Право собственности

Глава 1. Общая характеристика права собственности. 1.1 Собственность в экономическом и юридическом смысле. Прежде чем приступить к рассмотрению основных содержательных вопросов , поставленных пе ред данной работой , сл едует определить главный исследуемый предмет - право собственнос ти. Общепризнанно , что вопрос собственности - э то , пожалуй , один из самых главных вопросо в , определяющих генерацию , существование и пут и развития человеческого общества . От того , как (и кем ) он поставлен , решается и регулируется в данный момент времени (в том числе и в данный исторический пр омежуток времени ) зависит устойчивость , благополуч ие , а зачастую и само существование любого общества (как , впрочем , и каждого отдельно го члена данного о бщества ). При этом общественность , чаще всего , р ассматривает собственность как категорию социаль но-экономическую . В этом смысле наиболее близк им к истине мне представляется определение собственности как особого , основополагающего об щественного отношения. В самом деле , собственность невозмож но представить без того , чтобы одни индиви ды (либо их группы ) относились к конкретны м вещам , условиям и продуктам производства как к своим , а прочие - как к чужим . Из этого с очевидностью следует , что собственность - эт о отношение индивида к вещи . При этом , поскольку речь идёт об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи , то имеются осно вания говорить о собственности как об отн ошениях между индивидами по поводу вещей. Следует обратить внимание на то обсто яте льство , что собственность немыслима не только без отношения собственника к вещи как к своей , но и без отношения всех остальных членов общества к данной вещи как к чужой и , более того , как к находящейся под суверенной властью данного лица . Таким обра зом , со бственность - это общ ественное отношение. При более полном развертывании определени я собственности , как экономической категории , различные экономисты исходили из разных основ аний - статичности или динамичности этой катег ории , основных ее проявлений в повс едн евной практике , ее классового и исторического характера и так далее . С моей точки зрения , наиболее функциональным , с точки зре ния настоящего исследования является определение через основные проявления хозяйственного гос подства собственника над вещью : в лад ение , пользование , распоряжение. Статика отношений собственности выражается во владении , означ ающим полное хозяйственное господство собственни ка над данной вещью , ее “закрепленность” за индивидами или их сообществами . Пользование, в экономическо м смыс ле , определяется как извлечение из вещи полезных свойств путем ее произво дительного или личного непроизводственного потре бления . Распоряжение означает совершение в отношении действий и иных актов , определяющих ее судьбу , вплоть до отчуждения или уничтоже ния вещи . В пользовании и распоряжении отражается динамика отношении собственности. Таким образом , собственность , ка к экономическая категория , определяется как о тношение индивидов либо сообщества индивидов к принадлежащей им вещи , как к своей , к оторая выра жается во владении , пользовани и и распоряжении ею , а также в устране нии воздействия всех иных субъектов в ту сферу хозяйственного господства , на которую распространяется власть собственника , то ест ь как общественное отношение по поводу вл адения распоряжен и е и распоряжение вещью. В обществе , где все основные отношения в той или иной форме урегули рованы правом такого рода , глобальное обществ енное отношение не может не быть также урегулировано правом . Таким образом , имеются основания говорить о собственности н е только как о социально-экономической , но и о правовой категории . Право собственности , с точки зрения юр идической , может быть определено в объективно м и субъективном смысле . 1.2 Понятие и содержание права собственности В субъективном смысле , содержа ние права собственности составляет принадлежащие с обственнику правомочия , то есть юридические о беспеченные возможности поведения собственника , п о владению , пользованию и распоряжению вещью . Содержание права собственности в субъективн ом смысле следует раск р ывать чере з принадлежащие собственнику права и полномоч ия , как необходимые и достаточные условия осуществления им указанного права. Владение вещью как собственностью не означает обязательного физического контакта с нею , как , к примеру , в ситуации с со бст венностью на объекты недвижимости , нах одящиеся вне настоящего местонахождения собствен ника . Это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господс тва собственника над вещью . При этом следует иметь в виду , что ныне действующим законодательством Р Ф не определено содержание данного правомочия (как , впрочем , и иных принадлежащих собств еннику правомочий ). Законодатель не дал точног о и однозначного ответа на вопрос о с одержании понятия право владения и о том , кого можно считать владельце м вещи . Законо дательства гер манской группы устанавливают институт двойного владения с выделением фигуры “владеющего с луги” , при этом , с моей точки зрения , б лиже по духу к российской правовой доктри не , всё же , разграничение понятий “владение” и “держание” , как в римском прав е . Подобная неопределенность не позволяет юри дически корректно и однозначно ответить на вопрос , продолжает ли собственник владеть в ещью при сдаче ее внаем или владельцем вещи на период найма признается только фактический обладатель ее - наниматель , а, следовательно , не позволяет и в полной мере эффективно осуществлять защиту названно го субъективного права для указанных субъекто в гражданского оборота . Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения в процессе потребления имущества его полезных свойств , в том числе плодов и доходов . Осуществление дан ного правомочия , как правило , обусловлено влад ением вещью . Однако , как и в ситуации с владением , реализация пользования , как правом очия , возможно и без права собственности , им даже без владе н ия - как , нап ример , пользование оборудованием и программным обеспечением в “салонах Internet” или школьным фортепиано в музыкальной школе . Распоряжение вещью можно определить как совершение управомоченным лицом волевых юрид ически значимых актов , определяю щих судьб у данной вещи , или создание соответствующих юридических фактов , влекущих , как правило , п рекращение права собственности в отношении да нной вещи . При этом важно наличие воли на совершение данного действия . Например , ут еря вещи хотя и прекращает пра к тически все правомочия собственника , но , очевидно , не является актом распоряжения ве щью . Важна в оценке волевых актов управомо ченного лица и юридическая значимость конкрет ных действий . Ведь сжигание дров и поедани е приготовленного на огне мяса являются с к о рее актами пользования , чем расп оряжения вещами , несмотря на формальное сходс тво основных признаков . Дрова или мясо , са ми по себе , имеют значение для собственник а значение , то есть могут им использоватьс я лишь при их уничтожении и его посре дством . Следуе т иметь в виду , при этом , что , к примеру , уничтожая или вы брасывая вещь , собственник вступает в односто роннюю сделку , поскольку его воля направлена на прекращение своего права собственности. Анализ содержания данного субъективного п рава нельзя ограничить рассмотрением лишь прав владения , пользования и распоряжения , так как все эти три правомочия могут принадлежать и несобственнику - как , например , в случае с правом полного хозяйственного ведения или пожизненного наследуемого владения . Следует обратить вни м ание на то , что только в отношении собственника законодатель прямо указывает на право расп оряжаться вещью по своему усмо трению (п .2 ст .209 ГК ), то есть воля собственника ограничена только Законом и его власть существует независимо от власти (воли ) любых др угих лиц относ ительно той же самой вещи , а все иные лица ограничены также и его волей. Из сказанного не следует делать вывод , что власть собственника в отношении прин адлежащей ему вещи безгранична . Общие пределы осуществления им своих гражданских прав , уст ановленные статьёй 10 ГК , ограничивают и осуществление им своих прав собственности. Таким образом , право собс твенности , как субъективное право - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность вл адеть , пользоваться и распоряжаться п рина длежащим ему имуществом , а также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таким имущ еством , действуя при этом по своему усмотр ению , в своём интересе , вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая п р ава и охраняемые законом интерес ы третьих лиц. 1.3 Право собственности как инст итут гражданского права. Как правовой институт , то есть в о бъективном смысле , право собственности определяет ся как совокупность норм права , регулирующих отношения по владению , пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему в ещью исключительно в его интересах и по его усмотрению , а также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих ли ц в сферу его хозяйственного господства н ад такой вещью. Поскольку , ка к уже было отмечено , сами регулируемые отношения имеют столь весомое , можно сказать , определяющее значение среди прочих общественных отношений , то и правовое регулирование такого предмета осуществл яется в той или иной мере нормами пра ктически всех отрасле й права - и государственного , и административного , и семейного , и гражданского , да и всех “процессуальны х” отраслей права в немалой степени. Показательным , в этом смысле , будет , с моей точки зрения , обзор таких норм “ по убыванию юридической силы”. Конститу ция РФ , как узаконение выс шей юридической силы , уделяет правовому регул ированию отношений собственности немалое место . Это и признание и равное право на защиту частной.государственной , муниципальной и ин ых форм собственности (ст .4), и декларирование стать я ми 9 и 36 возможности нахождения земли и других природных ресурсов в любой форме собственности (в отличие от пр едыдущего Основного закона России ), и указание на право свободного использование своего имущества любым не запрещённым законом спо собом (ст .34), и особое указание в статье 35 на защиту законом права частной собственности во всех его проявлениях , и так далее . Следует также учитывать , что международные договоры РФ , признанные Конституцие й приоритетными по юридической силе , также , во многих случаях р егулируют отн ошения собственности. Следующий уровень правового регулирования отношений собственности - законы РФ . Значительно е место здесь занимают кодифицированные источ ники , и , в первую очередь , Гражданский коде кс РФ . Раздел 2 ГК РФ , регулирующий рассм атриваемые отношения , состоит из 104 статей и даёт все основные определения (гл .13), устанавливает и раскрывает основные вопросы приобретения и прекращения права собственности (гл .14 и гл .15 соответственно ), достаточно подроб но регулирует основные , наибо л ее р аспространённые типы отношений собственности по субъекту (гл .16), по объекту (гл.гл .17,18), особые виды владения (гл .19), а также устанавливает основные виды и способы защиты права с обственности (гл .20). Хотя многое и отдано на усмотрение договора , ди с позитивный характер большинства норм гражданского права нашёл в данном разделе не самое яркое проявление , полагаю , в силу большой сложн ости и значимости решения большинства из затрагиваемых здесь вопросов , в каждом конкре тном случае , для всех субьектов гр а жданского оборота . Ввиду большого разнооб разия и сложности регулируемых отношений , цел ый ряд специальных норм права , регулирующих,на пример , приватизацию или различные виды колле ктивной собственности , содержится в иных зако нах , а в особо значимых случаях д аже в кодифицированных источниках - как , в частности , в “Земельном кодексе РФ” , проект которого на настоящий момент так и не стал пока Законом. На момент написания настоящей работы не урегулированы законом многие виды и ва жные стороны отношений собственн ости , под лежащие императивному регулированию . В каких-то случаях это вызвано не разрешёнными пока “антагонистическими” противоречиями в подходе к регулируемым вопросам в среде законодателей , как , впрочем и в обществе в целом , а в иных случаях такие вопрос ы просто не подлежат регулированию Закон ами РФ . В настоящее время многие подобные вопросы урегулированы актами законодательства - Указами Президента и Постановлениями Правител ьства РФ - либо подзаконными актами , число и разнообразие каковых столь велико , ч то подробное их изучение могло бы стать темой немалого числа специальных нау чных работ. Для целей же настоящего же исследован ия следует отметить еще возросшую важность правовых норм , содержащихся в заканодательстве субъектов федерации и законоустановлениях органов местного самоуправления . Их дей ствие ограничено в пространстве соответствующими административно-территориальными границами , а так же по объектам пределами компетенции , однако многие казусы могут быть решены лишь с применением таких норм. Однако , в любом случае , общая пра вовая основа для решения вопросов , связанных с отношениями собственности - гражданское пра во РФ , поскольку право собственности - это основной вид имущественных прав , составляющий , наряду с производными правами и сервитутами , а вещн о е право , являющееся , в свою очередь , подотраслью гражданского права , представляющей собой совокупность норм прав а , регулирующихотношения , объектами которых являет ся конкретная вещь или конкретное имущество . Поэтому право собственности подлежит исслед ован и ю методами и с использование м понятийного аппарата , характерного для совр еменной цивилистики. Глава 2. Осо бенности приобретения права собственности на недвижимое имущество . 2.1 Систематизация оснований и способов п риобретения права собственности.. Для возникновения права соб ственности , как и иных правоотношений , необход имо наличие определённых юридических фактов , которые в гражданском праве России называются основаниями припобретения права собственности . Традиционно , их принято делить на первонача льные и производные . Однако , при оп ределении основания для классификации соответств ующих юридических фактов различные источники отдают предпочтение различным критериям . Так , ряд учёных * полагают , что в ка честве основания классификации следует принять наличие во ли предшествующего собственника . По их мне нию , к первоначальным относятся такие основан ия , при которых право собственности правомерн о возникает у лица независимо от воли предшествующего собственника , а производными пр изнаются такие , при которых таковая во ля присутствует . Иные же полагают , что верным критерием служит наличие правопреемства *, и к первоначальным относят юр идические факты , в основе которых нет прав опреемство , а к производным , соответственно , те , что основаны на правопреемстве . Они указ ывают , что критерий воли не во всех случаях выдерживае т практическую проверку . К примеру , наследник , имеющий право на обязательную долю ( т.н . необходимый наследник ), получает эту долю вопреки воле пре дшествующего собственника -наследодателя - хотя так ой способ приобретения , как наследование , вне всякого сомнения , относится к производн ым способам приобретения права собственности. Мне ближе точка зрения последних , так как доктринальное толкование закона , для чего собственно и существует цивилистика , дол жно основыв аться на внутренне непротиворе чиых посылках , не приводящих к парадоксальным выводам . При этом , лучшим , с моей точк и зрения , путём решения этой задачи служит следование внутренней логике такого закона , а в данном случае известно , что закон одатель во всех с л учаях определён ные правовые последствия с наличием либо отсутствием прравопреемства , чего нельзя сказать о воле . То есть практическое значение для маиериального права имеет , скорее крите рий правопреемства , поэтому он и избран мной для изучения оснований п риобретения права собственнос ти. Это тем более актуально , что в нас тоящий момент активно происходят различные - и зачастую разнонаправленные - процессы . Приватизаци я , при которой государственное и муниципально е имущество переходит в собственность граждан и организаций , объекты “соцкультбыта” и иные имущественные комплексы переходят , напр отив , в государственную и муниципальную собст венность . Всё это имущество обременено многоч исленными обязательствами самого разнообразного характера , а зачастую и снабжено р азнообразными правомочиями , нередко очень привлекательными для собственника . И принятие юридически значимых актов , как правило , тесн о связано с наличием или отсутствием прав опреемства. Поэтому далее будут рассмотрены основа ния приобретения права собственн ости , кла ссифицированные на первоначальные и производные именно по критерию правопреем ства . Исходя из этого критерия , к первоначальным основаниям следует отнести : приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (п 1 ст .218 ГК ) переработка (ст .220 ГК ) обращение в собственность общедоступных в ещей (ст .221 ГК ) приобретение права собственности на бесхо зяйное имущество (п .3 ст 218; ст.ст .225, 226; безхозяйного вследствие применения п .2 ст .235, ст .236 ГК ) присвоение клада (ст .233 ГК ) вследствие наст упления срока приобрет ательной давности (ст .234 ГК ) на самовольную постройку вследствие приме нения п .3 ст .222 ГК безнадзорных животных (ст.ст .230-232 ГК ) приобретение от неуправомоченного собственни ка также имеются основания считать первоначал ьным способом приобретения права собственно сти. К производным же способам приобретения отнесены : приобретение права собственности по догов ору приобретение права собственности в поряд ке наследования национализация (ст .239, ст .306 ГК ) приватизация (ст .217, ч .2 п .2. ст .2 35 ГК ) приобретение права собственности на имуще ство юридического лица вследствие его реорган изации или ликвидации (п .7 ст .63, абз .3 п .2 с т .218 ГК ) обращение взыскания на имущество собствен ника по его обязательствам (подпункт 1 п .2 ст .235, ст .238 ГК ) обращ ение имущества в пользу госу дарства в интересах общества (реквизиция ) либо , как конфискация , то есть в виде санкц ии за совершённое правонарушение (ст .242, 243 ГК ) выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка , на котором о но находится ( ст .239 ГК ) выкуп безхозяйственно содержащегося имуществ а (ст.ст .240,293 ГК ) выкуп домашних животных , приненадлежащем обращении с ними (ст.ст .241 ГК ) приобретение вследствие прекращения права собственности на имущество лица , которому о но не может принадл ежать (подпункт 2 п .2. ст .235, ст .238 ГК ). Следует отметить , что некоторые способы приобретения могут , в зависимости от конкре тных обстоятельств выступать как первоначальные либо как производные , примером чему служи т приобретение собственности на продукцию , плоды , доходы , полученные от пользования оп ределённым имуществом. Изучение каждого из оснований приобретен ия права собственности в целом может сост авить тему отдельной полноценной научной рабо ты . Далее будут рассмотрены различные основан ия приобретени я прав собственности на недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимым вещ ам , недвижимости ) законодатель относит земельные участки , участки недр , обособленные водные о бъекты и всё , что прочно связано с зем лёй , то есть объекты , перемещение котор ых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению , в том числе леса , много летние насаждения , здания , сооружения (ст .131 ГК ), а также подлежащие государственной регистраци и воздушные и морские суда , суда дальнего плавания , космические объекты . Законом к числу объектов недвижимости могут быть отнесено и иное имущество . Важной особен ностью права собственности на недвижимое имущ ество является обязательная государственная реги страция всех юридических фактов , связанных с возникновением , переходом и прекр а щением такого права (п .2 ст .131 ГК ), а в некоторых случаях , предусмотренных законом , кроме того , и специальная регистрация . Ос новным правовым актом , регулирующим процедуры регистрации является Закон РФ “О государстве нной регистрации сделок с недвижимос т ью”. 2.2 Первоначальные основания приобретения пра ва собственности на недвижимое имущество. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом , изготовившим или создавшим его для себя с соблюде нием закона и иных правовых а ктов (п .1 ст . 218 ГК ). При этом , законодатель специа льно для недвижимого имущества жёстко связыва ет момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государст венной регистрации (ст .219 ГК ). Отдельно законодателем рассматриваются си туация приобретения права собственности на самовольную постройку , то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов . Статья 222 ГК определяет самовольную постройку как жилой дом , другое сооружение , строение или иное недвижимое имущест во , создан ное на земельном участке , не отведённом дл я этих целей в порядке , установленном зако ном и иными правовыми актами , либо созданн ое без получения на это необходимых разре шений или с существенным нарушением градостро ительных норм и правил . При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право с обственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом , на что закон указывает дополнительно . То есть возможны казусы , в которых право собс т венности первоначально не воз никает ни на чьей стороне . Поэтому самовол ьная постройка подлежит сносу осуществившим е ё лицом либо за его счёт , кроме случае в , предусмотренных п.з ст .222 ГК , в каковых целях самовольному застройщику вручается предп исание о сн о се всего или част и самовольно построенного и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков , в которые застройщик обязан соверши ть соответствующие действия. Однако , при соблюдении установленных зако ном условий , право собственности на т а кую постройку может быть признано судом з а лицом , осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельномучастке либо за лицом , всобственности , пожизненном наследу емом владении , постоянном бессрочном пользовании которого находится такой уч а сток. Право собственности за самовольным застр ойщиком может быть признано лишь при усло вии , что земельный участок , находящийся под соответствующей постройкой , будет в установленн ом порядке предоставлен этому лицу под во зведённую постройку , а за титульным влад ельцем участка - с обязательным установлениемразме ров , в которых такой владелец обязан возме стить застройщику расходы , связанные с осущес твлением застройки . И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохр анение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы другиз лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Значимым первоначальным основанием для пр иобретения прав собственности на недвижимое и мущество является бесхозяйность такого иму щества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК признаётся такое имущество , которо е не имеет собственника либо собственник которого не известен , либо отказался от пр ава собственности в соответствие со статьёй 236 ГК . Также следует отметить , что в , по следнем случае , такой собственник не лиш ается прав и не освобождается от обязанно стей в отношении соответствующего имущества д о момента приобретения права собственности на него другим лицом . Основание и порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недв ижимые вещи переопределены п .2 б .2 статьей 25 ГК . Д анная норма права содержит описание общего порядка регистрации и присвоения права соб ственности на соответствующее имущество , а та кже закрытый перечень иных вариантов определе ния судьбы указанного имущест в а. По заявлению органа местного самоуправлен ия , на территории которого обнаружены либо объявлены бесхозяйными недвижимые вещи , органам и , осуществляющими регистрацию прав на недвиж имое имущество , такие вещи принимаются на учет и , по истечении года с указанн ого дня , орган , уполномоченный управлять указанным имуществом , получает право обратиться в суд с требованием о признании прав а муниципальной собственности на эту вещь . Если до признания судом недвижимости муниц ипальной собственности объявился ее прежний т и тульный собственник , такая вещь м ожет быть вновь принята им во владение , пользование и распоряжение либо приобретена в собственность в силу приобретательной да вности . Приобретательная давность (ст .234 ГК ) также является одним из первоначальных оснований п риобретения прав собственности на недвижимое имущество . При этом , также как и по прочим основаниям , право собственности на недвижимое имущество возникает у лица , приобретшего это имущес тво в силу приобретательной давности с мо мента государственной регистр а ции соо тветствующего юридического факта . Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо , чтобы лицо не являющ ееся собственником имущества , добросовестно , откры то и непрерывно владело бы как своим с обственным данным имуществом в течение пятнадцати лет . Весьма важное значение дл я применения данного основания приобретения п рав собственности является юридически корректные определение срока давности владения , правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст . 234 ГК . Так , лицо , ссылающееся на давность владения , может присоединить ко времени своего владения все время , в течении которого этим имуществом владел тот , чьим правопреемником это лицо является . В тоже время , течение срока приобретательной дав н ости начинается лишь с т ех пор , когда истекает срок исковой давнос ти по виндикационому иску либо по иску владельца , не явлющегося собственником (ст . 1 – 5 ГК РФ ). Далее , обязательным условием приобретательной давности является владение имуществом как своим собственным , то есть без учета того , что у него есть собственник . Ин аче ставятся пол сомнение и два других обязательных реквизита приобретательной давности – открытость и добросовестность владения недвижимым имуществом . Добросовестность владения имущест вом означает , что фактически владея таким иму ществом , владелец не знает и не должен знает об отсутствии у него права собст венности , при этом отсутствие право устанавли вающего документа (например , паспорта о домовл адении ) само по себе не доказывает недобр о совестности владельца. Лицо владеет имуществом открыто , когда его владение наглядно и не скрывается от любых заинтересованных и незаинтересованных третьих лиц . Обязательным реквизитом давностног о владения является его непрерывность . Если владелец совершает действия , свидетельствующи е о признании им обязанности вернуть вещь собственнику , либо управомоченное лицо предъ явило к нему иск о возврате имущества , то течение срока приобретательной давности прерывается . При этом , если прочие реквизиты приобретательн о й давности налицо и после завершения действия указанных обст оятельств , давность владения начинает течь за ново . Следует учитывать , что время , истекшее до перерыва , в давностный срок не засчи тывается , хотя , в случае , если третье лицо неправомерно лишает дав н остного владельца владения имуществом , таковой владелец вправе , установленном в законном порядке , во сстановить нарушенное владение . А течение сро ка приобретательной давности продолжается так , как если бы нарушения владения не было , то есть непрерывно . И п о следн ее , важное именно для современного периода времени , замечание о приобретальной давности как основании приобретения права собственности на недвижимое имущество . Правилам закона о приобретательной давности ст . 11 Закона РФ о введении в действии части п е рвой ГК РФ придана обратная сила , то есть приобретательная давность распространяет ся и на случай , когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г . и продолжается в момент введении в действие части пер вой Кодекса . 2.3 Производные основания приобрет ения права собственности на недвижимое имущество. Наиболее распространенным и регулярным сп особом приобретения прав на недвижимое имущес тво является приобретение имущест ва по договору . Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо , чт обы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой , а в случаях , прямо предусм отренных законом и в квалифицированной письме нной форме . В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости ( параграф 7 гл .37 Г К РФ ), форма которо го установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного до кумента сторонами (ст .550 ГК ). При этом законо датель особо подчеркивает и обеспечивает спец иальной защитой обязанность сторон регистрации перехода со б ственности на недвижим ость по договору продажи недвижимости . В с лучае , когда закон требует обязательного нота риального удостоверения соответствующего договора , право собственности у приобретателя наступает также и после государственной регистрации данного юридического факта . Очень распространенными методами приобретени я недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию , а также сходное с ними приоб ретение права собственности имущества юридическо го лица при его реорганизации или ликвидации . При реорг анизации юридического лица к организациям-правопр еемникам такого юридического лица , право собс твенности на принадлежащее ему имущество пер еходит в соответствующих объемах согласно пер едаточным актам и разделительному балансу (аб з ац 3 п .2 ст .218, ст . 58, 59 ГК РФ ). В случа е ликвидации юридического лица , то есть ег о прекращения без перехода прав и обязанн остей к правопреемникам дело обстоит значител ьно сложнее . Решение вопроса о законном пр иобретателе имущества ликвидированной орга н изации зависит от того , сохраняют ли участники данного юридического лица какие-ли бо права на его имущество и , если сохр аняют , то какие и в каком объеме . По умолчанию закона и учредительных документов имущество оставшееся после удовлетворения треб ований к р едиторов юридического лица передается его учредителям (участникам ), имеющ им на это имущество вещные или обязательс твенные права (п . 7 ст . 63 ГК ). Однако , если речь идет об общественном объединении или благотворительном фонде , то по закону , а в иных случая х может быть опр еделено учредительными документами , остаток имуще ства при ликвидации направляется на решение определенных , например , социально значимых за дач . Значительную роль в определении дальнейш ей судьбы имущества юридического лица играет также основа н ие его ликвидации . Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в час тную собственность– договор прив атизации (ст . 217 ГК ) – также с ледует относить к данному виду оснований приобретения права собственности . Данное основани е приобретения прав собственности на не движимое имущество является особенно актуальным в последние годы и вызывает , пожалуй , самое большое количество крайне сложных для разрешения судебных споров . Основной причино й возникновения сложностей при решении споро в о судьбе недвижимого имущества , связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества является , по моему мнению , бланкетный характер , указанный нормой ГК и , соответственно , регулирования данных отношений и процессов большим числом норма т и вных (и даже ненормативных ) акто в , изданных различными лицами . Правомочие таки х лиц , решающих важнейшие юридически значимые вопросы помимо законодательного процесса и вне общего контекста развития правовой д октрины , по изданию соответствующих нормативно-п р авовых актов во многих случаях начинали проверяться лишь в ходе судебных процессов , связанных уже с практикой прим енения указанных актов . И не всегда такая проверка была ими достойно выдержана . Ины ми словами , данной основание приобретения пра ва собственно с ти недостаточно отрегул ировано правом , что и подтверждается ниже при рассмотрении соответствующих казусов. При принудительном обращении вз ыскания на имущества собственника по его обязательствам не существует , на первый взгляд , прямой связи между прекращен и ем права собственности одного лица и возникновением его у другого . Однако зако ном предусмотрено прекращение права собственност и на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя . Приоб р етение прав собственности на недвижимое имущество по рассматриваемым основа ниям осуществляется , как правило , в судебном порядке и обусловлено значительным количеством ограничений . По общему правилу , недвижимость является жизненно важным видом имущества д ля граждан и критически необходи мой для функционирования коммерческих организаци й , частью их имущественного комплекса . В с вязи с этим , взыскания на объекты недвижим ости должника обращаются в последнюю очередь , в усложненном порядке , а в некоторых случаях п рямо запрещены. В ближайшем будущем , по-видимому , вновь получат широкое распространение такие производ ные способы приобретения имущества государством как национализация , реквизиция и конфискация – типун мне на язык . В соответствии со ст . 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает , что национализация , то есть обращение в государ ственную собственность имущества , находящегося в частной собственности , производится на основ ании закона с возмещением государством прежне му собственнику национали з ированного имущества его действительной стоимости и друг их убытков в соответствии со ст . 36 ГК . С ледует обратить внимание на то , что закон о национализации может быть оспорен лишь при его несоответствии Конституции РФ и только в Конституционном Суде РФ , т о есть не подлежит оспариванию в порядке гражданского судопроизводства , но с уд может решать споры о возмещении убытко в и сумме такого возмещения в соответстви и со ст .36 ГК . Возмездное изъятие имущества у собственни ка в интересах общества по решению госуда р ственных органов осуществляется в поряд ке и на условиях , установленных законом и называется реквизицией . Реквизиция применяется в случаях стихи йных бедствий , аварий , эпидемий , эпизоотий , при иных обстоятельствах , носящих чрезвычайный х арактер , поэтому кон фискованное и сохрани вшееся реквизированное имущество может быть и стребовано собственником по суду (ст .242 ГК ). В случаях , прямо предусмотренных законом , имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения . По решению суда или в соответствии с законом , в административ ном порядке (ст .243 ГК ). При этом государство приобретает изъятое имущество в силу конфискации , При этом решение о конфискации , принятое в администр ативном порядке может быть обжаловано в суд . Особенностью конфискаций является то , что обременения права собственности на ука занное имущество переходят к государству лишь частично , а их исполнения обусловлено це лым рядом ограничений , в том числе и к оличественны х . Характерным только для приобретен ия прав на недвижимое имущество является такое основание как выкуп недвижимого имущест ва в связи с изъятием участка , на кото ром оно находится . Статья 239 ГК определяет с лучаи , когда допустимо изъятие у собственника или п родажи с публичных торгов в порядке , предусмотренном соответственно ст . 279-282, 284-286 ГК . Обязательным условием применения данного основания является наличие у обратившегося с соответствующим требованием в суд госу дарственного органа или органа местног о самоуправления доказательств , что использов ание земельного участка для государственных и ли муниципальных нужд в целях , для которых он изымается , невозможно без прекращения права собственности титульного собственника на данное движимое имущество либо дока з ательств бесхозяйного использования соответс твующего земельного участка .. Процедура изъятия выглядит следующим образом . Решение об изъя тии земельного участка , а , значит , и о выкупе находящейся на ней недвижимости подлеж ит государственной регистрации . Тит у л ьный собственник указанной недвижимости немедлен но должен быть уведомлен о регистрации с указанием ее даты , но не позднее , чем за год до даты предстоящего выкупа . Д о истечения года с момента уведомления со бственника выкуп возможен исключительно с сог лас и я собственника . В случаях , ког да собственник не согласен с решением о выкупе либо с предложенными условиями выку па , государственный орган либо орган местного самоуправления , принявшего решения возможно приобретение новым собственником прав собственно сти , в праве предъявить иск о вык упе в суд в течение двух лет с мо мента отправления собственнику уведомления о выкупе . В отношении бесхозяйственно содержимого имущества право собственности приобретается в порядке , определенном ст .240 (для культурных ценностей ), 2 93 (для жилых помещений ) и в иных случаях , предусмотренных законом . Указанное имущество имеет собственника , который известен , но относится к нему бесхозяйствен но , то есть допускает его порчу и разр ушение , утрату им иных потребительских качест в либо созда е т нарушением норм и правил содержания указанного недвижимого имущества угрозу правам и охраняемым закон ом и интересом третьих лиц (как , например , нерадивый хозяин плотины ГЭС ).