании , наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство , личное подворье , сад или огор о д . При наличии значи тельных пустующих территорий в городах , терри тории , занятые малоценной ветхой застройкой , з анимаются особо ценные плодородные пригодные земли. Но последни е глобальные преобразования и изменения систе мы ценностей породило некий интер ес о бщества к земельной проблеме. Недавно Государ ственная дума преодолела вето Президента на Земельный кодекс России . Главным спорным вопросом между президентом и парламентом явля лся вопрос о сельскохозяйственных землях , кот орые , по мнению главы государств а , дол жны продаваться и покупаться . В течение по следних пяти лет , пока продолжается работа над Земельным кодексом , парламент занимал ж есткую позицию , исключающую возможность купли-прод ажи сельскохозяйственных земель . Провозглашая право свободного владе ния земельной собственностью , Конституция в статье 36 части 3 устанавливает , что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом . Д лительная дискуссия в Думе по поводу Земе льного кодекса , который и долже н был сыграть роль такого закона , привела к выводу , что усилиями противников свободн ого земельного оборота этот документ может быть принят едва ли не через десятилет ие . И поэтому я бы хотел рассмотреть вопрос о земель ном рынке , который стал инт ересовать в се более широкие слои населения нашей стр аны. В этой курсовой работе наряду с о пределениями рынка земли рессмотрены также ис тория возникновения , сущность , значение и тенд енции развития земельного рынка в ближайшем будущем . Рынок земли : поняти я , зарождение и развитие. История развития. Рассмотрение такого вопроса как купля-продажа земли я бы хотел начать с истории развития как земельных отношений вообще так и земельн ого рынка в частности. В России в девятнадцатом веке земе льные отношен ия развивались весьма ускоре нными темпами . Тогда в России можно было усмотреть как феодальные так и капиталис тические отношения . Существовало множество форм собственности и землевладения . Правовое регулир ование земель , зачастую находившихся по сосед ству , н о принадлежащих разным ведомс твам , происходило разными отраслями права . Так например земли казарм , транспорта и крепо стей регулировались нормами административного ил и полицейского законодательства ; церковные , монаст ырские , удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права , а горо дские земли нормами гражданского права . На этом этапе исторического развития можно бы ло сказать , что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения , да и только в той её части , где де ло каса л ось уплаты суммы при покупке или продаже земли . Но положение ре зко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году , в котором было объявлено , что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй . В это вре мя крестьяне у з нали , что такое плата за землю , потому что они получили землю не в собственность , а только в пользование , хотя оно и было пожизненным . Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земе льную ренту (речь о которой пойдет ниже ), к то деньгами , кто продуктами , а кто работал на помещика , только за то чтобы остаться на своей земле . Спустя полвека Россия была уже бол ее развитой в правовом смысле страной и крестьяне , которые работали на земле как сообща (общиной ), так и единолично , пони мали , что земля нужна им в собственность . Этот факт сразу бы дал огромный стим ул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования . Так земельные отношения в России , к началу двадцатого столетия , стали приобретать иную окраск у и перерождаться в более цивилизованные. Земельный рынок Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любог о развитого государства . В развитых странах принимаются законы , которые стоят на защите любых прав собственности , в том числе и земельно й . Землю можно свободно покупать и пр одавать , конечно в рамках этих законодательст в . Например в США сейчас насчитывается бол ее 630 тысяч фермерских хозяйств . Они владеют огромным количеством земли на правах собст венников и производят примерно 80% всей с ельскохозяйственной продукции в стране . К примеру в России фермерами производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело ? Все дело в том , что что у нас в с тране рынок земли фактически отсутствует , хот я право приобретения земли в собственность конституцион н о закреплено за жител ями государства . Это происходит не от того , что люди не хотят покупать землю , а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу . Ведь мало кто согла сится вкладывать в землю немалые денежные средства , не являясь ее собств е нником . В результате мы имеем на нашем рынке «засилье» импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных ), хотя сами можем производить продукцию , намного превышающую по качеству импортную , а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах , где в се же складываются земельные отношени я - Н . Новгородская область и др ., цены и менно такие ). Создается впечатление , что законодательные органы власти намеренно препятствуют развити ю рынка земли . Это подтверждает и деятельн ость Гос . Думы , которая за все вр ем я своего существования так и не выработал а четких законодательных актов по этому в ажнейшему вопросу (споры по земельному кодекс у в ней ведутся уже не один год ). Земельный рынок - одна из самых приб ыльных статей доходов бюджета многих государс тв . В это т нелегкий для нашей стра ны период , когда в государстве растут внут ренние и внешние задолженности , спад производ ства , увеличение безработицы и ухудшение уров ня жизни населения , развитие рынка земли м огло бы стать дополнительным источником бюдже тных поступ л ений . Далее мне хотелось бы более подроб но рассмотреть проблемы земельных отношений в России и возможные способы их решения. Российский зем ельный рынок : проблемы и особенности . Земель ные отношения Итак , п опробуем разобра ться в сложившейся ситуации в области зем ельных (аграрных ) отношений на территории совр еменной России . Рынок земли и земельные отношения в каждом регионе понимают по-своему . Маятник колеблется от признания частной собственности на землю до полного ее отрицания . Можно ли разобраться в этих проблем ? Дл я начала напомню о главных нормативных ак тах . Первый - это Конституция РФ , которая да ет собственнику земельного участка право своб одного распоряжения им , если это не наноси т ущерба окружающе й среде и не затрагивает интересов других лиц . Это озн ачает возможность заключения сделок , предусмотрен ных государственным законодательством . В Законе РФ от 23.12.92 г . "О праве граждан на получ ение в частную собственность и на продажу земельных участков д л я личного , подсобного , дачного хозяйства и садоводства " «Сбо рник земельных законов России» , Н.Новгород , 1998г ., стр . 3 прямо говорится , что граждане , получившие земельные участки в собственность , могут их продать . В Указе П резидента России от 27.10.93 г . N 1767 "О регулирован ии земельных отношений и развитии аграрной реформы в России " подтверждается , что собств енник земельного участка вправе его продать , подарить , передать по наследству , в аренд у или в залог , а также внести в ка честве взноса в уставные фонды хоз яйственных обществ и товариществ . Оборот земе льных участков по указу регулируется гражданс ким законодательством с учетом законодательства земельного . И , наконец , постановление Правител ьства РФ от 30.05.93 г . N 503 "Об утверждении порядка купли-пр о дажи гражданами Российской Федерации земельных участков " Собрание законодательс тва Р.Ф . 1994г.\ 16 регламентирует порядок продажи земельных участков для дач ного , личного , подсобного хозяйства и садоводс тва . Этот документ утвердил типовой договор купли-пр одажи . Итак , можно сказать : у нас складывается рынок земли . Правда , это касается в основном небольших участков . В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сде лок . Может , не слишком много , но сам фа кт подтверждает формирование земельного рынка , как г оворится , в потребительской сфере . Однако сектор сельскохозяйственного произв одства имеет свои особенности . Необходимо отм етить , что нигде в мире не существует свободного рынка земли . Любое государство рег улирует его определенными правилами . Одно из них с о держится и в названном указе президента . При продаже земель сель скохозяйственного производства , гласит правило , из менение их целевого назначения не допускается . То есть частник может продать свой н адел соседу-фермеру , но не предпринимателю из города , кото р ый вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс . Впрочем , сможет продать и предпринимателю , но тол ько после разрешения администрации области . П роцедура получения такого разрешения еще не разработана . Это устранило бы лишние поме хи для земельных сдело к . В целом правило хорошее . Государство и законодательс тво охраняют сельскохозяйственные угодья от р азбазаривания . Практика показывает : сейчас в Р оссии предложение превышает спрос на землю . - Что же это за рынок ? Продавцов больше , чем покупателей . - Покупа т ели есть , но им нужна земля несельскохозяйственного назначения . А в продаже - именно она . Поч ему же фермер готов расстаться с землей ? Из множества причин выделим одну - совершен но объективную . Земельные участки фермеров по рой настолько велики , что превыша ю т размер , необходимый для рентабельности хозя йства . Он получил землю в собственность , н о видит , что мог бы продать "избыток ", а полученные деньги вложить в модернизацию производства . Только осуществить этот замысел трудно . Соседи вроде не прочь расширить с обственное хозяйство , да неплатеже способны . Вся надежда на горожан-дачников . Вот с такими помехами складывается земельный рынок . В основном из небольших участков , имеющих потребительский характер . В одних м естах процесс идет активнее - в Московской област и и южных регионах , в друг их - медленнее . Для полноты картины остается добавить , что есть и такие регионы , напр имер Республика Саха (Якутия ), где земля по- прежнему остается исключительно в собственности государства . В Республике Марий Эл можно взять участо к для подсобного х озяйства , дачи или сада , но для сельскохоз яйственного производства землю в собственность не дают . - А что заставляет садоводов отк азываться от собственности на землю ? - Высокий подоходный налог со сделок . Ведь налог с купли-продажи дачи и л и сада рассматривается как форма подоходного налога . Деньги , конечно , должны поступать в казну с любой сделки , но в разумных пределах . Возьмите эту землю в государственную соб ственность , просят люди в письмах-жалобах , и дайте ее нам в пожизненное наследуе м ое владение . Как юридически отраб отать "обратный ход "? Законодательством это не предусмотрено . Пока практика не обнаружила эту проблему , никто о ней не догадывалс я . Налог на землю - небольшой , а вот в случае ее продажи резко возрастает . Человек у продават ь дачу без земли выго днее : легче налоговое бремя . Проблему надо решать на федеральном уровне , совершенствуя Н алоговый кодекс и памятуя простую истину : чем выше налог , тем меньше сбор денег . Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации . - Когда-то са р атовский г убернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам . - Именно крестьянам , а не садоводам . Столыпинская реформа отдавала в собственность хуторские и отрубные В России в начале 20х годов орубом называл и участок , выделенный из общинн ой земл и. земли . Тогда камнем преткн овения был консерватизм крестьянской общины , неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли . - Поразительное сходство с нынешней рефо рмой . Снова "единоличник ", то есть фермер , вы деляется из "общины ". Не правда ли ? - Сходство чисто внешнее , а различие - существенн ое . Современное законодательство дает собственник у , получившему свидетельство на земельную дол ю , все права . Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести ферм ерское хозяйство . Далее . Можно эт у земельную долю продать , что , конечно , непрос то , как мы уже выяснили , но юридически возможно . Практика , впрочем , показывает : сегодня участки (доли ) чаще всего передаются в а ренду . Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно . В 1 990 году был настоящий бум - выдели лось 350 тысяч хозяйств фермеров . Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч . Законодатель ство этот процесс не ускоряет и не за медляет , позволяя проявиться естественному ходу событий . Крестьяне в общем-то , обладают полной свободой выбора . Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет ) - пожалуйста . Не захотел - работай в коллективе . Крестьяне сдают свою земельную долю в аренду с /х коммерческ ой организации , оформляя процедуру двусто р онними или многосторонними договорами . Д ругой вариант - вносят долю в уставной фон д организации (теряя право собственности ) и получают дивиденды . То есть рождается много укладная экономика . С одной стороны , существую т коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом . С другой - немногочисленное фермерство. У крестьянина проблем с получением земли почти нет . Его трудности в ином . Оставшись с землей один на один , фермер ничего не может сделать без денег , те хники , удобрений и т . д . - О тличие ны нешней земельной реформы от той , что была в начале ХХ века , заключается в решен ии финансовой проблемы . Сейчас мы то и дело слышим требования депутатов Гос . думы выделить государственные дотации селу . А столыпинскую реформу финансировал Крестьянск и й банк . Он давал хуторянам под за лог земли дешевые и долгосрочные кредиты . В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян . Видимо , как раз тот слой , что вырос за четверть века в результате деятельности Столыпи н а . Так не повторить л и нам его опыт ? Может , надо создать Кре стьянский банк и аграрное агентство по ти пу ипотеки Ипотека - система возможности погашения кредита частями , в течение длительного срока (20-30 лет .) ? Или что-то подобно е . В 1996 году пра вительство утвердило Федеральную целевую программу развития крестья нских (фермерских ) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы . Она по идее должна решать фи нансовые проблемы земледельцев . Если будет го сударственная поддержка в той или иной фо рме (дотации, кредиты или что-то другое ), если появятся кооперативы по переработке и сбыту продукции , как в Западной Европе , то российское фермерство , безусловно , будет шаг за шагом развиваться . Так что же представляет собой наше фермерство на современном этапе ? Э то - 285 тысяч хозяев и 13,5 миллиона гектаров земл и (на 1997 год ). Этот сектор , по официальным данным , производит пока только 6-8 процентов п родовольствия . Впрочем , статистика четкой картины не дает , потому что она фиксирует тол ько то , что продают на эле в ато ры , на большие сборные пункты , а тот пр одукт , который идет от фермеров непосредствен но населению - через рынки , например - не уч итывается . Споры о земле. Сейчас у нас в государстве широко обсуждаются существ ующие земельные законопроекты . Рассмо трим один из них , на мой взгляд , самый глав ный - " Проект закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частну ю собственность и на продажу земельных уч астков для ведения личного фермерского и дачного хозяйства , садоводства и индивидуал ь ного жилищного строительства ". Способ ен ли этот документ решать земельные вопр осы ? Остановимся на некоторых из них . Напр имер , владельцы земельных участков получили и х в собственность бесплатно в размере пре дельной нормы своего региона . "Излишки " они м о гли выкупить по договорной ц ене или получить в пожизненное наследуемое владение . Президент как раз предложил внест и в закон изменения , чтобы участки передав ались в собственность бесплатно независимо от размеров . Но здесь возник спорный вопрос , и проблема э та не так прос та , как кажется на первый взгляд . Нельзя ограничиться только однозначным толкованием . Пр иведу пример : раньше , например , генералы получа ли участки размером в полгектара или гект ар . К сожалению , эти люди уже ушли от нас . Теперь льготами пользу ю тся их наследники , не имеющие отношения к заслугам покойного . Насколько это справедливо ? Ведь на гектаре можно построить нескольк о дач с участком по 10-12 соток . Эту и подобные проблемы и должен решать законопроек т . - В наше время земельные споры не об хо д ят стороной и горожан . К пр имеру , Рязань , чтобы иметь в своем распоря жении достоверную информацию о стоимости земл и , создает земельный кадастр Када стр - систематизированный свод сведений , составляем ый период ически или путем непрерывных наблюдений за соответствующим объектом . Земельный кадастр включает в себя све дения о природном , хозяйственном и правовом положении земель . города . - П равильно . Это необходимо даже в том случае , если в городе нет собственно сти на землю . Без кадастра невозможно объективно оценить землю , а также правильно определи ть арендную плату . Иначе опять возникает в ереница проблем . Даже если частная собственно сть на землю не разрешена и с аукцион а продается только право ее аренды , как в Москве , стартовую цену все рав но определяет кадастр . Затем арендаторы могут ее поднять на аукционе . Кстати , на мой взгляд , отсутствие собственности на землю для города , с одной стороны , хорошо : удоб нее планировать и строить . С другой - неудо бства : не искл ю чено появление черн ого рынка земли . В апреле 1996 года Институто м международного экономического и политического развития был проведен "круглый стол " "Прав овые аспекты земельной и аграрной реформы ". Отче т о проведении конференции «О правовых ас пектах зем ельной и аграрной реформы» Москва , 1996г. Многие выступ авшие сравнивали земельную реформу в России с аналогичным процессом в других странах , в частности в Югославии , Польше , Чехии и Германии (восточной ее части ). Выявилось много общего . И там формирование инди видуальных хозяйств отнюдь не отличается инте нсивностью . Более того , сохранившиеся в Восточ ной Германии коллективные хозяйства по рентаб ельности превосходят некоторые фермерские хозяйс тва Западной Германии . Естественно , рождается вопрос : а надо ли с п ешить с фермерскими хозяйствами ? Как у нас дальше будет развиваться аграрный сектор , неизвестно . Не будем опережать события прогнозами . З емельные вопросы предстоит тщательно изучать , чтобы не тормозить реформу и не забегать вперед . Надо дать возможность ж и зни течь так , как она течет по своим объективным законам. Действующая Конституция РФ провозгласила равенство всех видов собственности перед законом , в том числе и частной . Ряд указов Президента России значительно расширил возможности приобретения земли в частную собственность , предоставив это право , наравне с гражданами , юридическим лицам . Но , к большому сожалению , многие из этих законов так и остались на бумаге. Так что же происходит сейчас на Российском земельном рынке ? Те законы , которые вс е же д ействуют во многих регионах России фактически «возрождают крепостное право» . Они устанавли вают обязательства постоянно проживать на уча стке и эффективно трудиться под страхом и зъятия участка . Ранее принятые Гос . думой законы не одобряются президент о м . Они не решают проблему тотального администрат ивного контроля над экономикой , делает невозм ожным создание цивилизованного рынка земли , и эффективное управление земельной собственностью . По мнению президента необходимо подвергнуть изменению саму концепц и ю этих законодательных актов . Так например , сейчас права граждан и организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от админ истративных решений . Сделка признается недействит ельной при "злонамеренном занижении цены ", дохо д "сверх среднетерритори а льной цены " поступает в бюджет . Владельцы обязываются у ступить государству или муниципальному образован ию участки для не определенных кодексом г осударственных и муниципальных нужд . Устанавливаю тся нормы , нарушающие принцип полного возмеще ния ущерба при из ъ ятии имущества . Нарушаются права по использованию участков . Узакониваются изъятия земельных участков : д ля отвода иным лицам , для проведения военн ых учений , при включении участка в определ енную зону с передачей его заинтересованному предприятию , изъятие права постоянног о (бессрочного ) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой . Сущес твующие законодательства ущемляют права и фед еральных властей , и муниципалитетов . Права пра вительства Российской Федерации по управлению и распоряжен и ю землями ограничиваю тся "в соответствии с постановлением субъекто в Федерации ", В связи с этим запрещается продажа участков , занятых муниципальным и ж илищным государственным фондом , не допускается приватизация муниципальных земель , запрещается передача в з алог участков из го сударственных и муниципальных земель . Собственник и земельных участков и земельных долей ли шаются права свободного распоряжения ими , в том числе свободной передачи в аренду . Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной админис трацией . Отменяется обязательность передачи земел ьных участков в собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций . Ро ссийского законодательства ставится в зависимост ь от правовых актов субъектов Федерации и даже ре ш ений общих собраний . Под угрозой отмены оказалось даже предоставле нное указами президента безусловное право соб ственников приватизированных предприятий на выку п участков . Устанавливается право субъектов Ф едерации ограничивать формы прав на землю на своих т ерриториях , что равноце нно «подрыву» единого земельного рынка России . Жилищные товарищества лишаются прав на п олучение участка в собственность . Сделка с участком признается недействительной при наруш ении правил и нормативов по его использов анию . Действующ и е законодательства и законопроекты фактически наделяют огромной в ластью одно ведомство - Комитет по землеустрой ству России и его местные комитеты многоч исленными и несовместимыми функциями : управление землями ; подготовка документов о передаче участков ; зе м леустройство ; право нав язывать собственникам договоры , определяя индивид уальный порядок и условия установления границ за их счет ; определение правомочности реш ений о передаче участка ; контроль за испол ьзованием земель ; охрана земель ; определение п латежей з а землю ; контроль за со блюдением законодательства и привлечение к от ветственности. Журнал «Яблоко России» 1998г.\ 2 Узаконивается вмешательство в права землевладельцев и лиц , занятых установлением и регистрацией границ . Предполагается , что предоставле ние участков будет осуществлять ся без всякого конкурса , а администрации ф актически наделяются функциями риэлтора - подбор участка для заявителя . Все это ведет к созданию механизма коррупции путем бесконтро льной и формально бесплатной передачи - раздач и зе м ель . Этому способствует необх одимость согласия уполномоченного органа для обмена участками на праве постоянного (бессро чного ) пользования , пожизненного наследуемого влад ения и передача административным органам суде бных функций . Законами уст а навлива ются нормативы , противоречащие гражданскому закон одательству : «Сборник земельных законо в России» , Н.Новгород , 1998г. а ) устанавливаются новые виды прав на участок земли ; изменяет нормы о переходе прав на земельный участок под строениями ; нор мы о наследовании , ущемляющие пра ва наследников ; нормы о сохранении прав на земельную долю и земельный участок за лицом , которое передало их в уставный к апитал . (б ) нормы прекращения и ограничения прав на участок : "принудительное прекращение прав на земельный участок независ имо от условий договора " постановлениями орга нов исполнительной власти ; возможность лишения владельца прав на участок по произвольным основаниям (участок признается бесхозным при отъезде владельца , не использовании участка и в "других " случаях ). К приме ру , новый кодекс делает невозможным введение рыночного налогообложения недвижимости , закрепля я отдельный налог на землю . (в ) дезоргани зуется законодательство о регистрации прав на недвижимость : устанавливаются основания для произвольного отказа в регистрации , например , при несоответствии ранее изданных документов новым требованиям . Вводится обязател ьная перерегистрация участков до 31.12.99, что откры вает широкие возможности для передела собстве нности . "Приватизацией " на з ывается пере дача участков в собственность только их в ладельцев , что делает невозможным приватизацию посредством торгов . Вводится обязательность при приватизации административной корректировки гра ниц , невозможность приватизации вместе с учас тком его принад л ежности , запрет пр одажи при наличии спора . Новый кодекс вмес то кадастрового учета недвижимости как физиче ских объектов вводится безразмерно широкое по нятие "государственный земельный кадастр ", что делает невозможным в обозримом будущем обеспе чить учет нед в ижимости как физиче ских объектов . При землеустройстве ущемляются права собственника , который , согласно кодексу , таковым по своей сути не является . После введения принципов "целевого назначения " и "правового режима " всех земель становится не возможным при н ятие цивилизованного за конодательства о правах использования и разви тия недвижимости в условиях земельного рынка . Нормы оценочной деятельности подрывают осно вы независимой оценки , так как в оценочные комиссии должны привлекаться государственные и незави с имые эксперты . Но в большинстве случаев эти комиссии состоят и з представителей властных местных структур. Так как же сейчас определяется цена земли ? Эта цена практически повсеместно определя ется 10-кратной ставкой земельного налога за единицу площади земе льного участка (за исключением Мурманской области и Приморского края ) в соответствии с п .7 указа Прези дента РФ от 11.05.95 за № 478 «Плата за землю : закон ы , постановления , коментарии.» Издание 2, дополненное , С.Пб . «Лениздат» , 1996г . . Админ истрация не которых регионов использует та кже возможность установления единого повышающего коэффициента к нормативной цене . Чаще все го такой коэффициент равен двум . Но собств енником земли в России стать крайне сложн о . В некоторых регионах покупатель земли обязан пред ставить массу документов. Так например в Тульской и Свердловско й областях будущий собственник земли обязан , помимо прочих многочисленных документов , пре дставить еще и точные размеченные планы з емель , заверенные председателями областных земель ных комитетов , а также заявление на приобретение в собственность земельных объектов , согласованное с местными органами власти . Негативно влияет на темпы развития земельного рынка и бюрократический аппарат , та как документы на покупку передаются от администрации одн ого уровня власти к другому . А это отнимает массу време ни . Но вернемся к проекту земельного к одекса . Вторгаясь в вопросы природоохранного законодательства , он запрещает выкуп загрязненных участков , что блокирует привлечение частных инвестиций для очистк и загрязнения . У станавливается приоритет данного закона над в семи прочими законами , которые приняты или будут приняты в будущем . Кодекс вводит право субъектов Российской Федерации самостоятел ьно определять формы прав на землю на своих территориях , устанав л ивать по рядок налогообложения недвижимости , возможность с убъектам Федерации и органам местного самоупр авления устанавливать произвольные запреты на передачу участков в частную собственность . Российская Федерация лишается права устанавливат ь правовые основ ы единого земельног о рынка . Кодекс также устанавливает запрет частной собственности на землю для иностра нцев . Существующие законы постепенно приводят к необратимому ухудшению инвестиционного клима та в России и вызывает отток из стран ы капитала и квалифици р ованных ра ботников. В целом ряде развитых стран , таких как например Англия , Германия , Голландия и других , земельных кодексов вообще не сущ ествует . Их заменяет свод различных законов . И хотя в России уже принята первая часть гражданского кодекса , где име ется специальная глава , посвещенная вопросам земли , в стадии подготовки находятся Законы «Сбо рник земельных законов России» Н.Новгород , 1998г . Стр . 4, 9,17. «О землях городов и других поселений» , «Об ипотеке» , «О регистрации прав на недвижимое имущест во и сделок с ним» , «Об оценочной деятел ьности» , и др ., работа над Земельным кодекс ом продолжается . И от того , каким он бу дет , зависит наше общее благосостояние. Из всего вышеперечисленного видно , что в России еще не сложился цивилизованный рынок земли . Так что же для этого требуется ? Об этом я и попытаюсь рассказать в следующей главе . Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы их решения . Быть ли собственности на землю ? Сторон ники частной собс твенности на землю потерпели поражение в Государственной думе от ее прокоммунистического большинства , ставшего преградой созданию сво бодного рынка земли . Одобренный думой вариант Земельного кодекса обрекает частный аграрный сектор на м а лоземелье и , соот ветственно , не конкурентоспособность . Не лучше относится к фермерам и исполнительная влас ть , напрочь позабывшая об обещанной поддержке . Радующим ответом им стали новаторства ря да субъектов Федерации , законодательные собрания которых п р инимают собственные за коны о земле , разрешающие и регулирующие е е куплю-продажу . Однако хаотичное одобрение по добного рода документов в республиках , краях и областях может привести к тому , что существующие в разных регионах нормы ока жутся столь различным и , что мы в результате не получим единого всероссийского рынка земли . Он будет жестко разделен различиями в территориальных законодательствах . Пока в области земельного рынка идут н епрекращающиеся споры , России необходим хоть какой-нибудь временный Земел ь ный коде кс . Причина такой необходимости ясна . Поскольк у Государственная дума вряд ли примет в обозримом будущем кодекс , разрешающий торговлю землей , то образовавшийся правовой вакуум в данной сфере открывает широкий простор не только для инициативы регион о в , но и для произвола местных влас тей . Бесспорно , в различных регионах земля имеет неодинаковую ценность , и диапазон ее стоимости может быть очень и очень бол ьшим . Это значит , что ценовые особенности в регулировании аграрных отношений вполне доп устимы и д а же необходимы . Но в се же сначала должны быть заложены общефе деральные основы , и только с их учетом должны приниматься законы на местном уровн е . Аграрный сектор Возьмем к примеру сельское хозяйство . Некоторые политики и экономисты суть реформы в нем сводят исключительно к частной собственности на землю . Но неограниченный оборот земли не означает автоматического появления эффект ивного собственника . Быть собственником земли важно . Но не менее важно распоряжаться ре зультатами своего труда и знат ь , что они будут обществом востребованы . Очевидн о , что в отношении оборота сельскохозяйственн ых земель необходимо предусмотреть определенные ограничения : изменение их целевого использов ания , концентрацию земельных долей в руках одного собственника и нали ч ие профессионального опыта у земледельцев . В отс утствие Земельного кодекса регионы вынуждены искать свои подходы . Например в Белгородской области использование земель проводится на праве собственности или на основании дог оворов аренды земельных паев с в ыплатой пользователем арендной платы в виде фиксированной доли от произведенной п родукции С борник «Малый бизнес в России : ретроспектива и перспектива» 1997г . Если собственника результаты хозяйствования на его земле не удовлетворили , он может сдать ее в аренду другому хозяйству , что о беспечит переход земли не от бедного к богатому , а от плохого работающего к эф фективному пользователю . При рассмотрении вопроса купли-продажи земли необходима чисто практич еская оценка - что даст тот или иной по дхо д для улучшения финансирования а грарного сектора и формирования эффективного собственника. Базовыми условиями привлечения капитала в любую сферу экономики , в том числе и сельское хозяйство , являются доход на вл оженный капитал и гарантии возвратности сре дств . Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем , который сегодня крайне низок . Поэто му простое декларирование тезиса купли-продажи земли , хотя и создает предпосылки для п ривлечения капитала в аграрную сфе р у , но не решает указанные проблемы . Для того чтобы в сельское хозяйство пр ишел инвестор и сформировался эффективный соб ственник , государство должно продемонстрировать р еальную заинтересованность в развитии аграрно-про мышленного комплекса , в частности , че р ез государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю. Принципами использования закладных в росс ийских условиях , по моему мнению , являются гарантии государства , обязательность их приема при расчетах всеми организаци ями и предприятиями по номинальной стоимости , для приобретения современной (отечественной и импор тной ) техники и реализации прогрессивных высо коэффективных технологий . Каждый инвестор , готовый и способный работать на земле , должен получить от государства з акладные на соответствующие площади сельскохозяйственных земель , на которых он планирует работать . А рассчитавшись по ним поставками продукци и в течение , например , 5 лет , он может ст ать собственником земли , уже доказав свою дееспособность . Такой подход п о зволит обеспечить государственное регулирование земель ных ресурсов и формирование инфраструктуры зе мельного рынка , создание условий для привлече ния реальных инвестиций в сельское хозяйство , и , в конечном итоге , появление собственни ка , способного эффективн о работать н а земле. Существуют очень много способов и пре дложений по созданию цивилизованного рынка з емли в России . Ниже мы попытаемся рассмотр еть некоторые из них , на мой взгляд , на иболее перспективные . Регулирование аграрного сектора Деятельность Государственной Думы по вопросам земел ьной и аграрной политики может быть услов но разделена на три направления - регулировани е земельных отношений (Земельный кодекс , Закон "О плате за землю ", частично - Гражданский кодекс и другие проекты ); «Финансовые известия» 11.12.97 развитие нормативной базы для различных организационно-правовых форм в аграрном секторе (Закон "О сельскохозяйственн ой кооперации ", поправки к Закону "О фермер ском хозяйстве ", Закон "О коллективном предприя тии и личном подсобном хозяйс тве ", "О государственном сельскохозяйственном предприятии " и некоторые другие ) и формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всег о , Закон "О федеральном бюджете ", Законы "О государственных закупках сельскохозяйственной п родукции " и "О г осударственном регули ровании АПК "). «Плата за землю : закон ы , постановления , комментарии» СПб , издание 2, 1997г . «Лениздат» Характеризуя принятый Думой закон "О в несении изменений и дополнений в Закон РС ФСР "О плате за землю ", можно заметить , что после дний не изменяет сути действ ующего законодательства по земельному налогу в стране . Помимо редакционных поправок закон решает лишь одну проблему - индексирует н алоговые ставки вслед за инфляцией.Принятый в 1991 г . закон исходил из отсутствия реальног о зем е льного рынка , а значит , и реальной цены земельных участков . Поэтому в основу налогообложения был положен рентн ый принцип , а на основе налога исчислялась нормативная цена земли . Такой подход може т рассматриваться только как неизбежная мера в условиях отсу т ствия земельного оборота . Во-первых , ренту может изымать ли шь собственник земли , каковым государство уже в большинстве случаев не является . Во-вто рых , нормальным было бы исчисление налога на основе стоимости участка , а не наоборот . И наконец , в-третьих , з е мельный налог как типичный имущественный почти пов семестно в мире служит для аккумулирования средств в местном бюджете и не может иметь рентной природы . Иными словами , размер ставок должен определяться не относительной ценностью земель в том или ином реги о не , а местными потребностями , в силу чего налоговые ставки в регионе с более ценными землями могут оказаться ни же , чем в регионе с менее ценными земл ями . Вообще говоря , в стране уже начал складываться земельный рынок , и в некоторых регионах существует даж е мониторинг зе мельных цен . Это позволяет говорить об ино м подходе к формированию ставок земельного налога . К сожалению , такой мониторинг остает ся вне рамок деятельности правительственных с труктур . Возможны и другие "нерентные " подходы к определению цены з емли , напри мер , путем оценки своих участков самими зе млепользователями , а затем использование этих оценок для компенсационных выплат в случае изъятия или при ипотечном кредитовании . Однако , несмотря на вышесказанное , отклады вать принятие данного закона бы ло нед опустимо . Так как к ставке земельного нало га привязана нормативная цена земли , то ее отсутствие тормозит многие процессы в ст ране , в частности , приватизацию земельных учас тков , оборот земельных паев внутри реорганизо ванных сельхоз . предприятий , выхо д кр естьян из сельхозпредприятий для ведения ферм ерского хозяйства , компенсацию за изъятие зем ель и др . Вопросы упорядочения земельных отношений имеют важное значение не только для форми рования рынка земли , но и для изменения организационной структуры прои зводства сел ьскохозяйственной продукции . В связи с этим принципиальное значение может сыграть принятие Земельного кодекса Российской Федерации . Земельный кодекс. Проект Земел ьного кодекса запрещает частную собственность на землю , в том числе на зем ли , где расположены предприятия . Иностранные гра ждане и юридические лица могут участвовать в земельных отношениях только на праве арендаторов земельных участков . Этот законопроект был принят Государст венной Думой в первом чтении , трижды рассм атривался во втором чтении в ноябре-дека бре 1995 г . и был отклонен. Из выступления депутата Гос.думы Игоря Лукашева (фракция Яблоко ) При несомненной важности продол жения работы над этим документом подчеркнем , что принятие такого всеобъемлющего норматив ного акта имеет как положительные , так и отрицательные стороны . В частности , быстро меняющиеся организационно-правовые условия в сельском хозяйстве могут привести к тому , что он довольно скоро устареет морально и начнет тормозить прогрессивные преобразования в этом секторе российской экономи ки . В связи с развитием крестьянских (ферм ерских ) хозяйств , а также реорганизацией колхо зов и совхозов в России остро встал в опрос о сельскохозяйственных кооперативах . Однако действующее российское законодательство не дает право вой основы для создания и функционирования сельскохозяйственных кооперативов . Закон Российской Федерации "О предприятиях и предпринимательской деятельности " не рассматрив ает кооперативы как организационно-правовую форму предприятия , закон СССР "О кооперац и и в СССР " существенно устарел в ча сти сельскохозяйственной кооперации и не може т быть использован. Журнал «Яблоко России» 1998г.\ 2 В результате возникают проблемы с регистрацией создаваемых кооперат ивов . Следовательно , существует насущная потребнос ть в формировании нового российского за конодательства , частичному решению этой задачи и должен послужить принятый закон "О се льскохозяйственной кооперации ". Кроме того , по данной теме следует упомянуть законопроект "О государственном регул ировании агропромышл енного комплекса ", который был внесен в Государственную Думу Совето м Федерации . Этот Закон был принят 27.10.95 г ., одобрен Советом Федерации 15.11.95 г ., отклонен Пр езидентом РФ 1.12.95 г ., после чего отклонен Гос ударственной Думой. «Плата за землю : зако ны , постановления , комментарии» СПб , издани е 2, 1997г . «Лениздат» Представленный в нынешнем виде законоп роект , по моему мнению , не имеет предмета для своего регулирования . В нем сделана попытка свести в едином нормативном доку менте все меры воздействия государства на АПК по типу американских периодических законов по аграрному сектору . Однако в США этот закон тесно увязан с бюджетным планированием и принимается на строго огра ниченное число лет , то есть на вполне обозримую экономическую перспективу . В ра с сматриваемом же законопроекте устанавливают ся бюджетные затраты на многие годы впере д без ограничений срока действия в услови ях абсолютной неопределенности по поводу возм ожностей национального бюджета ,- так , устанавливают ся льготный кредит , налоговые льго т ы и т.п . Кроме того , в проекте упоминаются п рактически все возможные меры государственного регулирования аграрно-промышленного комплекса , что делает этот документ не столько норматив ным актом , сколько учебным пособием . Определит ь же в условиях транзитно й экономики специфические меры вмешательства на сколько- нибудь длительную перспективу не представляется возможным , а значит , и закон по мерам государственного регулирования АПК в России на данном этапе будет либо малопродуктив ным , либо откровенно лоббистс к им , фиксирующим наименее эффективные формы государст венной поддержки аграрного сектора . Так как же отсутствие полноценного земельного кодекса в России препятствует развитию земельного рынка , а следовательно , и фермерства ? Перспе ктива этого рынка и его ст р ат егическая значимость на мой взгляд , пока не оценена должным образом . Преобладает точка зрения , что фермерство - это лишь подспорь е в продовольственном обеспечении страны . А раз так , то и внимание ему оказывается в последнюю очередь . Такой взгляд - перв а я крупная преграда на пути э ффективного развития аграрного сектора . Фермеры фактически стали заложниками для политиков . Правительство взялось , было , реформировать село , но не получилось одним рывком провести преобразования - так отложили и забросили дело. А прокоммунистические аграрии от носятся к фермерству как к чему-то второст епенному . Для них , «как учил великий Ленин » , основа всех основ - коллективные хозяйства . Второе серьезное препятствие - законодательная неурегулированность аграрного вопроса . Одобр е нный Государственной думой , но отвергнуты й президентом Земельный кодекс подтверждает п раво людей на выход из коллективных предп риятий , но предусматривает для них возможност ь образования лишь мелких крестьянских хозяйс тв . Крупные же , в условиях фактическог о отсутствия частной собственности на з емлю , никто создать не сможет , да и не захочет . Имей крестьянин хоть 200 гектаров , но если они не являются безусловно , ему принадлежащими , он будет чувствовать себя в ременным хозяином и на стратегические капитал овложе н ия не пойдет , да и банк ему кредитов не даст . Сейчас , к пример у , можно брать в аренду колхозные участки , как правило , на 2-3 года . Но ни один серьезный человек за этот срок не разверн ет севооборота , не построит хранилища , не приобретет очень дорогой комб а йн . Поэтому необходимо разрешить умелым крестьянам заводить у себя участки , основываясь на праве собственности . Купля-продажа земли должна стать нормой жизни , но не в рамках колхозно-совхозного рынка , а в рамках всего сельского хозяйства - так , чтобы площ а ди не уходили на какие-то прочие н ужды и использовались только для организации аграрного производства . Лидер Аграрной парти и Михаил Лапшин заявлял о том , что кре стьяне будто бы не хотят покупать землю , иметь ее в полной частной собственности. Из высту пления Михаила Лапшина (Аграрная партия ) Я с такими утвер ждениями не согласен . Кто не хочет , тот пусть и не покупает - насильно ведь никт о заставлять не станет . На мой взгляд , такая точка зрения М . Лапшина отражает ин тересы колхозно-совхозного сектора , опасающегося появления на селе крепкого фермера-конкурент а . Но все же , по моему мнению , земельны й рынок должен быть жестко регулируемым . Д аже в США введены соответствующие ограничени я . В ряде штатов иностранцам запрещено при обретать землю . Если площад ь куплена как пашня , на ней нельзя построить за вод или организовать кемпинг , не пройдя ты сячи инстанций , не заплатив огромных денег за изменение статуса приобретенной площади . В большинстве стран Европы существует пред ел площадей , которыми можно владеть . П р и этом выдвигаются очень жесткие тре бования к покупателю : зачастую требуется пред ъявление диплома об аграрном образовании . Так к примеру , еще 20 лет назад , в Англии одна семья, в которой три человека занимались обр аботкой земли , захотела приобрести доп олн ительный участок помимо имеющихся уже 100 гектар ов пашни . Но им отказали , мотивируя это тем , что земля это не только частная собственность , но еще и народное достояние , фундамент нации Сборник «Малый бизнес в России : ретроспектива и перспектива» 1997 г . Так что жесткие ограничени я на торговлю землей действительно необходимы . Их следует выработать после тщательного анализа экономической ситуации в стране . Пуст ь вначале эти ограничения будут пожестче : главное - избежать грубых ошибок на первом этапе . За тем условия купли-продажи земли можно будет и либерализовать . В кодексе должны быть зафиксированы только основополагаю щие принципы , а дальше на местах будут выработаны законодательные нормы в соответстви и с региональной спецификой . Ведь есть рай оны , где с вободная продажа земли просто опасна для страны - например , Амурска я область . Там китайцы тут же все скуп ят . Зато в других регионах , как , например , в Татарии , соответствующий закон может пред оставить иностранцам право свободно покупать землю.Но даже если когда-нибудь в Р оссии и начнут действовать цивилизованные зак оны земельного рынка , то без достаточной ф инансовой поддержки со стороны государства и частных инвесторов аграрному комплексу прост о не обойтись . Однако всем известно финанс овое положение нашей э кономики на современном этапе . Так где же выход ? На мой взгляд , выход есть . И об этом я попытаюсь рассказать далее . Кредитование АПК . (Земельн ые банки ) Как упомянуто выше , одним из важнейших экономических у словий реализации права собственности на землю для аграрного сектора является предоставление им доступного и долгосрочного кредита . Так как выдача банковского креди та для такого рода операций является вес ьма рисковой , то можно поставить вопрос о долгосрочных займах сельским товаропроизводителям под залог их земли . В этой связи необходимо создание специализиров анных земельных банков . Если обратиться к историческому опыту то можно вспомнить , что во времена царской Р оссии подо бные организации были распространены достаточно широко . Земельные банки в России при сложившейся экономической ситуации должны создав аться по строго разработанной программе с учетом всевозможных экономических факторов.На мой взгляд , можно в ы делить три важных правила их работы . 1. Ссуды из земельных банков не должн ы выдаваться заемщикам с очень низкой эко номической культурой , так как заемщик , беря кредит под обеспечение земли , может не представлять себе последствия тех обязательств , которые на него возлагались . В это й связи сельскохозяйственному товаропроизводителю самостоятельно , без помощи профессионалов буд ет очень трудно обеспечить эффективное исп ользование взятого кредита , своевременные выплат ы плате ж ей и избежать разорения . Как следствие этого - у банка будет очень низкий возврат долгов по кредиту . 2.Деятельность земельных банков не долж на строится на принципе стремления изъятия и продажи с торгов земли в случае непогашен ия ссуды , поскольку накопление объектов залога - земель у ссудозаемщиков будет расти . Как показывает мировая практик а , реализация заложенных земель с торгов идет очень тяжело . Во-первых , покупателю прихо дится за свой счет сове р шать длительные поездки для осмотра земель . Во вторых , в случае приобретения этих владе ний ему приходится оплачивать все числящиеся за участком долги . В результате земельн ый банк может превратиться в гигантского земельного собственника и нес т и значительные убытки от эксплуатации оставшихс я за ним земель . Банки также будут не сти убытки от платежей по наложению арес та на заложенные владения , от обращения в судебные инстанции , уплаты сборов и т . д . 3.Управление операциями земельны х ба нков не должно носить централизованный харак тер . Отделения банков не должны располагатьс я в центральных городах и в значительном удалении от мест проживания своих клиент ов . Они должны иметь право самостоятельно решать вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от разрешения о выдаче ссуды советом банка и от этого разреш ения до фактической выдаче денег может пр ойти очень много времени (порой до года ), а это может привести к отказу потенци альных клиентов от услуг банков . Следует так ж е помнить , что выдача ссуд должна соответствовать реальной стоимости зем ли . Далее я попытаюсь сформулировать некоторы е принципы отношений будущих собственников з емли с кредитными банками. Первый принцип заключается в совместном занятие денег многими , объединенными в союз собственниками , так как их союз позволяет брать деньги в кредит сразу крупными суммами , что будет экономически выг одно как для банков (размеры ссуды будет достаточным , чтобы покрыть процентами с нее изд е ржки по обслуживанию дол га ), так и для собственников ( при выдаче большой суммы кредита банк берет более низкие проценты по нему ). Второй принцип : товарищество , получившее п од общую ответственность деньги , должно дават ь их своим членам т олько на прои зводственные , или на какие-нибудь необходимые нужды . Следовательно оно должно создать орган по контролю за выданными средствами , и производить «внутреннюю» выдачу ссуд только членам товарищества . Третий принцип включает в себя создан ие самими же фермерами центров по п овышению квалификации , целью которых должно я вляться обучение , а не материальная сторона , т.е . обучение должно проводиться не на п латной основе. Стоит заметить , что в США , где таки е центры получили широкое развитие , рынок услуг для фермеров обеспечива ет очень высокий процент возврата кредитов (90 - 95%). Из доклада заместителя директора Института госу дарства и права РАН , доктора юридических наук Ирины Ик оницкой. Плата за зем лю. Теперь я выскажу свою точку зрения по поводу земельного налога. Не секрет , что во всем мире собств енники земли платят земельные налоги , даже если эта земля в их собственности . В настоящее время и в России з а использование земли приходится платить . Цел ь введения платы за землю я считаю оп равдана . Это - пополнение бюджета , стимулир ование рационального использования земли и т . д. Так что же такое земельный налог ? Земельный налог это определенная сумма , которую обязан ежегодно вносить (уплачивать ) собственник земли , а также землепользовате ль и землевладелец. «Земельный налог : формы , ставки , порядок исчисления . Экономико-правовой б юллетень» . М .,1995г Я бы хотел отметить один несправед ливый факт того , что фермерские хозяйства , а так же другие субъекты земельных пра воотношений должны вносить земельный налог в виде стабильных платежей за единицу площади в расчёте за год Смотри статью № 3 За кона Российской Федерации «О плате за зем лю» , и этот размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности . Я считаю , ч то это является большим упущением и здесь нужен другой подход . Например , можно бы было предложить анализировать хозяйственную деят ельность собственника земли и в определенный момент этой деятельности взять и ослабит ь эту плату или же наоборот увеличит ь налог (например , установив некий процент от повышенного дохода того или иного хозяйства ). Теперь я бы хотел коснуться такого вопроса как нормативная цена земля . Если обратиться к действующему законодательству , то там мы найдем определение нормативн ой цены земли , «это показатель , характ еризующий стоимость участка определенного качест ва и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости» Смот ри Инструкцию по применению Закона Российской Федерации «О плате за землю» раздел № 8, пункт № 53. . Нормативная цена земли определяется на основании ставки земельного налога умноженно й в 200 раз и помноженную на единицу пло щади соответствующего земельного участка . И в этом я не совсем согласен , так как на мой взгляд , необходимо вв едение новых коэффициентов или процентных ставок пр и продаже земли для определения ее цены . Например : при продаже земельного участка ра зным слоям населения (с разным достатком и разным социальным статусом ), или для разл ичного целевого предназначения , то ц ена на один и тот же участок может быть разной - фермеру одна цена , дачнику другая , а колхозу третья . Вывод : После тщател ьного анализа земельного рынка в России м ожно сделать вывод о том , что в настоя щее время самым правильным решением было бы со здание так называемых Земельных бирж . И , по моему мнению , они должны ра ботать по такой схеме : - цель создания крестьянской инвестиционно- земельной биржи - защищать интересы тружеников села , поэтому контрольный пакет акций (51%) дол жен быть у фермерских хозяйств , а ос тальные акции - например у государства . Кредит сельским товаропроизводителям надо выдавать под залог приобретаемых ими акций биржи при вступлении в состав ее акционеров со своим имуществом , включая землю (х о рошим примером работы этого меха низма является Сбербанк - он выдает кредит под залог выпускаемых им ценных бумаг - сберегательных сертификатов ). При невозврате к редита заемщик (предприятие аграрного сектора ), потеряет предмет залога и соответс твенно лишится возможности получения дивидендов по акциям биржи и кредита в дальней шем . Однако он сохраняет основное свое д остояние - землю , необходимую для продолжения производства . Я считаю , что такая схема будет само й удобной для нашего аграрного сектора . * * * Подводя черту по этим вопросом я бы хотел сказать , что такие понятия и категории как регулирование аграрного сектора , принятие земельного кодекса , реш ение вопросов кредитования АПК , взимание справедливых налогов , создание земельных банков и бир ж , четкое определения стоимости земельных рес урсов и т.д . - все это является экономически м стимулом и гарантом существования и раз вития земельного рынка в Рос с ии и мероприятий с этим связанных . Заключение Земля должна принадлежать тому , кто на ней работает . Как ни парадоксально э то звучит , но сегодня , в наших условиях , нет другого способа , реализовать этот справ едливый принцип , кроме частной собств енно сти на землю . Впрочем , дело не в самой частной собственности , а в тех правовых нормах , в которых она вводится и раз вивается . Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый . Если не принять надежны х ограничительных мер , не направить процессы в нужное русло , все может зако нчиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми , "освобождением " крестьян от земли и превращением в батраков , обслуж ивающих новых помещиков и земельных баронов . Партия власти зовет к полной свободе для кримина л ьного капитала . Коммуни сты и аграрии тянут назад к бесконтрольно му распоряжению чиновника , к авторитарной зем ельной диктатуре . Надо ввести частную собстве нность на землю , но сделать это так , чт обы выиграл от этого только тот , кто р аботает на земле . Челове к должен обладать правом собственности на землю , пра вом пользования , владения и распоряжения ей . Только в этом случае он может исполь зовать землю так , как он хочет : свободно продавать и покупать , не испрашивая разреше ния от чиновника , дарить и завещать п о наследству , брать кредиты под залог земли . В этом и состоит свобода собст венника . Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производ ства за счет автоматической регуляции рынка , за счет свободной конкуренции . В то ж е вр е мя , земля - это всенародное достояние . Она не создана ни трудом , ни капиталом . Она дана природой . Она принадл ежит всем , живущим на Земле , в стране в равной мере . Нет ли здесь противоречия ? Нет . Частная собственность на землю - это лишь способ использовани я земли . Она может служить и крупным земельным вла дельцам и трудовому крестьянству . Описанные механизмы земельных отношений дают возможность поднять сельское хозяйство , но это только возможность . Мало убрать барьеры перед его развитием , надо еще реал изо вать и механизм этого развития . Над о решить и следующую задачу : создать и запустить механизм землепользования . После того , как в стране будут установлены целесообразные и справедливые земель ные отношения , автоматически возникнет задача разумной организа ции землепользования . Решени е этой главной задачи даст возможность пр еодолеть кризис в аграрном секторе . Наше с ельское хозяйство отстало не сегодня . Задавле нное коммунистическим режимом , оно деградировало на протяжении многих десятилетий . Колхозно-со вхозн ы й строй ясно доказал свою несостоятельность . Против этого невозможно возр ажать . Подъем гибнущего сельского хозяйства - э то сложная , трудная задача , но ее надо решать . Задача государства не в том , чтобы силой , принудительно ломать и менять сист ему землепол ь зования , а в том , чтобы создать условия для естественного стано вления эффективного , выгодного земельного рынка . Пусть российский крестьянин сам выберет пу ть , надо лишь помочь ему , проложить дорогу . Для того чтобы уже сейчас создать ц ивилизованный рынок земли , у государст ва , у общества сегодня нет ни сил , ни средств . В то же время постепенное эв олюционное развитие - дело бесперспективное . С финансовыми ресурсами , которые мы можем сегод ня на это выделить , нечего и думать о том , чтобы "догнать и перегнат ь " Запад... Выход один : спроектировать и создать в каждом регионе ассоциацию , группу фермерс ких хозяйств , отвечающих последним достижениям науки , техники , агротехники , технологии , организа ции . Этим хозяйствам , готовым к конкурентному товарному производст ву , отдать в арен ду земли с выкупом на 20-30 лет . Пусть они растут и развиваются при поддержке госуд арства . Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств , на становл ение и развитие аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего бл а госос тояния. Список литературы : 1. «Сборник земельных з аконов России» Н.Новгород , 1998г. 2. «Приватизация земли и реорганизация хоз . Предприятий в России» Москва , 1996г. 3. «Предприятия в Росси и : регионально-отраслевой аспект» Шанхалов Ф.И ., Мос ква , 1997г. 4. «Финансовые известия» за 11.12.97г. 5. Журнал «Яблоко Росси и» № 2 1998г. 6. Собрание законодательств а РФ 1994г. 7. Отчет о проведении конференции «Оправовых аспектах земельной и аграрной реформы» 1997г. 8. «Плата за землю : зако ны , постановления , коментарии» Издание 2 - дополненное , СПб , 1997г. 9. Сборник «Малый бизне с в России : ретроспектива и перспективы» , Москва , 1997г. 10. «Депутаты и Гос . Дума» информационный бюллетень , 1998г. 11. «Земельный налог : фор мы , ставки , по рядок исчисления» - экономико- правовой бюллетень. 12. «Инструкция по приме нению закона РФ «О плате за землю» 13. «Советский энцеклопедиче ский словарь» 14. Журналы «Вопросы эко номики» 1997-98г.