Вход

Правовые проблемы квалификации договора долевого участия в сторительстве

Курсовая работа по праву и законодательству
Дата добавления: 11 апреля 2004
Язык курсовой: Русский
Word, rtf, 302 кб
Курсовую можно скачать бесплатно
Скачать
Данная работа не подходит - план Б:
Создаете заказ
Выбираете исполнителя
Готовый результат
Исполнители предлагают свои условия
Автор работает
Заказать
Не подходит данная работа?
Вы можете заказать написание любой учебной работы на любую тему.
Заказать новую работу
План : Введение………………… ……………………………………… 3 Глава I 1. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве …………………………………………..……… 5 Глава II 2. Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве …………………………..……………………… 15 2.1 Соотношение договора до левого участия в строительстве и договора купли-продажи…………………….……………… 15 2.2 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора подряда . ………………… ….…………………… ..19 2.3 Соотношение договора долевого участия в строительств е и договора простого товарищества………………………… ..21 Заключение……………………………… ……………………… .24 Список использованной литературы………………………… 25 Введение. В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного фина нсирования жил ищного строительства и изме нения экономической ситуации в стране неизбеж но должны были появиться новые формы вовл ечения средств в строительство . С начала 90- х этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строи тельстве . Пр и этом новая форма о тношений обладала рядом преимуществ в сравнен ии с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках – это : - поэтапная оплата (в большинстве случаев ) - затраты на приобре тение жилья при долевом участии , как прави ло , ниже рыночной стоимости готового жил ья на 10-30% - возможность учета интересов дольщика при планировке жилого поме щения. Для застройщи ка же договор долевого участия в строител ьстве также представляет значительный интерес , чем и объясняется его практическая распрос тран енность , так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов . Объединяя разные по величине вкла ды частных лиц , застройщику удается сформиров ать достаточные для строительства финансовые активы. Таким образом , долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирован ия строительства жилья : такими , как долгосрочн ое и краткосрочное банковское кредитование , и потечное кредитование и т.д . Александрова М . О правовой природе договоров дол евого участ ия в строительстве жилья // Кодекс 2001.- № 5,- С .30 Однако такая удобная форма пр ивлечения денежных средств в строительство им еет ряд определенных проблем . В первую оче редь это недостатки законодательства , противоречи я и пробелы в правовых акта х о долевом участии строительстве , которые порождаю т ошибки и недоработки при заключении соо тветствующих договоров , что , в свою очередь , ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятел ьности . Именно из-за нормативной н еур егулированности этих отношений и возникает вт орая , основная , проблема – это проблема к валификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве. Глава 1. Общая характеристика договора д олевого участия в строительстве. По договор у долевого участия в строительстве одна с торона (Застрой щик ) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его ст роительство (ре конструкцию ) и пер едать час ть построенного объекта (долю ) другой сто роне (Дольщику ) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь создан ное недвижимое имущество , а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать с тро ител ьство ) объекта и принять свою долю о н ем. Договор долевого участия в строительстве // Под ред . А . Шаханова.-СПб .-2001.-с .4 Договор до левого участия в строительстве можно отнести к договорам , которые хотя и предусмотрены гражданским законодательс твом , но спе циа льно им не регламентированы . Практическое существование договора долевого участия в строительстве обусловлено принципом свободы дого вора , в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный , так и не предусмотре нны й законом или иным право вым актом (ст. 421 ГК РФ ). Основными источниками правового регу ли рования долевого участия в строительстве я вляются Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ ), особенно его первая часть , Жил ищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР ), федер аль ные законы от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации , осуществ ляемой в форме капитальных вложений» (Федеральный закон об инвес тиционной деятельности ), от 24.12.1992 г. № 4219-1 «Об основах фед е ральной жилищной полит ики» , от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государствен ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Феде ральный закон о г осударственной регистрации ), другие нормативные ак ты. Договор долевого участия в строительстве является примером консенсуалъно го догово ра . Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента дос тижения сторонами соглашения по всем существе нным усло виям договора . Соответственно , после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора . Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним до говором (взаимным д оговором ), т.е . договором , по которому у кажд ой сто роны есть права и обязанности . Доль щик обязан осуществить финанси рование строительс тва , а Застройщик обязан организо вать строительство объекта и передать Дольщику его долю. Договор доле вого участия в строительстве по своей при роде является возмездным , т.е . договором , по которому сторон а должна получить плату или иное встречно е предоставление за исполнение своих обязанно стей (п. 1 ст. 423 ГК РФ ). Дольщик обязан осуществить ф инансирование строитель ства и именно на этом основании Застройщик передает ему его до лю. Договор д олевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст . ст. 160-162 ГК РФ ). Федеральный закон о государств енной регистрации предопределяет , что договор должен быть составлен в форме одного доку мента , подписанного сторонами. По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме , что дает некоторые преи мущества : 1) п ри удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика ; 2) по нотариально заверенному догово ру проще и дешевле зарегистриро вать право собственности. Договор долевого участия в строительстве // Под ред . А . Шаханова.-СПб. -2001.-с .8 Структу ра отношений в долевом строительстве. В строительной це почке можно выделить две группы отношений. В первую группу отношений входят отно шения , регламентирующие техническую сторону строи тельного процесса : — отношения Застройщика и соб ственника земельного участка ; — отнош ения Застройщика и подрядчика-проектировщика ; — отнош ения Застройщика и генерального подрядчика ; — отношения генерального подрядчи ка и субподрядчиков . Во вторую группу отно шений входят отношения , которые регламен тируют имущественную сторону процесса строительст ва : — отношения Застройщика и инвест ора (Дольщика ); — отношения Дольщика и пользоват еля объекта капитальных вложений. Цеп ов В.Г . Инвестиции в строительство : проблемы гражданско-правового регулирования // Юридичес кий мир . – 2001. - № 2 Вышеуказа нные отношения целесообразно рассмотреть по с тадиям осуществления инвестиционного строительного проекта . Начнем с пер вой группы отношений. Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство . По сле завершения переговоров с собственнико м зе мельного участка Застройщик составляет и нвестиционный проект — обо снование экономической целесоо бразности , объема и сроков осуществ ления капи тальных вложений , в том числе необходимая проектно-сметная документ ация , разработанная в соответствии с законодательством РФ и ут вержденными в установленном порядке стандартами (нормами и пра вилами ), а также описание практических действий по осуществлению ин вест иций (бизнес-план ). Для подготовки проектной док ументации З аст ройщик заключает договор подряда с проектировщиком . Проект прохо дит стадию согласования в государственных органах. Под инвестиционный проект Застройщик полу чает земельный учас ток . Собственник земельного участка может передать его в собственность , пос тоянное пользование или в аренду . Земельные участки , находящиеся в государстве нной собственности , обычно предоставляются в аренду. Затем , под инвестиционный проект Застройщ ик начинает привлекать капитальные вложения и ных инвесторов , в том числе по договора м доле вого участия в строительстве . Э тот процесс начинается с момента состав ления инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окон чательной реализации. Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчи ком . Подрядчик вправе п ривлечь к исполнению своих обязанностей дру гих лиц (субподрядчиков ). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ ). Генеральный подрядчик и субподрядчики гот овят строительную пло щадку и возводят фундам ент дома (начинают нулевой цикл ). После выполнения всех этапов работ ге неральный подрядчик прини мает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков . Генеральный п од рядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии . Заканчивается первая гру ппа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии Вторая гру ппа отношений связана с финансовой основой строитель ства объекта . Любой из вышеуказанных участников строительного про цесса (Застройщик , собственник земельного участк а , проектиров щик , ге неральный подрядчик , субподрядчик ) может выступать в качестве инвес тора (Дольщика ) и иметь право на получение одной или н ескольких квартир в строящемся доме . В это й ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого у ч астия в строительстве. По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор непосредственно с З астройщиком . По косвенным договорам долевого уча стия в строительстве Дольщик заключает до говор не с Застройщиком , но с другим и нвестором , который имее т право на полу чение квартиры . Та кое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (пр оектировщик , генеральный подрядчик , собственник зе мельного участка и др .) либо косвенные отн ошения (субподрядчик и т . п .). Буб лик В . Квалификация договор а долевого строительства // Хозяйство и право . – 2002г . № 2.- С . 107 Получив свою часть объекта . Дольщик мо жет предоставить ее для за селения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложени й ). Стороны договора долевого участия в с троительстве . С торонами пря мого договора долевого участия в строительстве являются Зас тройщик и Дольщик , а косвенного договора д олевого участия — инвестор и Доль щик. Инвестором по косвенным договорам долевог о участия в строительстве может быть толь ко лицо , которое учас твует в строитель стве на основании гражданско-правового договора и имеет право на получение определен ной площади . Лицо , не участвующее в строительств е (хотя бы косвенно ), не может распоряжатьс я долей в строящемся объекте. Если Дольщик не обладает полной д ееспособностью , его права и обя занности по договору долевого участия в строительст ве приобретает и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ ). В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц . Так , в качестве До льщиков на одной стороне д оговора иногда высту пают оба супруга либо родители и дети . В этом случае такие лица стано вятся сособственниками квартиры. Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции догов ора в пользу третьего лиц а (ст. 430 ГК РФ ). По такому договору Застройщик обязан перед ать квартиру в построенном объекте не Дол ьщику , а указанному или не указанному в договоре третьему лицу . Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве . Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик. Але ксандрова М . О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодек с . – 2001.-№ 5.- С .30 Дольщик и Застройщик не вправе растор гать или изменять заключен ный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того мо мента , как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору. Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте . Обязанность по финансированию строитель ст ва остается на Дольщике . При ненадлежащем финансировании Доль щиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу. На практи ке родители заключают договоры долевого участ ия в пользу своих детей . Однако , нельзя смешивать догов ор в пользу третьего лица с теми ситуациями , когда родители действуют от имени и в интересах сво их недееспособных детей как их законные предс тавители (опекуны ). В этом случае финансировани е строительства осуществляется за счет де тей , в том числе из сред с тв , п одаренных детям самими родителями. Договор долевого участия может быть з аключен как договор об исполне нии третьему лицу . По договору об исполнении третьему лицу последнее не .вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в постро е нном объек те . Передавая долю в построе нном объекте непосредственно третьему лицу , З астройщик лишь исполняет таким способом свою обя занность перед Дольщиком . Именно Дольщик в течение всего срока дей ствия договора является управомоченным лицом , способным тре бовать н адлежащего исполнения договора от Застройщика . По такой схеме орга низац ии могут участвовать в строительстве жилья для своих работников. Дольщик может передать свои права по договору долевого участия тре тьему лицу на основании договора об уступке права тр ебования (договора цессии ). В этом случ ае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия : третье лицо приобретает п рава Дольщика и его статус . Договор цессии может быть заключен без согласия Застрой щика , если предыду щий Дольщик исполнил все сво и обязанности перед Застройщиком . В договоре цессии должны быть указаны стороны , характеристики дого вора долевого учас тия (дата , номер , стороны , предмет ), объем пе редавае мых прав , их цена. Предметом долевого участия в строительстве следует приз нать ту ча сть (долю ) строящегося объек та недвижимого имущества , которая подлежит пе редаче Дольщику (квартира , комната , помещение ). Предмет договора мо жет быть определен индиви дуальными или родовыми признаками (путем указ ания точного размера общей или полезной п лощ а ди в объекте , подлежа щей пере даче Дольщику , или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования стр оительства — ст. 24 ЖК РСФСР ). Для согласо вания условия о предмете договора (независимо от спосо ба его определения ) стороны долж ны обязатель но указать характеристи ки ст роящегося объекта недвижимости в целом : адрес земельного участ ка , на котором осуществляетс я строительство , расположение строящего ся дома на земельном участке (обозначается на отдел ьном плане ); целе вое назначение (жилое или н ежилое строение ); общую площадь о бъекта (в том числе полезную площадь ); этаж ность , наличие балконов , гаражей , лифтов , подвал ов , чердаков , мансард и т.п. Вишневская И.С ., Лук ьянцев А.А ., Нагаев А.Н . К вопросу о прав овом регулировании долевого участия в с троительстве жилого дома // Жилищное право . – 2000г . - № 2 Обычно пре дметом договора долевого участия в строительс тве являет ся отдельная квартира . Для того , чтобы индивидуально определить пред мет догово ра долевого участия квартиры необходимо указа ть : пре двари тельный номер квартиры ; этаж , на котором она расположена , и ее поло жение в осях ; планировку квартиры ; количество уровней квартиры ; об щую проектную площадь квартиры , в том числе полезную , наличие и площадь балконов , мансард , кладовок и т.п .; площад ь иных помещений , подчиненны х квартире (гаражей , подвалов , чердаков и т. п .); помещения и оборудование , которое станет общей собственностью всех жильцов дома. Ценой дого вора долевого участия в строительстве являетс я тот объем ка питальных вложений , который Дольщик обязан осуществить в строитель ст во Объекта недвижимого имущества . Поскольку н едвижимость , даже будущая , относится к уникаль ным вещам , к цене договора долевого уча ст ия не применимы правила ст. 424 ГК РФ . В договоре долевого участия стороны обычно указыв ают , что Дольщик финансирует строительство им енно конкретно своей доли в объекте. На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки (ст. 317 ГК РФ ): цена определяется в денежной сумме эк вива лентной определенной сумме в доллара х США или в иных условных еди ницах . П латежи осуществляются в рублях по курсу , у становленному ЦБ РФ на день платежа . Денеж ные средства вносятся единовременно или по частям . При этом вся или большая часть денежных средств обычно под лежит перечислению до мо мента завершения строительства. Цена в д оговоре долевого участия в строительстве в подавляющем боль шинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра обще й площади , которую должен получить Дольщик . В этом случае целе сообразно указывать , что общий объем капитальных вложений по дого вору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщи ку недвижимого им ущества . Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью , необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежн ых средств. Вишневская И.С ., Лукьянцев А.А ., Нагаев А.Н . К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право . – 2000г . - № 2. – С . 29 Содержание договора образует совоку пность прав и обязанностей сто рон . Обязанности по договору долевого участия одной стороны противо поста вляются правам другой стороны и наоборот. Основными обязанностями Застройщика являются : — подготовка проектной документации , получение согласовании и ра зрешений на строительство объекта ; — строи тельство (реконструкция ) или организация строитель ства объек та недвижимого имущества в соответ ствии с градостроительными норма ми и правила ми , а также условиями договора ; — орган изация приемки объекта недвижимого имуществ а в эксплуа тацию , подключение его к город ским инженерным сетям ; — перед ача Дольщику его доли в введенном в э ксплуатацию объекте недвижимого имущества в с рок , указанный в договоре . Если в договоре такой срок не указан , объект недвижимости подлежит передаче Дольщи ку в течении семи дней с момента предъявления первого требования Доль щика после приемки дома в эксплуатацию ; — гарантийные обязат ельства Застройщика и подрядчика. Основными обязанностями Дольщика являются : — осуществление финансирования с троительства в порядке и сроки , которы е установлены договором ; — прием ка доли в введенном в эксплуатацию объект е недвижимости . В случае невыполнения Застрой щиком обязанности по передаче Доль щику его индивидуально-определенной доли , последний вправе обрати ться в суд (арбитражный суд ) с иском к Застройщику об истребовании свое й доли . Если предмет договора индивидуально не определен , Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площад и пропорцио нально внесенным им капитальным в ложениям . Иск Д о льщика будет удов летворен , если дом не был заселен в ус тановленном порядке другими лицами . При этом площадь выделяемой доли будет определяться по сто имости квадратного метра на момен т выделения квартир. В случае неисполнения Застройщиком обязан ности по с троительству и передаче Дол ьщику квартиры , Дольщик по суду вправе : по требовать возврата внесенных им капитальных в ложений ; взыскать с Застройщика стоимость ква ртиры в полном объеме ; обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную квартиру. Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязате льств по договору может повлечь взыскание с нее убытков , причиненных соот ветствующими действиями другой стороне . Убытки взыскиваются в пол ном объеме : реальный ущерб и уп ущенная выгода. Договором мо гут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка , штраф ) за нарушение стороной о тдельных обязанностей по договору . В этом случае убытки взыскиваются в части , не пок рытой неустойкой. Ответственность Дольщика по договору обыч но связана с неисполне нием или ненадлеж ащим исполнением обязанности по финансированию строительства . Если неустойка договором не определена , за каждый день просрочки с Дол ьщика могут быть взысканы проценты за пол ьзование чу жими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от исполнения обяза нностей по договору долевого участия в ст роительстве. Глава 2 Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве. Соотношение договора долевого у частия в строительстве и договора купли-продажи. Договор долевого участия в строительстве имеет нек ое сходство с договором купли-продажи недвижи мости . Особенно ярко это сходство прослеживае тся в отношении договора купли-продажи будущи х недви жимых вещей , т .е . вещей , которые будут созданы или приобретены про давцом в будущем (п . 2 ст . 455 ГК РФ ). В качестве общих черт соотноси мых договоров можно выд елить , то , что оба договора заключаются на момент , когда недвижимой вещи еще не существует , а также то , что в р е зультате исполнения договора и последующей государственной регистра ции прав одна из сто рон становится собственником недвижимости. Дау тов . М . Договор о долевом участии в стр оительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука : проблемы теории , прак тики , перспе ктивы развития .-2000г . С . 86 Однако , договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют раз ную юридическую природу . Различия между сопос тавляемыми договорами заключаются в следующем : Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет . Легальное определение дого вора купли-продажи дано в ст . 549 ГК РФ : «По договору купли-продажи недв ижимого имущества продавец обя зуется передать в собственность покупателя земе л ьн ый участок , здание , сооружение , квартиру или другое недвижимое имущество ». Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижи мостью . К недвижимости (недвижимым ве щам , недвижимому имуще ству ) гражданское законодат ельство (ст . 130 ГК РФ ) относ ит земельные участки , участки недр , обособленные водные объекты и все , что прочно связано с землей , то есть объекты , перемещение которых без несоразмер ного ущерба их назначению не возможно , в том числе леса , многолетние на саждения , здания , сооружения . К н е д вижимым вещам относятся также подлежащие госу дарственной регистрации воздушные и морские с уда , суда внутреннего плавания , космические об ъекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще ство . Например , ст . 131 ГК РФ относит к недвижимости предпр иятие как имущественный комплекс . Федеральный закон «О товариществах соб ственников жилья» ( ст . 1) рассматривает как недвижимость другой иму щественный комплекс — кондоминиум. Все в ышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора ку пли-продажи . Предмет договора долевого участия в строи тельстве уже : права из негомогут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания , помещ ения в них , сооружения и иные объек ты , прочно связанные с земельным участком ). В отличии от договора к упли-продажи договор долевог о участия в стро ительстве не относится к сделкам с недвижимостью . Договор долевого учас тия в строительстве регламентирует отноше ния по созданию и передаче иму щества , кот орое на момент передачи не является объек том права собс т вен ности . В силу ст . 219 ГК РФ право собственности на созда ваемые здания , сооружения и другое вновь с оздаваемое имущество , подлежащее государ ственной регистрации , возникает с момента такой регист рации . Таким об разом , при заключении и исп олнении обязанн о стей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует. Коз лова Е . Поиск модели договора долевого уча стия в строительстве и его учетная регист рация // Хозяйство и право . – 2002. - № 2. – С .67 Следует подчеркнут ь , что предметом дого вора купли-продажи может выступать только индивидуальн о-определен ная вещь (ст . 554 ГК РФ ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные , позволяющие определенно установить недв ижи мое имущество , подлежащее передаче пок у пателю по договору , в том числе д анные , определяющие расположение недвижимости на соответствую щем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества . При отсутствии этих данных в договоре , условие о недвижимом имуще стве , подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами , а со ответствующий договор не считается заключенным. Предмет догов ора долевого участия в строительстве может быть опре делен как индивидуальными , так и родовыми признаками. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости ра зличаются по субъектному составу . Продавцом п о дого вору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполно моченное им лицо . П окупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемни к ом предыдущего собственни ка . Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения э того права. Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права соб ственнос ти на недвижимость . До момен та государственной регистрации права собственности Дольщика на со зданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не явля ется обладателем этого права. Соответст венно , критерием разграничением договора долевого учас тия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть к ритерий правопреемства : если сторона договора уже зарегистриро вала свое право собственности на недвижимость , заключенный договор (даже и менуемый как договор долевого участия ) будет в д е йствительнос ти являться дог овором купли-продажи. Александрова М . О прав овой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс . – 2001.-№ 5.- С .31. Договор долевого участия в строительст ве и договор купли-продажи недвижимости имеют разл ичное содержание . Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвиж имости , такой договор по содержанию прав и обязанностей сто рон шире договора купли-прод ажи. Даутов . М . Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука : проблемы теории , практики , перспективы развития .-2000г . С . 88 Кроме того , по договору долевого участ ия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в боль шей части до момента передачи ему доли . Именно такие условия соответ ствуют экономическому содержанию возникающего обязател ьства . Под разумевается , что именно средства До льщика являются одним из источ ников финансир ования строительства. По общему правилу, продажа недвижимо сти предполагает , что поку патель должен оплат ить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст . 486 ГК РФ ). Ины е условия оплаты (предоплата , рассрочка платеж а ) могут быть предусмотрены условиями договор а купли-прод а жи . Однако соответствующи е условия оплаты с юридической точки зрен ия не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости. Все вышеизложенное свидетельствует о неп рименимости к договору долевого участия в строительстве положений о куп ле-продаже. Соотношение договора долевого уча стия и договора строительного подряда Договор подря да регламентирован гл . 37 ГК РФ . По договору строи тельного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок по строить по заданию заказчика опре деленный объект либо выполнить иные строительные работы , а заказчик обязуется создать подрядчику необходи мые условия для выполнения работ , принять их результат и уплатить обус ловленную цену (ст . 740 ГКРФ ). Общими чертами договора долевого участия в строи тельстве и догово ра подряда является то , что оба указанных договора направлены на созда ние и передачу объек та недвижимого имущества Александрова М . О прав овой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс . – 2001.-№ 5.- С .32. . Их ра зличия заключа ю тся в следующем. Договор долевого участия в строительст ве и договор строительного под ряда различают ся по предмету . По договору строительного подряда подряд чик создает объект и целиком передает его заказчику (ст . 753 ГК РФ ). Даже если раб оты оплачиваются отдельными помещениями в объекте , эти поме щения передают ся Подрядчику уже после их приемки Заказч иком . По дого вору долевого участия в стро ительстве построенный объект никогда не пере дается Дольщику целиком . Дольщик получает в объекте т о лько свою долю. Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу . Подрядчиком по до говору стро ительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации , имеющие лицензию на выполнение строитель ных ра бот . На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта. Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо , в том числ е гражданин , не являющийся предпринимателем . З аст ройщик , как сторона договора долевого участия в строительстве , может не имет ь строительной лицензии и осуществлять саму организацию стро ительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного под ряда , передать функции заказчика другой организац ии ). Кроме того . Доль щик может закл ю чить договор не напрямую с Застройщик ом , а с инве стором , не имеющим представлен ия о строительном деле. Договор долевого участия в строительст ве и договор строительного подряда различаютс я по содержанию . По договору строительного подряда заказчику предост авлено право осуществлять техниче ский и финансовый контроль за ходом строи тельства , качеством выполняемых подрядчиком работ . Дольщик может не обладать такими правами . Козлова Е . Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная рег истр ация // Хозяйство и право . – 2002. - № 2. – С .69 Исходя из вышесказанного к договорам долевого уча стия в строительстве не могут быть примен ены нормы , регулирующие отношения строительного подряда. Соотношение договора долевого уча стия в строител ьстве и договора простого товарищества. Соглашени е о долевом участии в строительстве не предусмотрено в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских договоров . Поэтому правовая природа данного договора определя ется исходя из его конкрет ных условий и действий сторон . При этом региональная арбитражная практика рассм атривает соглашения о долевом участии в с троительстве в качестве разно видности договоров о совместной деятельности (договоров простог о товарищества ) (постановления Федерал ьного арбитражного суда Северо-западного округа от 27.07.98 п о делу № 01-03/1, от 02.02.99 по делу № 3395, от 15.11.99 по делу № А 56-45540/99, от 26.06.2000 по делу № А 56-4770/2000, от 07.12.2000 по делу № А 56-17086/00, от 22.01.2001 по делу № А 56- 17724/00, постановлением Президиума Вы сшего Арбитражного Суда РФ № 9064/00 от 03.04.2001) , что в известной море обусловлено позицией , представле нной в Информаци онном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 "Обзор практики разреше ния споров , связанных с догово рами на участие в строительстве " Хоз яйство и право . – 2000.- № 10.-С .103 . Для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов : 1) соединение сторонами вкладов 2) совм естные действия сторон 3) наличие у сторон единой цели Таким образо м , в договоре простого товарищества все де йствия сторон дол жны определяться общей для них целью . Представляется верной та позиц ия , которая предполагает, что "не будет единого договора п ростого това рищества , объединяющего неско лько лиц , в случае заключения одним лицом не скольких самостоятельных соглашении ... Исходя из смысла договора , все его уча стники д олжны выразить волю на до стижение соглашения между всеми участ никами " Савельев А.Б . Дог овор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права / Под . ред . М.И . Брагинского .- М .- 1998.- С . 296 . На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной компанией (Застройщиком ), а друг с другом – нет . Поэтому цель д оговора – строительство объекта недвижимости – не является условием какой-либо договоре нности между инвесторами . Таким образом , цель – строительство дома будет достигнута т олько путем комбинации нескольких договоров , где каждый участник связан лишь с это й организацией . Строительство объекта недвижимости становится общей целью инвесторов только по факту , без надлежащего юридичес кого оформления. Поскольку м ежду инвесторами не за ключается соглашение , н ельзя говорить и о наличии условия о соединении вкла дов. Свои взносы инвесторы если и со единяют , то только через инвестицион ную компанию . Также невозможно вести речь и о совместных действиях инвесторов . Все активны е действия инве стора ограничиваются передачей инвес тиционного взноса . В последующем он н икоим образом но участвует в распо ря жении инвестициями , заключении дого воров с третьими лицами , и распределе нии прибылей и убытков простого това рищества . Исходя из сказанною , договор между инвестором и инвес тиционной компанией по поводу строительства о бъект а недвижимости , который строится за счет средств инвесторов , не может кв алифицироваться как договор просто го товариществ а , заключенный между всеми инвесторами . участв ующими в стро ительстве. Договор простого товари щества предполагает , что имущество , со з данное в процессе совместной деятель ности , является общим имущес твом то варищей , если иное не установлено до говором . При этом устранение кого-либо из товарищей от участия в распределе нии прибы ли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК РФ ). Е сли предположи ть , что общей целью инве стора и инвестицион ной компании является стр оительство недвижимости , то готовый объект до лжен поступать в общую собственность сторон . По условиям существующих договоров единстве нным собственником недвижимо сти становится инвес тор. Инвестиционная компания не получа ет ни права соб ственности на готовый объ ект , ни иной компенсации за участие в простом това рищество . Формально она устранена от распределения всего полученного в ре зул ьтате совместной деятельности . Экономическая выго да и н вестиционной ком пании заключает ся здесь в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на строительство . Можно сказать . что услуги по обеспечению строительс тва фактически оплачиваются инвестором . Вместе с те м по договору простого то варищества вклады участников являются их общи м имуществом и поэтому не под лежат оплат е другими участниками . В связи с этим действия (услуги ) инвестиционной компании , осуществ ление кото рых возложено на нее условиями инвес тиционно г о договора , нельзя приз навать ее вкладом в простое товарищество , по скольку они выполняются , по существу , за плату. Таким обр азом , можно заключить , что подобные договоры не содержат как минимум двух обязательных для догово ра простого товарищества элементо в : отсутствует общая цель у инвесторов , с одной сторон ы , и инвестиционной компа нии с другой , а также не происходит соединения вкладов с торон. Заключение Приведенный анализ различных договор позволяет мне предпо ложить , что договор долевого участия в строительстве не относиться ни к одному из них . Правомерность существования такого договора основывается на ст . 421 ГК РФ , в которой сказано , что стороны вправе заключить договор как предусмотренный , так и не предусмотренный законами или иными п равовыми актами . Значит договор долевого участия в строительстве относиться к дог овором особого рода , не предусмотренным закон одательством . Встает вопрос о том какие но рмы и в какой последовательности должны п рименятся к этим отношениям . Есть различные то ч ки зрения : И.Б . Новицкий полаг ал , что к непоименованным договорам должны применяться сначала общие положения обязательс твенного права , а затем нормы сходного пои менного договора. Новицкий И.Б . Общее уч ение об обязательстве . – М . – 1954. – С .103 Но мне кажется бо лее верной точка зрения М.И . Брагинского и В.В . Витрянского , которые считали , что к данным отношением необходимо применять первона чально закон , который посвящен данному своеоб разному типу , затем общие положения обязатель ственного права , либо ан а логия. Бра гинского М.И ., Витрянского В.В . Договорное право . – М . – 1998. – С .329. Наиболее важное звено – специальный закон – отсутствует в этой цепочке . Подоб ное положение вещей свидетельствует об отсутс твии детального регулирования договоров в это й с фере , незащищенности прав дольщика , что в свою очередь негативно сказывается на привлечении средств частных инвесторов в строительство. Список ли тературы : 1. Новицкий И.Б . Общее учение об обязательстве . – М . – 1954 2. Брагинский М.И ., Витрянский В.В . Договорное право . – М . – 1998. 3. Савельев А.Б . Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права / Под . ред . М.И . Б рагинского .- М .- 1998. 4. Козлова Е . Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистр ация // Хозяйство и право . – 2002. - № 2 5. Александрова М . О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс . – 2001.-№ 5. 6. Даутов . М . Договор о долевом участии в строительств е и договор купли-продажи // Юридическая наука : про блемы теории , практики , перспективы развития .-2000г. 7. Вишневская И.С ., Лукьянцев А.А ., Нагаев А.Н . К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право . – 2000г . - № 2 8. Бублик В . Квалификация договора доле вого строител ьства // Хозяйство и право . – 2002г . № 2.- 9. Договор долевого участия в строительстве // Под ред . А . Шаханова.-СПб .-2001
© Рефератбанк, 2002 - 2018