Жилищное право

Содержание 1. Виды правовых оснований пользова ния жилыми помещениями……….стр. 2 2. Право соб ственности гражданина на квартиру, жилой дом как основание пол ьзования жилым помещением ………………………..стр. 3 3. Права членов семьи собствен ника жилого помещения …………………..стр. 5 4. Договор н айма жилого помещения ………………………………………..стр. 9 5. Договор н айма жилого помещения ………………………………………..стр. 13 6. Другие ос нования пользования жилыми помещениями …………………стр. 14 7. П риватизация жилищного фонда ………………………………………….стр. 16 Список литературы …………………………………………………………….стр. 19 Ви ды правовых оснований пользования жилыми помещениями. Освещая систему пр авовых оснований пользования жилыми помещениями в соответствии с новы м законодательством, следует отметить следующее. Статья 1 Жилищного кодекса Российской Федерации ввела довольно широкое по содержанию понятие « жилищные права » . Они определены как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Так им образом, не все « жилищные » права представляют собой права на ж илище, поскольку с учетом положений статьи 4 ЖК РФ к « жилищным » о тнесены, строго говоря, и право члена кооператива на участие в управлени и этим юридическим лицом, и право собственника квартиры на непосредстве нное управление многоквартирным домом, и другие. Иными словами, « жилищные » права – это субъекти вные права, определяемые жилищным законодательством. С другой стороны, не все права (в том числе регулируемые гражданским, а не только жилищным законодательством), объектом которых выступают жилые п омещения, дают возможность их правообладателям реализовать свое право на жилище. Существуют такие права, как, например, право залогодержателя п о договору об ипотеке жилого помещения, которое не предоставляет правоо бладателю возможности использовать помещение для себя. В настоящей работе предпринята попытка систематиз ировать положения о таких правах, объектом которых является жилое помещ ение и которые дают их правообладателям возможность использовать это п омещение для своего проживания. Такие права возникают по основаниям, пре дусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством. Права пользования жилыми помещениями – сердцевин а, основа жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении. Отношения пользо вания жилыми помещениями неоднородны. Право пользования жилыми помеще ниями возникает на основании: - права собственности; - права члена семьи (в том числе и бывшего) собственника жилого помещения; - договора найма или аренды жилого помещения; - членства в жилищных и жилищно- строительных кооперативах; - права члена семьи (в том числе и бывшего) нанимателя, арендатора и члена ж илищного и жилищно-строительного кооператива; - отношения по поднайму жилого помещения и др. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются в осно вном нормами гражданско-правового характера. Право собс твенности гражданина на квартиру, жилой дом как основание пользования ж илым помещением. Среди всех прав на жилище наиболее содержательным и обесп ечивающим потребности человека, вне всяких сомнений, является право соб ственности. Нормы, регулирующие право собственности граждан на жилое по мещение (жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату), п омещены в гл. 5 раздела второго Жилищного кодекса РФ. Согласно его ч. 1 ст. 30 собственник жилого помещения ос уществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим е му на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначе нием и пределами использования, установленными Кодексом в ст. 17. В соответ ствии с ней жилое помещение, предназначенное прежде всего для проживани я, может использоваться также для осуществления профессиональной или и ной индивидуальной предпринимательской деятельности, если при этом не нарушаются права и законные интересы иных граждан, а также требования, к оторым должно отвечать жилое помещение. Пользование жилым помещением д олжно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов ины х проживающих в этом помещении лиц и соседей, а также требований пожарно й безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требован ий законодательства, правил пользования жилыми помещениями. Не допуска ется размещение в жилых помещениях промышленных производств. Способы (основания) возникновения этого пр ава определяются гражданским законодательством. К ним относятся: 1. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Непоср едственно у гражданина право собственности на жилое помещение в силу ук азанного основания возникает в случаях, когда он, обладая необходимыми п равами на земельный участок, возводит на нем жилье. Изменения в прошедше й жилищной реформе этого основания напрямую не затронули. Законодатель ставил перед собой задачу сделать возведение жилья одним из доступных с пособов его приоб ретения. Так, в по яснительной записке к Градостроительному кодексу указывалось: « Без снижения административных барьеро в доступа на рынок жилищного строительства и формирования прозрачного и эффективного механизма предоставления сформированных земельных уча стков для жилищного строительства с установленными градостроительным и регламентами все усилия по расширению платежеспособного спроса насе ления через развитие жилищного кредитования приведут лишь к повышению цен на рынке жилья » . Таким образом , в ближайшее время следует ожидать ослабления « административных барьеров » , что в сочетании с доступностью жилищных кредитов должно дат ь гражданам России возможность в том числе возвести свое собственное жи лье Л.Ю.Михеева. Си стема прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законод ательства.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по сос тоянию на 10 мая 2005 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2005 г. . 2. Приобретение права собственности на основани и сделки об отчуждении жилого помещения (договора купли-продажи, мены, дарения и иных). 3. Основанием возникновения права собственности на жилое помещение продолжает оставаться полная выплата членом кооператива своего паевого взнос а (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответствующие нормы закреплены также в пункте первом стат ьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации и в статье 30 Федерального за кона « О жилищных накопительных к ооперативах » . 4. Специальным способом прио бретения права собственности на жилое помещение является договор долевого участия, урегулирова нный Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и и ных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодат ельные акты Российской Федерации » . Известная проблема определения правовой природы такого дог овора отчасти снята путем закрепления легальной дефиниции договора уч астия в долевом строительстве (статья 4 Закона). Для возникновения права собственности на жилище по этому основанию тре буется наличие фактического состава из следующих юридических фактов: д оговор долевого участия, прошедший государственную регистрацию (или за регистрированное соглашение об уступке прав требований участником дол евого строительства); разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирно го дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; передача объекта долевого строительства участ нику, оформленная передаточным актом или иным документом. 6. Не претерпели изменений, но по-прежнему сохраняют свою актуальность и иные способы приобретения пр ава собственности на жилые помещения – наследование, возникновение права со бственности в силу приобретательной давности и другие. Получает распространение на практике такой способ приобрете ния права собственности на жилище, как соглашение об уплате алиментов, к оторое может содержать условие об уплате алиментов « путем предоставления имущества » (п. 2 ст. 104 Семейного кодекса Российской Федерации). Права член ов семьи собственника жилого помещения Собственник жило го помещения вправе предоставить гражданину жилое помещение или часть его во владение и (или) в пользование. Основаниями для этого могут служить договор найма, договор безвозмездного пользования или иное законное основание, в качестве которого можно назвать, в частности, вселение собственником в качестве членов своей семьи родст венников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и ины х лиц. Часть 1 ст. 31 ЖК относит к членам семьи собственника супруга, детей и родите лей собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в и сключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи соб ственника, если они вселены собственником в жилое помещение в качестве ч ленов семьи. По общему правилу члены семьи собственника жилого помещени я вправе пользоваться этим жилым помещением наравне с собственником. Жилищный кодекс исходит из приоритета права собственности на жилое пом ещение над правом пользования этим жилым помещением иными лицами, в том числе и членами семьи собственника, не являющимися собственниками. Поэт ому в соответствии с ч. 4 ст. 31 прекращение семейных отношений с собственни ком жилого помещения влечет по общему правилу прекращение права пользо вания этим жилым помещением бывшими членами семьи. Таким образом, предел ы права пользования жилым помещением иными лицами теперь определяются собственником этого жилого помещения, а не законом, как это было ранее. Из этого правила законодательство делает ряд исключений. Во-первых, согл ашением между собственником и бывшими членами его семьи могут быть уста новлены иные правила. Во-вторых, в соответствии со ст. 19 ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерац ии » действие положений ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированн ого жилого помещения при условии, что в момент приватизации этого жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещени ем с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или д оговором. В-третьих, положение ч. 4 ст. 31 следует применять с учетом норм Гражданского и Семейного кодексов, регулирующих законный режим имущества супругов, е сли между ними не был заключен брачный договор. В случае приобретения жи лого помещения в собственность супругами в период брака, даже если титул ьным собственником этого жилого помещения выступает один из супругов, ж илое помещение будет объектом права общей совместной собственности, по этому при расторжении брака между бывшими супругами возникнет спор не о праве пользования жилым помещением, а о разделе жилого помещения, как со вместно нажитого имущества. Аналогичная ситуация возникает и в случаях, когда согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 37 Семейного кодек са РФ, жилое помещение, принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак либо полученное им в период брака в дар или в порядке наследования, будет признано судом совместной собственностью по иску бывшего супруг а, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества суп ругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов бы ли произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого им ущества (капитальный ремонт, переоборудование и т.п.). В-четвертых, в соответствии с ч. 4 ст. 31 решением суда право пользования жилы м помещением может быть сохранено за бывшими членами семьи собственник а на определенный срок, если у него нет оснований приобретения или польз ования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывш его члена семьи собственника или другие заслуживающие внимания обстоя тельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. По исте чении срока пользования жилым помещением бывшими членами семьи право п ользования жилым помещением прекращается, если иное не предусмотрено с оглашением между собственником и бывшим членом его семьи. До истечения с рока право пользования бывшего члена семьи собственника может быть пре кращено в судебном порядке, если прекратилось право собственности на жи лое помещение самого собственника (например, в случае его смерти либо в с лучае отчуждения собственником жилого помещения третьему лицу). Аналог ично решается вопрос и тогда, когда отпадают обстоятельства, которые пос лужили основанием для сохранения на определенный срок права пользован ия жилым помещением бывшего члена семьи (например, приобретение им в соб ственность жилого помещения в порядке наследования или по иному основа нию, вступление в новый брак и приобретение права пользования жилым поме щением другого собственника и т.п.). Жилищный кодекс предусматривает единственную ситуацию, в которой на со бственника жилого помещения может быть возложена обязанность по обесп ечению другим жилым помещением бывшего супруга и других членов его семь и. Это касается случаев, когда собственник исполняет алиментные обязате льства в пользу бывших членов семьи. Суд по требованию этих лиц вправе об язать собственника обеспечить их иным жилым помещением. Нормы ч. 4 ст. 31 радикально изменяют характер прав бывших членов семьи собс твенника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением по сравнен ию с ранее действовавшим законодательством. Вместе с тем они сформулиро ваны недостаточно четко, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении пра в бывшего супруга законодатель определил свою позицию более или менее я сно, то этого нельзя сказать в отношении прав родителей и детей собствен ника. Во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собс твенника членами его семьи? Сохраняют ли родители собственника право по льзования жилым помещением в силу ст. 31 Кодекса, если собственник стал про живать раздельно с ними? Будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак между родителя ми расторгнут, бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторж ения брака лишь правом пользования жилым помещением собственника, а пос ле расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с с обственником раздельно? Из ст. 31 ЖК следует, что между собственником и членами его семьи могут быть заключены соглашения о характере и содержании прав а пользования жилым помещением собственника, однако не ясно, о каких по с воей правовой природе соглашениях идет речь. Между супругами может быть заключен брачный договор, значимость которого в связи с принятием новог о Жилищного кодекса значительно возрастает. А какие соглашения могут за ключаться между собственником жилого помещения и его дееспособными ро дителями, если у родителей нет иных законных оснований права пользовани я жилым помещением? Наиболее уязвимы в этой ситуации права пользования ж илым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае растор жения брака между родителями. Если права пользования детей не определен ы брачным договором между супругами, на детей при определенных обстояте льствах должен распространяться законный режим права пользования жилы м помещением, установленный в ч. 1 ст. 31. Право пользования жилым помещением собственника может в озникнуть у гражданина в силу завещательного отказа. Согласно ст. 1137 Граж данского кодекса РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольк их наследников как по завещанию, так и по закону исполнение за счет насле дства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей). Предметом завещательного отказ а может быть, в частности, возложение на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанности предоставить д ругому лицу на период жизни этого лица или иной срок право пользования э тим помещением или его частью. При этом в соответствии с п. 2 ст. 1137 ГК РФ при п оследующем переходе права собственности на жилое помещение, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим жилым помещен ием, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу. Согласно ст. 33 ЖК гражданин пользуется таким жилым помещением наравне с собственн иком, а если этот гражданин дееспособен, то он несет солидарную с собстве нником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, выт екающим из пользования жилым помещением, если соглашением между собств енником и отказополучателем не предусмотрено иное. Основанием прекращ ения права пользования жилым помещением по завещательному отказу може т послужить истечение установленного завещательным отказом срока поль зования жильем, а также вступившее в законную силу решение суда о выселе нии гражданина, если он использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозя йственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (ч. 2 ст. 35 Ж К). Гарантии гражданам, пользующимся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, установле ны в ст. 34 ЖК, согласно которой гражданин, проживающий в таком помещении, по льзуется им наравне с собственником этого помещения, если договором пож изненного содержания с иждивением не установлено иное. Договор на йма жилого помещения. Отношения, в озникающие по пользованию жилыми помещениями на основании договора на йма , подразделяются на две группы: 1) отношения найма жило го помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социал ьного использования (социальный наем); 2) отношения найма жил ых помещени й в домах (квартирах) г раждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих нача лах (коммерческий наем). Даже в условиях пере хода в жилищной сфере от практики распределения государством квартир к стимулированию их строительства и покупки гражданами, к созданию рынка жилья государство берет на себя обязанность бесплатного обеспечения о пределенных категорий граждан жилыми помещениями в домах государствен ного и муниципального жилищного фонда социального использования. Согласно ст. 12 Закона о жилищной политике жилищный фонд социального испо льзования представляет собой совокупность всех жилых помещений, включ ая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях до говора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, а также ж илые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жил ые помещения в них (специальн ые дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветерано в и др.). Однако при этом важно не то, в каком жилом доме гражданину предоста вляется жилое помещение, а бесплатное предоставление жилья по установл енной норме по договору социального найма жилого помещения. Бесплатное предоставление жилья (т.е. без оплаты его строительной стоимо сти) рассматривается как социальное благо. Право на получение бесплатно го жилья имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий: инвалиды Велик ой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лиц а; инвалиды труда, а также инвалиды с детства; ветераны войны; семьи погибш их при исполнении государственных обязанностей; семьи с доходами ниже о фициально установленного прожиточного минимума. Такие граждане могут быть поставлены на учет в органах местного самоупр авления, и в порядке очередности им предоставляются бесплатно квартиры в соответствии с установленной законом нормой жилой площади Юридическим основанием для вселения в квартиру в государственном и мун иципальном жилищном фонде социального использования является ордер, в ыдаваемый местным органом исполнительной власти. На основании ордера ж илищная организация заключает с нанимателем договор социального найма жилого помещения, в котором конкретизируются права и обязанности сторо н. При выдаче гражданину ордера на жилую площадь в жилищном фонде социальн ого использования в нем указываются все члены его семьи, которым предост авляется бесплатно жилое помещение. На основании ордера договор социал ьного найма жилого помещения жилищными органами заключается с лицом, ко торому выдан ордер (нанимателем); все члены его семьи, включенные в ордер, имеют равное право на жилое помещение. К членам семьи нанимателя жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Нетрудоспособные ижд ивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны члена ми семьи, если они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с на нимателем ответственность по договору социального найма жилого помеще ния (за несвоевременное внесение квартирной платы и оплату коммунальны х услуг и др.). Допускается возможность изменения договора социального н айма жилого помещения по требованию нанимателя и членов его семьи, с тем чтобы договор был заключен с одним из членов семьи (например, в случае нев озможности нанимателя выполнять свои обязанности по договору в связи с ухудшением состояния здоровья или с изменением материального положени я). Д оговор социального найма жилого п омещения следует отличать от договора найма жилого помещения, заключае мого на коммерческих началах, которому посвящены ст. 673 – 688 ГК. Если для заключения договора социального на йма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищн ого фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, в ыдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческо го найма жилого помещения этого не требуется. Кроме того, договор социал ьного найма жилого помещения заключается бессрочно, в то время как догов ор коммерческого найма заключается на определенный срок. Для этих разно видностей договоров характерны также различия относительно размеров п редоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договору соци ального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным с тавкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помеще ния такие ограничения отсутствуют, и условия договора определяются сог лашением сторон. В то же время договор социального найма жилого помещени я и договор коммерческого найма жилого помещения характеризуются рядо м общих положений. В частности, договор социального найма жилого помещен ия и договор коммерческого найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК). При отчуждении собственником жилого помещени я, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохран яет силу для нового собственника (ст. 675 ГК). Установлены общие обязанности нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за поме щение и др. (ст. 678, 681 ГК). Наниматели жилых помещений вправе разрешать прожив ание временным жильцам (ст. 680 ГК), а также сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). Другие положения ГК применяются к договору социального найма жи лого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Предоставляемое гражданам по договору социального найма жилое помещен ие должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градост роительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания. П ригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется ор ганами Государственной жилищной инспекции. Объектом договора найма мо жет быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным объектом дог овора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кл адовые и т.п.). Степень благоустроенности предоставляемого нанимателю жи лого помещения определяется применительно к условиям данного населенн ого пункта (наличие водопровода, канализации, центрального отопления, сн абжение газом и др.) (ст. 40, 52 ЖК). Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договору коммерческого найма, может и не отвечать указанным высоким требованиям. Оно может быть и неблагоустроенным, но пригодным в санитарном и техническом отношении к проживанию. При заключении договора социального найма жилого помещения в домах гос ударственного и муниципального жилищного фонда наниматель указывает в качестве постоянных пользователей членов своей семьи, включенных в орд ер на жилое помещение (супруг, дети, родители, иждивенцы). В отличие от этог о в договоре коммерческого найма жилого помещения в качестве пользоват елей жилья могут быть указаны любые граждане, постоянно проживающие вме сте с нанимателем. Следует отметить, что граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пол ьзованию жилым помещением. По договору социального найма жилого помещения в домах государственно го и муниципального жилищного фонда наниматель или совершеннолетние ч лены его семьи, виновные в нарушении условий договора (например, система тическое нарушение правил общежития), несут индивидуальную ответствен ность вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Между тем по договору коммерческого найма жилого помещения ответственность перед н аймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими со вместно с нанимателем, несет сам наниматель. И это естественно, поскольк у собственнику жилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил неук лонное соблюдение условий договора найма жилья независимо от того, кто к онкретно из постоянно проживающих нарушает условия договора. Договор аренды жилых помещений В отличие от найма гражданами жилых помещений по соответству ющему договору найма аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отнош ении юридических лиц. Собственники жилищного фонда имеют право предост авлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях ар енды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендато ру жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор обязует ся использовать жилые помещения по прямому назначению, т.е. только для пр оживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой тер ритории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигие нические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требовани я. Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройс тво и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку либо ус тановку дополнительного санитарно-технического оборудования. Арендуемые жилые помещения должны использоваться только по их назначе нию. Арендатор – юридическое лицо может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозм ездного пользования или субаренды. Арендатор жилого помещения (любое юридическое лицо) обязан сдать гражда нам жилое помещение для проживания по договору субаренды. При сдаче жило го помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендо дателем. Ответственным по договору перед арендодателем остается аренд атор. Арендатор несет ответственность перед арендодателем за субарендаторо в, которые нарушают условия договора аренды жилого помещения (например, в случае самовольного переоборудования жилого помещения субарендатор ом). При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, суба рендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади догов ора найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании в соответст вии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязате льств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды. Другие основания польз ования жилыми помещениями Основанием возникновения права пользования жилым помещ ением может выступать договор безвозмездного пользования (ссуды). Договор безвозмездного пользования жилым помещением, регулируемый гла вой 36 ГК Российской Федерации, заключается в случаях, когда ссудодателем является собственник жилого помещения (или иное лицо, уполномоченное на то законом или собственником). Это положение нашло отражение в п. 2 статьи 30 ЖК РФ, который закрепил право собственника на передачу жилого помещения в безвозмездное пользование. Признакам договора ссуды могут отвечать и соглашения, заключаемые собственником жилого помещения с членами его с емьи или с бывшими членами его семьи (статья 31 Кодекса). По таким соглашени ям указанные лица получат возможность пользоваться жилым помещением в течение определенного срока безвозмездно. При этом осуществление ремо нта и оплата расходов, связанных с содержанием жилого помещения, в соотв етствии со статьями 695 ГК РФ и 31 ЖК РФ могут быть возложены на обе стороны до говора. Особым способом возникновения права пользования жилым помещением явля ется членство в жилищном кооперативе. При этом непосредственным основа нием вселения гражданина в жилое помещение в доме жилищного кооператив а является решение общего собрания членов жилищного кооператива (конфе ренции), которым жилое помещение предоставляется в соответствии с разме ром внесенного паевого взноса (статья 124 ЖК РФ). Аналогичные по сути нормы с одержатся в статье 29 Федерального закона « О жилищных накопительных кооперативах » . Собственником жилого помещения является юридическое лицо – потребительский кооператив, со зданный для удовлетворения потребностей своих членов в жилище. Граждан ин – член кооператива – приобретает право пользования имущество м этого юридического лица на основании членства и при условии частичной выплаты паевого взноса. При таких обстоятельствах нет оснований полага ть, что между указанными лицами возникли правоотношения найма жилого по мещения или безвозмездного пользования. Представляется, что это особые правоотношения, вытекающие из участия в юридическом лице. Приватизация жилищного фонда В настоящее время од ним из важнейших оснований возникновения права собственности граждан на квартиры (жилые дома) является приватизация гос ударственного и муниципального жилья. В соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного ф онда в Российской Федерации» под приватизацией понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальн ом жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших з анимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые поме щения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищн ый фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативн ом управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального н айма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних чл енов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим З аконом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Рос сийской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность ли бо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несо вершеннолетних. Таким образом, по смыслу закона приватизация жилья представляет собо й бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципаль ной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих п омещениях , на основании договора. Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданину по чувствовать себя хозяином своей квартиры, дома, предоставляет ему широк ие возможности по пользованию и распоряжению этим имуществом, а с другой стороны, налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и р асходы, связанные с уплатой налога на собственность, а также с поддержан ием квартиры (жилого дома) в надлежащем состоянии и проведением ее ремон та. Исходя из смысла ст. 1 и 2 Закона РФ « О приватизации жилищного фонда в РФ » , гражданам не может быть отказано в приватизации занимае мых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если о ни обратились с таким требованием. Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или в совместную (без указани я долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квар тиру, решается самими гражданами. По вопросу о принципах, на которых осуществляется прив атизация жилья, в юридической литературе были высказаны разные мнения. Однако в числе наз ываемых ими принципов непременно фигурируют следующие: 1. Добровольный характер приватиза ции – передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципал ьного жилищного фонда осуществляется «на добровольной основе» (ст. 1). Каж дый гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещ ения. 2. В а жным началом приватизации жилых помещений является бе звозмездность передачи этих помещений в собственность граждан, прожив ающих в них в качестве нанимателей в домах государстве нного и муниципального жилищного фондов. 3. Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имее т право на приобретение в собственнос ть бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципал ьного жилищного фонда один раз. Принцип одноразовости бесплатной прива тизации жилого помещения вытекает из более общего принципа справедливости такой передачи жилых помещений г ражданам, недопустимости ущемления кого-либо из них в реализации принад лежащего каждому гражданину субъективного права на приватизацию. Из общего принцип а одноразовости приватизации за коном сделаны некоторые изъятия. Так, н есовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жил ого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократну ю бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Сохраняется возможность повторной приватизации в случае переезда граж данина из приватизированного жилого помещения в другое жилое помещени е и заселение его по договору найма, если ранее привати зированная квартира передана безвозмездно соответствующему муниципа льному образованию , государственному органу или учре ждению. Субъектами приватизации жилых помещений являются нан иматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и о рганы местного самоуправления и организации, уполномоченные передават ь жилые помещения в собственность граждан – с другой. На практике зачас тую возникал вопрос о включении (невключении) в договор приватизации в к ачестве участников договора несовершеннолетних детей. В настоящее время этот вопрос решен положительно. В соответствии с ч.2 ст.7 Закона о приватизации «в договор передачи жилого помещения в соб ственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования д анным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жил ое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, и ли несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утра тившие право пользования данным жилым помещением.» Жилые помещения, в которых проживают исключительно несоверш еннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлени ю родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения орга нов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые п омещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возр асте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. Список литературы 1. Конституция РФ 2. Жилищный кодекс РФ 3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) 4. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Р оссийской Федерации» от 04.07.1991 г. № 1541-1 5. Г. Стриженко. Право собственно сти и иные права граждан на жилые помещения. - «Законность», 2005 , №7 6. Л.Ю.Михеева. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства.// Материа л подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 мая 2005 год а. - Подг. для системы «Консультант+», 2005 г. 7. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. – 2-е изд.. перераб. и доп. – М., Изд ательство «НОРМА», 2000 г.