ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. ВВЕДЕНИЕ 3
2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 5
2.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 5
2.2.ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ В СООТВЕТСТВИИ С ФЗ №135 6
2.3.СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ 7
2.4.СЕРТИФИКАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ 8
2.5.ПРОЦЕДУРА И СОСТАВ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ 8
2.6.ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ПОДХОДЫ 8
2.7.ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 10
2.8.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ 11
2.9.АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ 13
2.9.1.ПЕРЕЧЕНЬ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ЗАКАЗЧИКОМ ДОКУМЕНТОВ 13
2.9.2.ОПИСАНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ (ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА) 13
3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 13
3.1. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 13
3.2.КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА. 15
4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 17
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 18
5.1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 18
5.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 19
5.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 24
5.3 ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА 28
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ. 30
7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 36
7.1 РАСЧЕТ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО И ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА 37
7.2 РАСЧЁТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ 38
7.3 РАСЧЁТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЁТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ 40
8. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ 45

Оцениваемое здание представляет собой широко распространённые строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональный износ равным нулю.Расчёт внешнего износаВнешний износ (Ивн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Износ внешнего воздействия в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ равным нулю.Результаты расчёта рыночной стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.Таблица № 124Расчет рыночной стоимости улучшения с помощью затратного подходаНаименование объекта, на дату оценки (с учетом НДС), руб.Иф, %Ифн, %Ив, %нИ, совокупный износ, руб.Рыночная стоимость на дату оценки (с учетом НДС), руб.Офисы325093902200715206625357324Рыночная стоимость объекта оценки, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 15 апреля 2013 г. (с учётом НДС), составляет:25357324,2 +4713600 = 30 070 924,2руб.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ.Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:Формирование выборки объектов-аналогов Определения элементов сравнения.Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.Определение корректировок по каждому из элементов. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.Обоснование выбора аналоговПри выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в качестве офисных помещений.В результате проведённого исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов производственно-складского назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена из риэлтерских агентств г. Москва, газеты «из рук в руки», а также из сайтов риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на шести объектах – аналогах.При выборе объектов-аналогов была использована информация как о состоявшихся сделках купли-продажи в декабре 2012 (аналог № 3), в январе 2013 года (аналоги №1, №2), так и данные по публичным предложениям о продаже аналогичных объектов, которые были выставлены на публичную оферту в феврале 2013 года (аналоги №4) и марте 2013 (аналог №5, №6). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке какого-либо объекта, проанализирует текущее состояние рынка и придёт к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.В таблице ниже представлены исходные данные для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учётом НДС).Таблица № 13Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объектуХарактеристикиОцениваемый объектСопоставимые объекты - аналогиАналог №1Аналог№2Аналог №3Аналог №4Аналог №5Аналог №6Право собственности СобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьУсловия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежУсловия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеВремя продажи/предложения15 апреля 2013Январь 2013Январь 2013Декабрь 2012Февраль 2013Март 2013Март 2013Продажа/предложениепродажапродажапродажапродажапредложениепредложениепредложениеМестоположениеМосковский районМосковский районМосковский районМосковский районКировский районФрунзенский районФрунзенский районТранспортная доступностьХорошаяХорошаяУдовлетворительнаяУдовлетворительнаяУдовлетворительнаяХорошаяХорошаяОбщая площадь, м21500 306712006000600044004000Телефон, интернетестьестьестьестьестьестьестьНаличие отопленияОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеСостояние помещенияХорошееХорошееХорошееХорошееХорошееТребует косметического ремонтаПосле ремонтаНаличие свободного въезда (входа)Свободный въездТерритория предприятия, пропускная системаСвободный въездСвободный въездСвободный въездСвободный въездСвободный въездЦена продажи/предложения, руб. (с учетом НДС)-26147708583938200442500000442500000584100000441500 000Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)8525569948,507375073750132750112350Источник:http://rlu.ru/2V6Таблица № 14Таблица выявленных различийХарактеристикиОцениваемый объектСопоставимые объекты - аналогиАналог №1Аналог№2Аналог №3Аналог №4Аналог №5Аналог №6МестоположениеМосковский районМосковский районМосковский районМосковский районКировский районФрунзенский районФрунзенский районразличия000111Транспортная доступностьХорошаяХорошаяУдовлетворительнаяУдовлетворительнаяУдовлетворительнаяХорошаяХорошаяразличия011100Состояние помещенияХорошееХорошееХорошееХорошееХорошееТребует косметического ремонтаПосле ремонтаразличия000011Наличие свободного въезда (входа)Свободный въездТерритория предприятия, пропускная системаСвободный въездСвободный въездСвободный въездСвободный въездСвободный въездразличия110000Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учетом НДС)8525569948,507375073750132750112350Количество различий111222Пояснения к таблице.На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен с декабря 2013г по начало апреля 2013г не произошло.Из предыдущей таблицы видно, что меньше всего количество различий у объектов-аналогов №1, №2 и №3. Именно эти аналоги были выбраны для дальнейших расчётов. Расчёт величины поправок для объектов-аналогов приведён далее.Таблица № 15Таблица внесения поправок и расчёт рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продажХарактеристика сравненияОцениваемый объектАналог №1Аналог №2Аналог №3Цена продажи/предложения, руб./м2 (с учётом НДС)-8525569948,5073750Транспортная доступностьХорошаяХорошаяУдовлетворительнаяХорошаяКорректировка, %0+5,43%0Наличие свободного въезда (входа)Свободный въездТерритория предприятия, пропускная системаСвободный въездСвободный въездКорректировка, %- 17,95%00Скорректированная цена, руб./м2 (с учётом НДС)69951,7273746,7073750Удельный вес значения0,250,250,5Средневзвешенная цена, руб./м2 (с учётом НДС)72800Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (с учётом НДС)68432000Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).2. Затем вносятся процентные поправки.3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.В ходе расчётов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:- транспортная доступность (у аналога №1 транспортная доступность хуже, чем у объекта оценки);- наличие свободного въезда (входа) (объект оценки имеет свободный подъезд, а у объекта №1 свободный въезд ограничен пропускной системой предприятия).Для расчета и внесения поправок используется метод парных продаж. Формула для определения поправки была приведена при расчёте земельного участка.Расчёт поправки на транспортную доступность для аналога №2.Для расчёта поправки использовался метод парных продаж. Из таблицы №15 были выявлены объекты парных продаж аналогов №2 и №3, все характеристики которых близки, кроме транспортной доступности.ПАН2= (73750/69948,5) - 1 = 0,0543471268147 (или 5,43%)Расчет поправки на наличие свободного въезда (входа) для аналога №1.Для расчета поправки использовался метод парных продаж. Из таблицы №15 были выявлены объекты парных продаж аналогов №1 и №2, все характеристики которых близки, кроме наличия свободного въезда.ПАН1= (69948,5 /85255) - 1 = -0,1795378570172 (или - 17,95%)Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь объекта, которая равна 1500 м2.Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью сравнительного подхода по состоянию на 15 апреля 2013 года (с учетом НДС), составляет:68432000 руб.7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМПодход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Москва, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.Этапы метода прямой капитализации:Сбор рыночной информации о доходности объектов.Расчет потенциального валового дохода (ПВД).Расчет действительного валового дохода (ДВД).Расчет операционных расходов (ОР).Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.Расчет ставки капитализации.Капитализация ЧОД в текущую стоимость.Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:, где - стоимость оцениваемого объекта; - чистый операционный доход (ЧОД); - коэффициент капитализации;7.1 Расчет потенциального и действительного валового доходаПотенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов. ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:, где – площадь, сдаваемая в аренду, м2; – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:, где- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.На основании анализа рынка аренды помещений была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений (для расчетов использовалась информация, размещенная в газете «Из рук в руки», а также у агентств недвижимости города).Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. помещений определялась методом сравнения продаж.В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов. В таком развитом сегменте рынка как аренда помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.Согласно данным таблицы № 1 средняя ставка аренды 1 кв. м. в составляет 750 $/м2/год или 22125 руб. Стоимость арендной платы объекта оценки в год составляет:1500*22125= 33187500руб.При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется.Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около КНДЗ=2,5%.Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет КНАР = 1%.7.2 Расчёт чистого операционного дохода и операционных расходовЧистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).ЧОД = ДВД – ОР, гдеОперационные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.Операционные расходы принято делить на:•условно-постоянные;•условно-переменные, или эксплуатационные;•расходы на замещение, или резервы.К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:- Налог на имущество- Страховые взносы- Платежи за земельный участок- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:- Коммунальные;- На текущие ремонтные работы;- Заработная плата обслуживающего персонала;- Налоги на заработную плату;- На рекламу и заключение договоров;- На управление;- Прочие расходы.Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.Таблица № 16Расчёт операционных расходов№ПоказателиВеличина показателя, (без учета НДС) руб.1.Условно-постоянные расходы, руб. в год:693432,81.1.Налог на имущество, руб. в год - в Московской области составляет 2,2% от остаточной стоимости (данные предоставлены собственником)=28410265*0,022=625025,831.2.Налог на землю, руб. в год – ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости (данные предоставлены собственником)=4560465*0,015= 68406,982.Условно-переменные расходы, руб. в год:235 0002.1.Расходы на текущие ремонтные работы, руб. в год. (250 руб. кв. м в год)=250*940=235 0003.Итого:928432,81Расходы с учётом НДС693432,8+235000*1,18= 970 732,87.3 Расчёт ставки капитализации с учётом возмещения капитальных затратСтавка капитализации с учётом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:, где– ставка капитализации; – ставка доходности на собственный капитал;– норма возврата капитала; – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берётся безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.В условиях российского рынка обычно представляется в виде:, где – безрисковая ставка дохода, %; – премия за риск вложения в недвижимость, %; – премия за низкую ликвидность недвижимости, %;– премия за инвестиционный менеджмент, %.В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка бескупонной доходности ГКО-ОФЗ со сроком погашения более 30 года по состоянию на 01.22.2012 г. в размере 8,94%.Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путём сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:, где – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Москва); – индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Санкт - Петербург).Средневзвешенный индекс риска Москвы = 0,855;Средневзвешенный индекс риска Санкт - Петербурга = 0,729.Премия за риск вложения в недвижимость будет равна: p1 = (0,855/0,729-1)*12=2,07%Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчёт данной премии по формуле:, где – безрисковая ставка дохода, %– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах). Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчётах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно = 4,5/12 = 0,375 лет.Премия на низкую ликвидность будет равна: %Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:,где– норма возврата капитала; – безрисковая ставка дохода, %;sff(п, )–фактор фонда возмещения. Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет = 30 % .Норма возврата капитала будет равна: =0,0894/((1+0,0894)^30-1)=0,007418 (≈0,7%)Расчёт коэффициента капитализации (R) приведён в таблице ниже.Таблица №57Расчёт ставки капитализации№, п/пНаименованиеВеличина1. – безрисковая ставка процента, %8,942. –премия за риск вложения в недвижимость2,073. – премия на низкую ликвидность, %4,54. - премия за инвестиционный менеджмент, %2,55. – ставка доходности на собственный капитал, %18,076.Доля снижения стоимости недвижимости через n лет0,37.Норма возврата капитала, %0,78.- ставка капитализации для объекта оценки, %=0,1807+0,3*0,007==0,1828 или 18,28%Расчёт рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведён в таблице ниже.Таблица №18Расчёт рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода№, п/пНаименование показателяВеличина1.Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м215002.Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год221253.Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год331875004.Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей КНДЗ, % от ПВД2,5Коэффициент потерь от недополучения арендных площадей КНАР, % от ПВД15.Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год32025937,56.Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год970732,87.Чистый операционный доход, руб. в год928432,818.Ставка капитализации0,18289.Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.169717,52Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью доходного подхода (с учетом НДС) по состоянию на 15 апреля 2013 г. составляет:169717,52 руб.Согласование полученных результатовОбобщение результатовПрименяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:Таблица №19Результаты расчёта рыночной стоимостиПодходРезультаты расчётов (с учетом НДС), руб.Затратный253 573 24Сравнительный68 432 000Доходный169 717, 52У каждого из подходов есть свои особенности. Стоимости, полученные в рамках разных подходов, могут значительно различаться. Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов.Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учётом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).Для определения весовых коэффициентов были проанализированы преимущества и недостатки используемых при оценке стоимости объекта оценки методов, а также полнота и достоверность имеющейся в распоряжении оценщика информации:Табл. 20 Расчёт весовых коэффициентов№п\пКритерий качестваДоходный подходСравнительный подходЗатратный подход1.Полнота информации0,350,350,32.Достоверность информации0,20,60,23.Допущения, принятые в расчётах0,40,20,44.Способность учитывать конъюнктуру рынка0,40,40,25.Способность учитывать доходность объекта0,60,20,26.Способность прогнозирования во времени0,50,40,17.Способность учитывать конструктивные особенности00,70,3Весовой коэффициент0,350,410,24Табл. 20.1 Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценкиПодход к оценкеСтоимость, руб.Присвоенный весовой коэффициентВзвешенная стоимость, руб.Доходный подход253 573 240,358875063Сравнительный подход68 432 0000,4128057120Затратный подход169 717, 520,2440732,2Итого-136972916Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет на дату проведения оценки (округлённо, с учётом НДС):36 972 916 руб.(Тридцать шесть миллионов девятьсот семьдесят две тысячи девятьсот шестнадцать) рублей.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫКонституцияРоссийскойФедерации". (принятавсенароднымголосованием12.12.1993). (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ (ч.2 ст.8, 9).Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (Изменения, внесенные Федеральными законами от 07.12.2011 N 417-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2013 года.)Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.04.2013)Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) Часть 1. Ст.130, 131, 132.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013). Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от05.04.2013)Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2013)Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственном кадастре недвижимости"Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО -ИНВЕСТ № 54, №56, №60. Интернет версия Журнала БЮЛЛЕТЕНЬ НЕДВИЖИМОСТИ. http://www.bn.ruМирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: МФПА, 2006. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.