Вход

Экономическая экспертиза строящегося объекта недвижимости.

Курсовая работа*
Код 98725
Дата создания 2011
Страниц 39
Источников 11
Покупка готовых работ временно недоступна.
1 890руб.

Содержание

Содержание
Введение
I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ПРОЕКТЕ
1.1. Информация об инициаторах проекта
1.2. Концепция проекта
1.3. Текущее состояние проекта
III. ОБЩАЯ ТЕХНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОЕКТА
II. МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖИ
2.1. Анализ рынка жилой недвижимости города Иркутска
2.2. Локальный анализ месторасположения объекта
2.3. Маркетинговая стратегия
2.4. Ценообразование и план продаж
2.5. SWOT-анализ проекта
IV.ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И ФИНАНСОВАЯ ОЦЕНКА ПРЕКТА
4.1. Инвестиционный план проекта
4.2. Финансирование проекта
4.3. Финансовая модель
4.4. Расчет показателей эффективности
Заключение
Приложения
Приложение 1. Сметный раздел
Приложение 2. Расчет показателей эффективности
Список используемой литературы

Фрагмент работы для ознакомления

2. Проект является инвестиционно привлекательным, внутренняя ставка доходности выше среднерыночной по аналогичным проектам на 3-5% согласно проведенным маркетинговым исследованиям.
3. Окупаемость проекта – 3 года.
4. Точка безубыточности: 54 165 руб. (на 20% ниже средней стоимости продажи 1 кв. м объекта),
5. Проект имеет достаточный запас финансовой прочности.
6. Рентабельность инвестиционного капитала – 21%.
Рентабельность собственного капитала – 75%.
7. Чистый доход = 49 942 266,47 руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV) (больше нуля, но ниже чистого дохода) = 3 238 793,04 руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), в процентах (больше принятой нормы дисконта) : 960%.
Список используемой литературы
1. ИСО 10006:2003. Системы менеджмента качества. Руководящие указания по менеджменту качества проекта. 2-е изд. / Госстандарт России. ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт классификации, терминологии и информации по стандартизации и качеству». - М., 2004. - 63 с.
2. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов и др. - М: Проспект, 2008. - 464 с.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е. П. Гаврилов. - М.: Проспект, 2007. - 782 с.
4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов и др. - М.: Велби, 2007. - 496 с.
5. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция). - М.: Экономика, 2000. - 421 с.
6. Руководство к своду знаний по управлению проектами (Руководство РМВоК) / Project Management Institute. - 4-е изд. - 2008.
7. Бовтеев, С. В. Управление инвестиционными строительными проектами на основе Primavera: учеб. пособие / С. В. Бовтеев, Е. В. Колосова, Е. И. Рыбцов, В. И. Фролов, А. В. Цветков; под ред. С. В. Бовтеева и А. В. Цветкова; ЗАО «ПМСОФТ»; Санкт-Петербургский гос. архит.-строит, ун-т. - М; СПб., 2008. -464 с.
8. Мазур, И. И. Управление проектами: учеб. пособие / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге, А. В. Полковников; под общ. ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. - 5-е изд., перераб. - М.: Издательство «Омега-Л», 2009. - 960 с.
9. Алиев, В. С. Практикум по бизнес-планированию с использованием программы Project Expert: учеб. пособие / В. С. Алиев. - М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007.-272 с.
10. Маклакова Т.П., СМ. Нанасова, В.Г. Шарапенко, А.К. Балакина. Архитектура: Учебник. - М.: Издательство АСВ, 2004 - 464 с, с илл.
11. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010. – 624 с.
Приложения
Приложение 1. Сметный раздел
Обоснование применения выбранного метода ценообразования
Для подсчета сметной стоимости строительства был использован базисно-индексный метод сметного расчета.
Бизисно-индексный метод – это метод, при котором широко используются системы текущих и прогнозных индексов к стоимости, определенной в базисном уровне цен или в текущем уровне предшествующего периода.
Базисно-индексный метод приближает стоимость строительства к оптимальному уровню, т.к. стоимость всех ресурсов в текущем уровне цен определяется по результатам ежемесячного отслеживания и расчета средних цен, которые проводят центры по ценообразованию в строительстве.
Применение индексов на отдельные ресурсы, статьи затрат по видам работ, элементам к базисной их стоимости позволяет с определенной точностью рассчитывать в текущем уровне цен. При этом исключается финансирование индивидуальных затрат подрядчика.
Базисно-индексный метод дает гарантию для заказчика, что его расходы на создание строительной продукции не превысят среднерегионального уровня.
Этот метод ориентирует участников строительного рынка на обоснованный уровень затрат и расходов, а не на возмещение всех фактических издержек в подрядных организациях, включающих перерасход материальных ресурсов, потери рабочего и машинного времени, низкую производительность труда, оплату услуг посредникам и т.д.
Базисно-индексный метод основан на нормативно-сметной базе 2001 г.
Региональная индексация стоимости строительства в России осуществляется центрами по ценообразованию в строительстве, созданными по инициативе Госстроя РФ; это явление закономерное, экономически оправданное и соответствует мировой практике определения стоимости строительства.
Сметная стоимость является основой для вложения капитальных инвестиций, финансирования объекта, формирования договорных цен для расчетов за выполненные подрядные работы и для организационных и управленческих решений.
Сметная стоимость строительно-монтажных работ делится на 3 основные части: прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.
Прямые затраты включают стоимость оплаты труда рабочих, стоимость материалов, изделий, конструкций, стоимость эксплуатации строительных машин.
Накладные расходы – это часть сметной стоимости СМР, которая представляет собой совокупность затрат, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием.
Исходные данные по блок секции № 2 жилого дома по ул. Дальневосточная в Октябрьском районе города Иркутска № п/п Наименование показателей Б/с № 2                   1 Объемно-планировочное и конструктивное решение         1 Строительный объем,куб.м. 10800       2 Площадь застройки.кв.м 400       3 Жилая площадь кв.м.         4 Общая площадь.кв.м. 2623       5 Количество этажей. этаж 10       6 Высота здания. М.         7 Конструктивное решение. монолит      
Объектная смета на строительство жилого дома по ул. Дальневосточная в Октябрьском районе города Иркутска Блок секция № 2 №п/п № сметы и Наименование работ и Сметная стоимость , руб     Прочие Стоимость Коэф. Итого   расчетов затрат строительных монтажных оборудования затраты всего, руб пересчета         работ в ц 2001г работ       в 4 кв 2010                         Лок. Смета №1 Строительные работы 16334378,56       16334378,56 5,37 87715612,85                       13 % от СМР Сантехнические работы 2123469,212       2123469,21 5,37 11403029,67                       6% от СМР Электромонтажные работы 980062,7134       980062,713 5,37 5262936,771                       1%от СМР Ввод коммуникаций 163343,7856       163343,786 5,37 877156,1285                       5% от СМР Благоустройство 816718,9278       816718,928 5,37 4385780,642                       10% от СМР Неучтенные работы 1633437,856       1633437,86 5,37 8771561,285                                           Итого по смете   22051411,05       22051411,1 5,37 118416077,34                    
Приложение 2. Расчет показателей эффективности
В качестве основных показателей для оценки эффективности инвестиционного проекта используют следующие:
чистый доход;
чистый дисконтированный доход;
внутренняя норма доходности;
срок окупаемости;
индексы доходности затрат и инвестиций;
Условия финансовой реализуемости и показатели эффективности рассчитывают на основании денежного потока (фт), конкретные составляющие которого зависят от оцениваемого вида эффективности.
На разных стадиях расчетов в соответствии с их целями и спецификой потребности в финансировании показатели и условия финансовой реализуемости инвестиционного проекта оценивают в текущих или прогнозных ценах.
Чистый доход (другие названия — ЧД, Net Value — NV) — это накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:
Суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.
Важнейшим показателем эффективности проекта является чистый дисконтированный доход (другие названия — ЧДД, Net Present Value — NPV) — накопленный дисконтированный эффект за расчетный период.
Чистый дисконтированный доход (ЧДД) рассчитывают по формуле:
ЧД и ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта соответственно без учета и с учетом неравноценности эффектов (а также затрат, результатов), относящихся к различным моментам времени.
Разность (ЧД — ЧДД) нередко называют дисконтом проекта.
Для признания проекта эффективным с точки зрения инвестора необходимо, чтобы ЧДД проекта был положительным; при сравнении альтернативных проектов предпочтение должно отдаваться проекту с большим значением ЧДД (при выполнении условия его положительности).
Внутренняя норма доходности (другие названия — ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма рентабельности, Internal Rate of Return — IRR). Как правило, для инвестиционных проектов, начинающихся с затрат и имеющих положительный ЧД, внутренней нормой доходности называется положительное число Eв, если при норме дисконта Y= EB, чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0. Это число единственное.
В общем случае внутренней нормой доходности называется такое положительное число Eв, когда при норме дисконта Y = Ев чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0; при всех больших значениях Y— отрицателен, при всех меньших значениях Y — положителен. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует.
Для оценки эффективности инвестиционных проектов значение ВНД необходимо сопоставлять с нормой дисконта Y. Инвестиционные проекты, у которых ВНД > Y (имеют положительный ЧДД) — эффективны. Проекты, у которых ВНД < Y (имеют отрицательный ЧДД) — неэффективны.
ВНД может быть также использована для:
экономической оценки проектных решений, если известны приемлемые значения ВНД (зависящие от области применения) у проектов данного типа;
оценки степени устойчивости инвестиционного проекта по разности (ВНД — Y);
установления участниками проекта нормы дисконта Y по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств.
Для оценки эффективности инвестиционного проекта за первые к шагов расчетного периода рекомендуется использовать следующие показатели:
текущий чистый доход (накопленное сальдо)
текущий чистый дисконтированный доход (накопленное дисконтированное сальдо)
текущую внутреннюю норму доходности (текущую ВНД), определяемую как такое число ВНД(k), что при норме дисконта Y = ВНД(k) величина ЧДД(k) обращается в 0, при всех больших значениях Y — отрицательна, при всех меньших значениях Y — положительна. Для отдельных проектов и значений к текущая ВНД может не существовать.
Сроком окупаемости (payback period) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальный момент указывается в задании на проектирование (обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый доход ЧД(k) становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
При оценке эффективности срок окупаемости, как правило, используется только в качестве ограничения.
Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости с учетом дисконтирования. Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД (k) становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Индексы доходности характеризуют относительную отдачу проекта на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто используются:
индекс доходности затрат — отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленных платежей);
индекс доходности дисконтированных затрат — отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков;
индекс доходности инвестиций (ИД) — отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций;
индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) — отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному дисконтированному объему инвестиций.
При расчете ИД и ИДД могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода объекта в эксплуатацию (соответствующие показатели будут, конечно, иметь различные значения).
Индексы доходности затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока ЧД положителен.
Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока ЧДД положителен.
В данном курсовом проекте определяем следующие параметры:
Принятая норма дисконта 14%.
• чистый доход = 174 804 813,33 – 120 403 077,34 = 49 942 266,47 руб.
• чистый дисконтированный доход (NPV) (больше нуля, но ниже чистого дохода) = 3 238 793,04 руб.
• внутренняя норма доходности (IRR), в процентах (больше принятой нормы дисконта) :
(для расчета IRR решается относительно k).
где I0 - первоначальное вложение средств;
CFt- (cash flow) - поступление денежных средств (денежный поток) в конце периода t.
Принцип оценки показателя IRR:
если IRR > HR - проект приемлем;
если IRR < HR - проект неприемлем;
если IRR = HR - можно принимать любое решение
174 804 813,33 /(1+k) = 18168102,5073
K = 9,6 = 960%
• срок окупаемости ( расчет простого срока окупаемости производится путем постепенного, шаг за шагом, вычитания из общей суммы инвестиционных затрат величин чистого эффективного денежного потока за один интервал планирования. Номер интервала, в котором остаток становится отрицательным, соответствует искомому значению срока окупаемости инвестиций) = 3 года.
• срок окупаемости с учетом дисконтирования (выше, чем срок окупаемости) = 3,2 года.
2

Список литературы

Список используемой литературы
1. ИСО 10006:2003. Системы менеджмента качества. Руководящие указания по менеджменту качества проекта. 2-е изд. / Госстандарт России. ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт классификации, терминологии и информации по стандартизации и качеству». - М., 2004. - 63 с.
2. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов и др. - М: Проспект, 2008. - 464 с.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е. П. Гаврилов. - М.: Проспект, 2007. - 782 с.
4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов и др. - М.: Велби, 2007. - 496 с.
5. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестицион¬ных проектов: (Вторая редакция). - М.: Экономика, 2000. - 421 с.
6. Руководство к своду знаний по управлению проектами (Руководство РМВоК) / Project Management Institute. - 4-е изд. - 2008.
7. Бовтеев, С. В. Управление инвестиционными строительными проектами на основе Primavera: учеб. пособие / С. В. Бовтеев, Е. В. Колосова, Е. И. Рыбцов, В. И. Фролов, А. В. Цветков; под ред. С. В. Бовтеева и А. В. Цветкова; ЗАО «ПМСОФТ»; Санкт-Петербургский гос. архит.-строит, ун-т. - М; СПб., 2008. -464 с.
8. Мазур, И. И. Управление проектами: учеб. пособие / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге, А. В. Полковников; под общ. ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. - 5-е изд., перераб. - М.: Издательство «Омега-Л», 2009. - 960 с.
9. Алиев, В. С. Практикум по бизнес-планированию с использованием программы Project Expert: учеб. пособие / В. С. Алиев. - М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007.-272 с.
10. Маклакова Т.П., СМ. Нанасова, В.Г. Шарапенко, А.К. Балакина. Архитектура: Учебник. - М.: Издательство АСВ, 2004 - 464 с, с илл.
11. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010. – 624 с.
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала, который не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, но может использоваться в качестве источника для подготовки работы указанной тематики.
Сколько стоит
консультация по подготовке материалов?
1
Заполните заявку - это бесплатно и ни к чему вас не обязывает. Окончательное решение вы принимаете после ознакомления с условиями выполнения работы.
2
Менеджер оценивает работу и сообщает вам стоимость и сроки.
3
Вы вносите предоплату 25% и мы приступаем к работе.
4
Менеджер найдёт лучшего автора по вашей теме, проконтролирует выполнение работы и сделает всё, чтобы вы остались довольны.
5
Автор примет во внимание все ваши пожелания и требования вуза, оформит работу согласно ГОСТ, произведёт необходимые доработки БЕСПЛАТНО.
6
Контроль качества проверит работу на уникальность.
7
Готово! Осталось внести доплату и работу можно скачать в личном кабинете.
После нажатия кнопки "Узнать стоимость" вы будете перенаправлены на сайт нашего официального партнёра Zaochnik.com
© Рефератбанк, 2002 - 2018