Управление недвижимостью (на примере ООО КМГ

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 4
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 7
1.1.ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ 7
1.2. ОПИСАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 12
1.3. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 21
1.4. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 33
2.АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ООО «КМГ» 54
2.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДПРИЯТИЯ 54
2.2. ЗНАЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ 63
2.3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ 69
3.РАЗРАБОТКА МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 74
3.1. ОПИСАНИЕ МЕРОПРИЯТИЙ, НАПРАВЛЕННЫХ НА ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 74
3.2. РАСЧЕТ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРЕДЛОЖЕННЫХ МЕРОПРИЯТИЙ 80
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 85
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 89
ПРИЛОЖЕНИЕ А 91

руб. (или 40%);
Рост валовой прибыли в 2012 году по отношению к 2011 году на 16247 тыс.руб. (или 17,6%);
Рост прибыли от продаж в 2012 году по отношению к 2011 году на 9315 тыс.руб. (или 14,8%);
4.Рост чистой прибыли в 2012 году по отношению к 2011 году на 1698 тыс.руб. (или 43,9%).
Кроме того, данные позволяют отметить, что при удельном весе выручки от аренды -8,2% в 2011 году и 9,3%-в 2012 году доля прибыли от продаж составляет 7,7% в 2011 году и 9,6% в 2012 году, а чистая прибыль-55,4% в 2011 году и 70,3% в 2012 году.
Наглядно динамика финансового результата по оказанию услуг по сдаче площадей в аренду ООО «КГМ» в 2011-2012 годах представлена на рисунке 5.
Далее оценена доходность каждого объекта недвижимости - таблица 5.
Рисунок 5-Динамика финансового результата по оказанию услуг по сдаче площадей в аренду ООО «КМГ» в 2011-2012 годах
Таблица 5-Показатели доходности объектов недвижимости ООО «КГМ» в 2012 году
№ Наименованиепомещения Полезная площадьздания(м2) Этажность Краткая характеристика Площадь арендуемых помещений(м2) % загрузки Арендная ставка руб.без НДС за м2 Выручка в месяц,тыс.руб. Выручка в год,тыс.руб. 1 Литер Ч 2512,2 2 Неотапл.,требует ремонта 1011,3 40,3 250 252825 3033,9 2 Литер Ж 16435,3 3 отапливаемое 230,0 1,4 350 80500 966,0 3 Литер О 2059,5 2 отапливаемое 1390,0 67,5 350 486500 5838,0 4 Литер Л 4029,3 2 Неотапл. 2174,8 54,0 249 541525 6498,3 5 Литер Х 5177 2 Неотапливл. 1560,2 30,1 249 388490 4661,9 6 Литер Т 2603,9 2 отапливаемое 672,6 25,8 330 221971 2663,7 7 Литер Ц 3431,8 3 отапливаемое 1408,5 41,0 330 464805 5577,7 8 Литер Ш 4653,4 3 отапливаемое 1228,8 26,4 332 407945 3890,3 9 Литер Щ 3245 3 отапливаемое,требует ремонта 1300,0 40,1 330 429000 5148,0 10 Литер М 4323 3 отапливаемое,требует ремонта 1190,0 27,5 320 380800 4569,6 11 Литер Л 5231 2 отапливаемое,требует ремонта 1320,0 25,2 330 435600 5227,2 12 Пристройка к литеру С 194,46 1 Неотапливл.,требует ремонта 15,6 8,0 249 3874 46,5 13 Литер Я 1460,6 1 Неотапливл.,требует ремонта 882,9 60,4 250 220728 2648,7 14 Ангар 1 300 1 Неотапливл. 300 100,0 230 69000 828,0 15 Ангар 2 287 1 Неотапливл. 95,67 33,3 230 22003 264,0 16 Ангар 3 231 1 Неотапливл. 231 100,0 230 53130 637,6 17 Склад 320 1 Неотапливл. 160 50,0 230 36800 441,6 18 Литер О 1023 1 Неотапливл. 1,3 0,1 210 265,2 3182,1 19 Литер Ф 1234 1 Неотапливл. 0 0,0 0 0 0,0 Продолжение таблицы 5
№ Наименованиепомещения Полезная площадьздания(м2) Этажность Краткая характеристика Площадь арендуемых помещений(м2) % загрузки Арендная ставка руб.без НДС за м2 Выручка в месяц,тыс.руб. Выручка в год,тыс.руб. 20 Литер А 1542 1 Неотапливл. 0 0,0 0 0 0,0 21 Литер С 653,4 1 отапливаемое 0 0,0 0 0 0,0   Итого 60947     15173 24,9 5049 4495762 56123
Приведенные данные показывают применения разных ставок арендной платы в зависимости от технического состояния объекта. В целом, за счет оказания услуг по аренде недвижимости предприятие получило в 2012 году 56123 тыс.руб.выручки.
Проведенный анализ финансово-экономических показателей использования недвижимости на предприятии показывает, данный вид деятельности вносит существенный вклад в общие финансовые результаты деятельности предприятия. Наличие достаточно значительного количества имущества, используемого лишь на 24,9% создает 70% чистой прибыли предприятия.
Анализ рынка недвижимости, свидетельствует о наличии спроса на офисные и складские помещения.
Инвестиционная привлекательность недвижимости ООО «КГМ» состоит в использовании под склады для предприятий, имеющих большие оптовые партии товара и офисы для административного управленческого персонала этих предприятий на этой же территории, очевидна, ввиду наличия большой охраняемой территории, возможности проезда большегрузной техники и умеренных цен.
В связи с вышеизложенным, для формирования окончательных выводов о целесообразности развития данного направления на предприятии и вложения инвестиций в недвижимость ООО «КГМ» проанализируем эффективность использования имущества предприятия для целей аренды.
2.3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Расчет рентабельность услуг по аренде за 2011 и 2012 годы представлен в таблице 6.
Таблица 6-Расчет рентабельности от оказания услуг по аренде ООО «КГМ» в 2011-2012 году
№ Показатели 2011г 2012г % роста 1 Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг 40088 56123 140,0 2 Себестоимость продукции 24053 34034 141,5 3 Валовая прибыль 16035 22089 137,8 4 Коммерческие расходы 11201 15132 135,1 5 Прибыль (убыток) от продаж 4834 6957 143,9 6 Прочие доходы и расходы, проценты у уплате 0 0 0,0 7 Прибыль (убыток) до налогообложения 4834 6957 143,9 8 Налог на прибыль 967 1391 143,9 9 Чистая прибыль (убыток) 3867 5566 143,9 10 Рентабельность затрат,% (п.5/п.2*100) 20,10 20,44 0,34 11 Рентабельность продаж,%(п.5/п.1*100) 12,06 12,40 0,34 12 Чистая рентабельность,%(п.9/п.2*100) 9,65 9,92 0,27
Наглядно динамику рентабельности услуг по аренде иллюстрирует рисунок 6.
Рисунок 6- Динамика рентабельности услуг по аренде коммерческой недвижимости ООО «КГМ» за 2011-2012 годы.
Данные таблицы 6 показывают в 2012 году по отношению к 2011 году рост рентабельности затрат на 0,34%, рост рентабельности продаж на 0,34%,чистой рентабельности на 0,27%,что подтверждает конечную эффективность данного вида деятельности. Приведенные данные анализа позволили выявить, что данное направление деятельности предприятия эффективно: при незначительной доле выручки в общем объеме выручки, предприятие за счет сдачи площадей в аренду в технически непривлекательном состоянии получило более половины прибыли.
Таким образом, можно сделать вывод об эффективном управлении недвижимостью на предприятии и целесообразности дальнейшего развития данного направления.
Повышение эффективности развития любого направления деятельности, в частности управления недвижимостью, достигается за счет инвестирования средств в объекты для дальнейшего получения прироста доходности объекта.
Одной из основных проблем инвестирования заключается поиск источника финансирования инвестиций. В связи с этим необходимо рассмотреть общее финансовое состояние предприятия на предмет определения собственных источников либо целесообразности привлечения заемных средств и определить условия их привлечения, что является достаточно значимым вопросом в условиях финансового кризиса.
Для оценки финансового состояния предприятия с целью определения источников финансирования вложений в недвижимость проанализируем структуру его баланса (таблица 7.)
Таблица 7-Структура баланса ОАО «КМГ» по состоянию на 31 декабря 2012 года
АКТИВ На начало отчетного года Доля в валюте, % На конец отчетного периода Доля в валюте,% I. Внеоборотные активы 193670 43,3% 315492 56,9% Нематериальные активы   27   25   Основные средства   193643   304054   Незавершенное строительство   0   11378   Долгосрочные финансовые вложения 0   35   II. Оборотные активы 253634 56,7% 238892 43,1% БАЛАНС 447304 100,0% 554384 100,0% ПАССИВ На начало отчетного года Доля в валюте, %  На конец отчетного периода Доля в валюте,%  III. Капитал и резервы 62619 14,0% 91619 16,5% IV. Долгосрочные обязательства 309854 69,3% 377432 68,1% V. Краткосрочные обязательства 74831 16,7% 85333 15,4%   БАЛАНС 447304 100,0% 554384 100,0%
В структуре баланса по состоянию на 31 декабря 2012 года имеет место 86% доли заемного капитала (69,3%+16,7%) в валюте баланса. По состоянию на 31 декабря 2012 года доля заемного капитала составляет 83,5% валюты баланса (68,1%+15,4%), в абсолютном выражении имеет место рост привлеченного капитала на 78080 тыс.руб.
Собственные средства на начало 2012 года составляют 62619 тыс.руб., к концу 2012 года –91619 тыс.руб.,что составляет 14% и 16,5% соответственно в валюте баланса.
Далее проанализируем финансовую устойчивость ООО «КМГ» за 2011-2012 годы. Анализ финансовой устойчивости ООО «КМГ» по абсолютным показателям приведен в таблице 8.
Таблица 8-Анализ финансовой устойчивости по абсолютным показателям
№ Показатели Усл.обозн. расчет на конец 2011 года на конец 2012 года 1. Величина запасов и затрат Взз стр.1210+с1220 78990 99014   Запасы   стр.1210 64824 96975   НДС   стр.1220 14166 2039 2. Собственные оборотныесредства Сос С1300-с1100 -131051 -239988   Капитал и резервы   стр.1300 62619 75504   Внеоборотные активы   стр.1100 193670 315492 3. Перманентный капитал ПК (с 1300+с1400)-с1100 178803 137444   Капитал и резервы   стр.1300 62619 75504   Внеоборотные активы   стр.1100 193670 315492   Долгосрочные обязательства   стр.1400 309854 377432 4. Все источники И (с 130+с1400+с 1510)-с1100 243529 204100   Капитал и резервы   стр.1300 62619 75504   Внеоборотные активы   стр.1100 193670 315492   Долгосрочные обязательства   стр.1400 309854 377432   Займы и кредиты   стр.1510 64726 66656 5. Излишек(недостаток)собственных оборотных средств Исос Сос-Взз -210041 -339002 6. Излишек(недостаток)перманентного капитала Ипк Пк-Взз 99813 38430 7. Излишек(недостаток)всех источников Иви И-Взз 164539 105086
Приведенные данные показывают следующие значения трехкомпонентного показателя ООО «КМГ»:
На конец 2011 года: [-210041,99813,164539] или Фу= [0, 1, 1]
На конец 2012 года: [-339002,38430,105086] или Фу= [0, 1, 1]
Приведенные данные показывают, что по расчету абсолютных показателей финансовой устойчивости положение предприятия за 2011-2012 года- нормальное устойчивое состояние, когда предприятие имеет достаточно финансовых ресурсов для покрытия запасов и затрат. Это связано с наличием большого количества привлеченных средств- долгосрочных и краткосрочных.
Анализ финансовой устойчивости предприятия по относительным показателям за 2011-2012 годы приведен в таблице 9.
Таблица 9-Анализ финансовой устойчивости по относительным показателям
№ Показатели Алгоритм расчетаили кодстр.ф№1 Рекоменду-емое значение на конец 2011 г. на конец2012г. 1. Коэффициент финансовой независимости (коэффициент концентрации собственного капитала) Стр1300/стр1700 >,=0,5 0,140 0,140   Собственные средства стр.1300   62619 75504   Авансированный капитал стр.1700   447304 538269 2. Коэффициент долга (стр 1400+стр 1500)/стр700 <0,4 0,860 0,860   Привлеченные средства стр.1400   309854 377432   стр.1500   74831 85333   Всего источников средств стр.1700   447304 538269 3. Сумма коэффициентов концентрации     1,0 1,0 3. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств (коэффициент финансирования) Стр1400+стр1500стр1300 <0,7 6,14 6,13   Привлеченные средства стр.1400   309854 377432 стр.1500   74831 85333   Собственные средства стр.1300   62619 75504
Анализ финансовой устойчивости предприятия по относительным показателям показывает следующее:
1.Коэффициент соотношения заемных и собственных средств в 2011-2012 годах выше нормативного значения –0,7, что свидетельствует о внешней зависимости предприятия.
2.Коэффициент финансовой независимости ниже нормативного значения – более 0,5, что также свидетельствует о внешней зависимости предприятия. 3.Коэффициент долга (коэффициент концентрации привлеченных средств) в 2011-2012 годах ниже нормативного значения – менее 0,4, что также свидетельствует о развитии предприятия за счет привлеченных источников.
Проведенный анализ финансовой устойчивости ООО «КМГ» позволяет сделать следующие выводы:
1.Анализ абсолютных показателей финансовой устойчивости показывает, что тип финансовой устойчивости по обеспеченности источниками процесса формирования запасов и затрат можно охарактеризовать как нормальное финансовое состояние, при котором предприятие имеет достаточно средств для покрытия запасов и затрат.
2. Анализ относительных показателей финансовой устойчивости предприятия за 2011-2012 годы показывает зависимость предприятия от привлеченных источников финансирования.
Привлечение заемных средств крайне затруднительно при наличии такого баланса: банки , как правило, не предоставляют кредиты для предприятий, имеющих такую структуру капитала, либо предоставляют при залоге равноценного объекта.
Таким образом, при наличии больших возможностей использовать объекты коммерческой недвижимости для получения прибыли проблемы ООО «КМГ» в части эффективности управления недвижимостью можно обозначить в следующих аспектах:
Разделение видов деятельности предприятия, что позволит определять прибыльность услуг от сдачи площадей в аренду и использовать полученную прибыль для дальнейшего развития направления.
Поиск источника финансирования инвестиций (или приемлемые условия кредитования).
Окупаемость вложенных средств при колебаниях спроса-предложения на рынке коммерческой недвижимости и колебаниях валют.
Для повышения эффективности управления недвижимостью предприятия необходимо введение инвестиционного проекта по улучшению состояния объектов недвижимости с целью получения дополнительного дохода предприятием.
3.РАЗРАБОТКА МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.1. ОПИСАНИЕ МЕРОПРИЯТИЙ, НАПРАВЛЕННЫХ НА ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Проведенный анализ состояния коммерческой недвижимости предприятия ООО «КГМ», проведенный во 2 главе дипломной работы, выявил, что данное направление деятельности предприятия прибыльно и эффективно в сравнении с выпуском продукции.
Кроме того, актуально стоит вопрос об разделения видов деятельности по бухгалтерской и налоговой отчетности при сохранении единого предприятие, или выделения производство в отдельное предприятие с ответственностью по финансовому результату от деятельности. Без решения этих вопросов оказание услуг по аренде будет продолжать «финансировать» производство. Вопрос выделения производство в отдельное предприятие также достаточно проблематичен ввиду того, что все заемные средства были получены ОАО «Завод слоистых Пластиков» и возвращать нужно также этому предприятию.
Приведенные данные позволяют сделать вывод о том, что предприятию необходимо эффективно развивать данный вид деятельности - сдачу в аренду коммерческой недвижимости, которое перспективно, доходно и прибыльно, что является немаловажным при финансовом положении предприятия на данный момент.
Стратегией направления сдачи в аренду коммерческой недвижимости предусматривается завоевать сегмент рынка коммерческой недвижимости города к 2014 году - 2%; к 2016 –3%, к 2018 году-10% рынка коммерческой недвижимости.
У предприятия исторически сложилась прекрасная потенциальная база –наличие большой территории и наличие зданий в собственности для реализации данной политики. Инвестиционная политика предприятия направлена на увеличение объема услуг и повышение их качества.
Для совершенствования управлением коммерческой недвижимости предприятия в дипломной работе предлагается рассмотреть инвестиционный проект, направленный на улучшение состояния коммерческой недвижимости предприятия- проведение ремонтных работ части помещений и приобретения парового котла для отопления помещений.
Приобретение парового котла «Висманн» (поставщик-"Viessman"Германия) мощностью 2,6 МВт позволит установить отопительное оборудование в ряде неотапливаемых помещений ООО «КГМ», отапливать их и установить ставки арендной платы за м2 по уровню отапливаемых аналогов. Кроме того, это позволит сдать дополнительно в аренду свободные площади ранее не отапливаемых зданий в полном объеме. В настоящее время мощности имеющихся котельных хватает только на отопление производственных цехов по изготовлению продукции и, поэтому, на помещения, сдаваемых в аренду отопления хватает не в полном объеме.
Приобретение нового парового котла повышенной мощности позволит решить вопрос отопления не только имеющихся зданий, но и запланированных в будущем построек.
Также проектом предусматривается осуществление текущего ремонта помещений предприятия- литеров Ч,Щ,М,Я с целью приведение их в соответствие с помещениями коммерческой недвижимости класса В , что позволит в последствии сдать их в аренду в полном объеме по увеличенной арендной ставке.
Проблемой эффективности инвестиций в недвижимость является отсутствие источников финансирования проектов. Как отмечалось в разделе 2, предприятие имеет достаточное количество заемных средств, что затрудняет получение кредитов банка для инвестирования в вышеуказанные мероприятия. Недостаточное финансирование создаст риск неполучение планируемой эффективности намеченных инвестиционных проектов.
Проблемой инвестирования в объекты недвижимости является общий бухгалтерский и налоговый учет результатов деятельности от производства продукции и от сдачи площадей в аренду.
В разделе 2 при характеристике объекта исследования было отмечено, что для восстановления производства продукции предприятие привлекло значительное количество заемных средств, которые были необходимы для производства конкурентоспособной продукции. Привлечение заемных средств для развития направления аренды достаточно проблематично, ввиду наличия большого количества невозвращенных займов. В качестве рекомендаций в работе предлагается один из возможных вариантов решения проблемы эффективности инвестирования в объекты недвижимости, что предлагается рассмотреть на примере инвестиционного проекта по проведению ремонтных работ части зданий.
Объекты инвестирования для инвестиционного проекта приведены в таблице 10. Период реализации проекта 3 года. Общая сумма инвестиций на проведение текущего ремонта указанных зданий составит 3810 тыс.руб.. Стоимость котла составляет 5400 тыс.руб.Всего сумма необходимых средств составляет 9210 тыс.руб.
В качестве источника финансирования планируется привлечь заемные средства банка под залог одного из зданий с уплатой процентов из расчета 17% годовых. Возврат номинала кредита планируется осуществить в 3-й год проекта.
В результате приобретения парового котла «Висманн» часть неотапливаемых помещений будут отапливаться, а часть помещений после проведения текущего ремонта можно будет отнести к более высокому разряду помещений коммерческой недвижимости. Вышеуказанные факторы позволят поднять уровень арендной ставки за м2 помещения и поэтапно сдать в аренду свободные площади вышеуказанных зданий.
Таблица 10-Объекты инвестирования ООО «КМГ»
№ Наимено-ваниепомещения
Полез-ная площадьздания
(м2)
Этаж-ность
Краткая характеристика
Площадь аренду-емых помещений(м2)
Вид работ
Инвестиции в проведение ремонта,тыс.руб. Арендная ставка руб. за м2 до ремонта Ар.плата в год по действую-щим ставкам руб./м2 Арендная ставка руб. за м2 после ремонта
Руб./м2 Увеличение арендной ставки,
руб./м2 Увели-чение выручки в месяц,
тыс.руб.
1 Литер Ч 2512,2 2 Неотапл.,требует ремонта 1011,3 текущий ремонт,устройство системы отопления 870 250 3034 300 50 50,6 2 Литер Л 4029,3 2 Неотапл. 2174,8 отопление   249 6498 300 51 110,9 3 Литер Х 5177,0 2 Неотапл. 1560,2 отопление   249 4662 300 51 79,6 4 Литер Щ 3245,0 3 Отапл.,требует ремонта 1300,0 текущий ремонт 1270 330 5148 370 40 52,0 5 Литер М 4323,0 3 Отапл.,требует ремонта 1190,0 текущий ремонт 1150 320 4570 370 50 59,5 6 Пристройка к литеру С 194,5 1 Неотапл.,требует ремонта 15,6 отопление   249 46 300 51 0,8 7 Литер Я 1460,6 1 Неотапл.,требует ремонта 882,9 ремонт, отопление 520 250 2649 300 50 44,1 8 Ангар 1 300 1 неотапливаемое 300,0 отопление   230 828 300 70 21 9 Ангар 2 287 1 неотапливаемое 95,7 отопление   230 264 300 70 6,7 10 Ангар 3 231 1 неотапливаемое 231,0 отопление   230 638 300 70 16,17 11 Склад 320 1 неотапливаемое 160,0 отопление   230 442 300 70 11,2 12 Литер О 1023 1 неотапливаемое 0,0 отопление   210 0 300 90 0 13 Литер Ф 1234 1 неотапливаемое 0 отопление   0 0 300 300 0 14 Литер А 1542 1 неотапливаемое 0 отопление   0 0 300 300 0   итого 25879     8921,4 0 3810   28778   1313 453
Для расчета увеличения выручки по сданным на момент осуществления проекта площадям применяются арендные ставки за м2 площади, применяемые на аналогичные помещения района расположения предприятия.
Увеличение выручки за счет применения более высоких арендных ставок по занятым на момент осуществления проекта площадям составит 452,6 тыс.руб. в месяц.
Далее рассчитана выручка по периодам проекта по повышенным в сравнении с изначальными, арендным ставкам и поэтапного заполнения арендаторами. Проведение текущего ремонта и отопление ранее неотапливаемых помещений должно повлиять на спрос арендаторов. В силу этого, проектом предусматривается поэтапная сдача в аренду свободных площадей с максимальным заполнением к 3-му году проекта. Расчет выручки по периодам проекта представлен в таблице 11.
Таблица 11-Расчет выручки по периодам проекта
№ Объект полезная пл.м2 (0) год (1) год (2) год (3) год 1 Литер Ч         площадь в сдаче,м2 2512,2 1011,3 1112 1446 1800   ставка,руб.м2   300 300 300   выручка,тыс.руб.   334 434 540 2 Литер Л         площадь в сдаче,м2 4029,3 2174,8 2175 2610 4029   ставка,руб.м2   300 300 300   выручка,тыс.руб.   652 783 1209 3 Литер Х         площадь в сдаче,м2 5177 1560,2 1716 2403 2883   ставка,руб.м2   300 300 300   выручка,тыс.руб.   515 721 865 4 Литер Щ         площадь в сдаче,м2 3245 1300,0 1430 2145 3218   ставка,руб.м2 370 370 370   выручка,тыс.руб.   529 794 1190 5 Литер М         площадь в сдаче,м2 4323 1190,0 1309 1702 2212   ставка,руб.м2   370 370 370   выручка,тыс.руб.   484 630 819 6 Пристройка к литеру С         площадь в сдаче,м2 194,46 15,6 20 30,342 80,1   ставка,руб.м2   300 300 300   выручка,тыс.руб.   6,1 9,1 24,0 7 Литер Я         площадь в сдаче,м2 1460,6 882,9 971 1165 1230   ставка,руб.м2   300 300 300   выручка,тыс.руб.   291,4 349,6 369,0
Продолжение таблицы 11
№ Объект полезная пл.м2 (0) год (1) год (2) год (3) год 8 Ангар 2         площадь в сдаче,м2 287 95,7 144 215 323   ставка,руб.м2   300 300 300   выручка,тыс.руб.   43 65 97 9 Склад         площадь в сдаче,м2 320 160,0 176 193,6 213   ставка,руб.м2   300 300 300   выручка,тыс.руб.   53 58 64 10 Литер О 300 600 1023   площадь в сдаче,м2 1023 0,0 300 300 300   ставка,руб.м2   90 180 307   выручка,тыс.руб.         11 Литер Ф         площадь в сдаче,м2 1234 0,0 400 800 990   ставка,руб.м2   300 300 300   выручка,тыс.руб.   120 240 297 12 Литер А           площадь в сдаче,м2 1542 0,0 500 1000 1542   ставка,руб.м2   300 300 300   выручка,тыс.руб.   150 300 463   Всего в месяц   3268 4562 6243   Всего в год   39213 54747 74916   Потеря дохода ,тыс.руб.   28778 28778 28778   Чистый доход, тыс.руб.   10435 25969 46138
Расчеты показывают поступление выручки после 1-года проекта-39213 тыс.руб.,2-го года- 54747 тыс.руб.,3-его года-74916 тыс.руб. Для расчета чистой выручки проекта указанные расчетные данные уменьшены на сумму выручки, поступающей за аренду помещений до реализации проекта 28778 тыс.руб. в год.
Таким образом, чистая выручка после проведения указанных мероприятий составит: после 1-года проекта-10435 тыс.руб.,2-го года- 25969 тыс.руб.,3-его года- 46138 тыс. руб.
Затратами по проекту будет расходы на газ и электроэнергию для функционирования парового котла. По данным аналогичных объектов предприятия затраты на отопление 1 объекта в год составляют 110 Гкалл или 63,4 тыс.руб.Всего затраты на энергоносители составят: 63,4х10=633,6 тыс.руб.на все объекты в год.
Кроме того, будет начислена амортизация на приобретение парового котла- по линейному способу из расчета срока его службы-15 лет: 5410/15=360 тыс.руб.
Налог на имущество (2,2% от стоимости парового котла):
5400х0,022=119 (тыс.руб.)
Ежегодные проценты по кредиту: 9210х0,17=1566(тыс.руб.)
Расчет чистой прибыли по годам проекта приведен в таблице 12.
Таблица 12-Расчет чистой прибыли от реализации проекта
Показатели (1) год (2) год (3) год Всего прирост дохода от сдачи в аренду 10435 25969 46138 Затраты на отопление 633,6 633,6 633,6 Амортизация 360 360 360 Прибыль от реализации услуг 9441 24975 45145 Проценты к уплате 1566 1566 1566 Прочие расходы 119 119 119 Прибыль до налогообложения 7757 23291 43460 Налог на прибыль(20%) 1551 4658 8692 Чистая прибыль 6205 18633 34768
Приведенные данные позволяют констатировать получение чистой прибыли за 3 года проекта в размере 59606 тыс.руб.
3.2. РАСЧЕТ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРЕДЛОЖЕННЫХ МЕРОПРИЯТИЙ
Для оценки эффективности инвестиционного проекта проведем расчет его эффективности по расчету следующих показателей:
простой срок окупаемости инвестиций,
дисконтированный срок окупаемости инвестиций,
чистая текущая стоимость по проекту или чистого дисконтированного дохода (чистая прибыль плюс амортизация) за весь «срок жизни проекта» - NPV,
внутpенней ноpмы пpибыли проекта или норма прибыли дисконтированного денежного потока по проекту - IRR.
- индекс рентабельности инвестиции - PI .
Расчеты приведены в таблице 13. Коэффициент дисконтирования принят на уровне процентной ставки банка-17%.
Таблица 13- Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта
Показатели (0) год (1 )год (2) год (3) год Инвестиционные средства -9210 чистая прибыль 6205 18633 34768 амортизация 540 540 540 Чистый денежный поток. -9210 6745 19173 35308   Накопленный денежный поток -9210 -2465 16708 52016 Коэффициент дисконтирования. 1 0,855 0,731 0,624 Дисконтированный денежный поток. -9210 5765 14006 22045 Накопленный дисконтированный ден.поток. -9210 -3445 10561 32607 NPV Простой срок окупаемости-PBP 1,13 год Срок окупаемости с учетом дисконтирования 1,25 год Внутренняя норма доходности -IRR 133% Индекс доходности- PI 3,54
1.Простой срок окупаемости проекта равен:
1+ (2465)/19173=1,13(лет)
2.Коэффициент дисконтирования составляет:
1 год:1/1,17=0,855;
2 год: 0,855/1,17=0,0,731;
3 год: 0,731/1,17=0,624
Дисконтированный срок окупаемости проекта равен:
1+ (3445)/14006=1,25(лет)
Дисконтированный денежный поток каждого года рассчитывается как произведение чистого денежного потока на коэффициент дисконтирования. Накопленный денежный поток рассчитывается как сумма дисконтированных денежных потоков за прошедший период.
3.NPV к 3-ему году проекта составит:
При величине дисконта 17% в год чистый дисконтированный доход проекта становится положительным к 2-му году проекта. К концу 3-его года проекта накопленный дисконтированный денежный поток составляет 32607 тыс.руб., т.е. чистая текущая ценность проекта (NPV) к 3-му году проекта равна 32607 тыс.руб.
-9210+5765+14006+22045=32607(тыс.руб.)
Индекс доходности (Pl) показывает, в какую сумму денежного дохода превратится в результате реализации проекта 1 ед.денежных вложений при приведении доходов и вложений к сопоставимой ценности по фактору времени путем дисконтирования по требуемой норме доходности.
32607/9210=3,54(руб./руб.)
Правило индекса рентабельности заключается в следующем: принимать необходимо только те проекты, у которых величина индекса рентабельности превосходит единицу. Это, по сути, отдача единицы инвестиций. При оценке двух или нескольких проектов, имеющих положительный индекс рентабельности, следует останавливать выбор на том, который имеет более высокий индекс рентабельности. Индекс рентабельности показывает, сколько получает инвестор на вложенный рубль, в данном случае-3,54 руб. на 1 вложенный рубль.
Расчет внутренней ставки доходности (IRR) осуществляется методом итеративного подбора такой величины ставки дисконтирования, при которой чистая текущая стоимость инвестиционного проекта обращается в ноль
Внутренняя норма доходности ( IRR)может быть определена способом подбора и последующего расчета , в данном случае она определена с помощью компьютерной программы по функции eksel: ВСД(-9210; 35308) =133%
Показатели эффективности проекта позволяют сделать вывод об эффективности данного проекта. К концу 3-го да проекта чистый прирост к потенциальным активам фирмы за счет реализации проекта составит 32607 тыс.руб., индекс доходности свидетельствует о том, что на вложенный рубль предприятие получит 3,54 руб., что является высоким показателем.
Для комплексного расчета проекта необходимо осуществит анализ чувствительности проекта к факторам риска. Анализ чувствительности представляет собой расчёт изменения основных показателей эффективности проекта NPV и IRR при проявлении факторов риска. В результате анализа выявляются устойчивые и неустойчивые к изменению внешней ситуации проекты.
Для данного проекта существует проблема окупаемости вложенных инвестиций в условиях рынка. Для снижения финансового риска неокупаемости вложений предлагается рассмотреть эффективность проекта при наличии следующих факторов риска:
возможные изменения арендной ставки в сторону снижения -на 15%;
возможные снижения объемов продаж (м2 сданной площади) услуг по проекту на 30%
Расчет изначально показателей проекта на снижение объема продаж на 30% (достаточно высокий показатель) позволит в значительной степени решить проблему неокупаемости вложений.
Расчеты показателей проекта представлены в таблицах 14-15.
Таблица 14-Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта при риске снижения арендной ставки на 15%.
№ Показатели (0) год (1) год (2) год (3) год 1 Инвестиции -9210 2 Чистая прибыль 5241 15804 29520   Выручка 8870 22074 39218   Затраты 634 634 634   Проценты к уплате 1566 1566 1566   Прочие расходы 119 119 119   Прибыль до налогообложения 6551 19756 36900   Налог на прибыль(20%) 1310 3951 7380   Чистая прибыль 5241 15804 29520 3 Амортизация 540 540 540 4 Чистый денежный поток(п.1+п.2+п.3). -9210 5781 16344 30060 5 Накопленный денежный поток -9210 -3429 12916 42975 6 Коэффициент дисконтирования. 1 0,855 0,731 0,624 7 Дисконтированный денежный поток (п.4хп.6) -9210 4941 11940 18768 8 Накопленный дисконтированный ден.поток. -9210 -4269 7671 26439 9 Простой срок окупаемости-PBP 1,21 год 10 Срок окупаемости с учетом дисконтирования 1,36 год 11 Внутренняя норма доходности -IRR 115% 12 Индекс доходности- PI 2,87
При снижении арендных ставок за м2 площади на 15% данные показывают снижение показателей эффективности проекта:
1.Простой срок окупаемости проекта равен:
1+ (3429)/16344=1,21(лет)
Дисконтированный срок окупаемости проекта равен:
1+ (4269)/11940=1,36(лет)
Индекс доходности: 26439/9210=2,87(руб./руб.)
Внутренняя норма доходности ( IRR)может быть определена способом подбора и последующего расчета , в данном случае она определена с помощью компьютерной программы по функции eksel: ВСД(-9210; 30060) =115%
При снижении арендной ставки за м2 площади на 15% проект продолжает оставаться прибыльным и эффективным.
Таблица 15- Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта при риске снижения объема услуг на 30%.
№ Показатели (0) год (1) год (2) год (3) год 1 Инвестиции -9210       2 Чистая прибыль 0 3989 12688 23983   Выручка   7304 18178 32297   Затраты 0 634 634 634   Проценты к уплате   1566 1566 1566   Прочие расходы   119 119 119   Прибыль до налогообложения 0 4986 15860 29979   Налог на прибыль(20%) 0 997 3172 5996   Чистая прибыль   3989 12688 23983 3 Амортизация   540 540 540 4 Чистый денежный поток(п.1+п.2+п.3). -9210 4529 13228 24523 5 Накопленный денежный поток -9210 -4681 8547 33070 6 Коэффициент дисконтирования. 1 0,855 0,731 0,624 7 Дисконтированный денежный поток (п.4хп.6) -9210 3871 9663 15311 8 Накопленный дисконтированный ден.поток. -9210 -5339 4324 19636 9 Простой срок окупаемости-PBP     1,35 год 10 Срок окупаемости с учетом дисконтирования     1,55 год 11 Внутренняя норма доходности -IRR   94%     12 Индекс доходности- PI   2,13    
При снижении объема реализации услуг на 30% данные расчета показывают снижение показателей эффективности проекта:
1.Простой срок окупаемости проекта равен:
1+ (4681)/13228=1,35(лет)
Дисконтированный срок окупаемости проекта равен:
1+ (5339)/9663=1,55(лет)
Индекс доходности: 19636/9210=2,13(руб./руб.)
Внутренняя норма доходности ( IRR)может быть определена способом подбора и последующего расчета, в данном случае она определена с помощью компьютерной программы по функции eksel: ВСД(-9210; 24523) =94%
При снижении объема продаж на 30% проект продолжает оставаться прибыльным и эффективным.
Расчетами подтверждается, что устойчивость проекта сохраняется при влиянии факторов- снижение объема реализации услуг и понижение ставки платы за м2 арендованной площади.
Таким образом, улучшение управлением коммерческой недвижимости предусматривает инвестирование в объекты недвижимости с целью получения большей доходности от объектов.
На примере расчета инвестиционного проекта по проведению ремонта помещений и организации системы отопления в работе представлена схема реализации инвестиционного проекта улучшения условий и организация отопления помещений коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду.
Заложенный высокий уровень снижения выручки при расчете инвестиционного проекта позволяет в большей степени решить проблему окупаемости вложенных средств и своевременного принятия решений о реализации либо приостановке проекта.
Предложенная схема управления коммерческой недвижимостью имеет практическое значение, так как она предусматривает инвестирование средств объекты недвижимости для перспективного роста и развития предприятия, что было рассмотрено на примере ООО «КГМ».
Вывод: Управление коммерческой недвижимостью в ООО «КГМ» через реализацию инвестиционных проектов в восстановление и оборудование объектов недвижимости позволит предприятию иметь рост и развитие в данном направлении, получать дополнительно прибыль и повышать уровень финансовой устойчивости..
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В качестве объекта исследования в работе выбрано предприятие Общество с Ограниченной Ответственностью «КМГ» - ООО «КМГ».
В настоящее время ООО «КГМ» известен как один из производителей в России отделочного строительного материала - жесткого бумажно-слоистого пластика. Предприятие расположено на значительной территории,имеет в собственности 17 1-2-х этажных зданий, производственные цеха, склады, ангары.
Вторым видом деятельности ООО «КГМ» является сдача площадей в аренду. Выручка от сдачи в аренду коммерческой недвижимости является одной из существенных частей дохода предприятия.
Предприятие располагает 17-ю зданиями в собственности, имеет 3 ангара и свободные помещения, ранее использованные под склады. Оказание услуг по аренде предприятие стало осуществлять с 2008 года, постепенно сдавая помещения, не требующие основательного ремонта. Преимуществом аренды помещений ООО «КГМ» является то, что предприятие ограждено большим забором, имеет большой штат службы экономической безопасности, в которую входит персонал охраны. На территории завода имеется 8 постов охраны, осуществляющих круглосуточное дежурство на территории, бюро пропусков, в функции которого входит осуществление контроля и ведения учета всех входящих и выходящих посетителей и автомобилей, въезжающих на территорию. Въезд на территорию предприятия стороннего транспорта платный.
Проведенный анализ финансово-экономических показателей использования недвижимости на предприятии показал, что данный вид деятельности вносит существенный вклад в общие финансовые результаты деятельности предприятия. Наличие достаточно значительного количества имущества, используемого лишь на 24,9% создает 70% чистой прибыли предприятия. Таким образом, можно сделать вывод об эффективном управлении недвижимостью на предприятии и целесообразности дальнейшего развития данного направления.
Таким образом, при наличии больших возможностей использовать объекты коммерческой недвижимости для получения прибыли проблемы ООО «КМГ» в части эффективности управления недвижимостью можно обозначить в следующих аспектах:
Разделение видов деятельности предприятия, что позволит определять прибыльность услуг от сдачи площадей в аренду и использовать полученную прибыль для дальнейшего развития направления.
Поиск источника финансирования инвестиций (или приемлемые условия кредитования).
Окупаемость вложенных средств при колебаниях спроса-предложения на рынке коммерческой недвижимости и колебаниях валют.
Для повышения эффективности управления недвижимостью предприятия необходимо введение инвестиционного проекта по улучшению состояния объектов недвижимости с целью получения дополнительного дохода предприятием.
Для совершенствования управлением коммерческой недвижимости предприятия в дипломной работе предлагается рассмотреть инвестиционный проект, направленный на улучшение состояния коммерческой недвижимости предприятия- проведение ремонтных работ части помещений и приобретения парового котла для отопления помещений.
Приобретение парового котла «Висманн» (поставщик-"Viessman"Германия) мощностью 2,6 МВт позволит установить отопительное оборудование в ряде неотапливаемых помещений ООО «КГМ», отапливать их и установить ставки арендной платы за м2 по уровню отапливаемых аналогов. Кроме того, это позволит сдать дополнительно в аренду свободные площади ранее не отапливаемых зданий в полном объеме. В настоящее время мощности имеющихся котельных хватает только на отопление производственных цехов по изготовлению продукции и, поэтому, на помещения, сдаваемых в аренду отопления хватает не в полном объеме.
П