Содержание
Введение
1. Описание и анализ объекта оценки
1.1. Предпосылки оценки
1.2. Описание и анализ объекта оценки
1.3. Анализ рынка жилой недвижимости
1.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
2. Определение рыночной стоимости объекта
2.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом
2.2. Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
2.3. Определение стоимости недвижимости доходным подходом
3. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
Заключение
Используемая литература
Введение
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность, и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.
По мере развития современных рыночных отношений недвижимость становиться важным товаром.
Самый главный признак недвижимости - стабильность. Крайне маловероятно ее полное обесценение. Требования к жилищу почти не меняются с годами, наряду со сменой условий мест жительства, обустройства и даже архитектуры зданий и городов.
Плюс недвижимости - земля, она неизменна и почти вечна, да и здания на ней десятилетия сохраняют облик и структуру. Старение недвижимости - долгий и практически незаметный процесс, и оно лишь в малой степени может повлиять на стоимость недвижимости.
Количество предложений на недвижимое имущество всегда ограничено. Это следствие того, что земля по площади лимитирована, со временем ее становится все меньше, и особенно касается это земель для жительства. Ценнее жилье станет от расположения, развитости инфраструктуры, удобства проживания и проезда.
Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости, является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует внимательности и особой тщательности.
Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Основная сложность при проведении оценки заключается в огромном многообразии самой недвижимости.
Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.
Целью моей курсовой работы является определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 1-м этаже жилого дома по адресу: п. Шушенское.
Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:
1. Изучить литературу рынка недвижимости
2. Обследовать рынок недвижимости
3. Оценить объект недвижимости тремя подходами
4. Определить стоимость объекта недвижимости
1 Описание и анализ объекта оценки
1.1 Предпосылки оценки
Адрес объекта Красноярский край, п. Шушенское, кв. ПТФ д.2. кв.2
Тип объекта недвижимости . Трёхкомнатная квартира
Площадь объекта недвижимости Общая площадь 49,8 кв.м, жилая - 34,1
Оцениваемые права Полное право собственности
Наилучшее использование Использовано в качестве жилой квартиры
Опасности, вызванные окружающей средой Возможно затопление, сейсмичность
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта Не выявлена
1.2 Описание и анализ объекта оценки
Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира, состоящая из трёх жилых комнат, кухни, коридора, ванной, санузла, общей площадью 49,8 кв.м. Квартира расположена в двухэтажном доме 1986 г. постройки.
Распределение площадей: коридор - 8 м2; кухня - 4,5 м2; первая жилая комната - 16,2 м2; вторая жилая комната - 12,6 м2; третья жилая комната - 5,3 м2; туалет - 1,2 м2; ванная - 2,5 м2. Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованные.
Квартира принадлежит Гундареву Владимиру Николаевичу на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Объект оценки расположен в Красноярском крае, Шушенском р-не, пос. Шушенское кв. ПТФ д.2 - кв.2.
На небольшом расстоянии от дома, где находится объект оценки, расположен магазин продовольственных и бытовых товаров, детский сад, детский дом, школа. Недалеко расположена автобусная остановки.
1.3 Анализ рынка жилой недвижимости
Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, агент, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.
Индивидуальный спрос на рынке жилой недвижимости зависит от разных факторов, прежде всего от цены недвижимости, индивидуальных доходов покупателей и их динамики, накопленного богатства, процентной ставки и пр. В то же время общий рыночный спрос определяется суммированием индивидуального спроса и отражает распределение покупательских предпочтений и возможностей.
Наиболее важным фактором, определяющим изменение и спроса, и равновесных цен на рынке жилой недвижимости в долгосрочном периоде, является рост реальных доходов населения в течение нескольких лет, что приводит к увеличению накоплений граждан.
Рынок недвижимости связан с рынком денег и с рынком иностранной валюты. Так, немаловажной причиной, спровоцировавшей наиболее высокий темп роста цен на жилую недвижимость, явилось ослабление позиций доллара и евро.
Состояние и динамика основных показателей рынка жилья (цен и объемов продаж) определяются уровнем доходов и накоплений людей, их ожиданиями и настроениями. Рынок жилой недвижимости отражает тенденции на товарных и финансовых рынках, а также на рынке труда. Он демонстрирует проциклическое развитие, поэтому его параметры коррелируют с изменением денежной массы и объемов производства в стране, а также повышением или снижением инвестиционной привлекательности страны.
Состояние рынка жилой недвижимости в России определяется как доставшимся в наследие жилым фондом, так и современными технологическими и институциональными проблемами российской экономики, определяющими особенности предпринимательства в данной сфере. Наконец, важное влияние на изменение тенденций на рынке жилой недвижимости оказывает политика государства в этой сфере.
Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.
1.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Недвижимость – имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
• Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
• Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
• Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Квартира №2 расположенная на первом этаже по адресу кв. ПТФ д.2 кв.2 может быть сдана, учитывая - спокойный рельеф, наличие коммунальных удобств, под:
торговую недвижимость, но т.к. квартира расположена в малонаселенном районе, имеет затрудненную транспортную доступность и выход во двор, то использование под торговую недвижимость не будет максимально эффективной.
офисное помещение, имея угловое расположение квартиры можно сделать отдельный выход, наличие трех комнат и хорошей освещенности, может быть дополнительным преимуществом при сдаче квартиры. В этом случае квартира может принести максимальную эффективность.
При рассмотрении квартиры как не жилой, наилучшим и наиболее эффективным использованием, будет являться использование под офисное помещение.
Поскольку квартира зарегистрирована под жилую, то без соответствующего разрешения и перевода квартиры в не жилую, она может быть сдана только для жилого использования.
2 Определение рыночной стоимости объекта
2.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом
Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.
Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
1. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
2. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
3. определить предпринимательский доход;
4. установить величину накопленного износа;
5. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.
При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов по объектам представителям. Расчётная стоимость 1м2 общей площади составляла 24000.
Таким образом, стоимость 1м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 24000 руб.