Вход

Рынок земли в современной Российской экономике

Реферат по экономике и финансам
Дата добавления: 23 января 2002
Язык реферата: Русский
Word, rtf, 443 кб
Реферат можно скачать бесплатно
Скачать
Данная работа не подходит - план Б:
Создаете заказ
Выбираете исполнителя
Готовый результат
Исполнители предлагают свои условия
Автор работает
Заказать
Не подходит данная работа?
Вы можете заказать написание любой учебной работы на любую тему.
Заказать новую работу
РЫНОК ЗЕМЛИ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИЙСКОЙ ЗКОНОМИКЕ П ЛАН : Введение . Вопрос 1: Рынок земли : понятие , зарождение и развитие . n История развития n Земельный рынок Вопрос 2: Российский земельный рынок : проблемы и осо бенности . n Земельные отношения n Споры о земле Вопрос 3: Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы их решения . n Быть ли собственност и на землю ? n Аграрный сектор . n Регулирование аграрного сектора . n Земельны й кодекс . n Кредитование АПК (Зем ельные банки ). n Плата за землю . n Вывод . Заключение . Список литературы . Приложения . Введение : Земля , ее недра , леса , животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей . Россия обладает уникальными богатствами , созданными самой природой , и эти богатства - её земли . На всемирной выставк е в Париже наши земли , богатые чернозёмом , были признаны эталоном почвы. Проблема совер шенствования правового регу лирования земельн ых отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и ш ироко обсуждаемых не только среди юристов , законодателей и политиков , но и в общес тве в целом . Мнения участвующих в дискусси и сторон порой противоположны , но вс е сходятся в одном : действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений , так как Россия перешла на качественно новые отношения , а следовательно изменилось и отношение к земле . Появились различ н ые нововведения . Одно из них - свободна я купля-продажа земли. Целью написания этой работы является попытка анализа зем ельного рынка в современной России , его пр облем и перспектив развития на примере аг рарного сектора. Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода , к огда про него практически никто не слышал , поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса . Это в свою очередь возникло из-за того , чт о долгое время в нашей стране существовал стереоти п , как поведения так и мышления , что всё общественное , а значит ничьё. Бесплатность по льзования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве , высокой землеемкости в градострои тельстве и промышленности. Только в э тих условиях могла сформироваться ситуация , когда при массовом н ерациональном землепользовании , наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство , личное подворье , сад или огор о д . При наличии значи тельных пустующих территорий в городах , терри тории , занятые малоценной ветхой застройкой , з анимаются особо ценные плодородные пригодные земли. Но последни е глобальные преобразования и изменения систе мы ценностей породило некий интер ес о бщества к земельной проблеме. Недавно Государ ственная дума преодолела вето Президента на Земельный кодекс России . Главным спорным вопросом между президентом и парламентом явля лся вопрос о сельскохозяйственных землях , кот орые , по мнению главы государств а , дол жны продаваться и покупаться . В течение по следних пяти лет , пока продолжается работа над Земельным кодексом , парламент занимал ж есткую позицию , исключающую возможность купли-прод ажи сельскохозяйственных земель . Провозглашая право свободного владе ния земельной собственностью , Конституция в статье 36 части 3 устанавливает , что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом . Д лительная дискуссия в Думе по поводу Земе льного кодекса , который и долже н был сыграть роль такого закона , привела к выводу , что усилиями противников свободн ого земельного оборота этот документ может быть принят едва ли не через десятилет ие . И поэтому я бы хотел рассмотреть вопрос о земель ном рынке , который стал инт ересовать в се более широкие слои населения нашей стр аны. В этой курсовой работе наряду с о пределениями рынка земли рессмотрены также ис тория возникновения , сущность , значение и тенд енции развития земельного рынка в ближайшем будущем . Рынок земли : поняти я , зарождение и развитие. История развития. Рассмотрение такого вопроса как купля-продажа земли я бы хотел начать с истории развития как земельных отношений вообще так и земельн ого рынка в частности. В России в девятнадцатом веке земе льные отношен ия развивались весьма ускоре нными темпами . Тогда в России можно было усмотреть как феодальные так и капиталис тические отношения . Существовало множество форм собственности и землевладения . Правовое регулир ование земель , зачастую находившихся по сосед ству , н о принадлежащих разным ведомс твам , происходило разными отраслями права . Так например земли казарм , транспорта и крепо стей регулировались нормами административного ил и полицейского законодательства ; церковные , монаст ырские , удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права , а горо дские земли нормами гражданского права . На этом этапе исторического развития можно бы ло сказать , что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения , да и только в той её части , где де ло каса л ось уплаты суммы при покупке или продаже земли . Но положение ре зко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году , в котором было объявлено , что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй . В это вре мя крестьяне у з нали , что такое плата за землю , потому что они получили землю не в собственность , а только в пользование , хотя оно и было пожизненным . Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земе льную ренту (речь о которой пойдет ниже ), к то деньгами , кто продуктами , а кто работал на помещика , только за то чтобы остаться на своей земле . Спустя полвека Россия была уже бол ее развитой в правовом смысле страной и крестьяне , которые работали на земле как сообща (общиной ), так и единолично , пони мали , что земля нужна им в собственность . Этот факт сразу бы дал огромный стим ул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования . Так земельные отношения в России , к началу двадцатого столетия , стали приобретать иную окраск у и перерождаться в более цивилизованные. Земельный рынок Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любог о развитого государства . В развитых странах принимаются законы , которые стоят на защите любых прав собственности , в том числе и земельно й . Землю можно свободно покупать и пр одавать , конечно в рамках этих законодательст в . Например в США сейчас насчитывается бол ее 630 тысяч фермерских хозяйств . Они владеют огромным количеством земли на правах собст венников и производят примерно 80% всей с ельскохозяйственной продукции в стране . К примеру в России фермерами производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело ? Все дело в том , что что у нас в с тране рынок земли фактически отсутствует , хот я право приобретения земли в собственность конституцион н о закреплено за жител ями государства . Это происходит не от того , что люди не хотят покупать землю , а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу . Ведь мало кто согла сится вкладывать в землю немалые денежные средства , не являясь ее собств е нником . В результате мы имеем на нашем рынке «засилье» импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных ), хотя сами можем производить продукцию , намного превышающую по качеству импортную , а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах , где в се же складываются земельные отношени я - Н . Новгородская область и др ., цены и менно такие ). Создается впечатление , что законодательные органы власти намеренно препятствуют развити ю рынка земли . Это подтверждает и деятельн ость Гос . Думы , которая за все вр ем я своего существования так и не выработал а четких законодательных актов по этому в ажнейшему вопросу (споры по земельному кодекс у в ней ведутся уже не один год ). Земельный рынок - одна из самых приб ыльных статей доходов бюджета многих государс тв . В это т нелегкий для нашей стра ны период , когда в государстве растут внут ренние и внешние задолженности , спад производ ства , увеличение безработицы и ухудшение уров ня жизни населения , развитие рынка земли м огло бы стать дополнительным источником бюдже тных поступ л ений . Далее мне хотелось бы более подроб но рассмотреть проблемы земельных отношений в России и возможные способы их решения. Российский зем ельный рынок : проблемы и особенности . Земель ные отношения Итак , п опробуем разобра ться в сложившейся ситуации в области зем ельных (аграрных ) отношений на территории совр еменной России . Рынок земли и земельные отношения в каждом регионе понимают по-своему . Маятник колеблется от признания частной собственности на землю до полного ее отрицания . Можно ли разобраться в этих проблем ? Дл я начала напомню о главных нормативных ак тах . Первый - это Конституция РФ , которая да ет собственнику земельного участка право своб одного распоряжения им , если это не наноси т ущерба окружающе й среде и не затрагивает интересов других лиц . Это озн ачает возможность заключения сделок , предусмотрен ных государственным законодательством . В Законе РФ от 23.12.92 г . "О праве граждан на получ ение в частную собственность и на продажу земельных участков д л я личного , подсобного , дачного хозяйства и садоводства " «Сбо рник земельных законов России» , Н.Новгород , 1998г ., стр . 3 прямо говорится , что граждане , получившие земельные участки в собственность , могут их продать . В Указе П резидента России от 27.10.93 г . N 1767 "О регулирован ии земельных отношений и развитии аграрной реформы в России " подтверждается , что собств енник земельного участка вправе его продать , подарить , передать по наследству , в аренд у или в залог , а также внести в ка честве взноса в уставные фонды хоз яйственных обществ и товариществ . Оборот земе льных участков по указу регулируется гражданс ким законодательством с учетом законодательства земельного . И , наконец , постановление Правител ьства РФ от 30.05.93 г . N 503 "Об утверждении порядка купли-пр о дажи гражданами Российской Федерации земельных участков " Собрание законодательс тва Р.Ф . 1994г.\ 16 регламентирует порядок продажи земельных участков для дач ного , личного , подсобного хозяйства и садоводс тва . Этот документ утвердил типовой договор купли-пр одажи . Итак , можно сказать : у нас складывается рынок земли . Правда , это касается в основном небольших участков . В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сде лок . Может , не слишком много , но сам фа кт подтверждает формирование земельного рынка , как г оворится , в потребительской сфере . Однако сектор сельскохозяйственного произв одства имеет свои особенности . Необходимо отм етить , что нигде в мире не существует свободного рынка земли . Любое государство рег улирует его определенными правилами . Одно из них с о держится и в названном указе президента . При продаже земель сель скохозяйственного производства , гласит правило , из менение их целевого назначения не допускается . То есть частник может продать свой н адел соседу-фермеру , но не предпринимателю из города , кото р ый вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс . Впрочем , сможет продать и предпринимателю , но тол ько после разрешения администрации области . П роцедура получения такого разрешения еще не разработана . Это устранило бы лишние поме хи для земельных сдело к . В целом правило хорошее . Государство и законодательс тво охраняют сельскохозяйственные угодья от р азбазаривания . Практика показывает : сейчас в Р оссии предложение превышает спрос на землю . - Что же это за рынок ? Продавцов больше , чем покупателей . - Покупа т ели есть , но им нужна земля несельскохозяйственного назначения . А в продаже - именно она . Поч ему же фермер готов расстаться с землей ? Из множества причин выделим одну - совершен но объективную . Земельные участки фермеров по рой настолько велики , что превыша ю т размер , необходимый для рентабельности хозя йства . Он получил землю в собственность , н о видит , что мог бы продать "избыток ", а полученные деньги вложить в модернизацию производства . Только осуществить этот замысел трудно . Соседи вроде не прочь расширить с обственное хозяйство , да неплатеже способны . Вся надежда на горожан-дачников . Вот с такими помехами складывается земельный рынок . В основном из небольших участков , имеющих потребительский характер . В одних м естах процесс идет активнее - в Московской област и и южных регионах , в друг их - медленнее . Для полноты картины остается добавить , что есть и такие регионы , напр имер Республика Саха (Якутия ), где земля по- прежнему остается исключительно в собственности государства . В Республике Марий Эл можно взять участо к для подсобного х озяйства , дачи или сада , но для сельскохоз яйственного производства землю в собственность не дают . - А что заставляет садоводов отк азываться от собственности на землю ? - Высокий подоходный налог со сделок . Ведь налог с купли-продажи дачи и л и сада рассматривается как форма подоходного налога . Деньги , конечно , должны поступать в казну с любой сделки , но в разумных пределах . Возьмите эту землю в государственную соб ственность , просят люди в письмах-жалобах , и дайте ее нам в пожизненное наследуе м ое владение . Как юридически отраб отать "обратный ход "? Законодательством это не предусмотрено . Пока практика не обнаружила эту проблему , никто о ней не догадывалс я . Налог на землю - небольшой , а вот в случае ее продажи резко возрастает . Человек у продават ь дачу без земли выго днее : легче налоговое бремя . Проблему надо решать на федеральном уровне , совершенствуя Н алоговый кодекс и памятуя простую истину : чем выше налог , тем меньше сбор денег . Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации . - Когда-то са р атовский г убернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам . - Именно крестьянам , а не садоводам . Столыпинская реформа отдавала в собственность хуторские и отрубные В России в начале 20х годов орубом называл и участок , выделенный из общинн ой земл и. земли . Тогда камнем преткн овения был консерватизм крестьянской общины , неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли . - Поразительное сходство с нынешней рефо рмой . Снова "единоличник ", то есть фермер , вы деляется из "общины ". Не правда ли ? - Сходство чисто внешнее , а различие - существенн ое . Современное законодательство дает собственник у , получившему свидетельство на земельную дол ю , все права . Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести ферм ерское хозяйство . Далее . Можно эт у земельную долю продать , что , конечно , непрос то , как мы уже выяснили , но юридически возможно . Практика , впрочем , показывает : сегодня участки (доли ) чаще всего передаются в а ренду . Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно . В 1 990 году был настоящий бум - выдели лось 350 тысяч хозяйств фермеров . Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч . Законодатель ство этот процесс не ускоряет и не за медляет , позволяя проявиться естественному ходу событий . Крестьяне в общем-то , обладают полной свободой выбора . Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет ) - пожалуйста . Не захотел - работай в коллективе . Крестьяне сдают свою земельную долю в аренду с /х коммерческ ой организации , оформляя процедуру двусто р онними или многосторонними договорами . Д ругой вариант - вносят долю в уставной фон д организации (теряя право собственности ) и получают дивиденды . То есть рождается много укладная экономика . С одной стороны , существую т коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом . С другой - немногочисленное фермерство. У крестьянина проблем с получением земли почти нет . Его трудности в ином . Оставшись с землей один на один , фермер ничего не может сделать без денег , те хники , удобрений и т . д . - О тличие ны нешней земельной реформы от той , что была в начале ХХ века , заключается в решен ии финансовой проблемы . Сейчас мы то и дело слышим требования депутатов Гос . думы выделить государственные дотации селу . А столыпинскую реформу финансировал Крестьянск и й банк . Он давал хуторянам под за лог земли дешевые и долгосрочные кредиты . В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян . Видимо , как раз тот слой , что вырос за четверть века в результате деятельности Столыпи н а . Так не повторить л и нам его опыт ? Может , надо создать Кре стьянский банк и аграрное агентство по ти пу ипотеки Ипотека - система возможности погашения кредита частями , в течение длительного срока (20-30 лет .) ? Или что-то подобно е . В 1996 году пра вительство утвердило Федеральную целевую программу развития крестья нских (фермерских ) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы . Она по идее должна решать фи нансовые проблемы земледельцев . Если будет го сударственная поддержка в той или иной фо рме (дотации, кредиты или что-то другое ), если появятся кооперативы по переработке и сбыту продукции , как в Западной Европе , то российское фермерство , безусловно , будет шаг за шагом развиваться . Так что же представляет собой наше фермерство на современном этапе ? Э то - 285 тысяч хозяев и 13,5 миллиона гектаров земл и (на 1997 год ). Этот сектор , по официальным данным , производит пока только 6-8 процентов п родовольствия . Впрочем , статистика четкой картины не дает , потому что она фиксирует тол ько то , что продают на эле в ато ры , на большие сборные пункты , а тот пр одукт , который идет от фермеров непосредствен но населению - через рынки , например - не уч итывается . Споры о земле. Сейчас у нас в государстве широко обсуждаются существ ующие земельные законопроекты . Рассмо трим один из них , на мой взгляд , самый глав ный - " Проект закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частну ю собственность и на продажу земельных уч астков для ведения личного фермерского и дачного хозяйства , садоводства и индивидуал ь ного жилищного строительства ". Способ ен ли этот документ решать земельные вопр осы ? Остановимся на некоторых из них . Напр имер , владельцы земельных участков получили и х в собственность бесплатно в размере пре дельной нормы своего региона . "Излишки " они м о гли выкупить по договорной ц ене или получить в пожизненное наследуемое владение . Президент как раз предложил внест и в закон изменения , чтобы участки передав ались в собственность бесплатно независимо от размеров . Но здесь возник спорный вопрос , и проблема э та не так прос та , как кажется на первый взгляд . Нельзя ограничиться только однозначным толкованием . Пр иведу пример : раньше , например , генералы получа ли участки размером в полгектара или гект ар . К сожалению , эти люди уже ушли от нас . Теперь льготами пользу ю тся их наследники , не имеющие отношения к заслугам покойного . Насколько это справедливо ? Ведь на гектаре можно построить нескольк о дач с участком по 10-12 соток . Эту и подобные проблемы и должен решать законопроек т . - В наше время земельные споры не об хо д ят стороной и горожан . К пр имеру , Рязань , чтобы иметь в своем распоря жении достоверную информацию о стоимости земл и , создает земельный кадастр Када стр - систематизированный свод сведений , составляем ый период ически или путем непрерывных наблюдений за соответствующим объектом . Земельный кадастр включает в себя све дения о природном , хозяйственном и правовом положении земель . города . - П равильно . Это необходимо даже в том случае , если в городе нет собственно сти на землю . Без кадастра невозможно объективно оценить землю , а также правильно определи ть арендную плату . Иначе опять возникает в ереница проблем . Даже если частная собственно сть на землю не разрешена и с аукцион а продается только право ее аренды , как в Москве , стартовую цену все рав но определяет кадастр . Затем арендаторы могут ее поднять на аукционе . Кстати , на мой взгляд , отсутствие собственности на землю для города , с одной стороны , хорошо : удоб нее планировать и строить . С другой - неудо бства : не искл ю чено появление черн ого рынка земли . В апреле 1996 года Институто м международного экономического и политического развития был проведен "круглый стол " "Прав овые аспекты земельной и аграрной реформы ". Отче т о проведении конференции «О правовых ас пектах зем ельной и аграрной реформы» Москва , 1996г. Многие выступ авшие сравнивали земельную реформу в России с аналогичным процессом в других странах , в частности в Югославии , Польше , Чехии и Германии (восточной ее части ). Выявилось много общего . И там формирование инди видуальных хозяйств отнюдь не отличается инте нсивностью . Более того , сохранившиеся в Восточ ной Германии коллективные хозяйства по рентаб ельности превосходят некоторые фермерские хозяйс тва Западной Германии . Естественно , рождается вопрос : а надо ли с п ешить с фермерскими хозяйствами ? Как у нас дальше будет развиваться аграрный сектор , неизвестно . Не будем опережать события прогнозами . З емельные вопросы предстоит тщательно изучать , чтобы не тормозить реформу и не забегать вперед . Надо дать возможность ж и зни течь так , как она течет по своим объективным законам. Действующая Конституция РФ провозгласила равенство всех видов собственности перед законом , в том числе и частной . Ряд указов Президента России значительно расширил возможности приобретения земли в частную собственность , предоставив это право , наравне с гражданами , юридическим лицам . Но , к большому сожалению , многие из этих законов так и остались на бумаге. Так что же происходит сейчас на Российском земельном рынке ? Те законы , которые вс е же д ействуют во многих регионах России фактически «возрождают крепостное право» . Они устанавли вают обязательства постоянно проживать на уча стке и эффективно трудиться под страхом и зъятия участка . Ранее принятые Гос . думой законы не одобряются президент о м . Они не решают проблему тотального администрат ивного контроля над экономикой , делает невозм ожным создание цивилизованного рынка земли , и эффективное управление земельной собственностью . По мнению президента необходимо подвергнуть изменению саму концепц и ю этих законодательных актов . Так например , сейчас права граждан и организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от админ истративных решений . Сделка признается недействит ельной при "злонамеренном занижении цены ", дохо д "сверх среднетерритори а льной цены " поступает в бюджет . Владельцы обязываются у ступить государству или муниципальному образован ию участки для не определенных кодексом г осударственных и муниципальных нужд . Устанавливаю тся нормы , нарушающие принцип полного возмеще ния ущерба при из ъ ятии имущества . Нарушаются права по использованию участков . Узакониваются изъятия земельных участков : д ля отвода иным лицам , для проведения военн ых учений , при включении участка в определ енную зону с передачей его заинтересованному предприятию , изъятие права постоянног о (бессрочного ) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой . Сущес твующие законодательства ущемляют права и фед еральных властей , и муниципалитетов . Права пра вительства Российской Федерации по управлению и распоряжен и ю землями ограничиваю тся "в соответствии с постановлением субъекто в Федерации ", В связи с этим запрещается продажа участков , занятых муниципальным и ж илищным государственным фондом , не допускается приватизация муниципальных земель , запрещается передача в з алог участков из го сударственных и муниципальных земель . Собственник и земельных участков и земельных долей ли шаются права свободного распоряжения ими , в том числе свободной передачи в аренду . Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной админис трацией . Отменяется обязательность передачи земел ьных участков в собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций . Ро ссийского законодательства ставится в зависимост ь от правовых актов субъектов Федерации и даже ре ш ений общих собраний . Под угрозой отмены оказалось даже предоставле нное указами президента безусловное право соб ственников приватизированных предприятий на выку п участков . Устанавливается право субъектов Ф едерации ограничивать формы прав на землю на своих т ерриториях , что равноце нно «подрыву» единого земельного рынка России . Жилищные товарищества лишаются прав на п олучение участка в собственность . Сделка с участком признается недействительной при наруш ении правил и нормативов по его использов анию . Действующ и е законодательства и законопроекты фактически наделяют огромной в ластью одно ведомство - Комитет по землеустрой ству России и его местные комитеты многоч исленными и несовместимыми функциями : управление землями ; подготовка документов о передаче участков ; зе м леустройство ; право нав язывать собственникам договоры , определяя индивид уальный порядок и условия установления границ за их счет ; определение правомочности реш ений о передаче участка ; контроль за испол ьзованием земель ; охрана земель ; определение п латежей з а землю ; контроль за со блюдением законодательства и привлечение к от ветственности. Журнал «Яблоко России» 1998г.\ 2 Узаконивается вмешательство в права землевладельцев и лиц , занятых установлением и регистрацией границ . Предполагается , что предоставле ние участков будет осуществлять ся без всякого конкурса , а администрации ф актически наделяются функциями риэлтора - подбор участка для заявителя . Все это ведет к созданию механизма коррупции путем бесконтро льной и формально бесплатной передачи - раздач и зе м ель . Этому способствует необх одимость согласия уполномоченного органа для обмена участками на праве постоянного (бессро чного ) пользования , пожизненного наследуемого влад ения и передача административным органам суде бных функций . Законами уст а навлива ются нормативы , противоречащие гражданскому закон одательству : «Сборник земельных законо в России» , Н.Новгород , 1998г. а ) устанавливаются новые виды прав на участок земли ; изменяет нормы о переходе прав на земельный участок под строениями ; нор мы о наследовании , ущемляющие пра ва наследников ; нормы о сохранении прав на земельную долю и земельный участок за лицом , которое передало их в уставный к апитал . (б ) нормы прекращения и ограничения прав на участок : "принудительное прекращение прав на земельный участок независ имо от условий договора " постановлениями орга нов исполнительной власти ; возможность лишения владельца прав на участок по произвольным основаниям (участок признается бесхозным при отъезде владельца , не использовании участка и в "других " случаях ). К приме ру , новый кодекс делает невозможным введение рыночного налогообложения недвижимости , закрепля я отдельный налог на землю . (в ) дезоргани зуется законодательство о регистрации прав на недвижимость : устанавливаются основания для произвольного отказа в регистрации , например , при несоответствии ранее изданных документов новым требованиям . Вводится обязател ьная перерегистрация участков до 31.12.99, что откры вает широкие возможности для передела собстве нности . "Приватизацией " на з ывается пере дача участков в собственность только их в ладельцев , что делает невозможным приватизацию посредством торгов . Вводится обязательность при приватизации административной корректировки гра ниц , невозможность приватизации вместе с учас тком его принад л ежности , запрет пр одажи при наличии спора . Новый кодекс вмес то кадастрового учета недвижимости как физиче ских объектов вводится безразмерно широкое по нятие "государственный земельный кадастр ", что делает невозможным в обозримом будущем обеспе чить учет нед в ижимости как физиче ских объектов . При землеустройстве ущемляются права собственника , который , согласно кодексу , таковым по своей сути не является . После введения принципов "целевого назначения " и "правового режима " всех земель становится не возможным при н ятие цивилизованного за конодательства о правах использования и разви тия недвижимости в условиях земельного рынка . Нормы оценочной деятельности подрывают осно вы независимой оценки , так как в оценочные комиссии должны привлекаться государственные и незави с имые эксперты . Но в большинстве случаев эти комиссии состоят и з представителей властных местных структур. Так как же сейчас определяется цена земли ? Эта цена практически повсеместно определя ется 10-кратной ставкой земельного налога за единицу площади земе льного участка (за исключением Мурманской области и Приморского края ) в соответствии с п .7 указа Прези дента РФ от 11.05.95 за № 478 «Плата за землю : закон ы , постановления , коментарии.» Издание 2, дополненное , С.Пб . «Лениздат» , 1996г . . Админ истрация не которых регионов использует та кже возможность установления единого повышающего коэффициента к нормативной цене . Чаще все го такой коэффициент равен двум . Но собств енником земли в России стать крайне сложн о . В некоторых регионах покупатель земли обязан пред ставить массу документов. Так например в Тульской и Свердловско й областях будущий собственник земли обязан , помимо прочих многочисленных документов , пре дставить еще и точные размеченные планы з емель , заверенные председателями областных земель ных комитетов , а также заявление на приобретение в собственность земельных объектов , согласованное с местными органами власти . Негативно влияет на темпы развития земельного рынка и бюрократический аппарат , та как документы на покупку передаются от администрации одн ого уровня власти к другому . А это отнимает массу време ни . Но вернемся к проекту земельного к одекса . Вторгаясь в вопросы природоохранного законодательства , он запрещает выкуп загрязненных участков , что блокирует привлечение частных инвестиций для очистк и загрязнения . У станавливается приоритет данного закона над в семи прочими законами , которые приняты или будут приняты в будущем . Кодекс вводит право субъектов Российской Федерации самостоятел ьно определять формы прав на землю на своих территориях , устанав л ивать по рядок налогообложения недвижимости , возможность с убъектам Федерации и органам местного самоупр авления устанавливать произвольные запреты на передачу участков в частную собственность . Российская Федерация лишается права устанавливат ь правовые основ ы единого земельног о рынка . Кодекс также устанавливает запрет частной собственности на землю для иностра нцев . Существующие законы постепенно приводят к необратимому ухудшению инвестиционного клима та в России и вызывает отток из стран ы капитала и квалифици р ованных ра ботников. В целом ряде развитых стран , таких как например Англия , Германия , Голландия и других , земельных кодексов вообще не сущ ествует . Их заменяет свод различных законов . И хотя в России уже принята первая часть гражданского кодекса , где име ется специальная глава , посвещенная вопросам земли , в стадии подготовки находятся Законы «Сбо рник земельных законов России» Н.Новгород , 1998г . Стр . 4, 9,17. «О землях городов и других поселений» , «Об ипотеке» , «О регистрации прав на недвижимое имущест во и сделок с ним» , «Об оценочной деятел ьности» , и др ., работа над Земельным кодекс ом продолжается . И от того , каким он бу дет , зависит наше общее благосостояние. Из всего вышеперечисленного видно , что в России еще не сложился цивилизованный рынок земли . Так что же для этого требуется ? Об этом я и попытаюсь рассказать в следующей главе . Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы их решения . Быть ли собственности на землю ? Сторон ники частной собс твенности на землю потерпели поражение в Государственной думе от ее прокоммунистического большинства , ставшего преградой созданию сво бодного рынка земли . Одобренный думой вариант Земельного кодекса обрекает частный аграрный сектор на м а лоземелье и , соот ветственно , не конкурентоспособность . Не лучше относится к фермерам и исполнительная влас ть , напрочь позабывшая об обещанной поддержке . Радующим ответом им стали новаторства ря да субъектов Федерации , законодательные собрания которых п р инимают собственные за коны о земле , разрешающие и регулирующие е е куплю-продажу . Однако хаотичное одобрение по добного рода документов в республиках , краях и областях может привести к тому , что существующие в разных регионах нормы ока жутся столь различным и , что мы в результате не получим единого всероссийского рынка земли . Он будет жестко разделен различиями в территориальных законодательствах . Пока в области земельного рынка идут н епрекращающиеся споры , России необходим хоть какой-нибудь временный Земел ь ный коде кс . Причина такой необходимости ясна . Поскольк у Государственная дума вряд ли примет в обозримом будущем кодекс , разрешающий торговлю землей , то образовавшийся правовой вакуум в данной сфере открывает широкий простор не только для инициативы регион о в , но и для произвола местных влас тей . Бесспорно , в различных регионах земля имеет неодинаковую ценность , и диапазон ее стоимости может быть очень и очень бол ьшим . Это значит , что ценовые особенности в регулировании аграрных отношений вполне доп устимы и д а же необходимы . Но в се же сначала должны быть заложены общефе деральные основы , и только с их учетом должны приниматься законы на местном уровн е . Аграрный сектор Возьмем к примеру сельское хозяйство . Некоторые политики и экономисты суть реформы в нем сводят исключительно к частной собственности на землю . Но неограниченный оборот земли не означает автоматического появления эффект ивного собственника . Быть собственником земли важно . Но не менее важно распоряжаться ре зультатами своего труда и знат ь , что они будут обществом востребованы . Очевидн о , что в отношении оборота сельскохозяйственн ых земель необходимо предусмотреть определенные ограничения : изменение их целевого использов ания , концентрацию земельных долей в руках одного собственника и нали ч ие профессионального опыта у земледельцев . В отс утствие Земельного кодекса регионы вынуждены искать свои подходы . Например в Белгородской области использование земель проводится на праве собственности или на основании дог оворов аренды земельных паев с в ыплатой пользователем арендной платы в виде фиксированной доли от произведенной п родукции С борник «Малый бизнес в России : ретроспектива и перспектива» 1997г . Если собственника результаты хозяйствования на его земле не удовлетворили , он может сдать ее в аренду другому хозяйству , что о беспечит переход земли не от бедного к богатому , а от плохого работающего к эф фективному пользователю . При рассмотрении вопроса купли-продажи земли необходима чисто практич еская оценка - что даст тот или иной по дхо д для улучшения финансирования а грарного сектора и формирования эффективного собственника. Базовыми условиями привлечения капитала в любую сферу экономики , в том числе и сельское хозяйство , являются доход на вл оженный капитал и гарантии возвратности сре дств . Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем , который сегодня крайне низок . Поэто му простое декларирование тезиса купли-продажи земли , хотя и создает предпосылки для п ривлечения капитала в аграрную сфе р у , но не решает указанные проблемы . Для того чтобы в сельское хозяйство пр ишел инвестор и сформировался эффективный соб ственник , государство должно продемонстрировать р еальную заинтересованность в развитии аграрно-про мышленного комплекса , в частности , че р ез государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю. Принципами использования закладных в росс ийских условиях , по моему мнению , являются гарантии государства , обязательность их приема при расчетах всеми организаци ями и предприятиями по номинальной стоимости , для приобретения современной (отечественной и импор тной ) техники и реализации прогрессивных высо коэффективных технологий . Каждый инвестор , готовый и способный работать на земле , должен получить от государства з акладные на соответствующие площади сельскохозяйственных земель , на которых он планирует работать . А рассчитавшись по ним поставками продукци и в течение , например , 5 лет , он может ст ать собственником земли , уже доказав свою дееспособность . Такой подход п о зволит обеспечить государственное регулирование земель ных ресурсов и формирование инфраструктуры зе мельного рынка , создание условий для привлече ния реальных инвестиций в сельское хозяйство , и , в конечном итоге , появление собственни ка , способного эффективн о работать н а земле. Существуют очень много способов и пре дложений по созданию цивилизованного рынка з емли в России . Ниже мы попытаемся рассмотр еть некоторые из них , на мой взгляд , на иболее перспективные . Регулирование аграрного сектора Деятельность Государственной Думы по вопросам земел ьной и аграрной политики может быть услов но разделена на три направления - регулировани е земельных отношений (Земельный кодекс , Закон "О плате за землю ", частично - Гражданский кодекс и другие проекты ); «Финансовые известия» 11.12.97 развитие нормативной базы для различных организационно-правовых форм в аграрном секторе (Закон "О сельскохозяйственн ой кооперации ", поправки к Закону "О фермер ском хозяйстве ", Закон "О коллективном предприя тии и личном подсобном хозяйс тве ", "О государственном сельскохозяйственном предприятии " и некоторые другие ) и формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всег о , Закон "О федеральном бюджете ", Законы "О государственных закупках сельскохозяйственной п родукции " и "О г осударственном регули ровании АПК "). «Плата за землю : закон ы , постановления , комментарии» СПб , издание 2, 1997г . «Лениздат» Характеризуя принятый Думой закон "О в несении изменений и дополнений в Закон РС ФСР "О плате за землю ", можно заметить , что после дний не изменяет сути действ ующего законодательства по земельному налогу в стране . Помимо редакционных поправок закон решает лишь одну проблему - индексирует н алоговые ставки вслед за инфляцией.Принятый в 1991 г . закон исходил из отсутствия реальног о зем е льного рынка , а значит , и реальной цены земельных участков . Поэтому в основу налогообложения был положен рентн ый принцип , а на основе налога исчислялась нормативная цена земли . Такой подход може т рассматриваться только как неизбежная мера в условиях отсу т ствия земельного оборота . Во-первых , ренту может изымать ли шь собственник земли , каковым государство уже в большинстве случаев не является . Во-вто рых , нормальным было бы исчисление налога на основе стоимости участка , а не наоборот . И наконец , в-третьих , з е мельный налог как типичный имущественный почти пов семестно в мире служит для аккумулирования средств в местном бюджете и не может иметь рентной природы . Иными словами , размер ставок должен определяться не относительной ценностью земель в том или ином реги о не , а местными потребностями , в силу чего налоговые ставки в регионе с более ценными землями могут оказаться ни же , чем в регионе с менее ценными земл ями . Вообще говоря , в стране уже начал складываться земельный рынок , и в некоторых регионах существует даж е мониторинг зе мельных цен . Это позволяет говорить об ино м подходе к формированию ставок земельного налога . К сожалению , такой мониторинг остает ся вне рамок деятельности правительственных с труктур . Возможны и другие "нерентные " подходы к определению цены з емли , напри мер , путем оценки своих участков самими зе млепользователями , а затем использование этих оценок для компенсационных выплат в случае изъятия или при ипотечном кредитовании . Однако , несмотря на вышесказанное , отклады вать принятие данного закона бы ло нед опустимо . Так как к ставке земельного нало га привязана нормативная цена земли , то ее отсутствие тормозит многие процессы в ст ране , в частности , приватизацию земельных учас тков , оборот земельных паев внутри реорганизо ванных сельхоз . предприятий , выхо д кр естьян из сельхозпредприятий для ведения ферм ерского хозяйства , компенсацию за изъятие зем ель и др . Вопросы упорядочения земельных отношений имеют важное значение не только для форми рования рынка земли , но и для изменения организационной структуры прои зводства сел ьскохозяйственной продукции . В связи с этим принципиальное значение может сыграть принятие Земельного кодекса Российской Федерации . Земельный кодекс. Проект Земел ьного кодекса запрещает частную собственность на землю , в том числе на зем ли , где расположены предприятия . Иностранные гра ждане и юридические лица могут участвовать в земельных отношениях только на праве арендаторов земельных участков . Этот законопроект был принят Государст венной Думой в первом чтении , трижды рассм атривался во втором чтении в ноябре-дека бре 1995 г . и был отклонен. Из выступления депутата Гос.думы Игоря Лукашева (фракция Яблоко ) При несомненной важности продол жения работы над этим документом подчеркнем , что принятие такого всеобъемлющего норматив ного акта имеет как положительные , так и отрицательные стороны . В частности , быстро меняющиеся организационно-правовые условия в сельском хозяйстве могут привести к тому , что он довольно скоро устареет морально и начнет тормозить прогрессивные преобразования в этом секторе российской экономи ки . В связи с развитием крестьянских (ферм ерских ) хозяйств , а также реорганизацией колхо зов и совхозов в России остро встал в опрос о сельскохозяйственных кооперативах . Однако действующее российское законодательство не дает право вой основы для создания и функционирования сельскохозяйственных кооперативов . Закон Российской Федерации "О предприятиях и предпринимательской деятельности " не рассматрив ает кооперативы как организационно-правовую форму предприятия , закон СССР "О кооперац и и в СССР " существенно устарел в ча сти сельскохозяйственной кооперации и не може т быть использован. Журнал «Яблоко России» 1998г.\ 2 В результате возникают проблемы с регистрацией создаваемых кооперат ивов . Следовательно , существует насущная потребнос ть в формировании нового российского за конодательства , частичному решению этой задачи и должен послужить принятый закон "О се льскохозяйственной кооперации ". Кроме того , по данной теме следует упомянуть законопроект "О государственном регул ировании агропромышл енного комплекса ", который был внесен в Государственную Думу Совето м Федерации . Этот Закон был принят 27.10.95 г ., одобрен Советом Федерации 15.11.95 г ., отклонен Пр езидентом РФ 1.12.95 г ., после чего отклонен Гос ударственной Думой. «Плата за землю : зако ны , постановления , комментарии» СПб , издани е 2, 1997г . «Лениздат» Представленный в нынешнем виде законоп роект , по моему мнению , не имеет предмета для своего регулирования . В нем сделана попытка свести в едином нормативном доку менте все меры воздействия государства на АПК по типу американских периодических законов по аграрному сектору . Однако в США этот закон тесно увязан с бюджетным планированием и принимается на строго огра ниченное число лет , то есть на вполне обозримую экономическую перспективу . В ра с сматриваемом же законопроекте устанавливают ся бюджетные затраты на многие годы впере д без ограничений срока действия в услови ях абсолютной неопределенности по поводу возм ожностей национального бюджета ,- так , устанавливают ся льготный кредит , налоговые льго т ы и т.п . Кроме того , в проекте упоминаются п рактически все возможные меры государственного регулирования аграрно-промышленного комплекса , что делает этот документ не столько норматив ным актом , сколько учебным пособием . Определит ь же в условиях транзитно й экономики специфические меры вмешательства на сколько- нибудь длительную перспективу не представляется возможным , а значит , и закон по мерам государственного регулирования АПК в России на данном этапе будет либо малопродуктив ным , либо откровенно лоббистс к им , фиксирующим наименее эффективные формы государст венной поддержки аграрного сектора . Так как же отсутствие полноценного земельного кодекса в России препятствует развитию земельного рынка , а следовательно , и фермерства ? Перспе ктива этого рынка и его ст р ат егическая значимость на мой взгляд , пока не оценена должным образом . Преобладает точка зрения , что фермерство - это лишь подспорь е в продовольственном обеспечении страны . А раз так , то и внимание ему оказывается в последнюю очередь . Такой взгляд - перв а я крупная преграда на пути э ффективного развития аграрного сектора . Фермеры фактически стали заложниками для политиков . Правительство взялось , было , реформировать село , но не получилось одним рывком провести преобразования - так отложили и забросили дело. А прокоммунистические аграрии от носятся к фермерству как к чему-то второст епенному . Для них , «как учил великий Ленин » , основа всех основ - коллективные хозяйства . Второе серьезное препятствие - законодательная неурегулированность аграрного вопроса . Одобр е нный Государственной думой , но отвергнуты й президентом Земельный кодекс подтверждает п раво людей на выход из коллективных предп риятий , но предусматривает для них возможност ь образования лишь мелких крестьянских хозяйс тв . Крупные же , в условиях фактическог о отсутствия частной собственности на з емлю , никто создать не сможет , да и не захочет . Имей крестьянин хоть 200 гектаров , но если они не являются безусловно , ему принадлежащими , он будет чувствовать себя в ременным хозяином и на стратегические капитал овложе н ия не пойдет , да и банк ему кредитов не даст . Сейчас , к пример у , можно брать в аренду колхозные участки , как правило , на 2-3 года . Но ни один серьезный человек за этот срок не разверн ет севооборота , не построит хранилища , не приобретет очень дорогой комб а йн . Поэтому необходимо разрешить умелым крестьянам заводить у себя участки , основываясь на праве собственности . Купля-продажа земли должна стать нормой жизни , но не в рамках колхозно-совхозного рынка , а в рамках всего сельского хозяйства - так , чтобы площ а ди не уходили на какие-то прочие н ужды и использовались только для организации аграрного производства . Лидер Аграрной парти и Михаил Лапшин заявлял о том , что кре стьяне будто бы не хотят покупать землю , иметь ее в полной частной собственности. Из высту пления Михаила Лапшина (Аграрная партия ) Я с такими утвер ждениями не согласен . Кто не хочет , тот пусть и не покупает - насильно ведь никт о заставлять не станет . На мой взгляд , такая точка зрения М . Лапшина отражает ин тересы колхозно-совхозного сектора , опасающегося появления на селе крепкого фермера-конкурент а . Но все же , по моему мнению , земельны й рынок должен быть жестко регулируемым . Д аже в США введены соответствующие ограничени я . В ряде штатов иностранцам запрещено при обретать землю . Если площад ь куплена как пашня , на ней нельзя построить за вод или организовать кемпинг , не пройдя ты сячи инстанций , не заплатив огромных денег за изменение статуса приобретенной площади . В большинстве стран Европы существует пред ел площадей , которыми можно владеть . П р и этом выдвигаются очень жесткие тре бования к покупателю : зачастую требуется пред ъявление диплома об аграрном образовании . Так к примеру , еще 20 лет назад , в Англии одна семья, в которой три человека занимались обр аботкой земли , захотела приобрести доп олн ительный участок помимо имеющихся уже 100 гектар ов пашни . Но им отказали , мотивируя это тем , что земля это не только частная собственность , но еще и народное достояние , фундамент нации Сборник «Малый бизнес в России : ретроспектива и перспектива» 1997 г . Так что жесткие ограничени я на торговлю землей действительно необходимы . Их следует выработать после тщательного анализа экономической ситуации в стране . Пуст ь вначале эти ограничения будут пожестче : главное - избежать грубых ошибок на первом этапе . За тем условия купли-продажи земли можно будет и либерализовать . В кодексе должны быть зафиксированы только основополагаю щие принципы , а дальше на местах будут выработаны законодательные нормы в соответстви и с региональной спецификой . Ведь есть рай оны , где с вободная продажа земли просто опасна для страны - например , Амурска я область . Там китайцы тут же все скуп ят . Зато в других регионах , как , например , в Татарии , соответствующий закон может пред оставить иностранцам право свободно покупать землю.Но даже если когда-нибудь в Р оссии и начнут действовать цивилизованные зак оны земельного рынка , то без достаточной ф инансовой поддержки со стороны государства и частных инвесторов аграрному комплексу прост о не обойтись . Однако всем известно финанс овое положение нашей э кономики на современном этапе . Так где же выход ? На мой взгляд , выход есть . И об этом я попытаюсь рассказать далее . Кредитование АПК . (Земельн ые банки ) Как упомянуто выше , одним из важнейших экономических у словий реализации права собственности на землю для аграрного сектора является предоставление им доступного и долгосрочного кредита . Так как выдача банковского креди та для такого рода операций является вес ьма рисковой , то можно поставить вопрос о долгосрочных займах сельским товаропроизводителям под залог их земли . В этой связи необходимо создание специализиров анных земельных банков . Если обратиться к историческому опыту то можно вспомнить , что во времена царской Р оссии подо бные организации были распространены достаточно широко . Земельные банки в России при сложившейся экономической ситуации должны создав аться по строго разработанной программе с учетом всевозможных экономических факторов.На мой взгляд , можно в ы делить три важных правила их работы . 1. Ссуды из земельных банков не должн ы выдаваться заемщикам с очень низкой эко номической культурой , так как заемщик , беря кредит под обеспечение земли , может не представлять себе последствия тех обязательств , которые на него возлагались . В это й связи сельскохозяйственному товаропроизводителю самостоятельно , без помощи профессионалов буд ет очень трудно обеспечить эффективное исп ользование взятого кредита , своевременные выплат ы плате ж ей и избежать разорения . Как следствие этого - у банка будет очень низкий возврат долгов по кредиту . 2.Деятельность земельных банков не долж на строится на принципе стремления изъятия и продажи с торгов земли в случае непогашен ия ссуды , поскольку накопление объектов залога - земель у ссудозаемщиков будет расти . Как показывает мировая практик а , реализация заложенных земель с торгов идет очень тяжело . Во-первых , покупателю прихо дится за свой счет сове р шать длительные поездки для осмотра земель . Во вторых , в случае приобретения этих владе ний ему приходится оплачивать все числящиеся за участком долги . В результате земельн ый банк может превратиться в гигантского земельного собственника и нес т и значительные убытки от эксплуатации оставшихс я за ним земель . Банки также будут не сти убытки от платежей по наложению арес та на заложенные владения , от обращения в судебные инстанции , уплаты сборов и т . д . 3.Управление операциями земельны х ба нков не должно носить централизованный харак тер . Отделения банков не должны располагатьс я в центральных городах и в значительном удалении от мест проживания своих клиент ов . Они должны иметь право самостоятельно решать вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от разрешения о выдаче ссуды советом банка и от этого разреш ения до фактической выдаче денег может пр ойти очень много времени (порой до года ), а это может привести к отказу потенци альных клиентов от услуг банков . Следует так ж е помнить , что выдача ссуд должна соответствовать реальной стоимости зем ли . Далее я попытаюсь сформулировать некоторы е принципы отношений будущих собственников з емли с кредитными банками. Первый принцип заключается в совместном занятие денег многими , объединенными в союз собственниками , так как их союз позволяет брать деньги в кредит сразу крупными суммами , что будет экономически выг одно как для банков (размеры ссуды будет достаточным , чтобы покрыть процентами с нее изд е ржки по обслуживанию дол га ), так и для собственников ( при выдаче большой суммы кредита банк берет более низкие проценты по нему ). Второй принцип : товарищество , получившее п од общую ответственность деньги , должно дават ь их своим членам т олько на прои зводственные , или на какие-нибудь необходимые нужды . Следовательно оно должно создать орган по контролю за выданными средствами , и производить «внутреннюю» выдачу ссуд только членам товарищества . Третий принцип включает в себя создан ие самими же фермерами центров по п овышению квалификации , целью которых должно я вляться обучение , а не материальная сторона , т.е . обучение должно проводиться не на п латной основе. Стоит заметить , что в США , где таки е центры получили широкое развитие , рынок услуг для фермеров обеспечива ет очень высокий процент возврата кредитов (90 - 95%). Из доклада заместителя директора Института госу дарства и права РАН , доктора юридических наук Ирины Ик оницкой. Плата за зем лю. Теперь я выскажу свою точку зрения по поводу земельного налога. Не секрет , что во всем мире собств енники земли платят земельные налоги , даже если эта земля в их собственности . В настоящее время и в России з а использование земли приходится платить . Цел ь введения платы за землю я считаю оп равдана . Это - пополнение бюджета , стимулир ование рационального использования земли и т . д. Так что же такое земельный налог ? Земельный налог это определенная сумма , которую обязан ежегодно вносить (уплачивать ) собственник земли , а также землепользовате ль и землевладелец. «Земельный налог : формы , ставки , порядок исчисления . Экономико-правовой б юллетень» . М .,1995г Я бы хотел отметить один несправед ливый факт того , что фермерские хозяйства , а так же другие субъекты земельных пра воотношений должны вносить земельный налог в виде стабильных платежей за единицу площади в расчёте за год Смотри статью № 3 За кона Российской Федерации «О плате за зем лю» , и этот размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности . Я считаю , ч то это является большим упущением и здесь нужен другой подход . Например , можно бы было предложить анализировать хозяйственную деят ельность собственника земли и в определенный момент этой деятельности взять и ослабит ь эту плату или же наоборот увеличит ь налог (например , установив некий процент от повышенного дохода того или иного хозяйства ). Теперь я бы хотел коснуться такого вопроса как нормативная цена земля . Если обратиться к действующему законодательству , то там мы найдем определение нормативн ой цены земли , «это показатель , характ еризующий стоимость участка определенного качест ва и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости» Смот ри Инструкцию по применению Закона Российской Федерации «О плате за землю» раздел № 8, пункт № 53. . Нормативная цена земли определяется на основании ставки земельного налога умноженно й в 200 раз и помноженную на единицу пло щади соответствующего земельного участка . И в этом я не совсем согласен , так как на мой взгляд , необходимо вв едение новых коэффициентов или процентных ставок пр и продаже земли для определения ее цены . Например : при продаже земельного участка ра зным слоям населения (с разным достатком и разным социальным статусом ), или для разл ичного целевого предназначения , то ц ена на один и тот же участок может быть разной - фермеру одна цена , дачнику другая , а колхозу третья . Вывод : После тщател ьного анализа земельного рынка в России м ожно сделать вывод о том , что в настоя щее время самым правильным решением было бы со здание так называемых Земельных бирж . И , по моему мнению , они должны ра ботать по такой схеме : - цель создания крестьянской инвестиционно- земельной биржи - защищать интересы тружеников села , поэтому контрольный пакет акций (51%) дол жен быть у фермерских хозяйств , а ос тальные акции - например у государства . Кредит сельским товаропроизводителям надо выдавать под залог приобретаемых ими акций биржи при вступлении в состав ее акционеров со своим имуществом , включая землю (х о рошим примером работы этого меха низма является Сбербанк - он выдает кредит под залог выпускаемых им ценных бумаг - сберегательных сертификатов ). При невозврате к редита заемщик (предприятие аграрного сектора ), потеряет предмет залога и соответс твенно лишится возможности получения дивидендов по акциям биржи и кредита в дальней шем . Однако он сохраняет основное свое д остояние - землю , необходимую для продолжения производства . Я считаю , что такая схема будет само й удобной для нашего аграрного сектора . * * * Подводя черту по этим вопросом я бы хотел сказать , что такие понятия и категории как регулирование аграрного сектора , принятие земельного кодекса , реш ение вопросов кредитования АПК , взимание справедливых налогов , создание земельных банков и бир ж , четкое определения стоимости земельных рес урсов и т.д . - все это является экономически м стимулом и гарантом существования и раз вития земельного рынка в Рос с ии и мероприятий с этим связанных . Заключение Земля должна принадлежать тому , кто на ней работает . Как ни парадоксально э то звучит , но сегодня , в наших условиях , нет другого способа , реализовать этот справ едливый принцип , кроме частной собств енно сти на землю . Впрочем , дело не в самой частной собственности , а в тех правовых нормах , в которых она вводится и раз вивается . Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый . Если не принять надежны х ограничительных мер , не направить процессы в нужное русло , все может зако нчиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми , "освобождением " крестьян от земли и превращением в батраков , обслуж ивающих новых помещиков и земельных баронов . Партия власти зовет к полной свободе для кримина л ьного капитала . Коммуни сты и аграрии тянут назад к бесконтрольно му распоряжению чиновника , к авторитарной зем ельной диктатуре . Надо ввести частную собстве нность на землю , но сделать это так , чт обы выиграл от этого только тот , кто р аботает на земле . Челове к должен обладать правом собственности на землю , пра вом пользования , владения и распоряжения ей . Только в этом случае он может исполь зовать землю так , как он хочет : свободно продавать и покупать , не испрашивая разреше ния от чиновника , дарить и завещать п о наследству , брать кредиты под залог земли . В этом и состоит свобода собст венника . Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производ ства за счет автоматической регуляции рынка , за счет свободной конкуренции . В то ж е вр е мя , земля - это всенародное достояние . Она не создана ни трудом , ни капиталом . Она дана природой . Она принадл ежит всем , живущим на Земле , в стране в равной мере . Нет ли здесь противоречия ? Нет . Частная собственность на землю - это лишь способ использовани я земли . Она может служить и крупным земельным вла дельцам и трудовому крестьянству . Описанные механизмы земельных отношений дают возможность поднять сельское хозяйство , но это только возможность . Мало убрать барьеры перед его развитием , надо еще реал изо вать и механизм этого развития . Над о решить и следующую задачу : создать и запустить механизм землепользования . После того , как в стране будут установлены целесообразные и справедливые земель ные отношения , автоматически возникнет задача разумной организа ции землепользования . Решени е этой главной задачи даст возможность пр еодолеть кризис в аграрном секторе . Наше с ельское хозяйство отстало не сегодня . Задавле нное коммунистическим режимом , оно деградировало на протяжении многих десятилетий . Колхозно-со вхозн ы й строй ясно доказал свою несостоятельность . Против этого невозможно возр ажать . Подъем гибнущего сельского хозяйства - э то сложная , трудная задача , но ее надо решать . Задача государства не в том , чтобы силой , принудительно ломать и менять сист ему землепол ь зования , а в том , чтобы создать условия для естественного стано вления эффективного , выгодного земельного рынка . Пусть российский крестьянин сам выберет пу ть , надо лишь помочь ему , проложить дорогу . Для того чтобы уже сейчас создать ц ивилизованный рынок земли , у государст ва , у общества сегодня нет ни сил , ни средств . В то же время постепенное эв олюционное развитие - дело бесперспективное . С финансовыми ресурсами , которые мы можем сегод ня на это выделить , нечего и думать о том , чтобы "догнать и перегнат ь " Запад... Выход один : спроектировать и создать в каждом регионе ассоциацию , группу фермерс ких хозяйств , отвечающих последним достижениям науки , техники , агротехники , технологии , организа ции . Этим хозяйствам , готовым к конкурентному товарному производст ву , отдать в арен ду земли с выкупом на 20-30 лет . Пусть они растут и развиваются при поддержке госуд арства . Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств , на становл ение и развитие аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего бл а госос тояния. Список литературы : 1. «Сборник земельных з аконов России» Н.Новгород , 1998г. 2. «Приватизация земли и реорганизация хоз . Предприятий в России» Москва , 1996г. 3. «Предприятия в Росси и : регионально-отраслевой аспект» Шанхалов Ф.И ., Мос ква , 1997г. 4. «Финансовые известия» за 11.12.97г. 5. Журнал «Яблоко Росси и» № 2 1998г. 6. Собрание законодательств а РФ 1994г. 7. Отчет о проведении конференции «Оправовых аспектах земельной и аграрной реформы» 1997г. 8. «Плата за землю : зако ны , постановления , коментарии» Издание 2 - дополненное , СПб , 1997г. 9. Сборник «Малый бизне с в России : ретроспектива и перспективы» , Москва , 1997г. 10. «Депутаты и Гос . Дума» информационный бюллетень , 1998г. 11. «Земельный налог : фор мы , ставки , по рядок исчисления» - экономико- правовой бюллетень. 12. «Инструкция по приме нению закона РФ «О плате за землю» 13. «Советский энцеклопедиче ский словарь» 14. Журналы «Вопросы эко номики» 1997-98г.
© Рефератбанк, 2002 - 2017