Оглавление
ВВЕДЕНИЕ 3
1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА 5
2 ВИДЫ ДОГОВОРОВ НАЙМА И РАЗГРАНИЧЕНИЕ С ДРУГИМИ ДОГОВОРАМИ 7
3 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА 10
4 ИСПОЛНЕНИЕ И ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА 13
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 22
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ 25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПОСТАНОВЛЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО СУДА. 25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ СОКРАЩЕНИЙ 26
Введение
В последние годы политическая обстановка в Эстонской Республике характеризуется активным стремлением вступить в Евросоюз. Люди начинают думать и жить более рационально, «по-капиталистически». Ничего не делается и не покупается бесцельно. Всё больше субъекты права используют чужое имущество (зачем иметь свой личный отбойный молоток, если им пользовался 1 раз в жизни, лучше взять его в пользование). В связи с этим в обществе увеличивается доля отношений, возникающих по поводу передачи/получения имущества в пользование. В связи с таким явлением возникает необходимость тщательного регулирования этих отношений. Действующий в настоящее время ГК ЭССР был принят в 1964 году в советское время и был предназначен для регулирования гражданских правоотношений того времени, когда запрещалось брать проценты по договорам займа, в прокат вещи выдавались только на основании типовых условий, утверждённых Советом Министров ЭССР и т.п. В условиях свободного рынка ГК ЭССР устарел и не может регулировать качественно новые отношения. В 2002 году был принят ЗДВО, способный удовлетворить современные потребности общества. Летом 2002 года ожидается принятие закона, вводящего ЗДВО и другие части нового гражданского кодекса в действие. В данной работе будет изучено регулирование договоров найма Законом о договорных и внедоговорных обязанностях. ? При этом некоторые положения не вступивших в действие ЗДВО и нового ЗОЧГК будут сравниваться с регулированием аналогичных по содержанию отношений в ГК РФ и действующем праве Эстонии. Таким образом автор попытается раскрыть суть понятия ДОГОВОР НАЙМА.
Для раскрытия понятия договор найма необходимо рассмотреть его определение, виды договоров пользования, отграничение договоров найма от других договоров, заключение, исполнение и действие договоров найма. Вопросов, касающихся средств обеспечения и защиты, автор затрагивать не будет, т.к. они составляют предмет особого изучения и не касаются темы «понятие договора найма».
1 Определение договора найма
Понятие «договор найма» состоит из двух терминов. Для того чтоб чётко представлять тему данного исследования, необходимо определить значение каждого из этих терминов.
Термин «договор» в толковом словаре С.И.Ожегова определяется как соглашение о взаимных обязательствах. Значение термина «обязательство» в том же словаре объясняется как официально данное обещание, требующее безусловного выполнения. Таким образом, в литературном языке договор – это соглашение о взаимных обещаниях, обязательных для выполнения. Значение юридического термина «договор» не совпадает со значением термина «договор» в литературном языке. Так в ч. 2 ст. 67 нового ЗОЧГК договор определяется как многосторонняя сделка. Согласно ч. 1 той же статьи, сделка – это действие или совокупность связанных между собой действий, в которых содержится волеизъявление на наступление определённых юридических последствий. Таким образом, договор – это многосторонние действия, в которых содержится волеизъявление каждой из сторон на наступление определённых юридических последствий. Согласно ст. 8 ЗДВО, договор – это сделка , между двумя или более лицами (сторонами договора), которой сторона договора обязуется или стороны договора обязуются что-нибудь совершить или воздержаться от совершения каких-либо действий. Из ч.2 ст.60 ЗОЧГК 1994 года также выводится определение, что договор – это двух- или многосторонняя сделка. При этом понятие «сделка» объясняется как юридические действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по ЗОЧГК 1994 года, договор – это многосторонние юридические действия, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Такое же определение договора вытекает из ст. 43 ГК ЭССР 1964 года и статей 153 и 154 ГК РФ. Из приведённого видно два основных различия между литературным и юридическим смыслами термина «договор». Во-первых, в юридическом смысле договор направлен на создание, изменение или прекращение именно юридически значимых последствий, а не любых иных. Например, отец с сыном договорились, что в день 8 Марта не станут огорчать маму. Такой договор хоть и содержит взаимные обещания, но не создаёт, не изменяет никаких юридических последствий и не является договором в юридическом смысле. Во вторых, не из каждого юридически значимого договора возникают обязанности для всех его сторон. Возможны случаи, когда у одной стороны возникают только права, а у другой – только обязанности. Такие договоры называются односторонними, хотя волю на создание таких последствий должны выразить все стороны договора. Например, договор дарения, где волю на создание последствий изъявляют обе стороны, а обязанности возникают только у дарителя. В настоящей работе речь пойдёт только о договорах в юридическом смысле.
Термин «наём» в бытовом языке чаще всего употребляется в значении «наём рабочей силы». Это значение опять же не соответствует юридическому смыслу понятия «наём». Словарь С.И.Ожегова слово наём объясняет как взятие на работу или во временное пользование за плату. В римском праве одним из видов консенсуальных контрактов был наём, включающий в себя наём вещи, наём услуг и наём работы. ГК ЭССР в ст.279 определяет наём как предоставление имущества во временное пользование за плату. В ГК РФ понятие имущественный наём тождественно по смыслу понятию «аренда» и определяется в ст. 606 как предоставление имущества за плату во временное пользование или временное владение. Из ст. 271 ЗДВО следует, что наём – это предоставление вещи в пользование за плату. Причём из определения ЗДВО напрямую не следует, что вещь предоставляется временно, а в ч.2 ст. 318 упоминается о пожизненном (не путать с бессрочным) найме. В настоящей работе термин наём будет использоваться в значении ст.271 ЗДВО.
Таким образом, понятие «договор найма» в данном исследовании следует понимать как действия или совокупность связанных между собой действий двух или более лиц (сторон договора), в которых содержатся волеизъявления одной стороны (наймодателя) передать вещь в пользование и другой стороны (нанимателя) платить за это вознаграждение (наёмную плату).
2 Виды договоров найма и разграничение с другими договорами
Для того чтоб чётко представлять, какие нормы права регулируют договор найма, а какие к нему не относятся, необходимо рассмотреть виды договоров найма и отграничить их от других договоров пользования.
В структуру договоров пользования (III часть ЗДВО) входят:
• Договор найма (XV глава) – одно лицо (наймодатель) обязуется передать другому лицу (нанимателю) в пользование вещь, а наниматель обязуется платить за это наймодателю вознаграждение (наёмную плату).
• Договор аренды (XVI глава) – одно лицо (арендодатель) обязуется передать другому лицу (арендатору) в пользование предмет договора аренды и предоставить возможность получения плодов от предмета аренды в соответствии с правилами рачительного хозяйствования, а арендатор обязуется платить за это вознаграждение (арендную плату). Согласно ст. 341 ЗДВО, к договору аренды применяются положения, касающиеся договора найма, если иное не вытекает из главы 16 ЗДВО. Следовательно, законодатель как бы признаёт, что аренда является частным случаем найма. Аренда отличается от найма, прежде всего, более общим предметом договора – по договору найма в пользование передаётся «вещь», что является более узким понятием по отношению к термину «предмет», который включает в себя вещи, права и другие блага, способные быть объектом права (ст.48 нового ЗОЧГК). Но так как к договору аренды применяются положения, касающиеся договора найма, нет необходимости, изучая договоры найма, проводить строгое различие между двумя этими договорами.
• Договор лизинга (XVII глава) – одно лицо (лизингодатель) обязуется приобрести у продавца, указанного другим лицом (лизингополучателем), определённый предмет (предмет лизинга) и передать его в пользование лизингополучателю, а лизингополучатель обязуется платить за использование предмета лизинга вознаграждение. Из этого определения усматриваются основные отличия от договора найма: а) обязательно участие третьих лиц, б) договор лизинга кроме признаков договора найма имеет признаки и договора поручения, и договора продажи.
• Договор лицензии (XVIII глава) – одно лицо (дающий лицензию) предоставляет другому лицу (получающему лицензию) право осуществлять на определенной территории и в определённом объёме исходящие из интеллектуальной собственности права, а получающий лицензию обязуется платить за это вознаграждение (лицензионную плату). Из приведённого определения автор данной работы усматривает, что договор лицензии является частным случаем договора аренды. Отношения по договору лицензии полностью подходят под признаки договора аренды, и в законе не установлено изъятий в отношении применения норм, касающихся договора аренды, к договору лицензии. Учитывая положения ст. 341 ЗДВО, можно сделать вывод, что договоры лицензии регулируются положениями, касающимися договора найма.
• Договор франшизы (XIX глава) – одно лицо (франшизодатель) обязуется предоставить другому лицу (получателю франшизы) право использовать в хозяйственной или профессиональной деятельности получателя франшизы принадлежащую франшизодателю совокупность прав и сведений, в т.ч. право на товарный знак франшизодателя, коммерческое обозначение, технологическую информацию. В договорах этого вида не предусматривается вознаграждение за пользование принадлежащей франшизодателю совокупностью прав и сведений. В этом и заключается основное отличие от договоров найма и аренды.
• Договор временного пользования строением (XX глава) – лицо, занимающееся профессиональной или хозяйственной деятельностью, обязуется предоставить потребителю, как минимум, на три года право пользоваться строением в определённое или определяемое время календарного года, а потребитель обязуется платить за это вознаграждение. Положения об этом договоре императивно регулируют отношения предпринимателя и потребителя, что и является основным отграничивающим признаком.
• Договор безвозмездного пользования (XXI глава) – одно лицо обязуется передать в безвозмездное пользование другому лицу предмет договора - отличается от договора найма, прежде всего, по двум признакам: а) возмездность, б) в договоре безвозмездного пользования более широкий предмет
• Договор займа и кредита (XXII глава). По договору займа одно лицо (займодавец) обязуется предоставить другому лицу (заёмщику) денежную сумму или заменяемую вещь (заём), а заёмщик обязуется вернуть такую же сумму денег или вещь такого же рода, в таком же количестве и такого же качества. Этот вид договора отграничивается от договора найма по признаку возмездности. По договору кредита в распоряжение передается денежная сумма (кредит), и у получателя кредита возникает обязанность платить проценты с суммы кредита и вернуть кредит. По мнению автора данной работы, если предоставление денег рассматривать как передачу в пользование блага определённой стоимости , то договор кредита является особым видом договора аренды. К договору аренды применяются положения, касающиеся договора найма (ст.341 ЗДВО).
Таким образом, по мнению автора, к особым видам договора аренды, а следовательно и договора найма, относятся договор кредита и договор лицензии. В данном исследовании будет рассматриваться ЗАКЛЮЧЕНИЕ, ИСПОЛНЕНИЕ И ДЕЙСТВИЕ только собственно договора найма, т.е. договора о предоставлении вещи в пользование за плату. Однако следует учитывать, что положения договора найма применяются к договорам аренды, лицензии и кредита. Глава 15 ЗДВО, посвящённая договорам найма, содержит как общие положения, касающиеся всех договоров найма, так и специальные нормы, направленные на регулирование найма жилых помещений и конторских помещений. Причём отклонение от закона, ухудшающее положение нанимателя жилого помещения, запрещено (ст. 275 ЗДВО).
3 Заключение договора найма
Согласно ч.1 ст. 9 ЗДВО, договор заключается предъявлением оферты и дачей акцепта, а также другим способом путём обмена встречными волеизъявлениями, если достаточно ясно, что стороны достигли соглашения.
Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли .
Согласно ч.1 ст. 165 ГК ЭССР, договор считается заключённым когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Из смысла главы 15 ГК ЭССР следует, что договор считается заключённым и после акцепта оферты или после принятия заказа к исполнению, т.е. из поведения сторон, содержащего волеизъявление, свидетельствующее о заключении договора. Теория гражданского права разделяет такое поведение сторон на субъективный и объективный элементы . «Прежде всего, лицо, вступающее в сделку, должно иметь намерение её совершить. Такое намерение означает внутреннюю волю лица к совершению сделки и представляет собой субъективную предпосылку выражения этой воли. Объективированная, т.е. выраженная вовне воля, называется волеизъявлением и представляет собой объективный элемент сделки ». По мнению автора настоящего исследования, в юридический состав поведения сторон, свидетельствующего о заключении договора, следует ввести субъекта, т.е. совокупность признаков, характеризующих лицо, заключившее договор. Договор найма по новому ЗОЧГК могут заключать любые юридические лица (через своих представителей) и дееспособные физические лица (лично или через представителей). По ЗОЧГК 1994 года, представители юридического лица, в отношении которого начато банкротное или ликвидационное производство, имеют право заключать только те сделки, которые направлены на ликвидацию юридического лица. Однако это ограничение не влечёт недействительности сделки, если контрагент не знал о начавшейся ликвидации. Ограниченно дееспособным физическим лицам суд назначает, какие сделки они могут совершать самостоятельно, а какие – с согласия законного представителя. Недееспособные физические лица договоры найма могут заключать через законного представителя (ч. 1 ст. 11, ч. 2 ст. 13 ЗОЧГК). ЗДВО не устанавливает, какие субъекты могут быть сторонами договора найма, в то время как ГК РФ в отношении найма жилого помещения в ч.2 ст. 671 содержит указание, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и(или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Таким образом, если в России юридическое лицо берёт жилое помещение внаём, то такое правоотношения будут регулироваться не положениями, касающимися найма жилого помещения, а нормами, регулирующими имущественный наём или иной договор. ГК ЭССР прямого указания в отношении субъектов имущественного найма или найма жилых помещений не содержит. Жилищный закон в нормах, касающихся найма жилого помещения, упоминает о членах семьи нанимателя, но не запрещает юридическим лицам быть любой из сторон договора найма жилого помещения.
В отношении имущества, которое передаётся в пользование, ЗДВО и ГК РФ подходят одинаково, это движимые и недвижимые вещи, жилые и конторские помещения (ст. 607, 673 ГК РФ и ст. 271, 272 ЗДВО). Согласно ГК ЭССР, в пользование по договору найма передается имущество. Содержание термина имущество раскрывается в ст. 30 ЗВП. Это принадлежащие лицу вещи, а также права и обязанности, оцениваемые в денежном выражении. Таким образом, по действующему в данный момент ГК ЭССР, возможна передача в пользование по договору найма оцениваемых в деньгах прав и обязанностей. В этом отношении договор найма по ГК ЭССР близок договору аренды по ЗДВО.
Целью договора найма является обеспечение нанимателям возможности на определённых условиях пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для приобретения имущества в собственность недостаточно средств, и наймодателям - возможности получать доход от сдачи внаём имущества, которое они сами не используют .
Важнейшими условиями договора найма является предмет договора (описание вещи, передаваемой в пользование), условия пользования предметом, а также размер и порядок уплаты вознаграждения на наём. Обязательной формы договоров найма ЗДВО не предусматривает. Ныне действующие ч.1 ст. 31 ЖЗ и ст. 674 ГК РФ устанавливают обязательную письменную форму договоров жилищного найма. Эстонский законодатель пошел по пути упрощения гражданского оборота. Автор данной работы считает это разумным, т.к. в деловом обороте письменная форма не всегда соблюдалась и стороны договора становились жертвами недобросовестных контрагентов, т.к. из-за несоблюдения формы договора сделка считалась ничтожной, прав из неё не вытекало, а переданное по сделке не возвращалось и не подлежало истребованию из-за отсутствия доказательств передачи.
4 Исполнение и действие договора
Договор найма относится к консенсуальным договорам, поэтому начинает действовать с момента, указанного в договоре, а если такой срок не указан, то с момента заключения договора. Действие срочного договора найма прекращается истечением срока, если от договора не отказались до этого (ст. 309 ЗДВО). От бессрочного договора стороны могут отказаться, сообщив об этом, не позже, чем за три дня. В случае найма меблированных комнат, парковочных площадок, гаражных мест и т.п., об отказе следует сообщить, по меньшей мере, за месяц. В случае найма недвижимой вещи, жилого или конторского помещения, внесённых в судовую крепостную книгу судна или регистр воздушных судов воздушного судна, об отказе от договора найма следует сообщить не менее, чем за три месяца (ст. 312 ЗДВО). Стороны могут установить и более длительные сроки. В случае, если сторона, отказываясь от договора, нарушает указанные сроки, договор считается прекращённым лишь по прошествии сроков (ст. 311 ЗДВО). При определённых условиях форма договора может влиять на срок его действия. Так в ст. 274 ЗДВО установлено, что если договор найма жилого помещения на срок свыше одного года заключён не в письменной форме, то такой договор считается бессрочным, но от него нельзя отказаться раньше, чем через год после передачи жилого помещения нанимателю. В отношении срочных договоров найма статьёй 310 ЗДВО установлено, что если по окончании срока договора наниматель продолжает использование вещи, договор найма становится бессрочным, если стороны не заявляют об ином в течение двух недель. При этом срок такого заявления для нанимателя начинает течь с момента истечения срока договора, а для наймодателя – с того времени, как он узнал, что наниматель продолжает использовать вещь. Если при найме жилого помещения на срок не менее двух лет ни одна из сторон не известит, по меньшей мере, за два месяца до истечения срока договора о том, что не желает, чтоб договор стал бессрочным, по истечении срока договор найма становится бессрочным. По уважительным причинам сторона договора может отказаться как от срочного договора, так и от бессрочного (ст. 313 ЗДВО). В общем случае, при таком отказе не требуется предварительного извещения. Причина считается уважительной, если при её появлении, учитывая все обстоятельства и взвесив интересы обеих сторон, невозможно предположить, что сторона, желающая отказаться, продолжит исполнение договора. Примерный перечень обстоятельств, при которых можно оказаться, приводится в ст.ст. 314-319 ЗДВО:
• Невозможность использования вещи
• Ненадлежащее использование вещи
• Нарушение порядка уплаты вознаграждения
• Опасность жилого помещения для жизни (ст. 320 ЗДВО)
• Истечение 30 лет долгосрочного договора найма
• Банкротство нанимателя
Рассмотрим подробнее каждое из приведённых обстоятельств.
Если наниматель не может использовать вещь по причине, зависящей от наймодателя, он вправе отказаться от договора, только если наймодателю было предоставлено разумное время для обеспечения возможности использования вещи, и наниматель в течение этого времени не сделал возможным её использование. Если использование вещи ограничено незначительно, то от договора можно отказаться лишь по особой причине (ст. 314 ЗДВО).
В случае ненадлежащего использования вещи от договора найма, согласно ст. 315 ЗДВО, можно отказаться, известив об отказе другую сторону за 30 дней, если:
• наниматель или лицо, использующее вещь в соответствии с волей нанимателя, нарушает или систематически, не смотря на предупреждения наймодателя, или умышленно, или в значительной степени, обязанность использовать вещь бережно и в соответствии с её хозяйственным назначением и, в случае найма жилого или конторского помещения, учитывать интересы соседей и жильцов дома.
• Наниматель неоправданно передает вещь в пользование третьему лицу, из-за чего наймодатель или соседи потревожены настолько, что от наймодателя невозможно ожидать продолжения договора. Такое положение п.3 ч.1 ст. 314 ЗДВО автору данной работы представляется в такой степени неопределённым, что от него невозможно ожидать какого-либо пояснения по этому поводу.
Если наниматель или лицо, использующее вещь в соответствии с волей нанимателя, портит жилое или конторское помещение умышленно, срок предуведомления об отказе от договора соблюдать не обязательно.
При нарушении порядка уплаты вознаграждения от договора найма, согласно ст. 316 ЗДВО, можно отказаться, если:
• Наниматель в течение трёх сроков подряд просрочил с уплатой наёмной платы, побочных расходов или их значительной части.
• Сумма задолженности нанимателя превышает сумму наёмной платы за три месяца или сумму побочных расходов за три месяца.
Наймодатель не может отказаться от договора найма, если наниматель исполнит свои обязанности до отказа. Отказ ничтожен, если у нанимателя было право погасить требование уплаты наёмной платы зачетом, и он сделает заявление о зачёте незамедлительно после получения заявления об отказе.
От долгосрочного договора найма сроком более 30 лет можно отказаться, согласно ч.1 ст. 318 ЗДВО, по истечении 30 лет, известив об отказе в сроки, установленные для извещения об отказе от бессрочного договора. Если договор найма заключён пожизненно, то положение ч.1 ст. 318 ЗДВО не применяется.
Наймодатель может отказаться от договора найма без соблюдения сроков в случае банкротства нанимателя, если после объявления нанимателя банкротом наймодатель письменно потребовал, предоставив для этого разумный срок, обеспечения уплаты будущих наёмной платы и побочных платежей, и обеспечение предоставлено не было (ст. 319 ЗДВО).
Как правило , договор найма не прекращается смертью стороны договора. На место умершего заступает наследник. В случае найма жилого помещения на место нанимателя заступает супруг умершего или член семьи (ст. 321 ЗДВО). В случае смены собственника нанимаемой недвижимой вещи, к приобретателю переходят все права и обязанности наймодателя (ст. 291 ЗДВО). Право найма как бы следует за нанимаемым имуществом . При этом в случае причинения вреда нанимателю новым собственником, прежний наймодатель несет ответственность как поручитель в течение 3 лет с момента перехода права собственности. ЖЗ в ст. 34 (которая не теряет своего действия с введением в силу ЗДВО ) предусматривает, что при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу ранее заключённый договор найма остаётся в силе в отношении нового собственника. Государственный суд в п.7 решения по делу № 2-1-74-02 указывает, что это положение действует и при решении вопроса о процессуальной правопреемственности, когда гражданское дело было начато по иску наймодателя, но позже право собственности на жилое помещение перешло к другому лицу.
Ст. 325 ЗДВО устанавливает требования, при несоблюдении которых отказ от договора найма жилого или конторского помещения ничтожен. Согласно этих требований, сторона может отказаться от договора найма путём соответствующего заявления в письменно воспроизводимой форме. В заявлении должны содержаться, по меньшей мере, сведения о:
• нанимаемой вещи
• дне окончания договора
• причине отказа
• порядке и сроках оспаривания отказа.
Нанимателю для отказа от договора найма жилого помещения необходимо согласие проживающей (проживающего) с ним (ней) супруги (супруга), которое должно быть в письменно воспроизводимой форме. Если такое согласие получить невозможно или супруг (супруга) без уважительных причин отказывается от дачи согласия, наниматель может требовать дачи такого согласия через суд. В этом случае решение суда заменяет согласие супруга. Автору данной работы представляются бессмысленными положения ЗДВО, позволяющие расторгнуть договор найма жилого помещения в упрощённом порядке, т.е. без соблюдения сроков предуведомления (например, ст. 313 ЗДВО). Как должен поступать наймодатель по договору найма жилого помещения, если наниматель, от договора с которым отказались, не освобождает жилое помещение? Согласно действующему ЖЗ, выселение из жилых помещений возможно только на основании решения суда (ст. 47 ЖЗ). С введением в действие ЗДВО эти положения ЖЗ не отменяются . Ст. 133 УК ЭССР и ст. 314 ПЗ предусматривает уголовную ответственность за незаконное выселение из жилых помещений. Госсуд в решениях по уголовным делам №№ 3-1-1-82-97, 3-1-1-29-99, 3-1-1-73-01 и постановлении по гражданскому делу № 3-2-2-3-99 подчёркивает, что неприкосновенность жилища гарантирована ст. 33 КЭР и ЖЗ. Выселение из жилого помещения без вступившего в силу решения суда всегда является незаконным. Следовательно, лицо, сдавшее внаём жилое помещение и отказавшееся впоследствии от договора, должно обращаться в суд с иском о выселении. Согласно статистике Министерства юстиции, средний срок рассмотрения гражданских дел в судах первой инстанции составляет 5 месяцев. При этом, с 1989 года(!) не рассмотрено 1 дело, с 1992 – 1 дело, с 1993 – 4 дела, с 1994 – 7 дел, с 1995 – 10 дел, с 1996 – 45 дел, с 1997 – 197 дел, с 1998 – 447 дел, с 1999 – 928 дел . Таким образом, недобросовестный наниматель, от договора с которым отказались по чрезвычайным причинам, имеет охраняемую уголовным кодексом возможность проживать в жилом помещении долгие месяцы до вступления решения суда о его выселении в законную силу.
Для того, чтоб оспорить отказ от договора найма жилого помещения, наниматель должен в течение 30 дней после получения заявления об отказе подать ходатайство в суд или комиссию по спорам, связанным с наймом, во время производства по делу в комиссии или суде договор найма продолжает действовать на прежних условиях, если стороны не условились об ином. Если суд или комиссия признают, что отказ от договора противоречит принципу добросовестности, то считается, что от договора найма не отказывались. Примерный перечень оснований для признания отказа от договора противоречащим принципу добросовестности приводится в ст. 327 ЗДВО .
Основными обязанностями наймодателя по договору найма являются обязанности:
• передать в установленное время вещь вместе со всеми принадлежностями и в состоянии, пригодном для её использования в соответствии с договором (ч.1 ст.276 ЗДВО)
• обеспечить сохранность вещи во время действия договора (ч.1 ст.276 ЗДВО)
• своевременно извещать нанимателя о проводимых работах и осмотрах вещи и при проведении работ учитывать интересы нанимателя (ч.3 ст.283 ЗДВО)
• возмещать нанимателю расходы, которые тот несёт в связи с осуществлением наймодателем ремонта или других работ (ч.5 ст.284 ЗДВО).
При этом следует учесть, что договором на наймодателя могут быть возложены и другие обязанности.
Наниматель обязан:
• платить наёмную плату (ст.271 ЗДВО)
• использовать вещь бережно и в соответствии с назначением, из которого исходили при при сдаче вещи внаём (ч.2 ст.276 ЗДВО)
• при найме жилого или конторского помещения учитывать интересы соседей и жильцов дома (ч.3 ст.276 ЗДВО)
• устранять за свой счёт те недостатки нанимаемой вещи, которые можно устранить необходимыми для обычного сохранения вещи маленькой уборкой или обслуживанием (ст.280 ЗДВО)
• незамедлительно извещать наймодателю: о несоответствии вещи условиям договора, если наниматель сам не должен это несоответствие устранить; об опасности для вещи, если для ликвидации опасности необходимо предпринимать меры; о ставших известными нанимателю правах третьих лиц на вещь (ч.1 ст.282 ЗДВО)
• возмещать наймодателю ущерб, возникший из-за нарушения обязанностей, перечисленных в предыдущем пункте (ч.2 ст.282 ЗДВО)
• терпеливо относиться к работам и воздействиям по отношению к вещи, которые необходимы для сохранения вещи, устранения недостатков, предотвращения ущерба (ч.1 ст.283 ЗДВО)
• допускать наймодателя для осмотра вещи, если это необходимо для сохранения вещи, отчуждения или сдачи внаём другому лицу (ч.2 ст.283 ЗДВО)
Соглашение, по которому наниматель обязуется в случае нарушения договора платить договорный штраф, ничтожно (ст. 287 ЗДВО).
ЗДВО запрещает отклоняться от закона, если такое отклонение ухудшает положение нанимателя (ст. 275, ч. 4 ст. 279, ст. 286, ч. 2 ст. 297, ч. 3 ст. 309, ч. 7 ст. 321, ч. 2 ст. 322, ч. 5 ст. 325 ЗДВО).
В части регулирования обязанности наймодателя содержать нанятое имущество ЗДВО расходится с положениями ст. 288 ГК ЭССР и ст. 616 ГК РФ. И ГК ЭССР, и ГК РФ устанавливают, что обязанность производить капитальный ремонт лежит на наймодателе, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 681 ГК РФ предусматривает, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. ЗДВО в ч.1 ст.276 устанавливает обязанность наймодателя обеспечить сохранность вещи во время действия договора. Причём отклонение от закона, ухудшающее положение нанимателя, ничтожно. Таким образом, по праву России и по действующему праву Эстонии обязанность следить за состоянием вещи можно переложить на нанимателя, а после вступления в силу ЗДВО, следить за вещью будет обязан только наймодатель. По мнению автора, если наниматель сам изъявит желание ремонтировать вещь, то и после вступления ЗДВО в силу такая возможность у нанимателя имеется. Наймодатель может следить за вещью и через лиц, с которыми заключён соответствующий договор. Стороной такого договора (поручения), в чьи обязанности будет входить исполнение обязанностей наймодателя по договору найма, может быть лицо, одновременно являющееся нанимателем. Кроме того, чтоб обойти регулирование ЗДВО, наймодатель может поставить заключение договора найма в зависимость от одновременного заключения договора поручения. Старания законодателя в данном случае оказываются тщетными.
Новым для Эстонии является запрет установления договорного штрафа на случай нарушения договора нанимателем жилого помещения. Ныне действующий ЖЗ такого ограничения не содержит. В гражданском обороте зачастую заключались договоры, когда наниматель жилого помещения при заключении договора уплачивал наймодателю денежный залог, который в случае нарушения нанимателем договора не возвращался. С вступлением в силу ЗДВО такой залог придётся расходовать только на обеспечение обязательств нанимателя.
Принципиально отличается регулирование расторжения договора в ЗДВО и действующих ГК России и Эстонии. По действующему праву сторона договора может требовать расторжения договора (ст.ст. 619, 620 , 687 ГК РФ и ст.ст. 293, 294 ГК ЭССР), ЗДВО предусматривает возможность стороне отказаться от договора. Различие состоит в том, что в случае отказа от договора, не согласная с этим сторона должна в установленный срок обратиться в суд или другой орган для признания отказа ничтожным. Если этого не произойдёт, договор считается прекращённым. В случае требования о расторжении договора, если другая сторона с этим не согласна, требовать расторжения договора через суд. Таким образом, ЗДВО упрощает расторжение договоров.
Заключение
В настоящей работе автор рассмотрел понятие договоров найма. Для этого было изучено, прежде всего, понятие и порядок заключения договоров, затем понятие найма, были рассмотрены договоры пользования и проведено отграничение договоров найма то других договоров пользования. Т.к. для чёткого представления о природе договоров найма необходимо знать о последствиях таких договоров и порядке их возникновения, автор рассмотрел порядок заключения, действие, особенности исполнения договоров найма. В последние годы политическая обстановка в Эстонской Республике характеризуется активным стремлением вступить в Евросоюз. Люди начинают думать и жить более рационально, «по-капиталистически». Ничего не делается и не покупается бесцельно. Всё больше субъекты права используют чужое имущество (зачем иметь свой личный отбойный молоток, если им пользовался 1 раз в жизни, лучше взять его в пользование). В связи с этим в обществе увеличивается доля отношений, возникающих по поводу передачи/получения имущества в пользование. В связи с таким явлением возникает необходимость тщательного регулирования этих отношений. Действующий в настоящее время ГК ЭССР был принят в 1964 году в советское время и был предназначен для регулирования гражданских правоотношений того времени, когда запрещалось брать проценты по договорам займа, в прокат вещи выдавались только на основании типовых условий, утверждённых Советом Министров ЭССР и т.п. В условиях свободного рынка ГК ЭССР устарел и не может регулировать качественно новые отношения. В 2002 году был принят ЗДВО, способный удовлетворить современные потребности общества. Летом 2002 года ожидается принятие закона, вводящего ЗДВО и другие части нового гражданского кодекса в действие. В данной работе изучено регулирование договоров найма Законом о договорных и внедоговорных обязанностях. При этом некоторые положения не вступивших в действие ЗДВО и нового ЗОЧГК сравниваются с регулированием аналогичных по содержанию отношений в ГК РФ и действующем праве Эстонии. В результате автор пришёл к следующим выводам.
• Понятие «договор найма» следует понимать как действия или совокупность связанных между собой действий двух или более лиц (сторон договора), в которых содержатся волеизъявления одной стороны (наймодателя) передать вещь в пользование и другой стороны (нанимателя) платить за это вознаграждение (наёмную плату).
• К особым видам договора аренды, а следовательно и договора найма, относятся договор кредита и договор лицензии.
• Положения, касающиеся договора найма, применяются к договорам аренды, лицензии и кредита.
• Сторонами договора найма могут быть любые субъекты права.
• Предметом договора найма могут быть движимые и недвижимые вещи, жилые и конторские помещения.
• Целью договора найма является обеспечение нанимателям возможности на определённых условиях пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для приобретения имущества в собственность недостаточно средств, и наймодателям - возможности получать доход от сдачи внаём имущества, которое они сами не используют.
• Важнейшими условиями договора найма является предмет договора (описание вещи, передаваемой в пользование), условия пользования вещью, а также размер и порядок уплаты вознаграждения на наём.
• Обязательной формы договоров найма ЗДВО не предусматривает.
• Договор найма начинает действовать с момента, указанного в договоре, а если такой срок не указан, то с момента заключения договора.
• При определённых условиях форма договора может влиять на срок его действия.
• Как правило, договор найма не прекращается смертью стороны договора. Право найма следует за вещью.
• ЗДВО запрещает установление договорного штрафа на случай нарушения договора нанимателем жилого помещения.
• По действующему праву сторона договора может требовать расторжения договора, ЗДВО предусматривает возможность стороне отказаться от договора. Таким образом, ЗДВО упрощает расторжение договоров, упрощая тем самым гражданский оборот.
Осталось дождаться введения ЗДВО и других частей гражданского кодекса в в действие!
Список использованных нормативных актов
1. Eesti Vabariigi põhiseadus. RT, 06.07.1992, 26, 349
2. Kriminaalkoodeks.
3. Lepingute ja lepinguväliste kohustuste seadus. RT I 2001, 81, 487
4. Elamuseadus.
5. Tsiviiseadustiku üldosa seadus.
6. Tsiviiseadustiku üldosa seadus. RT I 2002, 35, 216
7. Karistusseadustik. https:
8. Гражданский кодекс Эстонской ССР. Таллинн, «Ээсти раамат», 1982.
9. Гражданский кодекс Российской Федерации.