Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

ПЛАН 1. Введение. 2. Правовое регулировани е договора об ипотеке в гражданском праве. 3. Предмет ипотеки. 4. Содержание, заключение и нотариальное удостоверение договора об ипотеке. 5. Государственная регис трация ипотеки. 5. 1.Сопоставление порядка государственной регистрации, предусмотре нного Федеральными законами РФ «Об ипотеке» и «О государственной регис трации». 5. 2. Документы, необходимые для государственной регистрации. 5. 3. Необходимость государ ственной регистрации. 5. 4. Заявление о государст венной регистрации. 5. 5. Требования к документа м, представляемым на государственную регистрацию. 5. 6. Порядок внесения платы за государственную регистрацию. 5. 7. Исправления, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке. 5. 8. Порядок погашения рег истрационной записи об ипотеке. 5. 9. Отказ в гос ударственной регистрации ипотеки и приостановление регистрации. 5. 10. Ответственность органа, осуществляющего регистрацию ипотеки. 5. 11. Обжалование действий, связанных государственной регистрацией ипоте ки. 6. Заключение. 7. Список использованной литературы. 1. Введение Залог является одним из сам ых предпочтительных способов обеспечения обязательств. Удовлетворени е требований кредитора, обеспеченных залогом не зависит от финансового положения должника, с которым связана его возможность выплатить неусто йку, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника. ГК 1964 г. значительно ограничивал применение залога. На практике обязательства предприятий, как правило, о беспечивались только залогом товаров в обороте и переработке. Граждане вправе были закладывать принадлежащие им предметы домашнего потреблен ия и личного пользования. Роль залога возросла в условиях рыночной эконо мики, появилась возможность заложить предприятия, здания, сооружения и и ное имущество и имущественные права. Решение автора работы выбрать именно эту тему связано с её новиз ной, относительной неразработанностью, а также тем, что работая в Костро мском областном регистрационном центре с момента его организации, авто р вносит скромный посильный вклад в создание и отлаживание механизма го сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ипотеки. Однако для более полного раскрытия темы государственной регистрации ипотеки автор счел необходимым начать с предмета, содержания, заключени я и нотариального удостоверения договора об ипотеке. 2. Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве Правоотношения, связанны е с залогом недвижимого имущества регулируются следующими нормативно правовыми актами: · Гражданским кодексом Р оссийской Федерации – параграф 3 главы 23; · Федера льным законом Российской Федерации “Об ипотеке (залоге недвижимости); · Федера льным законом Российской Федерации “О государственной регистрации пра в на недвижимое имущество и сделок с ним”; · Законо м Российской Федерации “О залоге”; · Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренными Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года. Однако наиболее важным в регулировании отношений в этой сфере безусловно является Феде ральный Закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принятый Государственно й думой 24 июня 1997 года и одобренный Советом Федерации 9 июля 1998 года, действующий в Российской Федерации с 22 июля 1998 года. Поэтому работа основана большей частью на положениях эт ого Закона. Существование нескольких нормативно-правовых норм, ре гулирующих одни и те же правоотношения и принятых в различное, очень изм енчивое в экономическом и юридическом смысле время, порождает немало пр облем. Рассмотрим некоторые из них. Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не отменяет норм Гражданского ко декса РФ, регулирующих залог, Закона "О залоге", отдельных Указов Прези де нта России и постановлений Правительства РФ, так или иначе ка сающихся р егулирования залоговых правоотношений. В абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке" отмечается, что со дня введения в действие Закона "Об ипотеке" нормы Закона РФ "О залоге" подл ежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку , поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. Между те м, в какой части подлежат применению нормы Закона "О залоге", законода тел ь не указывает. Следовательно, сам правоприменитель должен ре шать: прот иворечит ли определенная норма Закона "О залоге" Закону "Об ипотеке" или не т. На мой взгляд, такая позиция законодателя ус ложняет положение правоп рименителя, который уже устал от неисся каемого потока законотворчеств а. Еще более затрудняет правоприменение редакция абз. 2 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке", в которой говорится, что впредь до приведения в соответствие с настоящим Ф едеральным законом федеральных законов и иных правовых актов Российск ой Федерации * * пункты 3 и 4 ст. 3 Гра жданского кодекса Российской Федерации эти федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации применяю тся в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону. Не совсем ясно, однако, действуют ли Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года. Кроме того, для временного (т. е. до п ринятия соот ветствующего закона) регулирования некоторых аспектов ип отечных отношений Президент РФ еще 28 февраля 1996 года подписал Указ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Закон "Об ипотеке" прямо не отменил действия вышеупомянутых правовых актов, но следует полагать, что два из них утратили свою силу с 22 июля 1998 года. 21 июля 1997 года принят и действует ФЗ "О государ ственной регистрации пр ав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ. Согласно п. 2 да нного закона такой вид залога, как ипоте ка, подлежит государственной ре гистрации. Если учесть, что закон № 122-ФЗ вступил в силу 31 янва ря 1998 года, то здесь, собственно, и не кроется существенных противоречий. Ипотека подлежит государст венн ой регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Фе деральным зако ном о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сдело к с ним и осуществляется по месту нахождения иму щества, являющегося пре дметом ипотеки * * п. 1 ст. 19 Закона "Об ипо теке" . Законодатель допускает и п. 3 ст. 339 ГК РФ подтверждает последующ ую ипотеку * * ст. 43 Закона "Об ипотеке" , но также с обяза тельной ее госрегистрацией * * ст. 45 Закона . Данная н орма права кор респондирует со ст. 342 ГК РФ, разрешающей последующий залог, если он не запрещен предшест вующими договорами о залоге * * п. 2 ст. 342 ГК РФ . Основания возникновения ипотеки мало чем отличаются от основа ния возникновения залога вообще * * ст. 334 ГК РФ . В п. 1 ст. 1 Закона "Об ипотеке" говорится, что по договору о залоге недвижим ого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательс тву, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удов летворение своих денежных требований к должнику по этому обяза тельству из стоимости за ложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед дру гими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральн ым законом, В ГК, в Законе "О залоге" и Законе " Об ипо теке" законо датель не ограничивает круг лиц, могущих быть залогодателя ми. В роли залогодателя могут выступать и должник по обязательству, обес печен ному ипотекой, и всякое другое лицо, в том числе и не участвующее в э том обязательстве (третье лицо). Данное положение в общих чертах соответ ствует смыслу ст. 335 ГК РФ "Залого датель". 3. Предмет ипотеки Закон очень твердо оговаривает одно из главных условий ипотеки как зало га всякого недвижимого имущества: имущество, на которое установлена, ипо тека, остается у залогодателя в его владении и пользо вании абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона «Об ипо теке» . Это правило также корреспондирует с абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ. Между тем в ГК Р Ф имеется оговорка относи тельно движимого имущества: "заложенные товары в обороте не переда ются залогодержателю". Следует обратить вниман ие еще на один важный момент, вытекаю щий вновь из абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона. Речь пойдет о словах: "владение" и "пользование". Залогодатель, отдавший недвижимость в з алог, уже не может быть полным собственником, поскольку из так называемо й триа ды собственности: владение, пользование и распоряжение п. 1 ст. 209 ГК РФ выпадает право распоряжаться имущес твом. Об этом необходи мо помнить не т олько юристу, аудитору, финансисту и бухгалтеру, но и каждому предприним ателю. Лицо, отдавшее свое имущество в залог (движимое и недвижимое), имеет ограниченное (усеченное) право на это имущество. Однако и залогодержате ль, оставивший у себя на время предмет залога, и третье лицо также имеют ог раниченные права на за ложенное имущество. Эти лица владеют (причем врем енно) предметом залога и могут пользоваться им, но не вправе распоряжать ся заложен ным имуществом. Как видим, нормы Закона "Об ипотеке" дублируют правовые нормы о залоговых правоотношениях Гражданского кодекса. Закона "О залоге". О соотношении п оложений Закона с общими правилами о залоге в Законе "Об ипотеке" сказано следующее: к залогу недвижимого имуще ства, возникающему на основании ф едерального закона при наступле нии указанных в нем обстоятельств, соот ветственно применяются пра вила о залоге, возникающем в силу договора о б ипотеке, если феде ральным законом не установлено иное. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Рос сийской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипо теке в случаях, ко гда указанным кодексом или Федеральным законом "Об ипотеке" не установле ны иные правила. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квар тир и дру гого недвижимого имущества может возникать лишь постоль ку, поскольку и х оборот допускается федеральными законами соответ ственно пунктам 2, 3, 4 ст. 1 Закона . Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитн ому договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обяз ательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договор е, причинении вреда, если иное не предусмотрено феде ральным законом. В силу Закона "О бухгалтерском учете", а также согласно абз. 2 ст. 2 Закона " Об ипотеке" обязательст ва, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтер скому учету кредитором и должником, если они являются юридически ми лицами, в порядке, установле нном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете. Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату за логодер жателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечив аемому ипотекой обязательству полностью либо в час ти, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного дого вора и ли договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также упла ту кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кр едитом (заемными средствами). Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обес печивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и (или) в к ачестве неустойки (штрафа, пе ни) вследствие неисполнения, просрочки исп олнения или иного ненад лежащего исполнения обеспеченного ипотекой об язательства; 2) в виде процентов за неправоме рное пользование чужими денеж ными средствами, предусмотренных обеспе ченным ипотекой обязатель ством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издерж ек и иных расходов, вызванных об ращением взыскания на заложенное имуще ство; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (данно е положение корреспондирует со ст. 337 ГК РФ). Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, ка кой он и имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного иму щества, если договором не предусмотрено иное. Вместе с тем в правилах об обеспечени и обязательств ипотекой за конодателем предусмотрено исключение. Например, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержате лем в части, превы шающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением тр ебований, основанных на: - возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных об ращен ием взыскания на заложенное имущество; - возмещении расходов по реализации заложенного имущества ст. 3 Закона «Об ипотеке» . Как видим, в правилах о залоге недвижимого имущества, в ГК РФ, а также в Зак оне "О залоге" законодатель использует диспозитивную норму: если иное не предусмотрено в договоре. Это подтве рждает стремле ние законодателя не только упростить взаимоотношения у частников ипотеки, но и в полной мере обеспечить демократичный принцип д ого ворного права России - свободу граждан и юридических лиц при зак люче нии договора ст. 421 ГК РФ . Закон " Об ипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обе спечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя. Так, в сл учаях, ко гда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ип отеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложе н ного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по свя занным с эти м имуществом налогам, сборам или коммунальным плате жам, возмещение зал огодержателю таких необходимых расходов обеспе чивается за счет залож енного имущества. Другой немаловажный вопрос, какое имущество может быть предме том ипоте ки? Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона " Об ипотеке" предм етом ипотеки могут быть земельные участки (за исключением указанных в ст . 63 Закона), предприятия, здания, с ооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартир ы и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолир ованных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космиче ские объекты. При этом вся недвижи мость, непосредственно связанная с зе млей, может быть предметом ипотеки при соблюдении правил, предусмотренн ых ст. 69 "Ипотека предприятий, зд аний или сооружений с земельным участком, на кото ром они находятся" Зако на "Об ипотеке". Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона " Об ипотеке" вещь, являющаяся предметом ип отеки, считается заложенной вместе с при надлежностями, как единое цело е, если иное не предусмотрено догово ром см. правило ГК о главной вещи и пр инадлежности . Между тем часть имущества, раздел которо го в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не м ожет быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно приме няются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущест ва (право а ренды), поскольку иное не установлено Законом и не проти воречит существ у арендных отношений. соответственно пунктами 4, 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке» Законом допускается ипотека имущества, принадлежащего, залогода телю к ак на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения. По общему правилу ипотека имущества, изъятого из оборота, иму щества, на к оторое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, не доп ускается, равно как и ипотека имущества, в отноше нии которого в установл енном федеральным законом порядке преду смотрена обязательная приват изация либо приватизация которого за прещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение кото рого требуется согласие, или раз решение, другого лица или органа, та кое же согласие, или разрешение, необ ходимо для ипотеки этого иму щества. Решение о залоге недвижимого имущества, находящегося в го судар ственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственно го ведения, принимается Правительством Российской Федерации или прави тельством (администрацией) субъекта Российской Федерации п. 3 ст. 6 Закона «Об ипотеке» . Как уже отмечалось, предметом ипотеки может быть право аренды, но только с согласия арендодателя, если З аконом или договором аренды не предусмотрено иное п. 3 ст. 335 ГК РФ . В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона "Об ипотеке" залог недвижимого имущества не является основанием для осв обождения лица, выступившего залогода телем по договору об ипотеке, от в ыполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данн ого залога. Согласно правилам Семейного кодекса РФ, Кодекса о браке и семье в РСФСР, а также правилам ГК РФ статьи 250, 255, 290 и др. допуска ется ипотека имущес тва, находящегося в общей собственности либо в общей долевой собственно сти. 4. Содержание, заключе ние, нотариальное удостоверение договора об ипотеке О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона " Об ипотеке" говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюд ением общих правил Гра жданского кодекса Российской Федерации о заключ ении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке". Столь краткая информаци я о заключении договора означает сле дующее. Во-первых. Ипотека как разно видность залога может быть оформлена только путем договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмот ренных главой 9 ГК РФ п. 2 ст. 420 ГК РФ . В-третьих. К ипотеке, возникшей из дог овора, применяются общие положения об обязательствах статьи 307 - 419 ГК РФ , если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и прави лами об отдельных видах договоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ п. 3 ст. 420 ГК РФ . В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениям и ГК РФ, к нему применяются нормы За кона "Об ипотеке". В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипоте ки, его о ценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечивае мого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указани ем его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущ ества, ставшего предметом ипотеки, доста точное для идентификации этого имущества. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущест во, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодате лю, и наименов ание органа государственной регистрации прав на не движимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки сл ужит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно само я влялось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке» . Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законода тельст вом Российской Федерации по соглашению залогодателя с зало годержател ем и указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать тре бования ст. 67 Закона "Об ипотеке". При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка ос уществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом "Об ипотеке", или в определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотек е вправе поручить оценку предмета ипотеки независимой про фессиональной организации п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке» . Обязательство, обеспечи ваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием е го суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когд а это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечи ваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в догов оре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее опре деления. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит ис полнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны, сро ки (п ериодичность) соответствующих платежей и их размеры либо ус ловия, позв оляющие определить эти размеры соответственно пункты 4, 5 ст. 9 Закона "Об ипотеке" . Важно обратить внимание, что согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона " Об ипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостовере нию и обяза тельной государственной регистрации. Причем нотариально уд остове рен и зарегистрирован в качестве договора об ипотеке может быть толь ко договор, содержащий все обязательные для договора об ипотеке дан ные. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государст ве нной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Та кой договор считается ничтожным во всех случаях. На практике пришлось столкнуться с тем, что договоре об ипотеке должны б ыть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипоте ки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной ре гистрации, зарегистрировавшего это право п. 2 ст. 9 Закона "Об ипотеке" . В силу этого, заключение договора об ипотеке и последующее его нотариальное удостоверение возможно только после государственной рег истрации права собственности и иных вещных прав на предмет ипотеки. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с мо мента ег о государственной регистрации п. 2 ст. 10 Закона "Об ипо теке" . В п. 3 ст. 10 Закона говорится, что при включении соглашения об ипот еке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой об язательство, в отношении формы и государственной реги страции этого дог овора должны быть соблюдены требования, установ ленные для договора об ипотеке. Что подразумевается под словосочета нием « в ключение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор»? Поясню на примере. Допустим, стороны составили основной Догово р займа денежных средств. Затем заимодавец и заемщик решили, что заем сле дует "подкрепить" ипотекой, т. е. залогом определенной недвижимо сти. В под тверждение безусловного факта возврата займа заемщик на меревается за ложить свою недвижимость, например двухэтажное поме щение (офис). В этом с лучае стороны, как правило, составляют так называемое дополнительное со глашение о залоге недвижимости либо приложение к уже действующему дого вору займа. Вот это приложение, именуемое на практике чаще всего как дополнительное соглашение, также подлеж ит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В проти вном случае оно ничтожно. Если в договоре об ипотек е указано, что права залогодержателя в со ответствии со ст. 13 Закона " Об ипотеке" она удостоверяются закладной, то вместе с до говором но тариусу предоставляется закладная. Нотариус согласно части второй п. 3 ст. 14 Закона "Об ипотеке" делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скр епляет печатью листы закладной п. 4 ст. 10 Закона "Об ипо теке" . Право залога (возникновение права за лога по договору об ипотеке) на заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ип отекой, возникло позднее, - с мом ента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обреме ненным и потекой с момента возникновения права залога ст. 11 Закона "Об ипотеке" . При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в пись менной фо рме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту госу дарственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотек и (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Н еисполнение этой обязанности дает залогодер жателю право требовать до срочного исполнения обеспеченного ипоте кой обязательства либо измен ения условий договора об ипотеке ст. 12 Закона "Об ипотеке" . 5. Государственная регистрация ипотеки 5. 1. Как уже было сказано, ипотека подлежит государственной регистра ции (д алее госрегистрации) учреждениями юстиции (в Костромской области – Кос тромским областным регистрационным центром) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федераль ным зако ном "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ о и сделок с ним" (далее ФЗ «О госрегистрации»). Шла речь и о том, что порядок госре гистрации не соответствует некоторым положениям ФЗ "О госрегистр а ции". Чтобы обосновать эту точку зрения на этот счет, необходимо: а) дать краткую характери стику отдельным положениям ФЗ "О гос регистрации"; б) сопоставить порядок г осрегистрации, предусмотренный Законом "Об ипотеке" и ФЗ "О госрегистрац ии". Как известно, в соответствии с Законом "О государственной регист рации п рав на недвижимое имущество и сделок с ним" Министерство юстиции Российс кой Федерации является уполномоченным федераль ным органом исполните льной власти в системе государственной регист рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Деятельность по госрегистрации недвижимости приобретает исклю читель ную важность не только в плане защиты прав и законных интере сов граждан, но и в вопросах налогообложения. После вступления За кона "О госрегистра ции" в силу был создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До вступления в силу ФЗ "О госрегистрации" государственную регистрацию недвижимости (и сделок с н ей) осуществляли различные БТИ, земельные комитеты и фонды управления, и муществом, которые входили в состав Российского фонда федерального иму щества. Мини стерства государственного имущества Российской Федераци и, Государ ственного комитета Российской Федерации по земельным ресурс ам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике . Такой "порядок" приводил к ведомственному нормотворчеству, уста новлени ю многочисленных, зачастую противоречивых, правил регист рации. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государ ственной политико й в области регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним. Все это порождало произвол отдельных чинов ников-регистраторов, запутывал о единую сеть госрегистрации и созда вало благодатную почву для роста э кономических преступлений в сфере недвижимости. ФЗ "О госрегистрации", Зак он "Об ипотеке" должны способствовать стабилизации положения в области к упли-продажи, залога, аренды и других сделок с недвижимостью, а также стим улированию участников гражданского оборота к совершению этих видов сд елок. Структура ФЗ РФ "О государ ственной регистрации прав на недви жимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года довольно про ста: шесть глав включают 33 статьи. В то же время Федеральный Закон "О б ипотеке" насчитывает 79 статей, объединенных в 14 глав, одна из ко торых (глава I V) посвящена госре гистрации. Десять статей этой главы содержат многочисленные пункты, абз ацы и части. Если нормы ФЗ "О госрегистрации" и нормы Закона "Об ипотеке", регулирующие вопросы госрегистрации (недвижимости и сделок с ней - в первом случае, ипотеки - во-втором) сопоставить по объему, то объе м правовых норм о госрегистрации ипотеки чуть меньше объема правовых но рм, предусматривающих порядок госрегистрации недвижимости и сделок с н ей. Это свидетельствует о том, что нормы ФЗ "О госрегистра ции" регулируют не все вопросы по сделкам, связанным с госрегистра цией ипотеки. Кроме то го, специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общ ие положения, предусмотренные ФЗ "О госрегистрации". Гражданский кодекс Российской Федерации изменил отношение участников гражданского оборота к государственной регистрации сде лок. С принятие м ГК РФ госрегистрация стала носить с амостоятельный, правообразующий характер. В госрегистрации недвижимости заинтересованы не только государ ствен ные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу инст итута госрегистрации стало возможно осуществлять госу дарственный ко нтроль за законностью совершения сделок. Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает во зникновение, ограничение (об ременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статьей 131 Гражда нского кодекса Российской Федерации предусмотрено осу ществление рег истрации путем введения Единого государственного реестра прав. Функци и по проведению государственной регистрации переданы созданным для эт ой цели учреждениям юстиции. Примени тельно к совершению сделок государ ственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Круг сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостове рения, обозначен законодательством. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает поря док нотариального удостоверения сделок, пре дметом которых служит залог недвижимости - ипотека п. 2 статьи 339 и 349 ГК РФ , сде лок, связа нных с уступкой права требования ст. 389 ГК РФ , и сделок по договору ренты. В посл еднем случае имеется в виду договор, по ко торому одна сторона (получател ь ренты) передает другой стороне (пла тельщику ренты) в собственность иму щество, а плательщик ренты обя зуется в обмен на полученное имущество пе риодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме статьи 583 и 584 ГК РФ . 5. 2. В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке" для государствен ной регистрации ипотеки должны быть представлены: - нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; - документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения; - доказательства уплаты регистрационного сбора; - документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипоте кой обязательства. *См. Приложение. Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения иму щества, являющегося предметом ипотеки и на основании заявления залогодателя соо тветственно п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке» . Как ви дим, важно фактическое местонахождение недвижи мости, а не юриди ческий адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахож дение (офис юридического лица). В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то дл я госрегистрации договора об ипотеке дополнительно необходимо предста вить: - закладную; - документы, названные в заклад ной в качестве приложений, и их копии п. 3 ст. 20 Закона "Об ипотеке" . 5. 3. В костромском областн ом регистрационном центре государственная регистрация ипотеки осущес твляется на основании Инструкции о порядке регистрации договоров об ип отеке (залоге недвижимого имущества), разработанной автором этой работы . *См. Приложение. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня пос тупления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществля ющий государственную регистрацию ипотеки. В связи с повышенной ответст венностью при регистрации ипотеки автором настоящей работы был подгот овлен и утвержден Главным государственным регистратором прав на недви жимое имущество и сделок с ним Костромской области приказ, устанавливаю щий минимальный срок, а также другие особые условия регистрации. *См. Прил ожение. Государствен ная регистрация ипотеки осуществляется путем сов ершения регистра ционной записи об ипотеке в Едином государственном ре естре прав на недвижимое имущество. День совершения регистр ационной записи об ипотеке в Едином го сударственном реестре прав на не движимое имущество считается датой государственной регистрации ипоте ки. Регистрационные записи в Еди ном государственном реестре прав на не движимое имущество соверша ются в очередности, которая определяется на основании дат поступле ния всех необходимых документов в орган, осущест вляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается в озникшей с момента ее госрегистрации. Вопрос о государственной регистрации недвижимости, ипотеки, других сделок имеет чрезвычайно важ ное значение. И вот почему. При отчуждении имущест ва (вещи), требующей государственной регистрации, приобретатель станови тся ее собственником только с мо мента, когда регистрация будет произве дена. С указанного момента у собственника возникает право владеть, польз оваться и распоряжаться вещью; собственник приобретает возможность со вершать сделки по отчуждению соответствующего имущества; на собственн ика возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества ст. 210 ГК РФ ; собственн ик несет риск случайной гибели имущества или случайного повреждения ст. 211 ГК РФ . В соответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь созданные зда ние, сооружение, а также иное недвижимое имущество воз никает в момент их госрегистрации. Государственная регистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права соб ственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывн о владели как своим собственным на пр отяже нии 15 лет п. 1 ст. 234 ГК РФ . Вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью ре гулиру ется ГК РФ особенно подробно. Обязательной государственной регистраци и подлежат различные договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жило го дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды зданий и сооружений гражданами на срок более одного года, а юриди ческими лицами - независимо от срока (ст. 609 ГК РФ), аренды предпри ятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ), пере дачи недвижимости в доверите льное управление (И. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ). Гражданским кодексом п редусмотрена также госрегистрация залога недвижимого имущества (ипоте ки). Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает осно вания сделать вывод, что обязательность государственной регистрации распространяется и на любые другие догово ры, предметом которых является недвижимость. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной го сударственной регистрации, признается заключенным, а значит, порож д ает соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Закон "Об ипотеке" детально регламент ирует правила осуществления госрегистрации ипотеки, совершения регист рационной записи, порядок исправления (изменения, дополнения), а также по гашения регистраци онной записи, вопросы отказа в госрегистрации, поряд ок обжалования такого отказа и ответственность регистратора, регистри рующего сделку. Пункт 1 ст. 4 ФЗ "О госрегистрации" гласит, что государственной регистрации под лежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имуществ о и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданско го кодекса Российской Федерации, за исклю чением прав на воздушные и мор ские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с гос ударственной регистрацией вещ ных прав на недвижимое имущество госуда рственной регистрации под лежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а также права на недвижимое имущество, правоу станавливающие документы на которое оформле ны после введения в действ ие ФЗ "О госрегистрации". Как видим, ФЗ "О госрегис трации" содержит только общее правило о необходимости госрегистрации и потеки, тогда как Закон "Об ипотеке" детально регламентирует порядок сов ершения регистрационной записи об ипотеке, удостоверения факта госрег истрации, внесения изменений, дополнений в регистрационную запись и т. д. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации" государственн ая ре гистрация является единственным доказательством существования зареги стрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть ос порено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом "О госрегис трации" системе записей о правах на каждый объект недви жимого имуществ а в Едином государственном реестре прав на недви жимое имущество и сдел ок с ним (далее - Единый государс твенный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является д ень внесения соответствующих записей о правах в един ый государственный реестр прав. Государственная регис трация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного ок руга пункты 2 - 4 ст. 2 ФЗ "О госр егистрации" . Все эти положения о госре гистрации относятся и к госрегистрации ипотеки. Регистрационная запис ь об ипотеке производится в Едином государственном реестре прав на недв ижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогод ержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.* См. П риложение. Если договор об ипотеке пре дусматривает, что права залогоде ржателя удостоверяются закладной, об этом также указывается в регистра ционной записи об ипотеке. Пере численные данные вносятся в регистрацио нную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке. Помимо внесения регистр ационной записи об ипотеке в Единый го сударственный реестр прав на нед вижимое имущество, ипотека удосто веряется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего и потеку, дату, место госу дарственной регистрации ипотеки и номер, под кот орым она зарегист рирована. Эти данные заверяются подписью должностног о лица и скре пляются печатью органа, осуществившего государственную ре гистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке").* См. Приложение. Следует заметить, что Единый государственный реестр прав и дела правоус танавливающих документов являются вечными. Их уничтоже ние, а равно изъ ятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются п. 4 ст. 12 ФЗ "О регистра ции" . Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осущес твивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспе чить к моме нту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмот ренных в п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке", и указания о дате ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона). Когда выдается новая закладная, то пр и ее регистрации указывается также д ата выдачи закладной (на дубликате закладной - дата выдачи дубликата), которые должны быть заверены под писью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавше го ипотеку. Закон "Об ипотеке" не регламентирует порядка представления доку ментов на госрегистрацию и не устанавливает требований, предъявляе мых к ним. В этом случае следует руководствоваться статьями 16 и 18 ФЗ "О госрегистрации". 5. 4. Если инициатива в госрегистрации ипотеки исходит, как правило, от зало годателя п. 1 ст. 20 Закона "Об ипотеке" , то п о общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сто роны (сторон) договора * (См. Приложение) или уполномоченного им (ими) на то л ица при наличии у него надлежащим образом оформлен ной доверенности. В с лучае если права возникают на основании акта государственного органа и ли акта органа местного самоуправления, заявление о государственной ре гистрации права подается лицом, в от ношении которого приняты указанные акты п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегис т рации" . В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующ их нотариального удостоверения (и это удостоверение не явля ется обязат ельным для данного вида сделки), заявление о государствен ной регистрац ии прав подают все стороны договора (сделки). Как быть в том случае, если од на из сторон сделки уклоняется от государствен ной регистрации? Ответ н а этот вопрос содержится в абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что при уклонении од ной из сторон от государственной регистрации прав переход права собств енности регулируется на основании решения суда, вынесенного по требова нию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления госу дарственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. На практике может случится так, что одна сторона готова нотари ально удо стоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удо стоверения. Как быть в такой ситуации добросовестному участнику сделки? М.И. Брагинс кий, автор книги "Комментарий к Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" М.: Юриддом, Юстицинформ. 1997 пишет, что Гражданский кодекс допус кает случаи "исцеления" сделки, котора я вопреки требовани ям закона или достигнутого сторонами соглашения не была удостовере на у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклон яется от ее удостоверения. На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ другая с торона вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки действи тельной. Но воспользоваться этим правом можно только в случае, если сдел ка была полностью или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется от нотариального удостоверения. Решение суда заменяет нота риальное удостоверение и при соблюдении других требований по зволяет о существить соответствующую регистрацию. 5. 5. К заявлению о госрегис трации прав должны быть приложены доку менты, необходимые для ее провед ения. К сожалению, ни ГК, ни Закон "Об ипотеке" не устанавливают правил пред ставления документов для регистрации. Лишь ст. 18 ФЗ "О госрегистрации" предусматривает об щие сведения о порядке их представления. Так, тексты документов, н аправляемых на государственную регист рацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юриди ческих лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фами лии, име на и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть напи саны полностью. Не подлежат приему на государст венную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо при писки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные, исправления, а так же документы, исполненные карандашом, и д окументы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истол ковать их содержание. Поскольку залог недвиж имости, как правило, предполагает решение вопроса о земельном участке, н а котором находится недвижимость, то обязательным приложением к докуме нтам, необходимым для государст венной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указ анием его кадастрового номера. *См. Приложение. Проверка юридической сил ы представленных на государствен ную регистрацию прав правоустанавли вающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации п рав п. 1 ст. 17 ФЗ "О гос регистрации" . План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответст венным за проведение кадастро вых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. Требования к документам, устанавливающим наличие, возникнове ние, прекр ащение, переход, ограничение (обременение) прав на недви жимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, должны соответс твовать нормам, установленным законодательст вом Российской Федераци и. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имуществ а и вид регистрируемого права. В ус тановленных законодательством случа ях такие документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печ атями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательс твом должностных лиц. Следует иметь в виду, что все документы, необходимые для государ ственной регистрации прав, предс тавляются не менее чем в двух экзем плярах, один из которых должен быть по длинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного само управления). Подлинники после государственной ре гистрации прав должны быть возвращены правообладателю п. 5 ст. 18 ФЗ "О госрегистрации" . В соответствии с Зак оном "Об ипотеке" орган, осуществив ший государственную регистрацию ипо теки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке и копию закладн ой с приложениями, если договор предусматривает выдачу закладной (п. 4 ст. 22). 5. 6. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и докумен там и о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате сбо ра за проведение регистрации. Кроме того, физическое лицо предъявляет до кумент, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юрид ического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтвер ждающий его полномочия действовать от имени данного юридическ ого лица п. 4 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации" . Д анная правовая норма кор респондирует со ст. 24 Закона "Об ипотеке", где говорится, что расходы по уплате с боров за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и до полнений в регистрационную запись об ипотеке возла гаются на залогодат еля, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. Авторы «Комментария к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости»» Завидов Б . Д. и Анохин В. С. указывают, что «порядок уплаты регистрационного сбора и е го размер регулируются ФЗ "О государственной пошлине"». Данное суждение заставляет автора усомниться в их компетенции в настоящем вопросе. Порядок внесения и размеры платы за государственную регистрацию устан овлены постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года «Об устано влении максимального размера платы за государственную регистрацию пра в на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и Положением «О порядке внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ни м». *См. Приложение. Когда все документы сданы и от регистратора не поступило никаких замеча ний, то проведенная государственная регистрация возникновения и перех ода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельст вом о госу дарственной регистрации прав. Проведенная государственная регистраци я договоров и иных сделок удостоверяется посредством со вершения специ альной регистрационной надписи на документе, выра жающем содержание сд елки. Форма свидетельств и специальной надпи си устанавливается Правил ами ведения Единого государственного рее стра прав (ст. 14 ФЗ "О госрегистрации"). *См. Приложение. 5. 7. Во всяком документе мож ет быть допущена техническая ошибка, ко торую предстоит исправлять. Пор ядок исправления технических оши бок предусматривается всеми процесс уальными кодексами России: УПК, ГПК и АПК. Статья 139 АПК РФ, например, называется: "Разъ яснение решения. Исп равление ошибок, опечаток и арифметических ошибок". В п. 1 ст. 23 закона «Об ипотеке» говорится, что исправление технических ошибо к в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявлен ия залогодателя или залого держателя с уведомлением другой стороны о вн есенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может пр ичинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы. В соответствии с ФЗ "О гос регистрации" технические ошибки в за писях, допущенные при государствен ной регистрации прав, исправля ются в трехдневный сро к по решению регистратора прав после обнару жения ошиб ки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме за явления об ошибке в записях. Участники отноше ний, возникающих при госуд арственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в пи сьменной форме получают информа цию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регист рации прав, осуществ ляется в случае, если нет оснований полагать, что так ое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы пр авообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие реги страционные записи п. 1 ст. 21 ФЗ "О госрегис трации" . В Законе "Об ипотеке" ничего не сказано о том, какие действия мо жет предпр инять правообладатель, если в результате технической ошиб ки при госрег истрации ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его пра ва и интересы. В этом случае надо руководствоваться нормой п. 2 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации". Если существуют основания полагать, что испр авление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соотв етствующие регистрационные записи, - говорится в п. 2 данной ста тьи - такое ис правление производится по ре шению суда, арбитражного суда. Правоприменителю следует иметь в виду, что судебная защита граж данских прав предусмотрена ст. 11 ГК РФ, с пособы защиты граждан ских прав он выбирает сам в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Кроме того, можно применить положения статей 13-16 ГК РФ. Закон "Об ипотеке" регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Изменения и дополнения вно сятся на основании соглашения между залогода телем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договор а об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено. Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускают ся, если права залогодержателя удостоверены закладной. Ис ключение сост авляет случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер т ребований, возникших из кредитного или иного дого вора и обеспеченных п о данному договору об ипотеке увеличивается или уменьшается по сравнен ию с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В такой ситуации изменен ие (дополнение) регистрационной записи разрешается, даже если права зало годержателя и удостоверены закладной. Подчеркну, что ФЗ "О госрегистрации" не содержит каких-либо норм, допускаю щих соглашение между участниками гос регистрации об изменении (дополнении) регистрационной записи о недвижимо сти либо ипотеке, тогда как Закон "Об ипотеке" предусматривает довольно д емократичную норму, в соответствии с которой регистрационная за пись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашением сторон. Что представляет собой данное соглашение? Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ дог оворам признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанно стей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в регистрационную з апись осуществляется на основании договора. 5. 8. Порядок погашения регистрационной записи о залоге недвижимости регу лируется не только Законом "Об ипотеке", но и п. 4 ст. 29 ФЗ "О гос регистрации", где говорится, что регистрационная запись об ипо теке пога шается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на осно вании вступившего в силу решения суда, арбит ражного суда или третейско го суда. *См. Приложение. В редакции ст. 25 .Закона "Об ипотеке" данная норма выглядит сле д ующим образом: "Регистрационная запись об ипотеке погашается на основан ии заявления законного владельца закладной, совместного заяв ления зал огодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражно го суда или третейского суда о прекращении ипотеки. При погашении реги страционной записи об ипотеке в связи с пре кращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке". Аннулированная закладная переда ется ранее обязанному по ней лицу по ег о требованию". Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации") ре гистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержате ля, а во втором - на основании з аявления законного владельца закладной, совместного заявления залогод ателя и залогодер жателя, не считая решения судов ст. 25 Закона "Об ипотеке" . Следовательно, кру г субъектов, которые вправе подать заявление о погашении регистрационн ой записи об ипотеке, гораздо шире в Законе "Об ипотеке", нежели в ФЗ "О госре гистрации". Как быть? В этом слу чае следует, видимо, руководствоваться но рмами Закона "Об ипотеке", поскольку в п. 5 ст. 29 ФЗ, "О госрегист рации" содержится оговорка, согласно ко торой особенности государствен ной регистрации ипотеки могут уста навливаться также законом об ипотек е. 5. 9. В п. 1 ст. 21 Закона "Об ипотеке" говорится, что в государственной регистра ции ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недви жимое имущество и сделок с ним". Это прямая бланкетная норма, отсылающая нас к п. 1 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", в соответствии с которой в государствен ной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: а) право на объект недвижимого имущества, о государственной реги с трации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим госуда рственной регистрации прав в соответствии с Федеральным зако ном "О гос регистрации"; б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось не надлеж ащее лицо; в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по фор ме или содержанию не соответствуют требованиям дейст вующего законода тельства; г) акт государственного органа, или акт органа местного самоуправ ления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан не действительн ым с момента его издания в соответствии с законодатель ством, действова вшим в месте его издания на момент издания; д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномо чено распо ряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло виями, сост авило документ безуказания этих условий; ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму щества сви детельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объ ект недвижимо го имущества. В соответствии с п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации" при принятии ре шения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письмен ной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленног о для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. * См. Приложение. Копия указанного сообщения помещается в дело правоустан авливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитраж ный суд. *Поскольк у в практике Костромского областного регистрационного центра обжалова нных отказов в регистрации ипотеки на момент написания работы не было, п рилагаю жалобу на отказ в госрегистрации права собственности. Автору пр едстоит принять участие в судебном заседании по ее рассмотрению. Госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц пр и: - непредставлении в орган, осущ ествляющий государственную реги страцию ипотеки, какого-либо из докуме нтов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона (такими документами являются нотариально удост ове ренный договор и его копия; приложения, указанные в договоре, дока за тельства уплаты пошлины за регистрацию, документ о возникновении обесп еченного обязательства, в необходимых случаях - закладная и приложения к ней); - несоответствии договора об ип отеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотр енным законодательством Российской Федерации; . - необходимости проверки подли нности представленных документов. Принимая решение отложить государст венную регистрацию ипотеки (*См. Приложение), орган, осуществляющий регис трацию, запрашивает необходимые документы или требует устранить выявл енные несоответствия. При невы полнении требований регистрирующего органа в установленный им срок в государственной регистрации и потеки должно быть отказано. При наличии судебного с пора по поводу прав на имущество, являю щееся предметом ипотеки, или по по воду обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора су дом. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быт ь направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государ ственной регистрации ст. 21 Закона "Об ипотеке" . Такой срок равен одному месяцу. Необходимо отметить, что аналогичные нормы ФЗ "О госрегистра ции" предусматривают несколько друг ие, а порой и противоположные, формулировки относительно вопроса об отка зе в госрегистрации не движимости, а также иные основания для отложения ее госрегистрации. Если в Законе "Об ипотеке" используютс я слова: "отложено", "откла дывается" либо словосочетание: "решение об отлож ении", то в ст. 19 ФЗ "О госрегистрац ии" говорится о приостановлении регистрации. Во-вторых, в п. 2 ст. 21 Закона "Об ипотеке" предусматривается, что реги страция ипотеки может быть отложена, тогда как в п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" зафиксировано иное правило: "... в течение месяца реги стратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных с ведений". Согласитесь, что понятие « от ложить» не тождественно тер мину «пр иостановить». Однако, по сложившейся в КОРЦ практике, ре гистраторы в подобных случаях руководствуются требованиями ФЗ «О госр егистрации». При направлении предста вленных документов на подтверждение их подлинности приостановление го срегистрации прав осуществляется не более чем на меся ц абз. 1 п. 2 ст. 19 ФЗ "О госре гистрации" . Однако здесь приводится оговорка: "не считая срок, указанный в п. 1 настоя щей статьи". Это означает, что срок, на кото рый приостанавливается госрегистрация прав, может составлять не один, а два месяца. В то же время, согласно Ф З "О госрегистрации", данный срок может быть увеличен до трех месяцев. В п. 3 ст. 19 данного закона говорится, что государственная регистр ация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основа нии заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В за явлении указываются причины, послужившие основанием для приостановлен ия государст венной регистрации прав, и срок, необходимый для такого при останов ления. Кроме того, подача заявления о приостановлении государст вен ной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации". Срок, истекший до подачи указанного за явления, не засчитывается в новый срок. Следовательно, с учетом п. 1; абз. 1 пунктов 2 и 3 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" срок приостанов ления госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( включая ипотеку) может быть равен пяти месяцам (!), что, естествен но, не устраивает ни п равообладателя, ни другого уполномоченного (заинтересованного) лица, а т ем более залогодателя как должника. Парадоксально, но факт - законодатель увеличивает сро к приоста новления госрегистрации .прав, словно перестраховывается, при держи ваясь чеховской формулы: "Кабы чего не вышло". Содержащееся в абз. 2 п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегис трации" указание о том, что регистратор прав обязан в письменной форме ув едомить заявителя о своем решении приостановить государственную регис трацию заявленных прав и об основаниях такого решения, не улучшает полож ение заявителя. Кроме того, если не будут устранены причины, препятствую щие государствен ной регистрации прав, регистратор прав обязан отказат ь заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соотве тствующую запись в книге учета документов (абз. З.п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации"). В соответствии с п. 4 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" и в порядке, ус тановленном законодательс твом, государственная регистрация прав может быть приостановлена на ос новании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровожда ется внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. 5. 10. На основании норм Конс титуции РФ о равенстве всех форм собст венности (п. 2 ст. 8), а также положений Гражданского кодекса о при знании равенства уч астников гражданского оборота (п. 1 ст. 1 ГК РФ) Закон "Об ипотек е" предусматривает, что орган, который зарегистриро вал или должен был за регистрировать ипотеку и при этом допустил нарушения, обязан возместит ь заинтересованному лицу причиненные своими незаконными действиями (б ездействием) убытки. В ст. 28 Зако на приводится перечень возможных нарушений регистратора, к кото рым в т ом числе относятся: - необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки; - необоснованный отказ во внесе нии исправлений в регистрационную запись; - задержка в государственной ре гистрации ипотеки сверх установ ленного срока; - государственная регистрация ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Росс ийской Федерации к содержа нию регистрационной записи, или с иными ошиб ками; - несоблюдение требований п. 3 ст. 22 Закона "Об ипотеке"; - уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной); - неправомерное погашение регистрационной записи; - необоснованный отказ в соверш ении действий, предусмотренных ст. 26 Закона "Об ипотеке". Возникает вопрос, считать ли этот перечень нарушений исчерпы вающим? Те оретически субъект гражданского оборота (при надлежащем его поведении) не может нести повышенную ответственность за те пра вонарушения, которы е не указаны в законодательном или ином право вом акте. Практически же су бъект гражданского оборота, в нашем слу чае регистратор, должен нести гр ажданско-правовую ответственность и за нарушение, которое не указано в п еречне ст. 28 Закона, но является таковым. Если учесть, что практически всегда ответственность государ ст венного органа ограничена по сравнению с ответственностью пред приним ателя (хотя бы в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ), то имеются все осно вания по лагать, что приведенный в ст. 28 З акона перечень нарушений прав регистратора является исчерпывающим. Об ответственности регистратора при госрегистрации прав на не движимо е имущество и сделок с ним говорится в ст. 31 ФЗ "О госреги страции", согласно которой учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с ФЗ "О госрегистрации" несет ответст венность за свое временность и точность записей о праве на недвижимое и мущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полно ту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имуще ств о и сделках с ним. Ответственность за точность данных, своевремен ность и х предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов. Лица, виновные в умышлен ном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недви жимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном пор ядке, несут ответствен ность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российско й Федерации. 5. 11. Отказ в государственн ой регистрации ипотеки либо уклонение соот ветствующего органа от ее ре гистрации или от выдачи закладной пер воначальному залогодержателю, от каз во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погаше ние регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных прав ил, регистрация несущест вующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, пре дусмотренных ст. 26 Федеральног о закона "Об ипотеке", а также иные действия органа, осу ществляющего государственную регистрацию прав на нед вижимое иму щество, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжало ваны заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответстви и с процессуальным законодательством Российской Федерации ст. 27 За кона "Об ипотеке" . Нетрудно заметить, что по ложения данной статьи дублируют нормы, предусмотренные: | 1)ст. 11 ГК - "Судебная защита гражданских прав"; 2) ст. 12 ГК - "Способы за щиты гражданских прав"; 3) ст. 13 ГК - "Признание недействительным акта государственного органа или органа местного сам оуправления"; 4) ст. 16 ГК - "Возмещени е убытков, причиненных государственны ми органами и органами местного с амоуправления". Кроме того, ст. 27 Закона "Об ипоте ке" корреспондирует с п. 5 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации", где говоритс я, что отказ в государственной ре гистрации прав либо уклонение соответ ствующего органа от государст венной регистрации могут быть обжалован ы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, и п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", предусмат ривающим, что отказ в государстве нной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в су д, арбитражный суд. В то же время формулировка «а также иные действия органа», содержащаяся в ст. 27 "Об ипотеке", допускает расширительное т олкование противо правных действий регистратора по госрегистрации ип отеки. И в этом плане ценность ст. 27 Закона "Об ипотеке" имеет для заявителя предо пределяющее значени е. 6. Заключение Все критические замечания относительно отдельных положений за конов, р егулирующих отношения, связанные с ипотекой представляют личную точку зрения автора. Разумеется, некоторые не достатки законодательства обусловлены рядом субъ ективных и объектив ных причин. Отдельные недоработки законодателя обусловлены наличием ком промиссо в партий, блоков и различных политических течений в Госу дарственной Ду ме, да и в самом Федеральном собрании. Во-вторых, непрерывно меняющийся со став Правительства России, столкновение интересов различных ветвей вл асти; противостояние президентской власти - власти Правительства - все это никогда не способствовало плодотворной работе законодат елей. Законы, подготовка которых прохо дила в таких условиях, обречен на п ротиворечивость отдельных его положений, относительно низкий уровень законодательной техники и невысокую правовую культуру. По этим причина м, например, Законом "Об ипоте ке" не регулируется процесс залога земель, н аходящихся в государствен ной либо муниципальной собственности, непос ледовательно урегулиро ваны процесс реализации закладной и порядок ее обращения. Следует отметить также, что Закон "О залоге" в части регулирования ипотек и в корне устарел. С принятием Земель ного кодекса, а также с развитием залогового права (в р амках ГК РФ и гражданского законодательства) потребуется принятие друг их законов и нормативных актов. Примером тому может служить проект закон а "О государственном регулировании и особенностях ограничения земель с ельскохозяйственного назначения", который также коснется залоговых от ношений. Из собственной практики могу привести следующие наблюдения. Договоры о б ипотеке до сих пор являются явлением достаточно редким и настоящий мех анизм госрегистрации отнюдь не способствует увеличению их числа. Обосн ую: · для заключения договор а об ипотеке необходимо предварительно зарегистрировать право отдельн о на объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен. З а эти действия с юридического лица взимается плата в размере 25 ММРОТ за ка ждое; · необходимо оплатить но тариальное удостоверение. Не могу точно привести стоимость, однако, как известно, нотариусы берут определенные проценты от стоимости объекта (н емалой); · необходимо внести плат у за госрегистрацию договора об ипотеке – как правило не менее 50 ММРОТ. В результате залогодателю, которому в силу каких-либо финансовых за труднений необходимо получить кредит нужно заплатить сумму, на сегодня шний день приближающуюся к 10000 рублей. Возможно это бремя немного облегчится с введением с 1 октября 1999 г. новой редакции Положения о порядке внесения платы за государственную регист рацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в разработке которого принял непосредственное участие автор этой работы. И все же, несмотря на недостатки законодательства в части регулир ования ипотечных правоотношений, их появле ние - важное событие в истории гражданского законодательст ва России. Благодаря ипотеке кредит теперь могут получить и малообеспеч енные слои населения, благо для физических лиц размер платы за госрегист рацию незначителен. Кроме того, можно прогнозировать снижение про центн ых ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобре таемой квар тиры) будет способствовать пополнению государственной казны. Появление "подинститута" закладной положительно скажется на оборачива емости денежных средств в стране. Деньги будут не только средством накоп ления и платежа, но и средством обращения, что осо бенно важно в условиях финансового кризиса в России. Институт ипо теки способен укрепить банко вскую систему. Государство, став залого держателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантиро вать банкам возврат обеспечения. И, пожалуй, главное состоит в том, институт ипотеки в нынешней разбаланси рованной экономике России - это не только начало большой работы по совершенствованию залогового закон одательства, но первый шаг к оздоровлению нашей экономики, улучшению гра жданского оборота. 7. Список использованной литературы 1. Гражданский кодекс Рос сийской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. "Российская газета ", N 238-239, 08.12.94. 2. Феде ральный Закон Рос сийской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. «Экономик а и жизнь». Еженедельник. 1998, № 31. 3. Федер альный закон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ. “Российск ая газета” от 6 марта 1997 года. 4. Закон Российской Федер ации «О залоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1. "Ведомости СНД и ВС РФ", 11.06.92, N 23, ст. 1239. 5. Основные положения о за логе недвижимого имущества - ип отеке, одобренные Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года. "Росси йская газета", N 3, 06.01.94 года. 6. Комментарий к Гражданс кому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Москва, Инфра-М, 1998 г. 7. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Завидов Б. Д. Москва, «Издательство ПРИОР» , 1999 год. 8. Комментарий к ФЗ РФ «О г осударственной регистрации прав на недвиджимое имущество и сделок с ни м». Брагинский М. И., Москва, «Юриддом», «Юстицинформ», 1997 год.