Этапы ипотечного кредитования

Содержание 1 По нятие и особенности ипотечного кредита 3 2. Механизм ипотечного кредитования 6 Список использованной литературы 11 1 Понятие и особенности ипотечного кредит а Ипотека – это обременение имущественных прав соб ственности на объект недвижимости. Ипотечное кредитование - это кредитование под зал ог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качест ве обеспечения возвратности кредитных средств. При рассмотрении ипотеки как элемента экономиче ской системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты: 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмент а привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производст ва. 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущест венных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данн ых конкретных условиях нецелесообразны. 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижим ости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваю тся на величину образующегося фиктивного капитала). В экономическом отношении ипотека – это рыночны й инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случ аях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или к оммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные фин ансовые средства для реализации различных проектов. Особенно следует выделить функции ипотечного кр едитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимуще ство перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, мо жно сформулировать следующим образом: • функция финансового м еханизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; • функция обеспечения возврата заемных средств; • функция стимулирования оборота и перераспред еления недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) эко номически нецелесообразны или юридически невозможны; • функция формирования многоуровневого фиктив ного капитала в виде закладных, производных ипотечн ых ценных бумаг и др. Особенности применения ипотечного кредита. Можно выявить следующие отличительные особенно сти ипотечного кредита. 1. Обязательность обеспечения залогом (причем в ка честве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой бер ется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующ ей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту пе ред кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом рас ходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвр ащается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи да ют нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипот еку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободн ым от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обе спечение другого обязательства. 2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предос тавляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительном у сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. 3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой харак тер. 4. Ипотечный кредит считается относительно низкор исковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести сле дующие: • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья; • величина ежемесячного платежа по кредиту не до лжна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае , если они имеются) за соответствующий расчетный период; • при процедуре оценки вероятности погашения кр едита кредитор использует официально подтвержденную информацию о теку щих доходах заемщика и созаемщиков. Указанные стандарты и требования направлены на с нижение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к проц едурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для на дежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привле чения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмисси онные ипотечные ценные бумаги или облигации. 2. Механизм ипотечного кредитования Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом. Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимост ь (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов. Кредитор пр оверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андерр айтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, котор ый может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредит у сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не д олжен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может п олучиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дох ода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предост авить. В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипо теке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и с роки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипот еки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахожде ния и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые пом ещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы за емщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательс тва и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы э тот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее риск ованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, чт о первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости при обретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит. Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой не движимости, оформляются в виде закладных. Пулы закл адных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипот ечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги. Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования явл яется наличие спроса на ипотечные кредиты и пре дложени й на рынке жилья. В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования сущес твует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жил ья. 1. Схема кредитования с оформлением Договора залога. Данная сх ема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитов ания. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмо трена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (зало ге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимает ся, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиен том банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реали зует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учёто м процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исп олнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет ос нований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средст ва защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления д оговоров кредита и залога). Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживаю щие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освобо дить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении од новременно двух условий а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на п риобретение или строительство этой квартиры; б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения догов ора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до и х вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить залож енную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»). 2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехсторонн его договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы. Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохожде ния. Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный дого вор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кре дит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключа ет договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного дог овора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и п роценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор за лога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заклю чается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитн ого договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредствен но в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, п отом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвр ащает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между ба нком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости заклады ваемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае не обходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно бы стро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заём щика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соотве тствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве с редства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск буд ет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближе на к рыночной. 3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком Росс ии, через выпуск банками ипотечных облигаций. Данная схема заключается в следующем: 1. Клиент берёт в банк е ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку; 2. Банк выпускает ипотечные облига ции, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко за крепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимость ю, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически); 3. На вырученные от реализации обли гации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.; 4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю; 5. Ипотечные облигации, в случае бан кротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвиж имость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей обл игаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации. Список использованной литературы 1. Владимир Пономарёв. Систем а ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХ I ВЕК, октябрь 2003.// 2. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кр едитование и его участники на рынке жилья США.— Екатеринбург: Урал. Гос. Э кон. Ун-т, 1998.— 97с. 3. Н.Г. Журкина. Современна я ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002, №6//. 4. Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кр едитования в России.//Деньги и кредит 2001, № 1//.