Правовые проблемы квалификации договора долевого участия в сторительстве

План : Введение………………… ……………………………………… 3 Глава I 1. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве …………………………………………..……… 5 Глава II 2. Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве …………………………..……………………… 15 2.1 Соотношение договора до левого участия в строительстве и договора купли-продажи…………………….……………… 15 2.2 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора подряда . ………………… ….…………………… ..19 2.3 Соотношение договора долевого участия в строительств е и договора простого товарищества………………………… ..21 Заключение……………………………… ……………………… .24 Список использованной литературы………………………… 25 Введение. В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного фина нсирования жил ищного строительства и изме нения экономической ситуации в стране неизбеж но должны были появиться новые формы вовл ечения средств в строительство . С начала 90- х этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строи тельстве . Пр и этом новая форма о тношений обладала рядом преимуществ в сравнен ии с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках – это : - поэтапная оплата (в большинстве случаев ) - затраты на приобре тение жилья при долевом участии , как прави ло , ниже рыночной стоимости готового жил ья на 10-30% - возможность учета интересов дольщика при планировке жилого поме щения. Для застройщи ка же договор долевого участия в строител ьстве также представляет значительный интерес , чем и объясняется его практическая распрос тран енность , так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов . Объединяя разные по величине вкла ды частных лиц , застройщику удается сформиров ать достаточные для строительства финансовые активы. Таким образом , долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирован ия строительства жилья : такими , как долгосрочн ое и краткосрочное банковское кредитование , и потечное кредитование и т.д . Александрова М . О правовой природе договоров дол евого участ ия в строительстве жилья // Кодекс 2001.- № 5,- С .30 Однако такая удобная форма пр ивлечения денежных средств в строительство им еет ряд определенных проблем . В первую оче редь это недостатки законодательства , противоречи я и пробелы в правовых акта х о долевом участии строительстве , которые порождаю т ошибки и недоработки при заключении соо тветствующих договоров , что , в свою очередь , ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятел ьности . Именно из-за нормативной н еур егулированности этих отношений и возникает вт орая , основная , проблема – это проблема к валификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве. Глава 1. Общая характеристика договора д олевого участия в строительстве. По договор у долевого участия в строительстве одна с торона (Застрой щик ) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его ст роительство (ре конструкцию ) и пер едать час ть построенного объекта (долю ) другой сто роне (Дольщику ) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь создан ное недвижимое имущество , а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать с тро ител ьство ) объекта и принять свою долю о н ем. Договор долевого участия в строительстве // Под ред . А . Шаханова.-СПб .-2001.-с .4 Договор до левого участия в строительстве можно отнести к договорам , которые хотя и предусмотрены гражданским законодательс твом , но спе циа льно им не регламентированы . Практическое существование договора долевого участия в строительстве обусловлено принципом свободы дого вора , в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный , так и не предусмотре нны й законом или иным право вым актом (ст. 421 ГК РФ ). Основными источниками правового регу ли рования долевого участия в строительстве я вляются Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ ), особенно его первая часть , Жил ищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР ), федер аль ные законы от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации , осуществ ляемой в форме капитальных вложений» (Федеральный закон об инвес тиционной деятельности ), от 24.12.1992 г. № 4219-1 «Об основах фед е ральной жилищной полит ики» , от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государствен ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Феде ральный закон о г осударственной регистрации ), другие нормативные ак ты. Договор долевого участия в строительстве является примером консенсуалъно го догово ра . Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента дос тижения сторонами соглашения по всем существе нным усло виям договора . Соответственно , после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора . Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним до говором (взаимным д оговором ), т.е . договором , по которому у кажд ой сто роны есть права и обязанности . Доль щик обязан осуществить финанси рование строительс тва , а Застройщик обязан организо вать строительство объекта и передать Дольщику его долю. Договор доле вого участия в строительстве по своей при роде является возмездным , т.е . договором , по которому сторон а должна получить плату или иное встречно е предоставление за исполнение своих обязанно стей (п. 1 ст. 423 ГК РФ ). Дольщик обязан осуществить ф инансирование строитель ства и именно на этом основании Застройщик передает ему его до лю. Договор д олевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст . ст. 160-162 ГК РФ ). Федеральный закон о государств енной регистрации предопределяет , что договор должен быть составлен в форме одного доку мента , подписанного сторонами. По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме , что дает некоторые преи мущества : 1) п ри удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика ; 2) по нотариально заверенному догово ру проще и дешевле зарегистриро вать право собственности. Договор долевого участия в строительстве // Под ред . А . Шаханова.-СПб. -2001.-с .8 Структу ра отношений в долевом строительстве. В строительной це почке можно выделить две группы отношений. В первую группу отношений входят отно шения , регламентирующие техническую сторону строи тельного процесса : — отношения Застройщика и соб ственника земельного участка ; — отнош ения Застройщика и подрядчика-проектировщика ; — отнош ения Застройщика и генерального подрядчика ; — отношения генерального подрядчи ка и субподрядчиков . Во вторую группу отно шений входят отношения , которые регламен тируют имущественную сторону процесса строительст ва : — отношения Застройщика и инвест ора (Дольщика ); — отношения Дольщика и пользоват еля объекта капитальных вложений. Цеп ов В.Г . Инвестиции в строительство : проблемы гражданско-правового регулирования // Юридичес кий мир . – 2001. - № 2 Вышеуказа нные отношения целесообразно рассмотреть по с тадиям осуществления инвестиционного строительного проекта . Начнем с пер вой группы отношений. Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство . По сле завершения переговоров с собственнико м зе мельного участка Застройщик составляет и нвестиционный проект — обо снование экономической целесоо бразности , объема и сроков осуществ ления капи тальных вложений , в том числе необходимая проектно-сметная документ ация , разработанная в соответствии с законодательством РФ и ут вержденными в установленном порядке стандартами (нормами и пра вилами ), а также описание практических действий по осуществлению ин вест иций (бизнес-план ). Для подготовки проектной док ументации З аст ройщик заключает договор подряда с проектировщиком . Проект прохо дит стадию согласования в государственных органах. Под инвестиционный проект Застройщик полу чает земельный учас ток . Собственник земельного участка может передать его в собственность , пос тоянное пользование или в аренду . Земельные участки , находящиеся в государстве нной собственности , обычно предоставляются в аренду. Затем , под инвестиционный проект Застройщ ик начинает привлекать капитальные вложения и ных инвесторов , в том числе по договора м доле вого участия в строительстве . Э тот процесс начинается с момента состав ления инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окон чательной реализации. Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчи ком . Подрядчик вправе п ривлечь к исполнению своих обязанностей дру гих лиц (субподрядчиков ). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ ). Генеральный подрядчик и субподрядчики гот овят строительную пло щадку и возводят фундам ент дома (начинают нулевой цикл ). После выполнения всех этапов работ ге неральный подрядчик прини мает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков . Генеральный п од рядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии . Заканчивается первая гру ппа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии Вторая гру ппа отношений связана с финансовой основой строитель ства объекта . Любой из вышеуказанных участников строительного про цесса (Застройщик , собственник земельного участк а , проектиров щик , ге неральный подрядчик , субподрядчик ) может выступать в качестве инвес тора (Дольщика ) и иметь право на получение одной или н ескольких квартир в строящемся доме . В это й ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого у ч астия в строительстве. По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор непосредственно с З астройщиком . По косвенным договорам долевого уча стия в строительстве Дольщик заключает до говор не с Застройщиком , но с другим и нвестором , который имее т право на полу чение квартиры . Та кое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (пр оектировщик , генеральный подрядчик , собственник зе мельного участка и др .) либо косвенные отн ошения (субподрядчик и т . п .). Буб лик В . Квалификация договор а долевого строительства // Хозяйство и право . – 2002г . № 2.- С . 107 Получив свою часть объекта . Дольщик мо жет предоставить ее для за селения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложени й ). Стороны договора долевого участия в с троительстве . С торонами пря мого договора долевого участия в строительстве являются Зас тройщик и Дольщик , а косвенного договора д олевого участия — инвестор и Доль щик. Инвестором по косвенным договорам долевог о участия в строительстве может быть толь ко лицо , которое учас твует в строитель стве на основании гражданско-правового договора и имеет право на получение определен ной площади . Лицо , не участвующее в строительств е (хотя бы косвенно ), не может распоряжатьс я долей в строящемся объекте. Если Дольщик не обладает полной д ееспособностью , его права и обя занности по договору долевого участия в строительст ве приобретает и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ ). В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц . Так , в качестве До льщиков на одной стороне д оговора иногда высту пают оба супруга либо родители и дети . В этом случае такие лица стано вятся сособственниками квартиры. Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции догов ора в пользу третьего лиц а (ст. 430 ГК РФ ). По такому договору Застройщик обязан перед ать квартиру в построенном объекте не Дол ьщику , а указанному или не указанному в договоре третьему лицу . Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве . Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик. Але ксандрова М . О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодек с . – 2001.-№ 5.- С .30 Дольщик и Застройщик не вправе растор гать или изменять заключен ный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того мо мента , как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору. Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте . Обязанность по финансированию строитель ст ва остается на Дольщике . При ненадлежащем финансировании Доль щиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу. На практи ке родители заключают договоры долевого участ ия в пользу своих детей . Однако , нельзя смешивать догов ор в пользу третьего лица с теми ситуациями , когда родители действуют от имени и в интересах сво их недееспособных детей как их законные предс тавители (опекуны ). В этом случае финансировани е строительства осуществляется за счет де тей , в том числе из сред с тв , п одаренных детям самими родителями. Договор долевого участия может быть з аключен как договор об исполне нии третьему лицу . По договору об исполнении третьему лицу последнее не .вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в постро е нном объек те . Передавая долю в построе нном объекте непосредственно третьему лицу , З астройщик лишь исполняет таким способом свою обя занность перед Дольщиком . Именно Дольщик в течение всего срока дей ствия договора является управомоченным лицом , способным тре бовать н адлежащего исполнения договора от Застройщика . По такой схеме орга низац ии могут участвовать в строительстве жилья для своих работников. Дольщик может передать свои права по договору долевого участия тре тьему лицу на основании договора об уступке права тр ебования (договора цессии ). В этом случ ае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия : третье лицо приобретает п рава Дольщика и его статус . Договор цессии может быть заключен без согласия Застрой щика , если предыду щий Дольщик исполнил все сво и обязанности перед Застройщиком . В договоре цессии должны быть указаны стороны , характеристики дого вора долевого учас тия (дата , номер , стороны , предмет ), объем пе редавае мых прав , их цена. Предметом долевого участия в строительстве следует приз нать ту ча сть (долю ) строящегося объек та недвижимого имущества , которая подлежит пе редаче Дольщику (квартира , комната , помещение ). Предмет договора мо жет быть определен индиви дуальными или родовыми признаками (путем указ ания точного размера общей или полезной п лощ а ди в объекте , подлежа щей пере даче Дольщику , или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования стр оительства — ст. 24 ЖК РСФСР ). Для согласо вания условия о предмете договора (независимо от спосо ба его определения ) стороны долж ны обязатель но указать характеристи ки ст роящегося объекта недвижимости в целом : адрес земельного участ ка , на котором осуществляетс я строительство , расположение строящего ся дома на земельном участке (обозначается на отдел ьном плане ); целе вое назначение (жилое или н ежилое строение ); общую площадь о бъекта (в том числе полезную площадь ); этаж ность , наличие балконов , гаражей , лифтов , подвал ов , чердаков , мансард и т.п. Вишневская И.С ., Лук ьянцев А.А ., Нагаев А.Н . К вопросу о прав овом регулировании долевого участия в с троительстве жилого дома // Жилищное право . – 2000г . - № 2 Обычно пре дметом договора долевого участия в строительс тве являет ся отдельная квартира . Для того , чтобы индивидуально определить пред мет догово ра долевого участия квартиры необходимо указа ть : пре двари тельный номер квартиры ; этаж , на котором она расположена , и ее поло жение в осях ; планировку квартиры ; количество уровней квартиры ; об щую проектную площадь квартиры , в том числе полезную , наличие и площадь балконов , мансард , кладовок и т.п .; площад ь иных помещений , подчиненны х квартире (гаражей , подвалов , чердаков и т. п .); помещения и оборудование , которое станет общей собственностью всех жильцов дома. Ценой дого вора долевого участия в строительстве являетс я тот объем ка питальных вложений , который Дольщик обязан осуществить в строитель ст во Объекта недвижимого имущества . Поскольку н едвижимость , даже будущая , относится к уникаль ным вещам , к цене договора долевого уча ст ия не применимы правила ст. 424 ГК РФ . В договоре долевого участия стороны обычно указыв ают , что Дольщик финансирует строительство им енно конкретно своей доли в объекте. На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки (ст. 317 ГК РФ ): цена определяется в денежной сумме эк вива лентной определенной сумме в доллара х США или в иных условных еди ницах . П латежи осуществляются в рублях по курсу , у становленному ЦБ РФ на день платежа . Денеж ные средства вносятся единовременно или по частям . При этом вся или большая часть денежных средств обычно под лежит перечислению до мо мента завершения строительства. Цена в д оговоре долевого участия в строительстве в подавляющем боль шинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра обще й площади , которую должен получить Дольщик . В этом случае целе сообразно указывать , что общий объем капитальных вложений по дого вору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщи ку недвижимого им ущества . Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью , необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежн ых средств. Вишневская И.С ., Лукьянцев А.А ., Нагаев А.Н . К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право . – 2000г . - № 2. – С . 29 Содержание договора образует совоку пность прав и обязанностей сто рон . Обязанности по договору долевого участия одной стороны противо поста вляются правам другой стороны и наоборот. Основными обязанностями Застройщика являются : — подготовка проектной документации , получение согласовании и ра зрешений на строительство объекта ; — строи тельство (реконструкция ) или организация строитель ства объек та недвижимого имущества в соответ ствии с градостроительными норма ми и правила ми , а также условиями договора ; — орган изация приемки объекта недвижимого имуществ а в эксплуа тацию , подключение его к город ским инженерным сетям ; — перед ача Дольщику его доли в введенном в э ксплуатацию объекте недвижимого имущества в с рок , указанный в договоре . Если в договоре такой срок не указан , объект недвижимости подлежит передаче Дольщи ку в течении семи дней с момента предъявления первого требования Доль щика после приемки дома в эксплуатацию ; — гарантийные обязат ельства Застройщика и подрядчика. Основными обязанностями Дольщика являются : — осуществление финансирования с троительства в порядке и сроки , которы е установлены договором ; — прием ка доли в введенном в эксплуатацию объект е недвижимости . В случае невыполнения Застрой щиком обязанности по передаче Доль щику его индивидуально-определенной доли , последний вправе обрати ться в суд (арбитражный суд ) с иском к Застройщику об истребовании свое й доли . Если предмет договора индивидуально не определен , Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площад и пропорцио нально внесенным им капитальным в ложениям . Иск Д о льщика будет удов летворен , если дом не был заселен в ус тановленном порядке другими лицами . При этом площадь выделяемой доли будет определяться по сто имости квадратного метра на момен т выделения квартир. В случае неисполнения Застройщиком обязан ности по с троительству и передаче Дол ьщику квартиры , Дольщик по суду вправе : по требовать возврата внесенных им капитальных в ложений ; взыскать с Застройщика стоимость ква ртиры в полном объеме ; обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную квартиру. Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязате льств по договору может повлечь взыскание с нее убытков , причиненных соот ветствующими действиями другой стороне . Убытки взыскиваются в пол ном объеме : реальный ущерб и уп ущенная выгода. Договором мо гут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка , штраф ) за нарушение стороной о тдельных обязанностей по договору . В этом случае убытки взыскиваются в части , не пок рытой неустойкой. Ответственность Дольщика по договору обыч но связана с неисполне нием или ненадлеж ащим исполнением обязанности по финансированию строительства . Если неустойка договором не определена , за каждый день просрочки с Дол ьщика могут быть взысканы проценты за пол ьзование чу жими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от исполнения обяза нностей по договору долевого участия в ст роительстве. Глава 2 Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве. Соотношение договора долевого у частия в строительстве и договора купли-продажи. Договор долевого участия в строительстве имеет нек ое сходство с договором купли-продажи недвижи мости . Особенно ярко это сходство прослеживае тся в отношении договора купли-продажи будущи х недви жимых вещей , т .е . вещей , которые будут созданы или приобретены про давцом в будущем (п . 2 ст . 455 ГК РФ ). В качестве общих черт соотноси мых договоров можно выд елить , то , что оба договора заключаются на момент , когда недвижимой вещи еще не существует , а также то , что в р е зультате исполнения договора и последующей государственной регистра ции прав одна из сто рон становится собственником недвижимости. Дау тов . М . Договор о долевом участии в стр оительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука : проблемы теории , прак тики , перспе ктивы развития .-2000г . С . 86 Однако , договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют раз ную юридическую природу . Различия между сопос тавляемыми договорами заключаются в следующем : Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет . Легальное определение дого вора купли-продажи дано в ст . 549 ГК РФ : «По договору купли-продажи недв ижимого имущества продавец обя зуется передать в собственность покупателя земе л ьн ый участок , здание , сооружение , квартиру или другое недвижимое имущество ». Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижи мостью . К недвижимости (недвижимым ве щам , недвижимому имуще ству ) гражданское законодат ельство (ст . 130 ГК РФ ) относ ит земельные участки , участки недр , обособленные водные объекты и все , что прочно связано с землей , то есть объекты , перемещение которых без несоразмер ного ущерба их назначению не возможно , в том числе леса , многолетние на саждения , здания , сооружения . К н е д вижимым вещам относятся также подлежащие госу дарственной регистрации воздушные и морские с уда , суда внутреннего плавания , космические об ъекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще ство . Например , ст . 131 ГК РФ относит к недвижимости предпр иятие как имущественный комплекс . Федеральный закон «О товариществах соб ственников жилья» ( ст . 1) рассматривает как недвижимость другой иму щественный комплекс — кондоминиум. Все в ышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора ку пли-продажи . Предмет договора долевого участия в строи тельстве уже : права из негомогут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания , помещ ения в них , сооружения и иные объек ты , прочно связанные с земельным участком ). В отличии от договора к упли-продажи договор долевог о участия в стро ительстве не относится к сделкам с недвижимостью . Договор долевого учас тия в строительстве регламентирует отноше ния по созданию и передаче иму щества , кот орое на момент передачи не является объек том права собс т вен ности . В силу ст . 219 ГК РФ право собственности на созда ваемые здания , сооружения и другое вновь с оздаваемое имущество , подлежащее государ ственной регистрации , возникает с момента такой регист рации . Таким об разом , при заключении и исп олнении обязанн о стей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует. Коз лова Е . Поиск модели договора долевого уча стия в строительстве и его учетная регист рация // Хозяйство и право . – 2002. - № 2. – С .67 Следует подчеркнут ь , что предметом дого вора купли-продажи может выступать только индивидуальн о-определен ная вещь (ст . 554 ГК РФ ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные , позволяющие определенно установить недв ижи мое имущество , подлежащее передаче пок у пателю по договору , в том числе д анные , определяющие расположение недвижимости на соответствую щем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества . При отсутствии этих данных в договоре , условие о недвижимом имуще стве , подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами , а со ответствующий договор не считается заключенным. Предмет догов ора долевого участия в строительстве может быть опре делен как индивидуальными , так и родовыми признаками. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости ра зличаются по субъектному составу . Продавцом п о дого вору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполно моченное им лицо . П окупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемни к ом предыдущего собственни ка . Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения э того права. Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права соб ственнос ти на недвижимость . До момен та государственной регистрации права собственности Дольщика на со зданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не явля ется обладателем этого права. Соответст венно , критерием разграничением договора долевого учас тия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть к ритерий правопреемства : если сторона договора уже зарегистриро вала свое право собственности на недвижимость , заключенный договор (даже и менуемый как договор долевого участия ) будет в д е йствительнос ти являться дог овором купли-продажи. Александрова М . О прав овой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс . – 2001.-№ 5.- С .31. Договор долевого участия в строительст ве и договор купли-продажи недвижимости имеют разл ичное содержание . Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвиж имости , такой договор по содержанию прав и обязанностей сто рон шире договора купли-прод ажи. Даутов . М . Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука : проблемы теории , практики , перспективы развития .-2000г . С . 88 Кроме того , по договору долевого участ ия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в боль шей части до момента передачи ему доли . Именно такие условия соответ ствуют экономическому содержанию возникающего обязател ьства . Под разумевается , что именно средства До льщика являются одним из источ ников финансир ования строительства. По общему правилу, продажа недвижимо сти предполагает , что поку патель должен оплат ить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст . 486 ГК РФ ). Ины е условия оплаты (предоплата , рассрочка платеж а ) могут быть предусмотрены условиями договор а купли-прод а жи . Однако соответствующи е условия оплаты с юридической точки зрен ия не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости. Все вышеизложенное свидетельствует о неп рименимости к договору долевого участия в строительстве положений о куп ле-продаже. Соотношение договора долевого уча стия и договора строительного подряда Договор подря да регламентирован гл . 37 ГК РФ . По договору строи тельного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок по строить по заданию заказчика опре деленный объект либо выполнить иные строительные работы , а заказчик обязуется создать подрядчику необходи мые условия для выполнения работ , принять их результат и уплатить обус ловленную цену (ст . 740 ГКРФ ). Общими чертами договора долевого участия в строи тельстве и догово ра подряда является то , что оба указанных договора направлены на созда ние и передачу объек та недвижимого имущества Александрова М . О прав овой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс . – 2001.-№ 5.- С .32. . Их ра зличия заключа ю тся в следующем. Договор долевого участия в строительст ве и договор строительного под ряда различают ся по предмету . По договору строительного подряда подряд чик создает объект и целиком передает его заказчику (ст . 753 ГК РФ ). Даже если раб оты оплачиваются отдельными помещениями в объекте , эти поме щения передают ся Подрядчику уже после их приемки Заказч иком . По дого вору долевого участия в стро ительстве построенный объект никогда не пере дается Дольщику целиком . Дольщик получает в объекте т о лько свою долю. Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу . Подрядчиком по до говору стро ительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации , имеющие лицензию на выполнение строитель ных ра бот . На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта. Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо , в том числ е гражданин , не являющийся предпринимателем . З аст ройщик , как сторона договора долевого участия в строительстве , может не имет ь строительной лицензии и осуществлять саму организацию стро ительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного под ряда , передать функции заказчика другой организац ии ). Кроме того . Доль щик может закл ю чить договор не напрямую с Застройщик ом , а с инве стором , не имеющим представлен ия о строительном деле. Договор долевого участия в строительст ве и договор строительного подряда различаютс я по содержанию . По договору строительного подряда заказчику предост авлено право осуществлять техниче ский и финансовый контроль за ходом строи тельства , качеством выполняемых подрядчиком работ . Дольщик может не обладать такими правами . Козлова Е . Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная рег истр ация // Хозяйство и право . – 2002. - № 2. – С .69 Исходя из вышесказанного к договорам долевого уча стия в строительстве не могут быть примен ены нормы , регулирующие отношения строительного подряда. Соотношение договора долевого уча стия в строител ьстве и договора простого товарищества. Соглашени е о долевом участии в строительстве не предусмотрено в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских договоров . Поэтому правовая природа данного договора определя ется исходя из его конкрет ных условий и действий сторон . При этом региональная арбитражная практика рассм атривает соглашения о долевом участии в с троительстве в качестве разно видности договоров о совместной деятельности (договоров простог о товарищества ) (постановления Федерал ьного арбитражного суда Северо-западного округа от 27.07.98 п о делу № 01-03/1, от 02.02.99 по делу № 3395, от 15.11.99 по делу № А 56-45540/99, от 26.06.2000 по делу № А 56-4770/2000, от 07.12.2000 по делу № А 56-17086/00, от 22.01.2001 по делу № А 56- 17724/00, постановлением Президиума Вы сшего Арбитражного Суда РФ № 9064/00 от 03.04.2001) , что в известной море обусловлено позицией , представле нной в Информаци онном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 "Обзор практики разреше ния споров , связанных с догово рами на участие в строительстве " Хоз яйство и право . – 2000.- № 10.-С .103 . Для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов : 1) соединение сторонами вкладов 2) совм естные действия сторон 3) наличие у сторон единой цели Таким образо м , в договоре простого товарищества все де йствия сторон дол жны определяться общей для них целью . Представляется верной та позиц ия , которая предполагает, что "не будет единого договора п ростого това рищества , объединяющего неско лько лиц , в случае заключения одним лицом не скольких самостоятельных соглашении ... Исходя из смысла договора , все его уча стники д олжны выразить волю на до стижение соглашения между всеми участ никами " Савельев А.Б . Дог овор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права / Под . ред . М.И . Брагинского .- М .- 1998.- С . 296 . На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной компанией (Застройщиком ), а друг с другом – нет . Поэтому цель д оговора – строительство объекта недвижимости – не является условием какой-либо договоре нности между инвесторами . Таким образом , цель – строительство дома будет достигнута т олько путем комбинации нескольких договоров , где каждый участник связан лишь с это й организацией . Строительство объекта недвижимости становится общей целью инвесторов только по факту , без надлежащего юридичес кого оформления. Поскольку м ежду инвесторами не за ключается соглашение , н ельзя говорить и о наличии условия о соединении вкла дов. Свои взносы инвесторы если и со единяют , то только через инвестицион ную компанию . Также невозможно вести речь и о совместных действиях инвесторов . Все активны е действия инве стора ограничиваются передачей инвес тиционного взноса . В последующем он н икоим образом но участвует в распо ря жении инвестициями , заключении дого воров с третьими лицами , и распределе нии прибылей и убытков простого това рищества . Исходя из сказанною , договор между инвестором и инвес тиционной компанией по поводу строительства о бъект а недвижимости , который строится за счет средств инвесторов , не может кв алифицироваться как договор просто го товариществ а , заключенный между всеми инвесторами . участв ующими в стро ительстве. Договор простого товари щества предполагает , что имущество , со з данное в процессе совместной деятель ности , является общим имущес твом то варищей , если иное не установлено до говором . При этом устранение кого-либо из товарищей от участия в распределе нии прибы ли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК РФ ). Е сли предположи ть , что общей целью инве стора и инвестицион ной компании является стр оительство недвижимости , то готовый объект до лжен поступать в общую собственность сторон . По условиям существующих договоров единстве нным собственником недвижимо сти становится инвес тор. Инвестиционная компания не получа ет ни права соб ственности на готовый объ ект , ни иной компенсации за участие в простом това рищество . Формально она устранена от распределения всего полученного в ре зул ьтате совместной деятельности . Экономическая выго да и н вестиционной ком пании заключает ся здесь в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на строительство . Можно сказать . что услуги по обеспечению строительс тва фактически оплачиваются инвестором . Вместе с те м по договору простого то варищества вклады участников являются их общи м имуществом и поэтому не под лежат оплат е другими участниками . В связи с этим действия (услуги ) инвестиционной компании , осуществ ление кото рых возложено на нее условиями инвес тиционно г о договора , нельзя приз навать ее вкладом в простое товарищество , по скольку они выполняются , по существу , за плату. Таким обр азом , можно заключить , что подобные договоры не содержат как минимум двух обязательных для догово ра простого товарищества элементо в : отсутствует общая цель у инвесторов , с одной сторон ы , и инвестиционной компа нии с другой , а также не происходит соединения вкладов с торон. Заключение Приведенный анализ различных договор позволяет мне предпо ложить , что договор долевого участия в строительстве не относиться ни к одному из них . Правомерность существования такого договора основывается на ст . 421 ГК РФ , в которой сказано , что стороны вправе заключить договор как предусмотренный , так и не предусмотренный законами или иными п равовыми актами . Значит договор долевого участия в строительстве относиться к дог овором особого рода , не предусмотренным закон одательством . Встает вопрос о том какие но рмы и в какой последовательности должны п рименятся к этим отношениям . Есть различные то ч ки зрения : И.Б . Новицкий полаг ал , что к непоименованным договорам должны применяться сначала общие положения обязательс твенного права , а затем нормы сходного пои менного договора. Новицкий И.Б . Общее уч ение об обязательстве . – М . – 1954. – С .103 Но мне кажется бо лее верной точка зрения М.И . Брагинского и В.В . Витрянского , которые считали , что к данным отношением необходимо применять первона чально закон , который посвящен данному своеоб разному типу , затем общие положения обязатель ственного права , либо ан а логия. Бра гинского М.И ., Витрянского В.В . Договорное право . – М . – 1998. – С .329. Наиболее важное звено – специальный закон – отсутствует в этой цепочке . Подоб ное положение вещей свидетельствует об отсутс твии детального регулирования договоров в это й с фере , незащищенности прав дольщика , что в свою очередь негативно сказывается на привлечении средств частных инвесторов в строительство. Список ли тературы : 1. Новицкий И.Б . Общее учение об обязательстве . – М . – 1954 2. Брагинский М.И ., Витрянский В.В . Договорное право . – М . – 1998. 3. Савельев А.Б . Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права / Под . ред . М.И . Б рагинского .- М .- 1998. 4. Козлова Е . Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистр ация // Хозяйство и право . – 2002. - № 2 5. Александрова М . О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс . – 2001.-№ 5. 6. Даутов . М . Договор о долевом участии в строительств е и договор купли-продажи // Юридическая наука : про блемы теории , практики , перспективы развития .-2000г. 7. Вишневская И.С ., Лукьянцев А.А ., Нагаев А.Н . К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право . – 2000г . - № 2 8. Бублик В . Квалификация договора доле вого строител ьства // Хозяйство и право . – 2002г . № 2.- 9. Договор долевого участия в строительстве // Под ред . А . Шаханова.-СПб .-2001