Оценка объекта недвижимости,г.Архангельск ,магазин "Петровский "

Оглавление Основные Факты и Выводы 4 Идентификация объекта оценки 4 Результаты оценки 4 Задание на оценку 5 Допущения и ограничения: 5 Применяемые стандарты оценочной деятельности: 5 Сведения о заказчике оценки и об оценщиках 6 Анализ правоустанавливающих документов 7 Задача оценки 7 Цель оценки 7 Оцениваемые права 7 Основные термины и определения 8 Обзор общепринятых подходов оценки 8 Описание процесса оценки 9 Анализ объекта оценки и его окружения 10 Основные показатели социально-экономического развития РФ в январе-июне 2010 г. 10 Обзор экономического положения в Архангельске и Архангельской области в январе-июне 2010 г. 11 Обзор рынка недвижимости в Архангельске 12 Описание объекта оценки 17 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости 17 Подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости 18 Затратный подход при оценке недвижимости 18 Сравнительный подход при оценке недвижимости 21 Доходный подход при оценке недвижимости 21 Определение рыночной стоимости объекта оценки 24 Нежилое помещение общей площадью 311,0 кв.м. 24 Затратный подход 24 Доходный подход 24 Сравнительный подход 27 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта 32 Заявление о качестве 34 Источники и литература 35 Приложения 36 Основные Факты и Выводы Идентификация объекта оценки Вид о бъекта оценки Нежилое помещение Адрес объекта Архангельская область, г. Архангельск , ул. Во с кресенская, д. 95 Собственник объекта оценки Петровский В.К. Оцениваемые права на объект оценки Собственность Обременения (огранич е ния ) Ипотека Общая площадь объекта оце н ки, м 2 . 311,0 Текущее использование объекта оце н ки Магазин Дата составления отчета 02 сентября 2010 г. Порядковый номер отчета № 08 4/ 2 -ПО-2010 Результаты оценки Результаты расчетов рыночной стоимости в рамках используемых подх о дов : Подход , руб. Вес (при согласов а нии ) , % Значение Затратный 0 - Сравнительный 50 16 330 610 Доходный 5 0 13 954 669 Рыночная стоимость объекта оценки Рыночная стоимость объекта оценки , о к ругленно с учетом НДС , руб. 15 145 000 Задание на оценку Объект оценки Нежилое помещение общей пл о щадью 311,0 кв.м Имущественные права на объект оценки Собственность Основание для оценки: Договор № 08 4 от 30 .0 8 .2010 г . Цель оценки Определение рыночной стоимости Задача оценки (назначение) Залог объекта под кредит банка Вид стоимости Рыночная Дата оценки 30 августа 2010 г. Срок проведения оценки С 30 августа по 02 сентября 2010 г. Порядковый номер отчета № 0 8 4/2 -ПО-20 10 Используемые стандарты оценки: Федеральный закон № 135-ФЗ в ред. на дату оценки , ФСО № 1-3 Допущения и ограничения: 1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях; 2. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую собственность. Оцен и ваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, огов о ренных в Отчете; 3. Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки. Оце н щики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления так о вых; 4. Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных и с точников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную то ч ность, поэтому в Отчете содержаться ссылки на источники и н формации; 5. Мнение Оценщиков относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоим о сти объекта оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юр и дических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситу а цию, а, следовательно, и на рыночную сто и мость объекта; 6. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оце н ку. 7. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объектов и не является гарантией того, что объекты будут проданы на свободном рынке по цене, равной стоимости объе к тов, указанной в да н ном отчете. 8. В соответствии с ФСО, итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в отчете об оценке, м о жет быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составл е ния отчета об оценке до даты совершения сделки с объектами оценки или до даты представления публичной офе р ты прошло не более 6-ти мес я цев. Применяемые стандарты оценочной деятельности: Федеральный закон № 135-ФЗ «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 16 июля 1998 года в ред. на дату оценки, ФСО-1: Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к пров е дению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256 ФСО-2: Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255 ФСО-3: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оце н ки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254 Правила и стандарты оценочной деятельности НП "АРМО", утвержденные Решением Президиума от 16.01.2008 ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - СТО АРМО 1.01-2008 ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ - СТО АРМО 2.01-2008 ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ - СТО АРМО 3.01-2008 ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА - СТО АРМО 4.01-2008 Сведения о заказч и ке оценки и об оценщик ах Сведения о заказчике Наименование заказчика ИП Петровский Владимир Клавдиевич ОГРН 304290134100356 Дата гос . регистрации 06.12.2004 г. Сведения об оценщиках ИП Раковский В.И . Стаж работы с 1994 г. ОГРН 304290125300147, дата регистрации 09.09.2004 г. Паспорт 11 02 № 814171 от 07.02.2003 выдан ОВД Ломоносовского округа г. Архангельска Сведения о выданном свидетельстве о членстве в саморегулируемой организации оценщиков и страх о вании гражданской ответственн о сти Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» №816-07 от 10.10.2007 выданное НП «Саморегулируемая орган и зация ассоциации российских магистров оце н ки», № по реестру 282 от 01.11.2005 г. Выписка №227-02/09 из реестра НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» от 26 февраля 2009 г. Страховой полис № 19/10 – 104389 выдан САК «Информстрах» на срок с 30 мая 2010 г. до 29 мая 2011 г. Стр а ховая сумма 10 000 000 =00 (Десять миллионов) рублей. Сведения о соответствующем образовании в области о ценочной деятел ь ности Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 328549, выдан Межотраслевым ИПК Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», г. Москва, 25 июня 2001 г. Регистрацио н ный номер 1868-1Д. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» регистрационный номер № 1627, выдано Ярославским институтом повышения квалификации руководящих работников и специалистов химической и нефтехимической промы ш ленности от 27.03.2004 г. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» регистрационный номер № 4535, выдано Государственной академией промышленного менед ж мента им. Н.П. Пастухова от 20.02.2007 г. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» в период с 14 января 2010 г. по 01 февраля 2010 г. регистрационный номер № 12195, выдано Государственной академией промышленного менед ж мента им. Н.П. Па с тухова, г. Ярославль, 2010 г. тел. (8182) 21-61-29, 8-921-244-03-64 ИП Торицын М.Ю . Стаж работы с 1995 г. ОГРН 304290115600045, дата регистрации 04.06.2004 г. Паспорт 1102№ 539080 от 31.05.2002 г. выдан ОВД Октябрьского округа г. Архангельска Сведения о выданном свидетельстве о членстве в саморегулируемой организации оценщиков и страх о вании гражданской ответственн о сти Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» №864-07 от 10.10.2007 выданное НП «Саморегулируемая орган и зация ассоциации российских магистров оце н ки», № по реестру 342 от 18.10.2005 г. Выписка №226-02/09 из реестра НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» от 26 февраля 2009 г. Страховой полис № 19/10 – 104388 выдан САК «Информстрах» на срок с 30 мая 2010 г. до 29 мая 2011 г. Стр а ховая сумма 10 000 000 =00 (Десять миллионов) рублей. Сведения о соответствующем образовании в области оценочной деятел ь ности Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 328562, выдан Межотраслевым ИПК Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», г. Москва, 25 июня 2001 г. Регистрацио н ный номер 1700-1Д. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» регистрационный номер № 1628, выдано Ярославским институтом повышения квалификации руководящих работников и специалистов химической и нефтехимической промы ш ленности от 27.03.2004 г. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» регистрационный номер № 4537, выдано Государственной академией промышленного менед ж мента им. Н.П. Пастухова от 20.02.2007 г. Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» в период с 14 января 2010 г. по 01 февраля 2010 г. регистрационный номер № 12197, выдано Государственной академией промышленного менед ж мента им. Н.П. Па с тухова, г. Ярославль, 2010 г. тел. (8182) 21-61-29, 8-921-247-47-58 Место нахождения оценщ и ков 163002, Архангельск, наб. Северной Двины, д. 22, А Г ТУ, оф. 2-404, тел. 21-61-29 Анализ правоустанавливающих документов 1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 311,0 кв.м серия 29 A К № 229193 от 11 октября 200 7 года в ы дано Управлением Федерал ьной регистрационной службы по А рхангельской области и Ненецкому автономному о к ругу . Наименование объекта: нежилое помещение ; назначение: нежилое ; общая площадь 311,0 кв.м; этаж 1 , номера на поэтажном плане №№1-17 Субъект права: Петровский В.К. Вид права : собственность Адрес объекта: Архангельская область, г. Архангельс к , ул. Воскресенская, д. 95 Кадастровый (условный) номер : 29:22:000000:0000:11:401:001:002142820:0000:20001 Ограничения (обремен е ния): не зарегистрировано Задача оценки Основываясь на информации, полученной от заказчика, задача (назначение) оценки – залог объекта оценки под кредит банка. Цель оценки Целью оценки является определение рыночной стоимости объект а недвижим о сти . В соответствии ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки м о жет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ц е ны сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятел ь ства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не об я зана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интер е сах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной офе р ты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и пр и нуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны не б ы ло; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Оцениваемые права Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости. Стоимость объект а определяется с точки зрения наилучшего и наиболее эффективн о го использов а ния. Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении пр и надлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы др у гих лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; пер е давать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отд а вать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным обр а зом. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к д о верительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им треть е го лица. Основные термины и определения Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, м о тивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за тов а ры или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена, в принципе, является индикатором относ и тельной сто и мости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных о б стоятельствах. Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от прода в цов к покупателям посредством ценового механизма. Концепция рынка подразумевает сп о собность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без излишних ограничений де я тельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соо т ветствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими фактор а ми, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности ко н кретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и ж е ланий. Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобрет е ния, с одной стороны и теми, кто их покупает и продает, с другой. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с в ы бра н ным определением понятия стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, кот о рому оказывают данную услугу, на момент оценки стоим о сти. Рыночная стоимость объекта недвижимости является выражением его полезности и с ключительно с точки зрения рынка, а не с позиции его отвлеченного физического ст а туса. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли-продажи. Тем не менее, продажа оцениваемого объекта собственности не является условием, необходимым для процесса определения цены, за которую предполаг а ется продажа этого объекта собственности на дату оценки при соблюдении условий, нал а гаемых в определении р ы ночной стоимости. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, те х ническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого извес т на из сделки, состоявшейся при сходных усл о виях. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до д а ты совершения сделки с ним. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного обобщения оценщиком результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Обзор общепринятых подходов оценки Процедура оценки недвижимости - совокупность приемов, обеспечивающих пр о цесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости недвижимости и оборудов а ния и оформления резул ь татов оценки. 1. Затратный подход Согласно затратному подходу, стоимость объекта оценки определяется, как сумма восстановительной стоимости улучшений за вычетом накопленного износа и к результату д о бавляется стоимость земельного участка. 2. Сравнительный подход При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяе т ся по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой прим е нения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой пр о дажи алогичных объектов. 3. Доходный подход В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формал и зуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых со б ственностью, в настоящую стоимость. Описание процесса оценки Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального. Следующий этап – определение стоимости объекта. На данном этапе учитываются все факторы, существенно влияющие как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости обычно используют три основных подхода: · затратный подход; · сравнительный (рыночный) подход; · доходный подход. Каждый из этих подходов приводит к получению ценовых характеристик объекта. После сравнительного анализа достоинств и недостатков каждого из использованных м е тодов им присваиваются весовые коэффициенты, и производится окончательный вывод о рыно ч ной стоимости объекта оценки. Анализ объекта оценки и его окружения Основные показатели социально-экономического развития РФ в январе-июне 2010 г. Июнь 2010г. В % к I полу- годие 2010г. в % к I полу-годию 2009г. Справочно июню 2009г. маю 2010г. июнь 2009г. в % к I полу- годие 2009г. в % к I полу-годию 2008г. июню 2008г. маю 2009г. Валовой внутренний пр о дукт, млрд.рублей 9862,0 1) 102,9 2) 90,6 3) Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономич е ской деятельности 4) 106,9 106,9 105,3 87,6 107,5 86,6 Индекс промышленного производс т ва 5),6) 109,7 99,6 110,2 88,0 102,2 85,5 Продукция сельского хозяйс т ва, млрд.рублей 149,6 100,8 117,2 102,9 99,0 119,9 101,4 Грузооборот тран с порта, млрд.т-км 374,9 108,9 94,0 112,2 84,1 98,4 82,5 в том числе железнодоро ж ного транспо р та 162,9 106,0 94,0 112,9 88,3 100,7 79,0 Объем услуг связи, млрд.рублей 113,4 103,4 100,7 102,3 99,1 93,1 105,5 Оборот розничной торговли, млрд.рублей 1 331,3 105,8 101,0 103,4 94,2 100,4 97,5 Объем платных услуг насел е нию, млрд.рублей 402,7 98,4 101,0 100,3 95,2 105,0 97,2 Внешнеторговый оборот , млрд.долларов США 7) 51,0 8) 140,4 9) 96,7 10) 144,0 11) 54,2 9) 101,6 10) 55,4 11) в том числе: экспорт тов а ров 31,6 140,2 94,3 156,1 53,0 107,3 52,3 импорт товаров 19,4 140,7 101,0 125,8 56,3 93,5 60,9 Инвестиции в основной кап и тал, млрд.рублей 758,1 12) 107,4 12) 119,0 12) 101,3 12) 77,7 116,9 79,4 Индекс потребител ь ских цен 105 ,8 100,4 106, 6 111,9 100,6 113,1 Индекс цен производителей промышленных товаров 5) 109,8 96,9 119,6 90,6 102,2 93,8 Реальные располагаемые денежные доходы 13) 101,4 103,6 104,8 103,1 103,5 102,1 Среднемесячная начисленная заработная плата одного работн и ка 13) : номинальная, рублей 21597 111,6 106,5 111,2 108,2 106,9 110,3 реальная 105,5 106,1 104,4 96,7 106,3 97,6 Общая численность безрабо т ных, млн.человек 5,2 82,3 93,8 91,6 149,8 97,5 142,7 Численность официально зарегистр и рованных безрабо т ных, млн.человек 1 , 9 87 , 1 92,7 101,9 160,9 96,9 141,2 1) Данные за I квартал 2010г. (оценка). 2) I квартал 2010г. в % к I кварталу 2009 года. 3) I квартал 2009г. в % к I кварталу 2008 года. 4 ) Исчисляется на основе данных об изменении физического объема производства продукции сельского хозяйства, добычи полезных ископаемых, обрабатывающих производств, производства и распределения электроэнергии, газа и воды, строительства, транспорта, розничной и оптовой торго в ли. 5) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электр о энергии, газа и воды". 6) С учетом поправки на неформальную деятельность. 7) Данные рассчитаны Банком России в соответствии с методологией платежного баланса в ценах франко-граница страны экспорт е ра (ФОБ). 8) Данные за май 2010 года. 9) Май 2010г. и май 2009г. в % к соответствующему месяцу предыдущего года, в фактически действова в ших ценах. 10) Май 2010г. и май 2009г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах. 11) Январь-май 2010г. и январь-май 2009г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действ о вавших ценах. 12) Оценка. 13) Предварительные данные. Обзор экономического положения в Архангельске и Архангельской области в январе-июне 2010 г. В административно-территориальном отношении Архангельская область состоит из Ненецкого автономного округа (субъект РФ), 20 районов, 13 городов, 38 посёлков горо д ского типа, 242 сельских администраций, 3965 сельских населённых пунктов. Наиболее крупные города Архангельской области: Архангельск (358,5 тыс. чел.), Северодвинск (232,8 тыс.чел.), Котлас (65,5 тыс.чел), Новодвинск (48,5 тыс.чел.), Коряжма (44,3 тыс.чел.). Областным администр а тивным центром области является г. Архангельск. Архангельск относится ко второму климатическому району. Зима обычно длинная (до 250 дней) и холодная, с низкой температурой в среднем до -26 0С и сильными ветрами. Сре д няя температура воздуха наиболее холодной пятидневки – 31 0С. Продолжительность отопительного периода 251 сутки. Средние месячные отр и цательные температуры воздуха сохраняются с ноября по апрель. Весна приходит в апреле - мае. Средняя температура летом около 15 градусов те п ла. Январь-июнь 2010г. В % к янв а рю-июню 2009г. Июнь 2010г. в % к Справочно июню 2009г. маю 2010г. январь-июнь 2009г. в % к я н варю-июню 2008г. июнь 2009г. в % к июню 2008г. маю 2009г. Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам эко номической деятельн о сти 1) 108 ,2 … … 93,3 … … Индекс промы ш ленного производства 108,4 106,6 107,2 100,4 105,1 98,3 Продукция сельского хозя й ства, млн.руб. 3618,2 106,7 … … 102,0 … … Грузооборот транспорта, млрд. т·км 23 ,4 105,6 93,2 83,5 83,0 88,7 96,7 в том числе железнодоро ж ного транспорта 18,7 108,9 94,8 89,1 81,0 90,2 100,6 Оборот розничной торго в ли, млн. руб. 57141,3 104,4 104,5 102,0 99,6 101,1 105,1 Объем платных услуг нас е лению, млн. руб. 22459,5 113,0 123,3 101,0 101,3 90,1 86,1 Индекс потреб и тельских цен 107,1 100,5 111,8 100,7 Индекс цен производителей пр о мышленных тов а ров 134,5 116,4 94,5 83,6 82,7 100,8 Реальные располагаемые дене ж ные дох о ды 2) 106,2 107,9 109,4 100,6 100,8 104,0 Среднемесячная начис лен ная за работная пла та одного работн и ка 3) номинальная, руб. 20911,3 109,6 111,4 101,4 111,6 107,8 99,9 реальная 101,7 103,9 101,1 98,3 95,8 99,2 Численность официально з а ре гистрированных безра ботных на конец периода 4) , тыс. человек 17,1 89,3 93,9 143,6 94,1 1) I квартал 2010 года в % к I кварталу 2009 года; I квартал 2009 года в % к I кварталу 2008 года; исчисляется на основе данных об изменении физического объема производства продукции сельского хозяйства, добычи п о лезных ископаемых, обрабатывающих производств, производства и распределения электроэнергии, газа и в о ды, строительства, транспорта, розничной и оптовой торговли. 2) Предварительные данные. 3) Январь-май 2010 года, в % к январю-маю 2009 года, май 2010 года в % к маю 2009 года, в % к апрелю 2010 года, я н варь-май 2009 года в % к январю-маю 2008 года, май 2009 года в % к маю 2008 года, в % к апрелю 2009 года. 4) На конец июня 2010 года, в % к концу июня 2009 года, в % к концу мая 2010 года, в % к концу июня 2008 года, в % к концу мая 2009 года. Обзор рынка недвижимости в Архангельск е В конце 2008 г. в мировой экономике произошли кардинальные изменения, что в настоящий момент принято называть «экономическим кризисом». Данный кризис был в ы зван различными причинами, основной причиной, по мнению многих аналитиков, является снижение инвестиционной активности, кризис ликвидности в банковском се к торе. Естественно, что мировые экономические процессы отрицательно отразились и на экономике России в целом и на рынке недвижимости. Прежде всего, необходимо проанализировать, как мировой экономический кризис о т разился на рынке недвижимости в России. Резкое сокращение или отсутствие свободных инв е стиционных ресурсов привело к значительному сокращению объемов строительства. В первую очередь, это отразилось на жилищном строительстве ввиду сокращения платеж е способного спроса населения и, как следствие, уменьшение объемов денежных потоков привлеченных средств в строительство. Одновременно с этим сократились и заемные сре д ства ввиду отсутствия у банков свободных денежных средств и резкого повышения пр о центных ст а вок по кредитам. Снижение инвестиционной активности практически во всех секторах экономики естественным образом привело к снижению спроса на коммерческие площади, что нез а медл и тельно отразилось на сокращении объемов коммерческого строительства. Таким образом, в целом можно говорить о том, что мировой экономический кризис прямым образом отразился на всех сегментах рынка недвижимости: на жилищном сегме н те, на коммерческом сегменте, как строительства, так и аренды. Объемы и масштабы негативного влияния сложившейся экономической ситуации д а лее необходимо анализировать с привязкой к конкретному региону, городу, так как общ е известно, что рынок недвижимости – локальный рынок, на который проецируются все ос о бенности с о циально-экономического развития региона и города. Объекты оценки распол ожен в г. Архангельске , областном центре Архангельской о б ласти, следовательно, проанализируем особенности рынка недвижимости г. Архангел ь ска. Также необходимо проанализировать, как общемировые экономические тенденции отраз и лись на рынке недвижимости города. При анализе рынка недвижимости следует, прежде всего, провести его сегмент а цию. Наиболее активно выделяются 3 се г мента рынка недвижимости: - рынок жилья; - рынок коммерческой недвижимости (офисные помещения, то р говые объекты); - рынок производственной недвижимости (производственные объекты, складские объекты). В процессе анализа рынка недвижимости необходимо выполнить анализ спроса и предложения в каждом сегменте рынка , определить ценообразующие факторы . Рассматр и вая все сегменты рынка недвижимости в Архангельской области, можно отметить следу ю щие основные тенденции . В сложившихся социально-экономических условиях ситуация в регионе не отлич а ется от общих тенденций в стране. Идет резкое сокращение бюджетных средств в экон о мику региона. Можно наблюдать снижение инвестиционной активности в регионе и в г о роде. Хотя, следует отметить, что глобальных изменений, которые крайне негативно отр а зились на эк о номике региона в настоящий момент не отмечено. До кризисных явлений в экономике в Архангельске наблюдался высокий спрос на все типы недвижимости. Цены во многих сегментах (жилье, офисы, торговые площади) были необоснованно завышены, трудно было найти реальные ценообразующие факторы на тот или иной тип недвижимости, кроме одного основного – неудовлетворенный спрос и плат е жеспособность населения и бизнес-сообщества. В силу того, что спрос на недвижимость был довольно высок, на рынке недвижим о сти города не произошло «обвала» цен, про который много говорилось в СМИ. Сейчас можно говорить о коррекции рынка, об исчезновении необоснованных экономических эк с тремумов и выравн и вании цен. Проведенный анализ рынка недвижимости (СМИ «Вся недвижимость Архангел ь ской области», «Северный Меркурий», «Новая рекламная газета», www . rk - region . ru , www . home 29. ru , интервью с риэлторами, собственный практический опыт оценщиков) п о казал, что, несмотря на продолжающееся развитие рынка недвижимости города, на нем пр о изошли значительные коррективы, в различных сегментах рынка по разному. Общая тенденция рынка недвижимости Архангельска – это снижение деловой а к тивности. С ноября 2008 г. по март 2010 г. произошел заметный спад осуществляемых сд е лок, снизились объемы регистрируемых сделок , как с жилой недвижимостью (данные АН «Тр о ицкий Дом» , до октября 2008 г. было по 5-15 сделок в месяц, после ноября в месяц регистр и руется 1-2 сделки), так и с коммерческой недвижимостью (данные УК «Регион-С», арендный с прос на коммерческие площади практически отсутствует). Сегмент жилой недвижимости в данном отчете подробно не рассматривается в виду отсутствия объектов оценки, принадлежащих данному сегменту. Рынок коммерческой недвижимости К этому сегменту рынка относятся, прежде всего, офисные и торговые помещения. Этот сегмент рынка в Архангельске бурно раз вивался до октября-ноября 2008 г., после о б щемировых тенденций развитие данного сегмента значительно затормозилось. Офисная недвижимость. Основные ценообразующие факторы данного сегмента рынка недвижимости – это местоположение, материал стен (кирпич, дерево), этаж расположения, тип помещения (о т дел ь но стоящий или встроено-пристроенный), год постройки, отделка помещения (отделка евр о стандарта, простая отделка, без отделки). Анализируя влияние данных ценообразующих факторов на стоимость офисной н е движимости (право собственности или арендная ставка), довольно сложно выделить кол и чественные диапазоны их влияния. Можно говорить, о том, что стоимость объекта – это есть комплексное влияние ценообразующих факторов, степень влияния каждого из них в отдел ь ности определить довольно сложно. Более подробно проведем ценовой анализ данного сегмента рынка. Прежде всего, нужно сказать, что объемы предложений о продаже объектов после ноября 2008 г. значительно сократились, в среднем более чем в 2 раза. Особенностью да н ного сегмента является то, что предлагаются на продажу в основном офисы в только что постр о енных объектах или в объектах, не введенных еще в эксплуатацию. Предложений о продаже на вторичном рынке офисов практически отсутствуют. Предложений о сдаче в аренду офисных помещений также стало значительно ниже, при этом арендная ставка им е ет тенденцию к выравниванию, сглаживанию. Анализируя этот рынок города , следует иметь в виду, что в нем 3 основных се к тора: 1. офисы высокого качества (класс А, В). Аренда помещений в таких офисах соста в ля ет 6 00 – 12 00 руб. за 1 кв. м в месяц (Карла Маркса 15 , Айсберг – наб. Сев. Двины ). При продаже таких помещений цена соста в ляет 45 000 – 70 0 00 руб. за 1 кв. м. При этом особое внимание следует обратить на то, что на первичном рынке практ и чески все объекты (до 70%) выставляются на продажу без ремонта. Стоимость нежилых пом е щений без отделки оставляет от 35000 до 65 000 руб. и выше за 1 к.в.м. в зависимости от местоположения. В связи с этим прослеживается тенденция рынка из-за которой неж и лые п о мещения на первичном рынке без отделки и с чистовой отделкой выставляются на прод а жу по «общей» цене, как для офисов, так и для торговых площадей. Четкой границы между дв у мя функциональными назначениями при продаже объектов не прослеживается. В свою очередь при аренде нежилой недвижимости разница между торговыми и офисными помещениями имеется. 2. офисы в ранее построенных административных зданиях с хорошей отделкой (класс В, С). Аренда в них составляет 300 – 8 00 руб. за 1 кв. м в месяц, а цена продажи, в среднем, 15 000 – 5 0 000 руб. за 1 кв. м. 3. офисы в зданиях муниципального и ведомственного нежилог о фонда (класс С, Д). Аренда – 10 0- 3 50 руб. за 1 кв. м в месяц. Случаи продажи практически не встречаются. О с новные ценообразующие факторы, определяющие арендную плату зависят от местопол о жения и технического состояния объекта н е движимости. Классификация офисных помещений производится в соответствии с разработанн ы ми международными стандартами адаптированными к российскому рынку («Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объе к тов недвижимости» НПЦПО, Москва -2004 г.) Характеристика Класс А Класс В Класс С Класс Д расположение Центр, рядом с це н тром Рядом с це н тром - - Вид строител ь ства Новое Новое или по л ная реконстру к ция Типовое институ т ское здание сове т ских вр е мен или реконструирова н ное фабричное зд а ние Здание, тр е бующее по л ной реко н струкции Управление зданием Междунаро д ный стандарт Выполняются владельцем сво и ми силами Выполняется вл а дельцем Выполняется владельцем Юридическая документация Наличие полного пакета документов, подтверждающих право арендодат е ля сдавать в аренду / продавать здание Организация питания Ресторан, кафе Возможность м и никухонь Реклама Есть - - - Парковка Назе м ная/подземная Наземная - - Система ко н дициониров а ния и вентил я ции 2-4-х трубная система, ко н тролируемый микроклимат в помещениях Сплит система в части помещ е ний, или приточно-вытяжная вент и ляция. Может не быть системы кондициониров а ния Отсутствие конд и ционирования, ни з кий уровень техн и ческих систем Отсутствие кондицион и рования, ни з кий уровень технических систем Подвесные п о толки Есть Может не быть Может не быть Может не быть Фальшполы Есть Может не быть Может не быть Может не быть Система бе з опасности Видеонаблюд е ние, турникеты, живая охрана Живая охрана Живая охрана Может не быть Отделка общих площадей Очень дорогая Функциональная разная Разная В общем случае нужно говорить о снижении спроса на офисную недвижимость, обусловленную снижением экономической активности. Количественные данные по объ е мам спроса и предложения привести довольно сложно, но в среднем предложений о пр о даже и аренде помещений стало меньше более чем в 2 раза, пропали предложения о прод а же офи с ных помещений на вторичном рынке. Торговая недвижимость. Основные ценообразующие факторы данного сегмента рынка недвижимости – это местоположение, материал стен (кирпич, дерево), этаж расположения, тип помещения (о т дел ь но стоящий или встроено-пристроенный), год постройки, отделка помещения (отделка евр о стандарта, простая отделка, без отделки). Анализируя влияние данных ценообразующих факторов на стоимость торговой н е движимости (право собственности или арендная ставка), довольно сложно выделить кол и чественные диапазоны их влияния. Можно говорить, о том, что стоимость объекта – это есть комплексное влияние ценообразующих факторов, степень влияния каждого из них в отдельности о п ределить довольно сложно. Более подробно проведем ценовой анализ данного сегмента рынка. Прежде всего, нужно сказать, что объемы предложений о продаже объектов после ноября 2008 г. значительно сократились, практические на 80%, что больше чем на офисном сегменте. Особенностью данного сегмента является то, что предлагаются на продажу в о с новном нежилые площади в только что построенных объектах или в объектах, не введе н ных еще в эксплуатацию, которые в принципе можно использовать для торговой фун к ции. Предложений о продаже на вторичном рынке торговых помещений практически отсу т ствуют. Предложений о сдаче в аренду торговых помещений также стало значительно н и же, при этом арендная ставка имеет тенденцию к выравниванию, сглажив а нию. Наибольшим спросом пользуются помещения на центральных улицах, рядом с ост а новками транспорта, и др. Ставки арендной платы в центре и на окраине различаются в несколько раз. Так в Соломбале или в Варавино ставка аренды 2 00 – 10 00 руб. за 1 кв. м в м е сяц, тогда как в центре города она достигает 5 00- 20 00 руб. за 1 кв. м в м е сяц. Аналогично обстоит дело и с ценами при продаже таких объектов. В центральной части города продаются помещения на уровне 20000 – 70 000(иногда до 80000) руб. за 1 кв. м, в окраинных ра й онах – 100 00 – 35 000 руб. за 1 кв. м. При этом также следует отметить, тенденцию, проанализированную выше. На пе р вичном рынке нет значительно отличия в цене по функциональному назначению между офисными и торговыми объектами. Производственная и складская недвижимость Сегмент складской и производственной недвижимости в Архангельске был развит значительно хуже по сравнению с коммерческой недвижимостью. Предложение о продаже объектов складской недвижимости в основном были на вторичном рынке, первичный р ы нок данного сегмента практически неразвит. Естественно, что влияние экономического кризиса на данном сегменте отразилось также снижением объемов предложения о продаже и сдаче в аренду . Говорить о снижении и выравнивании цен данном сегменте рынка не представляется возможным, так как цены, как до кризиса, так и во время остаются орие н тировочно на одно уровне. Средняя цена за аренду на складские площади 20 – 150 руб. за 1 кв.м. Сто и мость 1 кв.м. складской недвижимости колеблется от 500 до 35000 руб. за 1 кв.м. Производственные площади сдаются в аренду немного подороже, в среднем от 50 руб. до 250 руб. за 1 кв. м. Стоимость 1 кв.м. производственной недвижимости совпадает со складской и к о леблется от 500 до 35000 руб. за 1 кв.м. Анализируя основные ценообразующие факторы на данном сегменте рынка нужно выделить его основные особенности. Чаще всего на продажу выставляется производстве н ный комплекс целиком, включающий в себя несколько зданий и сооружений разного назначения. Очень часто в него входят объекты специализированной недвижимости, кот о рые без всего комплекса приобретать бессмысленно. По отдельности чаще всего продаются склады, отдельные цехи, а н гары. Вследствие этого наблюдается значительный разброс цен на эти объекты при их продаже или аренде. Поэтому подобные объекты необходимо рассматривать в процессе анализа практически индивидуально, так как все производственные зд а ния очень сильно отличаются друг от друга. В общем случае можно говорить о том, что основные ценообразующие факторы на данном сегмент рынка это: комплексность объектов (в комплексе или отдельно стоящие), н а личие подъездных путей, материал стен, наличие коммуникаций, техническое состояние. Определить степень влияния каждого ценообразующего фактора также не представляе т ся возможным. Для каждого объекта оценки всегда проводится индивидуальный анализ цен, выбираются ценообразующие факторы, производится подборка объектов – аналогов. Вывод: в результате проведенного анализа рынка недвижимости можно говорить о том, что экономический кризис в мировой экономике и в России, конечно, повлиял на р ы нок недвижимости Архангельска, но не резким снижением цен, а резким снижением пре д ложений о продаже и аренде. Для рынка недвижимости крупного города, такого как А р хангельск, это нормальная тенденция. Так как спрос здесь еще далек до насыщ е ния, но на современном этапе платежеспособный спрос резко сократился, и собственники объектов н е движимости заняли выжидающую позицию и не спешат снижать цены. Наряду с обозначенными ценообразующими факторами на каждом сегменте рынка выделим основной фактор – местоположение и определим его влияние на стоимость н е движимости. Учитывая многолетний опыт оценщиков на рынке недвижимости г.Архангельска, а также регулярно отслуживаемые тенденции изменения рынка недвижимости г. Архангел ь ска, можно говорить о том, что фактор местоположения, конечно, очень трудно поддается какой-то градации. Но определить общую тенденцию, характерную в целом для рынка н е движимости города можно. Так основываясь на оценочной практике, на проведенном ан а лизе рынка, на интервью с представителями агентств недвижимости п ри оценке объектов (административного, складского назначения, гараж) эксперты разделили город на след у ющие, условно схожие ценовые зоны: 1 зона – центр города ограничение по ул. Выучейского – ул. Карла Маркса и Наб. Северной Двины – пр. Обводный канал 2 зона ул. Карла Маркса – ул. Суворова с одной стороны и ул. Выучейского ул. Смольный буян, Парижской коммуны с другой стороны, пр. Обводный канал – ул. Тим м е 3 зона ул. Смольный буян, Парижской коммуны – ул. Галушина, ул. Суворова – ул. Терехина – ул. Таймырская 4 зона ул. Таймырская, остаток Соломбалского округа до ул. Усть-Двинская и округ Майская горка (ул. Галушина – ул. Никитова) с другой стороны . 5 зона – оставшиеся районы города, Варавино- Фактория, Сульфат, Маймакса , Цигломень . Аренда офисных и торговых помещений на прямую зависит от местоположения, от деловой активности региона и спроса. Основываясь на приведенной выше классифик а ции , цены на рынке недвижимости уменьшаются от 1 к 5 зоне. Проследить общий градиент изменения цены для каждого сегмента рынка не пре д ставляется возможным. Данный анализ проводится в каждом конкретном случае при оце н ке объекта-оценки и выбора объектов-аналогов. Нужно отметить, что не несмотря на снижение деловой активности время экспоз и ции объек тов коммерческой недвижимости не увеличилось и в среднем составляет в г. А р хангельске от 4 до 10 месяцев (данные ООО «Архангельская недвижимость», ул. Воскр е сенская, 17, тел. 65-73-91 ). Это можно объяснить несколькими факторами: с одной стор о ны мы еще находимся в самом начале кризисных явлений рынка недвижимости, с другой стороны так как спрос на коммерческую недвижимость и так высок и далек неудовлетв о рен, поэтому тенденций к его уменьшению пока нет. Эксплуатационные издержки на рынке недвижимости. На современном этапе пра к тически невозможно определить среднегодовые затраты на содержание объектов, в связи с неодн о родностью имеющейся информации. В современных дорогих производственно-административных объектах, величина эксплуатационных расходов достигает 80-100 руб. /кв.м в месяц, в зданиях в неудовлетворительном состоянии величина эксплуатацио н ных расходов может составлять вс е го 60-170 руб. /кв.м в год. При этом, следует отметить, что анализ рынка складской и производственной недвижимости показал, что в 70% случаях эксплуатационные издержки несет арендатор. Следовательно, при оценке объектов скла д ской недвижимости нужно учитывать только затраты на страхование и земельный участок, затраты на комм у нальные расходы в величину арендной ставки не входят Потери от недоиспользования площадей в первую очередь зависят от величины о б щей площади объекта недвижимости. Соответственно, чем меньше его площадь, тем легче его сдать в аренду целиком. На основе практики экспертов и интервью с собственниками различных объектов недвижимости, можно сделать вывод, что объекты производстве н ной не движимости площадью до 25 0 кв.м. сдаются в аренду полностью. При площади объекта не движимости 25 0- 50 0 кв.м. недоиспользование площадей составит 5%, при площади объ екта 500-80 0 кв.м. – 10%, при площади 8 00-1 5 00 кв.м. недоиспользование с о ставит 15%. Для объектов офисной и торговой недвижимости н а основе практики экспертов и и н тервью с собственниками различных объектов недвижимости, можно сделать вывод, что е об ъ екты недвижимости площадью до 15 0 кв.м. сдаются в аренду полностью. При площади объекта недвижи мости 150-40 0 кв.м. недоиспользование площадей составит 5%, при площади объ екта 400 - 1000 кв.м. – 10%, при площади 1000 кв.м. и более недоиспользов а ние с о ставит 15%. Описание объект а оценки Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение на первом этаже мн о гоквартирн ого жилого дома. Основная информация об объекте была получена из Технич е ского паспорта БТИ, инв. номер 189 , а также по результатам визуального осмо т ра . Первоначальная балансовая стоимость – 815609,57 руб. Остаточная балансовая стоимость – 634767,93 руб. Литера А (Основное строение) Назначение Торговое Год постройки 1989 Группа капитальности 1 Число этажей 9(1) Общая площадь, м 2 311,0 Технические характеристики конструкций объекта Фундаменты Железобетонные сваи, железобетонные ростверк Стены и их наружная о т делка Кирпичные Перегородки Гипсокартон Перекрытия Железобетонные плиты Крыша Рулонная Полы Плитка Проемы оконные Металлопластиковые Проемы дверные Металлопластиковые Внутренняя отделка Окл. обоями под окраску, кафельная плитка Инженерное обеспечение Электросети Скрытая проводка 220 в Отопление Имеется Водопровод От городской магистрали Канализация Центральная Горячее водоснабжение Имеется Вентиляция Приточно-вытяжная Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта н е движимости Данный анализ позволяет определить наиболее доходное конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная сто и мость объе к та. В соответствии со стандартами оценочной деятельности использование объекта н е движимости должно отвечать четырем критериям, чтобы быть наиболее эффекти в ным. Оно должно быть: - физически возможным; - законодательно разрешенным; - экономически оправданным; - приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование определяется обычно дважды: для земельн о го участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в ц е лом. В соответствии с анализом НиНЭИ снос имеющихся сооружений должен увелич и вать стоимость земельного участка, в настоящем случае это невозможно и снос имеющихся улучшений будет экономически нецелесообразен и приведет к потере стоимости земельн о го уч а стка как части объекта недвижимости. В связи со сложившимися условиями на всем рынке недвижимости Архангельской области стоимость недвижимости создают здания и сооружения, а не земля, в отличии от мировой пра к тики. Нами выполнен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования только для самого объекта недвижимости, то есть земельного участка с уже имеющимися улучш е ниями. Физически возможные варианты использования Принимая во внимание местоположение, размеры и конструктивное решение оцен и ваемого объекта, а также его техническое состояние, эк с перты пришли к мнению, что его можно использовать как торговое или офисное помещение . Варианты использования об ъ екта для др у гих целей, на наш взгляд, не имеют смысла. Законодательно разрешенное использование Текущее использование объекта соответствует его разрешенному использованию, все вышеуказанные варианты использования данного объекта являются законодательно разр е шенными. Варианты использования, приносящие прибыль Текущее использование Объекта оценки должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земельного участка. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать сто и мость. В рамках настоящего Отчета данный критерий можно рассматривать в более узком разрезе - является ли текущее использование прибыльным, что, в свою очередь, и будет созд а вать стоимость Объекта оценки. Использование объекта в качестве офисного или торгового объекта является пр и быльным, так как возможна сдача его в аренду , другие варианты с учетом возможных з а трат на реконструкцию не имеют экономич е ского смысла. Вариант использования, приносящий максимальную прибыль Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физич е ски и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне риска, является наиболее эффективным использованием име ю щихся улучшений. Принимая во внимание текущее состояние рынка аренды нежилых помещений в г. Новодвинск , мы считаем, что наиболее эффективным использованием оцениваемого об ъ екта ср е ди всех экономически целесообразных вариантов является его использование в качестве то р говых помещений, поскольку подобное использование исследуемого объекта является максимально доходным, что и создает максимальную стоимость об ъ екта. Подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижим о сти Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости федеральными стандартами оценки предусмотрено использование трех подходов: затратного, сравнительного и дохо д ного. Затратный подход при оценке недвижимости Затратный подход являет ся одним из стандартных методов оценки рыночной сто и м о сти недвижимости . В соответствии с федеральными станда р тами оценки , затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки , основанных на опред е лении затрат , необходимых для восстановле ния либо замещения объекта оценки , с учетом его и з носа. Стоимость недвижимости , определяемая затратным подходом , соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли , плюс стоимость нового с троительства улучшений , минус нако п ленный износ. Стоимость нового строительства улучшений в текущих ценах (восстановительная стоимость ) в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде сто и мости воспроизводства или стоимости замещ е ния. Стоимость воспроизводства – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов , возведенного с с о блюдением таких же стандартов , по такому же проекту , с использованием той же квалиф и кации рабоче й силы , имеющего все недо с татки , как и оцениваемое здание. Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью , равной полезности оцениваемого объекта с употребл е нием современных материалов , совреме нных ста н дартов , проекта и т.д. В расчётах Оценщики определяли стоимость замещения. При определении полной восстановительной стоимости объектов недвижимости были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу строительного объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в ур о вень цен 20 1 0 года. Основная формула расчета: где: ПВС – полная восстановительная стоимость здания на 20 1 0 г. УПВС 69 – стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 года, руб./куб.м.; И 69-84 – индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года в цены 1984 года; И 84-20 1 0 – индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 года в цены 20 1 0 года; V – строительный объем здания, куб.м.; Информационной основой стоимостных показателей послужили сборники укрупне н ных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зд а ний и сооружений в ценах 1969 года. Пересчет сметных цен 1969 г. в сметные цены 1984 г. осуществляется в соответствии с Постановлением Госстроя СССР “Об утверждении индексов изменения сметной стоим о сти строительно-монтажных работ и территор и альных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов” от 11 мая 1983 г., № 94. Для объектов коммерческого строительства коэффициент пересчета цен 1969 года с о ставляет 1,18 , для Архангельской области дополнительный поправочный коэффициент 1,02 . Согласно приложению № 3 к письму КЦЦС от 1 3 . 0 8 .20 1 0 г. № КЦ/2 0 10-0 8 СЗФО “Рекомендуемые индексы пересчета сметной стоимости строительства к базисным ценам 1984 и 2000 гг. на август 20 1 0 года по А р хангельской области” индекс пересчета базисных цен 1984 г. в текущие без учета НДС составляет 141,40 (п. 1. 1 ) Предпринимательский доход Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая пр о дажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, тр е бующий вознаграждения. Предпринимательский доход отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта. Величина прибыли зависит от состояния рынка и определ я ется на основании наблюдения над ним. Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов. Износу подвержены только улу ч шения (здания и сооружения), по отношению к земле он не опр е деляется. При использовании затратного подхода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобра н ного здания, как если бы оно было новым, и физическим и экономическим состоянием оцениваемой собственн о сти. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, внешний и з нос. Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в период эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавл е нии, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устран и мым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повс е дневной эксплуатации. Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относител ь ной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым с о оружением, созданным для тех же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоо т ветствием техническим и функциональным требованиям по таким параме т рам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустран и мым. К устранимому функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных ста н дартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позиц и ям. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется сто и мостью его устранения. Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изм е нением финансовых и законодательных условий. На сегодняшний день на рынке недвиж и мости невозможно производить эффективно какие-либо операции с имуществом без и с черпывающей информации о техническом состоянии объекта, как в целом, так об его о т дельных конструктивных элементах и инж е нерных системах. Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах ус и ливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимател ь ской деятельности и штрафы за загрязнение окр у жающей среды. Размер внешнего износа зависит от изменений, произошедших после окончания стр о ительства и сдачи в эксплуатацию объекта вне его при условии, что при принятии р е шения о строительстве и составлении проектно-сметной документации не допущены ошибки, к о торые изначально несут противоречия между объектом и его окружением. В проти в ном случае внешнее устаревание может быть присуще объекту еще не построенн о му. Этот вид износа обычно равен п о тере потенциального дохода от объекта. Износ также можно определить методом “Срока жизни”, основанном на соотношении эффективного возраста и срока экономической жизни зд а ния. Эффективный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста зд а ния с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факт о ров, влияющих на стоимость оцениваемого об ъ екта. Срок экономической жизни здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. В настоящем отчете величина износа определена кумулятивным методом. Она вкл ю чает в себя величину физического износа, функционального и вне ш него износов. При оценке затратным подходом нами использовались: 1. Сборники УПВС, Изд-во «Экономика», номера сборников и таблиц приведены ниже. 2. Сведения о состоянии конструктивных элементов здани й получены Оценщик а ми от Заказчика, а также при визуальном осмотре. Сравнительный подход при оценке недвиж и мости Сравнительный подход является наиболее «рыночным» из трех основных подходов оценки недвижимости. Он определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа н е давних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым об ъ ектом по размеру, доходам, которые они приносят, и использованию. Оценка этим подх о дом является наиболее объективной, но лишь в том случае, когда имеется достаточно с о поставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Информация о сделке считае т ся достоверной в случае, если она подтверждена хотя бы одним из о с новных участников сделки (продавцом или покупателем), либо посредником между ними. Поэтому составл е ние реал ь ной базы данных о совершенных сделках с объектами недвижимости является непростой зад а чей. В основе этого подхода к оценке лежит принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем приобретение на открытом рынке другого объекта аналоги ч ной полезности. Данный подход к оценке наиболее широко применяется для объектов недвижим о сти, постоянно обращающихся на открытом рынке. Для регулярно продаваемых об ъ ектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости. Как правило, это объекты некоммерческой недвижимости – многоквартирные и индивидуальные жилые д о ма, котте д жи, садовые и дачные участки, гаражи. В сегодняшних российских условиях возможно получение достоверной информации о сделках по аналогичным объектам. Гла в ной сложностью этого подхода является правильный выбор объектов-аналогов для сравн е ния. Прежде всего, объект-аналог должен относиться к тому же сегменту рынка, что и оц е ниваемый. На сегодняшний день вторичный рынок объектов недвижимости находится в стадии развития (подъема) . В результате выполненн ой работ ы по сбору информации, нам удалось установить факты предложений о продаж е объект ов , аналогичны х рассматриваем ым , в реальных рыночных условиях, которые можно было использовать для окончательной оценки объект а . Информация о реальных ценах на проданные объекты часто является з а крытой , поэтому нами использовались цены предлож е ний. Доходный подход при оценке недвижимости Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. В основе доходн о го подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость недвижимости о п ределяется величиной будущих выгод ее владельца. Реализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую сто и мость. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассма т ривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекател ь ности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дох о да. В этом подходе под доходом принимается арендная плата и другие источники дохода, св я занные с владением недвижимостью. Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения валовой выручки от владения недвижим о стью. Арендные ставки бывают: контрактными (определяемыми договором об аренде) и рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Наиболее ва ж ным пунктом договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендод а телем. По этому признаку арендные договоры делят на три вида: 1. Договор с валовой арендной платой. В этом случае эксплуатационные расходы несет арендод а тель. 2. Договор с абсолютно чистой арендой. Все эксплуатационные расходы несет аре н датор. 3. Договор с чистой арендой. Эксплуатационные расходы распределяются между арендатором и арендодателем. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод ди с контированных денежных потоков. Метод прямой капитализации предполагает расчет р ы ночной стоимости на основе капитализации постоянных доходов, поступающих через ра в ные промежутки времени. Расчет методом дисконтированных денежных потоков основ ы вается на расчете текущей стоимости будущих денежных потоков, поступающих неодин а ковыми су м мами. Учитывая, что помещения могут принести владельцу более-менее стабильный доход при сдаче в аренду, примем для определения их стоимости метод прямой капитализ а ции. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков) в данном случае применять нецелесообразно, так как прогнозировать долгосрочное измен е ние потоков дохода не имея точных данных заказчика бесперспективно. Достоверность таких расчетов будет кра й не низка. Метод прямой капитал и зации При применении данного метода анализируется возможность недвижимости генер и ровать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Метод капитализации пересч и тывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент кап и тал и зации. Основными предпосылками и допущениями метода прямой капитализации являю т ся: * период, в течение которого поступает доход, стремится к бесконе ч ности; * величина дохода постоянна; * не производится отдельный учет возврата инвестированного капитала и дохода на капитал; * при расчете стоимости не учитывается величина начальных инвест и ций. Базовая формула расчета имеет следующий вид: , где: NOI - чистый операционный доход; PV - стоимость; R - коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации - это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим д о ходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капит а лизации, используемый применительно к недвижимости, должен включать доход на капитал и возврат капитала, поэтому иначе он еще называется общим коэффициентом к а питализации. Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкре т ными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использ о вание денежных средств. Его называют также о т дачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он наз ы вается возмещением капитала. Таким образом, общий коэффициент капитализации выр а жает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эк с плуатации объекта, и его рыночной стоим о стью. Используются различные методы для расчета ставки капитализации. Так, применяю т ся метод сравнения продаж; метод расчета с применением коэффициента действительного в а лового дохода; техника инвестиционной группы; метод Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы); метод расчета с применением коэффициента п о крытия долга; метод связанных инвестиций - земли и здания; метод кумулятивного постр о ения. Рассчитанные таким образом ставки дисконта анализируются, и выводится наиб о лее достоверная ставка ди с контирования. Анализируя состояние рынка, эксперты пришли к мнению, что наиболее объективно коэффициент капитализации может быть определен расчетным п у тем. Он основан на известном значении безрисковой ставки с учетом рисков неполучения дох о дов, возврата основной суммы и риск неликвидности. Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически н у левом уровне риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного проце н та, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые акт и вы. Поправка на низкую ликвидность имеет для недвижимости достаточно высокое зн а чение и отражает невозможность быстрого реструктуриров а ния капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимость, близкой к рыно ч ной. Норма возврата основной суммы - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недв и жимости. Основные шаги при применении данного метода: 1. подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информ а ции обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сра в нимой полезности; 2. определение величины арендной платы для помещения; 3. определение величины потерь при сборе арендной платы; 4. определение величины потенциального и действительного валового д о хода; 5. учет эксплуатационных расходов; 6. определение величины чистого операционного дохода; 7. расчет ставки капитализации; 8. определение рыночной стоимости оцениваемого объекта. Определение рыночной стоимости объект а оце н ки Нежилое помещение общей площ а дью 311,0 кв.м. З а тратный подход В процессе работы при определении стоимости объекта оценки Оценщик при ше л к выводу, что использование затратного подход а является некорректным. Поэтому было приня то решение отказаться от использования эт ого под хода при расчёте величины сто и мости объекта оценки и использовать только доходный и сравнительный подходы . Ниже приводится краткое обоснование данн о го решения. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что пок у патель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки . Официальной сметой затрат на поку п ку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оце н щик не распол а гает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реал ь ных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычл е нения» стоимости единицы площади приведёт к еще большой погрешности при вычисл е ниях. В оценочной практике затратный подход не применяется при оценке нежилых п о мещений, так как выделение доли стоимости, приходящейся на объект оценки в целом, может привести к сущес т венным погрешностям. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использ о вания затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в ра м ках данного Отчёта. Доходный подход Определение величины арендной платы оцениваемых помещ е ний Оценщиками проведено исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для подобных помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемым об ъ ектом. Данное исследование включало анализ дан ных периодической прессы за 2010 г., ан а лиз собственной базы данных оценщиков для объектов торговой недвижимости, а также интервью с собственниками аналогичных об ъ ектов. На основании рыночных данных было выяснено, что оцениваем ое здание в данном районе г. Архангельск , с учетом его местоположения и технического состояния можно сдать в аренду по ставке 10 0 0 рублей в месяц за 1 кв.м. торговых помещений общей пл о щадью 311,0 кв.м. Коэффициент недозагрузки рассчитывался по следующей форм у ле: К ндп = (П а + П нд ) / ПВД, где: П а – потери при сборе арендной платы П нд – потери от недоиспользования площадей. Потери при сборе арендной платы были рассчитаны из условия, что арендаторы в среднем раз в год перезаключают договора аренды. Обычной практикой при этом явл я ется поиск арендаторов в течении 2-6 недель (для расчетов принимаем среднюю величину 4 н е дели). Обоснование: Источником информации являются ООО АН «Архангельская недвижимость», ООО АН «Регион-С», АН «Троицкий дом», АН «Северная Двина», АН «Северный ме р курий». В году 52 недели, т.е. потери при сборе арендной платы составят: П а = 4/52 = 0,076, что составляет 8% от годовой арендной платы (ПВД). Потери от недоиспользования площадей в первую очередь зависят от величины о б щей площади объекта недвижимости. Соответственно, чем меньше его площадь, тем легче его сдать в аренду целиком. На основе практики экспертов и интервью с собственниками различных объектов недвижимости, можно сделать вывод, что потери от недоиспользов а ния подобного сост а вят 0%. Показатель Обоснов а ние/расчет Результат Общая площадь, м 2 Техпаспорт БТИ 311,0 Средняя арендная ставка в месяц, руб./ м 2 Анализ рыночных данных 1000 Потенциальный валовой годовой доход, руб. 311,0 * 10 00 * 12 = 3 732 000 Коэффициент недозагрузки, % 8 + 0 = 8 Потери от недозагрузки, руб. 3 732 000 * 0,08 = 298 560 Действительный валовой доход, руб. 3 732 000 – 298 560 = 3 433 440 Анализ расходов Показатель Обоснование/расчет Результат Остаточная балансовая стоимость , руб. Данные заказчика 634 767,93 Налог на имущество, % - 2,2 Налог на имущество, руб. 634 767,93 * 0,0 2 2 = 13 965 Страхование недвижимости, % 1,2 Страхование недвижимости, руб. 634 767,93 * 0,015 = 7 617 Расходы на тепло(электро)энергию, вод о снабжение, уборку территории, вывоз м у сора, руб. год Данные заказчика (см. прил о жение) 967 000 Итого расходы на содержание, руб. См. выше 988 582 Расчет величины чистого операционного дохода Показатель Обоснов а ние/расчет Результат Потенциальный валовой доход, руб. см. выше 3 732 000 Действительный валовой доход, руб. см. выше 3 433 440 Расходы на содержание, руб. см. выше 988 582 Чистый операционный доход, руб. 3 433 440 - 988 582 = 2 444 858 Определение ставки капитализации для улучшений (Rул) Определение нормы дохода на капитал Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самосто я тельным бизнесом, требующим д о хода. Норма дохода на капитал включает в себя: * безрисковую ставку; * премию за различные виды рисков. В качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка до ходности по ОФЗ-46018, составляющая 7,32% на дату оценки (сайт http :// stock . rbc . ru / demo / micex . 1/ intraday / eod . rus . shtml ). Расчет премии за риск для улучшений представлен в Таблице «Факторы риска, вли я ющие на объект недвижимости». Факторы риска, влияющие на объект недвижимости Вид и наименование ри с ка Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Систематический риск Ухудшение общей экономической ситу а ции Динамичный 1 Увеличение числа конкурирующих об ъ ектов Динамичный 1 Изменение федерального и местного зак о нодательства Динамичный 1 Несистематический риск Природные и чрезвычайные антропоге н ные ситуации Статичный 1 Ускоренный износ здания Статичный 1 Неполучение арендных пл а тежей Статичный 1 Неэффективный менеджмент Динамичный 1 Криминогенные факторы Динамичный 1 Финансовые прове р ки Динамичный 1 Неправильное оформление договоров аре н ды Динамичный 1 Количество набл ю дений Динамичный 0 4 3 1 1 0 1 0 0 0 Взвешенный итог 0 8 9 4 5 0 7 0 0 0 Сумма 33 Количество факт о ров 10 Средневзвешенное значение балла 3,3 Величина поправки за риск (1 балл = 1%) 3,3 Определение премии за низкую ликвидность Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при пр о даже объектов недвиж и мости. Данная премия вычисляется по формуле: где: П – премия за низкую ликвидность; Rб - безрисковая ставка; L- период экспозиции (в месяцах); Q- общее количество месяцев в году. Без р исковая ставка 0,0732 Период экспозиции 8 Общее количество мес я цев в году 12 Премия за низкую ли к видность, ед. 0,0488 Премия за низкую ли к видность, % 4,88 где: 8 месяцев – период экспозиции объекта. Принят по данным городских агентств недвижимости (ООО «Архангел ь ская недвижимость», ул. Воскресенская, 17, тел. 65-73-91) предложения о продаже подобного объекта недвижимости появляются в среднем в течение 8 м е сяцев. Данный период экспозиции относится к ЕОН, т.е. к земельному участку и зданию. При продаже объекта (здания) земельный участок переходит (продается или сдается в аренду) вместе с ним. Поэтому период экспозиции для здания и земельного участка принят одинак о вым. Определение нормы возврата капитала В данной оценке используется ме тод Инвуда, который, по мнению экспертов , в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в Ро с сии Расчет производится по формуле: Rвозвр - норма возврата капитала; R - ставка реинвестирования ( норма дохода на капитал ); k - срок экономической жизни, принимается равным 10 лет. Расчет ставки реинвестирования Показатель Значение, % Без р исковая ставка, % 7,32 Премия за низкую ликви д ность, % 4,88 Премия за риск, % 3,3 Ставка реинвестирования ,% 15,5 Расчет нормы возврата на капитал Ставка реинвестирования, ед. 0,155 Срок экономической жизни 15 Норма возврата на капитал, ед. 0,0202 Норма возврата на капитал, % 2,02 Расчет ставки капитализации для улучшений Показатель Значение Безрисковая ставка 7,32 Премия за риск, % 3,3 Премия за низкую ликвидность, % 4,88 Норма возврата 2,02 Коэффициент капитал и зации, % 17,52 Коэффициент капитали зации, ед. 0,1752 Расчет стоимости объекта доходным подходом Показатель Расчет Результат Чистый операционный доход, руб. см. выше 2 444 858 Коэффициент капитализации, доли единицы см.выше 0,1752 Стоимость объекта недвижимости, руб. 2 444 858 / 0,1752 = 13 954 669 Таким образом, стоимость объекта оценки , определенная доходным подходом составляет ( с учет ом НДС) : 13 954 669 ру б . Сравнительный подход Сравнительный подход реализуется одним из двух методов: 1. метод моделирования рыночного ценообразования 2. метод сравнительного анализа продаж. Метод моделирования рыночного ценообразования предусматривает построение з а висимости типа Р = F ( f 1 , f 2 ,….. f k -1 , f k ) = F ( f j ) путем ст а тистической обработки достаточно большого массива данных о состоя в шихся сделках с объектами сравнения. Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа р ы ночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором, как в методе моделирования рыночного ценообразов а ния, но и велич и нами характеристик ценообразующих факторов. Учитывая, что метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов и применяется лишь в массовой оценке для оценки данного об ъ екта эксперты использовали метод сра в нительного анализа сделок. Сравнительный анализ цен сделок позволяет осуществить корректировку цены Pi сделки с любым о б ъе к том-аналогом путем изменения цены на величину поправки, рассчитываемую по рыночной цене различия количественных характеристик ценообразующих факторов для объекта оце н ки и объекта сравнения. Эта корректировка поз воляет оценить величину суммы P oi , которая могла бы быть уплачена за объект сравнения Использование сравнительного подхода, в частности метода сравнения продаж, на практике дает более объективную величину рыночной стоимости для регулярно продава е мых объектов. Для успешного применения метода сравнения продаж необходимо выполнение трех основных условий: - наличие данных о сделках купли-продажи с описанием физических и экономических характеристик объектов недвижимости; - наличие критерия подбора аналогов из вышеуказанной базы да н ных; - существование методологии расчета соответствующих поправок к стоимости выбра н ных аналогов. В основном эксперты-оценщики при подборе аналогов и внесении поправок руково д ствуются профессиональным опытом и интуицией, что является заведомо субъекти в ным подходом. Привлечение для обработки и анализа данных, используемых для сопоставл е ния, современных статистических методов позволяет преодолеть влияние субъект и визма оце н щика. Целью исследования, проводимого оценщиками, являлось выявление наиболее сущ е ственных факторов, влияющих на формирование оценочной стоимости объекта недвиж и мости, и получение функционального уравнения, описывающего эту зависимость. Данные о ценах предложения с описанием физических и экономических характер и стик объектов недвижимости были получен ы из собс т венной базы данных оценщиков , баз ра з личных агентств недвижимости г. Архангельска (см. табл.) . В результате анализа текущей ситуации на рынке недвижимости и выполненной р а боты по сбору информации, нам удалось установить н е сколько фактов предложений на продажу объектов, аналогичных ра с сматриваемому, которые можно было использовать для око н чательной оценки объекта. Основным критерием для отбора объектов-аналогов явились функциональное назн а чение объекта, соответствующее принципу ННЭИ. Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник: Техники количественного анализа Техники качественного анализа. Следует отметить, что в данном случае элементами сравнения могут выступать как количественные, так и качественные характеристики объекта, при этом важным фактом является необходимость введения количественного обоснования коэффициентов значим о сти эл е ментов сравнения при бальной оценке влияния элементов сравнения в качественном сравнительном анализе сд е лок. В данном методе число отобранных объектов-аналогов превышает число ценоформ и рующих факторов (элементов сравнения) не менее чем на 1. В процессе отбора наиболее существенных ценообразующих факторов было отдано предпочтение следующим количественным и качественным характеристикам: - местоположение (в зависимости от города и в зависимости от удаленности от тран с портных магистралей) ; - функциональное назначение; - площадь; - техническое состояние. Сведем в таблицу данные по отобранным объектам-аналогам. Для определения рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки будем использовать технику линейной алгебры, корреляционно - регрессионный анализ с использованием п а кета Excel - анализ данных. Для этого создадим матрицу, и определим изменение стоим о сти 1 кв. м объекта в зависимости от площади о бъекта, технического состояния, функци о нального назначения и местоположения. Единицы сравнения по площади объектов явл я ются количественными данными, поэтому для расчетов принимаем реальные количестве н ные п о казатели . Единицы сравнения по техническому состоянию , местоположению и функционал ь ному назначению являются качественным и определяются согласно шкале Т. Саати. Данная шкала является первичной вербальной шкалой из пяти градаций и предста в лена в таблице. Интенсивность отн о сительной важности Определение 1 равноценность 2 умеренное превосходство 3 сильное превосходство 4 значительное превосходство 5 очень сильное превосходство Ранжирование по функциональному назначению объекта проводилось следующим образом: Интенсивность отн о сительной важности Определение 1 Офисное 2 Торговое Ранжирование по местоположению пров едено по двум критериям: Ранжирование по городу: Архангельск – 3, Северодвинск – 2, Новодвинск -1. П о местоположению относительно транспортных магистралей: очень хорошее мест о положение относительно транспортной и пешеходной доступности – 3, хорошее – 2, уд о влетворительное - 1 Ранжирование технического состояния проводилось по критериям: отличное – 5; очень хорошее – 4; хорошее – 3; удовлетворительное – 2; неудовлетворительное – 1. 33 Анализ был проведен по следующим объекта м- аналогам ( www.rk-region.ru ; www . home 29. ru ) : № п.п. Адрес объекта аналога Функциональное назн а чение Площадь, кв.м Техническое состо я ние Сто и мость, руб. Сто и мость за 1 кв.м., руб. 1 Новодвинск, ул. 50 лет Октя б ря Торговое 44 Очень хорошее 1500000 34091 2 Новодвинск, ул. Космонавтов, 11 О фисное 62,5 Хорошее 1300000 20800 3 г. Северодвинск, ул. Сове т ская, 4 Торговое 60 Хорошее 2350000 39167 4 г. Архангельск, ул. Логинова, д. 7 Офисное 128 Хорошее 3100000 24219 5 г. Архангельск, ул. Попова-Новгородский Офисное 89 Очень хорошее 3590000 40337 6 г. Архангельск, пр. Ломонос о ва, 214, к.1 Торговое 70,1 Под ключ, ремонт 3800000 54208 7 г. Архангельск, ул. Наб. Сев. Дв и ны, д. 98 Офисное 90 Под ключ, ремонт 5100000 56667 8 г. Архангельск, ул. Комс о мольская, 36 Офисное 93 Очень хорошее 4250000 45699 9 г. Архангельск, ул. Чумбарово-Лучинского, 15/1 Офисное 409,3 Хорошее 16000000 39091 Полученные данные сведем в таблицу. № п.п. Адрес объекта анал о га Состо я ние Назн а чение Местоп о лож е ние (г о род) Местополож е ние ( транспор т ная досту п ность ) Площадь , кв.м. Сто и мость, руб./кв.м 1 Новодвинск, ул. 50 лет Октября 4 2 1 3 44 34091 2 Новодвинск, ул. Ко с монавтов, 11 3 1 1 2 62,5 20800 3 г. Северодвинск, ул. Советская, 4 3 2 2 3 60 39167 4 г. Архангельск, ул. Логинова, д. 7 3 1 3 2 128 24219 5 г. Архангельск, ул. Попова-Новгородский 4 1 3 3 89 40337 6 г. Архангельск, пр. Ломоносова, 214, к.1 5 2 3 2 70,1 54208 7 г. Архангельск, ул. Наб. Сев. Двины, д. 98 5 1 3 3 90 56667 8 г. Архангельск, ул. Комсомольская, 36 4 1 3 2 93 45699 9 г. Архангельск, ул. Чумбарово-Лучинского, 15/1 3 1 3 3 409,3 39091 На основе таблицы с использованием статистической функции Е xcel – ЛИНЕЙН пол у чили следующие результаты (руб.). Площадь Местоположение ( транспортная доступность ) Местоположение (город) Назначение Состояние Возмущение 13,24811361 4204,62218 5268,103218 5298,900098 10065,0512 -30886,70276 30,7897491 5096,642743 3891,052002 5803,582863 3927,815562 17694,69152 0,877019972 6903,919976 #Н/Д #Н/Д #Н/Д #Н/Д Интерпретируем полученные результаты: Интерпретируем полученные результаты: С 1 кв.м. = -30886,70276 + Х 1 * 10065,0512 + Х 2 * 5298,900098 + Х 3 * 5268,103218 + Х 4 * 4204,62218 + Х 5 * 13,24811361 где: -30886,70276 – возмущение (отклонение от модельной функции регрессии) Х 1 – техническое состояние , ранг по шкале Саати, Х 2 – функциональное назначение , ранг по шкале Саати, Х 3 – местоположение (город), ранг по шкале Саати, Х 4 – местоположение (транспортная доступность) , ранг по шкале Саати, Х 5 – площадь, кв.м 10065,0512 - изменение стоимости 1 кв.м. объекта оценки в зависимости от техническ о го состояния объекта; 5298,900098 - изменение стоимости 1 кв.м. объекта оценки в зависимости от функци о нал ь ного назначения объекта; 5268,103218 - изменение стоимости 1 кв.м. объекта оценки в зависимости от местоп о ложения объекта (город); 4204,62218 - изменение стоимости 1 кв.м. объекта оценки в зависимости от местопол о жения объекта (транспортная доступность); 13,24811361 - изменение стоимости 1 кв.м. объекта оценки в зависимости от площади объекта. Дисперсия, равна 0,8 77, что объясняет тот факт, что проанализированные и получе н ные дан ные объясняют с вероятностью 87 ,7% стоимость в зависимости от выбранных пар а метров. Основываясь на полученных данных, рассчитаем стоимость объекта сравнительным по д ходом: С 1 кв.м. = -30886,70276 + 4 * 10065,0512 + 2 * 5298,900098 + 3 * 5268,103218 + 3 * 4204,62218 + 311,0 * 13,24811361 = 52 510 руб. Основываясь на полученных данных, рассчитаем стоимость объекта сравнительным подходом: С = 311,0 * 52 510 = 16 330 610 руб. Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составл я ет (без учета НДС): 16 330 610 руб. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости об ъ екта Описанными выше различными методами в рамках доходного, сравнительного и з а тратного подходов Оценщику удалось найти три ориентира рыночной стоимости оценива е мого имущества. Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выноси т ся Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцен и ваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оце н ке. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с котор ы ми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущ е ства. Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примене н ного метода расчета с учетом особенностей н а стоящей оценки. Подробное обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международн о го ежегодного конгресса «СЕРЕАН» 15 – 19 о к тября 2002 г. Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления: · построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу чет ы ре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (по пятибалльной си с теме); · найдем сумму баллов каждого подхода; · найдем сумму баллов всех используемых подходов; · по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных по д ходов найдем расчетный вес подхода в проце н тах; На основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данн о го подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоим о стей. Результаты согласования в таблице. Согласование ориентиров стоимостей Подход Затра т ный Сравн и тельный Дохо д ный Величина ориентира, руб. - 16 330 610 13 954 669 Критерий Баллы Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и ра с четы - 3 2 Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, спец и фичных для объекта, таких как местополож е ние, локальное окружение, размер, качество строительства и отделки, инженерное обесп е чение, потенциальную дохо д ность и т. п. - 3 2 Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покуп а теля/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения в статике и дин а мике - 1 3 Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (вкл ю чая риски) - 2 2 Итого сумма баллов для данного подх о да 9 9 Подход применялся Нет Да Да Вес подхода, % 0 5 0% 5 0% Согласованная величина стоим о сти, руб. 15 142 640 На основании приведенных данных и сделанных предположений, Оценщики сч и тают, что наиболее вероятное значение рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 311,0 кв.м. составляет округленно Округление до 5 000 руб. (с уч е том НДС): 15 145 000 рублей ( Пятнадцать миллион ов сто сорок пять тысяч ру б лей) Заявление о качестве У подписавших настоящий отчет Оценщиков не было личной заинтересованности или какой-либо предвзятости в подходе к оценке объект а , рассматриваем ого в настоящем о т чете. Мы удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, верны и соответствуют действ и тельности . Оценка проведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, нал о женных либо условиями исходной задачи, либо введенных нижеподписавшимися лицами сам о стоятельно. Анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют требованиям Федерального закона № 135-ФЗ “О б оценочной деятельности в РФ” и фед е ральным ста н дартам оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3. Оценщик и не имею т ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оценива е мом имуществе, и действовал и непредвзято и без предубеждения по отношению к заинтер е сованным в сделке сторонам. Оплата настоящей работы никак не связана с итоговой величиной стоимости объе к т а , или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по насто я щему договору. Оценщики, подготовившие и написавшие настоящий отчет, состоят в НП «Самор е гулируемая организация «АРМО». Оценщики В.И. Рако в ский М.Ю. Тор и цын Источники и литература 1. Закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. 2. Федеральные стандарты оценки, ФСО №№ 1-3 . 3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442с. 4. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. – М.: Изд – во РОО, 1994. – 231 с. 5. Зарубин В.Н., Рутгайзер В.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.:ИНФРА, 1999. – 264 с. 6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: ИНФРА, 1996. – 436 с. 7. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под ред. П.Г. Грабов о го. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. – 567 с. 8. Оценка недвижимости / под ред. А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с. 9. Иванов А.М., Маринин И.В. « Об одном способе учета рисков в общей ставке кап и тализации дохода»: «Вопросы оценки» Профессиональный научно-практический журнал №2, с. 34, 1997 г. 10. Оценка имущества. Оценка недвижимости: Стандарт Российского общества оценщ и ков. – М.: РОО, 1998. Приложения