Общая долевая собственность на недвижимое имущество

Оглавление

Введение

Глава 1. Сущность права общей собственности

§ 1. Понятие и субъектный состав общей собственности

§ 2. Возникновение общей собственности

Глава 2. Специфика общей долевой собственности на недвижимое имущество

§ 1. Общая долевая собственность и преимущественное право покупки

§ 2. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество

Глава 3. Общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме

§ 1. Сущность права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

§ 2. Содержание права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

§ 3. Жилищное законодательства, как эффективный регулятор общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Заключение

Библиография

Введение

Актуальность темы исследования. В Конституции РФ в ст.8 закрепляется, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Статья 35 Конституции конкретизирует и детализирует общие предписания ст.8 о праве собственности, как одной из экономических и юридических основ конституционного строя России, применительно к одной группе субъектов этого права. Право частной собственности принадлежит частным лицам, т.е. физическим лицам (гражданам индивидуально или совместно) и юридическим лицам (организациям, предприятиям). По аналогии государственная собственность принадлежит государству, а муниципальная – муниципальным образованьям. Однако нельзя сказать, что общая собственность принадлежит общественности или обществу.

Для общей долевой собственности характерна множественность субъектов права на один и тот же объект, что вызывает различные спорные вопросы в процессе реализации этого права. Следовательно, существует необходимость в специальном правовом урегулировании отношений общей собственности.

В результате приватизации государственных объектов недвижимости повсеместно сложилось положение, когда одно и то же здание, сооружение оказалось в собственности нескольких, а в ряде случаев и многих коммерческих организаций. В последние годы наибольшей популярностью у граждан и юридических лиц пользуется финансовое участие в строительстве объектов недвижимости с целью последующего получения части построенного объекта в собственность. В подобных ситуациях право общей собственности выдвинулось на одно из ведущих мест в регулировании имущественных отношений и практике правоприменения. Особенно это стало актуальным в отношении долевой собственности.

Актуальность данной темы подтверждается слабой разработкой данной тематики в юридической литературе. Специальных научных работ, посвященных вопросам общей долевой собственности не издано. В основном авторы уделяют внимание вопросам общей собственности на недвижимое имущество и они действительно существенны, но обделяются вниманием иные не менее важные вопросы.

Вместе с тем проблемам права общей долевой собственности посвятили свои работы такие ученые как Балабанов И.Т., Белов В.А., Витрянский В.В., Генкин Д.М., Ем В.С., Еремеев Д.Ф., Ерошенко А.А., Зимелева М.В., Золотько Н.В., Иоффе О.С., Крашенинников П.В., Мейер Д.И., Новицкий И.Б., Певницкий С.Г., Победоносцев К.П., Рыбаков В.А., Скловский К.И., Толстой Ю.К., Халфина Р.О., Цыбуленко З.И., Шершеневич Г.Ф., Щенникова Л.В. и др.

Вместе с тем как было отмечено проблематика исследований не исчерпана.

Объектом исследования являются общественные отношения по поводу общей долевой собственности на недвижимость.

Предметом исследования выступают нормы гражданского и смежного с ним законодательства по вопросам общей долевой собственности на недвижимость.

Цель данной дипломной работы – провести анализ общей долевой собственности на недвижимость, оснований их возникновения и способов защиты права собственности.

Исходя из намеченной цели поставлены следующие задачи:

определение правовой природы понятия права общей долей собственности,

определение прав и обязанностей субъектов гражданского оборота при совершении действий, реализующих правомочия собственника;

исследование правового регулирования указанных вопросов;

По структуре забота состоит из введения, трех глав объединяющих в себе семь параграфов, заключения, библиографии.

Глава 1. Сущность права общей собственности

§ 1. Понятие и субъектный состав общей собственности

Принадлежность одного и того же имущества на праве собственности двум или нескольким лицам, т.е. общая собственность, - это жизненная реальность. На необходимость специального регулирования соответствующих отношений откликнулось еще римское право.

Вместе с тем до сих пор по поводу общей собственности как правовой категории - ее значения, понятия, содержания - ведутся споры, высказываются полярные точки зрения, предлагаются разные законодательные решения.

Происходит это потому, что, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «юридическая природа общей собственности возбуждает немало сомнений», законодательство «не устраняет затруднений, возникающих на практике, вследствие трудности конструкций общей собственности» . На современном уровне цивилистической науки К.И. Скловский, развивая позицию Г.Ф. Шершеневича, утверждает, что «...общая собственность, достаточно успешно обслуживая практические нужды, упорно сопротивляется простым объяснениям и по мере углубления становится все менее очевидной» .

Разделяя мнение ученых о трудностях, возникающих при определении юридической природы общей собственности, все же вряд ли можно согласиться с утверждением, что «нуждам оборота, без сомнения, противен тот случай, когда у вещи нет полного господина, исключающего всех других и решающего судьбу вещи». В объяснение этому утверждению в первую очередь называются возникающие в отношениях между сособственниками (участниками общей собственности) сложности, ограничение свободы каждого участника в принятии решения по поводу судьбы общей собственности и даже то, что «с точки зрения защиты право общей собственности выпадает из обычной системы вещных средств, включающей негаторный и виндикационный иски, и непосредственно дает только иск о разделе (виндикация против третьих лиц возможна, но предполагается заявленной в общих интересах)» .

Действительно, основной особенностью права общей собственности является множественность субъектов на стороне собственника. Однако эта особенность не влияет на правоотношения, складывающиеся между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами - с другой (на участие в гражданском обороте). Как справедливо отмечается в литературе, во внешних отношениях право общей собственности выступает как единое право, исключительность права собственности в этом случае направлена против всех посторонних лиц. Особенностью является лишь то, что правомочия собственности осуществляются всеми сособственниками сообща и волеизъявление собственников вовне является результатом согласованной воли их всех. Таким образом, юридические связи сособственников с третьими лицами построены по типу абсолютных правоотношений .

Следовательно, общие положения, регулирующие право собственности, основания его приобретения и прекращения, а также способы защиты применяются в полной мере и к общей собственности.

Вместе с тем необходимость создания условий (предпосылок) для участия общей собственности в гражданском обороте - урегулирование внутренних отношений между сособственниками - предопределила «появление института общей собственности, т.е. правовых норм, рассчитанных на согласование воли сособственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом» . В юридической литературе достаточно широко обсуждался и обсуждается вопрос о природе этих «внутренних» отношений.

Сторонники «вещного» характера внутренних связей участников общей собственности объясняют свою позицию тем, что «правоотношение, в котором состоят сами собственники («внутренние»), является не совсем обычным с точки зрения существующего деления прав на абсолютные и относительные. Оно не может не быть абсолютным, поскольку является собственническим. Вместе с тем по своей структуре отношения между самими собственниками напоминают относительные правоотношения. Так, прежде всего следует отметить конкретность субъектного состава правоотношений общей долевой собственности: круг участников в каждом конкретном правоотношении определен не только численно, но и поименно. Кроме того, сособственники выступают в этом правоотношении (в отличие от обычного абсолютного правоотношения, в котором собственник выступает как управомоченный субъект, но не обязанный) как носители не только права, но и обязанности. Однако, в отличие от кредитора, обладающего правом требования по отношению к другой стороне, сособственник имеет не только право требования в отношении остальных сособственников, но и право на собственные положительные действия.

Отмеченные черты сходства с относительным правоотношением придают исследуемому правоотношению сособственников лишь своеобразие, но не изменяют его природы абсолютного правоотношения, это собственнические правоотношения, но с особым характером» .

Сторонники «обязательственного» характера внутренних отношений между сособственниками полагают, что данные взаимоотношения являются не абсолютными, а относительными правоотношениями между вполне конкретными субъектами и не могут быть отнесены к категории вещных правоотношений. Объясняется такая позиция тем, что необходимость формировать и выражать общую, единую волю сособственников в отношении реализации принадлежащего им права делает необходимым достижение между ними соглашений по тем или иным вопросам (например, о порядке использования и распоряжения общим имуществом). При выполнении таких соглашений возникают обязательственные отношения сособственников, которые, однако, не смешиваются с их вещными отношениями с другими лицами.

Между тем, как видно из приведенных точек зрения и аргументов в их обоснование, природу таких отношений однозначно определить нельзя. Сторонники соответствующих позиций, отмечая вещный или обязательственный характер отношений между сособственниками, ссылаются на определенные особенности той или иной конструкции. Уже это дополнительно свидетельствует в пользу вывода о том, что отношения между сособственниками в рамках вещных (абсолютных) правоотношений могут носить как вещный, так и обязательственный характер.

В первую очередь следует отметить, что в ряде случаев обязательственный характер внутренних отношений сособственников прямо предполагается нормами ГК, регулирующими эти отношения. К таким нормам относится ст. 249, предусматривающая обязанность каждого сособственника участвовать в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, а также ст. 248, определяющая судьбу плодов, продукции и доходов от использования общего имущества, находящегося в долевой собственности.

Обязательственный характер приобретают также отношения, основанные на соглашении сособственников по поводу размера долей в праве общей собственности (п. 1 ст. 245 ГК), на соглашении о поступлении отделимых улучшений общего имущества в общую долевую собственность (абз. 2 п. 3 ст. 245 ГК) и др. Обязательственный характер могут иметь и внутренние отношения, возникающие в силу закона. Это относится, например, к установленному режиму неотделимых улучшений общего имущества. Такие улучшения поступают в общую собственность, но сособственник, осуществивший улучшение, имеет право на увеличение своей доли в праве общей собственности (абз. 1 п. 3 ст. 245 ГК).

Особенностью таких соглашений является то, что их последствия могут иметь значение и для внешних, чисто собственнических отношений, т.е. отношений с третьими лицами. Однако это не должно влиять на вывод, что по своей юридической природе внутренние отношения сособственников и в этих случаях носят обязательственный характер.

На основании соглашений возникают также отношения между сособственниками, которые носят вещный характер. Так, в п. 1 ст. 246 ГК идет речь о «соглашении» по поводу распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, а в п. 2 ст. 253 ГК - о «согласии» по поводу распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности (в последнем случае такое согласие предполагается). Использование в ГК двух понятий - «соглашение» и «согласие» - не меняет существа отношений между сособственниками. Речь здесь идет не о «соглашении», которое порождает обязательственные отношения, а о «согласии», которое должен выразить каждый участник долевой собственности, т.е. о порядке формирования общей воли как предпосылки осуществления правомочия по распоряжению общим имуществом. Такие отношения, безусловно, носят вещный характер.

Многосубъектность права общей собственности и специальный режим регулирования отношений между сособственниками послужили поводом к возникновению еще одной проблемы, связанной с определением юридической природы права общей собственности.

В Конституции РФ (ст. 8), а затем в ГК РФ (ст. 212) установлено, что в Российской Федерации признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Открытый перечень форм собственности, т.е. допустимость существования наряду с частной и публичной формами собственности и иных форм, вызвал в юридической литературе попытки представить общую собственность как самостоятельную (иную) форму собственности.

В литературе последних лет сторонники признания общей собственности самостоятельной формой полагают, что вследствие некорректности трактовки понятия общей собственности «этой форме собственности отводится весьма незначительная роль, очень далекая от той, которая принадлежит, исходя из экономической природы этой формы, гражданской собственности» . Рассмотрение авторами категории собственности с чисто экономических позиций и утверждение, что субъектами права собственности могут выступать только граждане, приводит к признанию общей собственности граждан самостоятельной формой наряду с индивидуальной собственностью.

По мнению авторов, общей совместной собственностью граждан является собственность государственная, субъектов Федерации, муниципальная, общественных организаций, общая совместная граждан и семейная. Общей долевой собственностью граждан является собственность хозяйственных обществ и товариществ, общая долевая граждан и семейная .

Для юридического понимания категории общей собственности представляется убедительной позиция Е.А. Суханова, который утверждает, что «общая собственность, в сущности, является особым юридическим способом закрепления одновременной принадлежности материальных благ не одному, а нескольким вполне самостоятельным лицам. С этой точки зрения общая собственность всегда представляет собой юридическое, а не экономическое отношение» . Хотя утверждение Е.А. Суханова относится лишь к стадии возникновения общей собственности, сделанный им вывод характеризует сущность права общей собственности как такового.

Высказывая общее негативное отношение к существованию форм собственности, К.И. Скловский отмечает: «Коль скоро формы собственности стали фактом нашего законодательства, нужно четко ограничить сферу их существования и рассматривать исключительно как способ определения принадлежности имущества тому или иному виду субъектов» .

Из легально признанных форм собственности видно, что формы собственности определяются исключительно по субъектам права собственности. Подтверждением этому может служить и позиция Гражданского кодекса. Именно ст. 212 ГК, посвященная субъектам гражданского права, в п. 1 содержит перечень форм собственности, в п. 2 дает исчерпывающий перечень субъектов права собственности применительно к формам собственности, а в п. 3 предусматривает, что особенности правового регулирования устанавливаются применительно к субъектам права собственности.

В составе субъектов права общей собственности могут быть любые лица - субъекты гражданского права. Действующее законодательство по этому поводу не содержит никаких ограничений.

Российское гражданское законодательство советского периода на разных этапах своего развития закрепляло неодинаковые подходы к определению субъектного состава участников общей собственности. Если в ГК 1922 г. состав субъектов не ограничивался (ст. 61), то ГК 1964 г. ввел серьезные ограничения: субъектами общей собственности могли быть либо государственные, кооперативные и общественные организации, либо только граждане. Если все же возникала общая собственность, субъектный состав которой не соответствовал указанным требованиям (в результате наследования, конфискации имущества граждан и т.п.), был определен специальный порядок ее прекращения (ст. 123).

В зависимости от состава субъектов определяется и принадлежность общей собственности к той или иной форме. Так, если имущество на праве общей собственности принадлежит индивидуальному предпринимателю и хозяйственному обществу (например, в общую собственность приобретено нежилое помещение), то возникшая общая собственность остается частной. Если же доля в праве собственности на имущество, принадлежавшее двум гражданам, после смерти одного из них в порядке наследования как выморочное имущество перейдет в федеральную собственность (ст. 1151 ГК), общая собственность станет частно-публичной. Но это не означает появления особой смешанной формы собственности и особого «коллективного» субъекта, поскольку доля каждого из сособственников сохранит свою принадлежность к той или иной форме собственности.

§ 2. Возникновение общей собственности

Основаниям возникновения общей собственности посвящен п. 4 ст. 244 ГК. В нем указаны два основания в зависимости от видов имущества: для неделимого имущества достаточно его поступления в собственность двух или нескольких лиц (абз. 1 п. 4), для возникновения общей собственности на делимое имущество необходимо указание закона или наличие договора (абз. 2 п. 4). Следует отметить, что особой ясности в специфику оснований возникновения общей собственности приведенная норма не вносит.

Дело в том, что основания возникновения общей собственности - закон и (или) договор - зависят не от вида имущества, а от вида общей собственности.

Для поступления в общую долевую собственность любого имущества необходимо либо указание закона, либо соглашение между двумя или несколькими лицами, направленное на создание общей собственности. Так, например, общая долевая собственность нескольких наследников (ст. 1164 ГК) или простых товарищей (ст. 1043 ГК) возникает в силу закона вне зависимости от того, какое имущество, делимое или неделимое, входит в состав наследства или внесено в качестве вкладов участниками договора простого товарищества. В силу закона возникает общая долевая собственность на обнаруженный вклад (ст. 233 ГК). Приобретению в общую долевую собственность неделимой вещи, так же как и делимой, может предшествовать соглашение о создании общей собственности. Что касается общей совместной собственности, то она возникает только на основании закона. По соглашению сторон такой вид общей собственности возникнуть не может. Таким образом, наряду с общими основаниями возникновения права собственности, предусмотренными ст. 218 ГК, для возникновения общей собственности определенного вида дополнительно должно иметь место указание закона либо соглашение лиц вне зависимости от того, идет ли речь о делимом или неделимом имуществе.

Комментируя ст. 244 ГК РФ, Ю.К. Толстой, не связывая свой вывод с делимым или неделимым имуществом, отмечает: «Основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе не определены. Она может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, а также в силу иных обстоятельств, влекущих образование общей долевой собственности» .

Небезынтересно отметить, что в литературе прежних лет исследователи не ставили под сомнение существование этого основания .

В современной литературе на базе действующего законодательства (п. 4 ст. 244 ГК) высказывается прямо противоположная точка зрения. К.И. Скловский считает, что «договором не может быть создана общая собственность на неделимые вещи, поскольку п. 4 ст. 244 «определенно ограничивает этот способ создания общей собственности делимыми вещами. В частности, не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лица, выступающих совместно (ст. ст. 321, 322)». В итоге автор формулирует правило: «Никто не может сам себе создать право общей собственности на неделимую вещь» .

Согласиться с таким толкованием приведенной нормы трудно. Представляется, что сопоставление абз. 1 п. 4 ст. 244 ГК, в котором идет речь только о «поступлении» неделимой вещи в собственность нескольких лиц без указания оснований такого поступления, с абз. 2 этого же пункта, в котором идет речь об основаниях возникновения права собственности на делимое имущество, не должно привести ни к общему выводу о невозможности создания общей собственности на неделимую вещь на основании договора, ни к частному - о невозможности создания самим собственником неделимой вещи общей собственности на эту вещь.

Напротив, как полагаю, смысл соответствующих норм состоит в закреплении правила, согласно которому при поступлении неделимого имущества в собственность нескольких лиц всегда возникает общая собственность вне зависимости от оснований такого поступления, в то время как сам по себе факт поступления делимого имущества (вещи, совокупности вещей) в собственность нескольких лиц не предполагает возникновения общей собственности, если это специально не предусмотрено законом или договором. Таким образом, вряд ли должны возникать сомнения по поводу того, что собственник неделимой вещи (например, однокомнатной квартиры) может, используя свое исключительное право распоряжения принадлежащим ему имуществом, продать, подарить, иным образом распорядиться частью этого имущества в виде доли в праве, создав тем самым общую долевую собственность.

Глава 2. Специфика общей долевой собственности на недвижимое имущество

§ 1. Общая долевая собственность и преимущественное право покупки

Общая собственность, как правило, является долевой. В виде исключения законом может быть предусмотрено образование совместной собственности на общее имущество. Но даже в тех случаях, когда законом установлен совместный режим общей собственности, по соглашению сособственников, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность (п. 5 ст. 244 ГК).

В российской правовой литературе разных периодов шла острая полемика по поводу юридической природы общей долевой собственности. Г.Ф. Шершеневич определил проблему, сформулировав главный вопрос: «Если вещь составляет объект совместного права всех участников, то что составляет объект права каждого из них?» . Ответы на поставленный вопрос были разными .

Преобладающей все же являлась точка зрения, соответствующая легальному определению юридической природы долевой собственности, содержащемуся в законодательстве: долевая собственность - это общая собственность с определением доли каждого из сособственников в праве собственности.

Однако после достаточно длительного времени позиция действующего законодательства, основанная на теории доли в праве, вновь подверглась резкой критике. Между тем новых, кардинально отличных от ранее высказанных в литературе доводов авторы не приводят. Так, их оценка п. 2 ст. 244 ГК сводится к следующему: «Такая конструкция, взятая из архаичного, в значительной мере сакрального римского права, где говорилось о долевом праве на вещь, в сегодняшних условиях не выдерживает никакой критики». Вместе с тем дальнейшие рассуждения авторов либо не новы, либо не объясняют их позицию: «Доля в имуществе всегда реально осязаема и узнаваема участниками общей собственности. Эта доля всегда реальна, поскольку объектами отношений собственности являются исключительно вещи». Или: «Часть или доля, в принципе применимые лишь к имуществу как материально-вещественному субстрату, но никак не может быть часть или доля в праве. Право, каким бы оно ни было по объему или содержанию, всегда цельно и неделимо по частям» .

Разделяя позицию сторонников теории доли в праве и опираясь на их доводы, можно утверждать, что право собственности, в том числе и право общей собственности, едино и нераздельно. Доля в праве как раз и означает, что у каждого сособственника нет самостоятельного, исключительного субъективного права на какую-то определенную часть вещи (это касается не только неделимого, но и делимого имущества, в том числе совокупности вещей). Поэтому, например, в случае уничтожения части вещи (даже находящейся в пользовании одного из сособственников) размер долей в оставшейся части не изменяется. При повреждении части вещи все сособственники несут отрицательные последствия этого.

При осуществлении правомочий собственности по отношению к вещи в целом все сособственники равноправны, размер доли в праве не влияет на принятие соответствующих решений. Вместе с тем доля в праве, точнее ее размер, имеет значение при определении размера реальной доли в общем имуществе в случае его раздела или выдела, а при невозможности раздела или выдела - при определении размера денежной компенсации стоимости доли, т.е. в этом случае доля в праве трансформируется в реальную долю в стоимости вещи. В соответствии с размером доли в праве распределяются плоды, продукция и доходы, полученные от использования общего имущества, определяется доля каждого из сособственников в расходах, необходимых для содержания общего имущества, а также необходимых платежей (налогов, сборов и т.п.). Размер доли учитывается и при реализации участниками общей долевой собственности права владения и пользования общим имуществом. В п. 2 ст. 247 ГК закреплено право участника общей собственности получить во владение и пользование часть общего имущества, соразмерную его доле. При невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Следует отметить, что требование о разделе общего имущества, выделе из него доли, предоставлении права пользования частью общего имущества (как правило, жилым помещением) составляет основную массу споров между сособственниками .

Множественность участников права общей долевой собственности требует установления особого порядка осуществления ими правомочий собственности. В истории развития российского законодательства отмечались разные подходы к решению этого вопроса. В проекте Гражданского уложения предлагался дифференцированный режим: управление и пользование общим имуществом требует общего согласия всех сособственников, а в случае разногласия достаточно большинства голосов, исчисленного соответственно размеру долей (ст. 818). Отчуждение и обременение общего имущества и вообще всякого рода распоряжение им могло осуществляться не иначе как с согласия всех сособственников. Гражданский кодекс 1922 г. устанавливал, что при недостижении общего согласия при осуществлении любого из правомочий решение может быть принято большинством голосов (ст. 62). ГК РСФСР 1964 г., отказавшись от возможности осуществления правомочий собственности в отношении общего имущества по большинству голосов, установил вместе с тем, что в случае разногласий между сособственниками порядок владения, пользования и распоряжения определяется судом по иску одного из участников (ст. 117). Режим, закрепленный в действующем ГК, сводится к следующему: владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247). В отличие от этого для распоряжения общим имуществом необходимо соглашение всех сособственников.

Следует отметить, что действующее законодательство допускает отступление от режима, закрепленного в ГК: так, например, решение о передаче в пользование общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме, может быть принято большинством голосов (см. ст. ст. 44, 46, 145, 146 Жилищного кодекса РФ).

Особенностью режима общей долевой собственности является то, что каждому из сособственников, лишенному исключительного права владения и пользования своей долей, поскольку она не имеет определенного реального (физического) воплощения (в литературе ее называют «идеальной»), все же предоставлено исключительное право ею распоряжаться. Однако такое право определенным образом ограничено. В ст. 250 ГК установлено, что при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки. Этой же статьей предусмотрены порядок и условия осуществления названного права, а также последствия его нарушения. Одновременно выделен и случай, когда требование о соблюдении правила о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли не действует. Речь идет о продаже доли с публичных торгов.

В литературе достаточно широко распространена основанная на буквальном толковании закона точка зрения, высказанная Ю.К. Толстым: «Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в т.ч. долю) тому, кто предложит наивысшую цену по сравнению со стартовой» . Таким образом, соответствующее правило рассматривается как исключение из общей нормы о преимущественном праве покупки.

Со своей стороны полагаю, что смыслу закона соответствует позиция, согласно которой нераспространение преимущественного права покупки на случай продажи доли с публичных торгов не составляет исключение из правил ст. 250 ГК и не ущемляет интересов сособственников.

Как известно, согласно ч. 2 п. 1 ст. 250 ГК продажа доли с публичных торгов может состояться лишь при условии согласия на это всех участников общей собственности, а при отсутствии такого согласия - после того, как предварительно будут соблюдены требования о преимущественном праве покупки. Речь идет о том, что должник по требованию кредитора должен предложить приобрести его долю остальным участникам общей собственности, и лишь в случае их отказа может последовать по суду обращение взыскания на долю должника путем продажи ее с публичных торгов (ст. 255 ГК).

Таким образом, правило о неприменении преимущественного права покупки при проведении публичных торгов следует толковать лишь в том смысле, что, если участник общей долевой собственности, не воспользовавшийся предварительно таким правом, впоследствии примет участие в торгах, воспользоваться им он уже не сможет. Вместе с тем, если публичные торги были проведены без соблюдения требований ст. 255 ГК, т.е. преимущественное право покупки участников общей собственности было нарушено, заинтересованные лица вправе поставить вопрос о признании торгов недействительными.

В связи с тем что договор купли-продажи доли в праве общей собственности может быть заключен также и по результатам торгов, организатором которых выступает сам участник общей долевой собственности (ст. 447 ГК), в литературе обсуждается вопрос о действии преимущественного права покупки и в этом случае. Так, К.И. Скловский полагает, что «...не только публичные торги, но и торги, проводимые продавцом в частном порядке, т.е. по собственной воле, также исключают осуществление преимущественного права покупки. Понятно, что если субъект преимущественного права покупки вправе приобрести долю на тех же условиях, что и победитель торгов, то торги, т.е. состязание лиц, желающих приобрести имущество на лучших условиях, становятся невозможными. В то же время запрет собственнику доли совершить отчуждение доли в форме торгов означал бы ограничение права собственности, не имеющее каких-либо оснований в законе (п. 2 ст. 1 ГК)».

В результате автор утверждает, что «при проведении торгов, как публичных, так и частных, все участники общей собственности вправе принять в них участие и приобрести долю на равных с иными лицами условиях» .

Бесспорным в этой ситуации можно признать то, что участник общей долевой собственности вправе объявить частные торги для продажи принадлежащей ему доли и что использование преимущественного права покупки во время проведения не только публичных, но и частных торгов не соответствует, во-первых, самой сущности и смыслу торгов, предполагающих равные возможности участников, и, во-вторых, интересам сособственников, обладающих преимущественным правом покупки.

Вместе с тем нет оснований считать, что объявление частных торгов в сочетании с требованиями о преимущественном праве покупки выходит за рамки действующего законодательства и создает ситуацию, нуждающуюся в специальном регулировании.

Поскольку продажа посредством частных торгов - это один из способов заключения договоров (п. 1 ст. 447 ГК), сособственник может воспользоваться этим способом, как и любым другим, предусмотренным законом, лишь после соблюдения требования о преимущественной покупке. Необходимость специального регулирования, касающегося публичных торгов, можно усмотреть лишь в том, что такие торги проводятся не самим собственником и не по его воле. При этом соответствующие нормы (ст. ст. 250 и 255 ГК), как было отмечено ранее, не создают исключения из принципа преимущественной покупки, а, напротив, регулируют порядок его соблюдения.

Определенного внимания заслуживает и вопрос о последствиях несоблюдения требования о преимущественном праве покупки. Следует отметить, что хотя в ГК РСФСР 1922 г. этот вопрос не был урегулирован, в литературе и практике того времени он не мог не возникнуть. Высказываемые по этому поводу точки зрения не совпадали. Д.М. Генкин полагал, что в случае нарушения преимущественного права покупки «сособственник может предъявить иск о недействительности сделки по продаже доли постороннему лицу и привести стороны в первоначальное положение». Объяснял он свою позицию тем, что «участнику общей собственности, продавшему свою долю постороннему лицу, в случае признания этой сделки недействительной представляется право или продать ее сособственнику, пожелавшему приобрести указанную долю по установленной соглашением цене, или оставить ее за собой... Интересы сособственника, не желающего, чтобы доля другого сособственника перешла к постороннему лицу, защищены уже признанием продажи недействительной. Обязать же сособственника продать долю другому сособственнику нельзя и нецелесообразно. Он вправе не продавать долю, а оставить ее за собой» .

В то же время М. Зимилева придерживалась иной точки зрения, считая, что «нарушение права преимущественной покупки не есть повод оспаривания сделки, так как иск, основанный на этом нарушении, направлен не на признание ее недействительной, т.е. на уничтожение результатов продажи, а только на то, чтобы поставить истца на место покупателя, т.е. на замену одной из сторон сделки» .

В ГК РСФСР 1964 г., а также в действующем Гражданском кодексе этот вопрос решен четко: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник общей собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК).

В литературе и на практике нет единообразия в определении правовой природы трехмесячного срока, установленного для обращения в суд участника долевой собственности с целью защиты своего преимущественного права. В одних случаях его рассматривают как специальный срок исковой давности , а в других - как срок пресекательный .

В литературе высказывается точка зрения, что применение установленных п. 3 ст. 250 ГК последствий допустимо и в случае проведения публичных торгов без соблюдения порядка применения правил о преимущественной покупке, установленного ст. 255 ГК. Полагаю, что такая позиция ошибочна. Дело в том, что торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК). В данном случае стороны возвращаются в первоначальное состояние. Признание сделки недействительной и замена стороны в сделке - это исключающие друг друга последствия: если сделка признается недействительной, отпадает возможность замены одной из сторон сделки. Новые торги могут быть объявлены лишь после соблюдения соответствующей процедуры, обеспечивающей интересы сособственников, имеющих преимущественное право покупки.

В п. 5 ст. 250 ГК содержится новая для нашего законодательства норма, предусматривающая, что правило о преимущественном праве покупки применяется также при отчуждении доли в праве общей собственности по договору мены. Нужно сказать, что вопрос о возможности распространения ограничения права распоряжения долей в общей собственности и на договор мены не новый.

Д.М. Генкин, отрицая возможность распространения преимущественного права приобретения (покупки) доли при заключении договора мены, ссылался на то, что если сособственник меняется с кем-либо своей долей, то он заинтересован в обмен на долю получить именно определенное имущество, а не какое-либо другое имущество, хотя бы и равноценное, которое ему могут предложить другие сособственники .

Включение в действующее законодательство указанной нормы (п. 5 ст. 250 ГК) получило достаточно широкий резонанс. Мнения по этому поводу высказываются разнообразные, но, как правило, они основаны на негативной оценке возможности применения п. 5 ст. 250 ГК к случаям, когда идет речь об обмене доли в праве собственности на индивидуально-определенную вещь.

Так, одни утверждают, что эти правила «можно применить далеко не во всех случаях такого отчуждения (имеется в виду отчуждение по договору мены), но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества» . Другие - что норму, содержащуюся в п. 5 ст. 250 ГК, «невозможно применить на практике, пока не будет четко указанного в законе механизма ее реализации... Возможно, разумно было бы вообще не распространять действие ст. 250 ГК на мену жилых помещений именно с учетом того, что это вещи индивидуально-определенные» .

Вместе с тем вопрос о применении преимущественного права покупки при отчуждении доли посредством заключения договора мены - это лишь часть проблемы. В литературе вопрос о сфере действия преимущественного права покупки обсуждается и в более широком плане. При этом высказываемые по этому поводу мнения достаточно противоречивы.

Так, Е.А. Суханов считает, что правила о преимущественном праве покупки «не распространяются на иные сделки по отчуждению доли в праве собственности (дарение, рента, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.)» .

Ю. Буйнова придерживается иной позиции. Ссылаясь на ст. 246 ГК, она считает, что, несмотря на то, что законом это и не предусмотрено, преимущественное право покупки не должно применяться в случае заключения договора ренты с пожизненным содержанием с иждивенцем, «поскольку и эта сделка имеет лично-доверительный характер, хотя и относится к возмездным. При совершении сделки ренты иного вида (например, постоянной или временной ренты), где не существует лично-доверительных отношений между сторонами, право преимущественной покупки должно применяться» .

В связи с рассматриваемой проблемой интересно проследить тенденции развития института преимущественного права покупки в российском праве.

В ст. 555 Свода законов гражданских Российской империи, устанавливающей ограничение права участника общей собственности распоряжаться принадлежащей ему долей, было предусмотрено, что «...каждый соучастник может продать или закопать то, что на часть его из общего причитается (свой жребий), с тем однако же, что прочим соучастникам... предоставляется сохранить оную за собою, заплатив за нее деньгами по оценке».

Г.Ф. Шершеневич, толкуя эту норму, полагал, что право других сособственников на выкуп доли наступало независимо от способа ее отчуждения . Вместе с тем практика шла по иному пути. В разъяснении Сената отмечалось, что сущность преимущественного права покупки «заключается в том, что соучастники пользуются преимуществом при равных условиях, т.е. они могут предоставить соучастнику, продающему его долю стороннему лицу, продажную цену и тем удержать эту долю за собою» .

Таким образом, на практике речь шла об ограничении преимущественного права покупки только случаями продажи доли. В ГК 1964 г. законодатель, учитывая, очевидно, необходимость четко определить сферу применения преимущественного права покупки, в ст. 120 установил, что это право возникает у других сособственников только при продаже одним из них своей доли постороннему лицу.

Действующий ГК, встав на путь расширения возможности применения преимущественного права покупки, четкости в регулировании этого вопроса не обеспечил. В нормах Гражданского кодекса по этому поводу присутствует определенная несогласованность, создающая возможность для противоречивого их толкования. Так, п. 2 ст. 246 ГК, предоставив участнику общей долевой собственности право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, ограничил свободу распоряжения необходимостью соблюдения при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК, т.е. правил о преимущественном праве покупки. В то же время в самой ст. 250 ГК речь идет лишь о двух случаях применения преимущественного права покупки: при отчуждении сособственником своей доли путем продажи или мены.

Со своей стороны полагала бы, что ст. ст. 246 и 250 ГК необходимо толковать в их взаимосвязи. Статья 250 не должна рассматриваться как специальная норма, ограничивающая перечень «возмездных сделок», при заключении которых действует правило о преимущественном праве покупки, двумя видами возмездных договоров. Основная цель ст. 250 заключается в установлении правил, регулирующих порядок и условия реализации преимущественного права покупки, а также последствий их нарушения. Сами же правила сформулированы применительно к наиболее распространенному из возмездных договоров - договору купли-продажи. На таком толковании соответствующих норм построено и разъяснение Пленума Верховного Суда РФ, посчитавшего необходимым подчеркнуть, что «преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением...» .

Вместе с тем практика применения преимущественного права покупки к договорам мены показала, что применение соответствующих правил, установленных для договора купли-продажи, к другим возмездным договорам должно быть дифференцировано. Известно, что по возмездному договору за исполнение своих обязанностей сторона получает плату или иное встречное предоставление (ст. 423 ГК). Как было отмечено ранее, на разных этапах развития гражданского законодательства, в том числе и вне зависимости от нормативного регулирования, практика склонялась к применению правила о преимущественном праве покупки только к случаям отчуждения доли по договору купли-продажи. И это вполне объяснимо: когда речь идет о денежном эквиваленте, определенно не нарушаются интересы сособственника, отчуждающего долю, и обеспечиваются интересы других сособственников. При заключении других возмездных договоров такого единства интересов достичь сложно. В договоре мены это возможно, если в качестве предоставления по сделке значится имущество, отличающееся родовыми признаками, и собственнику доли, как справедливо указал Ю.К. Толстой, будет предоставлено имущество того же рода, в том же количестве и того же качества.

Если все же по поводу предмета встречного предоставления возникает спор, необходимо иметь в виду, что, как следует из закона, преимущественное право покупки ограничивает свободу распоряжения долей только в отношении выбора субъекта на стороне приобретателя. Отчуждающий сособственник в любом случае должен получить все то, что он получил бы от постороннего приобретателя. Поэтому когда в качестве предоставления по возмездной сделке отчуждателю должны быть переданы индивидуально-определенные вещи, оказаны услуги, выполнены работы, правило о преимущественном праве покупки подлежит применению только с согласия сособственника, отчуждающего свою долю. Это может иметь значение, помимо договора мены, для договора постоянной ренты, в котором предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК), для договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 602 ГК) и в иных подобных случаях.

§ 2. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество

Недвижимое имущество во многих случаях принадлежит не одному собственнику, а нескольким или, другими словами, является объектом общей собственности нескольких лиц. Такие лица именуются сособственниками.

Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права собственности, могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Из этого следует, что общая собственность - это не особая форма собственности, а основывается на уже существующих формах собственности.

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них.

Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными.

Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при недостижении согласия спор решается судом.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Раздел имущества производится между всеми участниками общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется только в отношении остающихся участников.

При осуществлении права собственности собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Существуют общие и частные пределы осуществления гражданских прав.

Общие пределы относятся ко всем правам и содержатся в нормах-принципах. (Например, в п. 2 ст. 1 ГК указано, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства). Нарушение общих пределов называют злоупотреблением правом (шикана).

Частные пределы характеризуются тем, что относятся к конкретным гражданским правам и предусмотрены в специальных статьях законодательства. Следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений весьма значительно.

Так, распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собственности также может распорядиться своей долей и для этого согласия других сособственников не требуется. Однако при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества - 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу.

Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. В литературе появилось утверждение, что речь идет об общей неделимой собственности , с чем вполне можно согласиться. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования и квартиры(кухня, коридор, ванная комната и др.), и многоквартирного дома, К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются собственники помещений в многоквартирном доме.

Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается прежде всего в невозможности выделить свою долю в натуре. Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ранее сложившейся практикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когда физическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальным жилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провести реконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), а взамен получало право собственности на этот объект. Такая практика продолжалась и после принятия части первой ГК РФ, хотя в ст. 290 ГК прямо установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество дома. Таким образом, такая практика противоречила законодательству, и в ряде случаев подобные договоры в судебном порядке были признаны недействительными. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что указанная норма ЖК противоречит нормам ГК РФ, поскольку согласно ст. 252 ГК участник общей долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Кроме того, она противоречит ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Возникает вопрос о том, какой из двух правовых актов будет действовать. На первый взгляд можно прийти к выводу, что таким правовым актом является ЖК. Согласно ч. 1 ст. 4 Вводного закона к ЖК впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что ЖК был принят позднее.

Однако следует также учитывать то обстоятельство, что в данном случае речь идет не о чисто жилищных отношениях, а о гражданско-правовых. При этом в силу п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в любых других законах (а значит, и в ЖК), не должны противоречить ГК.

Очевидно, законодатель, а возможно, и Конституционный Суд РФ должны дать дополнительные разъяснения по этому вопросу. При этом следует иметь в виду, что этот вопрос приобретает особую значимость в связи с тем, что есть случаи, когда все собственники жилых помещений в многоквартирном доме не возражают против того, чтобы передать, например, чердак или подвал в собственность одного из жильцов, получив взамен ту или иную компенсацию.

Несомненно, ограничена в данном случае и возможность осуществления такого правомочия собственника, как правомочие пользования. Возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома (в том числе чердачные помещения), в пользование предусмотрена п. 4 ст. 36 ЖК, в котором говорится, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также п. 2 ст. 44 ЖК, согласно которому к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Термин «пользование» предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Теоретически возможны оба варианта, однако с практической точки зрения единственно возможным представляется договор аренды. Максимальный срок договора аренды действующим законодательством не предусмотрен, однако вряд ли целесообразно заключать договор аренды на срок более 50 лет, поскольку в противном случае нельзя исключать отказ в государственной регистрации договора аренды по тому основанию, что такая длительная аренда по существу прикрывает передачу помещений в собственность.

Для заключения подобного договора необходимо проведение внеочередного (п. 2 ст. 45 ЖК) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение которого оформляется протоколом общего собрания в порядке, установленном общим собранием собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК). После этого должен заключаться договор аренды, в котором в качестве арендодателя выступают все собственники жилых помещений в данном многоквартирном доме, а в качестве арендатора лицо, которому предоставляется помещение во владение и пользование за плату.

Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы. Согласно п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). При этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Нельзя не обратить внимания на то, что положения п. 4 ст. 36 ЖК сформулированы двусмысленно. В нем, в частности, сказано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При буквальном толковании этой нормы можно прийти к выводу о том, что помещения могут передаваться в пользование только иным лицам, то есть не собственникам жилых помещений (хотя в п. 2 ст. 44 ЖК говорится о передаче помещений в пользование без указания, о каких лицах идет речь). Кроме того, фраза «если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц» дает возможность для самого широкого толкования. При этом очевидно, что передача в пользование части общего имущества на длительный срок в той или иной степени нарушает права и законные интересы других собственников.

Наконец, переданное в пользование помещение будет сохранять статус нежилого помещения, даже если фактически будет использоваться для проживания. Перевести его в жилое в силу п. 4 ст. 22 ЖК РФ, установившего, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц, практически невозможно.

Новый Жилищный кодекс РФ в ст. 45 - 48 предусматривает, что решения по вопросам, выносимым на собрание, затрагивающее общее домовое имущество, принадлежащее всем собственникам жилых помещений на долевых началах, в том числе государству и органам местного самоуправления, обязательны для всех собственников помещений. Таким образом, налицо противоречие со ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении соглашения - в порядке, установленном судом. Таким образом, даже если решение выносится большинством собственников жилых помещений, это противоречит указанным положениям ГК. Практическая целесообразность указанных положений ЖК вполне понятна: в противном случае решать проблемы, связанные с использованием общего домового имущества, было бы просто невозможно. Принятие решений подобным образом вполне допустимо в ТСЖ, где в соответствии с уставными документами решения, принятые большинством, обязательны для меньшинства. Однако новый ЖК не должен содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников без членства, органом управления которого является общее собрание.

Следует отметить, что ЖК говорит о собственниках помещений, а не только о собственниках жилых помещений. Из этого следует, что собственники нежилых помещений также являются участниками общей долевой собственности на общее имущество.

Спорным также является вопрос о том, кто же является собственником всего многоквартирного здания, в котором проживают собственники отдельных помещений, в целом. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении, единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти только о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля, как уже отмечено, не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Иногда возникает вопрос о том, может ли участник общей долевой собственности произвести отчуждение части доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество. На этот вопрос следует ответить отрицательно, поскольку доля в праве не рассматривается как вещь и соответственно к ней неприменимы правила о делимости вещей. Действующее законодательство ничего не говорит о том, можно ли распорядиться частью доли на объект недвижимости. Как уже было отмечено, доля не является вещью и в связи с этим к ней не могут применяться правила о делимых и неделимых вещах. Таким образом, произвести отчуждение части доли вряд ли возможно. Для того чтобы долю разделить на несколько частей, необходимо произвести ее отчуждение нескольким лицам по одной сделке.

Одним из проблемных вопросов является вопрос о выделе доли участника общей долевой собственности на недвижимое имущество. Следует отметить, что сам термин не всегда понимается однозначно. Так, различают понятие выдела так называемой реальной доли, когда в результате соглашения или решения суда за конкретным лицом закрепляется конкретная часть объекта недвижимого имущества (например, определенная комната в жилом доме), которой он владеет и пользуется. При этом выдела в натуре доли не происходит, размер идеальной доли не меняется (например, это лицо как было собственником определенной доли (например, 1/3), так и остается им). При этом следует иметь в виду, что предоставление во владение и пользование определенной части недвижимого имущества не означает возникновения какого-либо особого вещного права.

Кроме того, на практике бывают случаи, когда сособственники недвижимости и, в частности, жилых помещений ставят вопрос о выделе свой доли в натуре. При рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. При отсутствии такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения - по решению суда (Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

В Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 было отмечено, что суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. При этом под несоразмерным ущербом согласно п. 35 Постановления Пленума понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.

Если раздел или выдел доли невозможны, собственник, требующий выдела доли, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. После получения компенсации сособственник утрачивает право на долю в общей собственности.

В исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет реального интереса в использовании общего имущества, суд в соответствии с п. 36 указанного Постановления может и без согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию вместо выдела. В отдельных случаях неделимый объект недвижимости может быть передан в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости ее доли. Следует отметить, что участники общей собственности сами по себе не могут обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если он не имеет существенного интереса в использовании вещи и доля его незначительна. Такое правило применимо только к тому участнику, который заявит требование о выделе доли.

Во всех случаях, когда сособственнику передается часть помещения, превышающая его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.

В случае выдела доли в натуре часто необходимо осуществить перестройку этого объекта. Представляется, что расходы по такой перестройке должны возлагаться на лицо, требующее выдела доли. Это обусловлено тем, что указанные расходы не могут рассматриваться как расходы по содержанию общего имущества. Такая перестройка может включать возведение перегородок, создание отдельного входа и т.д. Она не должна существенно ухудшать качество здания и оказывать влияние на уровень его безопасности (в частности, жилые помещения не должны уменьшаться до такого уровня, что ими невозможно пользоваться по назначению).

Несмотря на то что доля выделяется в натуре, в строении сохраняется общая собственность (общие стены, крыша, другие элементы конструкции, которые связаны как с изолированной частью, так и с иными частями строения либо являются принадлежностью строения в целом). В связи с этим должен быть установлен порядок пользования таким общим имуществом.

На практике нередко возникает вопрос о возможности отчуждения единым собственником недвижимого имущества доли в праве на это имущество. В таких случаях необходимо учитывать следующее. В большинстве случаев вновь возведенные строения являются неделимыми недвижимыми вещами. Согласно п. 4 ст. 244 ГК общая собственность на неделимую вещь возникает при ее поступлении в собственность двух или нескольких лиц (в результате купли-продажи, дарения, мены, наследования, создания вещи несколькими лицами, заключения договора о совместной деятельности и т.д.). Таким образом, достаточно распространенные на практике сделки, в силу которых собственник всего объекта недвижимости производит отчуждение определенной доли в праве, противоречат действующему законодательству. В частности, нередки сделки, когда отчуждаются нежилые помещения, то есть части зданий (офисные помещения, подвалы, этажи и т.д.). Между тем нежилые помещения (следует отметить, что термин «нежилые помещения» используется и в законодательстве (см. п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), будучи частью неделимых вещей, не могут быть вещами.

Вместе с тем положение, когда собственник целого, по крайней мере, теоретически не может распорядиться частью этого целого, вряд ли целесообразно. Выходом из этой ситуации может быть закрепление в законодательстве нормы, согласно которой собственнику здания или сооружения принадлежит 100 процентов или 1/1 в арифметических дробях. Такая норма хотя и противоречит теоретической концепции общей собственности, которая может возникнуть у двух и более лиц и не допускает существования всех долей у одного лица, однако позволит привести существующую практику в соответствие с законодательством .

Возможны ситуации, когда участник долевой собственности на недвижимое имущество произведет неотделимые улучшения в этом имуществе. В этом случае он имеет право на увеличение своей доли. При этом улучшения будут распространяться на все общее имущество даже в том случае, когда в соответствии с соглашением между сособственниками о порядке пользования общей собственностью каждый из участников общей собственности имеет право пользоваться только определенной частью и улучшения были сделаны только в этой части. Кроме того, эти улучшения должны быть произведены с согласия других сособственников. Соответственно те улучшения, которые не соответствуют общей воле, не дают права на увеличение доли. Соглашение о производстве этих улучшений необязательно должно быть соответствующим образом оформлено: оно может вытекать из условий договоренности о порядке использования объекта недвижимости. Так, если на одном из участников общей собственности лежат обязанности, связанные с отоплением, то он может изменить систему отопления без предварительного согласия остальных сособственников. Сами улучшения должны по определению улучшать качества объектов недвижимости. Так, возведение перегородок в доме не обязательно улучшают потребительские качества этого дома.

В объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, может возникнуть необходимость в проведении ремонтных работ для того, чтобы исправить возникшие неисправности, которые потенциально могут повлечь несохранность объекта. Если один из сособственников произведет их без получения предварительного согласия других сособственников, то последние должны компенсировать эти затраты. В случае отказа возникает обязательство из неосновательного обогащения.

В литературе было высказано мнение, что «собственники недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, весьма велик (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п.» . По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, чаще всего подобные недобросовестные действия совершаются в отношении таких объектов недвижимости, как жилые помещения и земельные участки, что приводит к нарушению норм жилищного и земельного законодательства. В связи с этим предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, ограничивающую возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п. либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. При этом на случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) ограничение распространяться не должно.

Не совсем понятно, что имеется в виду под «произвольным разбиванием единого права собственности на объект недвижимости». Действующее законодательство не дает возможности единому собственнику объекта недвижимости произвольно произвести отчуждение доли своего права на объект недвижимости, оставив за собой оставшуюся долю (хотя введение подобной нормы было бы целесообразно). Для того чтобы возникла долевая собственность, собственник должен совершить сделку с несколькими контрагентами (купля-продажа, дарение и т.д.). Поэтому по существу речь идет о том, чтобы ограничить право собственника распоряжаться своей собственностью, что вряд ли целесообразно.

Что касается нарушения жилищного законодательства в результате образования «карликовых» долей, то, как правильно было отмечено, причиной нарушения здесь является не сам факт обладания «карликовой» долей, а факт проживания с нарушением установленных жилищных правил (хотя наличие такой доли и создает предпосылку для их нарушения .

Наконец, нельзя не обратить внимания на то, что понятие «жизнеспособности» выделяемой доли является достаточно размытым. И может привести к судейскому произволу.

Глава 3. Общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме

§ 1. Сущность права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

В современных условиях, когда большинство жителей многоэтажек стали собственниками квартир, законодатель переложил данное бремя на плечи новых собственников. А так как эксплуатация и содержание многоквартирного дома не возможна без элемента управления общим имуществом, то новый Жилищный кодекс РФ данную обязанность возложил на собственников помещений в силу закона. Поэтому сособственники поставлены перед необходимостью, совместно решать вопросы наиболее рационального и безопасного его использования и поддержания в надлежащем состоянии.

Осуществляя права на общее имущество в многоквартирном доме, каждый сособственник, во-первых, реализует возможности, воплощенные в содержании права общей собственности. Во-вторых, должен согласовывать свои действия с другими сособственни-ками (для выработки общей воли в деле реализации общего субъективного права и ее выражения вовне). В-третьих, несет бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В-четвертых, обязан управлять этим имуществом посредством определенного способа, выбранного на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Если три первых составляющих содержание права общей собственности не вызывают особых вопросов, то выявление правовой природы последней - управление общим имуществом представляет определенный интерес. Рассмотрим три возможных варианта. Первый - управление это одно из правомочий собственника, которое входит в содержание субъективного права собственности. Второй — управление как обязанность собственника. Третий - управление в роли ограничения права собственности.

В отечественной правовой науке предпринимались попытки расширить триаду правомочий собственника. В советский период времени идея о включении права управления в содержание права собственности связывалась только с государственной собственностью. При разработке Гражданского кодекса РФ предлагалось наряду с правомочиями владение, пользование и распоряжение указать правомочие по управлению имуществом, однако законодатель последовал нашим российским традициям. С.А. Хохлов отмечал, «когда речь идет об управлении имуществом триады достаточно. Управление может рассматриваться, как составная часть права собственника распоряжаться имуществом» . Таким образом, настаивать на том, что управление является одним из обязательных элементов содержания права собственности нет необходимости. Тем более, Гражданский кодекс РФ допустил возможность собственнику по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону (п.2 ст.209).

Поэтому больший интерес может представлять второй вариант - управление как обязанность собственника, которая входит в содержание правоотношения долевой собственности. По мнению некоторых авторов обязанности не входят в содержание субъективного права собственности, либо входят как исключение .

Действительно, всякому абсолютному субъективному праву, в частности субъективному праву собственности корреспондируется не обязанность как таковая, а отсутствие права, то есть недопустимость посягательства других лиц на право собственности управо-моченного лица. Всеобщее воздержание от нарушения прав на чужие вещи не может быть предметом юридической обязанности. Так, В.А. Белов обращает внимание на то, что состояние отсутствие права и обязанность по-разному удовлетворяют интерес управомо-ченного субъекта. Состояние «неправа» разграничивает поведение возможное и невозможное, в то время как обязанность предписывает поведение должное . Хотя обязанность не входит в содержание субъективного права, она включается в содержание многих правоотношений, в частности, правоотношений собственности. Основной обязанностью собственника является обязанность, связанная с содержанием принадлежащего ему имущества. В соответствии со ст.210 ПС РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласимся с мнением М.А. Александриной, что словом «бремя» ГК РФ, а за ним и ЖК РФ обозначил совокупность обязанностей собственника в отношении своего имущества . Особенностью осуществления права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является тесная связь между обязанностью содержания и обязанностью управления этим имуществом. Не возможно производить содержание общего имущества без управления им. Возникают вопросы: перед кем у собственника эти обязанности и кто является упра-вомоченным лицом, имеющим право требовать их исполнения. Правоотношение общей собственности является сложным правовым явлением. В нем проявляются признаки как абсолютного правоотношения (отношения между сособственниками - управомоченными лицами и всеми другими), так и относительного (отношения между управомоченными лицами друг с другом). Когда право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме выступает как абсолютное правоотношение, то сособственники -лица управомоченные, а обязанности по содержанию и управлению общим имуществом устанавливается государством по отношению к последним. Эти обязанности являются обязанностями активного типа, так как от упра-вомоченных лиц требуется совершения определенных действий (а не воздержания от них). Если - относительное правоотношение, то обязанность управления возникает между несколькими управомоченными лицами по отношению друг к другу. Управление в данном случае будет выступать юридической формой отношений между сособственниками, направленное на выработку общей воли в деле определения порядка осуществления общего субъективного права. Обязанность управления общим имуществом в многоквартирном доме должна сочетать общественные и частные интересы. Так, государство, установив данную обязанность в силу закона, правомерно сняло с себя административную функцию по управлению имуществом, находящимся в частной собственности. Однако органы государственной власти не должны оставаться безразличными к проблемам содержания и сохранности жилищного фонда, в частности выполнения капитальных ремонтов многоквартирных домов. В свою очередь, собственники помещений, осуществляя свое право собственности на общее имущество должны удовлетворять не только свои индивидуальные потребности, но и учитывать интересы всех жителей, как своего дома, так и расположенных рядом.

Анализ сущности управления позволил автору определить его как регулярные совместные действия собственников помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества, направленные на безопасное пользование, эффективное извлечение полезных свойств, распоряжение в установленных законом пределах, а также надлежащее содержание и ремонт. Главным атрибутом управления многоквартирным домом является то, что основным и единственным органом такого управления является общее собрание собственников помещений этого дома, на котором принимается порядок осуществления сособственниками общего субъективного права.

Нельзя рассматривать управление как ограничение права собственности. Так, Д.И. Мейер писал о том, что обязанности, налагаемые на собственника, должны рассматриваться как законные обязанности, лежащие на лице, а не ограничения права собственности . Аналогичной точки зрения придерживается В.П. Камышанский. Обязанности собственника что-либо делать, вытекающие из закона, можно рассматривать не как ограничения права собственности, а как элемент содержания права собственности . Другие авторы придерживаются мнения, по которому ограничения права собственности может состоять и в обязанности совершать действия . Позволим себе не согласиться с этим. Право собственности заключается в возможности собственника совершать определенные действия и требовать от других лиц воздержания от поведения, нарушающих его право. Возложение на собственника обязанности совершения определенных действий, в отличие от обязанности воздерживаться от определенных действий не имеет ничего общего с ограничениями, так как не урезает и не затрудняет его в осуществлении собственнических правомочий, но может являться элементом иного правоотношения.

Для решения проблем, связанных с эксплуатацией и содержанием общего имущества в многоквартирном доме жизненно необходимо управлять им. Сособственники, управляя общим имуществом, совершают определенные действия и могут с одной стороны, требовать от других лиц воздержания от поведения, нарушающих их право, с другой стороны, обязаны согласовывать все вопросы с другими участниками долевой собственности. При этом данные действия не умоляют реализацию правомочий сособст-венников в объеме, предоставленном законодательством, поэтому не могут рассматриваться в качестве ограничений.

Управление общим имуществом в многоквартирном доме является многогранной деятельностью, поэтому вполне объяснимы трудности, которые возникают в процессе ее реализации. Обозначим некоторые из них. Во-первых, центральной проблемой, с которой столкнулись собственники жилья, является необходимость производства капитальных ремонтов в большинстве многоквартирных домов. Техническое и санитарное состояние общего имущества требует существенных вложений. Самостоятельно решить проблемы, накопившиеся в жилищно-коммунальной сфере за годы социалистического хозяйствования домовладельцы не в состоянии. Государству, прежде чем переложить обязанность по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах на плечи собственников, необходимо было передать его в надлежащем состоянии. Во-вторых, по ЖК РФ все решения, связанные с управлением многоквартирным домом, принимаются на общем собрании собственников помещений. При этом, объединение в общее собрание является не добровольным, а обязательным в силу закона, равно как и его решения. Инициативность домовладельцев мотивированна не сознательностью, а нормативным предписанием, что вызывает сомнения в достижении успеха. В-третьих, управление многоквартирным домом сложный вид деятельности, требующий не общих навыков житейской целесообразности, а специальных знаний и опыта. Поэтому первоначально большинство сособственников передадут обязанность по управлению общим имуществом специализированным юридическим лицам. В связи с этим вполне вероятна угроза злоупотребления положением на рынке жилищно-коммунальных услуг со стороны управляющих организаций, целью которых является извлечение прибыли из данного вида деятельности.

Подводя итог рассуждениям о правовой сущности управления общим имуществом в многоквартирном доме можно утверждать, что управление является обязанностью сособственников и входит в содержание правоотношения долевой собственности. Так как при осуществлении этой специфической обязанности возникают разнообразные проблемы необходимо дальнейшее совершенствование законодательства для их устранения.

§ 2. Содержание права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Каждый сособственник, независимо от размера его доли, имеет право беспрепятственно, то есть независимо от воли других сособственников, владеть и пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме. Такая возможность сближает права домовладельцев с совместными собственниками, которые сообща (совместно) владеют и пользуются общим имуществом. Право распоряжения таким имуществом имеет еще большую особенность. Во-первых, оно ограничено определенными возможностями, установленными законом; а во-вторых, нормировано установленным порядком принятия решения об акте распоряжения. Распоряжение общим имуществом может осуществляться только в форме передачи его в пользование третьим лицам и в форме реконструкции, строительства, ремонта.

Итак, сособственники общего имущества в многоквартирном доме владеют и пользуются указанным имуществом совместно, а распорядиться, могут только определенными законом способами и в определенном порядке.

Триадой правомочий, принадлежащей сособственникам, нельзя ограничиться, так как это не позволит отразить особенности долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Рассмотрим другие составляющие элементы содержания права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Положительные возможности собственника, которые он реализует в действиях, совершаемых по своему усмотрению, сами по себе не предполагают необходимости выполнения комплекса обязанностей по содержанию имущества.

Статус собственника с юридической стороны — это абсолютность и исключительность его прав в качестве общедозволительных. Право на свои собственные действия как элемент субъективного права в статусе собственника включает возможность осуществления любой хозяйственной деятельности, не запрещенной законом, т. е. напрямую связано с принципом: что не запрещено, то дозволено. Вместе с тем правовой статус собственника характеризуется так называемым бременем собственности

В правоотношении общей собственности управомоченный субъект представлен несколькими лицами. Множественность субъектов права общей собственности обуславливает появление общего субъективного права, принадлежащего одновременно нескольким лицам. Помимо особенного субъектного состава в правоотношении долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме присутствует еще и специфический объект отношений. Общее имущество многоквартирного дома можно назвать своеобразным объектом права долевой собственности в связи с тем, что оно технически неотделимо от индивидуальных помещений, находящихся в собственности отдельных лиц.

Специфические составляющие правоотношения долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме накладывают отпечаток на его содержание, в качестве которого выступает сложный (особого рода) комплекс прав и обязанностей сособственников в отношении общего имущества. Он состоит из правомочий владения, пользования и распоряжения, обязанностей по несению бремени расходов на содержание и управления этим имуществом.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ каждый сособственник несет бремя содержания общего имущества. С позиции законодательной техники несколько некорректно употреблять слово «бремя» в буквальном смысле. Представляется, что законодатель под ним в данном случае подразумевал обязанности собственника по содержанию своего имущества, уплаты налогов, сборов и т.п.

По мнению Л.В. Щенниковой, собственность — это не только благо. Поэтому о бремени собственности «должен заикаться законодатель, вернее, не робко заикаться, а возлагать это бремя на собственника. Последний же, приобретая субъективное право собственности, должен непременно прикидывать, потянет ли он такое бремя. А может, лучшим вариантом для него будет отказаться от блага, учитывая тяжесть бремени» .

Наряду с «бременем содержания имущества», есть основания для постановки вопроса о более широком понимании бремени собственности в целом. Это «бремя», т. е. ответственность собственника перед всем обществом, всеми людьми, означающее, что собственник, который обрел возможность абсолютного и исключительного обладания имуществом.

Общее имущество в многоквартирном доме относится к той категории объектов права собственности, бремя расходов на содержание которого напрямую установлено законом (п.1 ст. 39 ЖК РФ). Обязанностью собственников помещений является внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В структуру данного платежа, в соответствии с п.1, 2 ст. 154 ЖК РФ, наряду с платой непосредственно за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, входит плата за содержание и ремонт общего имущества, а также плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Исходя из этого, управление также можно расценивать как бремя — обязанность собственников помещений в многоквартирном доме.

В вышеобозначенном комплексе прав и обязанностей наиболее своеобразной составляющей содержания правоотношения долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является управление таким имуществом.

Рассмотрим возможные варианты правовой природы данного явления. Управление можно было бы отнести к уже имеющимся правомочиям собственника. Так, И.А. Дроздов считает, что управление многоквартирным домом является формой распоряжения общим имуществом, предполагающей его передачу в управление управляющей организации .

Во-первых, заметим, что автор видит управление общим имуществом в виде распоряжения только при одном способе управления — передаче управляющей организации. А как быть тогда при создании ТСЖ и тем более при непосредственном управлении, при котором не происходит никакого акта передачи правомочия распоряжения другому лицу? Во-вторых, действительно, можно было бы предположить, что управление может поглотиться правомочием распоряжения. Однако законодатель в специальном нормативном акте выделил управление в отдельное правовое явление, отличное от традиционных собственнических правомочий. Тем самым ЖК РФ не только предоставил собственникам самостоятельно решать вопросы владения, пользования и распоряжения технически сложным объектом, но и подчеркнул значимость управления им.

Категория возможности, заложенная в правомочиях, характеризует субъективное право собственности как юридическую свободу лица, которое вправе, но не обязано действовать. Однако помимо прав у собственника могут быть и обязанности, установленные законом. Поэтому больший интерес может представлять другой подход к определению правовой природы управления многоквартирным домом — управление как обязанность собственника, которая входит в содержание правоотношения общей долевой собственности.

Традиционным является взгляд о том, что содержанием правоотношения является субъективное право и субъективная обязанность. Считается, что это утверждение применимо ко всем правоотношениям. Однако в теории права существует давний спор о том, существует ли абсолютное субъективное право внутри правоотношения или вне его. Так, Д.М. Генкин доказывал, что «субъективное право может существовать и вне правоотношения, не являясь его элементом. Таковыми являются все субъективные абсолютные права, которым соответствует пассивная обязанность всех других лиц, установленная непосредственно всеобщей запретительной нормой закона» .

Наиболее распространенной является позиция, в соответствии с которой субъективное право может существовать только в рамках правовых отношений. И.А. Покровский писал о том, что организация экономической деятельности народа предполагает, прежде всего, определение юридических отношений лиц к вещам. Это распределение облекается в юридическую форму субъективных прав. Юридическая сущность вещных прав состоит в том, что между данным лицом и данной вещью устанавливается некоторая идеальная (юридическая) связь: вещь предоставляется господству известного лица, отдается в его волю, принадлежит ему. Вместе с тем всем другим лицам возбраняются всякие действия, способные нарушить это господство, вследствие чего вещные права направляются против всех, являются в этом смысле абсолютными правами . В.А. Тархов и В.А. Рыбаков отмечают: «В правовом отношении собственности на одной стороне находится собственник, а на другой все окружающие его лица, ибо всякий и каждый обязан воздерживаться от нарушений прав собственника» .

Исходя из того, что субъективное право собственности является элементом правоотношения, зададимся вопросом, к чему сводится данное право? О. С. Иоффе об этом писал так: «Необходимость в субъективном праве для совершения своих собственных действий, не запрещенных и потому общим образом дозволенных законом, возникает лишь тогда, когда совершение этих действий оказывается невозможным без обеспечения содействия или устранения противодействия (реального или возможного) других лиц. Субъективное право сводится не к дозволенности собственных действий управомоченного, а к обеспечению возможности совершения этих действий» . Далее автор отмечает, «реальность субъективного права выражается, прежде всего, в том, что ему соответствует обязанность, возлагаемая на других, противостоящих управомоченному, лиц» .

Отталкиваясь от данной концепции, можно утверждать, что существует некая всеобщая обязанность всякого и любого воздерживаться от посягательств на права собственника как коррелят каждого конкретного субъективного права собственности. Таким образом, обязанность возлагается на всех лиц, противостоящих собственнику. Тогда как быть с обязанностью — бременем самого собственника? Что противостоит данной обязанности? По мнению О. С. Иоффе, будучи противоположным по своему содержанию, субъективное право и правовая обязанность находятся в неразрывном диалектическом единстве, получающем свое выражение в реальных общественных отношениях, по крайней мере, между двумя лицами. Одно и то же лицо не может быть одновременно и носителем прав и носителем соответствующих этим правам обязанностей . Исходя из последнего утверждения, мы не получим ответа на поставленный вопрос.

Традиционным признаком права собственности является его абсолютный характер, в том смысле, что обладателю права собственности противостоит неопределенное множество обязанных лиц. Однако не все цивилисты разделяют данный взгляд. В современной литературе по этому вопросу высказывается доктор юридических наук С. И. Архипов, который полагает, что конструкция абсолютных правоотношений малопригодна для объяснения сущности, природы собственности (как теоретическая конструкция), а также неэффективна она для регулятивных целей (как нормативно-правовая конструкция). Что можно извлечь из нее, когда собственнику как управомоченному лицу противостоит бесконечное количество субъектов, которые даже не знают о его существовании и о своей обязанности? Подтверждает свои слова он ссылкой на Л.И. Петражицкого, который иронично замечал, что настоящим бедствием для современной юриспруденции в области учения о праве собственности и иных абсолютных правах является ужасающее размножение субъектов; из-за покупки кем-либо булавки или карандаша происходит революция среди людей и народов, так как все обязаны по отношению к собственнику булавки, ко всем отправляются (в воображении юристов) запреты, все должны возыметь соответствующую волю, все попадают в «житейские отношения» к купившему булавки и пр .

С.И. Архипов видит вещные правоотношения, в частности правоотношения собственности, в качестве относительных, определенных по составу и конкретизируемых по содержанию. По замыслу автора, обязанной стороной в данном правоотношении является государство, представляющее собой правопорядок, оно в лице своих органов обеспечивает закрепление, всеобщую защиту прав и интересов уполномоченного лица, гарантирует его права. Государство, в свою очередь, не просто «дарует» права собственнику, а требует от него взаимности: уплаты налогов, осуществления иных социальных функций, реализации законных прав третьих лиц. В этом смысле суть правоотношения собственности заключается в особой форме имущественно-правового диалога собственника с государством, в котором он от имени всех иных лиц определяет условия признания, обеспечения, защиты своих прав на вещь. Третьи лица сами не вступают в правовую связь с обладателем вещного права, их интересы реализуются через государство, которое выступает стороной данного отношения.

Данная концепция объясняет правовую природу обязанностей собственника в виде бремени. Недаром С.С. Алексеев предлагает придать бремени собственности значение публичной категории. Он отмечает, что на опыте передовых стран бремя собственности приобретает более весомое социальное и гуманитарно-правовое значение, которое, как ожидает теоретик, придаст отношениям собственности (особенно тем, которые затрагивают права и свободы человека) значение публичной категории .

Право собственности по своей сути является естественным правом человека, так как дает ее носителю существенные, незаменимые гарантии надлежащего правового положения человека, гарантии его прав и свобод18. Поэтому приведенные выше высказывания о правах и обязанностях в системе реализации прав человека в полной мере относятся и к отношениям собственности, в частности к таким специфическим, как отношения общей собственности в многоквартирном доме.

Если согласиться с концепцией, предложенной С.И. Архиповым, и применить конструкцию относительных правоотношений к общей собственности, то можно выявить следующее. Правоотношение общей собственности является сложным правовым явлением. Общая собственность имеет две стороны отношений: внешнюю — отношения участников с другими лицами, и внутреннюю — отношения сособственников между собой.

Одной стороной внешних отношений являются участники общей собственности, второй стороной — государство. Но государство не как административно-политическая организация, а как правопорядок, ставящий деятельность субъектов права в юридическое русло путем строгого следования всем нормативным требованиям реализации правомочий собственника в рамках действующей системы правоотношений. Поэтому общему субъективному праву сособственников корреспондируется обязанность государства гарантировать права собственников. При этом со своей стороны государство имеет право потребовать от собственников выполнение лежащих на участниках общей собственности определенных обязанностей, социальной ответственности за результаты использования и судьбу их имущества. Во внутренних отношениях каждый из сособственников может требовать от другого должного (конкретного) поведения, то есть каждому сособственнику предписываются определенные обязанности в отношении общего имущества.

Применительно к долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, государство, гарантируя обеспечение безопасных условий проживания граждан, а также предоставление коммунальных услуг, признавая за собственниками самостоятельную возможность решения вопросов пользования общим имуществом, в силу объективной необходимости устанавливает обязанность домовладельцев не только содержания общего имущества, но и управления им. Во внутренних отношениях обязанность управления возникает между несколькими управомоченными лицами по отношению друг к другу. Управление в данном случае будет выступать юридической формой отношений между сособственниками, направленное на выработку единой воли в области определения порядка осуществления общего субъективного права и исполнения общей субъективной обязанности.

Авторы, исследующие категорию «юридическая обязанность», сходятся во мнении о необходимости разграничения сущности данного явления и его содержания. Содержание же проявляется в активных действиях участников общей собственности, которые, во-первых, должны выбрать способ управления многоквартирным домом, во-вторых, дальнейшими регулярными действиями участвовать в обеспечении содержания общего имущества. Эта обязанность является обязанностью активного типа, так как от управомоченных лиц требуется совершение определенных действий (а не воздержание от них). При этом названная обязанность является общей для всех сособственников. Очевидно, что обязанность по управлению общим имуществом в многоквартирном доме возникает у сособственников помимо их воли. Причиной этого является объективная необходимость, поскольку невозможно обеспечить пользование и эксплуатацию жилых и нежилых помещений в многоквартирном дом е без использования общего имущества.

§ 3. Жилищное законодательства, как эффективный регулятор общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Вопрос о сущности и месте жилищного законодательства в системе отраслей российского законодательства обсуждается уже давно.

Исследование этой проблемы тесно связано с анализом вопроса о соотношении категорий «система права» и «система законодательства». В научной литературе прочно утвердилось мнение о том, что понятия «система права» и «система законодательства» взаимосвязаны, поскольку нормы права в большинстве современных развитых государств находят свое выражение в законодательстве как важнейшем источнике внутригосударственного права.

По утверждению А.В. Мицкевича, система права - это внутренняя структура, выявляющая закономерности, имманентные свойства позитивного права, а система законодательства - это внешняя форма его выражения . Система права дает научное выражение закономерностей, общих связей содержания правовых предписаний, присущих позитивному праву, законодательство же, как основной источник права, выступает внешней его официальной формой, необходимой для практического применения. Поэтому данные понятия рассматриваются в науке как однопорядковые, но не тождественные.

Понятие «система права» и в нашей стране, и за рубежом есть ничто иное, как доктринальная научная категория, которой должны следовать (но далеко не следует) законотворческая практика и система законодательства. Впервые эту мысль высказал В. К. Райхер, назвавший систему права научной категорией, которая объективируется затем в общественном сознании по мере ее внедрения в науку, практику, законодательство .

Не принижая практического значения понятия «система права» как научной (доктринальной) категории, мы будем исходить из тесной взаимосвязи (прямой и обратной) системы права (структуры действующего права) и системы законодательства (формы выражения позитивного права).

Разделение права по предмету и методу регулирования можно назвать основной, главной юридической структурой предметной дифференциацией права и законодательства. Кроме этой главной, первичной структуры деления имеется еще иная, как бы вторичная структура, состоящая из образований комплексных массивов правовых норм различных отраслей права и законодательства. Такие комплексы и массивы возникают в современном праве и законодательстве в условиях развитой промышленности, транспортных артерий, связи, энергетики и других отраслей массового производства и оказания услуг .

Объяснить правовую сущность комплексных отраслей представляется значительно трудным делом, что связано с проблемами, которые сами еще не нашли должного разрешения в теории права. К ним можно отнести вопросы соотношения права и законодательства, понятия отрасли права, критериев деления права на отрасли. Наиболее логично мнение В.Н. Протасова о том, что эпитет «самостоятельная» применительно к любой отрасли права никакой позитивной, т.е. значимой для познания права, смысловой нагрузки не несет. Отрасль всегда есть элемент системы права, а это значит, что она есть служебная часть системы и такая часть, которая взаимосвязана с другими частями (элементами). Следовательно, ни о какой самостоятельности здесь речи быть не может .

Ю. К. Толстой усматривает между основными (самостоятельными) и комплексными отраслями следующие различия:

каждая основная отрасль права обладает предметным единством; у комплексной же отрасли предмет не един, поскольку он разнороден;

в состав основной отрасли не могут входить нормы других отраслей; напротив, комплексная отрасль права состоит из норм, взятых из основных отраслей;

не может быть основной отрасли права без специфического, присущего только ей метода правового регулирования; между тем комплексные отрасли пользуются методами, принадлежащими другим отраслям права;

основные отрасли занимают определенное место в объективно существующей системе права; комплексные же отрасли права являются результатом систематики правовых норм и никакого места в системе права не занимают .

По поводу данной проблемы В. Н. Протасов считает, что, во-первых, предмет комплексной отрасли, действительно, разнороден, особенно с точки зрения юридической. В то же время он, в отличие от предмета основной отрасли, един, ибо представляет собой социальную целостность (систему), ориентированную на решение определенных обществом и государством задач .

Предмет комплексной отрасли хотя и разнороден, однако его можно считать единым, так как он объединен общим назначением, необходимым для удовлетворения специфических общественных потребностей. Поясним вышеизложенное на примере жилищного права. Жилищные отношения, на первый взгляд, весьма разнообразны и неоднородны. Но при внимательном их анализе можно заметить, что все они складываются по поводу одного объекта - жилого помещения. Данные отношения можно разделить на две основные группы: основанные на равенстве их участников (например, отношения по владению и пользованию жилыми помещениями), и отношения, построенные по модели «власть-подчинение» (например, отношения по учету жилищного фонда, контролю над его использованием и сохранностью). Таким образом, жилищное право логично рассматривать как комплексную отрасль права.

Ранее в доктрине был широко распространен взгляд на то, что комплексность может затрагивать только законодательную систему . Некоторые современные исследователи продолжают поддерживать эту позицию. Комплексная отрасль не может быть только отраслью законодательства, поскольку, как отмечалось выше, система законодательства и система права - это хотя и не тождественные, но взаимосвязанные системы. По образному выражению В.Н. Протасова, «право - это информационно-управляющая система, а законодательство - система, назначение которой - хранить правовую информацию и оптимизировать ее использование» .

Появление в системе права комплексных отраслей является результатом обладания системой свойством многомерности и полимерности и указывает на ее дальнейшее формирование и усложнение. По справедливому высказыванию С.С. Алексеева, «именно в своей многомерности, в органическом единстве основных отраслей и комплексных образований правовая система способна предстать как действительный, стабильный и в то же время динамичный организм, обладающий значительными регулятивными возможностями и в силу этого глубоко и многосторонне воздействующий на общественные отношения» .

Современные исследователи жилищных отношений, обобщая многочисленные точки зрения на правовую природу жилищного права и законодательства и учитывая изменившиеся общественные отношения и появление новых нормативных правовых актов, приходят к выводу о том, что жилищное право является комплексной отраслью права, базирующейся на комплексном законодательстве .

В современных условиях эти критерии нужно использовать с учетом некоторых уточнений, вытекающих из изменившихся социально-экономических, политических и международных условий. К числу таких уточнений можно отнести признание деления права на публичное и частное, еще точнее - вопрос о соотношении публичного и частного в правовом регулировании.

В.Ф. Яковлев по этому поводу сказал следующее: «Не менее значительные изменения претерпела и российская правовая система. И, пожалуй, наиболее глубоким и коренным изменением следует признать то, что в российской правовой системе возродился дуализм, характеризующий все современные развитые правовые системы, - деление права на частное и публичное» .

В самом общем виде сферу публичного и частного права можно установить следующим образом. Сфера частного права определяется общественными отношениями, в которых реализуется частный интерес либо возникает необходимость его охраны, которые строятся на началах координации с преобладанием дозволительного, диспозитивного регулирования. Сфера публичного права определяется общественными отношениями, в которых реализуется публичный интерес или возникает необходимость его охраны, которые строятся на началах субординации с преобладанием императивного регулирования при использовании таких средств правовых предписаний, как обязывание и запрет.

Публичное и частное право («публичное» и «частное» - в специальном юридическом смысле), необходимые, органические составляющие каждой национальной юридической системы - две ее главные, определяющие структуры, находящиеся в единстве .

Жилищное право и жилищное законодательство относятся к сфере частного права. В подтверждение этого можно привести следующие доводы. Во-первых, первичным интересом, направленным на удовлетворение жилищных потребностей граждан является частный интерес. Вторичными мы считаем интересы публичные как необходимость обеспечения права граждан на жилище .

Во-вторых, нетрудно заметить, что в Жилищном кодексе РФ нормы гражданского права явно преобладают над нормами иной отраслевой принадлежности. Более того, в ст. 1 ЖК РФ провозглашено, что жилищное законодательство в целом основывается на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений, что, как известно, характерно для сферы частного права. Кроме того, из ст. 7 ЖК РФ следует, что если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством и соглашением участников таких отношений, к ним должны применяться соответствующие нормы гражданского права, а при их отсутствии - жилищное законодательство, регулирующие сходные отношения. В комментарии к ст. 1 ЖК РФ «Основные начала жилищного законодательства» разработчики ЖК РФ подчеркивают, что данная статья своим появлением обязана ГК РФ. И дело здесь не только (и не столько) в идее начать Жилищный кодекс с изложения принципов правового регулирования соответствующих общественных отношений.

В-третьих, весь массив разнообразных и неоднородных жилищных отношений можно разделить на две большие группы. Первая – это отношения, основанные на равенстве их участников, в частности, отношения по осуществлению правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями. При этом данные права осуществляются гражданами «своей властью и в своем интересе» (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ). Тот же самый принцип установлен п. 2 ст. 1 ГК РФ.

В-четвертых, жилищное законодательство включает не только нормы, которые устанавливают механизм удовлетворения жилищных потребностей, но и нормы, содержащие пределы такого удовлетворения. Это сделано для того, чтобы очертить разумные границы, учитывающие взаимные частные и публичные интересы и позволяющие избежать социальной напряженности и конфликтов в обществе. Жилищное право является комплексной отраслью права, базирующейся на комплексном законодательстве, и тяготеет к сфере частного права со значимыми «вкраплениями» публичного регулирования.

Самый большой массив в сфере частного права составляет право гражданское. И здесь встает очень непростой вопрос о соотношении жилищного и гражданского права и законодательства.

ГК РФ содержит две главы, посвященные регулированию жилищных отношений. Отсюда следует, что отрасли жилищного и гражданского законодательств самым тесным образом переплетены друг с другом. При этом система действующих нормативных актов, содержащих нормы, регулирующие жилищные отношения, не позволяет провести четкой границы между массивами жилищного и гражданского законодательства.

Представляется, что для целей создания более совершенного механизма регулирования жилищных отношений указанные главы следовало бы отменить и в переработанном виде включить соответствующие нормы в ЖК

РФ. В ГК РФ можно было бы оставить несколько статей концептуального порядка. В этом случае ЖК РФ выступал бы в качестве основного и более полноценного источника правового регулирования жилищных отношений. Если с этих позиций жилищное право назвать подотраслью гражданского, то и в данном случае проблема не нашла бы окончательного решения. Обосновать это можно следующими обстоятельствами. В соответствии с п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное законодательство - к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (подп. «к» п. 1 ст. 72 Конституции РФ). Кроме того, рядом полномочий в данной области наделены органы местного самоуправления (ст. 130 Конституции РФ).

Таким образом, теоретически признать положение о том, что большая часть норм жилищного законодательства входит в гражданское, весьма затруднительно. Однако в практическом аспекте данный вопрос не вызывает больших проблем, поскольку ЖК РФ достаточно четко разграничивает полномочия Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления в регулировании жилищных отношений. Анализируя содержание ст. 12-14 ЖК РФ, можно сделать следующий вывод. Правом принятия норм жилищного права, которые носят гражданско-правовой характер, в основном наделены органы государственной власти Российской Федерации.

Полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации оказались сужеными и в основном сводятся к установлению правил предоставления жилых помещений жилищного фонда, находящегося в их собственности. В то же время органы местного самоуправления наделены ЖК РФ более широкими, чем ранее, полномочиями при решении конкретных (ситуационных) вопросов, связанных с удовлетворением жилищных потребностей граждан.

Таким образом, в настоящее время жилищные отношения в отдельных своих частях регулируются нормами ЖК РФ, а в других - ГК РФ. Соответственно к жилищным отношениям могут применяться все общие положения гражданского права постольку, поскольку они не изменены жилищным законодательством, содержащим нормы специального порядка. Это еще раз подтверждает, что жилищное право и гражданское право соотносятся между собой как часть и целое. Однако, как было показано выше, в жилищное право входит некоторая часть норм иной отраслевой принадлежности. Представляется, что вопрос о приоритете ГК РФ как основного частноправового акта должен быть соответствующим образом установлен.